\u00a0 \u00a0 \u00a0 Rep\u00fablica \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 de Colombia \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Corte \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Suprema de Justicia \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
CORTE \u00a0SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA \u00a0DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0ponente \u00a0<\/p>\n
STC9643-2015 \u00a0<\/p>\n
Radicaci\u00f3n \u00a0n.\u00b0 11001-22-03-000-2015-01286-01 \u00a0<\/p>\n
(Aprobado \u00a0en sesi\u00f3n de veintid\u00f3s de julio de dos mil quince) \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, \u00a0D. C., veinticuatro (24) de julio de dos mil quince (2015).- \u00a0<\/p>\n
Decide \u00a0la Corte la impugnaci\u00f3n formulada frente al fallo de 10 de \u00a0junio de 2015, proferido por la Sala \u00a0Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, \u00a0dentro de la acci\u00f3n de amparo promovida por Alfonso \u00a0Mart\u00ednez Ar\u00e9valo contra \u00a0los Juzgados \u00a0Treinta y Siete Civil del Circuito y \u00a0S\u00e9ptimo \u00a0Civil Municipal de Descongesti\u00f3n, \u00a0ambos \u00a0de la ciudad mencionada, \u00a0tr\u00e1mite al que fueron vinculadas las partes y los \u00a0intervinientes del proceso al que alude el escrito de tutela. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El \u00a0gestor \u00a0del amparo \u00a0reclama la protecci\u00f3n constitucional de los derechos \u00a0fundamentales al debido proceso, a la igualdad, a los \u00abderechos \u00a0adquiridos\u00bb \u00a0y al acceso a la justicia, presuntamente conculcados por los juzgados \u00a0accionados, con ocasi\u00f3n de las sentencias de 29 de abril de \u00a02014 y 20 de febrero de 2015, y el auto de 14 de mayo siguiente, \u00a0determinaciones emitidas dentro del juicio ordinario que instaur\u00f3 \u00a0contra el Condominio Cerros del Virrey P.H. y la Corporaci\u00f3n \u00a0Internacional de Clubes Campestres Ltda. \u00a0<\/p>\n
Solicita \u00a0entonces, \u00abordenar \u00a0(\u2026) \u00a0dejar sin valor ni efecto, por su manifiesta ilegalidad, las \u00a0sentencias [referidas] \u00a0(\u2026) y en su lugar se profiera nueva sentencia de primera \u00a0instancia en la que se apliquen las normas que reg\u00edan para la \u00a0fecha de la firma de la escritura p\u00fablica, esto es 03 de \u00a0octubre de 1995 y en consecuencia se declare que el suscrito \u00a0(\u2026) \u00a0no est\u00e1 obligado a cancelar la administraci\u00f3n al \u00a0condominio hasta que no termine de construir su vivienda en el lote \u00a045 (antes lote No. 26) del Condominio Cerros del Virrey conforme la \u00a0cl\u00e1usula s\u00e9ptima (7) de la escritura de compraventa No. \u00a03556 del 03 de octubre de 1995 (\u2026) \u00a0que \u00a0es una ley para las partes (art. 1602 C.C.) y en cuanto a las costas \u00a0de segunda instancia se decida que no hay lugar a ellas por no estar \u00a0causadas\u00bb \u00a0(fls. \u00a092 y 93, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En \u00a0apoyo de tales pretensiones, aduce en s\u00edntesis, que mediante \u00a0la escritura p\u00fablica No. 3556 de 3 de octubre de 1995, \u00a0adquiri\u00f3 de la Corporaci\u00f3n Internacional de Clubes \u00a0Campestres Ltda. la propiedad del lote de terreno denominado \u00abEl \u00a0Camino\u00bb, \u00a0situado en la vereda \u00abLa \u00a0Diana\u00bb \u00a0del Municipio de Sop\u00f3 (Cundinamarca), predio que hac\u00eda \u00a0parte de un condominio en el que se desarrollar\u00eda un \u00abclub \u00a0campestre\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Indica \u00a0que en la cl\u00e1usula s\u00e9ptima del instrumento aludido \u00a0qued\u00f3 acordado que \u00abno \u00a0esta[ba] \u00a0obligado a cancelar las cuotas de administraci\u00f3n hasta tanto \u00a0no termin[ara] \u00a0la construcci\u00f3n de su vivienda\u00bb, \u00a0pacto que fue producto de la autonom\u00eda de la voluntad de las \u00a0partes. \u00a0<\/p>\n
