Asistente Jurídico Inteligente
Selecciona un texto en la página o analiza el artículo completo.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
Bogotá D.C., catorce (14) de junio de dos mil trece (2013).
(Aprobado en sesión de nueve de abril de dos mil trece)
Ref.: exp. 50001-3103-004-2009-00084-01
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por Luz Marina Ávila Rodríguez y Germán Darío Rey Ávila, éste como sucesor procesal de la fallecida Gladys Ávila Rodríguez, frente a la sentencia de 13 de marzo de 2012 proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, en el proceso ordinario que aquellas promovieron en calidad de herederas de José del Carmen Ávila Turriago contra Alirio Cubides Castañeda.
I. EL LITIGIO
1. Las pretensiones que las actoras propusieron para el litigio, se concretaron a las siguientes:
Declarar rescindido por lesión enorme el contrato de compraventa que consta en la escritura pública 1012 de 21 de marzo de 2006 de la Notaría Segunda de Villavicencio, celebrado por el padre de las demandantes, José del Carmen Ávila Turriago, ya fallecido, con el accionado Alirio Cubides Castañeda y en consecuencia, se condene a éste a restituirles el inmueble objeto de esa negociación debidamente saneado, junto con todos sus accesorios y frutos.
2. La causa petendi admite el siguiente compendio:
a). El progenitor de las actoras fue propietario del predio rural denominado “Nuevo Mundo, hoy Mi Rancho”, ubicado en el municipio de Cumaral (Meta), alinderado y determinado como se indica en el hecho cuarto de la demanda, con matrícula inmobiliaria 230-63697 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio y, mediante el citado título se lo vendió al demandado por “la irrisoria suma de $272’338.000”.
b). El aludido fundo para la época del señalado acuerdo, “valía más de $1.300’000.000 lo cual hace que el precio acordado contenga una desproporción tal que de él se pueda tipificar la lesión enorme”.
c). El bien aparece afectado con una hipoteca a favor del BBVA Colombia.
3. El convocado se opuso a las pretensiones, no aceptó los hechos que guardan relación con la “lesión enorme” reclamada y formuló las defensas concernientes a que no es real el precio que se hizo constar en la respectiva escritura pública; el valor verdadero “asciende a la suma de quinientos diez millones de pesos ($510’000.000, como se puede constatar en el documento privado contentivo del contrato de promesa de compraventa (…) de fecha 21 de febrero de 2006” y “el día 5 de octubre de 2006 a solicitud del Banco BBVA, se efectuó un avaluó comercial de la finca, [el cual] ascendió a quinientos noventa millones quinientos mil pesos ($590’500.000)” y, para entonces “ya contaba con cercas con postería de cemento con 4 alambres de púas y pastos mejorados”.
4. En la primera instancia se declaró próspera “la excepción de inexistencia de la lesión enorme”, también la objeción a la prueba pericial elaborada por el auxiliar de la justicia Jesús Enrique Guzmán Valbuena, consecuentemente se denegaron las pretensiones y se condenó en costas a la parte vencida; apelada por ésta tal decisión, el ad quem la confirmó íntegramente.
II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO
El Tribunal luego de reseñar los antecedentes del caso, en cuanto a la actuación procesal, contenido de la decisión recurrida y la sustentación de la alzada, esboza el entendimiento jurídico del fenómeno de la “lesión enorme” a la luz de la doctrina de esta Corporación, precisando que “el criterio eminentemente ‘objetivo’ que prevalece en la redacción del artículo 1947 del Código Civil”, pues “a voces del citado precepto, se tiene que la lesión enorme en lo que atañe al vendedor se presenta cuando el precio que éste recibe ‘… es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende …’, al paso que para el comprador lo será ‘… cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella …’, el cual en ambas situaciones, se determinará para el momento en que tuvo lugar la celebración del contrato, tal como lo dispone el inciso final de dicha norma”.
Así mismo, cita la sentencia de la Corte Suprema de 9 de diciembre de 1999, en la que se examinó lo relativo al mencionado instituto jurídico cuando en las negociaciones ha mediado “promesa de compraventa”, transcribiendo lo dicho al respecto, a saber: “(…), es también cierto que esta Corporación ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisión de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa” y, ahí se concluyó que “(…) para los efectos de la lesión de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convención, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en un promesa de contrato, caso en el cual será en el tiempo de ésta en donde habrá de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo”.
