\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado ponente \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., cinco (05) de diciembre de dos mil once (2011) \u00a0<\/p>\n
Discutida y aprobada en Sala de veintid\u00f3s (22) de noviembre de dos mil once (2011) \u00a0<\/p>\n
Referencia: 25269-3103-002-2005-00199-01 \u00a0<\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante, respecto de la sentencia de 7 de noviembre de 2008, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez en nombre y representaci\u00f3n de la sucesi\u00f3n del causante Jon Ocer\u00edn Alvarino contra Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En la demanda, se pidi\u00f3 declarar la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme de la compraventa contenida en la Escritura P\u00fablica 771 del 13 de julio de 2004 celebrada con el demandado sobre el 50% de los derechos del inmueble \u2018Los Manzanos\u2019 con folio de matr\u00edcula inmobiliaria n\u00famero 156-89046, unificado al n\u00famero 156-0033135 de la Oficina de Instrumentos P\u00fablicos de Facatativ\u00e1, ordenarle restituir todo derecho vinculado al predio con sus frutos civiles y naturales, incluirlo en la sucesi\u00f3n de Jon Ocer\u00edn Alvarino, inscribir la sentencia, cancelar las anotaciones ulteriores de transferencias y limitaciones al dominio, acatar el art\u00edculo 1948 del C\u00f3digo Civil en caso de allanarse a la rescisi\u00f3n, y condenarlo en costas. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0F\u00fandase el petitum, en los siguientes hechos: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El 20 de mayo de 2004, Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez, actuando como apoderada, en nombre y representaci\u00f3n de Jon Ocer\u00edn Alvarino, seg\u00fan poder conferido por \u00e9ste, celebr\u00f3 con el se\u00f1or Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez promesa de compraventa, prometiendo transferir los derechos que pudieren corresponderle respecto del fundo anterior como \u00fanico heredero en la sucesi\u00f3n de Sixta Tulia Alvarino de Ocer\u00edn y Eleuterio Ocer\u00edn Atucha, en la suma total de $115.000.000 pagadera por contados en la ciudad de Facatativ\u00e1, $10.000.000 a la firma, $10.000.000 el 15 de agosto de 2004, $60.000.000 con la casa ubicada en la calle 21 No. 2D-85 de Madrid (Cundinamarca), $8.000.000 el 8 de diciembre de 2004 y $27.000.000 el 20 de abril de 2005. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Acordaron los promitentes contratantes otorgar la escritura p\u00fablica contentiva de la compraventa en dos partes, el 20 de septiembre de 2004 la del 50% de todos los derechos y acciones sucesorales sobre el inmueble, y el 20 de abril de 2005, el restante 50%, a las dos de la tarde en la Notar\u00eda del C\u00edrculo de Mosquera. \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El 13 de julio de 2004 las partes suscriben las escrituras p\u00fablicas 771 y 772, en las cuales el causante vendi\u00f3 por $63.000.000,00 el 50% del dominio de \u2018Los Manzanos\u2019, y Jhon Fredy Garc\u00eda Rodr\u00edguez, en parte de pago transfiri\u00f3 la propiedad sobre la casa identificada con el folio de matr\u00edcula inmobiliaria No. 50C-1395918 de Madrid (Cundinamarca), por $10.000.000,00 as\u00ed la promesa exprese la de $60.000.000. \u00a0<\/p>\n
d) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para el 13 de julio de 2004, el justo precio del inmueble ascend\u00eda a $600.000.000, el 50% val\u00eda $300.000.000,00 y al transferirse por $63.000.000,00 se present\u00f3 lesi\u00f3n enorme, m\u00e1s a\u00fan por el exorbitante de la casa acordada como pago, y a la fecha de los instrumentos p\u00fablicos, el demandado s\u00f3lo hab\u00eda cancelado irregularmente $18.000.000.00 \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Constituida la relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal, el demandado resisti\u00f3 las s\u00faplicas e interpuso la excepci\u00f3n llamada \u201c[i]nexistencia e improcedencia de la acci\u00f3n invocada\u201d. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tramitado el proceso, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Facatativ\u00e1, en sentencia de 31 de agosto de 2007, declar\u00f3 la rescisi\u00f3n de la compraventa contenida en la Escritura P\u00fablica No. 771 por lesi\u00f3n enorme de la vendedora, concedi\u00f3 al demandado el ejercicio del derecho consagrado en el art\u00edculo 1948 del C\u00f3digo Civil, orden\u00f3 a la parte demandante restituir la propiedad ubicada en el municipio de Madrid (Cundinamarca), incluir el inmueble en el acervo sucesoral, y conden\u00f3 al primero a restituir cualquier derecho, frutos civiles y naturales que hubiere podido percibir con sus accesiones, as\u00ed como a pagar costas y agencias en derecho. \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El ad quem, al decidir la apelaci\u00f3n interpuesta por el demandado, en sentencia de 7 de noviembre de 2008, revoc\u00f3 en todas sus partes la del a quo, deneg\u00f3 las pretensiones y conden\u00f3 en costas (fls. 15 y 27, cdno. 3). \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA IMPUGNADA \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tras rese\u00f1ar los antecedentes, pretensiones, causa petendi, r\u00e9plica a la demanda, excepciones, la sentencia, apelaci\u00f3n y los alegatos del demandante, el fallador de segundo grado, hall\u00f3 los presupuestos procesales, memor\u00f3 las exigencias normativas de la lesi\u00f3n enorme, asunto objetivo ajeno a los vicios del consentimiento cuya procedencia implica desequilibrio entre el justo precio y el pagado o recibido, el contrato respecto del cual la ley la autoriza, el oportuno ejercicio de la acci\u00f3n, la ausencia de renuncia a \u00e9sta y que la cosa no se haya perdido en poder del comprador, para se\u00f1alar con jurisprudencia, por precio a estimar el pactado en la promesa de compraventa, cuando precede a la venta, pues m\u00e1s de las veces se toma el aval\u00fao catastral con miras a disminuir la base gravable. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Enseguida, precis\u00f3 el contrato de compraventa cuya rescisi\u00f3n se pretende, contenido en la Escritura P\u00fablica 771, otorgada en la Notar\u00eda \u00danica del Municipio de Madrid el 13 de julio de 2004 sobre el 50% del dominio de Los Manzanos con folio de matr\u00edcula inmobiliaria 156-89046, al que las partes asignaron la suma de $63.000.000,00 \u201cque el vendedor declar\u00f3 haber recibido en efectivo\u201d (folio 23, cdno. 3), pacto antecedido de la promesa celebrada el 20 de mayo de 2004 relativa a todos los derechos del causante John Ocer\u00edn Alvarino como heredero exclusivo en la sucesi\u00f3n de Sixta Tulia Alvarino de Ocer\u00edn y Eleuterio Ocer\u00edn Atucha, por los cuales acordaron un precio total de $115.000.000, o sea, mientras \u00e9sta comprende la totalidad del inmueble, el 50% de derechos y acciones, y el otro 50% de derecho de cuotas, aqu\u00e9lla concierne a una parte. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Despu\u00e9s de advertir \u201cque la g\u00e9nesis de la posterior suscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas No. 771 y 772 del 13 de julio de 2004, fue la promesa de compraventa\u201d, precis\u00f3 \u201cque con tales instrumentos \u2018solo se dio cumplimiento a una parte de la promesa de compraventa que recay\u00f3 sobre el 50% del predio (\u2026)\u2019\u201d (fl. 24, cdno. 3), sin estar ejecutada \u201cplenamente\u201d seg\u00fan evidencia el denominado acuerdo entre las partes firmado el 29 de septiembre de 2004, que \u201chabr\u00eda acreditado el pago de $83.000.000,00, faltando para completar (\u2026) $32.000.000,00\u201d (fl. 25), \u201cque, las partes persistieron en la ejecuci\u00f3n del negocio jur\u00eddico, por lo menos hasta\u201d esa fecha, por lo cual, no habi\u00e9ndose ejecutado totalmente, \u201cmal puede la demandante pretender la rescisi\u00f3n\u201d de los mencionados contratos, pues \u201csi el precio fue uno solo y el bien prometido en venta tambi\u00e9n, el contrato no puede escindirse\u201d, ni rescindirse el contenido en la Escritura P\u00fablica n\u00famero 772 sin citar al vendedor, a m\u00e1s de la imposibilidad para determinar \u201csobre qu\u00e9 parte del inmueble recayeron los pagos que hizo el prometiente comprador, si sobre el primero \u00f3 el segundo 50%, si se otorg\u00f3 mayor valor a la cuota de dominio o a los derechos y acciones\u201d, y en cuanto los contratantes soportan los efectos \u201cde un contrato ejecutado a medias\u201d, no es la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme la v\u00eda judicial id\u00f3nea para solucionar el litigio, por cuanto, \u201cla escritura que se pretende rescindir recoge solo una parte del negocio (\u2026) encontr\u00e1ndose insoluta la ejecuci\u00f3n de la otra parte\u201d (fl. 25). \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0A continuaci\u00f3n, con los interrogatorios de parte, ultim\u00f3 \u201cque el contrato celebrado (\u2026) recay\u00f3 sobre todo el predio [L]os Manzanos y que a la fecha de la presentaci\u00f3n de la demanda, tal contrato no hab\u00eda sido cumplido en forma id\u00f3nea, porque la demandante no hab\u00eda suscrito la escritura del 50% restante y seguramente el demandado no hab\u00eda acabado de cancelar el precio pactado\u201d (fl. 26, cdno. 3), para concluir \u201cque el contrato a rescindir\u201d no s\u00f3lo es la compraventa plasmada en la Escritura P\u00fablica 771, \u201csino el \u2026 de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido\u201d. \u00a0<\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
Formula cuatro cargos replicados, que ser\u00e1n decididos conjuntados por servirse de an\u00e1logas consideraciones. \u00a0<\/p>\n
PRIMER CARGO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por la causal primera de casaci\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, acusa la sentencia de conculcar los art\u00edculos 6, 37[4], 174, 175, 176, 177, 179, 183, 187, 203, 208, 233, 234, 237, 238, 241, 251, 252, 253 254, 258, 262, 264, 265, 268, 276 y 279 del C. de P.C., 1, 2, 28, 1494, 1501, 1517, 1551 [2], 1581, 1602, 1603, 1610, 1611, 1618, 1619, 1621, 1625, 1626, 1627, 1633, 1648, 1649, 1757, 1760, 1849, 1857, 1858, 1864, 1866, 1868, 1923[1]. 1946, 1947, 1948, 1950 y 1954 del C\u00f3digo Civil; 905, 920 del C\u00f3digo de Comercio; 89 de la Ley 153 de 1887; 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, a consecuencia de yerro f\u00e1ctico probatorio al adulterar la objetividad de la prueba documental agreg\u00e1ndole un contenido del cual carece. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Previo discurso respecto de la carga probatoria, el deber legal de sustentar la decisi\u00f3n judicial en las pruebas del proceso y las facultades valorativas del fallador, se\u00f1ala el poder conferido por Jon Ocer\u00edn a Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez, la promesa de compraventa celebrada con Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez el d\u00eda 20 de mayo de 2004, prometi\u00e9ndole transferir a t\u00edtulo de venta los derechos de cuota que le corresponden como heredero \u00fanico de Sixta Tulia Alvarino de Ocer\u00edn y Eleuterio Ocer\u00edn Atucha, sobre \u2018Los Manzanos\u2019 (fls. 25-28, cdno. 1), el documento de acuerdo entre las partes fechado a 29 de septiembre de 2004 (fl. 29, cdno. 1) y el de compromiso firmado ese d\u00eda por el demandado (fl. 30, cdno. 1), para censurar la conclusi\u00f3n del ad quem al separarse del a quo so pretexto de no tener \u201cen cuenta que el contrato a rescindir no puede ser solo el que aparece en la escritura p\u00fablica n\u00famero 771, sino el contenido en el contrato de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido\u201d, pues el negocio preparatorio y el definitivo son distintos en sus exigencias normativas, efectos y obligaciones, el cumplimiento parcial de la promesa no comporta la invalidez o inexistencia de la parte perfeccionada con las Escrituras P\u00fablicas 771 y 772, ni excluye las acciones judiciales al respecto. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El juzgador, a\u00f1ade la recurrente, err\u00f3 en el sentido esencial de la promesa, al restar efectos jur\u00eddicos a los instrumentos p\u00fablicos otorgados en cumplimiento del v\u00ednculo preliminar, excluir la acci\u00f3n rescisoria por lesi\u00f3n enorme en trat\u00e1ndose de actos ejecutados \u201ca medias\u201d, reconocer raz\u00f3n \u201cal demandado al afirmar que el negocio que se pretende rescindir es aqu\u00e9l contenido en la promesa de compraventa\u201d, porque \u201cen manera alguna se est\u00e1 pretendiendo rescindir el contrato de promesa de compraventa\u201d ni \u201cenervar una demanda ordinaria de resoluci\u00f3n\u201d. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El fallo, a juicio de la casacionista, cambi\u00f3 \u201cel contenido esencial de la promesa\u201d y tergivers\u00f3 sus condiciones, al tener con el acuerdo de 29 de septiembre de 2004 \u201cacreditado un pago que realmente no existe ni existi\u00f3\u201d por $83.000.000, faltando $32.000.000 pagaderos con un carro cuyo valor agrega sin acordarlo jam\u00e1s las partes, y en todo caso, conforme al art\u00edculo 1581 del C\u00f3digo Civil la obligaci\u00f3n es divisible, se cumpli\u00f3 en parte la promesa y la totalidad de la compraventa del 50%, adem\u00e1s por su independencia, es impertinente \u201cafirmar que del contrato que perfeccion\u00f3 en parte dicha promesa, imposible pueda originarse la acci\u00f3n ultra m\u00e9dium\u201d, o \u201cque lo fue porque no se ha ejecutado totalmente el negocio\u201d. \u00a0<\/p>\n
SEGUNDO CARGO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por id\u00e9ntica causal denuncia la violaci\u00f3n de los art\u00edculos 6, 37 [4], 174, 175, 176, 177, 179, 183, 187, 203, 208, 233, 234, 237, 238, 241, 251, 252, 253 254, 258, 262, 264, 265, 268, 276 y 279 del C. de P.C; la falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 21, 22, 1760, 1946, 1947, 1948 y 1954 del C\u00f3digo Civil; 905 y 920 del C. de Co; 89 de la Ley 153 de 1887, 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, y la indebida aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1, 3, 28, 1494, 1501, 1517, 1551 [2], 1581, 1602, 1603, 1605, 1610, 1611, 1618, 1619, 1621, 1625, 1626, 1627, 1633, 1648, 1649, 1757, 1849, 1857, 1858, 1864, 1866, 1868, 1923[1], 1946, 1947, 1948, 1950 y 1954 del C\u00f3digo Civil, 905, 920 del C\u00f3digo de Comercio y los art\u00edculos 89 de la Ley 153 de 1887, 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, a causa de error f\u00e1ctico probatorio. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Precisa la censura el cercenamiento, alteraci\u00f3n o distorsi\u00f3n de los siguientes medios probatorios: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La documental contenida en Escritura P\u00fablica n\u00famero 1237 otorgada el 24 de junio de 2004 en la Notar\u00eda Catorce de Bogot\u00e1 contentiva del contrato por el cual Jon Ocer\u00edn Alvarino en car\u00e1cter de hijo y \u00fanico heredero de sus padres, transfiere a Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez \u201ca t\u00edtulo singular de venta o cesi\u00f3n perpetua\u201d sus \u201cderechos y acciones herenciales que a t\u00edtulo de heredero corresponde o pueda corresponder, sobre el derecho de dominio y posesi\u00f3n del derecho de cuota que la causante\u201d tiene sobre el predio, documento preterido; la Escritura P\u00fablica n\u00famero 771 suscrita el 13 de julio de 2004 en la Notar\u00eda \u00danica de Madrid con la que las partes \u201cproceden a rescindir, anular o dejar sin ning\u00fan valor\u201d la anterior y se transfiere a t\u00edtulo de venta real el pleno derecho de dominio, posesi\u00f3n y propiedad que Jon Ocer\u00edn \u201ctiene y ejerce sobre sus derechos de cuota equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de los derechos\u201d sobre el inmueble por un precio de $63.000.000,00 siendo errada la conclusi\u00f3n del fallador en cuanto a la imposibilidad de determinar la parte a la que se hicieron los pagos, \u201csi sobre el primero o el segundo 50%\u201d; la Escritura P\u00fablica n\u00famero 772 del 13 de julio de 2004, otorgada en la misma Notar\u00eda, por la que se transfiere el derecho de dominio, posesi\u00f3n y propiedad sobre el lote n\u00famero 2 con la casa construida, situado en San Pedro, Madrid, en torno a la cual estim\u00f3 err\u00f3nea la rescisi\u00f3n decretada por el a quo sin citar al otorgante, incurriendo en igual yerro en cuanto a la dificultad para precisar los pagos efectuados; los certificados de libertad y tradici\u00f3n correspondientes a los folios inmobiliarios 50C-135918 y 156-33135 donde consta la inscripci\u00f3n de las ventas de John Fredy Garc\u00eda a Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez y de Jon Ocer\u00edn a Armando Pach\u00f3n, sin mencionarlas el Tribunal. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El interrogatorio de parte rendido por Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez, reconociendo el pago en efectivo por partes y en especie de la casa situada en Madrid por $10.000.000 en mal estado seg\u00fan fotograf\u00edas anexas y la inconformidad de su esposo con la negociaci\u00f3n, en torno al que el fallador consign\u00f3 un valor de $60.000.000, pagos por $18.000.000 en cuotas y la orden impartida al arrendatario de no entregar la finca a Armando Pach\u00f3n por su incumplimiento. \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El dictamen pericial omitido por el fallador, en cuanto concluye el precio comercial del fundo \u2018Los Manzanos\u2019 a 13 de julio de 2004 fecha de la transferencia en $290.000.000, y al 4 de mayo de 2007, por $350.000.000; el de la casa ubicada en Madrid, en $18.000.000 y los frutos que podr\u00eda producir el primero por $500.000 mensuales, $17.000.000 en el tiempo corrido, tambi\u00e9n el obst\u00e1culo\u00a0 para separar las construcciones levantadas en el \u00faltimo. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tales pruebas demuestran el objeto contractual y precio concreto, la inscripci\u00f3n de los instrumentos en el registro inmobiliario, el justo precio y el pagado, el mal estado de la casa recibida acreditan la lesi\u00f3n enorme, y de haberlas considerado el juzgador, otra ser\u00eda la decisi\u00f3n, pues los restantes elementos de convicci\u00f3n tampoco la soportan, siendo as\u00ed trascendente el yerro en tanto probado el desequilibrio patrimonial, debi\u00f3 rescindir el contrato. \u00a0<\/p>\n
TERCER CARGO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por la causal primera de casaci\u00f3n acusa la sentencia de transgredir las normas enunciadas en el cargo precedente por error de derecho al cercenar el alcance legal de las documentales, el dictamen pericial y el interrogatorio de parte, tambi\u00e9n por atribuir a la promesa de compraventa un valor diverso. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El fallador, seg\u00fan la recurrente, desconoci\u00f3 las Escrituras P\u00fablicas 771, 772 y 1237 y los certificados de libertad de los predios, documentos aut\u00e9nticos, tenidos por prueba y no tachados de falsos; la primera, plasma la compraventa del 50% de los derechos de cuota del fundo, o sea, define \u201cexactamente el objeto de la venta\u201d, el precio de $63.000.000, rescinde la 1237 ata\u00f1edera a la enajenaci\u00f3n de derechos o acciones herenciales, y la 772 concierne al lote de Madrid; el contrato de promesa, se\u00f1ala el precio en $115.000.000,00 mantenido en el acuerdo del 29 de septiembre de 2004 que modific\u00f3 s\u00f3lo las condiciones del pago mediante reconocimiento a Armando Pach\u00f3n de $13.000.000,00 deducibles del precio destinados a pagar a Carlos Santana para que entregara la finca, el pacto de intereses sobre $8.000.000,00 contenidos en el pagar\u00e9, la suscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica transfiriendo la posesi\u00f3n por m\u00e1s de veinte a\u00f1os el 8 de diciembre de 2004, quedando un saldo de $16.000.000,00 que deb\u00eda pagar el demandado el 20 de abril de 2005; sin embargo, el ad quem sobre el incumplimiento de la promesa olvid\u00f3 su cumplimiento mediante la compraventa celebrada en la Escritura P\u00fablica 772, momento en el cual debe dilucidarse la lesi\u00f3n enorme, \u201cmas no en el precio en s\u00ed mismo considerado\u201d, m\u00e1xime si no se desconoce el valor o precio pactado en la promesa, se realiz\u00f3 un pago parcial reflejado en la Escritura 771 fijando valor al 50% de los derechos, sin tergiversar el pacto ni el precio, pues cada instrumento p\u00fablico determina el objeto contractual y el valor determinado. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El error ata\u00f1e a la negativa del valor probatorio conferido por la ley a la promesa de compraventa y desestimar la lesi\u00f3n patrimonial cuando debi\u00f3 reconocerse al comprobarse tanto el objeto contractual como el precio exacto estipulado en la Escritura P\u00fablica n\u00famero 771, el justo precio en el dictamen, m\u00e1s a\u00fan si se entreg\u00f3 por $60.000.000,00 un predio con valor real de $18.000.000,00 \u00a0<\/p>\n
CUARTO CARGO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Invocando la causal primera de casaci\u00f3n ataca la sentencia por \u201cerror juris in iudicando\u201d, falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 905, 909, 920 del C\u00f3digo de Comercio; 1, 21, 22, 30, 1494, 1497, 1499, 1501, 1581, 1602, 1603, 1611, 1618, 1619, 1621, 1625, 1626, 1627, 1633, 1648,1649, 1757, 1760, 1849, 1857, 1858, 1864, 1866, 1928 inciso 1, en especial, 1946, 1947, 1948 del C\u00f3digo Civil, 43 y 44 del Decreto 1250 de 1970, 12 y 13 del Decreto 960 de 1970, 12 y 13 de la Ley 153 de 1887, adem\u00e1s el art\u00edculo 230 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Denota la recurrente la falta de aplicaci\u00f3n de alguna norma jur\u00eddica civil o comercial en la decisi\u00f3n, advierte ausencia de discusi\u00f3n sobre \u201cque valor se ha de tomar en cuenta para establecer la existencia de la lesi\u00f3n enorme\u201d, el cual, \u201ces como acertadamente lo tiene a bien el Ad Quem: \u2018aquel que se pact\u00f3 en la promesa de venta\u2019\u201d; sin embargo, no tuvo en cuenta, la independencia del objeto de cada contrato, el de promesa y el prometido, pues la venta precedida de una promesa, \u201cno implica necesariamente que uno obligatoriamente dependa del otro\u201d por la divisibilidad de la obligaci\u00f3n, la autonom\u00eda de las obligaciones, la prestaci\u00f3n de dar propia de la venta independiente a la de hacer de la promesa, de donde desconocido su cumplimiento con la suscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas, no hay raz\u00f3n a la inaplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1857 y 1947 del C\u00f3digo Civil, ni los restantes, tanto m\u00e1s si fueron acatadas las solemnidades o formalidades de los actos relativos a inmuebles, en particular, la tradici\u00f3n registrada como consta en los folios inmobiliarios, yerros trascendentes, por lo cual, pide casar la sentencia y en sede de instancia, acceder al petitum. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El reproche formulado al juzgador, en s\u00edntesis concierne a la desestimaci\u00f3n de la acci\u00f3n rescisoria por lesi\u00f3n enorme respecto de la compraventa contenida en la Escritura P\u00fablica 771 del 13 de julio de 2004 por preceder la promesa de compraventa celebrada el 20 de mayo de 2004, recaer sobre \u201cuna parte del negocio (\u2026) encontr\u00e1ndose insoluta la ejecuci\u00f3n de la otra parte\u201d (fl. 25) para concluir \u201cque el contrato a rescindir\u201d no solo es aqu\u00e9lla \u201csino el (\u2026) de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido\u201d, desconociendo la tipolog\u00eda, autonom\u00eda, independencia y funci\u00f3n del contrato preparatorio y el definitivo, as\u00ed como la posibilidad de impugnar la compraventa parcial en ejecuci\u00f3n de una promesa. \u00a0<\/p>\n
Lo anterior a causa, ya de error f\u00e1ctico probatorio respecto de la promesa de compraventa, documentos de acuerdo y compromiso de 29 de septiembre 2004, Escrituras P\u00fablicas 1237 de 24 de junio de 2004, 771 y 772 del 13 de julio de 2004, folios inmobiliarios 50C-135918 y 156-33135, interrogatorio de parte de Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez y dictamen pericial omitido (cargos primero y segundo), ora de derecho, al cercenar su alcance legal (cargo tercero) o inaplicar norma civil o comercial alguna (cargo cuarto). \u00a0<\/p>\n
El estudio conjunto de los cargos se justifica por denunciar la violaci\u00f3n de unas mismas normas, dirigirse contra id\u00e9nticas pruebas, el reproche formulado en el tercero estricto sensu concierne a la contemplaci\u00f3n material u objetiva de las pruebas, y el cuarto, se sirve de an\u00e1logas consideraciones, desde luego el fallador valor\u00f3 las probanzas sin restarles su eficacia legal ni exigir otro medio probatorio, lo cual excluye el error de derecho. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo referente a la acusaci\u00f3n conjuntada, los elementos de convicci\u00f3n se\u00f1alados por la censura, demuestran: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Las partes celebraron promesa de compraventa el 20 de mayo de 2004, por cuya virtud prometieron transferir y adquirir \u201cel derecho de cuota del dominio, propiedad y posesi\u00f3n que corresponde\u201d a Jon Ocer\u00edn Alvarino \u201ccomo \u00fanico heredero\u201d de sus padres respecto del predio \u2018Los Manzanos\u2019 con matr\u00edcula inmobiliaria 156-89046, acordaron otorgar una escritura p\u00fablica de compraventa respecto del \u201c50% de todos los derechos y acciones sucesorales radicados en el inmueble\u201d el 20 septiembre de 2004, y otra del \u201c50% restante el 20 de abril de 2005, a las 2:00 pm\u201d en la Notar\u00eda \u00danica de Mosquera, un precio total de $115.000.000 pagadero $10.000.000,00 con la firma del contrato preliminar, $10.000.000,00 el 15 de agosto de 2004, $60.000.000,00 a la transferencia del dominio de la casa ubicada en la calle 21 No. 2D-85 de Madrid en la misma fecha, hora y notar\u00eda convenida para enajenar el 50% de los derechos de cuota, $8.000.000,00 el 8 de diciembre de 2004 y $27.000.000,00 el 20 de abril de 2005 (fls. 25-28, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El 29 de diciembre de 2004, acuerdan deducir $13.000.000,00 del saldo por $37.000.000,00 para pagar a Carlos Julio Santana por una pertenencia, quedando un monto insoluto por $24.000.000,00 contenido en el pagar\u00e9 por $8.000.000,00\u00a0 pagadero con intereses el 8 de diciembre de 2004 cuando el demandante suscriba la escritura p\u00fablica transfiriendo la posesi\u00f3n de m\u00e1s de 20 a\u00f1os, y los $16.000.000,00 restantes el 20 de abril de 2005 al otorgarse el instrumento p\u00fablico pendiente (fl. 29, cdno. 1), y en esa misma fecha, el se\u00f1or Pach\u00f3n Rodr\u00edguez \u201cse compromete a cubrir de su patrimonio econ\u00f3mico\u201d a m\u00e1s tardar en la \u00faltima fecha expresada, reparaciones y arreglos al inmueble de la Calle 21 No. 2D-85 de Madrid, tales como colocar la fachada, baldosines en los pisos primero y segundo, ba\u00f1os nuevos, pasamanos de escalera, entregar en buen estado y \u201ccon papeles\u201d un carro Renault 12 (fl. 30, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Seg\u00fan Escritura P\u00fablica 1237 otorgada el 24 de junio de 2004 en la Notar\u00eda Catorce de Bogot\u00e1, Jon Ocer\u00edn Alvarino transfiere por $65.000.000,00 \u201ca t\u00edtulo de venta o cesi\u00f3n perpetua\u201d al se\u00f1or Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez, \u201clos derechos y\/o acciones herenciales que a t\u00edtulo de heredero le corresponden o pudieren corresponder, sobre el derecho de dominio y posesi\u00f3n del derecho de cuota que la causante\u201d Sixta Tulia Alvarino de Ocer\u00edn tiene sobre el inmueble, incluida la posesi\u00f3n material superior a veinte a\u00f1os (fls. 9-14, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
d) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Mediante Escritura P\u00fablica 771 del 13 de julio de 2004 suscrita en la Notar\u00eda \u00danica de Madrid, las partes dicen \u201cRESCINDIR, ANULAR O DEJAR SIN NING\u00daN VALOR\u201d la anterior, y Jon Ocer\u00edn \u201ctransfiere a t\u00edtulo de venta real y efectiva\u201d a Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez \u201cel pleno derecho de dominio, posesi\u00f3n y propiedad que\u2026 tiene y ejerce sobre sus derechos de cuota equivalentes al cincuenta por ciento (50%) \u2026 sobre\u201d el lote \u2018Los Manzanos\u2019, por la suma de $63.000.000 que declara recibir (fls. 5-8, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
e) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Mediante instrumento p\u00fablico n\u00famero 772 de la misma Notar\u00eda y fecha, Jhon Freddy Garc\u00eda Rodr\u00edguez enajena a Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez, el dominio del lote No. 2 con la casa de habitaci\u00f3n situada en Madrid, por $10.000.000 (fls. 2-4, cdno. 1), instrumentos inscritos a los folios de matr\u00edcula inmobiliaria 50C-1395918 y 156-33125 (fls. 15-17, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
f) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez en su declaraci\u00f3n admite el precio del inmueble en $115.000.000,00 se\u00f1alado en la promesa de compraventa por convencerla el demandado y Marina Parra Pach\u00f3n por una mala asesor\u00eda, acepta la forma de pago con una casa por valor real de diez millones de pesos que luego el demandado hizo valer en sesenta millones, carente de acceso, en obra gris y conformada de dos lotes, uno de otra persona, aceptado el precio del cual recibi\u00f3 diez millones al firmarse la promesa y ocho millones por partes, cree que fue estafada, la casa est\u00e1 en mal estado y tiene su posesi\u00f3n, la orden de no entregar la finca la imparti\u00f3 su esposo por incumplimiento del demandado (fls. 123-139, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
g) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El dictamen pericial presentado el 4 de mayo de 2007, en respuesta al aval\u00fao y precio comercial de \u201c\u2018Los Manzanos\u2019 el d\u00eda 13 de julio de 2004\u201d, por su ubicaci\u00f3n, extensi\u00f3n y caracter\u00edsticas, contesta: \u201c[t]eniendo en cuenta los factores descritos anteriormente el predio denominado LOS MANZANOS, para la \u00e9poca de la negociaci\u00f3n se aval\u00faa comercialmente en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MILLONES DE PESOS ($290.000.000) MONEDA CORRIENTE\u201d; trescientos cincuenta millones el d\u00eda del peritaje, valor de los derechos y acciones; el de la casa situada en Madrid en \u201c[dieciocho millones de pesos] ($18.000.000) por cuestiones econ\u00f3micas mas no comerciales, porque en cuanto a la cuesti\u00f3n comercial, no tiene precio, ya que el mismo no tiene identidad propia, no cuenta con servicios propios, no cuenta con nomenclatura, no tiene formas de acceder o entrar al mismo\u201d, se compone de los lotes 1 y 2, \u00e9ste interior, sin servicios ni entrada, su estado \u201ces regular\u201d, y \u201cno se observ\u00f3 que recientemente se hayan hecho o realizado alguna clase de mejoras\u201d; asimismo, el predio \u201cLos Manzanos\u201d, \u201cpuede producir unos frutos ya sea civiles o naturales\u201d de un mill\u00f3n de pesos, y \u201cpudo haber dejado de percibir\u201d quinientos mil pesos mensuales, desde el 24 de junio de 2004 a su rendici\u00f3n, diecisiete millones de pesos (fls. 140-175, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
Objetado el dictamen por error grave, el Juzgado se abstuvo de tramitarla al no acreditarse el pago de los honorarios dentro del t\u00e9rmino consagrado en el art\u00edculo 239 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil entonces vigente (fls. 176-178, 185, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Las partes del contrato preparatorio, preliminar o promesa de contrato, adquieren la obligaci\u00f3n rec\u00edproca de celebrar otro futuro, posterior y definitivo. \u00a0<\/p>\n
De tal negocio jur\u00eddico, deriva esentialia negotia, la prestaci\u00f3n de hacer consistente en la celebraci\u00f3n de otro contrato, \u201ccuya \u00fanica prestaci\u00f3n esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no envuelve hip\u00f3tesis de adquisici\u00f3n originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio\u201d (cas. civ. sentencia de 7 de febrero de 2008, exp. 2001-06915-01). Nada obsta, empero, pactar prestaciones diferentes o anticipar el cumplimiento de las inherentes al contrato prometido, con tal que se estipule expressis verbis. \u00a0<\/p>\n
En efecto, la promesa de compraventa, tiene dicho la Corte, \u201cgenera esencial y exclusivamente la prestaci\u00f3n de hacer consistente en la celebraci\u00f3n futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequ\u00edvoca por pacto agregado a prop\u00f3sito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesi\u00f3n del bien, en tanto, la venta constituye la prestaci\u00f3n de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio\u201d, pero en tal caso, uno y otro contrato ostenta tipolog\u00eda propia, por sus elementos, efectos y funci\u00f3n pr\u00e1ctica o econ\u00f3mica social, o sea, \u201cel contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y funci\u00f3n heterog\u00e9neas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, tambi\u00e9n, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual\u201d (cas. civ. sentencia de 7 de febrero de 2008, exp. 2001-06915-01). \u00a0<\/p>\n
Disciplina el ordenamiento jur\u00eddico en determinadas categor\u00edas o tipos contractuales la lesi\u00f3n enorme, especialmente en \u201cla compraventa com\u00fan de bienes (art\u00edculo 1946), permuta de bienes de la misma especie (art. 1958), partici\u00f3n (art. 1405), aceptaci\u00f3n de una asignaci\u00f3n sucesoral (art. 1291), estipulaci\u00f3n de intereses en el mutuo (art. 2231), estipulaci\u00f3n de los mismos en la anticresis (art. 2466) y cl\u00e1usula penal (art. 1601)\u201d (cas. civ. sentencia de 29 de noviembre de 1999, expediente No. 5327). \u00a0<\/p>\n
Tr\u00e1tase de la manifiesta desproporci\u00f3n, disparidad, inequivalencia calificada o desequilibrio objetivo tarifado en el valor econ\u00f3mico de las prestaciones asumidas por las partes al instante de la celebraci\u00f3n del contrato (CCLXI, 1339 y1340), esto es, la desproporci\u00f3n de su valor en el mercado (cas. civ. sentencia de 29 de julio de 1938).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
An\u00e1logamente, la rescisi\u00f3n de un contrato aquejado de lesi\u00f3n enorme presupone adem\u00e1s su existencia y validez, lo cual descarta su nulidad absoluta, ora relativa. Es, causa de ineficacia negocial la asimetr\u00eda prestacional cong\u00e9nita e inicial y establecida por el legislador respecto de ciertos contratos. \u00a0<\/p>\n
En la compraventa seg\u00fan los art\u00edculos 1946 y 1947 del C\u00f3digo Civil, \u201c[e]l vendedor sufre lesi\u00f3n enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesi\u00f3n enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella\u201d, hip\u00f3tesis, en las cuales, \u00e9ste podr\u00e1 impedirla completando el justo precio, y aqu\u00e9l restituyendo el exceso, en ambos casos con deducci\u00f3n o incremento, respectivamente, de una d\u00e9cima parte del correspondiente valor (art. 1948 ib\u00eddem). \u00a0<\/p>\n
En este supuesto, el juzgador verificar\u00e1 \u201cla presencia de los elementos configurantes de la acci\u00f3n pertinente, que para el\u00a0 caso estudiado\u00a0 de\u00a0 la\u00a0 rescisi\u00f3n\u00a0 por\u00a0 lesi\u00f3n\u00a0 enorme\u00a0 son\u00a0\u00a0\u00a0 los\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
siguientes:\u00a0 \u2018a) Que verse sobre inmuebles y que la venta no se haya hecho por ministerio de la justicia (art\u00edculo 32 de la ley 57 de 1887); b) Que … sea enorme (art. 1947); c) Que no se trate de un contrato de car\u00e1cter aleatorio; d) que despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n del contrato de compraventa no se haya renunciado la acci\u00f3n rescisoria por lesi\u00f3n enorme; e) Que la cosa no se haya perdido en poder del comprador; f) Que la acci\u00f3n se instaure dentro del t\u00e9rmino legal\u2019\u00bb (CCLXI,1192; cas. civ. sentencias de 18 de diciembre de 1929, XXXVII, 390; 17 de agosto de 1933, XLI, 501; 10 de diciembre de 1934; XLV, bis 73, y 22 de marzo de 1952, XXXXI, 450; 5 de febrero de 1958, Tomo LXXXVI, p\u00e1g. 336; 26 de abril de 1961, XCV, 771). \u00a0<\/p>\n
Es, por tanto en la compraventa donde debe buscarse \u201cy no en ninguna otra parte, pues nada distinto ha de comprenderse cuando el primero de los se\u00f1alados preceptos ense\u00f1a que el \u2018contrato de compraventa podr\u00e1 rescindirse\u2019\u201d (cas. civ. sentencia de 19 de diciembre de 2005, exp. 08001-31-03-004-1996-10274-02). \u00a0<\/p>\n