Sostiene \u00a0que por medio de la misiva de 6 de marzo de 1996, la Corporaci\u00f3n \u00a0Internacional de Clubes Campestres Ltda. le inform\u00f3 que hab\u00eda \u00a0celebrado un \u00abcontrato\u00bb \u00a0con la Sociedad Promotora y Constructora Cerros del Virrey, en virtud \u00a0del cual esta \u00faltima se comprometi\u00f3 a \u00abrespetar \u00a0los t\u00e9rminos de los contratos de compraventa celebrados con \u00a0anterioridad a terceros\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Asevera \u00a0que \u00a0a pesar de lo anterior, el 2 de abril de 2007 el Condominio Campestre \u00a0Cerros del Virrey P.H. le envi\u00f3 un \u00abestado \u00a0de cuenta de cuotas de administraci\u00f3n a [su] \u00a0cargo adeudadas sobre el lote \u00a0(\u2026) para \u00a0que procediera a pagarlas\u00bb, \u00a0frente \u00a0a lo cual \u00a0manifest\u00f3 \u00a0su inconformismo, alegando que en la escritura p\u00fablica \u00a0memorada fue pactada la exenci\u00f3n de esas expensas \u00abhasta \u00a0tanto no terminara la construcci\u00f3n de la vivienda\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Asegura \u00a0que el 13 de junio de 2008 recibi\u00f3 un \u00abfax\u00bb \u00a0del departamento jur\u00eddico de tal copropiedad en la que se le \u00a0manifestaba su intenci\u00f3n de retractarse del cobro de las \u00a0cuotas de administraci\u00f3n; sin embargo, posteriormente le \u00a0comunicaron que iniciar\u00edan ejecuci\u00f3n en su contra para \u00a0obtener el recaudo de esas cuotas adeudadas. \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala \u00a0que debido a lo anterior instaur\u00f3 un juicio ordinario contra \u00a0el Condominio \u00a0Cerros del Virrey P.H. y la Corporaci\u00f3n Internacional de \u00a0Clubes Campestres Ltda., para que se declarara que \u00abno \u00a0estaba en la obligaci\u00f3n de pagar cuotas de administraci\u00f3n \u00a0hasta tanto no construy[era] \u00a0su vivienda\u00bb, \u00a0tal y como qued\u00f3 acordado en la escritura p\u00fablica de \u00a0marras. \u00a0<\/p>\n
Aduce \u00a0que mediante la sentencia de 29 de abril de 2014 el Juzgado S\u00e9ptimo \u00a0Civil Municipal de Descongesti\u00f3n de Bogot\u00e1 desestim\u00f3 \u00a0dicha pretensi\u00f3n y declar\u00f3 probada la \u00abexcepci\u00f3n \u00a0de ilegalidad\u00bb \u00a0de la cl\u00e1usula referida \u00abpor \u00a0estar viciada de nulidad absoluta por objeto il\u00edcito\u00bb, \u00a0argumentando que se vislumbraba una \u00abclara \u00a0contravenci\u00f3n\u00bb \u00a0entre lo pactado \u00a0y lo dispuesto en \u00a0la Ley 675 de 2001 respecto del pago de las cuotas de administraci\u00f3n \u00a0en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, determinaci\u00f3n \u00a0que apelada, fue confirmada por el Juzgado Treinta \u00a0y Siete Civil del Circuito de la localidad mencionada en fallo de 20 \u00a0de febrero de 2015. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta \u00a0que en esas providencias las autoridades judiciales accionadas \u00a0incurrieron en \u00abv\u00eda \u00a0de hecho\u00bb, \u00a0toda vez que en este caso no son aplicables los preceptos \u00a0contemplados en la Ley 675 de 2001, ya que la escritura p\u00fablica \u00a0que contiene la cl\u00e1usula aludida data de 3 de octubre de 1995, \u00a0\u00e9poca en la cual el ordenamiento no prohib\u00eda esa clase \u00a0de acuerdos; que lo pactado en el instrumento p\u00fablico referido \u00a0no existe objeto il\u00edcito y tampoco contraviene el orden \u00a0p\u00fablico, porque \u00abni \u00a0en la fecha en que se suscribi\u00f3, ni posteriormente, ha \u00a0existido una ley que proh\u00edba una cl\u00e1usula tan normal y \u00a0comercial como lo estipulado por las partes en la citada cl\u00e1usula \u00a0s\u00e9ptima de la escritura\u00bb; \u00a0que los despachos querellados no observaron que la parte final del \u00a0art\u00edculo 5\u00b0 de la Ley 182 de 1948 facultaba \u00aba \u00a0las partes para hacer acuerdos\u00bb \u00a0con \u00a0relaci\u00f3n a las \u00abexpensas \u00a0necesarias\u00bb \u00a0para \u00a0la \u00abadministraci\u00f3n, \u00a0conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de los bienes comunes\u00bb, \u00a0norma \u00a0que se encontraba vigente al momento de la celebraci\u00f3n del \u00a0contrato de compraventa del fundo; y, que la Ley 675 de 2001 no tiene \u00a0efectos retroactivos, raz\u00f3n por la que \u00abno \u00a0hay fundamento alguno que permita invalidar lo acordado por las \u00a0partes en la escritura p\u00fablica de compraventa del inmueble\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Finalmente \u00a0alega, que el ad \u00a0quem \u00a0accionado tambi\u00e9n incurri\u00f3 en causal de procedencia del \u00a0amparo, ya que en auto de 14 de mayo de los corrientes lo conden\u00f3 \u00a0a pagar la cantidad de \u00ab$800.000.oo\u00bb \u00a0por concepto de \u00abcostas \u00a0[y] \u00a0agencias en derecho\u00bb \u00a0a pesar de no estar \u00abcausadas\u00bb, \u00a0pues la parte demandada \u00abno \u00a0tuvo ninguna actuaci\u00f3n en el recurso de apelaci\u00f3n\u00bb \u00a0(fls. \u00a091 a 109, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
