Asistente Jurídico Inteligente
Selecciona un texto en la página o analiza el artículo completo.
SALA DE CASACIÓN CIVIL
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
Magistrada ponente
SC7004-2014
Radicación n° 11001-3103-042-2004-00209-01
(Aprobado en sesión de seis de mayo de dos mil catorce)
Bogotá D.C., cinco (5) de junio de dos mil catorce (2014).
Procede la Corte a decidir el recurso de casación formulado por NJGC………………………………., frente a la sentencia de 26 de marzo de 2012 proferida por la Sala Civil de Descongestión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de esta ciudad, en el proceso ordinario reivindicatorio promovido por la sociedad «C……… 78 S.C.A., en liquidación» contra el recurrente, quien a su vez mediante reconvención solicitó declaración de pertenencia, trámite este al que se citó a la actora inicial y a LFNA…………………………….., como a las personas indeterminadas que pudieran tener derechos sobre el bien objeto del litigio.
I. ANTECEDENTES
1. En el escrito introductorio de la demanda inicial (c.1, fls.245-252), se solicitó declarar que pertenece a la accionante el derecho de dominio del apartamento 301 del «Edificio C……78 P.H.», ubicado en la carrera 1ª Este n° 78-44 de esta ciudad, comprendido dentro de los linderos especiales y generales ahí reseñados; en consecuencia, se ordene al convocado restituir el citado inmueble, y se le condene a pagar los respectivos frutos naturales y civiles, al igual que las reparaciones, las cuotas de administración, intereses y multas que hubiere dejado de cancelar durante el tiempo que ha ejercido posesión.
2. La causa petendi, admite el siguiente compendio:
a). La sociedad promotora del proceso, adquirió el lote de terreno por compra a Inversiones y Construcciones A… Ltda., según consta en la «E.P. n° 3630 de 28 de diciembre de 1988 de la Notaría 33 de Bogotá» y la construcción por haberla levantado a sus expensas.
b). El edificio en mención está sometido al régimen de propiedad horizontal, plasmándose el reglamento en la «E.P. n° 3838 de 29 de diciembre de 1989» del citado despacho notarial, reformado conforme lo indicado en la «E.P. n° 2008 de 20 de marzo de 2003 de la Notaría 19 de esta ciudad», habiéndose registrado tales títulos en el folio de M.I. 50C-319973.
c). Cada uno de los accionistas de la compañía actora, adquirieron una unidad residencial en el «Edificio C…… 78 P.H.», y quedaron para la enajenación a terceros los «apartamentos 101, 102 (sic) y 301».
d). Se celebró «promesa de permuta» con relación a los «apartamentos 101, 201 y 301» del citado edificio, entre la demandante «C…. 78 S.C.A.» y LH……………., concretándose la transferencia del dominio solo respecto de los dos primeros inmuebles, por lo que con posterioridad, el último de ellos se prometió en venta a LVDB………….., extendiéndose la respectiva escritura pública el 12 de mayo de 1993, aunque por razón de que la antes nombrada no compareció a suscribirla, «se deshizo el negocio».
3. El convocado al litigio una vez notificado del auto que admitió la demanda, contestó manifestando que las súplicas no podían prosperar, porque la actora carecía de derecho, toda vez que la «posesión» por él ejercida era de origen contractual y además por estimar que en virtud de la «agregación de posesiones», se consolidó en su favor la «prescripción adquisitiva del derecho de dominio». En cuanto a los supuestos fácticos fundamento de las peticiones, estuvo de acuerdo con los que aluden a los títulos y a la tradición en que sustenta la accionante el «derecho de propiedad», como también en lo relacionado con los convenios celebrados por ella con LH………, aunque precisó que fue este quien le solicitó a dicha sociedad que la «escritura pública» para formalizar el negocio respecto del inmueble materia del litigio, se hiciera a favor de la señora LVDB………………… ……….., y se apoya en esa circunstancia para rechazar el incumplimiento que le es enrostrado respecto de la «promesa de venta»; así mismo manifestó que es «poseedor regular» del predio, por lo que inclusive la actora admitió que debía otorgarle a su favor la respectiva «escritura pública», y propuso las defensas intituladas «prescripción adquisitiva del dominio en el demandado y consiguiente prescripción extintiva del mismo en el demandante, origen contractual de la posesión ostentada por el demandado, temeridad y mala fe en el demandante» (c.1, fls.279-294).
En escrito separado, formuló mediante reconvención (c.2, fls.7-14), declaración de pertenencia por «prescripción adquisitiva ordinaria», convocando a esa controversia a la propietaria inscrita, lo mismo que a LFNA……………….. ………. y a las personas indeterminadas que se creyeran con derechos sobre el predio en cuestión.
Adujo en los hechos, que es «poseedor regular» a partir de septiembre de 1996, siendo causahabiente de «LEH…….. ………..», quien tenía bajo su poder el apartamento desde el 18 de diciembre de 1992, por haberlo recibido de HA…… ….., quien para entonces era el representante legal de «C……78 S.C.A.», habiéndoselo entregado en cumplimiento de una «promesa de compraventa».
También aseveró que «el señor LEH………………….., dado que teniendo una sociedad de hecho con el señor NJGC…….. ………..debían liquidarla, al efectuar esa operación, saliendo a deberle algunos dineros a éste, para pagarle le cedió o traspasó los derechos acciones (sic), y la posesión sobre el citado apartamento», y que «C…….. 78 S.C.A.» conoció de esa situación y la aceptó, de ahí que mediante escrito de noviembre once (11) del año dos mil (2000), dirigido por el Dr. JJM……………….., liquidador de la sociedad y por ello representante legal de la misma, a la administración del Edificio C……. 78, manifestó que el señor NJGC………………………….. estaba en posesión del apartamento 301 de ese edificio desde septiembre del año 1996, encontrándose en trámite la escrituración a su favor.
Sostuvo igualmente el convocado, que al agregar la posesión de «LEH………………….», el poder de hecho que él ostenta ha de contabilizarse a partir de 18 de diciembre de 1992, por lo que se concretó en su favor la «prescripción adquisitiva ordinaria», además porque ha ejecutado actos de dominio como el de habitar en el apartamento con su familia, sin reconocer derecho ajeno, pagar los servicios públicos, realizar mejoras y arrendamiento total o parcial.
Los accionados en reconvención, en la réplica se opusieron a las peticiones deprecadas en su contra (c.2, fls.30-40 y 46-49), y «C…… 78 S.C.A.» manifestó que «LEH ………………», no cumplió la «promesa de permuta» de 22 de octubre de 1992, por lo que el gerente de entonces no suscribió la «escritura pública», además hace cuestionamientos a la «posesión regular» planteada por el usucapiente, y culmina resaltando las pérdidas que ha soportado al estar privada del uso y disfrute del inmueble.
La curadora ad litem de las personas indeterminadas emplazadas, expresó no constarle los supuestos fácticos y en cuanto a las súplicas señaló que para su prosperidad se tuviera en cuenta lo probado (c.4, fls.122-123).
4. En la sentencia de primera instancia (c.5, fls.548-564), el a-quo desestimó las defensas propuestas por el accionado NJGC……………………………., al igual que las peticiones de la demanda de reconvención, acogió las pretensiones de la «acción reivindicatoria», salvo las concernientes al pago de frutos y demás condenas dinerarias solicitadas.
