\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
LUIS \u00a0ALONSO RICO PUERTA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0ponente \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
SC3047-2018 \u00a0<\/p>\n
(Aprobado \u00a0en sesi\u00f3n de siete de febrero de dos mil dieciocho) \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, \u00a0D.C., treinta y uno (31) de julio de dos mil dieciocho (2018). \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Decide la \u00a0Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte \u00a0accionada frente a la sentencia de 26 de febrero de 2016, proferida \u00a0por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial \u00a0de Cundinamarca, dentro del proceso ordinario de mayor cuant\u00eda \u00a0promovido por BBVA Asset Management S.A., en calidad de vocera del \u00a0patrimonio aut\u00f3nomo \u00abFideicomiso \u00a0Fidugan Lote Portal Real de Suba\u00bb, \u00a0contra Innovarq Construcciones S.A., Inversiones y Descuentos Ltda., \u00a0y Jorge Enrique G\u00f3mez Vargas. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
I. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Pretensiones. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Solicit\u00f3 la actora \u00a0declarar el incumplimiento por los prometientes compradores, respecto \u00a0de la promesa de compraventa con ella celebrada, en calidad de \u00a0prometiente vendedora, el 9 de noviembre de 2011, adicionada con el \u00a0documento de 29 del mes y a\u00f1o citados. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En consecuencia plante\u00f3, \u00a0que \u00abse \u00a0hallan resueltos por incumplimiento, no solo el contrato de promesa \u00a0de compraventa [\u2026], sino su adici\u00f3n [\u2026]\u00bb \u00a0y pidi\u00f3, que \u00abse \u00a0condene a la parte demandada a perder el valor de las arras \u00a0convenidas en la promesa de compraventa, y adicionalmente a pagar a \u00a0la parte demandante la cantidad de diez millones de pesos \u00a0($10\u2019000.000) por concepto de los perjuicios hasta ahora \u00a0causados y los que lleguen a causarse\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Fundamentos \u00a0f\u00e1cticos. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Las partes celebraron el \u00a0referido negocio jur\u00eddico, el cual tuvo por objeto \u00ablos \u00a0lotes distinguidos como lotes 3, 4, 5, 6, 6\u00aa y 7\u00bb, \u00a0ubicados en la parcelaci\u00f3n La Conejera de la localidad de Suba \u00a0de Bogot\u00e1 D.C., los cuales son identificados por su \u00a0nomenclatura, matr\u00edcula inmobiliaria y linderos; pactaron como \u00a0precio la suma de siete mil trescientos millones de pesos \u00a0($7.300\u2019000.000), pagaderos as\u00ed: anticipadamente dos mil \u00a0quinientos millones de pesos ($2.500\u2019000.000) y el saldo de \u00a0cuatro mil ochocientos millones de pesos ($4.800\u2019000.000), al \u00a0momento de suscribir el contrato prometido. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Igualmente acordaron la suma \u00a0de dos mil quinientos millones de pesos ($2.500\u2019000.000) como \u00a0arras, previendo que de presentarse \u00abincumplimiento \u00a0del promitente comprador este perder\u00eda las arras, y en caso \u00a0que lo propio ocurriera con el promitente vendedor, este las \u00a0restituir\u00eda dobladas\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
La promitente compradora \u00a0tuvo serias dificultades para el pago de la cantidad inicial de \u00a0dinero convenida, impidi\u00e9ndole as\u00ed mismo, cumplir su \u00a0compromiso, y debido a ello, por iniciativa de los convocados a este \u00a0litigio, \u00abel \u00a029 de noviembre de 2011 se suscribi\u00f3 OTRO S\u00cd \u00a0modificatorio de la promesa de compraventa\u00bb, en el que \u00abla \u00a0posici\u00f3n contractual del promitente comprador inicial fue \u00a0asumida por los demandados Innovarq Construcciones SA, Inversiones y \u00a0Descuentos Ltda. y Jorge Enrique G\u00f3mez Vargas\u00bb, \u00a0dej\u00e1ndose plasmado el conocimiento por ellos de las \u00a0estipulaciones iniciales. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Llegado el 16 de mayo de \u00a02012, que se fij\u00f3 para el otorgamiento de la escritura \u00a0p\u00fablica, los \u00abprometientes \u00a0compradores\u00bb no pudieron cumplir, porque \u00a0carec\u00edan de liquidez para cancelar el saldo del precio y \u00a0aunque acudieron a la notar\u00eda, \u00abse \u00a0negaron a suscribir el contrato prometido, pretextando la \u00a0inobservancia de obligaciones\u00bb, mientras que \u00a0la \u00abprometiente \u00a0vendedora\u00bb, estuvo \u00a0dispuesta a cumplir con lo estipulado. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Actuaci\u00f3n \u00a0procesal. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Mediante auto de 27 de \u00a0agosto de 2010, el Juzgado 2\u00ba Civil del Circuito de Zipaquir\u00e1, \u00a0admiti\u00f3 la demanda y notificados los convocados, en tiempo la \u00a0replicaron oponi\u00e9ndose a las pretensiones; no aceptaron los \u00a0hechos relativos al incumplimiento de la promesa de compraventa; y \u00a0plantearon las excepciones de m\u00e9rito tituladas \u00abincumplimiento \u00a0de la parte demandante de sus obligaciones y cumplimiento de las \u00a0suyas por el demandado\u00bb y \u00abla estipulaci\u00f3n sobre \u00a0las arras no expresa taxativamente que las mismas sean \u00a0retractatorias\u00bb; tambi\u00e9n formularon la \u00a0\u00abfalta de \u00a0procedibilidad\u00bb como excepci\u00f3n previa, \u00a0la cual fue desestimada. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La primera \u00a0instancia culmin\u00f3 con la sentencia de 25 de junio de 2015, \u00a0proferida por el Juzgado Civil del Circuito de Descongesti\u00f3n \u00a0de Zipaquir\u00e1, en la que deneg\u00f3 las pretensiones de la \u00a0actora y la conden\u00f3 al pago de las costas procesales. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La parte vencida \u00a0interpuso recurso de apelaci\u00f3n y el juzgador de segundo grado \u00a0revoc\u00f3 la decisi\u00f3n impugnada; en su lugar declar\u00f3, \u00a0que los accionados incumplieron el contrato de promesa de compraventa \u00a0y consecuentemente reconoci\u00f3, que \u00abla \u00a0demandante y prometiente vendedora tiene derecho a retener las arras \u00a0recibidas en cuant\u00eda de $2.500\u2019000.000, la que se tiene \u00a0como cl\u00e1usula penal y liquidaci\u00f3n anticipada de \u00a0perjuicios causados\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
II. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0SENTENCIA IMPUGNADA \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Verific\u00f3 el \u00a0juzgador la concurrencia de los presupuestos procesales y la ausencia \u00a0de motivo de nulidad; analiz\u00f3 lo atinente a la legitimaci\u00f3n \u00a0en la causa en cuanto a la demandante, determinando que en virtud de \u00a0haber promovido la acci\u00f3n como vocera del patrimonio aut\u00f3nomo \u00a0\u00ab\u2018Fideicomiso \u00a0Fidugan Lote Portal Real de Suba\u2019, es incontestable la \u00a0legitimaci\u00f3n que le asiste\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Reconoci\u00f3 la \u00a0\u00abexistencia \u00a0y validez del acuerdo preparatorio implicado y de su adici\u00f3n\u00bb, \u00a0al verificar que cumpl\u00eda con los requisitos del art\u00edculo \u00a089 de la Ley 153 de 1887, sin que se hubieran planteado cr\u00edticas \u00a0acerca de su eficacia ni hall\u00f3 acreditadas irregularidades \u00a0sustantivas que condujeran a la nulidad. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Con relaci\u00f3n \u00a0al incumplimiento del citado convenio por la accionante, examin\u00f3 \u00a0los t\u00e9rminos de la negociaci\u00f3n y descart\u00f3 que \u00a0tal comportamiento lo constituyera la inscripci\u00f3n de una \u00a0demanda de expropiaci\u00f3n respecto del \u00abLote \u00a06\u00bb, dado que la obligaci\u00f3n de \u00a0saneamiento era propia del convenio de compraventa. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Acot\u00f3, que \u00abla \u00a0obligaci\u00f3n de perfeccionar el contrato acordado era la \u00fanica \u00a0que por antonomasia nac\u00eda del acto preparatorio \u2013sin \u00a0perjuicio de que las partes estipularan obligaciones de ejecuci\u00f3n \u00a0anticipada-, no pudi\u00e9ndose liberar a la parte prometiente \u00a0compradora de cumplir con la prestaci\u00f3n a su cargo acudiendo a \u00a0un deber \u2013el de saneamiento- que es elemento de la \u00a0compraventa\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo atinente a \u00a0los motivos de incumplimiento expresados por los \u00abprometientes \u00a0compradores\u00bb, relativos a \u00abno \u00a0haber recibido respuesta acerca de la solicitud de aclaraci\u00f3n \u00a0de las afectaciones vigentes o en proceso de reglamentaci\u00f3n, \u00a0reservas y normas que pesaban sobre el globo de terreno prometido en \u00a0venta; [\u2026] la no correcci\u00f3n del certificado de \u00a0tradici\u00f3n del \u2018lote 6\u2019 en cuanto a la cancelaci\u00f3n \u00a0de la primera anotaci\u00f3n; y [\u2026] la aclaraci\u00f3n \u00a0sobre la existencia de servidumbres de alta tensi\u00f3n que \u00a0abarcaban parte de los terrenos\u00bb; estim\u00f3, \u00a0que no constitu\u00edan sustento adecuado para atribuirle la \u00a0aludida conducta a la actora. