\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
Rep\u00fablica \u00a0 de Colombia \u00a0<\/p>\n
Corte \u00a0Suprema de Justicia \u00a0 \u00a0<\/p>\n
CORTE \u00a0SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA \u00a0DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
JES\u00daS VALL DE RUT\u00c9N \u00a0RUIZ \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente \u00a0<\/p>\n
AC2568-2015 \u00a0<\/p>\n
Radicaci\u00f3n n.\u00b0 \u00a011001-31-03-027-2009-00715-01 \u00a0<\/p>\n
Aprobado en sesi\u00f3n \u00a0de veintinueve de octubre de dos mil catorce \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, \u00a0D.C., diecinueve (19) de mayo de dos mil quince (2015). \u00a0<\/p>\n
Se decide sobre la \u00a0admisibilidad de la demanda con la que Promoser S.A. pretende \u00a0sustentar el recurso de casaci\u00f3n que formul\u00f3 contra la \u00a0sentencia del 6 de febrero de 2013 pronunciada por la Sala Civil del \u00a0Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, dentro del \u00a0proceso de la recurrente frente a Central de Inversiones S.A. \u00a0Cisa. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
A. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Mediante demanda reformada \u00a0(fl. 338, cdno. 1), repartida al Juzgado 27 Civil del Circuito de \u00a0Bogot\u00e1, Promoser llam\u00f3 a proceso ordinario a Cisa a \u00a0efectos de que en sentencia se declare el incumplimiento parcial por \u00a0parte de \u00e9sta del contrato de compraventa celebrado mediante \u00a0escritura p\u00fablica 1901 del 6 de septiembre de 2004, otorgada \u00a0en la Notar\u00eda 1\u00aa de Valledupar, por cuanto no se ratific\u00f3 \u00a0en el t\u00e9rmino de 60 d\u00edas calendarios a partir de la \u00a0fecha de dicha escritura, la compraventa del inmueble identificado \u00a0con matr\u00edcula inmobiliaria n\u00famero 190-0085037 de la \u00a0Oficina de Registro Instrumentos P\u00fablicos de Valledupar, tal \u00a0como qued\u00f3 convenido en el par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula \u00a0primera de la misma, de la que, en subsidio, pide que se declare su \u00a0nulidad. \u00a0<\/p>\n
Como consecuencia de la \u00a0pretensi\u00f3n principal, pidi\u00f3 que se declare la \u00a0resoluci\u00f3n parcial del contrato, exclusivamente en relaci\u00f3n \u00a0con lo pactado en el par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula aludida, \u00a0se condene a la demandada a restituir el precio pagado, junto con los \u00a0intereses moratorios, los perjuicios que discrimina y los frutos \u00a0civiles dejados de percibir desde la fecha en que Promoser dio \u00a0cumplimiento a lo ordenado por el Juzgado Tercero Civil del Circuito \u00a0de Valledupar, de restituir a la sociedad Valent\u00edn Quintero e \u00a0Hijos y C\u00eda. S.C.A. el inmueble en menci\u00f3n y hasta la \u00a0fecha de la sentencia definitiva que se dicte en este proceso. \u00a0<\/p>\n
B. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los anteriores pedimentos \u00a0tuvieron como basamento f\u00e1ctico lo que a continuaci\u00f3n \u00a0se resume: \u00a0<\/p>\n
Durante el primer semestre de \u00a02004, Promoser y Cisa iniciaron negociaciones tendientes a que la \u00a0primera adquiriese de la segunda los inmuebles distinguidos con \u00a0matr\u00edculas inmobiliarias n\u00fameros 190-80154 (local 107), \u00a0190-80153 (local 106), 190-80152 (local 105) y 190-85037, lo que se \u00a0llev\u00f3 a cabo con la aludida escritura p\u00fablica 1901 del \u00a06 de septiembre de 2004, negociaci\u00f3n en la cual Promoser \u00a0cumpli\u00f3 en un todo lo acordado. \u00a0<\/p>\n
Resalta la actora lo convenido \u00a0en el par\u00e1grafo \u00fanico de la cl\u00e1usula primera de \u00a0la escritura mencionada en el sentido de que el inmueble \u00a0(parqueaderos) correspondiente a la matr\u00edcula \u00faltimamente \u00a0citada (190-0085037) era objeto de la negociaci\u00f3n y se \u00a0transfer\u00eda en ese acto como venta de cosa ajena, \u00a0comprometi\u00e9ndose Cisa a ratificar la venta del inmueble \u00a0anotado dentro de los 60 d\u00edas calendario siguientes a la fecha \u00a0de la firma de la escritura, obligaci\u00f3n que incumpli\u00f3, \u00a0habi\u00e9ndole no obstante transferido la posesi\u00f3n del \u00a0mismo, lo que es demostrativo de que dicho inmueble estaba \u00a0comprendido en la negociaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Agrega que la sociedad Valent\u00edn \u00a0Quintero e Hijos y C\u00eda. S.C.A., que figuraba como propietaria \u00a0del inmueble al momento de celebrarse la venta entre Promoser y Cisa, \u00a0inici\u00f3 proceso reivindicatorio contra Promoser por cuanto \u00e9sta \u00a0ostentaba entonces su tenencia y posesi\u00f3n, el cual culmin\u00f3 \u00a0con sentencia del 28 de mayo de 2008 en la que el Juzgado Tercero \u00a0Civil del Circuito de Valledupar accedi\u00f3 a las pretensiones, \u00a0condenando a Promoser a restituir el inmueble y a pagar a Valent\u00edn \u00a0Quintero e Hijos y C\u00eda. S.C.A. $481.481.939,oo por frutos, \u00a0costas y agencias en derecho, sin que el juzgado, por lo dem\u00e1s, \u00a0reconociera las mejoras que Promoser hab\u00eda realizado en el \u00a0inmueble, efectuadas en el entendido de que dentro del contrato \u00a0celebrado con Cisa estaba comprendido los parqueaderos. \u00a0<\/p>\n
Margarita Heilbron, en su \u00a0calidad de gerente inmobiliaria de Cisa, remiti\u00f3 el 27 de \u00a0julio de 2004 una comunicaci\u00f3n a Ernesto Puyana, de Promoser, \u00a0demostrativa de que los estacionamientos estaban comprendidos dentro \u00a0de la negociaci\u00f3n, pues hac\u00edan parte del local 107, en \u00a0cuya descripci\u00f3n, plasmada en la escritura No. 1901 de venta \u00a0de Cisa a Promoser, se incluye adem\u00e1s del semis\u00f3tano \u00a0como bodegas de almacenamiento, los parqueaderos y el cuarto de \u00a0m\u00e1quinas. All\u00ed mismo se indica que \u201cla bodega, \u00a0ubicada en el semis\u00f3tano tiene un \u00e1rea libre que sirve \u00a0de parqueadero del centro comercial\u201d (fl. 142, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