Orientado el juzgador por el reseñado criterio, señala que la “promesa de compraventa” celebrada el 21 de febrero de 2006, entre los señores José del Carmen Ávila Turriago y Alirio Cubides Castañeda, “constituye el antecedente directo de la negociación cuya rescisión por lesión enorme se suplica y en la que quedó plasmada, por lo menos en principio, la voluntad real de los mencionados señores, particularmente, el precio de venta del inmueble, (…) en ‘… la suma de quinientos diez millones de pesos ($510’000.000 …’”.
Luego de aludir a algunos aspectos atinentes a los elementos de juicio para establecer el “valor comercial” del predio objeto del negocio impugnado, le reconoce eficacia al avalúo elaborado por el experto Raúl Barbosa Lozada, allegado por el accionado al contestar la demanda, “realizado el 6 de octubre de 2006 (…), a escasos seis meses de la celebración del contrato de promesa de compraventa (…), circunstancia que brinda una mayor grado de certidumbre sobre las condiciones reales del mercado al tiempo de celebrarse el pacto contractual atacado, (…) y que lo llevaron a señalar un valor total de $590’500.000” y, descarta la pericia practicada en la fase instructiva del proceso, por el auxiliar Jesús Enrique Guzmán Valbuena, al estimar que “(…) no cumple con las exigencias del artículo 241 del Estatuto Procesal, en cuanto a la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos,(…)”, estimando que la “técnica residual” por él utilizada no aplicaba en este caso, en consideración a que para la época del contrato, la finca estaba destinada a actividades agrícolas y ganaderas, según lo manifestado por los testigos, además descarta que se tratare de un “predio de expansión urbano para usos agroturísticos y de vivienda campestre por parcelación (…), o para ubicarlo dentro del ‘… perímetro urbano …’ en una ‘… zona de expansión de desarrollo concentrado (ZEDC) y comercio múltiple 3 (C3) ‘… zona de expansión residencial densidad media (ERDM)”, debido a que está en contradicción con el concepto técnico de la autoridad municipal del lugar, en el que se indicó que el fundo Mundo Nuevo se encuentra clasificado en “zona ganadera de desarrollo agrícola”.
También desestima el dictamen de Nelly Peñuela Martínez, porque “no precisó con claridad los motivos o razones que la condujeron a afirmar que ‘… para el año 2006 el avalúo comercial por hectárea se consideraba en un valor de $75’000.000 …’ para ‘… un gran total de $1963’000.000 …’”.
Concluye así que “el valor del bien objeto de venta, fijado por los contratantes (…) en la suma de $510’000.000, no se muestra incurso en lesión enorme, si se tiene en cuenta que para el año 2006 su valor comercial aproximado era de $590’500.000 (…)”.
III. LA DEMANDA DE CASACIÓN
CARGO ÚNICO
1. Con base en un (1) solo reproche, fundado en la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia de violar indirectamente los artículos 1947 y 1948 del Estatuto Civil, por error de hecho manifiesto en la apreciación de los medios de convicción.
2. Los argumentos del recurrente pueden compendiarse de la siguiente manera:
a). Sostiene que el ad quem no apreció el dictamen rendido por el perito Jesús Enrique Guzmán Valbuena, en formato actualizado y elaborado por el Consejo Superior de la Judicatura, en el que consta en detalle los parámetros, explicaciones y justificaciones del mismo, sin que pueda afectar su eficacia el hecho de haberse orientado por las reglas de la Resolución 0072 de 1998 expedida por el IGAC, dado que las mismas no variaron estructuralmente con la expedición de la Resolución 620 de 2008, además porque se ha de tener en cuenta que el contrato impugnado se celebró en vigencia del primer acto administrativo citado, lo que imponía su aplicación.
También aduce el censor que dicha prueba cumple los requisitos legales en cuanto goza de claridad, precisión y detalle en las explicaciones que sustentan el incremento del precio de la finca desde cuando se adoptó el Acuerdo 017 de 30 de junio de 2000 del Concejo de Cumaral, complementado por el Acuerdo 05 de 2002, que establece las normas que lo hacen urbano, y los requerimientos para obtener licencia de urbanización, además de lo previsto en el artículo 32 de la Ley 388 de 1997, lo cual estima corroborado con lo dispuesto por el juez al ordenar aclaración en cuanto a mejoras, construcciones existentes para 2006 y su antigüedad, calidad de materiales utilizados, acceso al predio y explotación del mismo.