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n se indic\u00f3, \u00a0que la \u00abprometiente compradora\u00bb \u00a0ten\u00eda conocimiento de los referidos hechos, dado lo expresado \u00a0en las estipulaciones del negocio jur\u00eddico, as\u00ed como \u00a0por la condici\u00f3n de Innovarq Construcciones S.A., de ser \u00a0profesional en la materia, seg\u00fan lo dedujo de su objeto social \u00a0e igualmente por las comunicaciones enviadas y recibidas por tal \u00a0empresa, en las que se hace menci\u00f3n a la existencia de la \u00a0se\u00f1alada servidumbre. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Concluy\u00f3 el \u00a0sentenciador, que \u00abninguna \u00a0justificaci\u00f3n ten\u00edan los demandados para relevarse de \u00a0cumplir la principal obligaci\u00f3n que nac\u00eda del contrato \u00a0preparatorio\u00bb y por consiguiente determin\u00f3, \u00a0que \u00abfueron \u00a0los promitentes compradores quienes rehusaron sin raz\u00f3n el \u00a0incumplimiento de la convenci\u00f3n preparatoria en menci\u00f3n\u00bb; \u00a0de otro lado advirti\u00f3, que no \u00abcertificaron \u00a0de ning\u00fan modo que contaban con los recursos para sufragar el \u00a0saldo del precio\u00bb, y que al haberse resaltado \u00a0en la demanda \u00abque \u00a0fue la falta de liquidez de los demandados la que los condujo al \u00a0incumplimiento\u00bb, \u00a0tal manifestaci\u00f3n constitu\u00eda una negaci\u00f3n \u00a0indefinida, la cual no fue desvirtuada. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
7. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para dilucidar lo \u00a0concerniente al problema de las \u00abarras\u00bb, \u00a0reprodujo el texto de la cl\u00e1usula cuarta del contrato de \u00a0promesa e interpret\u00f3, que no exist\u00eda duda sobre la \u00a0calidad de \u00abarras \u00a0de retracto\u00bb y en pos de fijar su alcance \u00a0jur\u00eddico, cit\u00f3 en extenso el fallo de esta Corporaci\u00f3n \u00a0de 10 de diciembre de 2010, e indic\u00f3, que como ninguno de los \u00a0contratantes se retract\u00f3, en principio no cab\u00eda la \u00a0sanci\u00f3n reclamada en la demanda acerca de aplicar la p\u00e9rdida \u00a0de aquellas por la contratante que las entreg\u00f3. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
No obstante consider\u00f3, \u00a0que el acuerdo sobre las \u00abarras\u00bb \u00a0era contradictorio, \u00aben \u00a0tanto que el primero concierne a arras de retractaci\u00f3n y el \u00a0segundo contempla efectos en caso de incumplimiento\u00bb y \u00a0verificada la interpretaci\u00f3n del convenio, infiri\u00f3, que \u00a0\u00abaparte \u00a0del alcance natural que tienen las arras de retracto, quisieron los \u00a0contratantes emplearlas tambi\u00e9n a t\u00edtulo de cl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb, derivando de ella los efectos de una \u00a0liquidaci\u00f3n anticipada de los perjuicios, argumento con el \u00a0cual se le dio respuesta a la excepci\u00f3n que sobre el \u00a0particular plante\u00f3 la parte accionada. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
8. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se concluy\u00f3 \u00a0que hab\u00edan sido acreditados los requisitos para la prosperidad \u00a0de las pretensiones deprecadas y en consecuencia, se adopt\u00f3 la \u00a0decisi\u00f3n anteriormente rese\u00f1ada. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
III. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DEMANDA DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Se \u00a0invocaron tres cargos como apoyo de la impugnaci\u00f3n \u00a0extraordinaria, todos fundados en la causal segunda del art\u00edculo \u00a0336 del C\u00f3digo General del Proceso, por violaci\u00f3n \u00a0indirecta de la ley sustancial, derivada de \u00aberror \u00a0de hecho\u00bb en la valoraci\u00f3n \u00a0de las pruebas, de los cuales se inadmitieron el primero y el \u00a0tercero, al verificar que no cumpl\u00edan los requisitos formales. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0consecuencia, la \u00abdemanda \u00a0de casaci\u00f3n\u00bb \u00a0\u00fanicamente se admiti\u00f3 respecto del \u00abcargo \u00a0segundo\u00bb y en tiempo la \u00a0parte opositora replic\u00f3, cuestion\u00e1ndolo por \u00a0deficiencias formales y de otro lado defendi\u00f3 la \u00a0legalidad del fallo. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
IV. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CARGO SEGUNDO \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Se funda en la causal \u00a0segunda del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso \u00a0y se acusa la sentencia de haber violado, por aplicaci\u00f3n \u00a0indebida, los preceptos 1592, 1594, 1595 y 1599 del C\u00f3digo \u00a0Civil, al igual que los art\u00edculos 822 y 867 del C\u00f3digo \u00a0de Comercio, y por falta de aplicaci\u00f3n, los preceptos 1604, \u00a01616, 1859, 1860 y 1861 de aquel ordenamiento, debido a los errores \u00a0de hecho en la valoraci\u00f3n de los medios de prueba. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Rese\u00f1an los \u00a0recurrentes, aspectos de la pretensi\u00f3n fundada en el \u00a0incumplimiento de los accionados del contrato de promesa de \u00a0compraventa y a la consecuencia de condenarlos \u00aba \u00a0perder el valor de las arras convenidas [\u2026], y adicionalmente \u00a0a pagar a la parte demandante la cantidad de diez millones de pesos \u00a0($10\u2019000.000) por concepto de los perjuicios hasta ahora \u00a0causados y los que lleguen a causarse\u00bb, e \u00a0igualmente mencionan, que como soporte f\u00e1ctico de dicha \u00a0petici\u00f3n se adujo, que \u00ab[e]n \u00a0la cl\u00e1usula cuarta, las partes acordaron como arras la suma de \u00a0dos mil quinientos millones ($2.500\u2019000.000), y expresamente \u00a0previeron que ante el incumplimiento del promitente comprador este \u00a0perder\u00eda las arras [\u2026]\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Aseveran as\u00ed mismo, \u00a0que producto del yerro f\u00e1ctico, se estableci\u00f3 una \u00a0simbiosis inaceptable en cuanto al entendimiento de las \u00abarras \u00a0de retracto\u00bb y la \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb, sin tener en cuenta que las \u00a0disposiciones legales son supletorias de la voluntad de los \u00a0contratantes, por lo que son ellos, quienes en principio determinan \u00a0las reglas del respectivo negocio jur\u00eddico. \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1alan tambi\u00e9n \u00a0lo inferido por el juzgador sobre la cl\u00e1usula cuarta del \u00a0acuerdo, relativa al \u00abpacto \u00a0de arras de retracto\u00bb; aseguran, que \u00a0desagreg\u00f3 erradamente la segunda parte de dicha estipulaci\u00f3n, \u00a0al deducir que \u00aball\u00ed \u00a0se hablaba de incumplimiento\u00bb; y critican, \u00a0porque de acuerdo con esa interpretaci\u00f3n, \u00ab[se \u00a0hizo] decir al contrato algo que no dice\u00bb \u00a0e igualmente se supuso \u00abel \u00a0medio probatorio de la existencia de la cl\u00e1usula penal que no \u00a0aparece en parte alguna del contrato\u00bb, al \u00a0deducir, que \u00ablas \u00a0arras de retracto \u2018quisieron los contratantes emplearlas \u00a0tambi\u00e9n a t\u00edtulo de cl\u00e1usula penal, inferencia \u00a0que toma cuerpo si se repara en que la estipulaci\u00f3n en este \u00a0sentido no qued\u00f3 escrita en otra parte del pacto \u00a0preparatorio\u00bb. Por lo tanto estiman, que \u00aben \u00a0un ejercicio de malabarismo jur\u00eddico dio por establecido que \u00a0la cl\u00e1usula penal se hab\u00eda estipulado expresamente, sin \u00a0estarlo objetivamente\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Insisten que lo acordado \u00a0fueron \u00abarras \u00a0de retracto\u00bb, m\u00e1s no \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb e invocando algunas consideraciones \u00a0jur\u00eddicas para diferenciarlas, deduce, que \u00abno \u00a0pueden asimilarse el medio de retracto y el incumplimiento del \u00a0contrato\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Concluyen solicitando casar \u00a0la sentencia recurrida y que en sede de instancia, se profiera la que \u00a0en derecho corresponda, seg\u00fan lo alegado y probado en el \u00a0proceso. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
V. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Aspectos de la \u00a0sentencia impugnada comprendidos en la acusaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
De acuerdo con los \u00a0fundamentos del reproche, se deduce, que est\u00e1 orientado a \u00a0cuestionar las inferencias probatorias aducidas como sustento f\u00e1ctico \u00a0de lo resuelto sobre la condena pecuniaria por incumplimiento de la \u00a0promesa de compraventa. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Para el efecto, los \u00a0impugnantes cuestionan lo que catalogan de suposici\u00f3n de una \u00a0\u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb y como \u00a0consecuencia de ello sostienen, que se \u00abdesarticul\u00f3 \u00a0el contenido del contrato y le agreg\u00f3 estipulaciones que el \u00a0contrato no contempla\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
El Tribunal al analizar la \u00a0cl\u00e1usula cuarta de la promesa de compraventa, interpret\u00f3, \u00a0que en su primera parte alude a un pacto de \u00abarras \u00a0de retracto\u00bb; indic\u00f3, que \u00abno \u00a0hay duda que esa precisa modalidad fue la que se convino entre los \u00a0contratantes, arras tambi\u00e9n llamadas penitenciales, de \u00a0retractaci\u00f3n o simples, [\u2026]\u00bb; y \u00a0asever\u00f3, que al no haber desistido ninguna de las partes, \u00a0\u00abno \u00a0podr\u00eda autorizarse, en principio, la sanci\u00f3n que \u00a0depreca la actora\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En cuanto al segundo \u00a0segmento de la aludida estipulaci\u00f3n, advirti\u00f3 \u00a0contradicci\u00f3n con la parte inicial, \u00aben \u00a0tanto que el primero concierne a arras de retractaci\u00f3n y el \u00a0segundo contempla efectos en caso de incumplimiento\u00bb \u00a0y sostuvo, que \u00abaparte \u00a0del alcance natural que tienen las arras de retracto, quisieron los \u00a0contratantes emplearlas tambi\u00e9n a t\u00edtulo de cl\u00e1usula \u00a0penal, inferencia que toma cuerpo si se repara en que estipulaci\u00f3n \u00a0en este sentido no qued\u00f3 escrita en otra parte del pacto \u00a0preparatorio\u00bb; por lo tanto concluy\u00f3, \u00a0que \u00abdebe \u00a0tenerse como una liquidaci\u00f3n anticipada de los perjuicios, \u00a0ante el incumplimiento de los demandados\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Con sustento en tales \u00a0consideraciones, se decidi\u00f3 en segunda instancia, reconocer a \u00a0la prometiente vendedora el derecho a \u00abretener \u00a0las arras recibidas en cuant\u00eda de $2.500\u2019000.000, las \u00a0que se tienen como cl\u00e1usula penal y liquidaci\u00f3n \u00a0anticipada de los perjuicios causados\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Aspectos \u00a0sustanciales relevantes \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Naturaleza \u00a0jur\u00eddica del convenio que dio origen al litigio. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
La \u00a0promesa de compraventa de la cual deriv\u00f3 la controversia \u00a0resuelta en las instancias, se relaciona con actividades propias del \u00a0giro de los negocios de los contratantes; toda vez que en cuanto a la \u00a0\u00abprometiente \u00a0vendedora\u00bb, \u00a0la celebr\u00f3 en desarrollo de encargos fiduciarios a ella \u00a0encomendados, y respecto de los \u00abprometientes \u00a0compradores\u00bb, \u00a0como una operaci\u00f3n encaminada a la adquisici\u00f3n de \u00a0terrenos para su comercializaci\u00f3n o futuros proyectos \u00a0urban\u00edsticos, as\u00ed lo manifestaron en el interrogatorio \u00a0el demandado Jorge Enrique G\u00f3mez Vargas y los representantes \u00a0legales de Innovar Construcciones S.A. e Inversiones & Descuentos \u00a0Ltda.1 \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0consecuencia, de conformidad con el art\u00edculo 21 del C\u00f3digo \u00a0de Comercio, se determina el car\u00e1cter mercantil del citado \u00a0negocio jur\u00eddico y por consiguiente, al tenor del precepto 1\u00ba \u00a0del referido ordenamiento, para efectuar la revisi\u00f3n de \u00a0legalidad que la impugnaci\u00f3n extraordinaria comporta, en lo \u00a0pertinente, se tomar\u00e1n en cuenta las disposiciones de la ley \u00a0comercial, sin perjuicio de la aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo \u00a0Civil, de acuerdo con la remisi\u00f3n del art\u00edculo 822 de \u00a0aquel estatuto. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Entendimiento \u00a0jur\u00eddico de las arras. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
A pesar de denunciar en la \u00a0acusaci\u00f3n \u00aberror \u00a0de hecho\u00bb en el fallo impugnado, por \u00a0interpretaci\u00f3n equivocada de la \u00abcl\u00e1usula \u00a0de arras\u00bb prevista en el convenio \u00a0preparatorio declarado resuelto por el Tribunal, resulta pertinente \u00a0aludir a aspectos concernientes al concepto jur\u00eddico de \u00a0\u00abarras\u00bb, \u00a0para de acuerdo con ello -de ser necesario- dimensionar la \u00a0estipulaci\u00f3n contenida sobre esa tem\u00e1tica en el marco \u00a0del aludido convenio preparatorio. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En ese contexto se precisa, \u00a0que las \u00abarras\u00bb \u00a0consisten en la entrega de dinero u otra cosa, por una de las \u00a0partes contratantes a la otra, en virtud del contrato que se celebra, \u00a0y dado que en materia mercantil se hallan consagradas en \u00a0disposiciones previstas para el \u00abcontrato \u00a0en general\u00bb, es evidente que su estipulaci\u00f3n \u00a0es admisible en toda clase de convenios; mientras que en asuntos \u00a0civiles, su regulaci\u00f3n qued\u00f3 incluida espec\u00edficamente \u00a0para los contratos de venta (art\u00edculos 1859 a 1861) y \u00a0arrendamiento (precepto 1972); aunque no existe discusi\u00f3n \u00a0sobre su viabilidad en toda clase de contratos sinalagm\u00e1ticos2. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En cuanto a los fines de las \u00a0\u00abarras\u00bb, \u00a0se ha determinado, que puede tener alguno de los siguientes \u00a0prop\u00f3sitos: (i) confirmar el negocio jur\u00eddico y de \u00a0acuerdo con ello, constituye una se\u00f1al de confirmaci\u00f3n \u00a0del convenio; por lo que adquieren la denominaci\u00f3n de \u00abarras \u00a0confirmatorias\u00bb; (ii) facultar a los \u00a0contratantes para desistir o retractarse del contrato, asumiendo o \u00a0soportando la parte que las ha dado, la p\u00e9rdida de las mismas \u00a0y cuando es quien las ha recibido, restituy\u00e9ndolas dobladas, y \u00a0de acuerdo con ello se les identifica como \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n\u00bb; (iii) confirmar el \u00a0acuerdo y asegurar su ejecuci\u00f3n, supuesto este \u00faltimo \u00a0que se extiende a la estimaci\u00f3n anticipada de los perjuicios \u00a0por el incumplimiento contractual, y por eso se les conoce como \u00a0\u00abarras \u00a0confirmatorias penales\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
El C\u00f3digo de Comercio \u00a0solo consagra las \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n o penitenciales\u00bb y al \u00a0respecto en el art\u00edculo 866 estatuye: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00abCuando los \u00a0contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de \u00a0su celebraci\u00f3n o de su ejecuci\u00f3n, se entender\u00e1 \u00a0que cada uno de los contratantes podr\u00e1 retractarse, perdiendo \u00a0las arras el que las haya dado, o restituy\u00e9ndolas dobladas el \u00a0que las haya recibido. \u2013 Celebrado el contrato prometido o \u00a0ejecutada la prestaci\u00f3n objeto del mismo, no ser\u00e1 \u00a0posible la retractaci\u00f3n y las arras deber\u00e1n imputarse a \u00a0la prestaci\u00f3n debida o restituirse, si fuere el caso\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
La legislaci\u00f3n civil, \u00a0regula con mayor amplitud los pactos concernientes a las \u00abarras\u00bb \u00a0y en tal sentido, de manera expresa reconoce las \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n\u00bb y las \u00abarras \u00a0confirmatorias\u00bb; en tanto que por creaci\u00f3n \u00a0jurisprudencial, se establecieron las \u00abarras \u00a0confirmatorias penales\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En punto de las primeras \u00a0se\u00f1aladas, esto es, las \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n\u00bb, tambi\u00e9n \u00a0denominadas \u00abde \u00a0desistimiento o penitenciales\u00bb, el art\u00edculo \u00a01859 del C\u00f3digo Civil, establece: \u00ab[s]i \u00a0se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la \u00a0celebraci\u00f3n o ejecuci\u00f3n del contrato, se entiende que \u00a0cada uno de los contratantes podr\u00e1 retractarse; el que ha dado \u00a0las arras, perdi\u00e9ndolas, y el que las ha recibido, \u00a0restituy\u00e9ndolas dobladas\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Respecto de las \u00abarras \u00a0confirmatorias\u00bb, el precepto 1861 ib\u00eddem, \u00a0prev\u00e9: \u00abSi \u00a0expresamente se dieren arras como parte del precio, o como se\u00f1al \u00a0de quedar convenidos los contratantes, quedar\u00e1 perfecta la \u00a0venta, sin perjuicio de lo prevenido en el art\u00edculo 1857, \u00a0inciso 2\u00ba – No constando alguna de estas expresiones por \u00a0escrito, se presumir\u00e1 de derecho que los contratantes se \u00a0reservan la facultad de retractarse seg\u00fan los dos art\u00edculos \u00a0precedentes\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
