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S-172-2004 [5627]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente
Jaime Alberto Arrubla Paucar
Bogotá, D.C., veinticinco (25) de octubre de dos mil cuatro (2004)
Referencia: Expediente No. 5627
Por haberse casado el fallo proferido el 19 de mayo de 1995 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta en el proceso ordinario promovido por CIRO ERASMO PORRAS contra la sociedad CENTRO ADMINISTRATIVO DE TRANSPORTES Y TRÁNSITO DE CUCUTA LTDA., procede la Corte a dictar sentencia sustitutiva para decidir el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra el fallo pronunciado el 25 de febrero de 1994 por el Juzgado 3º Civil del Circuito del mismo lugar.
ANTECEDENTES
1. Pretendió el demandante que se declarara que es dueño del lote de terreno situado en la calle 22 N No. 8-47 de Cúcuta, comprendido dentro de los linderos que especifica, y que se condenara a la sociedad demandada a restituírselo, a pagarle frutos naturales y civiles por todo el tiempo que ha estado en posesión de él, junto con el valor de las reparaciones que por su culpa deba efectuar, así como el de los perjuicios ocasionados; que se declarara que no está obligado a abonarle las expensas necesarias que hubiere invertido en el pretendido bien, por ser poseedora de mala fe, que se ordenara la cancelación de todo gravamen que pese sobre él, y la inscripción del fallo en la oficina competente.
2. Los hechos constitutivos de la causa petendi, pueden resumirse así:
2.1. Por escritura No. 3422 del 18 de diciembre de 1972, otorgada en la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Cúcuta e inscrita al día siguiente en el folio de matrícula inmobiliaria No. 260-0061390, el municipio de Cúcuta le transfirió al actor el lote de terreno antes identificado, cuyos linderos se actualizaron mediante escritura No. 2780 del 4 de septiembre de 1991, corrida en la misma Notaría y registrada el día 12 del citado mes.
2.2. El enajenante adquirió el inmueble, en mayor extensión, mediante contrato de permuta celebrado con el Instituto Colombiano Agropecuario, por escritura No. 846 de 6 de julio de 1970, de la Notaría Segunda del Círculo Notarial de Cúcuta, inscrita el 21 de julio de la misma anualidad, entidad que lo obtuvo del Instituto Zooprofiláctico Colombiano, por fusión de patrimonio ordenada por decretos 2420 y 3120 de 1968, y éste por transferencia efectuada por el Departamento de Norte de Santander, mediante escritura No. 716 del 13 de mayo de 1968, otorgada en la Notaría Segunda de Cúcuta, ente al cual antecedieron en el dominio las personas relacionadas en el hecho tercero de la demanda.
2.3. El demandante está privado de la posesión del inmueble, pues desde abril de 1992 la ejerce, sin ningún título, la sociedad demandada, quien la adquirió por medios violentos y de mala fe, aprovechando su traslado a la ciudad de Bogotá, e impidiéndole su ingreso a él.
3. Notificada la demandada, oportunamente dio respuesta a la demanda, oponiéndose a las pretensiones deducidas en su contra. Aceptó algunos de los hechos que la edifican, y negó otros. Propuso las siguientes excepciones: a) Nulidad del título de propiedad del cual deriva el demandante el derecho para reivindicar, porque no se observaron los requisitos exigidos por la ley 4a de 1913 para la enajenación de bienes fiscales municipales; la escritura no se otorgó por el representante legal del municipio; no se obtuvo la autorización judicial necesaria para la validez de la donación, y carece de objeto y causa lícitos, por tratarse de un acto de disposición indebida de bienes municipales. b) Ejercer una posesión de naturaleza contractual, por cuanto el inmueble fue aportado a la sociedad por el Municipio de Cúcuta; c) Falta de identidad entre el inmueble descrito en el título exhibido por el demandante y el que es materia de la pretensión, porque el actor unilateralmente modificó los linderos consignados en el primero, para hacerlo coincidir con el fundo de mayor extensión que es de propiedad del municipio, y está en posesión de la demandada, d) Prescripción, porque, «…el Municipio de Cúcuta reivindica para sí el terreno, por estar en posesión del mismo, bien por si mismo (sic), o bien por intermedio de la sociedad demandada, de ese terreno, durante los últimos 22 años».