Resalta el impugnante que en la respuesta el perito incluyó los ítems correspondientes a la descripción del terreno, construcción de bodega, establo, vivienda, cercas, cultivo de pan coger, precisando el área o extensión, valor unitario, y la suma total, deduciendo de ahí que “para la fecha de la promesa de compraventa febrero 21 de 2006, el predio (…) tenía un valor comercial de $3.536’.247.654, (…) en donde está inicialmente el valor del metro cuadrado reposición y luego como deducción del valor se hacen descuentos por vetustez, estado valor definitivo que comprende descuento del 35% por vivienda, 35% por bodega y 50% por establo, lo mismo que 50% por cercas generales”.
Afirma igualmente que el error en la apreciación del citado elemento de juicio deriva de haber ignorado las explicaciones iniciales y las concernientes a su complementación, al interpretar que “el valor del terreno se calculaba con posterioridad a la fecha de celebración de la promesa de compraventa y teniendo en cuenta las mejoras que posteriormente se hicieron por el comprador, cuando lo cierto es que la valorización del terreno y los demás ítems corresponden hasta el año 2006, fecha de la escritura de compraventa, dado que se tiene en cuenta para los descuentos el estado de vetustez de los ítems bodega, vivienda, establo, cercas generales”.
Argumenta también que el dictamen es conducente, por ser la prueba más adecuada para demostrar la lesión enorme, al igual que el autor del mismo es el experto idóneo, por hallarse inscrito en la lista de auxiliares de la justicia y, el trabajo cumple los parámetros legales, dado que contiene “la razón de ciencia” en cuanto a las conclusiones, siendo estas claras y precisas, además de erigirse como consecuencia lógica y directa de los fundamentos.
Ante esas circunstancias, considera que las objeciones carecen de respaldo, ya que las normas en que se sustentan dicen lo contrario a lo alegado, puesto que “por el hecho de cambiar de calificación el bien objeto del litigio de predio netamente rural a predio de proyección urbanística conlleva inexorablemente un aumento extraordinario de su valorización y esta valorización como lo demuestra la pericia y su aclaración ya estaba dada en la fecha de celebración de la promesa de compraventa y más aún del contrato de venta por escritura pública”, además porque según la versión atribuida al apoderado del accionado, para cuando se hizo el avalúo aportado con la réplica de la demanda, no se habían efectuado mejoras, “contrario a lo que trata de hacer ver el juzgador de segunda instancia (…)”.
b). Igualmente expone el impugnante, que el Tribunal incurrió en error por falta de apreciación de la experticia de Nelly Peñuela Martínez, la cual asegura “fue elaborad[a] teniendo en cuenta únicamente las características rurales del predio en cuestión, de allí que lo calificó como avalúo comercial rural, sin tomar en consideración (…) [los acuerdos del Concejo municipal de Cumaral], aun así la perito fija el avalúo comercial por hectárea para el año 2006 en un valor de setenta y cinco millones quinientos mil pesos m/cte ($75’500.000) y el avalúo de metro cuadrado para el año 2006 en siete mil quinientos cincuenta pesos m/cte ($7.550) y que multiplicado (…) [por el área del predio] da un total de mil novecientos sesenta y tres millones de pesos m/cte ($1963’000.000)” y, agrega que según los vecinos de ese sector, el precio de la hectárea alcanza los ciento veinte millones de pesos.
Así mismo, resalta que la mencionada experta es auxiliar de la justicia, lo que comporta su idoneidad y dada la específica finalidad, su peritaje tiene prelación sobre el acogido por el sentenciador, porque el objeto de este último no era jurisdiccional sino comercial, al estar destinado al trámite de una garantía hipotecaria ante el BBVA.
c). También le enrostra al ad quem que apreció de manera errada los testimonios de Yaqueline Huertas Torres, Pablo Trujillo Pardo, Jorge Enrique Ávila Turriago y Néstor Facundo Prieto Vanegas, dada la falta de imparcialidad y credibilidad, en cuanto a la primera persona señalada, porque “puede estar sugestionada por las lamentaciones de su compañero permanente al manifestar que quiere vender el predio porque sus hijas vendieron el cebadero”, frente al penúltimo nombrado por ser un “comisionista”; respecto del segundo, porque su patrono es el demandado y el último debido a que no tiene conocimiento de los hechos, menos del justo precio.
