\u00a0 \u00a0 Rep\u00fablica de Colombia \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
Corte Suprema de Justicia \u00a0<\/p>\n
CORTE \u00a0 SUPREMA \u00a0 DE \u00a0JUSTICIA \u00a0\u00a0<\/p>\n
SALA \u00a0 DE \u00a0 CASACI\u00d3N \u00a0CIVIL \u00a0\u00a0<\/p>\n
JES\u00daS VALL DE RUT\u00c9N RUIZ \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente \u00a0<\/p>\n
SC17214-2014 \u00a0<\/p>\n
Radicaci\u00f3n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 n.\u00b0 \u00a011001-31-03-007-2004-00457-01 \u00a0\u00a0<\/p>\n
(Discutido y aprobado en sesi\u00f3n de nueve de \u00a0septiembre de dos mil catorce) \u00a0\u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, \u00a0D.C., diecis\u00e9is (16) de diciembre \u00a0de dos mil catorce (2014). \u00a0\u00a0<\/p>\n
I. \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0ANTECEDENTES \u00a0\u00a0<\/p>\n
A. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0Mediante demanda (fls. 8 a 10, cdno. 1) \u00a0repartida \u00a0al Juzgado S\u00e9ptimo Civil del Circuito de Bogot\u00e1, subsanada luego de \u00a0su inadmisi\u00f3n (f. 13, cdno.1), pretende el actor que se declare: \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a01. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0Que \u00a0est\u00e1 \u00a0resuelto, \u00a0por no haberse pagado el \u00a0precio \u00a0 al \u00a0 vencimiento \u00a0 de \u00a0 los \u00a0 plazos \u00a0estipulados, \u00a0el \u00a0\u201ccontrato \u00a0de \u00a0compraventa\u201d, \u00a0celebrado \u00a0entre \u00a0 \u00a0 aquel \u00a0 \u00a0 como \u00a0 \u00a0\u201cvendedor\u201d \u00a0 \u00a0 \u00a0 y \u00a0 \u00a0 \u00a0las \u00a0 \u00a0 \u00a0demandadas \u00a0 \u00a0 \u00a0como \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201ccompradoras\u201d, \u00a0que \u00a0vers\u00f3 \u00a0sobre \u00a0el \u00a0inmueble \u00a0descrito \u00a0en la demanda, situado en Bogot\u00e1 e identificado con n\u00famero \u00a0de \u00a0 matr\u00edcula \u00a0 inmobiliaria \u00a0 050 \u00a00180748 \u00a0de \u00a0la \u00a0Oficina \u00a0de \u00a0Registro \u00a0de \u00a0Instrumentos P\u00fablicos de Bogot\u00e1. \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a02. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0Que \u00a0se \u00a0condene a las demandadas a cancelar al \u00a0actor \u00a0la \u00a0suma \u00a0de \u00a0$20.000.000,oo \u00a0como \u00a0pena \u00a0derivada del incumplimiento del \u00a0contrato anotado. \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a03. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0Que se las condene a pagar al actor el valor de \u00a0los \u00a0frutos \u00a0civiles \u00a0y \u00a0naturales, \u00a0tanto \u00a0los percibidos como aquellos que con \u00a0mediana \u00a0inteligencia \u00a0y \u00a0actividad \u00a0habr\u00eda \u00a0podido \u00a0producir el bien desde que \u00a0estuvo \u00a0 en \u00a0 poder \u00a0 de \u00a0las \u00a0demandadas, \u00a0de \u00a0haberse \u00a0hallado \u00a0en \u00a0poder \u00a0del \u00a0demandante. \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a04. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0Que \u00a0se las condene a restituirlo dentro de los \u00a010 d\u00edas siguientes a la ejecutoria del fallo. \u00a0\u00a0<\/p>\n
B. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0Como \u00a0fundamento \u00a0f\u00e1ctico \u00a0de \u00a0estos \u00a0pedimentos \u00a0narra \u00a0la \u00a0demanda que mediante documento suscrito el 30 de enero de \u00a02003 \u00a0 \u00a0el \u00a0 actor \u00a0 \u201cdio \u00a0 en \u00a0 venta\u201d \u00a0a \u00a0las \u00a0demandadas \u00a0el \u00a0bien \u00a0inmueble \u00a0descrito en el libelo, \u00a0pact\u00e1ndose \u00a0como precio la suma de $120.000.000,oo, que aquellas se obligaron a \u00a0pagar \u00a0de \u00a0la \u00a0siguiente \u00a0forma: \u00a0a) \u00a0$20.000.000,oo a la firma del contrato; b) \u00a0$15.000.000,oo \u00a0para el d\u00eda 30 de marzo de 2003; c) $15.000.000,oo para el d\u00eda \u00a030 \u00a0de \u00a0mayo de 2003; y d) $70.000.000,oo para el 1\u00b0 de julio de 2003, fecha en \u00a0la \u00a0cual \u00a0se deb\u00eda firmar la escritura de venta \u201cen \u00a0el \u00a0evento \u00a0de \u00a0que \u00a0las \u00a0compradoras \u00a0hubieran cumplido con el pago\u201d \u00a0 de \u00a0 las \u00a0 cuotas \u00a0 segunda \u00a0 y \u00a0 tercera \u00a0mencionadas. \u00a0Pero \u00a0incumplieron, pues tan solo \u00a0pagaron la primera. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0el documento contentivo del contrato se \u00a0estipul\u00f3 \u00a0la \u00a0suma \u00a0de \u00a0$20.000.000,oo \u00a0a \u00a0t\u00edtulo \u00a0de arras, de acuerdo con lo \u00a0dispuesto \u00a0en \u00a0los \u00a0art\u00edculos \u00a01859 \u00a0del \u00a0C\u00f3digo \u00a0Civil \u00a0y \u00a0866 del C\u00f3digo de \u00a0Comercio. \u00a0Y \u00a0se \u00a0estableci\u00f3 \u00a0all\u00ed \u00a0mismo \u00a0una cl\u00e1usula penal, equivalente al \u00a0valor \u00a0entregado \u00a0como \u00a0arras, \u00a0para \u00a0el caso de incumplimiento de alguna de las \u00a0partes. \u00a0\u00a0<\/p>\n
C. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0Al \u00a0contestar la demanda (fls. 43 a 48, \u00a0cdno. \u00a01), las convocadas admitieron como ciertos la celebraci\u00f3n del contrato y \u00a0el \u00a0incumplimiento que a ellas se recrimina. Aclararon que cuando se celebr\u00f3 la \u00a0promesa \u00a0el \u00a0demandante no figuraba a\u00fan como titular del derecho de dominio por \u00a0lo \u00a0que \u00a0se \u00a0pact\u00f3 \u00a0que \u00a0\u00e9ste \u00a0deb\u00eda \u00a0registrar \u00a0su t\u00edtulo (la diligencia de \u00a0remate) \u00a0y \u00a0se estipular\u00eda en la promesa que el saldo del precio habr\u00eda de ser \u00a0cancelado \u00a0con \u00a0un \u00a0pr\u00e9stamo \u00a0que \u00a0las \u00a0demandadas \u00a0efectuar\u00edan con base en la \u00a0promesa. \u00a0Sin \u00a0embargo, \u00a0al \u00a0suscribirse \u00a0\u00e9sta, \u00a0su \u00a0texto \u00a0fue \u00a0variado por el \u00a0demandante, por lo que no se \u00a0pudo \u00a0materializar \u00a0el \u00a0pr\u00e9stamo \u00a0hipotecario. \u00a0Este \u00a0hecho \u00a0fue \u00a0aducido \u00a0como \u00a0sustento de la excepci\u00f3n de \u201cabuso de la posici\u00f3n dominante\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Adujeron que \u201cel \u00a0incumplimiento \u00a0 fue \u00a0rec\u00edproco\u201d, \u00a0por \u00a0cuanto \u00a0el \u00a0actor, \u00a0para la fecha pactada para la solemnizaci\u00f3n del contrato de compraventa \u00a0(1\u00b0 \u00a0 de \u00a0 julio \u00a0de \u00a02003), \u00a0no \u00a0hab\u00eda \u00a0pagado \u00a0los \u00a0impuestos \u00a0del \u00a0inmueble \u00a0correspondientes \u00a0a los a\u00f1os 2001, 2002 y 2003 los que tan s\u00f3lo vinieron a ser \u00a0cancelados \u00a0en \u00a0abril \u00a0de 2005 y marzo de 2004. Tal aserto sirvi\u00f3 de fundamento \u00a0para invocar la excepci\u00f3n de \u201ccontrato no cumplido\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Plantearon \u00a0finalmente \u00a0la \u00a0excepci\u00f3n \u00a0de \u00a0\u201cnulidad \u00a0absoluta \u00a0del contrato cuya resoluci\u00f3n se pretende\u201d, pues como de \u00a0acuerdo \u00a0con el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, contentiva de los requisitos \u00a0que \u00a0debe cumplir la promesa de contrato, figura el de que se determine el mismo \u00a0de \u00a0forma \u00a0que s\u00f3lo falte la tradici\u00f3n o la formalidad legal, se evidencia que \u00a0en \u00a0el \u00a0presente \u00a0caso \u00a0falt\u00f3 \u00a0la \u00a0determinaci\u00f3n \u00a0de la tradici\u00f3n, pues no se \u00a0indic\u00f3 \u00a0la \u00a0referencia \u00a0del \u00a0proceso \u00a0en \u00a0el \u00a0que \u00a0se realiz\u00f3 la diligencia de \u00a0remate, lo que genera nulidad absoluta de la promesa. \u00a0\u00a0<\/p>\n
D. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0El juzgado de conocimiento, en su fallo \u00a0estimatorio \u00a0de \u00a0las \u00a0pretensiones, \u00a0consider\u00f3 \u00a0que \u00a0no \u00a0obstante \u00a0que el actor \u00a0admiti\u00f3 \u00a0que \u00a0les \u00a0hab\u00eda dado pr\u00f3rrogas a las demandadas para el cumplimiento \u00a0de \u00a0los \u00a0pagos \u00a0que deb\u00edan hacerle, en el contrato de promesa se hab\u00eda pactado \u00a0que \u00a0 las \u00a0 mismas \u00a0 deb\u00edan \u00a0 constar \u00a0 por \u00a0 escrito, \u00a0 exigencia \u00a0 que \u00a0 debe \u00a0cumplirse, \u00a0 \u00a0por \u00a0 \u00a0lo \u00a0dem\u00e1s, \u00a0cuando se trata de \u00a0promesa \u00a0 de \u00a0 compraventa, \u00a0por \u00a0lo \u00a0que \u00a0cualquier \u00a0acuerdo \u00a0verbal \u00a0no \u00a0tiene \u00a0incidencia. \u00a0Declar\u00f3, \u00a0pues, \u00a0impr\u00f3speras \u00a0las \u00a0excepciones \u00a0propuestas por el \u00a0extremo \u00a0pasivo \u00a0y \u00a0resuelto el contrato de promesa. En consecuencia, orden\u00f3 al \u00a0actor \u00a0restituir \u00a0a \u00a0las \u00a0demandadas \u00a0la \u00a0suma \u00a0de $20.000.000,oo, y a estas les \u00a0orden\u00f3 \u00a0restituir \u00a0el \u00a0inmueble, \u00a0conden\u00e1ndolas \u00a0adem\u00e1s a pagarle al actor la \u00a0suma \u00a0de $62.722.557,oo\u00a0 por concepto de frutos que hubiera podido producir \u00a0el bien ra\u00edz. \u00a0\u00a0<\/p>\n
E. Apelado el fallo por la parte pasiva, el \u00a0Tribunal \u00a0lo \u00a0confirm\u00f3 \u00a0(fls. \u00a021 a 28, cdno. 4), adicionando el ordinal quinto \u00a0del \u00a0mismo \u00a0\u201cen el sentido de indicar que los frutos \u00a0civiles \u00a0a \u00a0cancelar \u00a0a \u00a0partir \u00a0del \u00a0d\u00eda \u00a023 \u00a0de mayo de 2009 se determinar\u00e1n \u00a0siguiendo \u00a0 los \u00a0 par\u00e1metros \u00a0 se\u00f1alados \u00a0 en \u00a0 el \u00a0nomenclador \u00a010\u00b0 \u00a0de \u00a0las \u00a0consideraciones \u00a0de \u00a0esta \u00a0misma \u00a0y hasta cuando se produzca la restituci\u00f3n del \u00a0inmueble\u201d.\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0el \u00a0fallo \u00a0complementario \u00a0que \u00a0hubo de \u00a0proferir, a instancias de la \u00a0demandada, \u00a0neg\u00f3 el ad quem \u00a0las \u00a0otras \u00a0excepciones \u00a0de \u00a0m\u00e9rito \u00a0propuestas,\u00a0 \u00a0denominadas \u00a0\u201cnulidad \u00a0absoluta \u00a0del \u00a0contrato \u00a0de \u00a0promesa \u00a0de venta cuya resoluci\u00f3n se pretende\u201d y \u00a0\u201cabuso de la posici\u00f3n dominante\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
II. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL \u00a0\u00a0<\/p>\n