Refiere la demanda que mediante \u00a0comunicaci\u00f3n del 12 de abril de 2005, remitida por Cisa, se \u00a0evidencia que dicha compa\u00f1\u00eda \u201csabe, conoce y \u00a0acepta que el inmueble\u201d (fl. 143, cdno. 1) hace parte del \u00a0negocio de que trata la escritura 1901 de 2004 (venta de Cisa a la \u00a0demandante), pues all\u00ed indic\u00f3 que hab\u00eda \u00a0solicitado al Banco Central Hipotecario \u201csolucionar lo \u00a0referente a la escrituraci\u00f3n\u201d (ib.) de los \u00a0parqueaderos. \u00a0<\/p>\n
B. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En la contestaci\u00f3n al \u00a0escrito genitor del proceso, Cisa se opuso a las pretensiones (fls. \u00a0301 a 312, cdno. 1 y 386 a 391, cdno. 1A). Propuso como excepciones \u00a0las que denomin\u00f3 \u201ccontrato cumplido\u201d, \u201cnulidad \u00a0absoluta del par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula primera de la \u00a0escritura 1901 del 6 de septiembre de 2004 de la Notar\u00eda \u00a0Primera de Valledupar\u201d, por no encontrarse debidamente descrito \u00a0o determinado el referido inmueble, \u201cnulidad relativa\u201d de \u00a0ese par\u00e1grafo por extralimitaci\u00f3n de las facultades que \u00a0le fueron conferidas a los apoderados de la vendedora y la \u00a0compradora, \u201cbuena fe exenta de culpa\u201d, \u201cinexistencia \u00a0del llamamiento en garant\u00eda o denuncia del pleito\u201d y la \u00a0excepci\u00f3n gen\u00e9rica. Con ocasi\u00f3n de la \u00a0contestaci\u00f3n de la reforma a la demanda, propuso \u00a0adicionalmente la excepci\u00f3n de \u201cinoponibilidad\u201d \u00a0del mentado par\u00e1grafo por extralimitaci\u00f3n de los \u00a0apoderados de las partes contratantes. \u00a0<\/p>\n
C. Rituado el tr\u00e1mite \u00a0propio de la primera instancia, el a quo le puso fin con \u00a0sentencia (fl. 775, cdno.1) desestimatoria de las pretensiones, en la \u00a0que declar\u00f3 probadas las excepciones de contrato cumplido y de \u00a0inoponibilidad del par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula primera de \u00a0la escritura 1901. \u00a0<\/p>\n
D. Apelado el fallo por la \u00a0parte actora, el Tribunal desat\u00f3 la alzada con la decisi\u00f3n \u00a0confirmatoria, objeto del recurso extraordinario. \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL \u00a0<\/p>\n
Luego del \u00a0resumen del litigio y concret\u00e1ndose el Tribunal al examen del \u00a0reparo aducido por el apelante y atinente a las excepciones de m\u00e9rito \u00a0declaradas por el juzgado (contrato cumplido e inoponibilidad del \u00a0par\u00e1grafo \u00fanico de la cl\u00e1usula primera de la \u00a0escritura), se detiene en la figura de la representaci\u00f3n, \u00a0aludiendo a sus clases y condiciones, as\u00ed como a las \u00a0formalidades de los poderes, en particular, la consagrada en el \u00a0art\u00edculo 836 del C\u00f3digo de Comercio, para luego pasar \u00a0al examen del caso concreto, del que se\u00f1al\u00f3 que los \u00a0contratantes decidieron que la compraventa se otorgara por conducto \u00a0de representantes, tal como consta, de una parte, en lo que hace a \u00a0Promoser, en su acta de junta directiva 005 del 4 de agosto de 2004 \u00a0en la que se autoriza al gerente para suscribir los documentos \u00a0necesarios para la legalizaci\u00f3n de la compra de los locales \u00a0105, 106 y 107 ubicados en el centro comercial Valle Plaza por un \u00a0valor de \u00a0$1.440.000.000,oo. Consta tambi\u00e9n que el gerente de \u00a0esa compa\u00f1\u00eda confiri\u00f3 poder especial para que, \u00a0en nombre de la sociedad, otorgara escritura de compraventa de los \u00a0inmuebles mencionados. Y de otra parte, constata \u00a0que el gerente de \u00a0Cisa dio poder especial a Julio Delgado Orozco para que en nombre de \u00a0esa empresa suscribiese la escritura p\u00fablica de compraventa \u00a0con Promoser sobre los ya mencionados locales. \u00a0<\/p>\n
El Tribunal \u00a0recalca que estos apoderados concurrieron a otorgar la escritura con \u00a0los poderes especiales que les hab\u00edan sido conferidos, \u00a0describieron el local 107 con matr\u00edcula 190-80154, incluyendo \u00a0un \u00e1rea de parqueaderos, pero hicieron la claridad, en el \u00a0cuestionado par\u00e1grafo \u00fanico de la cl\u00e1usula \u00a0primera, que, no obstante la determinaci\u00f3n del inmueble \u00a0anterior, la vendedora se compromet\u00eda a ratificar en 60 d\u00edas \u00a0la compraventa del inmueble de matr\u00edcula 190-0085037 \u00a0correspondiente a los parqueaderos del centro comercial Valle Plaza, \u00a0transferidos en ese acto como venta de cosa ajena. \u00a0<\/p>\n
En atenci\u00f3n \u00a0a los estatuido en el art\u00edculo 836 del C\u00f3digo de \u00a0Comercio, de acuerdo con el cual \u201cel \u00a0poder para celebrar un negocio jur\u00eddico que deba constar por \u00a0escritura p\u00fablica, deber\u00e1 ser conferido por este medio \u00a0o por escrito privado debidamente autenticado\u201d \u00a0-requisito \u00e9ste que califica el Tribunal como ab \u00a0sustanciam actus-, y de acuerdo con las \u00a0pruebas analizadas, concluye el juez colegiado que los apoderados, \u00a0actuando de conformidad con los poderes especiales recibidos y en los \u00a0cuales se describen los bienes objeto de la negociaci\u00f3n, \u201cno \u00a0estaban facultados para comprometer la responsabilidad de las partes \u00a0en relaci\u00f3n con la transferencia del inmueble identificado con \u00a0matr\u00edcula inmobiliaria 190-0085037, toda vez que en esos \u00a0documentos no se hace ninguna referencia a ese predio\u201d \u00a0(fl. 54, cdno. 3), sin que sea dable afirmar \u201cque \u00a0s\u00ed ten\u00edan esa potestad conforme a las tratativas \u00a0previas a la celebraci\u00f3n del contrato\u201d \u00a0(ib.), ya que no pod\u00edan actuar ampliamente como si tuvieran \u00a0bajo su cargo el giro ordinario de los negocios de cada una de las \u00a0empresas, sino que dispon\u00edan de un poder especial al que \u00a0deb\u00edan sujetarse, \u201csin que \u00a0pueda ser reemplazado mediante otros medios de prueba, toda vez que \u00a0constituye una formalidad legal dispuesta en los art\u00edculos 836 \u00a0y 840 in fine del C. de Co\u201d (fl. \u00a055, cdno. 3). \u00a0<\/p>\n