d). Cataloga de equivocada la valoración dada al dictamen pericial practicado por el asesor inmobiliario Raúl Barbosa Lozada, al estimar que “tiene más justificación y respaldo legal, jurisprudencial y doctrinal el dictamen rendido por un auxiliar de la justicia debidamente reconocido por el Consejo Superior de la Judicatura, que por un perito adscrito a una entidad privada”; así mismo porque los trabajos de Jesús Enrique Guzmán Valbuena y Nelly Peñuela Martínez, “tienen como finalidad específica, demostrar el justo precio en la época de celebración de la promesa de compraventa y el contrato elevado a escritura pública, (…), mientras que el dictamen (…) elaborado por el perito Barbosa Lozada tiene como finalidad dotar al banco prestamista de una garantía hipotecaria o personal y con una función netamente comercial” y, adicionalmente refiere que “no puede ser inferior el contenido de dos pericias elaboradas por auxiliares de la justicia que la pericia elaborada por un perito particular que necesita complementación de unos testimonios dudosos, increíbles y desacreditados para con base en esta combinación el juzgador de segunda instancia decida en contra de las demandantes, negando la ocurrencia de la lesión enorme”.
e). Concluye la censura impetrando casar el fallo impugnado, para en su lugar, revocar la decisión de primera instancia, y accederse a las pretensiones de la demanda.
CONSIDERACIONES
1. Como se indicara con antelación, las demandantes invocando su condición de herederas del vendedor, solicitaron declarar la rescisión por lesión enorme del contrato de compraventa que consta en la escritura pública 1012 de 21 de marzo de 2006 de la Notaría 2ª de Villavicencio, que tuvo por objeto el predio rural denominado Mundo Nuevo, actualmente Mi Rancho, ubicado en el paraje Guacavía del municipio de Cumaral (Meta), celebrado entre José del Carmen Ávila Turriago, tradente y Alirio Cubides Castañeda, adquirente y, por lo tanto, se ordenara la restitución, junto con los respectivos frutos.
2. El Tribunal ratificó la decisión que desestimó las pretensiones de las accionantes, apoyado básicamente en el hecho de que el precio real de la venta es el señalado en la promesa de compraventa, esto es, $510’000.000 y acogió como justo precio para la época de ese convenio, el establecido en la experticia anexada a la réplica de la demanda, de fecha 6 de octubre de 2006, practicada por el asesor inmobiliario Raúl Barbosa Lozada, con destino al BBVA Colombia S.A., que tuvo como propósito “estimar el valor comercial (valor de mercado) de la propiedad para ofrecerla en garantía hipotecaria”, cuyo monto ascendió a $590’500.000.
Así mismo, descartó la prueba pericial practicada por el auxiliar de la justicia Jesús Enrique Guzmán Valbuena, al considerar que no guardaba armonía con la realidad del proceso, toda vez que conceptuó que para el 2006 las mejoras tenían un costo de $179’225.315 y el terreno $3.357’022.339 y advirtió “su inconducencia para determinar el valor real del bien objeto de dicha prueba para el momento de la negociación”, al verificar que se apoyó en los procedimientos y metodología previstos en la Resolución 0762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, derogada con la Resolución 620 de 2008. También sostiene que al margen de ese error, el experto utilizó “la ‘técnica residual’ [aplicable] para establecer el valor comercial de un terreno, pero a partir de la estimación del ‘… monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo’” y, que ese método no es admisible en este caso, en razón a que para la época del contrato impugnado, la finca se encontraba destinada a “actividades agrícolas y ganaderas”, según lo informado por los testigos. Adicionalmente, señala que no halla el soporte para “atribuirle al inmueble la ‘… vocación de predio de expansión urbano para usos agroturísticos y de vivienda campestre por parcelación …’ (…), o para ubicarlo dentro del ‘… perímetro urbano …’ en una ‘… zona de expansión de desarrollo concertado (ZEDC) y comercio múltiple 3 (c3) (…) zona de expansión residencial densidad media (ERDM)” y, que tales elucubraciones contradicen lo certificado por la autoridad municipal competente, en cuanto a que el inmueble se encuentra en “zona ganadera de desarrollo agrícola”. Además resalta, que solo hasta el 16 de octubre de 2009 le fue aprobado al nuevo propietario un proyecto de fraccionamiento, lo que excluía la posibilidad de involucrar los reseñados factores en el justiprecio.
Igualmente, no acogió el juzgador de segundo grado la peritación realizada por Nelly Peñuela Martínez, allegada con la “reforma de la demanda”, quien fijó el precio en $1.963’000.000, al advertir que no había precisado con claridad los motivos para cuantificar en $75’000.000 el valor de la hectárea, infiriendo que esa deficiencia le restaba firmeza a las conclusiones.