Previo resumen del caso y de los requisitos \u00a0que \u00a0jurisprudencialmente \u00a0se \u00a0han \u00a0exigido \u00a0para \u00a0la \u00a0prosperidad de la acci\u00f3n \u00a0resolutoria, \u00a0abord\u00f3 \u00a0el Tribunal el estudio de la excepci\u00f3n de \u201ccontrato no \u00a0cumplido\u201d, \u00a0para \u00a0lo \u00a0cual \u00a0estim\u00f3 \u00a0necesario examinar la promesa, \u00a0 a \u00a0 efectos \u00a0de \u00a0establecer \u00a0si \u00a0las \u00a0obligaciones \u00a0que all\u00ed adquirieron las partes se deb\u00edan cumplir coet\u00e1neamente \u00a0o \u00a0en orden escalonado, lo que en efecto constat\u00f3, pues del primer tenor fue la \u00a0obligaci\u00f3n, \u00a0a \u00a0cargo \u00a0de \u00a0ambas \u00a0partes, \u00a0de \u00a0otorgar \u00a0la escritura p\u00fablica de compraventa para el 1\u00ba de \u00a0julio \u00a0de \u00a02003, \u00a0al \u00a0paso \u00a0que \u00a0del segundo tipo fue la pactada en la cl\u00e1usula \u00a0segunda \u00a0 \u00a0en \u00a0 lo \u00a0 tocante \u00a0 al \u00a0 pago, \u00a0por \u00a0las demandadas, de las dos cuotas del precio siguientes a la \u00a0primera, \u00a0esto \u00a0es, \u00a0la \u00a0del \u00a030 \u00a0de \u00a0marzo \u00a0y \u00a0la \u00a0del \u00a030 \u00a0de \u00a0mayo, \u00a0ambas de \u00a02003. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Destac\u00f3 que la parte pasiva s\u00f3lo realiz\u00f3 \u00a0el \u00a0 primer \u00a0 pago, \u00a0 por \u00a0 lo \u00a0 que \u00a0 propici\u00f3 \u00a0 el \u00a0 incumplimiento \u00a0 de \u00a0 la \u00a0promesa. \u00a0Y si el actor les \u00a0reproch\u00f3 \u00a0esa inobservancia, \u00a0ello \u00a0constitu\u00eda \u00a0una negaci\u00f3n indefinida, que invert\u00eda la carga de la prueba \u00a0debiendo \u00a0las demandadas acreditar la prestaci\u00f3n de lo debido, lo que no se dio \u00a0y \u00a0constituye \u00a0prueba del incumplimiento, circunstancia que igualmente confirm\u00f3 \u00a0con \u00a0la \u00a0confesi\u00f3n \u00a0ficta \u00a0proveniente \u00a0de \u00a0la \u00a0demandada Nancy Roc\u00edo Alem\u00e1n, \u00a0\u201cque \u00a0a \u00a0t\u00e9rminos \u00a0del \u00a0art\u00edculo \u00a0196 \u00a0de \u00a0la ley \u00a0adjetiva \u00a0 \u00a0tiene \u00a0 \u00a0el \u00a0 \u00a0valor \u00a0 de \u00a0 testimonio \u00a0 de \u00a0 tercero\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Advirti\u00f3 \u00a0el \u00a0ad \u00a0quem que el promitente vendedor se oblig\u00f3 a entregar \u00a0el \u00a0inmueble \u00a0a \u00a0paz y salvo de impuestos, tasas y contribuciones causados hasta \u00a0el \u00a031 \u00a0de \u00a0enero \u00a0de \u00a02003, \u00a0y que admiti\u00f3 en su declaraci\u00f3n de parte que los \u00a0impuestos \u00a0 no \u00a0 los \u00a0 hab\u00eda \u00a0 solventado \u00a0 para \u00a0 la \u00a0fecha \u00a0de \u00a0firma \u00a0de \u00a0la \u00a0escritura, as\u00ed como que no \u00a0compareci\u00f3 \u00a0entonces \u00a0en la hora indicada a la Notar\u00eda 42 para el otorgamiento \u00a0escritural \u00a0 \u00a0 \u00a0prometido. \u00a0 \u00a0 Adem\u00e1s, \u00a0indic\u00f3 \u00a0el \u00a0juez \u00a0colegiado \u00a0que \u00a0de \u00a0acuerdo \u00a0con reporte de la \u00a0Direcci\u00f3n \u00a0Distrital \u00a0de \u00a0Impuestos, \u00a0el \u00a0bien \u00a0ra\u00edz \u00a0adeudaba \u00a0los \u00a0impuestos \u00a0prediales \u00a0de \u00a0los \u00a0a\u00f1os gravables de 2001 a 2004, por lo que no estaba a paz y \u00a0salvo \u00a0a \u00a0la \u00a0fecha \u00a0en \u00a0que \u00a0deb\u00eda \u00a0entregarlo \u00a0el \u00a0actor \u00a0en \u00a0tal condici\u00f3n, \u00a0consideraci\u00f3n \u00a0que, \u00a0sin \u00a0embargo, \u00a0no \u00a0permit\u00eda afirmar que fuera \u00e9ste quien \u00a0primero \u00a0hubiera \u00a0incumplido, \u00a0porque \u00a0ese pacto vertido en el negocio jur\u00eddico \u00a0anotado, deb\u00eda entenderse \u00a0\u00a0<\/p>\n
en el sentido que por tarde al momento de la \u00a0firma \u00a0de \u00a0la \u00a0escritura \u00a0de \u00a0venta -1\u00b0 de julio de 2003- el bien materia de la \u00a0negociaci\u00f3n \u00a0deb\u00eda \u00a0estar \u00a0a \u00a0paz \u00a0y \u00a0salvo \u00a0por \u00a0tal \u00a0concepto para poder ser \u00a0autorizada \u00a0por \u00a0el \u00a0notario \u00a0la \u00a0escritura p\u00fablica de enajenaci\u00f3n. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Concluy\u00f3 el Tribunal que la parte demandada \u00a0fue \u00a0quien \u00a0primero \u00a0incumpli\u00f3, \u00a0pues \u00a0para \u00a0las \u00a0fechas de los pagos segundo y \u00a0tercero \u00a0el \u00a0actor \u00a0no ten\u00eda ninguna obligaci\u00f3n coet\u00e1nea que debiese atender. \u00a0Luego \u00a0la \u00a0excepci\u00f3n \u00a0de contrato no cumplido no ten\u00eda prosperidad. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0sentencia complementaria (fls. 33 a 39, \u00a0cdno. \u00a04) \u00a0examin\u00f3 \u00a0las \u00a0otras \u00a0dos \u00a0excepciones \u00a0propuestas \u00a0por la demandada: \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0cuanto \u00a0a la de \u201cnulidad absoluta del \u00a0contrato \u00a0de \u00a0promesa\u201d, que \u00a0el \u00a0recurrente \u00a0sustent\u00f3 \u00a0en \u00a0el \u00a0hecho de que en la promesa no se precisaba el \u00a0t\u00edtulo \u00a0antecedente \u00a0(diligencia \u00a0de \u00a0remate), \u00a0el \u00a0juez \u00a0de segunda instancia, \u00a0aludiendo \u00a0al \u00a0deber \u00a0de \u00a0declarar \u00a0la \u00a0nulidad \u00a0de oficio, a lo previsto en los \u00a0art\u00edculos \u00a01611 \u00a0modificado \u00a0por \u00a0el \u00a089 \u00a0de \u00a0la \u00a0Ley \u00a0153 \u00a0de 1887 (promesa de \u00a0contrato), \u00a0740 \u00a0(definici\u00f3n de tradici\u00f3n) y 756 del C\u00f3digo Civil (tradici\u00f3n \u00a0de \u00a0bienes \u00a0ra\u00edces), \u00a0concluy\u00f3 \u00a0que \u00a0la \u00a0promesa \u00a0se \u00a0ajusta \u00a0a los requisitos \u00a0previstos \u00a0en el art\u00edculo 89 mencionado pues estaba suficientemente determinado \u00a0el \u00a0contrato \u00a0a \u00a0celebrar, \u00a0que \u00a0es \u00a0lo \u00a0requerido \u00a0por ese precepto, por lo que \u00a0\u201clo \u00a0calificado \u00a0por \u00a0la \u00a0censura \u00a0como tradici\u00f3n, \u00a0especialmente \u00a0su \u00a0ausencia, \u00a0no \u00a0alcanza \u00a0siquiera \u00a0[a] \u00a0asomarse \u00a0a \u00a0lo que en \u00a0realidad es la figura en estudio\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Y \u00a0en \u00a0lo \u00a0relacionado con la excepci\u00f3n de \u00a0\u201cabuso \u00a0de \u00a0la \u00a0posici\u00f3n dominante\u201d, luego de teorizar sobre \u00e9l, con apoyo \u00a0en \u00a0jurisprudencia \u00a0de \u00a0esta \u00a0Corporaci\u00f3n, \u00a0manifest\u00f3 \u00a0que le correspond\u00eda al \u00a0demandado \u00a0la \u00a0carga \u00a0probatoria \u00a0de establecer plenamente el hecho constitutivo \u00a0del \u00a0abuso \u00a0por \u00a0el \u00a0demandante as\u00ed como el da\u00f1o padecido como consecuencia de \u00a0ese \u00a0 indebido \u00a0 comportamiento, \u00a0 circunstancias \u00a0 que \u00a0 en \u00a0 el \u00a0 sub \u00a0 \u00a0examine \u00a0 \u00a0no \u00a0 \u00a0se \u00a0 \u00a0hallaban \u00a0probadas. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0relaci\u00f3n \u00a0con las prestaciones mutuas, \u00a0adujo, \u00a0con base en lo previsto en el art\u00edculo 307 del C\u00f3digo de Procedimiento \u00a0Civil \u00a0y \u00a0en \u00a0el \u00a0dictamen \u00a0pericial \u00a0practicado en la primera instancia, que la \u00a0condena \u00a0deb\u00eda extenderse hasta la fecha en que se produzca la restituci\u00f3n del \u00a0inmueble \u00a0por lo que para la cuantificaci\u00f3n de los frutos civiles que se causen \u00a0a \u00a0partir del 23 de mayo de 2009, \u201chabr\u00e1 de tenerse \u00a0en \u00a0 \u00a0cuenta \u00a0 \u00a0el \u00a0 valor \u00a0 de \u00a0 $1.248.722.402,oo \u00a0 determinado \u00a0 como \u00a0 canon \u00a0mensual\u201d \u00a0de \u00a0ese a\u00f1o y el cual debe ser objeto de \u00a0incremento a\u00f1o por a\u00f1o en el porcentaje del IPC. \u00a0\u00a0<\/p>\n
III. \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0LA \u00a0 DEMANDA \u00a0 DE \u00a0 CASACI\u00d3N. \u00a0 CARGO \u00a0\u00daNICO \u00a0\u00a0<\/p>\n
Contra la sentencia resumida las recurrentes \u00a0formulan, \u00a0al \u00a0amparo de la causal primera, \u00a0un \u00a0solo cargo que la Corte en su momento admiti\u00f3, sobre la base \u00a0de \u00a0lo \u00a0previsto \u00a0en \u00a0el \u00a0numeral \u00a02\u00b0 del art\u00edculo 51 del decreto 2651 de 1991 \u00a0(auto \u00a0de \u00a07 \u00a0de \u00a0junio \u00a0de \u00a02013, \u00a0visible \u00a0a folios 54 a 61 del cuaderno de la \u00a0Corte). \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0dicho \u00a0cargo acusan la sentencia de ser \u00a0indirectamente \u00a0violatoria, \u00a0por \u00a0aplicaci\u00f3n \u00a0indebida, \u00a0del art\u00edculo 1546 del \u00a0C\u00f3digo \u00a0Civil, \u00a0as\u00ed como del art\u00edculo 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, \u00a0por \u00a0falta \u00a0de \u00a0aplicaci\u00f3n, \u00a0como consecuencia de errores de hecho y de derecho \u00a0cometidos \u00a0respecto \u00a0de \u00a0las \u00a0pruebas \u00a0que adelante singularizan, con violaci\u00f3n \u00a0medio \u00a0de \u00a0los \u00a0art\u00edculos \u00a0174, \u00a0175, \u00a0187, 196, 210 y 219 del C\u00f3digo Procesal \u00a0mencionado. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Manifiestan \u00a0que el fallo qued\u00f3 apuntalado \u00a0exclusivamente \u00a0en \u00a0la \u00a0hermen\u00e9utica del contrato de promesa, en lo que hace al \u00a0incumplimiento \u00a0atribuido \u00a0a \u00a0la \u00a0demandada, \u00a0lo \u00a0que a su vez corrobor\u00f3 con la \u00a0confesi\u00f3n \u00a0ficta \u00a0a \u00a0la que le dio valor de testimonio. Y, en relaci\u00f3n con las \u00a0restituciones \u00a0mutuas, \u00a0afirman \u00a0que \u00a0el Tribunal fundament\u00f3 su decisi\u00f3n en el \u00a0dictamen pericial practicado en el curso de la primera instancia. \u00a0\u00a0<\/p>\n
De \u00a0acuerdo \u00a0con \u00a0lo \u00a0anterior, \u00a0dicen \u00a0las \u00a0impugnantes \u00a0que \u00a0el ad quem \u00a0cometi\u00f3 \u00a0error \u00a0de \u00a0hecho \u00a0en \u00a0la \u00a0apreciaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de parte del \u00a0demandante y en el dictamen pericial aludido. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0lo \u00a0que \u00a0hace \u00a0a \u00a0la \u00a0primera probanza, \u00a0manifiestan \u00a0que \u00a0el \u00a0actor \u00a0declar\u00f3 que \u00e9l les hab\u00eda conferido m\u00e1s tiempo a \u00a0las \u00a0demandadas, \u00a0que no fue a la notar\u00eda a firmar la escritura porque ellas le \u00a0hab\u00edan \u00a0dicho \u00a0que \u00a0no \u00a0ten\u00edan la plata y -citan las recurrentes- que el actor \u00a0manifest\u00f3 \u00a0 \u00a0\u201centonces \u00a0 \u00a0yo \u00a0 \u00a0les \u00a0 \u00a0di \u00a0 m\u00e1s \u00a0tiempo\u201d. \u00a0Tales afirmaciones, para estas evidencian \u00a0que \u00a0la \u00a0forma \u00a0de \u00a0pago \u00a0del \u00a0precio \u00a0prevista \u00a0en \u00a0el \u00a0contrato \u00a0de promesa, y \u00a0concretamente \u00a0los \u00a0pagos \u00a0que deb\u00edan efectuarse el 30 de marzo y el 30 de mayo \u00a0de \u00a02003, \u00a0fueron \u00a0aplazados \u00a0con el consentimiento del propio demandante, quien \u00a0asinti\u00f3 \u00a0que \u00a0el \u00a0saldo \u00a0fuera \u00a0cubierto \u00a0en \u00a0fecha \u00a0posterior, y aun cuando no \u00a0precis\u00f3 \u00a0cu\u00e1nto \u00a0tiempo le hab\u00eda otorgado, \u201cpuede \u00a0inferirse \u00a0de \u00a0su \u00a0dicho \u00a0que \u00a0el \u00a0saldo \u00a0adeudado deb\u00eda cancelarse en la fecha \u00a0acordada para firmar la escritura\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Destacan \u00a0que \u00a0el \u00a0Tribunal pretiri\u00f3 estos \u00a0pasajes \u00a0de \u00a0la \u00a0declaraci\u00f3n \u00a0del actor, de la que s\u00f3lo vio su admisi\u00f3n de no \u00a0haber \u00a0pagado \u00a0el impuesto predial del inmueble y la falta de comparecencia a la \u00a0notar\u00eda por parte de \u00e9l. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0lo \u00a0que \u00a0tiene \u00a0que \u00a0ver con la segunda \u00a0probanza \u00a0 -el \u00a0 peritaje \u00a0practicado \u00a0 en \u00a0 la \u00a0 primera \u00a0instancia-, \u00a0se\u00f1alan \u00a0que \u00a0el \u00a0experto cuantific\u00f3 el canon de arrendamiento \u00a0del \u00a0inmueble, concluyendo que para los a\u00f1os 2004 a 2009 la renta producida por \u00a0tal concepto alcanzaba la suma de $62.722.557,oo. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Sin \u00a0embargo, \u00a0dicen \u00a0que \u00a0el Tribunal, con \u00a0miras \u00a0a \u00a0extender \u00a0el monto de la condena m\u00e1s all\u00e1 de la fecha prevista en el \u00a0dictamen, \u00a0mencion\u00f3 que deb\u00eda tenerse en cuenta el valor de $1.248.722.402,oo, \u00a0como \u00a0canon \u00a0mensual, \u00a0alterando \u00a0as\u00ed \u00a0la \u00a0pericia al hacerle decir algo que en \u00a0verdad nunca afirm\u00f3 el perito. \u00a0\u00a0<\/p>\n
De otra parte, le achacan al Tribunal haber \u00a0cometido \u00a0error \u00a0de \u00a0derecho \u00a0al \u00a0no \u00a0valorar \u00a0en forma conjunta las pruebas del \u00a0proceso, \u00a0exigencia establecida en el art\u00edculo 187 del C\u00f3digo de Procedimiento \u00a0Civil, \u00a0contra \u00a0el \u00a0cual se \u00a0revel\u00f3, \u00a0pues \u00a0no \u00a0realiz\u00f3 \u00a0el \u00a0juez colegiado el examen global de las pruebas \u00a0recaudadas. \u00a0No las analiz\u00f3 conjugando los varios elementos de prueba entre s\u00ed \u00a0de \u00a0 acuerdo \u00a0 con \u00a0 sus \u00a0 respectivos \u00a0 contenidos, \u00a0 sino \u00a0 que \u00a0realiz\u00f3 \u00a0una \u00a0interpretaci\u00f3n \u00a0insular o aislada del contrato de promesa y la confesi\u00f3n ficta \u00a0que \u00a0dedujo \u00a0de \u00a0la no comparecencia de una de las demandadas, sin contrastar lo \u00a0consignado \u00a0en \u00a0el \u00a0contrato con otras pruebas como la declaraci\u00f3n de parte del \u00a0actor. \u00a0Reiteran que el Tribunal figuradamente encapsul\u00f3 el contrato de promesa \u00a0y \u00a0solamente \u00a0con \u00a0apoyo \u00a0en \u00e9l concluy\u00f3 que estaba acreditada la inejecuci\u00f3n \u00a0contractual, \u00a0sin \u00a0parar \u00a0mientes \u00a0en \u00a0que \u00a0era \u00a0necesario armonizarlo con otras \u00a0pruebas \u00a0en \u00a0vista \u00a0de su contradicci\u00f3n, pues al paso que el contrato establece \u00a0unos \u00a0plazos para el pago de las obligaciones, la declaraci\u00f3n del actor alude a \u00a0que \u00a0\u00e9ste \u00a0le \u00a0dio \u00a0m\u00e1s \u00a0tiempo \u00a0a \u00a0las \u00a0demandadas para el pago del saldo del \u00a0precio, \u00a0confesi\u00f3n \u00a0que restaba toda fuerza a lo acordado en el contrato o a la \u00a0confesi\u00f3n \u00a0ficta \u00a0deducida \u00a0a \u00a0manera \u00a0de \u00a0refuerzo \u00a0por \u00a0parte \u00a0del \u00a0Tribunal. \u00a0\u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
De \u00a0conformidad \u00a0con \u00a0el art\u00edculo 1602 del \u00a0C\u00f3digo \u00a0Civil, \u00a0\u201ctodo contrato legalmente celebrado \u00a0es \u00a0una \u00a0ley \u00a0para \u00a0los \u00a0contratantes, \u00a0y \u00a0no \u00a0puede \u00a0ser invalidado sino por su \u00a0consentimiento \u00a0mutuo \u00a0o \u00a0por causas legales\u201d.\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
Contiene \u00a0 este \u00a0precepto \u00a0el \u00a0denominado \u00a0\u201cpostulado \u00a0de \u00a0la \u00a0autonom\u00eda de la voluntad privada\u201d en virtud del cual la \u00a0ley \u00a0inviste \u00a0a \u00a0las partes, tomando en consideraci\u00f3n su voluntad consensuada y \u00a0dejando \u00a0a \u00a0salvo \u00a0normas \u00a0de \u00a0orden \u00a0p\u00fablico, \u00a0del \u00a0poder \u00a0regulatorio \u00a0de las \u00a0relaciones \u00a0 jur\u00eddicas \u00a0 patrimoniales \u00a0 que \u00a0ellos \u00a0hubieren \u00a0concertado. \u00a0Esa \u00a0connotaci\u00f3n \u00a0normativa \u00a0y \u00a0asentada \u00a0en la confluencia de las voluntades de las \u00a0partes, \u00a0dimanante \u00a0de \u00a0la \u00a0libertad \u00a0que \u00a0la \u00a0ley \u00a0les reconoce, supone que, en \u00a0principio, \u00a0ninguna \u00a0de \u00a0ellas pueda quedar vinculada a un acto jur\u00eddico que no \u00a0haya \u00a0consentido. \u00a0Asimismo, implica que la extensi\u00f3n de ese acto sobre el cual \u00a0manifiestan \u00a0su \u00a0consentimiento \u00a0alcanza \u00a0no \u00a0s\u00f3lo \u00a0la \u00a0constituci\u00f3n \u00a0sino \u00a0la \u00a0regulaci\u00f3n \u00a0y \u00a0extinci\u00f3n \u00a0de la relaci\u00f3n jur\u00eddica, lo que significa tanto la \u00a0posibilidad \u00a0de \u00a0elegir \u00a0entre \u00a0los \u00a0distintos tipos de convenios el que m\u00e1s se \u00a0aproxime \u00a0a la satisfacci\u00f3n de sus respectivos intereses, como la de enriquecer \u00a0o \u00a0apocar \u00a0su \u00a0extensi\u00f3n \u00a0misma, \u00a0con \u00a0cl\u00e1usulas que con frecuencia rebasan el \u00a0contenido \u00a0usual \u00a0del \u00a0contrato \u00a0t\u00edpico \u00a0que \u00a0les sirve de molde, introduciendo \u00a0reglas \u00a0bien \u00a0correspondientes a otros contratos t\u00edpicos o at\u00edpicos, nominados \u00a0o \u00a0no, \u00a0o \u00a0ya \u00a0regulando facetas concretas de su relaci\u00f3n, como por ejemplo los \u00a0mecanismos \u00a0para \u00a0dirimir, durante la ejecuci\u00f3n del contrato, diferencias entre \u00a0ellas \u00a0sobre \u00a0la \u00a0cabal \u00a0interpretaci\u00f3n de su acuerdo, la inclusi\u00f3n de arras o \u00a0cl\u00e1usulas \u00a0penales, o, en fin, la regulaci\u00f3n sobre la forma en que el contrato \u00a0podr\u00eda \u00a0 ser \u00a0 modificado \u00a0 estando \u00a0 ya \u00a0en \u00a0ejecuci\u00f3n, \u00a0entre \u00a0muchas \u00a0otras \u00a0posibilidades que la autonom\u00eda de la voluntad permite. \u00a0\u00a0<\/p>\n