De acuerdo con dicho \u00a0precepto, si se estipulan arras sin sujeci\u00f3n a las \u00a0prescripciones del inciso 1\u00ba, la ley no las considera \u00a0\u00absimplemente \u00a0confirmatorias\u00bb, sino que presume que las \u00a0convenidas son \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n o de desistimiento\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En cuanto a las \u00abarras \u00a0confirmatorias penales\u00bb, cabe acotar, que la \u00a0jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n las identific\u00f3 en la \u00a0sentencia CSJ, 6 jun. 1955, G.J. t. LXXX, n.\u00b0 2154, p\u00e1g. \u00a0413, habiendo expresado: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00ab[Corresponden a \u00a0aquellas] dadas por uno de los contratantes al otro como liquidaci\u00f3n \u00a0anticipada de los perjuicios [\u2026], en cuyo caso la estipulaci\u00f3n \u00a0tiene los caracteres de la cl\u00e1usula penal, de la que s\u00f3lo \u00a0se diferencia en cuanto \u00e9sta no es como aqu\u00e9llas \u00a0prestaci\u00f3n real y antelada\u00bb y \u00a0adicionalmente explic\u00f3, que \u00abson a la vez se\u00f1al \u00a0de quedar convenidos los contratantes y garant\u00eda para el \u00a0resarcimiento de los perjuicios en caso de incumplimiento. Las partes \u00a0no pueden apartarse del compromiso contractual. La parte que no tiene \u00a0culpa en la inejecuci\u00f3n del contrato puede elegir, como en la \u00a0cl\u00e1usula penal, entre exigir su cumplimiento, o apropiarse de \u00a0las arras, caso de haberlas recibido, o exigirlas dobladas, caso de \u00a0haberlas desembolsado. La parte que dej\u00f3 de cumplir el \u00a0contrato no puede, como en las arras penitenciales, imponer a la otra \u00a0uno u otro extremo\u00bb3. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La cl\u00e1usula \u00a0penal. \u00a0<\/p>\n
Resulta pertinente hacer \u00a0algunas puntualizaciones sobre el concepto de \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb, en raz\u00f3n de haber considerado \u00a0el Tribunal, que \u00abaparte \u00a0del alcance natural que tienen las arras de retracto, quisieron los \u00a0contratantes emplearlas tambi\u00e9n a t\u00edtulo de cl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb y de acuerdo con ello estim\u00f3 \u00a0necesario aplicar las directrices de los art\u00edculos 1592 y 1599 \u00a0del C\u00f3digo Civil, \u00abreconociendo \u00a0que la suma fijada por concepto de arras, debe tenerse como \u00a0liquidaci\u00f3n anticipada de perjuicios, ante el incumplimiento \u00a0de los demandados\u00bb. \u00a0Por su parte el censor \u00a0cuestiona, que no se estipul\u00f3 \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb, sino que el juzgador la supuso. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Pues bien, en el \u00e1mbito \u00a0de la dogm\u00e1tica jur\u00eddica civil, se denomina \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb al acuerdo de las partes sobre la \u00a0estimaci\u00f3n de los perjuicios compensatorios o moratorios, para \u00a0el evento del incumplimiento del convenio o la mora en la \u00a0satisfacci\u00f3n de las obligaciones derivadas del mismo, \u00a0recibiendo en el primer caso el nombre de \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal compensatoria\u00bb y en el segundo, \u00a0\u00abcl\u00e1usula \u00a0penal moratoria\u00bb; as\u00ed mismo se \u00a0reconoce, que cumple la funci\u00f3n complementaria de apremiar al \u00a0deudor para el adecuado cumplimiento de la prestaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En virtud de lo anterior, \u00a0cabe se\u00f1alar, que dicho pacto tiene el car\u00e1cter de una \u00a0\u00abobligaci\u00f3n \u00a0accesoria\u00bb, en cuanto tiene por objeto \u00a0asegurar el cumplimiento de otra obligaci\u00f3n; igualmente, \u00a0constituye una \u00abobligaci\u00f3n \u00a0condicional\u00bb, porque la pena solo se debe \u00a0ante el incumplimiento o retardo de la \u00abobligaci\u00f3n \u00a0principal\u00bb; y tambi\u00e9n puede \u00a0representar una liquidaci\u00f3n convencional y anticipada de los \u00a0perjuicios en caso de configurarse alguno de tales supuestos. \u00a0<\/p>\n
Con relaci\u00f3n a tales \u00a0aspectos, la jurisprudencia de la Corte, en fallo CSJ SC, 18 dic. \u00a02009, rad. n.\u00b0 2001-00389-01, en lo pertinente expuso: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00abEn fin, es \u00a0evidente que el C\u00f3digo Civil, como ya se dijera concibe la \u00a0aludida estipulaci\u00f3n de manera polifuncional, pues junto con \u00a0su car\u00e1cter aflictivo, coexisten, a la par su condici\u00f3n \u00a0de cauci\u00f3n y la indemnizatoria, que suele deducirse \u00a0de la \u00a0regla contenida en el art\u00edculo 1594 en cuanto prev\u00e9 que \u00a0\u201cantes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor \u00a0demandar a su arbitrio la obligaci\u00f3n principal o la pena, sino \u00a0s\u00f3lo la obligaci\u00f3n principal; ni constituido el deudor \u00a0en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la \u00a0obligaci\u00f3n principal y la pena, sino cualquiera de las dos, a \u00a0su arbitrio…\u201d \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
No puede negarse, \u00a0ciertamente, que la mencionada estipulaci\u00f3n cumple una \u00a0significativa funci\u00f3n de apremio, que se evidencia de manera \u00a0insoslayable en diversas hip\u00f3tesis previstas en esa \u00a0codificaci\u00f3n y a las que ya se ha hecho alusi\u00f3n, como \u00a0de garant\u00eda, particularmente cuando ella recae sobre un \u00a0tercero\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En cuanto a la consagraci\u00f3n \u00a0legal, la se\u00f1alada \u00abpena \u00a0convencional\u00bb la contempla el art\u00edculo \u00a0867 del C\u00f3digo de Comercio, el cual estatuye, que \u00ab[c]uando \u00a0se estipule el pago de una prestaci\u00f3n determinada para el caso \u00a0de incumplimiento, o de mora, se entender\u00e1 que las partes no \u00a0pueden retractarse\u00bb y adicionalmente refiere, \u00a0que \u00ab[c]uando \u00a0la prestaci\u00f3n principal est\u00e9 determinada o sea \u00a0determinable en una suma cierta de dinero, la pena no podr\u00e1 \u00a0ser superior al monto de aquella\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
A su vez, el precepto 949 \u00a0ib\u00eddem, al regular aspectos del contrato de compraventa, \u00a0autoriza asimilar ciertas estipulaciones a una \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb y en ese sentido, prev\u00e9, que \u00a0\u00ab[c]uando \u00a0se estipule que el comprador, en caso de incumplimiento, pierda la \u00a0parte pagada del precio por concepto de perjuicios, pena u otro \u00a0semejante, se entender\u00e1 que las partes han pactado una \u00a0cl\u00e1usula penal, sujeta a la regulaci\u00f3n prevista en el \u00a0art\u00edculo 867\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En materia privada no \u00a0mercantil, el art\u00edculo 1592 del C\u00f3digo Civil, \u00a0precept\u00faa, que \u00ab[l]a \u00a0cl\u00e1usula penal es aqu\u00e9lla en que una persona, para \u00a0asegurar el cumplimiento de una obligaci\u00f3n, se sujeta a una \u00a0pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o \u00a0retardar la obligaci\u00f3n principal\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Esta Corporaci\u00f3n en \u00a0sentencia SC, 7 oct. 1976, G.J. t. CLII, n.\u00b0 2393, p\u00e1gs. \u00a0446-447, acerca del entendimiento, alcances y utilidad de la aludida \u00a0estipulaci\u00f3n contractual, expuso: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00ab[\u2026] \u00a0La avaluaci\u00f3n convencional de los perjuicios o cl\u00e1usula \u00a0penal, seg\u00fan la ley \u2018es aqu\u00e9lla en que una \u00a0persona, para asegurar el cumplimiento de una obligaci\u00f3n, se \u00a0sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no \u00a0ejecutar o retardar la obligaci\u00f3n principal\u2019 (Art. 1592 \u00a0del C.C). Este concepto pone de manifiesto que la pena convencional \u00a0puede cumplir diversidad de funciones, tales como la de servir de \u00a0apremio al deudor, de garant\u00eda o cauci\u00f3n, o de \u00a0estimaci\u00f3n anticipada de los perjuicios; \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