3. En la impugnación extraordinaria, básicamente se critica que no se apreciaron los dictámenes de los prenombrados expertos y que esa labor se cumplió defectuosamente respecto de los testimonios de Yaqueline Huertas Torres, Pablo Trujillo Pardo, Jorge Enrique Ávila Turriago y Néstor Facundo Prieto Vanegas, como también la pericia elaborada por Raúl Barbosa Lozada.
4. Tienen relevancia con relación a la decisión que se está adoptando, los elementos de juicio incorporados al proceso y que a continuación pasan a mencionarse.
a). Promesa de compraventa, celebrada el 21 de febrero de 2006, entre José del Carmen Ávila Turriago, en calidad de “promitente vendedor” y Alirio Cubides Castañeda, como “promitente comprador”, respecto del predio rural denominado Mundo Nuevo ubicado en la vereda Guacavía del municipio de Cumaral (Meta), con extensión de 26 hectáreas 4.000 mts2, en la que consta que el precio acordado es $510’000.000 (c.1, fls.59-62).
b). Escritura pública 1.012 de 21 de marzo de 2006 de la Notaría 2ª de Villavicencio, mediante la cual se formalizó el negocio jurídico prometido en el convenio reseñado en el precedente literal, en donde se indica que el precio de la enajenación es la suma de $272’338.000 y que desde la fecha del título, se hace entrega del bien al adquirente (c.1, fls.6-7).
c). Certificado de tradición del inmueble en cuestión, correspondiente a la matrícula 230-63697 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio, en el que aparece el registro de la reseñada “escritura pública” y como actual propietario el demandado (c.1, fls.4-5).
d). Registros civiles de nacimiento de Luz Marina y Gladys Ávila Rodríguez y partida de defunción de José del Carmen Ávila Turriago (c.1, fls.2-3 y 8).
e). Avalúo comercial de la mencionada finca, en $590’500.000, de fecha 6 de octubre de 2006, suscrito por Raúl Barbosa Lozada, quien se anuncia como asesor inmobiliario, con registro nacional de avaluador N°348 de Fedelonjas, practicado a solicitud de una entidad bancaria, precisando que su propósito “es estimar el valor comercial (valor de mercado) de la propiedad para ofrecerla en garantía hipotecaria)” (c.1, fs.62-78).
f). Acto administrativo expedido el 16 de octubre de 2009 por la Secretaría de Planeación y Ordenamiento del municipio de Cumaral, aprobando al señor Alirio Cubides Castañeda, el fraccionamiento del citado predio (c.1, fls.83-86).
g). Dictamen elaborado a solicitud de las actoras, por Nelly Peñuela Martínez, quien dice ser perito avaluador código 274 del C.S.J., con relación a la señalada finca Nuevo Mundo, hoy Mi Rancho, en el que se indica que “para el año 2006” el avalúo comercial por hectárea se consideraba en un valor de $75’500.000 (…) y el avalúo del metro cuadrado (…) $7.550”, totalizando las “26 hectáreas 4000 mts2 (…) $1.963’000.000” (c.1, fls.92-101).
h). Prueba pericial decretada en el proceso y practicada por el auxiliar de la justicia Jesús Enrique Guzmán Valbuena, en la que fija el “valor comercial del inmueble a 2006” en $4.144’931.871 y en la aclaración precisa que el valor de las mejoras asciende a $179’225.315 y el terreno $3.357’022.339, para un total de $3.536’247.654 m/cte. (c.1, fls.122-144 y 212-238), el cual objetó por error grave la parte accionada, aportando como prueba un “concepto técnico de uso de suelo” suscrito por el Secretario de Planeación y Ordenamiento Territorial de Cumaral (c.1, fls.294-296).
i). Testimonios rendidos por Yaqueline Huertas Torres, Pablo Trujillo Pardo, Jorge Enrique Ávila Turriago y Néstor Facundo Puerto Vanegas (c.1, fls.171-188).
5. La acción de rescisión por lesión enorme con relación al contrato de compraventa la consagra el artículo 1946 del Código Civil, el cual prevé que “[e]l vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. – El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.
Acerca del aludido instituto jurídico, la Corte Suprema en fallo de 16 de mayo de 2008, exp. 01977, en lo pertinente expuso:
“(…), es incontestable que, dado el carácter excepcional y restringido de la lesión enorme, como causal de rescisión de un acto o contrato, en acatamiento de los principios de conservación de los negocios jurídicos y de autonomía de la voluntad, el contrato de compraventa, por expreso mandato de la ley, es uno de los casos en que es pasible de dicha acción.