5. La parte vencida, interpuso recurso de apelación respecto de la señalada decisión, limitando su inconformidad a lo resuelto sobre la «reivindicación», al desestimar la excepción de su «posesión de origen contractual» y el ad quem la confirmó integralmente, condenando al recurrente a cancelar las respectivas costas, dejando luego sin efectos este último punto (c.7, fls.36-52 y 73-77).
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO
El juzgador de segundo grado, comienza por hacer un recuento de los antecedentes del caso, verifica la concurrencia de los presupuestos procesales y precisa que centra el estudio en lo atinente a los cuestionamientos del impugnante sobre la manera como se analizó y resolvió el aludido medio enervante, no obstante se aparta de ese propósito y orienta el examen a aspectos de la declaración de pertenencia.
En tal sentido, luego de rememorar que en la «demanda de mutua petición» se reclamó la «prescripción adquisitiva ordinaria», sostiene el ad quem que de conformidad con el artículo 2528 del Código Civil, en armonía con el 764 ibídem, la «posesión regular» es la que procede de «justo título», por el que «se entiende todo hecho o acto jurídico que por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio», y cita jurisprudencia de esta Corporación respecto de esa temática, concluyendo que no se trata simplemente de que el poseedor sea de buena fe, sino que por disposición de orden legal, para adquirir la prescripción adquisitiva ordinaria un bien inmueble, es necesario que ese poseedor a la buena fe le agregue la existencia de justo título, (…), luego como en este caso ese justo título no está presente, es decir, no obra la escritura pública que contenga el contrato de venta a la que solo le falte el registro, no era procedente o de recibo atender en forma positiva la excepción relativa al caso en estudio y menos la demanda de pertenencia, por lo que halla ajustada a derecho la orden al accionado de restituir el inmueble a la propietaria.
III. DEMANDA DE CASACIÓN
Se apoya la impugnación extraordinaria en dos (2) reproches, ambos cimentados en la causal primera, aduciéndose en el inicial la violación de la ley sustancial por vía indirecta, derivada de error de hecho y en el segundo se plantea la transgresión por la senda recta de disposiciones de aquella índole, los que es viable conjuntarlos para su estudio en razón a que no resultan incompatibles y se tornan complementarios, toda vez que la decisión atacada está fundada en una inferencia probatoria concerniente a que se acreditaron los requisitos axiológicos necesarios para la prosperidad de la «acción de dominio», tema este que se cuestiona en el reproche por yerro fáctico, y de otro lado, se argumenta que faltó acreditar «justo título», no solo para respaldar la posesión regular invocada para sustentar la acción de «prescripción adquisitiva ordinaria», sino la excepción relativa a la «posesión de origen contractual» propuesta para enervar la «pretensión reivindicatoria», situación esta última que es controvertida en el ámbito meramente jurídico, y de ahí que solo el análisis asociado de los embates permitirá garantizar la efectividad de la impugnación extraordinaria.
CARGO PRIMERO
1. Está sustentado en la «causal primera» del artículo 368 del ordenamiento procesal civil, y se denuncia que con el fallo impugnado se infringieron «por aplicación indebida», los cánones 946, 947, 950 y 952 del estatuto civil, y «por falta de aplicación» los preceptos «1494, 1502, 1503, 1517, 1602, 1603, 1610, 1611, subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887, 1618, 1620, 1959, subrogado por el 33 de la [citada ley], 1860 y 1992 sobre la aceptación tácita por el deudor de la cesión del crédito», lo que se originó por «error de hecho» al omitir la apreciación de las pruebas documentales, la confesión ficta del demandado y los testimonios de los deponentes asomados por el recurrente, de donde infiere que «entre la sociedad demandante y quien represento [demandado] existe un vínculo contractual que debe ser resuelto previamente a la prosperidad de la acción reivindicatoria».
3. Sostiene el impugnante que los elementos de convicción cuya valoración se omitió, se concretan a los siguientes:
a). La promesa de permuta suscrita por C……. 78 SCA y LEH………………………, respecto de la que «aparecen los documentos denominados, en su orden, ‘convenio’ y ‘otro sí’», plasmándose en el primero que ‘[e]l promitente vendedor declara que en lo que se refiere a la presente promesa de compra-venta ha entregado real y material los aptos. 101, 201 y 301 y ha firmado las escrituras públicas de los mismos y además ha recibido a entera satisfacción los pagos pactados en esta promesa’ y en literal b, que: [e]l promitente comprador a su vez declara que ha recibido los aptos. 101, 201 y 301 a entera satisfacción que se han firmado las escrituras públicas de los mismos, mientras que en el segundo instrumento, suscrito el 25 de enero de 1993, se contempla que la «fecha para la entrega real de los inmuebles: El apartamento 301 fue entregado al sr. LH……… el 18 de diciembre de 1992, y los apartamentos 101 y 201 se entregarán el 15 de abril de 1993», agregando que la actora allegó ese documento al proceso sin tacharlo, y en él encuentra el «nexo contractual que se torna en la fuente que legitima el derecho del demandado G………..», ya que el nombrado contratante «le cedió los derechos en la promesa en relación al apartamento 301 del edificio C…….. 78, razón por la cual este como cesionario, entró a poseer el inmueble desde 1996».
b). Afirmación contenida en el escrito introductorio «según la cual efectivamente existió una promesa de permuta entre C………… 78 SCA y LEH………………………….», circunstancia que armoniza con los señalados instrumentos, y fue inobservada por el sentenciador.
c). Memorial de convocatoria a la conciliación extrajudicial, donde la actora manifiesta: No obstante de la noche a la mañana aparece un señor NG……………….. un tiempo después, alegando que el señor H…………… le había vendido el apartamento y que estaba dispuesto a comprarlo y a pagarlo en su justo precio. Con dicho argumento en forma irregular tomó posesión [d]el apartamento 301, habiendo recibido las llaves del señor LEH ………………………, trasladó sus bienes y se tomó irregularmente la vivienda sin haber cumplido ninguna de las ofertas, resaltando de ahí que ese escrito prueba la forma como el accionado accedió al inmueble.
d). Comunicación de 11 de noviembre de 2000, dirigida por JJM…………………………., liquidador de la demandante, a la administración de la propiedad horizontal en mención, en la que expresa: En mi condición de liquidador y representante legal de la sociedad C…….. 78 S.C.A., liquidación, a cuyo nombre figura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, la propiedad del apartamento 301 de dicho edificio, manifiesto a ustedes que desde el mes de septiembre de 1996 lo ocupa y está en posesión de él, el señor NJGC, portador de la cédula de ciudadanía n° 19’154.996 de Bogotá, y que a la fecha nos encontramos en trámite de escrituración a su nombre, [e]scritura de venta que no se había protocolizar (sic) por encontrarse dicho inmueble embargado (…).