Precedida la compraventa sobre inmuebles de una promesa antelada, se plantea la problem\u00e1tica de su pertinencia y determinaci\u00f3n, por cuanto el legislador la establece expresamente para aqu\u00e9lla, el desequilibrio prestacional tarifado pred\u00edcase del \u201cjusto precio (\u2026) al tiempo del contrato\u201d (art\u00edculo 1947, C\u00f3digo Civil), y las condiciones al instante del preliminar suelen variar a la \u00e9poca del definitivo, debi\u00e9ndose precisar cu\u00e1l se toma. \u00a0<\/p>\n
La legislaci\u00f3n colombiana no prev\u00e9 la lesi\u00f3n enorme en la promesa de compraventa sobre bienes ra\u00edces, lo cual se explica por la naturaleza y funci\u00f3n pr\u00e1ctica o econ\u00f3mica social de este tipo contractual, cuya \u00fanica prestaci\u00f3n esencial es celebrar la compraventa posterior donde se presenta cuando concurren sus exigencias normativas. \u00a0<\/p>\n
Por ende, la compraventa de inmuebles celebrada en cumplimiento o ejecuci\u00f3n de promesa previa podr\u00e1 adolecer de lesi\u00f3n enorme. En esta hip\u00f3tesis, naturalmente la ineficacia se predica s\u00f3lo de aqu\u00e9lla y no de la \u00faltima, por cuanto la ley no la prev\u00e9 en \u00e9sta, excluye analog\u00eda legis o iuris en cuanto hace a las sanciones o modalidades de ineficacia contractual, incluida\u00a0 la lesi\u00f3n enorme, por taxativa, estricta y excepcional (cas. civ. sentencia de 23 de julio de 1969, CXXXI, 42). \u00a0<\/p>\n
En torno a la lesi\u00f3n enorme de la compraventa de bienes inmuebles antecedida de una promesa, ab initio la Corte la desestim\u00f3 (cas. civ. sentencia de 26 de abril de 1969), y \u201cm\u00e1s adelante, concretamente a partir del 23 de julio de 1969, dio un virage absolutamente opuesto, para llegar a la conclusi\u00f3n sobre la procedencia de la acci\u00f3n rescisoria por lesi\u00f3n enorme respecto de contratos de venta que se celebren en cumplimiento de un contrato de promesa, con la precisi\u00f3n doctrinal que el desequilibrio a que alude el art\u00edculo 1947 del C\u00f3digo Civil, o sea, entre el precio acordado y el justo precio del bien al tiempo del contrato, debe entenderse que el precio es el que ten\u00eda el inmueble al tiempo de la celebraci\u00f3n del contrato de promesa y no al del contrato de venta celebrado en cumplimiento de aquella\u201d (cas. civ. sentencia de 14 de julio de 1987). \u00a0<\/p>\n
Justamente, \u201cesta Corporaci\u00f3n ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisi\u00f3n de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa.\u00a0 Razones muchas han sido expuestas para sostener la aludida tesis, que pueden englobarse en el concepto de que la eventualidad de una variaci\u00f3n fundamental del valor de los bienes en el intervalo entre la promesa y el perfeccionamiento de la convenci\u00f3n, hace inadecuada una aplicaci\u00f3n mec\u00e1nica de la instituci\u00f3n de la lesi\u00f3n, pues ello implicar\u00eda no considerar las circunstancias econ\u00f3micas que existieron al concretar el negocio en una promesa, lleg\u00e1ndose a desconocer los m\u00f3viles y la real voluntad de las partes y desviando as\u00ed esa instituci\u00f3n de los fines para los que fue establecida, convirti\u00e9ndola en un momento dado en instrumento de fraude e iniquidad. Puede pues sintetizarse la posici\u00f3n de la Corte al respecto, diciendo simplemente que para los efectos de la lesi\u00f3n de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convenci\u00f3n, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en una promesa de contrato, caso en el cual ser\u00e1 en el tiempo de \u00e9sta en donde habr\u00e1 de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo\u201d (cas. civ. sentencia de 9 de diciembre de 1999, exp. 5368). \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s exactamente, cuando a la compraventa precede una promesa previa, las partes tienen el deber legal de prevenir y evitar su ineficacia ulterior por lesi\u00f3n enorme, en tanto para la Corte, \u201cconsistiendo el negocio jur\u00eddico y, m\u00e1s concretamente el contrato, en un acuerdo dispositivo de intereses, es elemental la \u2018regulae\u201d, \u2018principiee\u2019 o \u2018principia\u2019 de su utilidad y eficacia, en tanto sus autores lo celebran para el desarrollo de concreta funci\u00f3n pr\u00e1ctica o econ\u00f3mica social y bajo el entendimiento rec\u00edproco de su utilidad y eficacia. Con esta inteligencia, [\u2026] la relevancia abstracta del negocio, las cargas de la autonom\u00eda privada, en particular, las de legalidad, previsi\u00f3n, sagacidad, correcci\u00f3n, buena fe, probidad y el principio de cooperaci\u00f3n negocial [\u2026] imponen a las partes desde el iter negotti la carga de conocer, respetar y aplicar la disciplina normativa (ignoranti legis non excusat), evitar causas de irrelevancia e ineficacia y colaborar arm\u00f3nicamente en la integraci\u00f3n y regularidad del acto. En singular, el deber de probidad y la cl\u00e1usula general de correcci\u00f3n se concretiza en un comportamiento razonablemente id\u00f3neo, para prevenir y corregir toda conducta incorrecta con una actuaci\u00f3n pr\u00edstina orientada a la realizaci\u00f3n de los fines inherentes a la contrataci\u00f3n, regularidad y certidumbre del tr\u00e1fico jur\u00eddico.\u00a0 Por ello, se impone un deber de diligencia a los contratantes y, en su caso, de advertencia, comunicaci\u00f3n e informaci\u00f3n de condiciones cognoscibles, asumiendo cada parte en inter\u00e9s rec\u00edproco una carga respecto de la otra en lo concerniente a la plenitud del acto, la realizaci\u00f3n de su funci\u00f3n y la evitaci\u00f3n de causas de ineficacia o irrelevancia. Y, as\u00ed ha de procederse, no s\u00f3lo por la naturaleza impegnativa del contrato, sino porque, adem\u00e1s la rec\u00edproca intenci\u00f3n de las partes est\u00e1 presidida razonablemente por el prop\u00f3sito com\u00fan de obtener sus resultados pr\u00e1cticos concretos y, por consiguiente, su realizaci\u00f3n, cumplimiento y eficacia, en tanto una suposici\u00f3n contraria, esto es, la celebraci\u00f3n del acto para que no produzca efecto alguno por ineficacia, invalidez u otras causas, conducir\u00eda al absurdo de la negaci\u00f3n misma del negocio jur\u00eddico y al inadmisible patrocinio de conductas contrarias al ordenamiento. Advi\u00e9rtase que las partes al celebrar un contrato razonablemente desean, quieren o procuran su eficacia y, por ende, el juez deber\u00e1 preferir en toda circunstancia la consecuencia relativa a la preservaci\u00f3n del mismo, porque, se itera, ser\u00eda absurdo siquiera suponer la celebraci\u00f3n de un contrato para que no produzca efecto alguno cuando las partes, por principio, lo hacen bajo la premisa cardinal de su cumplimiento y eficacia. Por lo mismo, a efectos de asegurar esta finalidad convergente, naturalmente perseguida con el pactum, las partes, contraen la carga correlativa de evitar causas de ineficacia del negocio jur\u00eddico y, el juzgador al interpretarlo y decidir las controversias, procurar dentro de los l\u00edmites racionales compatibles con el ordenamiento jur\u00eddico, su utilidad y eficacia, seg\u00fan corresponde a la ratio legis de toda conocida ordenaci\u00f3n normativa\u201d (cas. civ. sentencia de 7 de febrero de 2008, [SC-007-2008], exp. 2001-06915-01). \u00a0<\/p>\n
Naturalmente, est\u00e9 o no precedida de promesa, es incontrovertible la posibilidad de lesi\u00f3n enorme en la compraventa de bien inmueble, d\u00e1ndose el desequilibrio prestacional tarifado, y el justo precio se remite al recibido por el vendedor del comprador o pagado por \u00e9ste a aqu\u00e9l confrontado con el valor estipulado con el del mercado al tiempo del contrato. \u00a0<\/p>\n