[\u2026] \u00a0Ahora, la estipulaci\u00f3n de una cl\u00e1usula penal en un \u00a0contrato le concede al acreedor un conjunto de ventajas, pues en \u00a0primer t\u00e9rmino lo libera de la dif\u00edcil labor de aportar \u00a0la prueba sobre los perjuicios, porque hay derecho a exigir el pago \u00a0de la pena establecida por el solo hecho de incumplirse la obligaci\u00f3n \u00a0principal; en segundo lugar, el incumplimiento de la obligaci\u00f3n \u00a0principal hace presumir la culpa del deudor, y por esta \u00a0circunstancia, el acreedor tambi\u00e9n queda exonerado de \u00a0comprobar dicha culpa (Art. 1604 del C. C); en tercer lugar, evita la \u00a0controversia sobre la cuant\u00eda de los perjuicios sufridos por \u00a0el acreedor. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
[\u2026] \u00a0Para evitar un doble pago de la obligaci\u00f3n, en principio no \u00a0puede exigir el acreedor, a la vez, la obligaci\u00f3n principal y \u00a0la pena (Art. 1594 del C.C); tampoco puede solicitar el c\u00famulo \u00a0de la pena y la indemnizaci\u00f3n ordinaria de perjuicios, porque \u00a0ello entra\u00f1ar\u00eda una dobl\u00e9 satisfacci\u00f3n de \u00a0los mismos, salvo que as\u00ed se haya estipulado, o que la pena \u00a0convenida sea de naturaleza moratoria, pues en uno y otro eventos si \u00a0puede pedirse acumuladamente tales reclamaciones (Art. 1600 del C. \u00a0C). \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Estipulada \u00a0la cl\u00e1usula penal y aunque el acreedor no est\u00e9 obligado \u00a0a aceptar del deudor el pago parcial de la obligaci\u00f3n, sin \u00a0embargo, cuando lo acepta en esas condiciones renuncia impl\u00edcitamente \u00a0a una parte proporcional de la pena, como claramente se desprende de \u00a0la ley, en cuanto \u00e9sta establece que \u2018si el deudor \u00a0cumple solamente una parte de la obligaci\u00f3n y el acreedor \u00a0acepta esta parte, tendr\u00e1 derecho para que se rebaje \u00a0proporcionalmente la pena estipulada por falta de cumplimiento de la \u00a0obligaci\u00f3n principal\u2019. (Art. 1596 del CC)\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
2.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La \u00a0interpretaci\u00f3n del contrato. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
La labor hermen\u00e9utica \u00a0de las estipulaciones contractuales, se hace particularmente \u00a0imprescindible cuando las mismas presentan vac\u00edos o \u00a0exteriorizan ausencia de claridad, originada en manifestaciones \u00a0confusas o contradictorias, o por cualquier otra circunstancia que se \u00a0erija como un obst\u00e1culo para comprender el querer de los \u00a0contratantes, y dado que corresponde a una labor t\u00e9cnica, el \u00a0juzgador no goza de plena o irrestricta libertad para realizarla, por \u00a0lo que se debe apoyar para desarrollar esa tarea, entre otras, en las \u00a0pautas o directrices legales. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En lo atinente a la \u00a0interpretaci\u00f3n de los convenios mercantiles, en virtud de la \u00a0expresa remisi\u00f3n que para el efecto hace el art\u00edculo \u00a0822 del C\u00f3digo Comercio, a los principios que gobiernan la \u00a0formaci\u00f3n de los contratos y obligaciones de derecho civil, \u00a0procede la aplicaci\u00f3n de las reglas a que se refieren los \u00a0art\u00edculos 1618 y siguientes del C\u00f3digo Civil; sin \u00a0excluir la incidencia que en dicha actividad cumplen los principios \u00a0consagrados por la legislaci\u00f3n mercantil aplicables a las \u00a0obligaciones en general, por ejemplo, la consensualidad, la \u00a0presunci\u00f3n de solidaridad, el abuso del derecho, la buena fe, \u00a0entre otros. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Aquel ha sido el criterio de \u00a0esta Corporaci\u00f3n, el cual expuso entre otras, en la sentencia \u00a0CSJ SC, 24 jul. 2012, rad. n.\u00b0 2005-00595-01, en la que sostuvo: \u00a0<\/p>\n
\u00abPara averiguar \u00a0el querer de los obligados, a m\u00e1s del tenor literal de sus \u00a0cl\u00e1usulas y las directrices establecidas en los art\u00edculos \u00a01618 a 1624 del C\u00f3digo Civil, 5\u00b0 y 823 del C\u00f3digo \u00a0de Comercio, debe tener en cuenta el int\u00e9rprete diversos \u00a0factores que inciden en el acuerdo, tales como las condiciones \u00a0particulares de los intervinientes y su proceder en los diferentes \u00a0momentos contractuales, esto es, antes, durante y despu\u00e9s de \u00a0su celebraci\u00f3n, de tal manera que se refleje de manera precisa \u00a0el \u00e1nimo que los inspir\u00f3 a vincularse. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En ese sentido, [\u2026], \u00a0advirti\u00f3 la Corte que \u2018la interpretaci\u00f3n se \u00a0predica de los negocios jur\u00eddicos existentes, es ulterior a la \u00a0existencia del acto dispositivo y, en rigor, consiste en establecer y \u00a0precisar la relevancia normativa de su sentido conformemente a la \u00a0\u2018rec\u00edproca intenci\u00f3n de las partes\u2019 (art. \u00a01618 C.C.), de ordinario plasmada en las cl\u00e1usulas, p\u00e1rrafos, \u00a0condiciones o estipulaciones, a las cuales, sin embargo, no se reduce \u00a0ni supedita, por cuanto, aun siendo \u2018claro\u2019 el sentido \u00a0idiom\u00e1tico, literal o textual de las palabras, en toda \u00a0divergencia a prop\u00f3sito, imp\u00f3nese reconstruirla, \u00a0precisarla e indagarla seg\u00fan el marco de circunstancias, \u00a0materia del negocio jur\u00eddico, posici\u00f3n, situaci\u00f3n, \u00a0conocimiento, experiencia, profesi\u00f3n u oficio de los sujetos, \u00a0entorno cultural, social, econ\u00f3mico, pol\u00edtico, \u00a0geogr\u00e1fico y temporal en una perspectiva retrospectiva y \u00a0prospectiva, esto es, considerando adem\u00e1s de la celebraci\u00f3n, \u00a0ejecuci\u00f3n y conducta pr\u00e1ctica negocial, la fase \u00a0prodr\u00f3mica, de gestaci\u00f3n o formaci\u00f3n teniendo en \u00a0cuenta que \u2018[\u2026] los actos, tratos o conversaciones \u00a0preliminares enderezados a preparar la producci\u00f3n de un \u00a0consentimiento contractual no son intrascendentes; por el contrario, \u00a0una vez formado el consentimiento son parte integrante de \u00e9l, \u00a0y su importancia se traduce en servir de medios auxiliares para \u00a0interpretar la verdadera intenci\u00f3n de las partes, cristalizada \u00a0en las cl\u00e1usulas del contrato\u2019 (cas. civ. junio \u00a028\/1989)\u2019\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
A fin de desarrollar de \u00a0manera t\u00e9cnica la labor de interpretaci\u00f3n del contrato, \u00a0la doctrina ha ideado algunas fases o etapas que permiten indagar con \u00a0mayor amplitud los factores con posible incidencia en la concreci\u00f3n \u00a0de la voluntad contractual y adicionalmente se advierte, que \u00a0propician un escenario con mayores posibilidades para su control, \u00a0verbi gracia, en el \u00e1mbito del recurso de casaci\u00f3n, \u00a0donde la referida labor hermen\u00e9utica resulta protegida de \u00a0forma acentuada por la autonom\u00eda que para su desarrollo les es \u00a0reconocida los juzgadores de instancia. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Las \u00a0fases que comprende el proceso de interpretaci\u00f3n contractual, \u00a0seg\u00fan las autoras D\u00edez Garc\u00eda y Guti\u00e9rrez \u00a0Santiago (2009)4, \u00a0son: \u00ablabor \u00a0de identificaci\u00f3n y establecimiento de los datos que han de \u00a0interpretarse\u00bb; \u00abb\u00fasqueda y averiguaci\u00f3n \u00a0del sentido negocial de tales datos\u00bb; \u00abfunci\u00f3n de \u00a0calificaci\u00f3n del contrato\u00bb y la \u00abreconstrucci\u00f3n \u00a0de la regla negocial\u00bb, \u00a0las cuales se explican as\u00ed: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00abAs\u00ed, en \u00a0primer lugar, para que el int\u00e9rprete pueda desarrollar su \u00a0labor interpretativa es preciso, antes de nada, seleccionar y \u00a0determinar los materiales f\u00e1cticos a investigar, fijar cu\u00e1les \u00a0sean los hechos que van a ser interpretados. [\u2026], b\u00e1sicamente \u00a0la determinaci\u00f3n de cu\u00e1les fueron las declaraciones de \u00a0voluntad de los contratantes: si se escribi\u00f3 o dijo tal cosa o \u00a0tal otra, qu\u00e9 palabras o t\u00e9rminos se emplearon, o qu\u00e9 \u00a0conducta se tuvo. Naturalmente, en cuanto que esta primera fase de \u00a0comprobaci\u00f3n y fijaci\u00f3n de hechos y datos se enmarca \u00a0dentro de la actividad de valoraci\u00f3n de las pruebas \u00a0practicadas al respecto [\u2026]. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Una vez fijados con \u00a0exactitud los hechos de relevancia contractual sobre los que ha de \u00a0versar la interpretaci\u00f3n (palabras, expresiones, conductas), \u00a0se estar\u00e1 ya en condiciones de afrontar la tarea encaminada a \u00a0dejar sentado cu\u00e1l sea su verdadero significado. Es esta \u00a0actividad declarativa de explicaci\u00f3n y determinaci\u00f3n \u00a0del sentido de las declaraciones y el comportamiento de los \u00a0contratantes a la que responde la llamada interpretaci\u00f3n del \u00a0contrato en sentido estricto [\u2026]. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Una etapa ulterior a \u00a0la interpretaci\u00f3n propiamente dicha, al establecimiento del \u00a0sentido de un contrato conforme a lo realmente querido por las \u00a0partes, es la constituida por la funci\u00f3n de calificaci\u00f3n \u00a0del mismo o determinaci\u00f3n del tipo o clase que corresponda \u00a0[\u2026]. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En cualquier caso, y \u00a0partiendo de que la calificaci\u00f3n consiste en determinar la \u00a0naturaleza del contrato que se interpreta, en insertar lo acordado \u00a0por las partes dentro de los esquemas contractuales t\u00edpicos \u00a0predispuestos por el legislador (o en apreciar que es un convenio \u00a0at\u00edpico, innominado o mixto, no acomodado exactamente a \u00a0ninguno de los tipos legales), interesa acordar que dicha tarea \u00a0\u2018supone un juicio de adecuaci\u00f3n del negocio concreto a \u00a0categor\u00edas establecidas a priori por las normas, y ello, \u00a0obviamente, s\u00f3lo cabe hacerlo desde la \u00f3ptica de las \u00a0normas\u2019 [\u2026]. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Despu\u00e9s de \u00a0haberse esclarecido el recto significado de las declaraciones de \u00a0voluntad de las partes (mediante la labor interpretativa propiamente \u00a0dicha) y una vez efectuado a trav\u00e9s de la calificaci\u00f3n \u00a0jur\u00eddica del contrato el oportuno contraste entre su contenido \u00a0real y las correspondientes determinaciones del Ordenamiento, puede \u00a0suceder no obstante que las previsiones de los contratantes sean \u00a0incompatibles con normas jur\u00eddicas imperativas, o que \u00a0simplemente no basten para encontrar una soluci\u00f3n adecuada al \u00a0conflicto de que se trate. En tales casos, resultar\u00e1 a veces \u00a0necesario que el int\u00e9rprete proceda a lo que com\u00fanmente \u00a0se denomina una reconstrucci\u00f3n de la regla contractual; tarea \u00a0de indudable \u00edndole jur\u00eddica, que tender\u00e1 a \u00a0delimitar, reformar o completar las estipulaciones de las partes\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En cuanto a la autonom\u00eda \u00a0de los jueces de instancia para realizar la labor hermen\u00e9utica \u00a0respecto del contrato, esta Corporaci\u00f3n la ha memorado en \u00a0m\u00faltiples pronunciamientos, entre otros, en fallo CSJ SC, 14 \u00a0oct. 2010, rad. n.\u00b0 2001-00855-01, en el que sostuvo: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00ab[\u2026] la \u00a0interpretaci\u00f3n de un contrato est\u00e1 confiada a la \u00a0discreta autonom\u00eda de los juzgadores de instancia, y no puede \u00a0\u2018modificarse en casaci\u00f3n, sino a trav\u00e9s de la \u00a0demostraci\u00f3n de un evidente error de hecho que ponga de \u00a0manifiesto, palmaria u ostensiblemente, que ella es de tal alcance \u00a0que contradice la evidencia\u2019, ya porque \u2018supone \u00a0estipulaciones que no contiene, ora porque ignore las que ciertamente \u00a0expresa, o ya porque sacrifique el verdadero sentido de sus cl\u00e1usulas \u00a0con deducciones que contradice la evidencia que ellas demuestran\u2019[\u2026]\u00bb \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
As\u00ed mismo, en \u00a0sentencia CSJ SC, 28 feb. 2005, rad. n.\u00b0 7504, en lo pertinente \u00a0expuso: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00abEn numerosas \u00a0ocasiones la Corte ha precisado que la interpretaci\u00f3n de los \u00a0contratos -en l\u00ednea de principio rector- es tarea confiada a \u00a0la \u2018[\u2026] cordura, perspicacia y pericia del juzgador\u2019 \u00a0(CVIII, 289), a su \u2018discreta autonom\u00eda\u2019 (CXLVII, \u00a052), raz\u00f3n por la cual, el resultado de ese labor\u00edo \u2018no \u00a0es susceptible de modificarse en casaci\u00f3n, sino a trav\u00e9s \u00a0de la demostraci\u00f3n de un evidente error de hecho\u2019 \u00a0(CXLII, 218 Cfme: CCXL, 491, CCXV, 567). \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Sin embargo, a ello no \u00a0le sigue que el sentenciador, per se, tenga plena o irrestricta \u00a0libertad para buscar la communis intentio de los contratantes, sino \u00a0que debe apoyarse en las pautas o directrices legales que se \u00a0encaminan, precisamente, a guiarlo en su cardinal tarea de determinar \u00a0el verdadero sentido y alcance de las estipulaciones de las partes, \u00a0de modo que pueda descubrir la genuina voluntad que, otrora, las \u00a0anim\u00f3 a celebrar el contrato y a identificar, en la esfera \u00a0teleol\u00f3gica, la finalidad perseguida por ellas, en concreto en \u00a0lo que concierne al establecimiento de las diversas estipulaciones \u00a0que, articuladas, integran el contenido contractual, objeto de \u00a0escrutinio por parte de su int\u00e9rprete. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Desde luego que si el \u00a0juez, tras examinar y aplicar las diversas reglas de hermen\u00e9utica \u00a0establecidas en la ley, opta por uno de los varios sentidos \u00a0plausibles de una determinada estipulaci\u00f3n contractual, esa \u00a0elecci\u00f3n, en s\u00ed misma considerada, no puede ser \u00a0enjuiciada ante la Corte, so pretexto de una construcci\u00f3n m\u00e1s \u00a0elaborada que pueda presentar el demandante en casaci\u00f3n, en la \u00a0medida en que, en esa hip\u00f3tesis, la decisi\u00f3n judicial \u00a0no proviene de un error evidente de hecho en la apreciaci\u00f3n de \u00a0las pruebas, sino que es el resultado del ejercicio de la discreta \u00a0autonom\u00eda con que cuenta el juzgador de instancia para la \u00a0interpretaci\u00f3n del contrato. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
[\u2026] Ahora bien, \u00a0el criterio basilar en esta materia \u2013m\u00e1s no el \u00fanico, \u00a0\u00fatil es memorarlo- es, pues, el se\u00f1alado en el art\u00edculo \u00a01618 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual, \u2018conocida \u00a0claramente la intenci\u00f3n de los contratantes, debe estarse a \u00a0ella m\u00e1s que a lo literal de las palabras\u2019, en cuya \u00a0puesta en pr\u00e1ctica sirve de fundamento, entre otras pautas o \u00a0reglas, la prevista en el inciso final del art\u00edculo 1622 ib., \u00a0a cuyo tenor las cl\u00e1usulas de un contrato se interpretar\u00e1n \u00a0\u2018por la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica que hayan hecho ambas \u00a0partes, o una de las partes con aprobaci\u00f3n de la otra\u2019. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
El mismo art\u00edculo \u00a01622 \u2013ya citado- sienta otras reglas m\u00e1s de acentuada \u00a0val\u00eda, como aquella que prev\u00e9 que \u2018las cl\u00e1usulas \u00a0de un contrato se interpretar\u00e1n unas por otras, d\u00e1ndosele \u00a0a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su \u00a0totalidad\u2019, en clara demostraci\u00f3n de la relevancia que \u00a0tiene la interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y contextual, \u00a0br\u00fajula sin par en estos menesteres. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
O, en fin, la \u00a0contemplada en el art\u00edculo 1621, que dispone que cuando no \u00a0aparezca \u2018voluntad contraria, deber\u00e1 estarse a la \u00a0interpretaci\u00f3n que mejor cuadre con la naturaleza del \u00a0contrato\u2019, sin dejar de tener su propia fuerza y din\u00e1mica, \u00a0en veces definitiva para casos espec\u00edficos, la asentada en el \u00a0art\u00edculo 1620, seg\u00fan la cual, \u2018el sentido en que \u00a0una cl\u00e1usula pueda producir alg\u00fan efecto, deber\u00e1 \u00a0preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno\u2019, \u00a0lo que significa que si la interpretaci\u00f3n de una cl\u00e1usula \u00a0puede aparejar dos sentidos diversos, uno de los cuales le restar\u00eda \u00a0\u2013o cercenar\u00eda- efectos, o desnaturalizar\u00eda el \u00a0negocio jur\u00eddico, dicha interpretaci\u00f3n debe \u00a0desestimarse, por no consultar los c\u00e1nones que, de antiguo, \u00a0estereotipan esta disciplina. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Todas estas \u00a0directrices, en \u00faltimas, tienen el confesado prop\u00f3sito \u00a0de evidenciar la com\u00fan voluntad de los extremos de la relaci\u00f3n \u00a0negocial, lo mismo que fijar unos derroteros enderezados a esclarecer \u00a0la oscuridad o falta de precisi\u00f3n que, in casu, puede \u00a0presentar el texto contractual, bien desestimando interpretaciones \u00a0que, inopinada o inconsultamente, conduzcan a privar de efectos a la \u00a0cl\u00e1usula objeto de auscultaci\u00f3n, ya sea otorg\u00e1ndole \u00a0relevancia a la naturaleza del contrato, bien interpret\u00e1ndolo \u00a0de modo contextual, esto es, buscando armon\u00eda entre una \u00a0cl\u00e1usula y las dem\u00e1s, etc. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