De toda esta gama multiforme a que da lugar \u00a0dicho \u00a0postulado, \u00a0merece \u00a0destacarse, en primer lugar, el acuerdo atinente a la \u00a0posibilidad \u00a0que \u00a0las \u00a0partes tienen de investir de una formalidad particular la \u00a0manera \u00a0como \u00a0han \u00a0de ser modificadas las cl\u00e1usulas del contrato que, en virtud \u00a0de \u00a0su \u00a0querer consensuado, han perfeccionado. Y en esa medida, por ejemplo, las \u00a0partes \u00a0pueden \u00a0disponer, \u00a0como lo hicieron en efecto en la promesa sobre la que \u00a0versa este proceso, que \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u201cs\u00f3lo \u00a0se \u00a0podr\u00e1 \u00a0prorrogar \u00a0el \u00a0t\u00e9rmino para el cumplimiento de las obligaciones que por \u00a0este \u00a0contrato \u00a0se \u00a0contraen, \u00a0cuando \u00a0as\u00ed \u00a0lo acuerden las partes por escrito, \u00a0mediante \u00a0cl\u00e1usula \u00a0que \u00a0se \u00a0agregue \u00a0al \u00a0presente documento, firmado por ambas \u00a0partes \u00a0por \u00a0lo \u00a0menos \u00a0con \u00a010 \u00a0d\u00edas de anticipaci\u00f3n al t\u00e9rmino inicialmente \u00a0se\u00f1alado \u00a0 \u00a0para \u00a0 la \u00a0 extensi\u00f3n \u00a0 de \u00a0 la \u00a0 escritura \u00a0 p\u00fablica\u201d \u00a0\u00a0<\/p>\n
Tal \u00a0posibilidad, \u00a0esto es, la de sujetar a \u00a0una \u00a0formalidad \u00a0espec\u00edfica y voluntaria (pacto por escrito por lo menos con 10 \u00a0d\u00edas \u00a0de antelaci\u00f3n a la firma de la escritura), los efectos jur\u00eddicos de una \u00a0modificaci\u00f3n \u00a0ulterior \u00a0al \u00a0contrato celebrado, no es m\u00e1s que otra aplicaci\u00f3n \u00a0del \u00a0principio \u00a0de \u00a0la \u00a0autonom\u00eda \u00a0de \u00a0la \u00a0voluntad \u00a0privada, \u00a0posibilidad que, \u00a0adem\u00e1s, \u00a0tiene \u00a0soporte \u00a0legal \u00a0en las previsiones normativas contenidas en los \u00a0art\u00edculos \u00a01858 \u00a0y \u00a01979 \u00a0del \u00a0C\u00f3digo \u00a0Civil que permiten, en su orden, que la \u00a0venta \u00a0 de \u00a0 las \u00a0especies \u00a0all\u00ed \u00a0mencionadas \u00a0o \u00a0el \u00a0arrendamiento \u00a0-contratos \u00a0consensuales- \u00a0no \u00a0se reputen perfectos mientras no se firme escritura, trayendo \u00a0ello \u00a0 como \u00a0consecuencia \u00a0que \u00a0las \u00a0partes \u00a0puedan \u00a0retractarse \u00a0antes \u00a0de \u00a0esa \u00a0suscripci\u00f3n. \u00a0\u00a0<\/p>\n
De \u00a0otro \u00a0lado, \u00a0una \u00a0estipulaci\u00f3n \u00a0de esa \u00a0naturaleza \u00a0debe \u00a0ser \u00a0cumplida \u00a0seg\u00fan \u00a0el \u00a0claro \u00a0tenor literal que las partes \u00a0convinieron, \u00a0autolimit\u00e1ndose \u00a0hacia el futuro, de modo que modificaciones a lo \u00a0pactado \u00a0como las que pretende demostrar este cargo, a partir de la declaraci\u00f3n \u00a0de \u00a0parte \u00a0del \u00a0actor \u00a0-bien \u00a0achac\u00e1ndole \u00a0 error \u00a0 de \u00a0 hecho \u00a0 al \u00a0Tribunal \u00a0por \u00a0haberla \u00a0cercenado \u00a0o \u00a0ya \u00a0atribuy\u00e9ndole \u00a0la \u00a0comisi\u00f3n \u00a0de \u00a0error \u00a0de \u00a0derecho por no haber apreciado las \u00a0pruebas \u00a0en \u00a0conjunto, \u00a0y \u00a0en \u00a0particular \u00a0la \u00a0aludida \u00a0declaraci\u00f3n \u00a0frente \u00a0al \u00a0contrato- \u00a0 no \u00a0tendr\u00edan \u00a0cabida \u00a0aun si la contraparte las hubiera tambi\u00e9n admitido, en la medida en que \u00a0para \u00a0poder \u00a0realizar \u00a0de \u00a0ese \u00a0modo \u00a0verbal \u00a0la reforma, como se insiste en que \u00a0ocurri\u00f3, \u00a0debi\u00f3 \u00a0antes \u00a0enmendarse \u00a0con \u00a0ajuste \u00a0a \u00a0la \u00a0misma \u00a0la cl\u00e1usula en \u00a0comentario, \u00a0que \u00a0respecto del caso que nos ocupa no s\u00f3lo fija una exigencia de \u00a0tipo \u00a0legal \u00a0-que \u00a0conste \u00a0por escrito- sino que establece un t\u00e9rmino dentro el \u00a0cual dicha modificaci\u00f3n debe ser adoptada. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Al margen de esta limitaci\u00f3n convencional, \u00a0cuya \u00a0derogaci\u00f3n \u00a0consensual \u00a0por \u00a0las partes (a partir de la modificaci\u00f3n que \u00a0hagan \u00a0expresa \u00a0o t\u00e1citamente, pero asimismo en forma verbal, de alguna otra de \u00a0las \u00a0cl\u00e1usulas) puede \u2013al \u00a0menos \u00a0te\u00f3ricamente \u00a0– dar origen a pol\u00e9micas sobre su eficacia en un contexto \u00a0diferente, \u00a0lo que s\u00ed no se remite a duda es el hecho de que la exigencia legal \u00a0de \u00a0que \u00a0el contrato de promesa conste por escrito (numeral 1\u00b0 del art\u00edculo 89 \u00a0de \u00a0 la \u00a0 ley \u00a0153 \u00a0de \u00a01887), \u00a0genera \u00a0en \u00a0este \u00a0pacto \u00a0meramente \u00a0preparatorio \u00a0consecuencias \u00a0referidas \u00a0principalmente \u00a0a \u00a0que \u00a0las modificaciones o adiciones \u00a0deban \u00a0constar asimismo por ese medio. Es lo que, por lo dem\u00e1s, ha pregonado la \u00a0jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n al se\u00f1alar que \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u201ccomo quiera que \u00a0por \u00a0ser \u00a0la \u00a0promesa \u00a0de \u00a0contratar \u00a0un \u00a0convenio \u00a0solemne, \u00a0no \u00a0solamente \u00a0sus \u00a0cl\u00e1usulas \u00a0primigenias \u00a0sino \u00a0tambi\u00e9n \u00a0sus \u00a0adiciones \u00a0o \u00a0modificaciones deben \u00a0constar \u00a0por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad \u00a0del \u00a0escrito \u00a0es \u00a0un \u00a0requisito \u00a0unido \u00a0a \u00a0la existencia misma del contrato y no \u00a0simplemente \u00a0condici\u00f3n \u00a0ad \u00a0probationem, \u00a0raz\u00f3n \u00a0por la cual son inadmisibles, \u00a0para \u00a0demostrarlas, otros elementos de convicci\u00f3n distintos a la forma escrita, \u00a0incluida \u00a0la \u00a0confesi\u00f3n de los mismos contratantes\u201d \u00a0(Cas. Civ. del 25 de febrero de 1991).\u00b4 \u00a0\u00a0<\/p>\n