En sentido an\u00e1logo, la compraventa de inmuebles en ejecuci\u00f3n parcial de una promesa de compraventa de inmuebles no impide su rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme cuando se presenta el desequilibrio contemplado en la ley y se prueba. \u00a0<\/p>\n
La Corte, la admite en la enajenaci\u00f3n parcial de la cosa a terceros, en cuyo caso, probada \u201clos vendedores que la sufrieron tienen indiscutiblemente derecho a que se rescinda el contrato, pero s\u00f3lo respecto de la parte del terreno que los demandados conservaban en propiedad a la fecha de la notificaci\u00f3n del auto admisorio de la demanda. No de otra manera puede interpretarse el citado art\u00edculo 1951\u201d (cas. civ. sentencia de 6 de julio de 1977, reiterando la de 19 de diciembre de 1962). \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Con las premisas precedentes, seg\u00fan reclama la censura, en rigor el juzgador err\u00f3 al estimar impertinente la lesi\u00f3n enorme de la compraventa plasmada en la escritura p\u00fablica n\u00famero 771 del 13 de julio de 2004 por anteceder la promesa de compraventa celebrada el 20 de mayo de 2004, comprender \u201cuna parte del negocio (\u2026) encontr\u00e1ndose insoluta la ejecuci\u00f3n de la otra parte\u201d y ultimar \u201cque el contrato a rescindir\u201d no solo es aqu\u00e9lla \u201csino el (\u2026) de promesa de compraventa, el cual por su propia naturaleza no es susceptible de ser rescindido\u201d. \u00a0<\/p>\n
En efecto, la inalterada jurisprudencia de la Sala, tiene sentada la procedencia de la lesi\u00f3n enorme en la compraventa de bienes ra\u00edces cuando se presenta el desequilibrio legal tarifado de las prestaciones, preexista o no una promesa, e igualmente, la admite en trat\u00e1ndose de compraventa parcial. Tampoco, existe escollo en la compraventa parcial de inmueble celebrada en cumplimiento o ejecuci\u00f3n parcial de la promesa, a condici\u00f3n de presentarse y probarse la disparidad econ\u00f3mica que la constituye, como acontece en este caso. \u00a0<\/p>\n
Estos errores del juzgador ostentan la contundencia suficiente para casar la sentencia, pues pretiri\u00f3 la probanza de la lesi\u00f3n enorme con el dictamen pericial que a 13 de julio de 2004 y al tiempo de la promesa de compraventa celebrada el 20 de mayo de 2004, eval\u00fao y fij\u00f3 \u201cpara la \u00e9poca de la negociaci\u00f3n\u201d el justo precio comercial del 100% de Los Manzanos, en $290.000.000 (respuesta a la pregunta 4\u00aa, fl. 149, cdno. 1), equivaliendo a $145.500.000, el 50% del dominio enajenado en la compraventa contenida en la Escritura P\u00fablica n\u00famero 771 del 13 de julio de 2004, en la que el vendedor declara recibir $63.000.000, con una diferencia por $82.500.000 sobre el justo precio de $145.500.000, inferior a su mitad de $72.750.000. \u00a0<\/p>\n
El yerro, refulge m\u00e1s ostensible porque en la promesa el precio del 100% se estipula en $115.000.000, el del 50% en $57.500.000 frente a $290.000.000 y $145.500.000, en su orden. Y, tambi\u00e9n lo es, al no ver que, si bien las partes en la promesa acordaron el precio de $60.000.000 para la casa de habitaci\u00f3n situada en la calle 21 No. 2D-85 de Madrid, no obstante en la escritura p\u00fablica 772 se declara un valor de $10.000.000, el dictamen la aval\u00faa en $18.000.000, el se\u00f1or Pach\u00f3n se oblig\u00f3 a unas reparaciones y arreglos a m\u00e1s tardar el 20 de abril de 2005, y a transferir un veh\u00edculo Renault 12, sin acordar valor alguno, por lo cual, tambi\u00e9n asiste raz\u00f3n a la censura al reprocharlo por suponer que faltaba para completar el precio $32.000.000 que seg\u00fan este acuerdo se cubrir\u00edan con el automotor, asisti\u00e9ndole raz\u00f3n en cuanto a su apreciaci\u00f3n err\u00f3nea. \u00a0<\/p>\n
En id\u00e9ntico sentido, asiste raz\u00f3n a la impugnadora en cuanto a que, en efecto, como evidencia la Escritura P\u00fablica 771, las partes cumplieron con la transferencia del 50% del predio por valor de $63.000.000, la determinaci\u00f3n del valor acordado en la promesa al 100% del predio, la de los pagos efectuados a lo prometido en compraventa, y la confusi\u00f3n del sentenciador sobre el particular al valorar la materialidad de las pruebas se\u00f1aladas. \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Corolario de lo indicado, es la prosperidad de los cargos conjuntados y el quiebre de la sentencia recurrida, para proferir en sede de instancia la que deba reemplazarla. \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA SUSTITUTIVA \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Casada la sentencia impugnada, pertinente la sustitutiva respectiva. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Es asunto despejado en la jurisprudencia de la Corte, el obst\u00e1culo hallado por el juzgador de segundo grado para rescindir el contrato en caso de no allanarse el demandado a la lesi\u00f3n enorme consistente en la falta de integraci\u00f3n del leg\u00edtimo contradictor por no demandarse ni vincularse al proceso a Jhon Freddy Garc\u00eda Rodr\u00edguez, quien por cuenta de aqu\u00e9l en pago del precio seg\u00fan la promesa de compraventa transfiri\u00f3 mediante Escritura P\u00fablica n\u00famero 772 otorgada en la Notar\u00eda \u00danica de Madrid a Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez, el dominio del lote No. 2 con la casa de habitaci\u00f3n situada en Madrid, (fls. 2-4, cdno. 1), y respecto al cual la sentencia produce efectos porque al decretarse la rescisi\u00f3n las cosas se restituyen al estado anterior, a m\u00e1s de las prestaciones consecuenciales. \u00a0<\/p>\n
En efecto, el deber de integrar el litisconsorcio pasivo antes de proferir fallo de primera instancia, so pena que no pueda dictarse de fondo en segunda, es posici\u00f3n superada por la Sala desde la sentencia 068 de 6 de octubre de 1999 (exp. 5224), \u201cpor razones de orden jur\u00eddico y de conveniencia en pos de lograr que, en \u00faltimas, se llegue a producir una justa y oportuna composici\u00f3n de los litigios, y, por sobre todo, en cumplimiento del preciso mandato legal contenido en el art\u00edculo 37-4 del C. de P.C., que le impone a los jueces el deber de emplear todos los poderes de que se halla investido para evitar los fallos inhibitorios, los que, en esencia, no son propiamente sentencias, bajo el entendido de que \u00e9stas, en su pr\u00edstino sentido, est\u00e1n destinadas a decidir \u2018sobre las pretensiones de la demanda o las excepciones que no tengan el car\u00e1cter de previas\u2019, seg\u00fan definici\u00f3n que consagra el art\u00edculo 302 ib\u00eddem\u201d, precisando al respecto: \u00a0<\/p>\n
\u00abSobre el punto importa recordar que de anta\u00f1o ha predicado esta Corporaci\u00f3n, con apoyo en el art\u00edculo 83 del C. de P.C., que cuando por inadvertencia del juez de la primera instancia y de las partes, el fallador ad quem se encuentra que no est\u00e1n presentes todos las personas a quienes les corresponder\u00eda formular o contradecir las pretensiones de la demanda, \u2018…l\u00f3gicamente ya no podr\u00e1 hacer uso de los poderes de saneamiento consagrados en el art\u00edculo 83, por cuanto aquellos se agotan con la decisi\u00f3n de primera instancia; tampoco la sentencia podr\u00e1 ser de fondo…\u2019; quedando como \u00fanica posibilidad que se dictara un fallo inhibitorio. \u00a0<\/p>\n