Infiere el censor del aludido documento, que contiene una «confesión» acerca de la posesión por el demandado de la mencionada unidad residencial y que al referirse al «compromiso de escriturar a nombre GC…………….. el inmueble, deja patente su reconocimiento como cesionario de los derechos que en su momento tuvo LEH…………………….», y que aun en el evento de no tener tal condición, el instrumento evidencia que «existe un acuerdo de voluntades entre la sociedad C…. 78 S.C.A. en liquidación y NJGC……………………………., (…), y el mismo tiene virtualidad para cerrarle el paso a la acción reivindicatoria, independientemente de si el correspondiente acto jurídico bilateral es válido o no».
e). «Confesión ficta» que operó por la inasistencia del representante legal de la sociedad accionante al interrogatorio de parte convocado a petición del demandado, de la que infiere el recurrente se concretó con relación a los siguientes hechos: a) Que C…… 78 S.C.A. le entregó la posesión del inmueble a mi poderdante. b) Que dicha entrega se hizo en desarrollo de la promesa suscrita con LEH…………………… b) (sic) Que el precio del apartamento fue pagado íntegramente por … LEH……………… c) Que la posesión del inmueble le fue entregada por H…….. a GC………. e) (sic) Que G…………………… notificó a C……..78 la obligación de suscribir en su favor la escritura de venta del apartamento, por cesión hecha por H……., y que aquel le reclamó en varias ocasiones que se suscribiera. f) Que C….. 78 S.C.A. dirigió a GC…………… la comunicación del 11 de noviembre de 2000 precisamente porque lo sabía cesionario de LEH……………………. g) Que desde 1996 C….. 78 ha tenido a G…….. como poseedor del apartamento 301. h) Que C…..78 está en mora de otorgar la escritura de compraventa del apartamento.
f). Testimonios rendidos por LJPA…………………. ……… y JMRM………………………., de los que el impugnante transcribe lo referenciado sobre los negocios celebrados entre NJG……………….. y LH…………………., respecto del reseñado inmueble, indicando que son contestes con las demás probanzas obrantes en el plenario.
4. Concluye el censor que los yerros del sentenciador son notorios y ostensibles, toda vez que orientó su análisis a «buscar pruebas de lo que no estaba en litigio (el demandado había desistido de la demanda de pertenencia al no impugnar lo resuelto por el a quo), y a[l] omitir indagar sobre las pruebas del extremo del proceso que sí lo estaba: la existencia de nexo contractual entre demandante y demandado», situación esta que lo condujo a omitir los elementos de juicio antes relacionados; además resalta los aspectos que según su parecer patentizan la trascendencia del desacierto planteado, por lo que pide casar el fallo del ad quem, y revocar el proferido por el juez de primer grado, para que en su lugar se acoja la defensa atinente al «origen contractual de la posesión ostentada por el demandado».
SEGUNDO CARGO
1. Se funda en la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil y se acusa la sentencia de violar directamente, por interpretación errónea, los preceptos 765, 946, 947, 950 y 952 del Código Civil.
2. Manifiesta el impugnante, que el fallo del Tribunal es claro al precisar que «el apelante delimitó su recurso en el sentido de cuestionar la prosperidad de las pretensiones reivindicatorias de C…… 78 S.C.A., por cuanto consintió lo resuelto por el a quo respecto de la acción de pertenencia por él incoada en la demanda de reconvención», y que al dar por acreditados los requisitos de la acción de dominio, alude que era necesario verificar «si existe o no el nexo contractual que impida la prosperidad de la reivindicación», para lo cual entró a examinar lo concerniente al «justo título» como elemento de la prescripción adquisitiva invocada, por lo que cataloga de incongruente la argumentación.
No obstante dicha situación, advierte que el reseñado cargo lo propone, porque si «bien pudo el Tribunal entender que el nexo contractual que impide la prosperidad de una acción reivindicatoria necesariamente debe revestir las características de un justo título, y que este es el que debe aducir el poseedor demandado para impedir la reivindicación», tal criterio es desacertado, porque entra en rebeldía con la jurisprudencia de esta Corporación, «conforme a la cual basta la existencia de un contrato, cualquiera él sea desde el punto de vista de las obligaciones que surjan para las partes, y cualquiera sea la formalidad que asuma, para que, probado tal vínculo, la acción reivindicatoria devenga impróspera».
3. Así mismo, reflexiona el casasionista que cuando el Tribunal deduce de las disposiciones legales que el único «vínculo contractual» que puede impedir la reivindicación es un «justo título», «está haciendo una exégesis errada de su verdadero contenido y alcance, desde luego que les está imponiendo un requisito que dicha preceptiva no contiene», de donde infiriere que incurrió en un error de hermenéutica, por lo que pide quebrar la sentencia impugnada, como también revocar la proferida por el a-quo y acoger la defensa atinente a la existencia de un convenio que contrarresta la «acción de dominio».
CONSIDERACIONES
1. Se rememora que la actora «Edificio C……… 78 S.C.A. en liquidación», promovió «acción reivindicatoria» aduciendo su calidad de propietaria del inmueble objeto del proceso y convocó a enfrentar el litigio a «NJGC……………………………..», en calidad de poseedor, quien replicó oponiéndose a la pretensión y planteó, entre otras, la excepción que denominó «origen contractual de la posesión ostentada por el demandado», además propuso en reconvención «declaración de pertenencia por prescripción ordinaria».
El Tribunal ratificó el fallo del a-quo, desestimatorio de los mecanismos defensivos del accionado, al igual que las súplicas de la demanda de mutua petición, y acogió la reivindicación, ordenándole a la parte vencida, restituir a la dueña el bien raíz materia del litigio.
2. La acusación inicial se fundamenta en que el juzgador ad quem incurrió en «error de hecho» al haber omitido la valoración de los elementos de juicio legal y oportunamente incorporados al plenario, conforme a los cuales, la «posesión material» del citado predio tuvo origen en una relación contractual que inicialmente se dio entre LEH ……………………….., quien le traspasó los derechos al convocado, de donde infiere el recurrente la improcedencia de la «acción reivindicatoria».
Siguiendo tal directriz, cabe acotar que tradicionalmente se ha reconocido que la «reivindicación» es el principal mecanismo judicial con el que cuenta el propietario para la defensa de las cosas corporales, raíces o muebles, que hacen parte de su activo patrimonial, cuando está privado de la «posesión material» de los mismos, criterio que armoniza con el artículo 946 del Código Civil, según el cual, la «acción de dominio, es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla», procediendo también de conformidad con el precepto 948 ídem, respecto de «[l]os otros derechos reales (…), excepto el derecho de herencia», al igual que de «una cuota determinada pro indiviso de una cosa singular», según el 949 ejusdem.
Por su lado, el canon 950 del mismo ordenamiento citado, otorga la legitimación para promover la aludida acción, tratándose del «derecho de dominio», a quien es titular de «la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa» y, al tenor del 952 ibídem, ha de convocarse para enfrentarla al «actual poseedor».
Las aludidas normas legales, han servido de sustento a la doctrina reiterada de esta Corporación, concerniente a que para la prosperidad de la «pretensión reivindicatoria», deben concurrir y demostrarse los siguientes requisitos: derecho de dominio en cabeza del promotor del juicio; posesión material del «bien raíz o mueble», ejercida por el convocado, y que la cosa sea singular o una cuota determinada de ella, susceptible de reivindicación, e identidad entre el objeto reclamado por el actor y el detentado por el accionado (CSJ SC, 13 oct. 2011, rad. 2002-00530-01, entre muchas otras).
4. Con relación al «error de hecho», se deduce del inciso final del artículo 374 del Código de Procedimiento Civil, que puede configurarse «en la apreciación de la demanda o de su contestación, o de determinada prueba» y ha de ser manifiesto o protuberante, además de trascendente, requiriéndose su plena demostración, a fin de que alcance la potencialidad jurídica para quebrar el fallo atacado.