RESPUESTA \u00a0DE \u00a0LOS ACCIONADOS \u00a0<\/p>\n
El \u00a0Juzgado S\u00e9ptimo \u00a0Civil Municipal de Bogot\u00e1, expres\u00f3 que la protecci\u00f3n \u00a0invocada carece de inmediatez, habida cuenta que el fallo de primera \u00a0instancia cuestionado data de 29 de abril de 2014, y que adem\u00e1s \u00a0se pretende \u00abcontrovertir \u00a0una decisi\u00f3n judicial con la cual no est\u00e1 conforme, a \u00a0trav\u00e9s de la acci\u00f3n de amparo constitucional\u00bb \u00a0(fls. \u00a0127 y 128 del cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
Por \u00a0su parte, el \u00a0Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de la localidad referida, \u00a0aleg\u00f3 que la providencia de segundo grado objeto de revisi\u00f3n \u00a0\u00abse \u00a0bas\u00f3 en una interpretaci\u00f3n razonada de la normatividad \u00a0y de las pruebas que obraban en el expediente, y se tuvieron en \u00a0cuenta los diferentes alegatos formulados por la parte quejosa\u00bb; \u00a0adem\u00e1s, que \u00abfrente \u00a0a la inconformidad con las costas de segunda instancia, el actor \u00a0contaba con el recurso de reposici\u00f3n contra el auto que \u00a0declar\u00f3 infundada su objeci\u00f3n\u00bb \u00a0(fl. \u00a0134 del cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
LA \u00a0SENTENCIA IMPUGNADA \u00a0<\/p>\n
La \u00a0Sala Civil del \u00a0Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1 \u00a0neg\u00f3 el amparo, tras considerar que \u00a0<\/p>\n
\u00ablas \u00a0actuaciones de las que se duele el se\u00f1or Mart\u00ednez \u00a0Ar\u00e9valo, concretamente la sentencia emitida el 29 de abril de \u00a02014, mediante la cual se declara probada la excepci\u00f3n de \u00a0ilegalidad de la parte final de la cl\u00e1usula s\u00e9ptima del \u00a0contrato contenido en la escritura p\u00fablica No. 03556 de 3 de \u00a0octubre de 1995 de la Notar\u00eda 45 de esta ciudad; y la que la \u00a0confirm\u00f3 20 de febrero de este a\u00f1o, no resultan \u00a0arbitrarias, en la medida que en aqu\u00e9llas se expresaron las \u00a0razones por las cuales se dio paso a tal medio de defensa, pues se \u00a0acudi\u00f3 a preceptos legales de orden p\u00fablico como lo fue \u00a0la Ley 675 de 2001 que regul\u00f3 todo lo concerniente a la \u00a0propiedad horizontal y cuyos preceptos actualmente rigen tales \u00a0situaciones, por tanto, toda cuesti\u00f3n que resulta contrar\u00eda \u00a0a tales par\u00e1metros pierde su eficacia desde la vigencia de \u00a0dicha normativa, a lo que se suma que la interpretaci\u00f3n dada \u00a0por el Superior al art\u00edculo 5\u00b0 \u00a0de la Ley 182 de 1948 no resulta arbitraria o antojadiza, pues lo que \u00a0all\u00ed reza es que \u00ab…cada \u00a0propietario deber\u00e1 contribuir a las expensas necesarias a la \u00a0administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de los \u00a0bienes comunes, as\u00ed como al pago de la prima de seguro, en \u00a0proporci\u00f3n al valor de su piso o departamento…\u00bb; y sin \u00a0bien seguidamente enuncia que ello es \u00ab…sin perjuicio de las \u00a0estipulaciones expresas de las partes.\u00bb, es claro que tales \u00a0acuerdos deben sujetarse a lo anterior, esto es, en todo caso, a la \u00a0obligaci\u00f3n de pago de las expensas y prima de seguro, en \u00a0proporci\u00f3n al valor de su piso o departamento, cuesti\u00f3n \u00a0no susceptible de exoneraci\u00f3n, en tanto lo que puede regularse \u00a0es, el modo, proporci\u00f3n y metodolog\u00eda de retribuci\u00f3n\u00bb. \u00a0<\/p>\n
De \u00a0otro lado, estim\u00f3 que \u00a0<\/p>\n
\u00ab[e]n \u00a0lo \u00a0que respecta al auto de 14 de marzo de 2015, debe indicarse, que tal \u00a0y como lo manifest\u00f3 el juez de categor\u00eda circuito, pudo \u00a0acudir a la v\u00eda de la reposici\u00f3n, olvido que sin lugar \u00a0a duda alguna da cuenta de la improcedencia de la acci\u00f3n \u00a0constitucional por ausencia del requisito de subsidiariedad de que \u00a0trata el numeral 1o \u00a0del art\u00edculo 6o \u00a0del Decreto 2591 de 1991 en concordancia con lo previsto en el \u00a0art\u00edculo 86 constitucional, m\u00e1xime si no existe \u00a0justificaci\u00f3n a prop\u00f3sito de tal omisi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Con \u00a0todo, examinando lo resuelto se infiere que se sujet\u00f3 a los \u00a0preceptos legales que regulan el caso, como lo es, el Acuerdo 1887 de \u00a02003 modificado por el Acuerdo 2222 de 2003; y si bien existe \u00a0imprecisi\u00f3n en ese sentido, lo acontecido es un error \u00a0mecanogr\u00e1fico al parecer, en tanto tales preceptos no tienen \u00a0la condici\u00f3n de \u00abDecreto\u00bb, \u00a0pero \u00a0en todo caso, en nada modifican el sentido de lo desatado, pues se \u00a0aplicaron conforme a derecho\u00bb \u00a0(fls. 136 a 140, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