\u00abUn nuevo examen de la cuesti\u00f3n permite ver que dicha conclusi\u00f3n no tiene efectivo respaldo en el citado art\u00edculo 83 del C. de P.C, el cual manda que:\u00a0 \u2018Cuando el proceso verse sobre relaciones o actos jur\u00eddicos respecto de los cuales, por su naturaleza o por disposici\u00f3n legal, no fuere posible resolver de m\u00e9rito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deber\u00e1 formularse por todas o dirigirse contra todas\u2019, y dispone a rengl\u00f3n seguido las medidas que debe tomar el juez con el fin de que se logre la plena integraci\u00f3n de las partes, bien en el auto admisorio de la demanda o bien despu\u00e9s, de oficio o a petici\u00f3n de parte, pero siempre \u2018mientras no se haya dictado sentencia de primera instancia\u2019; preclusi\u00f3n \u00e9sta que en combinaci\u00f3n con la imposibilidad de resolver de m\u00e9rito a que alude el precepto, ha dado p\u00e1bulo a que en segunda instancia, ante la falta de conformaci\u00f3n del litisconsorcio necesario, se dicten fallos inhibitorios, como \u00fanica soluci\u00f3n emergente posible. \u00a0<\/p>\n
\u00abEmpero, un entendimiento l\u00f3gico e integrado con todo el ordenamiento procesal civil permite afirmar, primero, que es cierto que todas las medidas de integraci\u00f3n del litisconsorcio necesario deben surtirse en el tr\u00e1mite de la primera instancia; y segundo, que, en cambio, no es cierto que una vez superada tal instancia el sentenciador superior, de continuar la deficiente conformaci\u00f3n de aqu\u00e9l, no le queda otro camino que abstenerse de proveer sobre el fondo del asunto puesto a su consideraci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u00abEn efecto, lo \u00fanico que en \u00e9sta hip\u00f3tesis impide el precepto es \u2018resolver de m\u00e9rito\u2019, lo que indudablemente deja espacio para que el juzgador ad quem pueda adoptar cualquier medida procesal, legalmente admisible, que conduzca a solucionar la an\u00f3mala situaci\u00f3n, mientras no resuelva de fondo que es lo \u00fanico que en verdad se le proh\u00edbe; mucho m\u00e1s, si precisamente, como se dijo, es deber ineludible del juez evitar los fallos inhibitorios. \u00a0<\/p>\n
\u00abAhora bien, la medida procesal que le corresponde adoptar al fallador de segunda instancia est\u00e1 dada por la consagraci\u00f3n de la causal 9\u00aa del art\u00edculo 140 del C. de P.C., la cual se produce, entre otros eventos, cuando se deje de notificar o emplazar a una de \u2018las dem\u00e1s personas que deban ser citadas como parte\u2019, situaci\u00f3n que ata\u00f1e con los litisconsortes necesarios, quienes deben ser citados al proceso justamente para que se pueda resolver de m\u00e9rito sobre la cuesti\u00f3n litigiosa; situaci\u00f3n que se da tanto frente aquellos litisconsortes que mencionados en la demanda y en el auto admisorio de la misma no fueron notificados de \u00e9ste; como frente a quienes deben ser citados, y no lo han sido, a pesar de que por la ley o por la naturaleza del litigio deben demandar o ser demandados; todo en aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 83 del C. de P.C. \u00a0<\/p>\n
\u00abDesde luego que, cuando as\u00ed suceda, el decreto de la nulidad s\u00f3lo comprender\u00e1 el tr\u00e1mite adelantado en la segunda instancia y la sentencia apelada u objeto de consulta, puesto que abolida \u00e9sta se restituye la posibilidad de disponer la citaci\u00f3n oportuna de las personas que debieron formular la demanda o contra quienes se debi\u00f3 dirigir \u00e9sta, para los fines que ata\u00f1en con la defensa de sus intereses; se dan as\u00ed unas ventajas pr\u00e1cticas de valor apreciable, con relaci\u00f3n al fallo inhibitorio, consistentes en que subsiste el mismo proceso, se evita que se pierda tiempo y la actividad procesal producida hasta ese momento, se mantienen los efectos consumados de las normas sobre interrupci\u00f3n de la caducidad y prescripci\u00f3n; y, por sobre todo, se propende porque de todos modos se llegue al final a la composici\u00f3n del litigio\u00bb (sentencia reiterada en la de 23 de marzo de 2000, exp. 5259; 29 de marzo de 2001, exp. 5740, entre otras). \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De conformidad con la inalterada jurisprudencia de la Corte delante de tal problem\u00e1tica, el ad quem \u201cdebe abstenerse de fallar el asunto, anular tanto la actuaci\u00f3n de segunda instancia como la sentencia apelada, para que el a-quo disponga \u2018la citaci\u00f3n oportuna de las personas que debieron formular la demanda o contra quienes se debi\u00f3 dirigir \u00e9sta, para los fines que ata\u00f1en con la defensa de sus intereses\u2019 (sentencia del 6 de octubre de 1999, expediente 5224)\u201d, (cas. civ. sentencia de 23 de marzo de 2000, exp. 5259). \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En consecuencia, colocada la Corte en sede de instancia en ejercicio de los mecanismos procesales correctores de la falencia, anular\u00e1 la actuaci\u00f3n surtida en segunda instancia y la sentencia apelada para que el a quo cite al proceso a Jhon Freddy Garc\u00eda Rodr\u00edguez, contra quien debi\u00f3 tambi\u00e9n dirigirse la demanda, para efectos de la defensa de sus intereses, todo sin perjuicio de la validez de las pruebas decretadas y practicadas en el proceso. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por lo anterior, no proceden costas de segunda instancia. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la Ley, CASA la sentencia de 7 de noviembre de 2008, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de Blanca In\u00e9s Ord\u00f3\u00f1ez en nombre y representaci\u00f3n de la sucesi\u00f3n del causante Jon Ocer\u00edn Alvarino contra Armando Pach\u00f3n Rodr\u00edguez, sin costas en casaci\u00f3n por prosperar el recurso, y como juez de instancia, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE: \u00a0<\/p>\n
ANULAR la actuaci\u00f3n surtida en la segunda instancia y la sentencia proferida el 31 de agosto de 2007 por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Facatativ\u00e1, sin perjuicio de la validez de las pruebas decretadas y practicadas en el proceso, y en su lugar, le ORDENA que, despu\u00e9s de adoptar las pautas trazadas con arreglo a la ley, proceda, en su momento a renovar la actuaci\u00f3n anulada. \u00a0<\/p>\n
Sin costas de instancia. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen para lo pertinente. \u00a0<\/p>\n
FERNANDO GIRALDO GUTI\u00c9RREZ \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
En comisi\u00f3n de servicios \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 Magistrado ponente \u00a0 WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0 Bogot\u00e1, D.C., cinco (05) de diciembre de dos mil once (2011) \u00a0 Discutida y aprobada en Sala de veintid\u00f3s (22) de noviembre de dos mil once (2011) \u00a0 Referencia: 25269-3103-002-2005-00199-01 \u00a0 Se decide el recurso […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[92],"tags":[],"class_list":["post-84205","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-92"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/84205","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=84205"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/84205\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=84205"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=84205"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=84205"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}