Es por ello que la inalterada doctrina jurisprudencial de la Sala, acerca del mencionado yerro, tiene dicho:
(…) El error de hecho en la apreciación de las pruebas ocurre cuando el juzgador las supone o las pretermite. En la hipótesis inicial halla un medio en verdad inexistente o distorsiona el que sí obra para darle un alcance que no tiene, y en la última ignora del todo su presencia o lo cercena en parte, asignándole una significación contraria.
El éxito de esta recriminación presupone que sea manifiesto y trascendente; es decir, de tal magnitud que resulte ostensiblemente contrario a la evidencia que refleja el acervo probatorio, y que influya de manera directa en lo dispositivo de la sentencia, a tal punto que sin ellos se hubiese resuelto en sentido distinto.
La Corte sobre este tipo de error ha dicho que se estructura cuando ‘la conclusión sobre la cuestión fáctica sea manifiestamente contraria a la realidad que exponen las pruebas recaudadas -defecto que, además, debe aflorar de una simple labor de contraste, sin necesidad de mayores esfuerzos racionales o intelectuales-, amén de guardar relación directa de causalidad con la sentencia que se combate, al punto que, de no haber incurrido en ellos, la decisión habría sido diametralmente opuesta’ (…) (CSJ SC, 27 sep. 2013, rad. 2005-00488-01).
5. Los elementos fácticos y probatorios incorporados al proceso, con trascendencia en la decisión que se está adoptado, se concretan a los que enseguida se relacionan:
a). Copia de la «E.P. n° 3630 de 28 de diciembre de 1988 de la Notaría 33 de Bogotá», en la que se hizo constar la venta efectuada por Inversiones y Construcciones A….. Ltda., a la sociedad C….. 78 S.C.A., del predio distinguido como lote 37 de la manzana B, ubicado en la carrera 1E n°78-44 de la urbanización El Rosal de esta ciudad (c.1, fls.7-21).
b). Certificado de tradición y libertad expedido con base en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-319973 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá, en el que aparece en la anotación n° 11 la inscripción del señalado título (c.1, fls.45-46).
c). Fotocopia de la «E.P. n° 2008 de 20 de marzo de 2003 de la Notaría 19 de Bogotá», en la que se plasmó el reglamento de propiedad horizontal del Edificio C….. 78, consagrándose que comprende el terreno comunal ahí descrito y «siete (7) pisos, semisótano y sótano en la fachada principal, siete (7) pisos y dos (2) sótanos en la fachada posterior, con un total de dieciséis (16) niveles para doce (12) apartamentos y treinta y siete parqueos (37) para residentes y dos (2) para visitantes», figurando dentro de los bienes privados el «apartamento 301 (…), localizado en el tercer (3er) nivel del edificio, tiene un área de construcción de trescientos tres metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (303.21 M2) y un área privada de doscientos setenta y ocho metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (278.30 M2). Le corresponde el uso exclusivo sobre la terraza común (…), la cual tiene un área de ocho metros cuadrados con setenta y siete centímetros cuadrados (8.77 M2) (…). Dependencias y alturas: Recibo, ropero, baño de emergencia, salón, estudio, comedor, cocina, patio de ropas, alcoba de servicio y baño, sala de alcobas y tres (3) alcobas con baño, la principal con vestier. Su altura es de dos metros con veinticinco centímetros (2.25 mts)», debidamente alinderado y determinado por sus medidas (c.1, fls.156-226).
d). Certificado de tradición y libertad expedido con base en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1233670 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, en el que aparece en la anotación n° 12 la inscripción del título reseñado en el precedente literal y como propietaria la sociedad accionante (c.1, fls.43-44).
e). Documento firmado por HAD…………………, titulado «negocio con LH…………», en el que se menciona el negocio, entre otros, del «apartamento 301 en Edificio C…….. 78», y también se alude a que «[e]l 25 de enero de 1993 por solicitud del sr. LH……. se cambiaron los términos de pago de estos negocios firmando los siguientes otrosí: I. Aptos. 101, 201, 301» (c.4, fls.149-157).
f). Negocio jurídico denominado genéricamente «convenio», sin que se especifique su fecha, en el que se expresa en lo pertinente: Entre los suscritos a saber: De una parte HAD…………………., quien obra en su condición de gerente de C………… Ltda., socia gestora de la sociedad C……… 78 S.C.A., y por la otra LEHP…………………………., se ha convenido plasmar en el presente documento, las modificaciones a las diferentes transacciones celebradas entre las partes, y los cambios indispensables que deberán efectuarse por separado y en forma individual en las promesa de compra venta que firmaron las partes el 23 de octubre de 1992, para cuyo propósito los suscritos contratantes declaramos: Aptos. 101, 201 y 301: a. El promitente vendedor declara que en lo que se refiere a la presente promesa de compra venta ha entregado real y material los Aptos. 101, 201 y 301 y ha firmado las escrituras públicas de los mismos y además ha recibido a entera satisfacción los pagos pactados en esta promesa. – b. El promitente comprador a su vez declara que ha recibido los Aptos. 101, 201 y 301 a entera satisfacción y que se han firmado las escrituras públicas de los mismos (c.4, fls.158-159).
h). Escrito de 11 de noviembre de 2000, dirigido a la «Administración Edificio C………. 78 – carrera 1ª Este n° 78-44», firmado por JJM……………………, en el que manifiesta: En mi condición de Liquidador y representante legal de la sociedad C….. 78 S.C.A., liquidación, a cuyo nombre figura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, la propiedad del apartamento 301 de dicho Edificio, manifiesto a ustedes que desde el mes de septiembre de 1996 lo ocupa y está en posesión de él, el señor NJGC……… ……………………, portador de la cédula de ciudadanía n° 19’154.996 de Bogotá, y que a la fecha nos encontramos en trámite de escrituración a su nombre. Escritura de venta que no se había protocoliza[do] por encontrarse dicho inmueble embargado en proceso adelantado por Representaciones SR…………………… contra C….. 78 en el Juzgado 2° Civil del Circuito, fallado en segunda instancia a favor de la demandada y ordenado el desembargo del apartamento 301 (c.4, fl.162 y 243).