[\u2026] \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
[\u2026], trat\u00e1ndose \u00a0de contratos mercantiles, el juzgador no puede circunscribir su \u00a0atenci\u00f3n exclusivamente a las precitadas reglas hermen\u00e9uticas, \u00a0todas ellas establecidas en el C\u00f3digo Civil, pero aplicables a \u00a0los negocios jur\u00eddicos de esa estirpe, por la integraci\u00f3n \u00a0normativa que dispone el art\u00edculo 822 del C\u00f3digo de \u00a0Comercio, sino que debe igualmente atender los principios \u2013 o \u00a0directrices- que, de manera especial, consagra esta \u00faltima \u00a0codificaci\u00f3n, entre ellos, por v\u00eda de ejemplo, el que \u00a0aparece entronizado en el art\u00edculo 871, conforme al cual, \u2018los \u00a0contratos deber\u00e1n celebrarse y ejecutarse de buena fe, y en \u00a0consecuencia, obligar\u00e1n no s\u00f3lo a lo estipulado \u00a0expresamente en ellos, sino adem\u00e1s a \u00a0todo lo que corresponde \u00a0a su naturaleza, seg\u00fan la ley, la costumbre o la equidad \u00a0natural\u2019 [\u2026], o el que recoge el art\u00edculo 835, \u00a0que ordena presumir esa buena fe, a\u00fan la exenta de culpa\u00bb5. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El error de \u00a0hecho sustento de la impugnaci\u00f3n extraordinaria. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El aspecto toral de la \u00a0cr\u00edtica se concreta a cuestionar la interpretaci\u00f3n de \u00a0la \u00abpromesa \u00a0de compraventa\u00bb, aseverando, que se supuso \u00a0\u00abel medio \u00a0probatorio de la cl\u00e1usula penal\u00bb, al \u00a0inferir, que en la estipulaci\u00f3n sobre \u00abarras \u00a0de retracto \u2018quisieron los contratantes emplearlas tambi\u00e9n \u00a0a t\u00edtulo de cl\u00e1usula penal [\u2026]\u00bb, \u00a0y ello deriv\u00f3 del fraccionamiento errado del contenido de la \u00a0\u00abcl\u00e1usula \u00a0de arras\u00bb, al igual que del entendimiento \u00a0fuera de contexto del segundo segmento de la misma, toda vez que \u00abno \u00a0pueden asimilarse el medio de retracto y el incumplimiento del \u00a0contrato\u00bb, las que adem\u00e1s de ser \u00a0distintas son excluyentes. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La estipulaci\u00f3n \u00a0a la cual se hace referencia en la acusaci\u00f3n, se relaciona con \u00a0la \u00abcl\u00e1usula \u00a0cuarta de la promesa de compraventa\u00bb, en la \u00a0cual se expres\u00f3: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00abARRAS: La suma \u00a0de que trata los numerales (i) y (ii) de la cl\u00e1usula anterior, \u00a0se entender\u00e1 entregada por la PROMETIENTE COMPRADORA a la \u00a0PROMETIENTE VENDEDORA en calidad de arras de retracto. En \u00a0consecuencia, en caso de incumplimiento por parte de la PROMETIENTE \u00a0COMPRADORA, esta perder\u00e1 las arras y si el incumplimiento es \u00a0de la PROMETIENTE VENDEDORA, \u00e9st[a] devolver\u00e1 a la \u00a0PROMETIENTE COMPRADORA el doble del valor entregado como arras, sin \u00a0necesidad de requerimiento ni constituci\u00f3n en mora de la parte \u00a0incumplida en cualquiera de los casos\u00bb6. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Cabe precisar, que la suma \u00a0de dinero tomada en cuenta en dicha cl\u00e1usula, corresponde al \u00a0precio de los bienes objeto del aludido convenio preparatorio, el \u00a0cual se pact\u00f3 en $7.300\u2019000.000 y las condiciones \u00a0finales para su pago se establecieron en un \u00abotros\u00ed\u00bb, \u00a0suscrito el 11 de noviembre de 2011, especific\u00e1ndose, que a su \u00a0firma se cancelaban $1.500\u2019000.000 mediante transferencia \u00a0bancaria; $1.000\u2019000.000 de la misma manera, el 15 de diciembre \u00a0siguiente; y el saldo de $4.800\u2019000.000 en forma similar a las \u00a0anteriores, o con cheque de gerencia, en la fecha de otorgamiento de \u00a0la respectiva escritura p\u00fablica, el 16 de mayo de 2012. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
De \u00a0acuerdo con lo anterior, la suma acordada y entregada por concepto de \u00a0arras, asciende a $2.500\u2019000.000 y esta misma cantidad se tom\u00f3 \u00a0en cuenta para proyectar el monto por incumplimiento del contrato. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Confrontadas las inferencias del juzgador colegiado, con el \u00a0contenido f\u00edsico del convenio, siguiendo las cr\u00edticas \u00a0de los impugnantes, se descarta el \u00aberror \u00a0de hecho\u00bb, porque a pesar de endilg\u00e1rsele \u00a0que hubo suposici\u00f3n de la \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb, no se demostr\u00f3 el dislate, \u00a0pues en el segmento de la \u00abestipulaci\u00f3n \u00a0contractual\u00bb donde se verific\u00f3 que \u00a0aquella hab\u00eda sido acordada, contiene expresiones similares a \u00a0las utilizadas por el legislador para darle a la misma identidad \u00a0jur\u00eddica. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0ese sentido se observa, que la aludida cl\u00e1usula cuarta de la \u00a0promesa de compraventa, al comienzo alude a que \u00ab[l]a \u00a0suma de que trata los numerales (i) y (ii) de la cl\u00e1usula \u00a0anterior, se entender\u00e1 entregada por la PROMETIENTE COMPRADORA \u00a0a la PROMETIENTE VENDEDORA en calidad de arras de retracto\u00bb, \u00a0habi\u00e9ndolo as\u00ed entendido el juzgador colegiado, y en su \u00a0segunda parte, a pesar de estar precedida de la expresi\u00f3n \u00a0\u00ab[e]n \u00a0consecuencia\u00bb, esta no se refiere al efecto \u00a0previsto en el inciso 1\u00ba art\u00edculo 866 del C\u00f3digo \u00a0de Comercio o precepto 1859 del C\u00f3digo Civil, para la \u00a0retractaci\u00f3n o el arrepentimiento respecto del convenio, sino \u00a0que versa sobre el \u00abincumplimiento \u00a0contractual\u00bb de los contratantes, expresando \u00a0en ese sentido, que \u00aben \u00a0caso de incumplimiento \u00a0por parte de la PROMETIENTE COMPRADORA, esta perder\u00e1 las arras \u00a0y si el incumplimiento es de la PROMETIENTE VENDEDORA, \u00e9ste \u00a0devolver\u00e1 a la PROMETIENTE COMPRADORA el doble del valor \u00a0entregado como arras, sin necesidad de requerimiento ni constituci\u00f3n \u00a0en mora de la parte incumplida en cualquiera de los casos\u00bb7. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Como \u00a0puede apreciarse, cabe muy razonablemente la posibilidad de subsumir \u00a0el supuesto f\u00e1ctico contenido en el segundo segmento de la \u00a0\u00abestipulaci\u00f3n \u00a0contractual\u00bb, en lo previsto legalmente para \u00a0determinar el concepto de \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb, el cual, seg\u00fan el inciso 1\u00ba \u00a0art\u00edculo 867 del C\u00f3digo de Comercio, se basa en \u00abel \u00a0pago de una prestaci\u00f3n determinada para el caso de \u00a0incumplimiento, o de mora\u00bb y adem\u00e1s, \u00a0porque las partes contratantes convinieron una prestaci\u00f3n \u00a0econ\u00f3mica concreta y dispusieron hacerla efectiva, \u00aben \u00a0caso de incumplimiento\u00bb por cualquiera de \u00a0ellas. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