“La institución en comento, bueno es memorar, fue erigida para restablecer la llamada justicia conmutativa, pues es de entender que en los contratos de esa estirpe, en aras de garantizar un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, las recíprocas prestaciones deben ser, en cierta medida, proporcionales. Si no existe, por lo tanto, equilibrio entre los beneficios de un acto o contrato y los sacrificios efectuados tendientes a obtenerlos, nace el derecho para solicitar la rescisión del negocio, sin perjuicio, claro está, de que sea consentida o frenada por el contratante contra el cual se pronuncia.
“En el contrato de compraventa, concretamente el caso del vendedor lesionado, que es el planteado en el sub-judice, el vicio se estructura ‘cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende’ (artículo 1947 del Código Civil). En ese orden, objetivamente, el precio convenido y el justo precio, todo obviamente para la época de la compraventa, o de la promesa de celebrarla, en el evento de que ésta preceda a aquélla, como lo ha precisado la jurisprudencia1, constituyen los elementos a confrontar en pos de establecer si existe la desproporción en la magnitud aludida, porque al fin de cuentas el sustrato de la acción radica en evitar un recíproco e injusto empobrecimiento y enriquecimiento de las partes”.
6. En lo concerniente a la acreditación de los supuestos fácticos esenciales para que se configure la “lesión enorme”, esta Corporación en sentencia N°070 de 6 de junio de 2006, exp. 17323, iteró:
“(…), para acreditar el justo precio en la lesión enorme existe libertad probatoria, aunque ocupa lugar preponderante el dictamen pericial que sirve para determinar, de manera objetiva y con prescindencia de cualesquiera otras consideraciones, cuál era el valor del inmueble a la fecha en que se celebró la promesa de permuta de que aquí se trata; experticia, que dentro del principio de la persuasión racional, el sentenciador no está obligado a aceptarla inexorablemente; por el contrario, está facultado para analizarla en concordancia con su seriedad, claridad y fundamentación para poder acogerla o desestimarla para el citado efecto exponiendo las razones que le sirven para apreciarla o no.
“Sobre el tema ha predicado la Sala que ‘[l]a determinación del justo precio que señala como factor de referencia el precepto acabado de citar, se fija generalmente y como lo ha sostenido esta corporación, con el dictamen pericial que sobre el inmueble objeto de enajenación se realice en el curso del proceso, no significando con esto, que los resultados de dicho dictamen no estén sujetos a la valoración que de ellos debe llevar a cabo el fallador quien ha de verificar la firmeza, precisión, calidad de fundamentos, competencia de los peritos y demás elementos probatorios que obren en el expediente (CPC, art. 241), de suerte tal que es dicho juzgador el que determina, apreciando todas las circunstancias del contrato que frente al caso resulten relevantes, ese ‘justo valor’ de la prestación prometida que adolece de manifiesta inequidad económica’ (sentencia de casación de 9 de agosto de 1995, expediente 3457)’.
“(…) A lo anterior ha agregado que ‘acorde con lo expresado por los artículos 237-6 y 241 del C. de P. C., para que un dictamen pericial pueda ser apreciado por el juez, es necesario que se encuentre debidamente fundado. Pero, como según reiterada jurisprudencia de la Corte, el sentenciador de instancia goza de autonomía para calificar y apreciar la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos del dictamen pericial, mientras la conclusión que él saque no sea contraevidente, sus juicios al respecto son inmodificables. Consecuente con lo anterior, los reparos por la indebida apreciación de la fuerza probatoria de una pericia, deben dirigirse a demostrar que el juez vio el dictamen de manera distinta a como aparece producido, y que sacó de él una conclusión ilógica o arbitraria, que no se compagina con la que realmente demuestra, porque, de lo contrario, es obvio que lo así inferido por el fallador está amparado en la presunción de acierto, y debe ser respetado en casación’ (sentencia de 11 de septiembre de 1991, G.J. T. CCXII, Nº 2451, página 143)”.
7. Sobre la manera como resulta jurídicamente más adecuado proceder el juez, ante la circunstancia de obrar en el proceso más de una peritación sobre el mismo asunto, aunque con resultados o conclusiones disímiles, la Sala en fallo de 09 de septiembre de 2010, exp. 010301, en lo pertinente precisó:
“(…), si el concepto de los expertos, ofrece múltiples o diferentes conclusiones respecto de un mismo asunto, aspecto o materia, el sentenciador, podrá optar por cualquiera que le suministre el grado de certidumbre necesario para su decisión, según la consistencia, exactitud y aptitud de la respuesta conclusiva o, incluso extraer las propias apoyado en el material probatorio del proceso.