i). Solicitud de conciliación extrajudicial radicada en la Notaría 14 de Bogotá, el 14 de abril de 2004, suscrita por el antes nombrado, en la calidad citada, en la que alude a la «promesa de permuta» celebrada el 23 de octubre de 1992, por la sociedad demandante con LEH…………………….., en la que «las partes se comprometían a intercambiar: La sociedad C…….. 78 S en C. por acciones los apartamentos 101, 201 y 301 del edificio C….. 78, ubicado en la cra. 1ª Este n° 78-44 de Bogotá, y a cambio de ello, el señor EHP………………….., le entregaría a la sociedad permutante un globo de terreno de aproximadamente 7000 metros cuadrados (…), el cual se encontraba en Duitama y a su vez el señor H…., asumiría la subrogación de créditos hipotecarios que pesaban sobre dichos apartamentos, amén de cancelar en dinero efectivo la suma de $129’719.735, todo para un total de $500’265.510. – La sociedad permutante le hizo entrega provisional de los citados tres apartamentos al señor H…….. y de tres garajes por cada apartamento, con la condición de obtener la entrega simultánea del lote de Duitama. Esta última operación no se produjo por parte del señor H……., (…) y verbalmente resolvió cambiar la operación con otro lote de igual valor ubicado en el municipio de Sogamos[o], inmueble que nunca entregó (…). – El señor H……. resolvió disponer del apartamento 301 efectuando la venta a la señora LVDB…………………., haciéndole entrega del mismo el 18 de diciembre de 1992. – La escritura pública no la firmó la señora cita[da] y frente al no cumplimiento por parte del señor H……, el doctor HA………., no le solemnizó el negocio. No obstante de la noche a la mañana aparece un señor NG………………. un tiempo después, alegando que el señor H……le había vendido el apartamento y que estaba dispuesto a comprarlo y pagarlo en su justo precio. Con dicho argumento en forma irregular tomó posesión del apartamento 301 y habiendo recibido las llaves del señor LEH… ………….., trasladó sus bienes y se tomó irregularmente la vivienda sin haber cumplido ninguna de las ofertas y ni siquiera sin cancelar las cuotas de administración que le corresponden a dicho apartamento por ser un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal (c.4, fls.223-230).
j). Testimonios de LJPA……………………………… y JMRM………………………….., personas que afirman ser amigas de NJGC…………………………………., que lo han visitado en el apartamento en mención, lo reconocen como poseedor y que se lo entregó LH……… (c.4, fls.265268).
k). Declaración de JMJO………………………………., hijo de JJ……………….., ex liquidador de la sociedad demandante, a quien se tachó de sospechoso, y al preguntársele acerca del motivo por el que el accionado entró a ocupar el inmueble, manifestó que [l]o que pasó fue que él desde mucho antes, como desde junio de dos mil aproximadamente estuvo yendo a la oficina de C……. ubicada en la calle 16 con 86 que era donde vivía JFA…………………., allá era la oficina, entonces él empezó a decir que estaba trabajando con LH………….., que lo conocía y que tenía negocios con él y que él estaba interesado en ese apartamento y se le ofreció para la venta le dijimos vale trescientos cincuenta millones de pesos, después de varias veces de ir, llegó un día que no me acuerdo pero fue por la mañana y él entró diciendo que tenía la persona que le iba a prestar la plata y que necesitaba que entrara al apartamento urgentemente para que le pudieran dar la plata, a raíz de eso mi papá JJM………………….. que estaba de liquidador de la sociedad le hizo una carta dándole la autorización y también ayudándolo porque él decía que el señor que le iba a prestar la plata tenía que darle confianza (…) y se le hizo la carta como él quería y él fue con esa carta y por eso lo dejaron entrar al apartamento, esa fue la orden para que lo dejaran entrar (…). Y después nos enteramos de que estaban viviendo allá porque la administradora nos llamó a quejarse que el señor que estaba dentro del apartamento hacía parrandas y por eso fue que nos enteramos»; al indagársele acerca del interés de GC……………….., por comprar el citado bien, expresó que «[s]í se habló de eso, en varias ocasiones que fue el señor y la suma que se había fijado era de 350 millones, eso fue en el año 2000», agregando que no se llevó a cabo el negocio «porque no pagó» (c.4, fls.320-324).
l). Testimonio de IOC…………………, rendido en el curso de la inspección judicial practicada al inmueble objeto del litigio, quien dijo laborar en oficios varios en el edificio e informó que aquel «[e]s propiedad del señor NGC…. ……………………… porque del tiempo que estoy trabajando aquí desde el año 1997 lo conocí como propietario», señalando que en esa unidad residencial habita «[e]l señor NG………. con la señora M……. y dos niñas y un niño» (c.4, fls.491-493).
m). Copia autenticada del proceso policivo por perturbación a la posesión del apartamento 301 de la edificación de la cra. 1ª Este n° 78-44, formulada el 21 de noviembre de 2000, por NJGC………………………, con citación de FEGDM…………………………………, presidenta del consejo de administración de la propiedad horizontal y de GMSG…………………………………, administradora, tramitado ante la Inspección 2 A Distrital de Policía de esta ciudad, en el que aparece el acta de inspección ocular al citado inmueble, de 11 de diciembre de 2001, haciéndose constar en la misma la conciliación a que llegaron las partes, en virtud de la cual se dispuso permitirle al querellante «el ingreso al apartamento y garajes y depósitos» a partir de ese momento (c.4, fls.472-474).
n). Confesión ficta o presunta aplicada con relación al representante legal de la sociedad actora, respecto de los hechos a que alude el cuestionario que por escrito allegó el apoderado de su contraparte, habiéndose precisado en el acta de 26 de junio de 2009, que se abría el respectivo sobre, y se «califica de asertivas las preguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena y décima respecto de las cuales se presumen ciertos los interrogantes formulados sin perjuicio de prueba en contrario» (c.4, fls.343-344).
Los interrogantes en cuestión, tienen el siguiente texto:
Primera pregunta. Diga el absolvente al despacho, si es cierto, sí o no, que la sociedad C….. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, efectuó en diciembre 18 de 1992, a favor del señor LEHP……….. ………………… la entrega material y le transfirió la posesión del apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44, edificio C…….. 78 de esta ciudad, (…). – Segunda pregunta. Diga el absolvente, si es cierto, sí o no, que la entrega material y la transmisión de la posesión efectuada por la sociedad C…….. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, del apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44, Edificio C….. 78 de esta ciudad al señor LEHP…….. ………….lo fue en cumplimiento de una promesa de compraventa suscrita entre aquélla y éste sobre el citado inmueble. – Tercera pregunta. Diga el absolvente al despacho, si es cierto, sí o no, que la totalidad del valor que el señor LEHP………………………… debía cancelar a la sociedad C…………….. 78 S. en C:A., actualmente en liquidación, en razón del precio pactado bilateralmente por dicho inmueble, fue pagado. – Cuarta pregunta. Diga el absolvente al despacho, como es cierto, sí o no, que le consta, sabe y aceptó, que el señor LEHP………………… entregó materialmente y transfirió la posesión del apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44 Edificio C…. 78 de esta ciudad, a favor del señor NJGC…… …………………………….., y que en virtud de dicho acto de entrega y transmisión de la posesión viene el señor NJGC…………………. …………… ocupando el citado inmueble desde el mes de septiembre del año 1996. – Quinta pregunta. Diga el absolvente al despacho si es cierto, sí o no, que el señor LEHP……………………… notificó a la sociedad C……. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, que la correspondiente escritura pública de transferencia del dominio del apartamento trescientos uno (301) del inmueble de la carrera 1 Este n°44-78 Edificio C……. 78 de esta ciudad, debía la sociedad proceder a suscribirla a favor del señor NJGC……………………… por haberse cedido a éste la posesión contractual y todos los derechos derivados de la promesa de compraventa en virtud de la cual C….. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, está en la obligación de suscribir dicho documento de transferencia de dominio. – Sexta pregunta. Diga el absolvente al despacho, si es cierto, sí o no, que el señor NJGC……. …………………….. [h]a reclamado en varias oportunidades a la sociedad C……. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, para que le suscriba la respectiva escritura pública transfiriéndole el dominio pero que sistemáticamente se ha negado a ello, no obstante estar obligada a hacerlo y encontrarse esa obligación de plazo vencido. – Séptima pregunta. Diga el absolvente al despacho, como es cierto, sí o no, que por saber y haber aceptado la sociedad C….. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, que el señor LEHP……………………… efectuó a favor del señor NJGC…………………………… la entrega material, transfiriéndole la posesión, del apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44 Edificio C…….. 78 de esta ciudad, expidió a través de su representante legal, Dr. JJM………., en noviembre once (11) del año dos mil, con destino a la administración del Edificio C……78, comunicación expresando que el citado inmueble ‘… lo ocupa y está en posesión de él, el señor NJGC…………………. ……………, (…), y que a la fecha nos encontramos en trámite de escrituración a su nombre, (…). – Octava pregunta. Diga el absolvente al despacho si es cierto, sí o no, que desde el mes de septiembre del año 1996 la sociedad C……. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, ha tenido al señor NJGC……………………………….. como poseedor material del apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44 Edificio C… 78, en virtud de la cesión o transferencia que le hizo el señor LEHP……………………… – Novena pregunta. Diga el absolvente al despacho, como es cierto, sí o no, que la posesión material que el señor NJGC………………………. ejerce sobre el apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44 Edificio C….. 78 de esta ciudad, es de origen contractual y que, al efecto, en primer lugar, la sociedad C……….. 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, efectuó entrega y transmitió la posesión a favor del señor LEHP…………………………, en virtud de contrato bilateral de promesa de compraventa, y que, en segundo lugar, éste entregó y transfirió la posesión que contractualmente había obtenido a favor del señor NJGC ………………………….. – Décima pregunta. Diga el absolvente al despacho, como es cierto, sí o no, que en la actualidad la sociedad C……… 78 S. en C.A., actualmente en liquidación, está en mora de suscribir a favor del señor NJGC………………………….. la escritura pública a través de la cual debe transferir el dominio del apartamento trescientos uno (301) de la carrera 1 Este n°78-44 Edificio C….. 78 de esta ciudad (c.4, fls.337-342).