Y \u00a0en \u00a0el mismo sentido, m\u00e1s recientemente \u00a0puntualiz\u00f3: \u00a0\u00a0<\/p>\n
La \u00a0solemnidad \u00a0a la que por mandato de la \u00a0ley \u00a0est\u00e1 sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicci\u00f3n que \u00a0se \u00a0exhiba \u00a0para \u00a0acreditar \u00a0su existencia, su modificaci\u00f3n o adici\u00f3n, resulte \u00a0ineficaz \u00a0para \u00a0tales \u00a0prop\u00f3sitos, \u00a0pues \u00a0se \u00a0est\u00e1 \u00a0ante \u00a0un \u00a0modo tarifario y \u00a0espec\u00edfico \u00a0de \u00a0la \u00a0prueba (CSJ SC 081 2000 del 23 de \u00a0junio de 2000, rad. C-5295). \u00a0\u00a0<\/p>\n
Adem\u00e1s, \u00a0 debe \u00a0 advertirse \u00a0que \u00a0suele \u00a0acontecer \u00a0que \u00a0las \u00a0partes en los contratos de promesa de compraventa pacten el \u00a0cumplimiento \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0anticipado1 \u00a0de \u00a0todo \u00a0o \u00a0parte \u00a0de \u00a0las \u00a0obligaciones \u00a0que habr\u00e1n de surgir del contrato prometido, una vez celebrado. Y \u00a0as\u00ed, \u00a0es \u00a0usual \u00a0que el promitente vendedor se obligue a entregar la cosa antes \u00a0de \u00a0la \u00a0suscripci\u00f3n \u00a0de \u00a0la \u00a0escritura p\u00fablica, y, m\u00e1s frecuentemente, que el \u00a0promitente \u00a0comprador \u00a0anticipe \u00a0todo \u00a0o \u00a0parte \u00a0del \u00a0precio \u00a0acordado \u00a0para \u00a0la \u00a0compraventa. \u00a0Se trata de cl\u00e1usulas accidentales al contrato de promesa (CSJ SC \u00a0126 \u00a0del \u00a014 de ago. de 2000, \u00a0rad. \u00a05577; del 30 de oct. de \u00a02000, \u00a0rad. \u00a05696; y m\u00e1s propiamente GJ CXCII 1er sem. P\u00e1g. 222, Cas. Civ. del \u00a030 \u00a0de \u00a0mayo de 1988) que introducen obligaciones que tienen como hontanar dicho \u00a0contrato \u00a0y \u00a0no \u00a0el \u00a0contrato \u00a0prometido, \u00a0que \u00a0a\u00fan no ha nacido. Por lo que el \u00a0incumplimiento \u00a0de \u00a0dichas obligaciones significa el incumplimiento del contrato \u00a0de promesa de compraventa. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Las \u00a0 consideraciones \u00a0 antes \u00a0expuestas \u00a0permiten \u00a0arribar \u00a0a \u00a0la conclusi\u00f3n de la falta de prosperidad del cargo que se \u00a0examina, \u00a0en \u00a0lo \u00a0tocante \u00a0a \u00a0la \u00a0ausencia \u00a0de \u00a0incumplimiento \u00a0por parte de las \u00a0demandadas, \u00a0sin \u00a0que \u00a0sea \u00a0menester \u00a0que \u00a0la Corte considere otros t\u00f3picos que \u00a0aquilatan \u00a0esa \u00a0conclusi\u00f3n, \u00a0como la de haber admitido expresamente aquellas el \u00a0incumplimiento \u00a0de \u00a0los \u00a0pagos, desde la misma contestaci\u00f3n de la demanda, cosa \u00a0que \u00a0aflorar\u00eda \u00a0como \u00a0inexplicable \u00a0si, como lo pregona el cargo, hubiesen sido \u00a0acordadas, \u00a0as\u00ed \u00a0fuese verbalmente, modificaciones a los plazos primigeniamente \u00a0adoptados. \u00a0Es \u00a0que ciertamente la parte demandada no adujo esta excepci\u00f3n, que \u00a0solo \u00a0vino \u00a0a \u00a0ser \u00a0estructurada \u00a0a \u00a0partir \u00a0de \u00a0la \u00a0declaraci\u00f3n \u00a0de \u00a0parte del \u00a0demandante. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0lo que hace a la cifra que, \u00a0 \u00a0 como \u00a0 \u00a0 canon \u00a0 \u00a0mensual \u00a0 \u00a0del \u00a0inmueble, \u00a0 incluy\u00f3 \u00a0 el \u00a0Tribunal \u00a0en \u00a0su \u00a0fallo, \u00a0a \u00a0efectos \u00a0de \u00a0que \u00a0se \u00a0tuviese \u00a0en \u00a0cuenta \u00a0para \u00a0la \u00a0cuantificaci\u00f3n \u00a0de \u00a0los \u00a0frutos \u00a0que \u00a0aquel \u00a0produjera despu\u00e9s de la fecha que \u00a0all\u00ed \u00a0mismo \u00a0se\u00f1al\u00f3, \u00a0y \u00a0que \u00a0corresponde \u00a0a \u00a0la del dictamen pericial, puede \u00a0notarse \u00a0con \u00a0facilidad \u00a0que \u00a0se \u00a0trata \u00a0de \u00a0un \u00a0simple \u00a0error \u00a0aritm\u00e9tico o de \u00a0transcripci\u00f3n \u00a0para el cual es cabalmente aplicable lo previsto en el art\u00edculo \u00a0310 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, a cuyo tenor \u00a0\u00a0<\/p>\n