En punto de \u00a0la ratificaci\u00f3n posterior de esa estipulaci\u00f3n por parte \u00a0de Cisa, clarific\u00f3 el sentenciador de segunda instancia que si \u00a0bien es cierto que la venta de cosa ajena es v\u00e1lida, tal acto \u00a0jur\u00eddico en s\u00ed mismo debe reunir los requisitos para su \u00a0existencia y validez, dentro de los cuales est\u00e1 el previsto en \u00a0el art\u00edculo 1518 del C\u00f3digo Civil en cuanto a que el \u00a0objeto de dicha venta debe estar determinado. De all\u00ed indic\u00f3 \u00a0que en el caso sometido a su consideraci\u00f3n la aludida \u00a0estipulaci\u00f3n contenida en la cl\u00e1usula primera no ten\u00eda \u00a0especificado el elemento \u201ccosa\u201d, pues a pesar de haberse \u00a0mencionado el n\u00famero de matr\u00edcula inmobiliaria y la \u00a0ficha catastral del inmueble, no se se\u00f1al\u00f3 si la venta \u00a0era por cabida o como cuerpo cierto ni se identificaron sus linderos, \u00a0ni su relaci\u00f3n concreta y espec\u00edfica con la respectiva \u00a0escritura de propiedad horizontal, ni, en fin, se anexaron documentos \u00a0que dieran luces sobre el particular. \u00a0<\/p>\n
Agreg\u00f3 \u00a0el sentenciador de segunda instancia que ni en la oferta de compra y \u00a0su aceptaci\u00f3n, ni en la promesa de compraventa, se mencion\u00f3 \u00a0el inmueble. Y que en la escritura p\u00fablica por la cual se \u00a0protocoliz\u00f3 la propiedad horizontal del centro comercial Valle \u00a0Plaza, al describirse los linderos del local 107, no se hace menci\u00f3n \u00a0al \u00e1rea de parqueaderos, pues estos tienen una identificaci\u00f3n \u00a0diferente, \u201cpot\u00edsima raz\u00f3n \u00a0por la cual ning\u00fan comprador diligente podr\u00eda pensar \u00a0que al adquirir el referido local tambi\u00e9n estar\u00eda \u00a0adquiriendo alguna zona para el parqueo vehicular\u201d \u00a0(fls. 56 y 57, cdno. 3). \u00a0<\/p>\n
De la carta \u00a0del 27 de julio de 2004, suscrita por la gerente inmobiliaria de \u00a0Cisa, y con la cual inform\u00f3 a la actora que se aclarar\u00eda \u00a0en la escritura la identificaci\u00f3n uno a uno de los \u00a0parqueaderos, el Tribunal concluye que como as\u00ed no se hizo, no \u00a0hubo acuerdo sobre la determinaci\u00f3n de esos bienes. \u00a0<\/p>\n
De los \u00a0testimonios de Rosal\u00eda Vega Cuello y Ernesto Puyana Sanmiguel \u00a0(quien suscribi\u00f3 en nombre de la demandante la escritura de \u00a0compraventa y corrobor\u00f3 en su declaraci\u00f3n que los \u00a0parqueaderos no forman parte del local 107), que dan cuenta de que \u00a0las partes ten\u00edan la intenci\u00f3n de incluir esos \u00a0parqueaderos en la negociaci\u00f3n, resalta el Tribunal que en \u00a0todo caso no qued\u00f3 determinado el objeto, esto es los \u00a0parqueaderos. \u00a0<\/p>\n
Destaca la \u00a0declaraci\u00f3n del representante legal de la demandante quien \u00a0afirm\u00f3 que antes de firmar la escritura p\u00fablica se pudo \u00a0constatar que los parqueaderos no pertenec\u00edan al local. \u00a0<\/p>\n
De otro lado \u00a0parte, afirma que si ambas partes sab\u00edan que el pluricitado \u00a0bien era de un tercero, con apoyo en autor nacional concluye el ad \u00a0quem que Promoser no puede ser tenida \u00a0como de buena fe, por lo que no puede pedir la restituci\u00f3n de \u00a0lo que pag\u00f3 ni exigir el saneamiento por evicci\u00f3n y, en \u00a0todo caso, Cisa no pod\u00eda otorgar escritura p\u00fablica de \u00a0ratificaci\u00f3n como ocurre cuando hay venta de cosa ajena, por \u00a0cuanto no era la propietaria. \u00a0<\/p>\n
III. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
El cap\u00edtulo concerniente \u00a0a las \u00abcausales de casaci\u00f3n de la sentencia\u00bb \u00a0es dividido por la recurrente en dos literales, uno destinado a la \u00a0violaci\u00f3n indirecta de normas sustanciales por error de \u00a0derecho y en el cual incluye un cargo, y otro en el que trata la \u00a0violaci\u00f3n indirecta de normas sustanciales por error de \u00a0hecho, que comprende tres cargos, por lo que, en puridad y no \u00a0obstante la nomenclatura que encabeza cada cargo, son cuatro los \u00a0planteados. \u00a0<\/p>\n
A. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CARGO PRIMERO \u00a0<\/p>\n
Con base en la causal primera \u00a0de casaci\u00f3n, en este cargo se acusa la sentencia de violaci\u00f3n \u00a0indirecta de normas sustanciales \u201cinducida por \u00a0error de derecho cometido en la valoraci\u00f3n y \u00a0eficacia de los medios probatorios afincada en la desatenci\u00f3n \u00a0de las normas interpretativas de los contratos\u201d (fl. 11, \u00a0cdno. Corte. Subraya la Sala). \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, para el \u00a0recurrente dicha conclusi\u00f3n fue el fruto de un error de \u00a0derecho del sentenciador porque si bien \u00e9ste reconoce la \u00a0existencia de documentos y testimonios que dan cuenta de que la \u00a0negociaci\u00f3n recay\u00f3, adem\u00e1s, sobre los \u00a0parqueaderos, les anula a estas probanzas toda eficacia probatoria \u00a0para demostrar el real alcance de la intenci\u00f3n de las partes, \u00a0en contrav\u00eda del principio de libertad probatoria y la \u00a0aplicaci\u00f3n de la sana cr\u00edtica (art\u00edculos 37, \u00a0167, 175 y 187 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil), as\u00ed \u00a0como en contra de los principios de hermen\u00e9utica contractual \u00a0consagrados en los art\u00edculos 1618, 1622 y 1624 del C\u00f3digo \u00a0Civil. Respecto de estos \u00faltimos se aplica la censura a \u00a0demostrar la raz\u00f3n de esta violaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