LA \u00a0IMPUGNACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
El \u00a0accionante impugn\u00f3 el fallo anterior con argumentos similares \u00a0a los planteados en la demanda de amparo, insistiendo que tiene \u00abya \u00a0un derecho adquirido \u00a0(\u2026) \u00a0de no pagar cuotas de administraci\u00f3n hasta tanto no se \u00a0construyera el club social que hace parte de la copropiedad\u00bb \u00a0(fls. \u00a0148 a 153 \u00eddem). \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. Acorde \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0con los criterios jurisprudenciales de esta Corporaci\u00f3n, la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0acci\u00f3n de tutela, por regla general, no procede contra las \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0providencias o actuaciones judiciales, dado que no pertenece al \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0entorno de la justicia constitucional inmiscuirse en el escenario de \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0los tr\u00e1mites judiciales en curso o ya terminados, para \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0interferir, modificar o sustituir las determinaciones all\u00ed \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0pronunciadas, porque con ello se quebrantar\u00edan los principios \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de independencia y autonom\u00eda que contemplan los art\u00edculos \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0228 y 230 de la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Constituci\u00f3n Pol\u00edtica. \u00a0<\/p>\n
Es \u00a0posible, sin embargo, que el amparo obre en aquellos precisos eventos \u00a0en los que el comportamiento del juzgador desborda la objetividad, \u00a0con determinaciones sin sustento en el ordenamiento aplicable, fruto \u00a0del capricho o del exclusivo querer del funcionario, quien de esa \u00a0manera incurre en un proceder reprochable que es necesario corregir \u00a0para proteger los derechos constitucionales fundamentales que hayan \u00a0sido vulnerados o amenazados, siempre que el interesado no cuente con \u00a0otro medio id\u00f3neo de defensa judicial. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. En \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0el presente caso el \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0accionante cuestiona las sentencias de 29 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de abril de 2014 y 20 de febrero de 2015, mediante las cuales los \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0despachos accionados declararon probada la \u00abexcepci\u00f3n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de ilegalidad\u00bb \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de la cl\u00e1usula s\u00e9ptima del contrato de compraventa del \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0lote \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de terreno denominado \u00abEl \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Camino\u00bb, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0situado en la vereda \u00abLa \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Diana\u00bb \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0del Municipio de Sop\u00f3 (Cundinamarca), contenido en la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0escritura \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0p\u00fablica No. 3556 de 3 de octubre de 1995 y en virtud de la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0que exoneraron al se\u00f1or Mart\u00ednez Ar\u00e9valo a \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0cancelar las \u00abcuotas \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de administraci\u00f3n hasta tanto no construy[era] su vivienda\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Igualmente \u00a0\u00e9ste se queja porque en el auto de 14 de mayo del a\u00f1o \u00a0en curso, el Juez Civil del Circuito acusado declar\u00f3 infundada \u00a0la objeci\u00f3n a la liquidaci\u00f3n de las costas que formul\u00f3, \u00a0pues, en su sentir, las agencias en derecho no fueron causadas, ya \u00a0que no hubo actividad de la parte demandada en el tr\u00e1mite de \u00a0la segunda instancia del juicio acusado. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. Revisadas \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0las diligencias obrantes en el presente tr\u00e1mite, la Sala \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0advierte que \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0el adquem \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0querellado en la providencia reprochada, consider\u00f3 que \u00a0<\/p>\n
\u00abuna \u00a0de las obligaciones o cargas de quienes tienen bienes privados en \u00a0unidades del r\u00e9gimen [de \u00a0propiedad horizontal] es \u00a0la de contribuir a las expensas comunes, compromiso que no es \u00a0exclusivo de la legislaci\u00f3n vigente sino que desde las \u00a0primeras normas sobre \u00abpropiedad horizontal\u00bb. N\u00f3tese \u00a0que el art\u00edculo 5\u00b0 de la Ley 182 de 1948 dispon\u00eda \u00a0que \u00abCada propietario deber\u00e1 contribuir a \u00ablas \u00a0expensas necesarias a la administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n y \u00a0reparaci\u00f3n de los bienes \u00a0comunes, as\u00ed como al pago de \u00a0la prima de seguro, en proporci\u00f3n al valor de su piso o \u00a0departamento\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Ahora, \u00a0la legislaci\u00f3n vigente prev\u00e9 sobre el punto, adem\u00e1s \u00a0de la obligatoriedad de las normas contenidas \u00a0en el reglamento de propiedad horizontal, que los propietarios de \u00a0bienes privados de un edificio o conjunto \u00abestar\u00e1n \u00a0obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas \u00a0por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de servicios \u00a0comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n \u00a0de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad \u00a0horizontal\u00bb, cual lo dispone el art\u00edculo 29 de la Ley 675 \u00a0de 2001, aunado a que el par\u00e1grafo 2o \u00a0de dicha regla contempla que \u00abfija obligaci\u00f3n de \u00a0contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o \u00a0conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien \u00a0privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio \u00a0com\u00fan\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Ello \u00a0puede complementarse \u00a0con el par\u00e1grafo 1o \u00a0de su art\u00edculo 5o \u00a0al \u00a0expresar que \u00abEn ning\u00fan caso las disposiciones contenidas \u00a0en los reglamentos de propiedad horizontal podr\u00e1n vulnerar las \u00a0normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se \u00a0entender\u00e1n no escritas\u00bb. \u00a0<\/p>\n
Todo lo \u00a0anterior conlleva a concluir que la carga de contribuir a las \u00a0expensas, bien sea ordinarias o extraordinarias es imperativa y no \u00a0puede ser invalidada por el propio reglamento de propiedad horizontal \u00a0o por los particulares. \u00a0<\/p>\n
\u00abRetornando \u00a0al caso concreto y examin\u00e1ndolo a la luz del marco normativo \u00a0arriba descrito, se tiene que no le asiste raz\u00f3n al opugnante, \u00a0por lo que muy a pesar de lo contemplado en la escritura p\u00fablica \u00a0de compraventa del lote 45, donde se pact\u00f3 la exenci\u00f3n \u00a0del pago de las cuotas de administraci\u00f3n mientras no se \u00a0construyera la casa en dicho fundo. \u00a0<\/p>\n
Lo anterior por \u00a0cuanto las normas vigentes al momento de adquisici\u00f3n del bien \u00a0ra\u00edz consagraban la obligaci\u00f3n de contribuir a las \u00a0expensas que conllevara la propiedad horizontal, siendo disposici\u00f3n \u00a0de car\u00e1cter imperativo que, a\u00fan con el cambio de \u00a0legislaci\u00f3n verificado en el a\u00f1o 2001, mantuvo el mismo \u00a0car\u00e1cter y por ende, no pod\u00eda ser invalidada o \u00a0descartada por un pacto particular como el que trae a cuento el \u00a0actor. \u00a0<\/p>\n
Es \u00a0de anotar que si bien la ausencia de edificaci\u00f3n en el lote se \u00a0ha mantenido, tal cual se constat\u00f3 en la diligencia de \u00a0inspecci\u00f3n \u00a0judicial celebrada el 27 de agosto de 2013 (folios 361 a 374), ello \u00a0no pod\u00eda exonerar al accionante de contribuir con las cuotas \u00a0de administraci\u00f3n que demande el conjunto, en raz\u00f3n a \u00a0la normatividad imperativa ya citada y a que, aun admitiendo una \u00a0posibilidad en contrario, no qued\u00f3 claro en la escritura \u00a0p\u00fablica de compraventa \u00a0a \u00a0qui\u00e9n \u00a0incumb\u00eda la carga de edificar la vivienda en el lote \u00a0referenciado, esto es, si al conjunto o al propietario. \u00a0<\/p>\n