Toda \u00a0providencia en que se haya incurrido \u00a0en \u00a0error \u00a0puramente \u00a0aritm\u00e9tico, \u00a0es \u00a0corregible por el juez que la dict\u00f3, en \u00a0cualquier \u00a0tiempo, \u00a0de \u00a0oficio o a solicitud de parte, mediante auto susceptible \u00a0de \u00a0los \u00a0mismos \u00a0recursos \u00a0que \u00a0proced\u00edan contra ella, salvo los de casaci\u00f3n y \u00a0revisi\u00f3n. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Lo \u00a0dispuesto en los incisos anteriores se \u00a0aplica \u00a0a \u00a0los casos de error por omisi\u00f3n o cambio de palabras o alteraci\u00f3n de \u00a0\u00e9stas, \u00a0siempre \u00a0que \u00a0est\u00e9n \u00a0contenidas \u00a0en \u00a0la parte resolutiva o influyan en \u00a0ella. \u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0efecto, \u00a0tom\u00f3 \u00a0el perito el valor del \u00a0aval\u00fao \u00a0catastral \u00a0para \u00a0el \u00a0a\u00f1o \u00a02004 ($94.803.000,oo), de conformidad con el \u00a0certificado \u00a0que \u00a0aport\u00f3 a su peritaje (fl. 163, cdno.1), a efectos de tasar el \u00a0canon \u00a0mensual \u00a0de \u00a0arrendamiento \u00a0en el uno por ciento (1%) de dicho valor, que \u00a0fue \u00a0reajustando \u00a0a\u00f1o \u00a0por \u00a0a\u00f1o \u00a0tomando \u00a0como \u00a0base \u00a0el \u00cdndice de Precios al \u00a0consumidor \u00a0(IPC) \u00a0hasta \u00a0llegar al a\u00f1o 2009 con una cifra que literalmente fue \u00a0escrita \u00a0 \u00a0de \u00a0 la \u00a0 siguiente \u00a0 manera \u00a0 por \u00a0 el \u00a0 experto: \u00a0 \u201c1\u2019248.722,402\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Por \u00a0su \u00a0parte, el Tribunal, como se dej\u00f3 \u00a0transcrito \u00a0en \u00a0el resumen del fallo impugnado, orden\u00f3 tener en cuenta el valor \u00a0de \u201c$1.248.722.402,oo\u201d. \u00a0\u00a0<\/p>\n
La \u00a0simple \u00a0comparaci\u00f3n \u00a0de \u00a0ambos textos \u00a0permite \u00a0concluir que la fracci\u00f3n que el experto separ\u00f3 en su guarismo con una \u00a0coma \u00a0(,402), \u00a0fue \u00a0tomada como parte del entero, lo que constituy\u00f3 un error de \u00a0aquellos \u00a0a \u00a0los \u00a0cuales se refiere el art\u00edculo 310 antes transcrito, por tener \u00a0incidencia \u00a0en \u00a0la parte resolutiva del fallo, en vista de que el mismo Tribunal \u00a0se\u00f1al\u00f3 \u00a0 en \u00a0 dicho \u00a0 segmento \u00a0 que \u00a0 los \u00a0 frutos \u00a0 civiles \u00a0\u201cse \u00a0 determinar\u00e1n \u00a0siguiendo \u00a0los \u00a0par\u00e1metros \u00a0se\u00f1alados \u00a0en \u00a0el \u00a0nomenclador \u00a0 10\u00b0 \u00a0 de \u00a0las \u00a0consideraciones \u00a0de \u00a0esta \u00a0misma\u201d, \u00a0correspondiente \u00a0al ac\u00e1pite de sus consideraciones atinentes a los \u00a0frutos civiles. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Comprobado que corresponde la falencia a un \u00a0simple \u00a0error \u00a0aritm\u00e9tico o de transcripci\u00f3n y no a un yerro evidente de hecho \u00a0por \u00a0 desfiguraci\u00f3n \u00a0 del \u00a0 medio \u00a0 probatorio, \u00a0el \u00a0recurso \u00a0de \u00a0casaci\u00f3n \u00a0es \u00a0improcedente, \u00a0pues \u00a0a \u00a0m\u00e1s \u00a0de que otro remedio legal est\u00e1 previsto para este \u00a0tipo \u00a0de\u00a0 \u00a0equivocaciones, \u00a0la referencia que, para acogerlo,\u00a0 hizo el \u00a0Tribunal \u00a0del canon mensual fijado por el perito permite sin vacilaci\u00f3n excluir \u00a0el yerro probatorio.\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
El cargo, pues, no prospera. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Con \u00a0fundamento \u00a0en \u00a0lo expuesto, la Corte \u00a0Suprema \u00a0de \u00a0Justicia, \u00a0en \u00a0Sala \u00a0de \u00a0Casaci\u00f3n Civil, administrando Justicia en \u00a0nombre \u00a0de \u00a0la \u00a0Rep\u00fablica y por autoridad de la Ley NO \u00a0CASA \u00a0la \u00a0sentencia \u00a0proferida \u00a0por \u00a0Sala \u00a0Civil \u00a0del \u00a0Tribunal \u00a0Superior \u00a0del Distrito Judicial de Bogot\u00e1 el 16 de diciembre de 2010, \u00a0dentro \u00a0del \u00a0proceso \u00a0ordinario \u00a0de \u00a0Fernando \u00a0Moncada \u00a0Ovalle contra Rosa In\u00e9s \u00a0P\u00e9rez de Contreras y Nancy Roc\u00edo Alem\u00e1n P\u00e9rez. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Costas \u00a0del \u00a0recurso, \u00a0a \u00a0cargo \u00a0de \u00a0las \u00a0impugnantes. \u00a0Para \u00a0su tasaci\u00f3n, la Secretar\u00eda deber\u00e1 tener en cuenta la suma \u00a0de \u00a0$3.000.000,oo \u00a0como \u00a0agencias \u00a0en \u00a0derecho, \u00a0por \u00a0no haber sido replicada la \u00a0demanda. \u00a0\u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente al \u00a0Tribunal de origen. \u00a0\u00a0<\/p>\n
JES\u00daS VALL DE RUT\u00c9N RUIZ \u00a0<\/p>\n
Presidente de Sala \u00a0<\/p>\n
MARGARITA CABELLO BLANCO \u00a0<\/p>\n
FERNANDO GIRALDO GUTI\u00c9RREZ \u00a0<\/p>\n
ARIEL SALAZAR RAM\u00cdREZ \u00a0<\/p>\n
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
1 \u00a0la \u00a0expresi\u00f3n \u00a0no \u00a0es \u00a0precisa \u00a0pero \u00a0s\u00ed \u00a0da \u00a0una \u00a0idea cabal de lo que las partes \u00a0entienden. \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 Rep\u00fablica de Colombia \u00a0 \u00a0\u00a0 Corte Suprema de Justicia \u00a0 CORTE \u00a0 SUPREMA \u00a0 DE \u00a0JUSTICIA \u00a0\u00a0 SALA \u00a0 DE \u00a0 CASACI\u00d3N \u00a0CIVIL \u00a0\u00a0 JES\u00daS VALL DE RUT\u00c9N RUIZ \u00a0 Magistrado Ponente \u00a0 SC17214-2014 \u00a0 Radicaci\u00f3n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 n.\u00b0 \u00a011001-31-03-007-2004-00457-01 \u00a0\u00a0 (Discutido y aprobado en sesi\u00f3n de nueve de \u00a0septiembre […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[95],"tags":[],"class_list":["post-85584","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-95"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/85584","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=85584"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/85584\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=85584"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=85584"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=85584"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}