De \u00a0acuerdo con lo anterior, resulta admisible considerar, que la \u00a0se\u00f1alada \u00abestipulaci\u00f3n \u00a0contractual\u00bb, esto es, la del segundo \u00a0segmento de la referida cl\u00e1usula del contrato preparatorio en \u00a0menci\u00f3n, no es una consecuencia de las \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n\u00bb acordadas en la \u00a0primera parte, porque no se basa en el supuesto de la facultad de \u00a0retractarse o de arrepentirse del negocio jur\u00eddico, sino que \u00a0de manera expresa se\u00f1ala, que la pena all\u00ed prevista es \u00a0\u00aben caso \u00a0de incumplimiento\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Tampoco \u00a0se ha evidenciado, que la hermen\u00e9utica del Tribunal, \u00a0constituya una afrenta a los dictados de la l\u00f3gica, o que sea \u00a0arbitraria o antojadiza, toda vez que con sustento en un criterio \u00a0jur\u00eddico, dedujo la existencia de dos pactos en la misma \u00a0cl\u00e1usula convencional, seg\u00fan se indic\u00f3, el uno \u00a0correspondiente a las \u00abarras \u00a0de retractaci\u00f3n\u00bb, al cual no le \u00a0reconoci\u00f3 efecto, \u00abdado \u00a0que el supuesto que lo habilita no se configur\u00f3 oportunamente, \u00a0extingui\u00e9ndose el derecho\u00bb; y el otro, \u00a0concerniente a que los contratantes aparte del alcance previsto para \u00a0aquellas, quisieron \u00abemplearlas \u00a0tambi\u00e9n a t\u00edtulo de cl\u00e1usula penal\u00bb \u00a0y de acuerdo con ello reconoci\u00f3, que \u00abla \u00a0suma fijada por concepto de arras, debe tenerse como una liquidaci\u00f3n \u00a0anticipada de los perjuicios, ante el incumplimiento de los \u00a0demandados\u00bb. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Adicionalmente \u00a0cabe acotar, que aquella situaci\u00f3n de interpretaci\u00f3n de \u00a0la promesa de compraventa, no fue motivo de discrepancia en las \u00a0instancias, porque a pesar de que los actores solicitaron declarar el \u00a0incumplimiento del acuerdo por los prometientes compradores, \u00a0proponiendo que \u00aben \u00a0consecuencia, el prometiente vendedor tiene derecho a retener las \u00a0arras recibidas y a ser indemnizado por los dem\u00e1s perjuicios \u00a0ya recibidos y los que se lleguen a causar\u00bb y \u00a0en el \u00abhecho \u00a0VI\u00bb, se hizo referencia al monto convenido \u00a0por concepto de \u00abarras\u00bb, \u00a0como tambi\u00e9n a su p\u00e9rdida por el \u00abprometiente \u00a0comprador en caso de incumplimiento\u00bb; en la \u00a0r\u00e9plica de la demanda, aunque los accionados expresaron que el \u00a0se\u00f1alado hecho \u00ab[n]o \u00a0es cierto\u00bb, en la explicaci\u00f3n se \u00a0limitaron a manifestar, que la referida estipulaci\u00f3n \u00abno \u00a0especifica claramente que las arras sean de car\u00e1cter \u00a0retractatorio\u00bb, sin hacer ning\u00fan \u00a0reparo a la manifestaci\u00f3n de corresponder a un \u00abacuerdo \u00a0por incumplimiento\u00bb, y no formularon defensa \u00a0o excepci\u00f3n de m\u00e9rito con relaci\u00f3n frente a la \u00a0misma. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Ante \u00a0dicha circunstancia, podr\u00eda estimarse como un \u00abhecho \u00a0novedoso\u00bb la cr\u00edtica del censor, \u00a0basada en el rechazo del pacto de la \u00abcl\u00e1usula \u00a0penal\u00bb en la estipulaci\u00f3n contractual \u00a0se\u00f1alada por la parte actora y acogida por el Tribunal; por lo \u00a0tanto, de acuerdo con el inciso 2\u00ba literal a) numeral 2\u00ba \u00a0art\u00edculo 344 del C\u00f3digo General del Proceso, no resulta \u00a0admisible dicho cuestionamiento en casaci\u00f3n, porque tendr\u00eda \u00a0el car\u00e1cter de aspecto f\u00e1ctico no debatido en las \u00a0instancias. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
3.5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0As\u00ed las cosas se deduce, que la acusaci\u00f3n no puede \u00a0prosperar, porque adem\u00e1s de no haberse demostrado el yerro \u00a0f\u00e1ctico grave y manifiesto, sustento de la acusaci\u00f3n, \u00a0se ha de respetar la interpretaci\u00f3n dada a las estipulaciones \u00a0contractuales por el juzgador de segundo grado, ya que es una \u00a0cuesti\u00f3n de hecho que le corresponde definir en el \u00e1mbito \u00a0de su discreta autonom\u00eda y por consiguiente, como lo ha dicho \u00a0la jurisprudencia: \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00ab[\u2026] \u00a0la conclusi\u00f3n a que arribe, no es susceptible de modificarse \u00a0en casaci\u00f3n, sino a trav\u00e9s de la demostraci\u00f3n de \u00a0un evidente error de hecho que ponga de manifiesto, palmaria u \u00a0ostensiblemente, que ella es de tal alcance que contradice la \u00a0evidencia, bien porque supone estipulaciones que no contiene, ora \u00a0porque ignore las que ciertamente expresa, o ya porque sacrifique el \u00a0verdadero sentido de sus cl\u00e1usulas con deducciones que \u00a0contradice la evidencia que ellas demuestran\u00bb (CSJ \u00a0SC, 25 feb. 2003, rad. n.\u00b0 6822). \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Conclusi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
Las \u00a0consideraciones expuestas son suficientes para determinar el fracaso \u00a0de la acusaci\u00f3n, circunstancia que necesariamente conlleva a \u00a0la improsperidad de la impugnaci\u00f3n extraordinaria y a la \u00a0consecuente imposici\u00f3n de condena en costas a sus promotores, \u00a0considerando que la parte opositora replic\u00f3 la demanda de \u00a0casaci\u00f3n; tarea esta \u00faltima para la cual el Magistrado \u00a0Sustanciador se\u00f1alar\u00e1 las respectivas agencias en \u00a0derecho. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
VI. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
En \u00a0m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de \u00a0Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la \u00a0Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
RESUELVE \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
PRIMERO. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NO \u00a0CASAR la \u00a0sentencia de 26 de febrero de 2016 proferida por la Sala Civil \u00a0Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, \u00a0dentro del proceso ordinario de mayor cuant\u00eda promovido por \u00a0BBVA Asset Management S.A., en calidad de vocera del patrimonio \u00a0aut\u00f3nomo \u00abFideicomiso \u00a0Fidugan Lote Portal Real de Suba\u00bb, \u00a0contra Innovarq Construcciones S.A., Inversiones y Descuentos Ltda., \u00a0y Jorge Enrique G\u00f3mez Vargas. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
SEGUNDO. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CONDENAR \u00a0en costas a los \u00a0recurrentes y por concepto de agencias en derecho se fija la cantidad \u00a0de $6\u2019000.000 m\/cte. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
TERCERO. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DEVOLVER \u00a0el expediente a la \u00a0Corporaci\u00f3n judicial de origen. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
C\u00f3piese, \u00a0notif\u00edquese y c\u00famplase, \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
AROLDO \u00a0WILSON QUIROZ MONSALVO \u00a0<\/p>\n
Presidente \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00c1LVARO \u00a0FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
LUIS \u00a0ALONSO RICO PUERTA \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
ARIEL \u00a0SALAZAR RAM\u00cdREZ \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
OCTAVIO \u00a0AUGUSTO TEJEIRO DUQUE \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0<\/p>\n
LUIS \u00a0ARMANDO TOLOSA VILLABONA \u00a0<\/p>\n
1 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Cuaderno ppal., folios 284-292. \u00a0<\/p>\n
3 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Reiterada en sentencia CSJ SC, 10 may. 1977, G.J. t. CLV, 1\u00aa \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0parte, n.\u00b0 2396, p\u00e1g. 114; 11 dic. 1978, G.J. t. CLVIII \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0n.\u00b0 2399, p\u00e1gs. 319-320 y muchas otras m\u00e1s, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0incluida la reproducida de manera amplia en el fallo impugnado, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0distinguida como CSJ SC, 14 dic. 2010, rad. n.\u00b0 2002-08463-01. \u00a0<\/p>\n
4 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tratado de Contratos. Director Bercovitz Rodr\u00edguez Cano, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Rodrigo. Valencia, Tirant Lo Blanch, Valencia (Espa\u00f1a), 2009, \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0t. I, p\u00e1gs. 808-810. \u00a0<\/p>\n
5 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se elimina el subrayado del texto original. \u00a0<\/p>\n
6 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se colocan negrillas al texto \u00a0<\/p>\n
7 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se subraya \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 LUIS \u00a0ALONSO RICO PUERTA \u00a0 Magistrado \u00a0ponente \u00a0 \u00a0\u00a0 SC3047-2018 \u00a0 (Aprobado \u00a0en sesi\u00f3n de siete de febrero de dos mil dieciocho) \u00a0 \u00a0\u00a0 Bogot\u00e1, \u00a0D.C., treinta y uno (31) de julio de dos mil dieciocho (2018). \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 Decide la \u00a0Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[102],"tags":[],"class_list":["post-95494","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-102"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95494","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=95494"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95494\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=95494"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=95494"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=95494"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}