Ha \u00a0de anotarse que en el instrumento de venta se le hizo la entrega del \u00a0bien sin construcci\u00f3n y al no haber ning\u00fan deber del \u00a0enajenante de levantar alguna, le \u00a0correspond\u00eda al comprador (hoy demandante) disponer del bien \u00a0como a bien quisiera, inclusive edificando all\u00ed. Por modo que \u00a0el no ejercicio de alguna de las atribuciones propias del derecho de \u00a0dominio como la que aqu\u00ed se menciona, en ning\u00fan momento \u00a0puede ser utilizado para dejar de cumplir cargas de \u00edndole \u00a0legal como la que se examina, o beneficiarse en perjuicio de un \u00a0conjunto como es el condominio donde est\u00e1 ubicado el fundo. \u00a0<\/p>\n
De \u00a0otro lado, el fallo adiado el 28 de octubre de 2010 de parte del \u00a0Juzgado Quinto Civil del Circuito de Descongesti\u00f3n de \u00e9sta \u00a0capital, donde se conden\u00f3 a la Corporaci\u00f3n \u00a0Internacional de Clubes Campestres Ltda., a pagarle la suma de ciento \u00a0noventa y cuatro millones trescientos sesenta y dos mil ochocientos \u00a0cuarenta y nueve pesos ($194\u2019362.849), como perjuicios por el \u00a0incumplimiento del contrato de compraventa varias veces referenciado, \u00a0en lo atinente a la construcci\u00f3n de la sede social y a \u00a0disfrutar de ella (folios 37 a 38, cuaderno 2), tampoco lo exim\u00eda \u00a0de pagar las expensas de administraci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
N\u00f3tese \u00a0que el deber de contribuir a dicho rubro no deriva de un contrato, \u00a0como para alegar un incumplimiento contractual que lo habilite para \u00a0dejar de pagar dichas mensualidades, sino de la ley y el reglamento \u00a0de propiedad horizontal, aunado a que la determinaci\u00f3n \u00a0judicial en cita no descarg\u00f3 al gestor de la aludida \u00a0obligaci\u00f3n, m\u00e1xime que la condena no recay\u00f3 \u00a0sobre la persona jur\u00eddica de propiedad horizontal, sino sobre \u00a0la corporaci\u00f3n accionada \u00a0(quien le vendi\u00f3 el lote al demandante), siendo dos entes \u00a0morales completamente diferentes y que a lo largo de esta \u00a0controversia han cumplido roles completamente diferentes. \u00a0<\/p>\n
Pese \u00a0a que el promotor ha insistido en el incumplimiento del compromiso \u00a0del vendedor de facilitarle el goce de la sede social del condominio, \u00a0tanto en el libelo, la r\u00e9plica \u00a0a las excepciones, su interrogatorio de parte como los alegatos de \u00a0conclusi\u00f3n de la primera y la segunda instancia, es un asunto \u00a0diferente al que aqu\u00ed se analiza y que ya fue ventilado en la \u00a0otra actuaci\u00f3n judicial, sumado a que es predicable del \u00a0vendedor Corporaci\u00f3n Internacional de Clubes Campestres Ltda., \u00a0no de la unidad residencial. \u00a0<\/p>\n
En \u00a0cuanto a la comunicaci\u00f3n \u00a0emanada de una funcionaria del condominio querellado que echa de \u00a0menos el apelante, tampoco tiene fuerza para eximirlo de los deberes \u00a0econ\u00f3micos para con la copropiedad, pues, am\u00e9n de no \u00a0acompasar con los deberes legales rese\u00f1ados en las l\u00edneas \u00a0que anteceden, y a\u00fan en gracia de discusi\u00f3n, no \u00a0proviene de un \u00f3rgano con decisi\u00f3n frente a tales \u00a0compromisos como ser\u00eda la asamblea de propietarios, \u00fanico \u00a0\u00f3rgano habilitado por la normatividad para reformar el \u00a0reglamento de propiedad horizontal en alguno de los puntos. \u00a0<\/p>\n
(\u2026) \u00a0<\/p>\n