6. Teniendo en cuenta que en el reproche la censura recrimina al juzgador por «haber preterido de forma absoluta la apreciación de las pruebas que demuestran, con rigor y sin duda alguna, que entre C…….. 78 S.C.A. en liquidación y NJGC………… ……………….. existe un nexo contractual que los vincula obligatoriamente y cuyos efectos, hasta tanto sean ora resueltos, ora declarados sin vigor legal, impiden que prospere cualquier pretensión reivindicatoria», se entra a escudriñar si efectivamente se presenta el desatino fáctico denunciado.
Con ese propósito, en primer lugar se precisa que la «posesión» se caracteriza por la concurrencia de dos elementos: uno subjetivo, denominado ánimus, que se manifiesta por la convicción del ocupante de la cosa de ser el dueño de la misma, sin que reconozca dominio ajeno, y el otro, de carácter externo, conocido como corpus, el cual se estructura por la detentación material del respectivo bien mueble o raíz, directamente o por interpuesta persona, que lo tiene a su nombre, exteriorizándose esa situación mediante el ejercicio, entre otras, de actividades relativas a la conservación, mejoramiento, y explotación económica, las que pueden involucrar el pago de impuestos, defensa judicial frente a pretensiones de terceros, levantamiento de construcciones, arrendamiento, uso habitacional, comercial, industrial, etc.
Ahora, dado que el accionado manifestó que entró a ocupar el «apartamento objeto del litigio» en virtud del traspaso de derechos realizado por LEHP……………………….., vinculados a una «promesa de compraventa» por este celebrada con la sociedad demandante, ha de tenerse en cuenta que para derivar de ahí «posesión material», en principio jurídicamente es necesario que haya mediado estipulación expresa en cuanto a que la entrega, para el caso, del bien raíz implicó también la «posesión», pues dada la naturaleza y finalidad del mencionado convenio, este no comporta per se, la transferencia por el promitente vendedor del aludido poder de facto.
Ese ha sido el criterio adoptado por la jurisprudencia de esta Corporación, recordado de manera detallada en el fallo CSJ SC, 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01, anteriormente citado, en el que se expuso:
El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.
No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de contratación reconocida por el ordenamiento jurídico a las partes, nada se opone a la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico jurídico negocial, es frecuente el pago anticipado de todo o una parte del precio y, también, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a título de posesión.
Con estos lineamientos, la Sala de antiguo, partiendo de la natural distinción, estructura nocional y funcional entre el contrato preliminar, el contrato definitivo, y la posesión, tiene dicho ‘que la promesa de compraventa y la posesión material que ejerza uno de los promitentes compradores al momento de la celebración de la misma, no son incompatibles, pues no siempre la celebración de la primera establece, modifica o extingue la segunda, tanto más si se tiene en cuenta que la entrega anticipada del bien prometido en venta, que en la praxis de la promesa suele pactarse, no viene a ser sino una cláusula adicional que está referida a las obligaciones propias del contrato prometido, y, por tanto, sin incidencia inmediata en el suceso de la posesión material’ (…). En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, (…); la simple entrega sin ninguna otra indicación, ‘supone, en términos generales, el reconocimiento de dominio de otro, en la medida en que quien por ella pretende adquirir parte de la obvia admisión de su carencia de derecho. Esa es la inteligencia que la figura muestra en principio, sin perjuicio de que se admita la posibilidad de salvedades que, en el ámbito propio de las convenciones, pueden acontecer, como sería el caso en que con explicitud rotunda se exprese en ella la entrega material acompañada del ánimo de dueño, circunstancia que ‘…puede generar o derivar una posesión inmediata, si es inequívoca la declaración de las partes en ese sentido…’ (…), pues ‘cuando el prometiente comprador de un inmueble lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el promitente vendedor, a quien, por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida’ (…) 1.
7. Los documentos titulados «convenio» y «otro sí», según lo planteado por el impugnante, revelan la celebración de una «promesa de venta» entre el gerente de la sociedad «C……. 78 S.C.A.» y «LEH………………….», que involucró el bien objeto del proceso, el que fue entregado al «promitente comprador», el 18 de diciembre de 1992.
Igualmente, se probó que «NJGC………………………….», entró a ocupar el inmueble en mención, por voluntad de «LEHP…………………………..», quien le facilitó las llaves, situación evidenciada por lo expresado en el escrito con el que se solicitó la conciliación extrajudicial y la «confesión ficta» respecto de los hechos reseñados en las preguntas del interrogatorio de parte que debía absolver el representante legal de la actora, en los que se menciona que «la posesión del inmueble le fue entregada por H……. a GC……………………», manifestación que tiene eficacia, porque a pesar de no versar sobre «hechos personales del confesante», es un aspecto del que en esa misma actuación se revela que la accionante tenía conocimiento (regla 5ª, artículo 195 del Código de Procedimiento Civil).