En efecto, del art\u00edculo \u00a01618 del C\u00f3digo Civil se\u00f1ala que a pesar de que el \u00a0Tribunal conoc\u00eda claramente la intenci\u00f3n de las partes \u00a0de incluir los parqueaderos en la negociaci\u00f3n, pues as\u00ed \u00a0lo corrobor\u00f3 con comunicaciones y testimonios, \u00a0 injustificadamente le da m\u00e1s trascendencia a la literalidad de \u00a0los poderes, en los que no se hizo menci\u00f3n a esos garajes \u00a0porque Cisa entend\u00eda que estaban incluidos en el local 107, \u00a0seg\u00fan comunicaci\u00f3n de la gerente inmobiliaria de Cisa \u00a0en Barranquilla. En consecuencia, si estaban comprendidos en la \u00a0venta, es necesario concluir que dentro del precio pactado por los \u00a0locales vendidos, estaban incluidos los precios de esos parqueaderos. \u00a0<\/p>\n
En cuanto al art\u00edculo \u00a01622 del C\u00f3digo Civil (interpretaci\u00f3n contextual del \u00a0clausulado del contrato y seg\u00fan la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica \u00a0que las partes le hayan dado) sostiene la censura que si se \u00a0interpreta sistem\u00e1ticamente la cl\u00e1usula primera de la \u00a0escritura 1901 y las comunicaciones y testimonios, se concluye \u00a0necesariamente \u201cque hubo error de interpretaci\u00f3n del \u00a0juez\u201d (fl. 15, cdno. Corte) porque del contenido de la \u00a0aludida cl\u00e1usula se puede colegir que el objetivo de las \u00a0partes era incluir los aludidos estacionamientos, bien por formar \u00a0parte del local 107 o ya \u2013por raz\u00f3n de la duda de Cisa- \u00a0como inmuebles aut\u00f3nomos. En ese sentido afirma que el \u00a0Tribunal \u201cle dio un valor probatorio errado, o es m\u00e1s, \u00a0no le dio ning\u00fan valor probatorio\u201d (fl. 16, cdno. \u00a0Corte) \u00a0al testimonio de Ernesto Puyana, quien afirm\u00f3 que los \u00a0susodichos garajes eran independientes, pues constat\u00f3 que \u00a0ten\u00edan matr\u00edcula inmobiliaria separada, a pesar de que \u00a0Cisa y su comisionista insistieran en que la compraventa de los \u00a0locales inclu\u00eda dichos parqueaderos. \u00a0<\/p>\n
En punto de la aplicaci\u00f3n \u00a0pr\u00e1ctica que las partes dieron al contrato, y lo que \u00a0constituye para la censura otra violaci\u00f3n del art\u00edculo \u00a01622, est\u00e1 referida a que el Tribunal no le dio ning\u00fan \u00a0valor probatorio al hecho de que Cisa le hubiera hecho entrega de la \u00a0posesi\u00f3n de los parqueaderos a Promoser, a m\u00e1s de las \u00a0comunicaciones posteriores. Ello est\u00e1 demostrado por el \u00a0testimonio de Rosal\u00eda Vega, abogada e intermediaria en el \u00a0negocio, quien declar\u00f3 que los estacionamientos estaban \u00a0incluidos en el valor de la venta as\u00ed como por el proceso \u00a0reivindicatorio que contra la impugnante sigui\u00f3 Valent\u00edn \u00a0Quintero e Hijos y C\u00eda. S.C.A., que esta gan\u00f3. \u00a0<\/p>\n
Pasa al art\u00edculo 1624 \u00a0del C\u00f3digo Civil, que trata del entendimiento de las cl\u00e1usulas \u00a0ambiguas, para se\u00f1alar que la omisi\u00f3n de los linderos \u00a0debe ser interpretada a favor de Promoser, dado que obedecen a actos \u00a0de Cisa, a su culpa o dolo, por sostener que los parqueaderos hab\u00edan \u00a0sido transferidos por la sociedad Valent\u00edn Quintero e Hijos y \u00a0C\u00eda. S.C.A. a t\u00edtulo de daci\u00f3n en pago al Banco \u00a0Central Hipotecario, que las dudas ser\u00edan despejadas y que se \u00a0compromet\u00edan a ratificar la venta en sesenta d\u00edas. \u00a0<\/p>\n
Como normas sustanciales \u00a0violadas enuncia el inciso segundo del art\u00edculo 833 del C\u00f3digo \u00a0de Comercio, por aplicaci\u00f3n indebida, as\u00ed como las \u00a0relativas a la interpretaci\u00f3n de los contratos contenidas en \u00a0los art\u00edculos 1618, 1622 y 1624 del C\u00f3digo Civil, \u00a0dejando de aplicar toda la preceptiva legal referida a que los actos \u00a0realizados por los mandatarios dentro de l\u00edmites mandato \u00a0conferido o ratificados posteriormente obligan al mandante (art\u00edculo \u00a01266 ib., art\u00edculo 1505 del C\u00f3digo Civil), a que los \u00a0contratos deben ser ejecutados de buena fe (art\u00edculo 1602, \u00a01603, 2186 del C\u00f3digo Civil) \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0De conformidad con el \u00a0art\u00edculo 374 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, \u00a0atinente a los requisitos que debe cumplir la demanda de casaci\u00f3n, \u00a0se destaca lo establecido en el numeral tercero, a cuyo tenor, dicho \u00a0escrito debe contener \u00a0<\/p>\n
\u201cla \u00a0formulaci\u00f3n por separado de los cargos contra la sentencia \u00a0recurrida, con la exposici\u00f3n de los fundamentos de cada \u00a0acusaci\u00f3n, en forma clara y precisa. Si se trata de la causal \u00a0primera, se se\u00f1alar\u00e1n las normas de derecho sustancial \u00a0que el recurrente estime violadas \u00a0<\/p>\n
Cuando se \u00a0alegue la violaci\u00f3n de norma sustancial como consecuencia de \u00a0error de hecho manifiesto en la apreciaci\u00f3n de la demanda o de \u00a0su contestaci\u00f3n, o de determinada prueba, es necesario que el \u00a0recurrente lo demuestre. Si la violaci\u00f3n de la norma \u00a0sustancial ha sido consecuencia de error de derecho, se deber\u00e1n \u00a0indicar las normas de car\u00e1cter probatorio que se consideren \u00a0infringidas explicando en qu\u00e9 consiste la infracci\u00f3n\u201d. \u00a0<\/p>\n