Por \u00a0todo lo dicho, no hay lugar a descargar al opugnante del compromiso \u00a0legal de contribuir a las expensas de administraci\u00f3n, porque \u00a0se trata de un imperativo superior para el buen funcionamiento de la \u00a0propiedad horizontal, y el hecho de no contar con una edificaci\u00f3n \u00a0el lote de su titularidad tampoco descarta tal compromiso, pues, ese \u00a0pervive \u00a0muy a pesar de que no se le d\u00e9 el uso al bien, sumado a que \u00a0la \u00a0falta de goce de un atributo de la propiedad tampoco puede utilizarse \u00a0a su favor para declarar la inexistencia de dicho deber\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. Bajo \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0esa perspectiva, la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Sala considera que las providencias atacadas fueron \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0el resultado de una hermen\u00e9utica que no es caprichosa de cara \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0al ordenamiento jur\u00eddico vigente, las pruebas obrantes en el \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0juicio acusado y las particularidades del caso. Obs\u00e9rvese que \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0los estrados judiciales accionados concluyeron que la cl\u00e1usula \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0s\u00e9ptima del contrato de compraventa del lote \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0de terreno aludido, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0contenido en la escritura \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0p\u00fablica No. 3556 de 3 de octubre de 1995, en virtud de la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0cual fue exonerado el accionante del pago de las cuotas de \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0administraci\u00f3n del condominio donde se encuentra situado \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0dicho predio, contraven\u00eda lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0y en las disposiciones legales anteriores a su vigencia, toda vez \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0que es imperativa para los propietarios de bienes sometidos al \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la obligaci\u00f3n de \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00abcontribuir \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0al pago de las expensas necesarias causadas por la administraci\u00f3n \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0y la prestaci\u00f3n de servicios comunes esenciales para la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes\u00bb \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0(art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001), raz\u00f3n por la que \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0un acuerdo privado en contrario, como el aportado en el sub-lite \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0desconoc\u00eda el orden p\u00fablico; conclusi\u00f3n que no \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0se torna antojadizas, aun con independencia de que la Corte pudiera \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0compartirla o no. \u00a0<\/p>\n
Recu\u00e9rdese \u00a0que, \u00a0<\/p>\n
\u00abal \u00a0juez de tutela le est\u00e1 vedado inmiscuirse en la actividad que \u00a0le es propia a cada jurisdicci\u00f3n cuya independencia y \u00a0autonom\u00eda tiene su origen en n\u00edtidos e insoslayables \u00a0postulados de raigambre constitucional y legal (Art\u00edculos 113, \u00a0228 y 230 de la Carta Pol\u00edtica), m\u00e1xime cuando la \u00a0determinaci\u00f3n \u00a0sobre la cual gravita la censura est\u00e1 soportada en un \u00a0admisible examen de los hechos, as\u00ed como de la prudente \u00a0interpretaci\u00f3n de las disposiciones normativas contentivas de \u00a0los supuestos al efecto planteados, conforme as\u00ed emerge de las \u00a0razones expuestas en los prove\u00eddos acusados\u00bb \u00a0(CSJ STC, 20 sep. 2013, rad. 00297-01; criterio reiterado en \u00a0STC12953-2014). \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. En \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0todo caso, para la Corte el reclamo carece de trascendencia ius \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0fundamental, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0pues la cl\u00e1usula referida no le es oponible al Condominio \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Cerros del Virrey P.H., en la medida en que es una persona jur\u00eddica \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0distinta a la que suscribi\u00f3 la \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0escritura \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0p\u00fablica de compraventa No. 3556 de 3 de octubre de 1995, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0raz\u00f3n por la que el pacto seg\u00fan el cual el actor fue \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0exonerado del pago las cuotas de administraci\u00f3n del \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0condominio donde se encuentra situado el predio de su propiedad, no \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0surte efectos respecto de dicho ente. \u00a0<\/p>\n