“En efecto, es ‘asunto pacífico en la jurisprudencia que el juzgador no se encuentra imperativamente obligado a acatar el dictamen pericial, ya que el Código de Procedimiento no consagra una tarifa científica. Esa prueba, como todas las demás, debe ser apreciada por el juez en conjunto con las demás que obren en el proceso y de acuerdo con las reglas de la sana crítica (art. 187 C.P.C.), labor que, tratándose de aquella, se realizará teniendo en cuenta la precisión, firmeza y calidad de sus fundamentos (art. 241 ib.), tarea en la que el juzgador goza de autonomía, razón por la cual ‘los reparos por indebida apreciación de la fuerza de una pericia, deben dirigirse a demostrar que el juez vio el dictamen de manera distinta a como aparece producido, y que sacó de él una conclusión ilógica y arbitraria, que no se compagina con la que realmente demuestra, porque, de lo contrario, es obvio que lo así inferido por el fallador está amparado en la presunción de acierto, y debe ser respetado en casación’ (G.J.T. CCXII, No. 2451, página 143)’, (…)”.
8. Al entrar a examinar los fundamentos de la acusación, se establece la falta de demostración del error manifiesto o protuberante en que supuestamente incurrió el sentenciador en la valoración de los medios de convicción.
a). Inicialmente ha de precisarse, que no es acertada la afirmación de la parte impugnante en cuanto a relacionar como “pruebas no apreciadas” las peritaciones elaboradas por Jesús Enrique Guzmán Valbuena y Nelly Peñuela Martínez, toda vez que el Tribunal sí las examinó, situación diferente es que les haya desconocido mérito probatorio.
Sobre el particular, obsérvese que la experticia del primero de los nombrados, la descalifica por haber incluido factores inexistentes para la época de celebración del negocio, como el de calificarlo de “predio de expansión urbano para usos agroturísticos y de vivienda campestre por parcelación”, cuando ello solo podría darse con posterioridad al 16 de octubre de 2009, época ésta en que se aprobó al comprador el proyecto de fraccionamiento; además por haber aplicado un procedimiento basado en una reglamentación derogada, al igual que una “técnica valuatoria”, denominada “técnica residual”, no admisible, toda vez que la misma se utiliza a partir de considerar el “monto total de las ventas de un proyecto de construcción”, pasando por alto que la finca era de naturaleza rural y destinada a actividades agrícolas y ganaderas, según el concepto técnico emitido por la autoridad municipal competente.
Frente a la segunda peritación reseñada, el ad quem la desestimó al advertir que pretirió indicar con claridad y precisión los fundamentos técnicos sustento de la conclusión relativa al precio por hectárea de terreno y que le sirvió de base para el avalúo total.
b). El señalamiento de la censura atinente a que el trabajo del auxiliar de la justicia Guzmán Valbuena, cumple con los requisitos de “claridad, precisión y detalle” y, que la valorización del inmueble se justifica desde la expedición del Acuerdo 017 de 30 de junio de 2000 del Concejo Municipal de Cumaral, complementado con el Acuerdo 05 de 2002, al igual que con lo estipulado en el artículo 32 de la Ley 388 de 1997, aspectos estos que estima quedaron corroborados con la aclaración del citado dictamen, no muestran desacierto en el razonamiento del juzgador, el cual se apoya en que los factores tomados en cuenta para proyectar el avalúo del predio, no tenían vigencia para la época de la promesa de compraventa, toda vez que en el “concepto técnico de uso de suelo” suscrito por el Secretario de Planeación y Ordenamiento Territorial del mencionado ente terriotorial, se indicó que el fundo Mundo Nuevo de propiedad de Alirio Cubides Castañeda se encontraba clasificado en “zona ganadera de desarrollo agrícola, principalmente ganadería con pastos mejorados y el desarrollo de cultivos como: palma africana, arroz, sorgo y soya” y este informe no lo cuestiona el censor, además omitió explicar por qué a la luz de las disposiciones invocadas ha de acogerse el criterio del perito y de esa manera eclipsar la idea expuesta por el sentenciador.
La circunstancia de que el experto al complementar la experticia hubiere especificado el área del terreno, de las construcciones existentes y de los cultivos, al igual que su valor unitario, no evidencian el desatino denunciado, toda vez que el Tribunal halló la inconsistencia de ese trabajo básicamente en que le atribuyó al predio una naturaleza y destinación diferente a la que realmente tenía para la época del contrato.