La precisi\u00f3n y claridad \u00a0que en esa demanda se exige obedece fundamentalmente a que como la \u00a0Corte tiene limitadas sus facultades en raz\u00f3n de lo \u00a0dispositivo de este recurso extraordinario, no pudiendo por tanto \u00a0enmendar errores y colmar omisiones del recurrente, ese escrito debe, \u00a0entre otras cosas, focalizarse en desquiciar eficazmente todos los \u00a0pilares o soportes f\u00e1cticos y jur\u00eddicos que sostienen \u00a0el fallo \u2013o la parte de \u00e9l de la que discrepa el \u00a0censor-, porque si alguno queda en pie y le presta apoyo, vana fue la \u00a0tarea del impugnante, pues la Corte ha de mantener el fallo del \u00a0Tribunal, que arriba a esta sede casacional amparado por una \u00a0presunci\u00f3n de acierto y legalidad en cuanto a las conclusiones \u00a0f\u00e1cticas y al derecho aplicado por el juez de la alzada. \u00a0<\/p>\n
En punto de la causal primera \u00a0el recurrente debe indicar la norma de naturaleza \u00a0sustancial que, \u00a0siendo la base esencial del fallo o habiendo debido serlo, a juicio \u00a0suyo haya sido violada por el Tribunal, pero su labor no se limita a \u00a0mencionarla, sino que debe fundamentar esa violaci\u00f3n, esto es, \u00a0presentar a la Corte un discurrir argumentativo en el que explique el \u00a0porqu\u00e9 de la infracci\u00f3n normativa que aduce, sin que \u00a0esto signifique que deba indicar el concepto de la violaci\u00f3n, \u00a0eliminado como requisito legal en 1989. \u00a0<\/p>\n
En lo tocante al error de \u00a0derecho, como punto adicional, exige la norma transcrita que el \u00a0censor \u00a0indique las normas probatorias que al ser infringidas por el \u00a0juzgador, fueron el medio para la violaci\u00f3n de las normas \u00a0sustanciales, exponiendo asimismo las razones que lo llevan a ese \u00a0predicamento. En todo caso, para no sacrificar la precisi\u00f3n y \u00a0claridad que la norma en comento exige, tr\u00e1tese de yerro \u00a0f\u00e1ctico o de derecho no es dable al recurrente \u00a0entremezclarlos, desarrollar el uno con argumentos del otro, o acusar \u00a0al juzgador de ambos yerros, simult\u00e1neamente, sobre las mismas \u00a0pruebas. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para confirmar el fallo de \u00a0primera instancia, el Tribunal sent\u00f3 un argumento toral: El \u00a0poder para suscribir la escritura p\u00fablica de venta de los \u00a0parqueaderos, debe constar por escrito como requisito \u201cab \u00a0substanciam actus\u201d (f. 54, c. Tribunal) e \u201cindispensable\u201d \u00a0(ib.) Como el que otorg\u00f3 Cisa no contiene la facultad para \u00a0vender esos estacionamientos, la cl\u00e1usula en que as\u00ed se \u00a0pact\u00f3 por parte de los apoderados de los contratantes, le es \u00a0inoponible a ella. Y no pod\u00edan esos apoderados arrogarse \u00a0facultades, cual representantes legales de las sociedades \u00a0contratantes, pues deb\u00edan \u201csujetarse literalmente\u201d \u00a0(fl. 55, ej.) al poder escrito que hab\u00edan recibido. \u00a0<\/p>\n
Por su parte, el hilo conductor \u00a0de la argumentaci\u00f3n desarrollada en el cargo estriba en la \u00a0eficacia demostrativa de la prueba documental y testimonial que, al \u00a0decir del censor, corrobora que los parqueaderos estaban incluidos en \u00a0la negociaci\u00f3n. En otras palabras, al paso que los poderes \u00a0conferidos por las sociedades contratantes, tanto para el Tribunal \u00a0como para la impugnante, literalmente no incluyen las facultades de \u00a0venta y de compra del inmueble de matr\u00edcula inmobiliaria \u00a0190-0085037 (parqueaderos), otras pruebas, al decir de la censura, \u00a0dan cuenta de que s\u00ed estaban comprendidos esos \u00a0estacionamientos en la negociaci\u00f3n. De suerte que como el \u00a0sentenciador privilegi\u00f3 el tenor literal de los poderes, no le \u00a0dio ning\u00fan m\u00e9rito probatorio a la prueba documental y \u00a0testimonial allegada, radicando all\u00ed su yerro de derecho, que \u00a0la censura sustenta en la alegada trasgresi\u00f3n de principios \u00a0como el de la libertad probatoria y el de la sana cr\u00edtica en \u00a0contraposici\u00f3n al sistema de tarifa legal (f. 13, c. Corte), \u00a0denunciando como violados los art\u00edculos 37 (sobre deberes del \u00a0juez), 167 (sobre amparo de pobreza), 175 (medios de prueba) y 187 \u00a0(adopci\u00f3n de la sana cr\u00edtica) del C\u00f3digo de \u00a0Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
Pues bien, aparte de que en el \u00a0cargo no se indica en qu\u00e9 consisti\u00f3 la violaci\u00f3n \u00a0de aquellas normas probatorias, es de ver que en su desarrollo \u00a0descuella s\u00ed, una amplia explicaci\u00f3n basada en la \u00a0violaci\u00f3n de normas gu\u00edas de la interpretaci\u00f3n \u00a0de los contratos, de las que afirma el recurrente que con su cabal \u00a0aplicaci\u00f3n hubiese concluido el juez de la alzada, apreciando \u00a0testimonios y comunicaciones de la demandada \u2013anteriores y \u00a0posteriores al acto escriturario- que los parqueaderos s\u00ed \u00a0estaban incluidos en la negociaci\u00f3n. De la forma anotada el \u00a0censor olvid\u00f3 que lo suyo era fundamentar en forma clara y \u00a0precisa el yerro de derecho en que arguye cay\u00f3 el Tribunal al \u00a0haberle negado eficacia probatoria a esas pruebas; pero no por la v\u00eda \u00a0de la persuasi\u00f3n que, seg\u00fan la censura, ellas producen \u00a0si se acude a las normas de interpretaci\u00f3n contractual, porque \u00a0todo ello no hace m\u00e1s que reflejar el desenvolvimiento del \u00a0cargo por la senda del error de hecho, no aducido. \u00a0<\/p>\n
Advierte la Corte el olvido del \u00a0censor al no atacar el argumento cardinal del Tribunal, corporaci\u00f3n \u00a0que, como se dijo, al calificar los requisitos contenidos en los \u00a0art\u00edculos 836 y 840 \u00a0del C\u00f3digo de Comercio como \u00a0sustanciales \u2013o ab substanciam actus- \u00a0desestim\u00f3 \u00a0las pretensiones y acogi\u00f3 la excepci\u00f3n de \u00a0inoponibilidad, con lo cual lo que hizo fue aplicar estos preceptos \u00a0de estirpe probatoria, m\u00e1s all\u00e1 de consideraciones \u00a0referidas a las dem\u00e1s pruebas, razonamientos que incluy\u00f3 \u00a0como refuerzos al principal que qued\u00f3 hu\u00e9rfano de \u00a0ataque. \u00a0<\/p>\n