6. \u00a0 \u00a0 De otra parte, con respecto al reparo formulado frente al auto de \u00a014 de mayo de 2015, mediante el cual el juez civil del circuito \u00a0acusado resolvi\u00f3 declarar infundada la objeci\u00f3n a la \u00a0liquidaci\u00f3n de las costas que formul\u00f3 el accionante, la \u00a0Sala estima que la queja tambi\u00e9n es improcedente, toda vez que \u00a0el accionante omiti\u00f3 interponer el recurso de reposici\u00f3n \u00a0frente a dicha determinaci\u00f3n, mecanismo procedente a voces del \u00a0art\u00edculo 348 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, de \u00a0manera que no le es dado recurrir a esta acci\u00f3n especial\u00edsima \u00a0sin que haya agotado los medios procesales contemplados en la ley \u00a0para controvertir la decisi\u00f3n que estima lesiva de sus \u00a0derechos fundamentales. \u00a0<\/p>\n
Sobre \u00a0el particular, la Corte en diversos pronunciamientos ha dicho, \u00a0que \u00a0<\/p>\n
\u00abel \u00a0accionante no puede acudir a la justicia constitucional en pos de \u00a0oportunidades defensivas adicionales, ya que la falta de proposici\u00f3n \u00a0oportuna de los medios de resguardo dise\u00f1ados para las \u00a0correspondientes actuaciones, constituye una desidia procesal que no \u00a0puede sanearse con la subsidiaria acci\u00f3n de tutela, toda vez \u00a0que, como se ha reconocido ampliamente por la jurisprudencia, cuando \u00a0las partes dejan de utilizar los mecanismos de protecci\u00f3n \u00a0previstos por el orden jur\u00eddico, quedan sujetas a las \u00a0consecuencias de las decisiones que le sean adversas, que ser\u00edan \u00a0el fruto de su propia incuria, tanto m\u00e1s si se tiene en cuenta \u00a0que al conductor de esta herramienta le est\u00e1 vedado injerir en \u00a0las decisiones o instrucciones del juez de conocimiento, so pena de \u00a0invadir su \u00f3rbita funcional aut\u00f3noma y quebrantar el \u00a0debido proceso\u00bb \u00a0(STC9485-2014; \u00a0STC10792-2014; STC10786-2014; STC11394; entre otras). \u00a0<\/p>\n
7. \u00a0 Corolario \u00a0de lo discurrido en precedencia, se impone confirmar la sentencia \u00a0impugnada. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En \u00a0m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala \u00a0de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la \u00a0Rep\u00fablica y por autoridad de la Ley, CONFIRMA \u00a0la \u00a0sentencia objeto de impugnaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Por \u00a0secretar\u00eda rem\u00edtase el expediente radicado bajo el \u00a0n\u00famero 2011-00701 con destino al Juzgado Treinta y Siete Civil \u00a0del Circuito de Bogot\u00e1. \u00a0<\/p>\n
Comun\u00edquese \u00a0telegr\u00e1ficamente lo aqu\u00ed resuelto a las partes, al \u00a0a-quo \u00a0y, en oportunidad, rem\u00edtase el expediente a la Corte \u00a0Constitucional para su eventual revisi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
LUIS ARMANDO \u00a0TOLOSA VILLABONA \u00a0<\/p>\n
Presidente de Sala \u00a0<\/p>\n
MARGARITA \u00a0CABELLO BLANCO \u00a0<\/p>\n
\u00c1LVARO \u00a0FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO \u00a0<\/p>\n
FERNANDO \u00a0GIRALDO GUTI\u00c9RREZ \u00a0<\/p>\n
ARIEL SALAZAR \u00a0RAM\u00cdREZ \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 Rep\u00fablica \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 de Colombia \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Corte \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Suprema de Justicia \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 CORTE \u00a0SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA \u00a0DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 Magistrado \u00a0ponente \u00a0 STC9643-2015 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[96],"tags":[],"class_list":["post-91394","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-96"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/91394","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=91394"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/91394\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=91394"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=91394"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=91394"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}