Así mismo, se advierte que ninguna explicación genera la censura en torno a la validez de la aplicación de la “técnica residual” para el avalúo utilizada por el perito y tampoco cuestiona el criterio del sentenciador por considerarlo un “método extraño para una finca que para el año 2006 –fecha en la que se celebró el controvertido contrato de compraventa-, se encontraba destinada a actividades agrícolas y ganaderas”, luego tales inferencias permanecen incólumes.
c). Respecto al trabajo elaborado por Nelly Peñuela Martínez, el ad quem observó que carecía de fundamentación, puesto que se limitó a indicar el valor por hectárea de terreno y con base en ese cálculo proyectó el avalúo total de la finca y, aunque el casasionista afirma que consideró el hecho de tratarse de un bien rural, resaltando además que cumple los requisitos de ser “claro, preciso y detallado”, no desarrolla las ideas para evidenciar el equívoco denunciado, en el sentido de plasmar los argumentos que desvirtúen la deducción del juzgador.
d). En lo concerniente a la estimación defectuosa de los testimonios de Yaqueline Huertas Torres, Pablo Trujillo Pardo, Jorge Enrique Ávila Turriago y Néstor Facundo Prieto Vanegas, cabe acotar que el ad quem únicamente los tuvo en cuenta para reafirmar el hecho de que la finca “estaba destinada a actividades agrícolas y ganaderas” y la censura ningún argumento expone para mostrar en qué consiste el error, pues solo esboza algunas circunstancias que pudieran afectar su credibilidad, empero omite efectuar el respectivo análisis para evidenciarlo.
e). La descalificación de la experticia que acogió el Tribunal, esto es, la elaborada por Raúl Barbosa Lozada, la funda la impugnante en el criterio de que tiene mayor respaldo la presentada por el auxiliar de la justicia Jesús Enrique Guzmán Valbuena, por ser perito oficial y también porque al igual que la de autoría de Nelly Peñuela Martínez, tienen como finalidad específica probar el justo precio para la época del contrato, mientras que la del experto inicialmente nombrado tuvo como propósito “dotar al banco prestamista de una garantía hipotecaria o personal y con una función netamente comercial”, además aduce que tales peritaciones no pueden ser inferiores a las de un perito particular, porque inclusive el sentenciador también tuvo que apoyarse en unos testimonios dudosos y desacreditados, para negar la existencia de la lesión enorme.
Sobre el particular, pertinente se torna resaltar que la convicción proporcionada al ad quem por la citada prueba, la obtuvo del hecho de verificar que se elaboró a escasos seis meses de la promesa de compraventa y al estimar “que brinda un mayor grado de certidumbre sobre las condiciones reales del mercado al tiempo de celebrarse el pacto contractual atacado, máxime cuando el avaluador expuso el fundamento de sus conclusiones de manera clara y razonada, explicando el método que utilizó para justificar no solo el terreno, sino las mejoras que se encontraban construidas para esa época”, y tales inferencias no fueron reprochadas ni sometidas a crítica específica, por lo que ha quedado sin acreditar el equívoco en tales razonamientos.
9. Son suficientes los argumentos expuestos, para determinar la improsperidad del cargo estudiado.
10. Consecuentemente, al no alcanzar éxito la acusación fundamento del presente medio de impugnación extraordinario, de conformidad con el inciso final del artículo 375 del Código de Procedimiento Civil, se impone “condenar en costas a las recurrentes” y al tenor de lo señalado en el canon 19 de la Ley 395 de 2010, en esta misma providencia se hará la fijación de las agencias en derecho, para lo cual se tomará en cuenta que la parte contraria replicó oportunamente la demanda de casación.
IV. DECISIÓN
RESUELVE:
Primero: NO CASAR la sentencia de 13 de marzo de 2012 proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, en el proceso ordinario promovido Luz Marina y Gladys Ávila Rodríguez (hoy fallecida), en su calidad de herederas de José del Carmen Ávila Turriago contra Alirio Cubides Castañeda.
Segundo: Condenar a las impugnantes al pago de las costas procesales e inclúyase en la respectiva liquidación, la suma de $6’000.000, por concepto de agencias en derecho.
Cópiese, notifíquese y devuélvase
MARGARITA CABELLO BLANCO
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ
ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
1 Cfr. Sentencia de 23 de julio de 1969, CXXXI-45/54.