En suma, el embate a que se \u00a0refiere el cargo primero es inid\u00f3neo, lo que conduce a su \u00a0inadmisi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
CARGO SEGUNDO \u00a0<\/p>\n
Con fundamento en la causal \u00a0primera de casaci\u00f3n, se acusa la sentencia del Tribunal de ser \u00a0violatoria de manera indirecta de los art\u00edculos 1849, 1857, \u00a01518, 1501, 1741 del C\u00f3digo Civil, por error de hecho \u00a0en la apreciaci\u00f3n de las pruebas. \u00a0<\/p>\n
El cargo aborda en primer lugar \u00a0el argumento del Tribunal seg\u00fan el cual no se determin\u00f3 \u00a0la cosa sobre la cual reca\u00eda la compraventa de los \u00a0parqueaderos, no para controvertirlo sino para indicar que, si \u00e9sa \u00a0fue su conclusi\u00f3n, estaba el Tribunal llamado a proteger la \u00a0autonom\u00eda de la voluntad privada dotando de eficacia jur\u00eddica \u00a0al negocio que examinaba y, en consecuencia, de conformidad con el \u00a0art\u00edculo 1620 del C\u00f3digo Civil, hacerle producir \u00a0efectos a la cl\u00e1usula sobre la que gira este pleito, ya no \u00a0como contrato de venta, sino \u201cpor ejemplo\u201d (f. 23, \u00a0c. Corte) como promesa de compraventa, contrato preparativo de otro \u00a0-la venta- que adolece de alguna condici\u00f3n, como la \u00a0indeterminaci\u00f3n del bien sobre que versa. \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n considera \u00a0violado el art\u00edculo 1622 del C\u00f3digo Civil en cuanto a \u00a0que de haber interpretado en forma sistem\u00e1tica el contenido \u00a0del par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula primera con el numeral 1\u00b0 \u00a0de \u00e9sta \u2013en donde se determina el local 107- el Tribunal \u00a0hubiera llegado a la conclusi\u00f3n de que los linderos de los \u00a0parqueaderos, que echaba de menos y por ello entendi\u00f3 que no \u00a0estaban determinados, estaban descritos en el local 107. \u00a0<\/p>\n
Agrega que la \u00fanica \u00a0raz\u00f3n por la que no se describieron los linderos fue por la \u00a0confusi\u00f3n en que hizo incurrir Cisa a Promoser sobre que los \u00a0parqueaderos quedaban incluidos en el \u00e1rea del local 107 y por \u00a0eso, se opt\u00f3 por una ratificaci\u00f3n de la venta en un \u00a0plazo de 60 meses (sic). \u00a0<\/p>\n
De otra parte, aduce que con la \u00a0argumentaci\u00f3n seg\u00fan la cual Cisa de todos modos no \u00a0pod\u00eda ratificar la venta por cuanto no era titular del dominio \u00a0del bien objeto del convenio, el Tribunal no aplic\u00f3 el \u00a0art\u00edculo 1620 del C\u00f3digo Civil, pues la estipulaci\u00f3n \u00a0de la ratificaci\u00f3n de la venta dentro de los sesenta (60) d\u00edas \u00a0siguientes obedeci\u00f3, de una parte, a que Cisa siempre se\u00f1al\u00f3 \u00a0ser la propietaria de los parqueaderos por estar incluidos en el \u00a0local 107, y adem\u00e1s, en aras de dotar de eficacia dicha \u00a0ratificaci\u00f3n deb\u00eda considerarse incluida la obligaci\u00f3n \u00a0a cargo de Cisa de llevar a cabo la tradici\u00f3n del dominio \u00a0directa o indirectamente. \u00a0<\/p>\n
Cometi\u00f3 error de hecho \u00a0el Tribunal al no percatarse de que en la misma escritura p\u00fablica \u00a0estaban las especificaciones como la matr\u00edcula inmobiliaria, \u00a0la ficha catastral, la descripci\u00f3n de los parqueaderos del \u00a0centro comercial Valle Plaza y su reglamento de propiedad horizontal. \u00a0Y hasta los linderos, porque la cl\u00e1usula estaba inserta en la \u00a0descripci\u00f3n del local 107, que hace menci\u00f3n a los \u00a0parqueaderos. \u00a0<\/p>\n
Indica que cuando el Tribunal \u00a0afirm\u00f3 que no se hab\u00eda determinado la cosa, lo que \u00a0conlleva a una inexistencia o nulidad -seg\u00fan la teor\u00eda \u00a0que se adopte-, aplic\u00f3 los art\u00edculos 1849 y 1857 del \u00a0C\u00f3digo Civil, dejando de aplicar el art\u00edculo 1518 de \u00a0ese estatuto, que se\u00f1ala la posibilidad de que los actos y \u00a0contratos recaigan sobre cosas determinables, como sucede en este \u00a0caso, as\u00ed como el art\u00edculo 1501 del C\u00f3digo Civil \u00a0en el entendido de que si faltaba un elemento del contrato de \u00a0compraventa, el mismo pod\u00eda degenerar en otro contrato \u00a0diferente, como la promesa de compraventa. \u00a0<\/p>\n
Resalta al final, que como la \u00a0indeterminaci\u00f3n de la cosa es un asunto de nulidad y no de \u00a0inoponibilidad, que fue la excepci\u00f3n que declarada por el a \u00a0quo, confirm\u00f3 el Tribunal, debi\u00f3 esta corporaci\u00f3n \u00a0reconocer las restituciones a que hubiere lugar. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Dentro de los ataques \u00a0contenidos en el cargo que se examina, el primero se dirige, en pocas \u00a0palabras, a reprocharle al Tribunal no haber visto en esa cl\u00e1usula \u00a0controversial, contenida en la escritura p\u00fablica 1901 de \u00a0compraventa, ya no una venta sino otro contrato, como una promesa. \u00a0<\/p>\n
Baste tan solo decir que tal \u00a0acusaci\u00f3n \u00a0involucra un nuevo aspecto, un elemento desconocido \u00a0en el proceso, que por lo mismo no tuvo discusi\u00f3n alguna en \u00a0las instancias, de suerte que su intempestiva aducci\u00f3n a \u00a0\u00faltima hora significa no s\u00f3lo criticar al Tribunal por \u00a0no haber variado la causa petendi, sino un proceder que implica \u00a0violar el derecho de defensa de la otra parte, con detrimento de la \u00a0lealtad procesal que debe imperar entre ellas y para con el juez. \u00a0Constituye, como lo tiene dicho la Corporaci\u00f3n, un medio \u00a0nuevo, inadmisible en el recurso extraordinario, caracterizado porque \u00a0lo que en \u00e9l se ventila y juzga es la sentencia \u00a0<\/p>\n