También se estableció que «C………. 78 S.C.A.», ha reconocido como «poseedor» al accionado «NJGC…………… ………», desde septiembre de 1996, supuesto fáctico que se desprende de lo manifestado en la comunicación de 11 de noviembre de 2000, dirigida a la «administración del Edificio C……. 78», suscrita por el liquidador de la persona jurídica demandante y de la «confesión presunta» respecto de los hechos a que se refieren las preguntas séptima, octava y novena del interrogatorio, en las que se alude a la «cesión de derechos» por parte de «LEHP………………….», a favor de «NJGC…………. ……………………», derivados de la «promesa de compraventa» que con relación al bien raíz objeto del proceso, aquel había celebrado con la nombrada persona jurídica, acto que se advierte esta conocía y aceptó, según se desprende del señalado documento privado, en el que textualmente se indica, que el apartamento «desde el mes de septiembre de 1996 lo ocupa y está en posesión de él, el señor NJGC………………… …………, portador de la cédula de ciudadanía n° 19’154.996 de Bogotá, y que a la fecha nos encontramos en trámite de escrituración a su nombre, escritura de venta que no se había protocolizar (sic) por encontrarse dicho inmueble embargado (…)» (se subraya).
8. Lo anterior permite concluir, que a pesar de no haberse establecido que en el contrato de promesa celebrado entre «C…….. 78 S.C.A.» y «LEHP………………………….», se hubiere señalado de manera expresa que con la entrega anticipada del bien raíz se le transfería la «posesión material» del mismo, con posterioridad esa situación se concretó a favor del NJGC…………………………… en el instrumento referido en el anterior párrafo, en el que como se puede observar, a él le fue reconocida por la actora la condición de «poseedor», enfatizando además que se encontraba en trámite la «escritura de venta», manifestaciones estas que de manera indubitable ratifican que la «posesión del demandado» con relación al inmueble materia del litigio, tiene origen contractual.
9. Ahora, debido a que en los cuestionamientos que sirven de sustento a la acusación por la vía directa, enarbolada en el segundo reproche, se rebate la inferencia del ad quem atinente a que para la demostración de la «posesión de origen contractual», se requería «justo título», se procede a examinar la juridicidad de ese criterio.
a). En ese orden de ideas, primeramente se puntualiza que el «justo título» no aparece definido por el legislador, aunque de los artículos 764 a 766 del Código Civil, puede deducirse que su naturaleza es traslativa de la propiedad y tiene la connotación de acto jurídico, que ha de ser legítimo y ajustarse al ordenamiento legal, excluyendo con ello los «títulos no justos», y constituye junto con la «buena fe» presupuesto necesario para la existencia de la «posesión regular», la que a su vez, al tenor del precepto 2528 ibídem, es el sustento de la «prescripción adquisitiva ordinaria».
Sobre esa temática, esta Corporación en fallo CSJ SC, 4 feb. 2013, rad. 2008-00471-01, memoró:
En relación con el justo título, tiene dicho la Corte, que por éste ha de entenderse ‘todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio. Si se trata, pues de un título traslaticio, puede decirse que éste es justo cuando al unírsele el modo correspondiente, habría conferido al adquirente el derecho de propiedad, si el título hubiese emanado del verdadero propietario. Tal el caso de la venta de cosa ajena, diputada por el artículo 1871 como justo título que habilitaría para la prescripción ordinaria al comprador que de buena fe entró en la posesión de la cosa’ (Cas. Civil del 26 de junio de 1964, G.J. CVII, pág. 372). En otra ocasión señaló que ‘el justo título para poseer y prescribir adquisitivamente es uno constitutivo o traslaticio de dominio que sirve legítimamente de motivo para que el que tiene la cosa se repute dueño de ella, séalo o no lo sea en la realidad’ (Cas. Civil del 29 de febrero de 1972, G.J. CXLII, pág. 88)2.
b). Al examinar la argumentación del fallador de segundo grado cuestionada por la censura, refulge el desacierto jurídico en que aquel incurrió, porque el requisito del «justo título» no es legalmente exigible para la estructuración de la defensa argüida de estar el demandado en «posesión material derivada de una relación contractual», pues en ese sentido ninguna exigencia impone el ordenamiento jurídico, por lo que basta la existencia de la detentación material de la cosa con ánimo de señor o dueño, conforme al artículo 762 del Código Civil, y de otro lado, la vigencia de un vínculo o acuerdo de voluntades que surta efectos entre propietario y poseedor, como partes del proceso, que justifique la «posesión de la cosa» por el accionado, independientemente de que el convenio hubiere sido incumplido, o que estuviere afectado de nulidad, o de algún otra anomalía sustancial que permita su impugnación, pues tales aspectos corresponde debatirlos en un escenario judicial de naturaleza contractual.
Sobre el particular, la doctrina jurisprudencial de esta Corporación, ha sostenido que en el evento de existir un acto o contrato generador de obligaciones entre los sujetos procesales, del cual el accionado derive la «posesión material de la cosa», o que le de soporte, no es viable que el dueño de la misma obtenga la recuperación mediante el ejercicio de la «reivindicación», sino que tendrá que ampararse en las «acciones restitutorias» para debatir tal aspiración.
En ese sentido se pronunció en el fallo CSJ SC, 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01, donde se memoró lo siguiente:
(…), la jurisprudencia inalterada de la Corte, con razón, precisa esa postura, expresando al respecto: ‘La pretensión reivindicatoria excluye de suyo todos los casos en que la posesión del demandado sea de naturaleza contractual, es decir, se rija por un contrato celebrado entre el dueño y el actual poseedor. En tales casos, mientras el contrato subsista constituye ley para las partes (artículo 1602 del Código Civil) y como tal tiene que ser respetado por ellas. Entonces, la restitución de la cosa poseída, cuya posesión legitima el acuerdo de voluntades, no puede demandarse sino con apoyo en alguna cláusula que la prevea, mientras el pacto esté vigente. La pretensión reivindicatoria sólo puede tener cabida si se la deduce como consecuencia de la declaración de simulación, de nulidad o de resolución o terminación del contrato, es decir, previa la supresión del obstáculo que impide su ejercicio. En este proceso se pide la reivindicación de determinado predio como súplica enteramente independiente y autónoma. Esta pretensión no puede prosperar mientras el contrato de promesa subsista, pues ocurre que por ese contrato se transformó la posesión extracontractual del demandado en posesión respaldada por un contrato y regida por sus estipulaciones. (…). Cuandoquiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida, pues sólo puede tener lugar en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de la posesión sin su aquiescencia. La acción de dominio es por su naturaleza una pretensión extracontractual, que repugna en las hipótesis en que los interesados han convenido en que uno de ellos autoriza al otro para poseer en virtud de un determinado contrato celebrado entre el uno y el otro’ (cas. civ. sentencia de 12 de marzo de 1981, CLXVI, página 366, reiterada en sentencia de 18 de mayo de 2004, [SC-044-2004] exp. 7076) (se resalta).
En verdad, admitirse la acción reivindicatoria con prescindencia de la relación jurídica contractual entre el dueño de la cosa y el poseedor, conduce al desconocimiento del acuerdo dispositivo de las partes, en grave atentado de la imprescindible seriedad, estabilidad y certeza del tráfico jurídico, dejando el vínculo intacto y sin solución.