con base en los \u00a0aspectos f\u00e1cticos y probatorios que sirvieron para \u00a0estructurarla, esto es, los debatidos en el litigio, mas no con unos \u00a0distintos. Por ello, \u00a0acoger una recriminaci\u00f3n fundada en hechos nuevos, como aqu\u00ed \u00a0acontece, comporta una clara violaci\u00f3n del derecho de defensa \u00a0del contradictor, en cuanto se sorprender\u00eda con situaciones \u00a0que no pudo controvertir, ni pedir pruebas para desvirtuarlas. \u00a0(CSJ AC del 6 de junio de 2013, rad. 1100131030272007-00143-01) \u00a0<\/p>\n
En relaci\u00f3n con el \u00a0segundo embate, atinente a las razones por las cuales no se \u00a0describieron los linderos del parqueadero, claramente se trata de una \u00a0afirmaci\u00f3n \u2013t\u00edpica de un alegato de instancia-, \u00a0hu\u00e9rfana de enlace preciso con alguna prueba en relaci\u00f3n \u00a0con la cual se sindique al Tribunal de la comisi\u00f3n de errores \u00a0probatorios. \u00a0<\/p>\n
Pero lo que trasluce aquella \u00a0afirmaci\u00f3n es su evidente contradicci\u00f3n con el \u00a0siguiente ataque, pues en este se indica que el Tribunal cometi\u00f3 \u00a0error de hecho al no darse cuenta de que los linderos de los \u00a0estacionamientos s\u00ed estaban en la escritura (cuando se \u00a0describi\u00f3 el local 107) as\u00ed como su matr\u00edcula, \u00a0referencia catastral, ubicaci\u00f3n y el reglamento de propiedad \u00a0horizontal. Al afirmar y negar en un mismo cargo la existencia de \u00a0linderos en la escritura incurre la censura en una notoria confusi\u00f3n \u00a0que torna el cargo impreciso y por ende inadmisible en casaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
El \u00faltimo ataque \u00a0comprendido en el cargo que se examina, se dirige a buscar que la \u00a0Corte case la sentencia por cuanto la motivaci\u00f3n de la misma \u00a0conduce a tener por probada la nulidad o inexistencia de la venta por \u00a0indeterminaci\u00f3n del objeto, lo que supondr\u00eda entonces \u00a0que el Tribunal debi\u00f3 ordenar las restituciones \u00a0consecuenciales, embate que pone de presente un reproche al juzgador \u00a0ad quem por haber omitido una decisi\u00f3n que deb\u00eda \u00a0adoptar de oficio, lo que entra\u00f1a un vicio in procedendo, \u00a0que debe ser aducido con base en la causal segunda de casaci\u00f3n, \u00a0por incongruencia minima petita. Comprende este cargo, por \u00a0tanto, una inadmisible mixtura de causales de casaci\u00f3n que \u00a0expresamente proscribe el art\u00edculo 374 del C\u00f3digo de \u00a0Procedimiento Civil al exigir \u201cla formulaci\u00f3n por \u00a0separado de los cargos contra la sentencia recurrida\u201d. \u00a0<\/p>\n
CARGO TERCERO \u00a0<\/p>\n
En este cargo, tambi\u00e9n \u00a0soportado en la causal primera, se acusa la sentencia del Tribunal \u00a0por violaci\u00f3n indirecta del art\u00edculo 1909 del C\u00f3digo \u00a0Civil, en particular lo atinente a que \u201ccesa la obligaci\u00f3n \u00a0de restituir el precio si el que compr\u00f3 lo hizo a sabiendas de \u00a0ser ajena la cosa\u201d, como consecuencia de error de hecho en \u00a0la apreciaci\u00f3n de las pruebas. El recurrente se dirige a \u00a0impugnar el argumento del juez de la alzada seg\u00fan el cual \u00a0Promoser es un comprador de mala fe en el entendido de que sab\u00eda \u00a0que Cisa no era la propietaria del inmueble de matr\u00edcula \u00a0inmobiliaria 190-85037. \u00a0<\/p>\n
Concluye que a Promoser le \u00a0asiste el derecho a la restituci\u00f3n del precio pagado por el \u00a0inmueble identificado con matr\u00edcula 190-85037 porque de lo \u00a0contrario habr\u00eda un enriquecimiento sin causa. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
La precisi\u00f3n que exige \u00a0el art\u00edculo 373 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil para \u00a0la fundamentaci\u00f3n de los cargos en una demanda de casaci\u00f3n \u00a0significa no s\u00f3lo que el ataque se dirija a las bases del \u00a0fallo sino que las abarque todas, lo que incluye no s\u00f3lo los \u00a0argumentos sino las pruebas en las que se apoy\u00f3 el ad quem \u00a0para llegar a la decisi\u00f3n controvertida. \u00a0<\/p>\n
El Tribunal arrib\u00f3 al \u00a0convencimiento de que la compradora y demandante celebr\u00f3 el \u00a0contrato de venta de los parqueaderos, a sabiendas de que su titular \u00a0no era Cisa. Y no s\u00f3lo lo dedujo de la lectura de la cl\u00e1usula \u00a0misma, como lo quiere hacer ver el censor, sino que inmediatamente \u00a0antes de abordar este punto, ya hab\u00eda se\u00f1alado en sus \u00a0motivaciones que en el interrogatorio de parte, el representante \u00a0legal de Promoser \u201cafirm\u00f3 que antes de la firma de la \u00a0escritura p\u00fablica se pudo constatar que los parqueaderos no \u00a0pertenec\u00edan al local\u201d (fl. 58, cdno. 3) \u00a0<\/p>\n
En adici\u00f3n a lo \u00a0anterior, rep\u00e1rese en que el Tribunal tambi\u00e9n se \u00a0refiri\u00f3 a la escritura p\u00fablica contentiva del \u00a0reglamento de propiedad horizontal, para destacar que all\u00ed no \u00a0figuraba el local 107 con \u00e1rea de parqueaderos y que ning\u00fan \u00a0comprador diligente podr\u00eda pensar que al adquirir el local \u00a0tambi\u00e9n adquir\u00eda los garajes, con identificaci\u00f3n \u00a0independiente de aquel. E igualmente se refiri\u00f3 a la \u00a0declaraci\u00f3n de Ernesto Puyana, quien firm\u00f3 la escritura \u00a0a nombre de Promoser, para destacar que este testigo hab\u00eda \u00a0conceptuado lo mismo. \u00a0<\/p>\n
Como quiera que la apreciaci\u00f3n \u00a0de estas pruebas por parte del Tribunal no recibi\u00f3 reparo \u00a0alguno del impugnante, y en s\u00ed mismas sostienen la conclusi\u00f3n \u00a0que combate el cargo, a saber, que el comprador es de mala fe porque \u00a0sab\u00eda que los parqueaderos no eran de la vendedora, \u00a0resulta \u00a0el ataque incompleto y por ello adviene el cargo inid\u00f3neo, \u00a0seg\u00fan lo dicho. \u00a0<\/p>\n
CARGO CUARTO \u00a0<\/p>\n
En este cargo se acusa la \u00a0sentencia del Tribunal de violaci\u00f3n indirecta del art\u00edculo \u00a02186 del C\u00f3digo Civil como consecuencia de errores de hecho \u00a0en la apreciaci\u00f3n de las pruebas que singulariza. \u00a0<\/p>\n
En orden a su desarrollo, \u00a0manifiesta que si bien, en su sentir, \u00a0los poderes especiales fueron \u00a0suficientes para que se incluyera el par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula \u00a0primera del contrato de compraventa, en caso de duda, luego de su \u00a0celebraci\u00f3n el 6 de septiembre de 2004, Cisa efectu\u00f3 \u00a0actos positivos que permiten ratificar su conocimiento y aceptaci\u00f3n \u00a0de la venta del inmueble identificado con matr\u00edcula \u00a0inmobiliaria 190-0085037, actos de los que dan cuenta las \u00a0comunicaciones dirigidas por la demandada a Promoser en donde \u00a0manifiesta que solicit\u00f3 al Banco Central Hipotecario \u00a0solucionar lo referente a la escrituraci\u00f3n de los parqueaderos \u00a0del centro comercial Valle Plaza seg\u00fan lo acordado en la \u00a0escritura de compraventa (comunicaci\u00f3n del 12 de abril de \u00a02005), as\u00ed como que envi\u00f3 a dicho banco derecho de \u00a0petici\u00f3n con el fin de clarificar la situaci\u00f3n del \u00a0local LE-01-33 y que una vez se resolviera la situaci\u00f3n por \u00a0parte del banco, la demandada le comunicar\u00eda lo pertinente. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta la censura que estos \u00a0documentos fueron omitidos por el Tribunal as\u00ed como el \u00a0testimonio de Rosal\u00eda Vega Cuello, gerente de la sociedad \u00a0 Arrendaventas Ltda, intermediaria de Cisa en la negociaci\u00f3n, \u00a0quien ratific\u00f3 que dentro de la venta estaban incluidos los \u00a0estacionamientos y que los mismos fueron entregados por esta. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
Otra de las exigencias que, \u00a0para la aducci\u00f3n de un cargo por la causal primera, ha venido \u00a0reiterando la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n, y cuya \u00a0inobservancia torna el cargo impreciso, es la atinente a que los \u00a0embates deben estar enfocados en los argumentos del Tribunal. Ha \u00a0dicho la Corte que, en cuanto al requisito de la precisi\u00f3n de \u00a0los fundamentos del cargo, ha de entenderse no s\u00f3lo que aquel \u00a0se ci\u00f1a al caso sino que el embate sea enfocado y completo, \u201ca \u00a0que exista \u2018relaci\u00f3n\u2019 entre la \u2018sentencia y \u00a0el ataque que se le formula, y a que haya \u00b4\u2019plenitud\u2019 \u00a0del mismo\u201d (AC- del 28 de lctubre de 2013, rad. \u00a0C-1100131100192007-00084-01). \u00a0<\/p>\n
En sentido contrario, esto es, \u00a0si no existe simetr\u00eda o correspondencia plena de la sentencia \u00a0con el ataque, se dice que este es desenfocado, lo que conduce a la \u00a0inadmisi\u00f3n, \u201cpuesto que al quedar enhiesto el \u00a0argumento basilar de la decisi\u00f3n, \u00e9ste, por s\u00ed, \u00a0le seguir\u00eda prestando base firme\u201d (ib.) \u00a0<\/p>\n
Y lo mismo ocurre con el ataque \u00a0incompleto, en donde quedan en pie argumentos que tienen la virtud de \u00a0 mantener el fallo impugnado. \u00a0<\/p>\n
Habiendo quedado inc\u00f3lume \u00a0un argumento como el de la solemnidad requerida de los poderes (por \u00a0escrito autenticado o por escritura p\u00fablica) para perfeccionar \u00a0en nombre ajeno contratos que deben constar por escrito, de nada \u00a0sirve que triunfe el censor en este cargo, al hacer ver que la \u00a0conducta poscontractual evidenciaba que Cisa hab\u00eda ratificado \u00a0el insuficiente poder que confiriera a quien en su nombre hubo de \u00a0otorgar la escritura de venta. Porque si el Tribunal calific\u00f3 \u00a0tal solemnidad de indispensable, los actos t\u00e1citos, como los \u00a0que la censura pone de presente, no suplen esa solemnidad. \u00a0<\/p>\n
Pero si lo anterior no fuese \u00a0suficiente debe advertirse que la raz\u00f3n aducida por el \u00a0Tribunal para no reparar en la ratificaci\u00f3n aducida, fue el \u00a0hecho de entender que aquella habr\u00eda de recaer sobre una venta \u00a0carente de objeto determinado, situaci\u00f3n que puso de presente \u00a0con base en el texto de la escritura p\u00fablica -pues no hab\u00eda \u00a0all\u00ed linderos-, el reglamento de propiedad horizontal \u2013pues \u00a0el local 107 no inclu\u00eda espacios para parqueo-, el hecho de \u00a0que no se hubiera perfeccionado el ofrecimiento que la gerente \u00a0inmobiliaria de CISA hab\u00eda hecho en el sentido de aclarar los \u00a0linderos de los parqueaderos y la declaraci\u00f3n de Ernesto \u00a0Puyana sobre la aludida indeterminaci\u00f3n, pruebas todas cuya \u00a0apreciaci\u00f3n por parte del Tribunal no fue objeto de reparo \u00a0alguno en el cargo. \u00a0<\/p>\n
Como es evidente, tales \u00a0razonamientos no aluden a la conducta poscontractual de CISA, por lo \u00a0cual el cargo result\u00f3 manifiestamente desenfocado. \u00a0<\/p>\n
Como ning\u00fan cargo cumple \u00a0los requisitos formales, la demanda. \u00a0<\/p>\n
V. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
Con fundamento en lo expuesto, \u00a0la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, \u00a0INADMITE la demanda presentada para sustentar el recurso \u00a0extraordinario de casaci\u00f3n formulado contra la sentencia \u00a0 identificada en el ep\u00edgrafe de esta providencia y, en \u00a0consecuencia, DECLARA DESIERTO dicho recurso. \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese y devu\u00e9lvase \u00a0el expediente al Tribunal de origen. \u00a0<\/p>\n
JES\u00daS VALL DE RUT\u00c9N \u00a0RUIZ \u00a0<\/p>\n
Presidente de Sala \u00a0<\/p>\n
\u00c1LVARO FERNANDO \u00a0GARC\u00cdA RESTREPO \u00a0<\/p>\n
FERNANDO GIRALDO GUTI\u00c9RREZ \u00a0<\/p>\n
ARIEL SALAZAR RAM\u00cdREZ \u00a0<\/p>\n
LUIS ARMANDO TOLOSA \u00a0VILLABONA \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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