Conformemente, cuando la fuente generatriz de la posesión es una relación jurídica negocial o contractual, su presencia excluye el ejercicio autónomo, directo e inmediato de la acción reivindicatoria en procura de la restitución de la cosa, que en tal hipótesis, únicamente puede obtenerse a través de las respectivas acciones contractuales inherentes al vínculo que ata a las partes y de la cual dimana.
c). En el caso bajo estudio, al examinar el primero de los cargos, quedó evidenciado que la «posesión» del inmueble detentada por el demandado, según las probanzas que omitió valorar el ad quem, está legitimada por una «promesa de venta» que celebró la actora con LEH…………………, a quien le hizo entrega del apartamento, el 18 de diciembre de 1992, habiéndose estipulado el otorgamiento de la respectiva escritura pública en la Notaría 33 de Bogotá, a las quince horas del 18 de febrero de 1993, bajo la condición de que se hubiere cumplido con el pago, y por manifestación expresa del Liquidador de la sociedad promotora del proceso, contenida en documento de 11 de noviembre de 2000, reconoció que el aludido bien raíz, «desde el mes de septiembre de 1996 lo ocupa y está en posesión de él, el señor NJGC……………………………», habiendo agregado que «a la fecha nos encontramos en trámite de escrituración a su nombre», gestión que no se había realizado por encontrarse aquel embargado, circunstancias estas que aparecen ratificadas en la confesión ficta, según los hechos plasmados específicamente en las preguntas séptima, octava y novena.
10. Así las cosas, se concluye que las acusaciones sustento de la impugnación extraordinaria, tienen la virtualidad de quebrar el fallo atacado, pues tal como se verificó al efectuar el estudio de los embates, se probó que el Tribunal incurrió en el «error de hecho» enrostrado por la censura, al omitir valorar los medios de convicción que evidencian la existencia de un vínculo contractual vigente, productor de efectos entre la actora y el accionado, que a este último le permitió entrar a ocupar el inmueble objeto del proceso, habiéndole reconocido la propietaria expresamente y por escrito, su condición de «poseedor material», al igual que informó que se encontraba en trámite el otorgamiento de la «escritura de venta», y de otro lado, se estableció el «error jurídico» al exigir un «justo título» como requisito para reconocer la excepción de «posesión de origen contractual» esgrimida por el demandado, cuando ese presupuesto se requiere es para estructurar la «posesión regular», que a su vez constituye el fundamento de la acción de «prescripción adquisitiva ordinaria».
IV. SENTENCIA SUSTITUTIVA
1. Es procedente examinar el fondo del tema controvertido, en el ámbito de la competencia que en segunda instancia establece el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, al verificar que concurren los presupuestos procesales de rigor y que no se advierte irregularidad que pueda invalidar lo actuado.
2. Con el propósito de precisar los aspectos que demarcan el litigio, la Sala se remite a los antecedentes reproducidos en la parte inicial de este fallo, y en punto de la problemática relacionada con la alzada promovida por el demandado, se aprecia que en la respectiva sustentación, esencialmente involucró su inconformidad con lo decidido sobre la defensa por él planteada denominada «origen contractual de la posesión ostentada por el demandado» y en su desarrollo le recrimina al a-quo la falta de valoración adecuada de los medios de convicción legal y oportunamente incorporados, concluyendo que tales probanzas informan sobre las circunstancias que identifican la «posesión» que ostenta (c.7, fls.10-22).
Por su parte, el juzgador consideró que el citado medio enervante no podía prosperar, porque a pesar de que el aludido poder de hecho tuviera origen negocial, el acuerdo entre LH……… y NG……………, «no fue celebrado con el propietario, sino entre el demandante en reconvención y un tercero (…) [y] adicionalmente porque a través del mismo, tampoco reza que se le haya entregado la posesión del inmueble».
3. Tal como se dilucidó al estudiar el primero de los cargos en que se apoyó la demanda de casación, es evidente que se demostraron válidamente los supuestos fácticos que imponían acoger la reseñada excepción, puesto que la propia actora aceptó y reconoció de manera expresa en documento de «11 de noviembre de 2000», que el demandado es «poseedor desde septiembre de 1996» y que «nos encontramos en trámite de escrituración a su nombre (…) [e]scritura de venta que no se había protocoliza[do] por encontrarse dicho inmueble embargado».
Así mismo, con la confesión ficta o presunta que operó frente a la accionante, la que no fue desvirtuada, se acreditó que la «posesión» del convocado al proceso está relacionada con la transmisión de derechos que a él le hiciera «…. LEHP…………………………», con quien la sociedad demandante había celebrado varios negocios, entre ellos, la «promesa de venta» del aludido bien raíz, y aunque en las probanzas alusivas a tal convenio no aparece que la entrega efectuada a aquel comprendía la «posesión», esta situación se consolidó con posterioridad, según se desprende de la manifestación que hiciera el liquidador de la nombrada persona jurídica, en el plurimencionado instrumento privado de «11 de noviembre de 2000».
4. Lo esbozado permite deducir, que ninguna duda subsiste acerca de la existencia de una «relación contractual» que ata las partes del litigio, la cual justifica la «posesión del demandado», circunstancia esta que conforme al criterio jurisprudencial, tiene la potencialidad jurídica de truncar la pretensión reivindicatoria, toda vez que aquel no detenta el bien en contra la voluntad de su dueña, sino con su pleno consentimiento, pues no otra hipótesis puede concebirse en el plano jurídico de las manifestaciones del representante legal de la propietaria del inmueble, máxime cuando lo que ha informado es sobre las gestiones para el cumplimiento de la solemnidad del contrato prometido.
5. En virtud de lo analizado, deberá acogerse el citado medio exceptivo; en consecuencia, se revocará la decisión del a-quo que despachó favorablemente la reivindicación, y en virtud de lo cual ordenó la restitución del apartamento, al igual que lo atinente a la «condena en costas» al demandado.
Con fundamento en el artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, modificado parcialmente por el 19 de la Ley 1395 de 2010, para resolver lo relativo a las «costas procesales», se tomarán en cuenta los siguientes lineamientos: (i) No se impondrá condena por dicho concepto en lo que concierne a la primera instancia, dado que aunque el accionado triunfa respecto de la «demanda inicial», resultó vencido en la de reconvención; (ii) en el trámite de la alzada, al prosperar el recurso de apelación frente a la «demanda principal», se ordenará a la actora que proceda a la cancelación de las mismas al convocado NJGC………………………….., y (iii) debido al éxito de la acusación extraordinaria, al tenor del último inciso del precepto 375 ibídem, no es procedente la imposición del pago de aquellas expensas.
V. DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 26 de marzo de 2012 proferida por la Sala Civil de Descongestión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario reseñado en el encabezamiento.
Actuando en sede de segunda instancia,
Primero: Modificar el fallo del Juzgado 3º Civil del Circuito de Descongestión de Bogotá D.C., de la siguiente manera:
a). En cuanto al punto primero, en el sentido de declarar probada la excepción de mérito denominada «origen contractual de la posesión ostentada por el demandado».
b). Revocar los numerales segundo y tercero, y en su reemplazo, se deniegan las pretensiones de la acción reivindicatoria impetrada.
c). Así mismo se revoca el punto sexto, y en su lugar no se impone «condena en costas en la primera instancia» a ninguna de las partes.
Segundo: Los demás pronunciamientos contenidos en el fallo de primer grado, permanecen inalterados.
Tercero: Ordenar a la accionante que pague al demandado las «costas procesales de la segunda instancia», debiéndose incluir en la respectiva liquidación, la suma de $14’000.000.
Cuarto: En el trámite del recurso de casación no hay lugar a imponer «condena en costas».
Quinto: Devolver el expediente a la Corporación judicial de origen.
Cópiese y notifíquese
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
MARGARITA CABELLO BLANCO
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
1 Se elimina lo subrayado en el texto original.