4. Al descorrer el traslado de las excepciones propuestas, el demandante se refirió a ellas en los siguientes términos: sobre la primera, dijo que los requisitos esenciales «…de la escritura pública y de la tradición del inmueble» se cumplieron, y que así se demostraran los elementos estructurales de la nulidad alegada «…estaría subsanada por el transcurso del tiempo, pues tal como lo establece el artículo 1780 (sic) del C.C., a las personas jurídicas que por asimilación a los menores tengan derecho a pedir la declaración de nulidad, se les duplicará el cuatrienio y se les contará desde la fecha del contrato y ese término ya se cumplió desde el 18 de diciembre de 1.980 o también en el evento de la prescripción extraordinaria». Que antes de la vigencia de la ley 28 de 1974, el personero municipal representaba al municipio, y que tal funcionario otorgó el instrumento público impugnado, «…de cuyo carácter da fé según póliza el Notario Segundo y además que estaban dispensados de la protocolización del documento que acredita la representación, conforme al inciso final del artículo 36 del Decreto 2163 de 1.970». Finalmente, que no se aportó prueba de la ausencia de objeto y causa lícitos.
En cuanto a la segunda, dijo que el demandante es el propietario del inmueble pretendido, y no ha celebrado ningún contrato con la demandada que le confiera la posesión de él. Que el municipio de Cúcuta no lo pudo aportar a dicha sociedad, porque su dueño es el actor y nadie puede disponer de lo que no tiene.
Sobre la tercera, que mediante la escritura pública No. 2780 del 4 de septiembre de 1991 sólo se actualizaron los linderos del inmueble perseguido, y respecto de la última, que «…la posesión la tiene la sociedad demandada y no el municipio» y que aquélla no está legitimada para invocarla en nombre de éste.
5. La primera instancia culminó con sentencia estimatoria de la pretensión, decisión que ambas partes recurrieron en apelación.
En la sustentación del recurso, el demandante sostiene que la demandada no tiene derecho al abono de las mejoras útiles, por haber sido catalogada como poseedora de mala fe, y porque la edificación sólo a ella le reporta utilidad. Agrega que «…la indemnización de perjuicios va implícita en toda sentencia».
La demandada, por su parte, insiste en la procedencia de las excepciones propuestas. Objeta la condición de poseedora de mala fe que se le atribuyó, la condena al pago de frutos civiles, el avalúo del inmueble y la estimación de perjuicios.
6. Al decidir el recurso propuesto, el Tribunal encontró fundada la excepción de nulidad absoluta del contrato del cual obtuvo el demandante el dominio del fundo reivindicado, por no haberse observado el requisito exigido por el artículo 7º literal g) de la ley 41 de 1948, revocando, en consecuencia, el fallo de primer grado. Dicha resolución se infirmó por la prosperidad del recurso de casación interpuesto en su contra.
CONSIDERACIONES
1. Los presupuestos procesales se encuentran reunidos y no existe vicio que comprometa la validez formal del proceso. Es procedente, en consecuencia, dictar sentencia de mérito.
2. Ejercita el demandante la acción dominical otorgada por el artículo 946 del Código Civil, por la cual se habilita al propietario de una cosa singular de la cual ha sido desposeído, para procurar su restitución por quien se encuentra en posesión de ella
Según la tradicional doctrina de la Corte, el buen suceso de la acción instaurada está sujeto a la concurrencia de las siguientes condiciones: que el demandante sea el propietario del bien cuya reivindicación pretende, que el demandado ostente la posesión material de él, que exista plena identidad entre el bien poseído por éste y el pretendido por aquél, y que recaiga sobre una cosa singular o cuota determinada proindiviso de ella.
3. Para demostrar su condición jurídica de dueño de la finca reivindicada, de la cual deriva su legitimación para reclamar la tutela que legalmente se defiere al derecho cuya titularidad invoca, aportó el demandante copia de la escritura pública No. 3422 del 18 de diciembre de 1972, otorgada ante el Notario Segundo del Círculo de Cúcuta, mediante la cual el Municipio de Cúcuta, obrando por conducto del Personero Municipal, le transfirió, a título gratuito, un lote de terreno ejido de propiedad municipal, ubicado en La Insula, con una extensión superficiaria de tres mil trescientos metros cuadrados (3.300 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: «Por el NORTE, en una longitud de 55,oo metros con la autopista al aeropuerto; por el SUR con una longitud de 55.oo metros con terrenos ejidos; por el OCCIDENTE , con una longitud de 60,oo metros con calle sin número y Agencia de Vigas y por el ORIENTE, con una longitud de 60,oo metros con Francisco Vásquez Ortega y Carmen Delia Vásquez Ortega» (fl. 4 c. 1). Tales linderos fueron actualizados por el actor mediante escritura pública No. 2780 corrida el 4 de septiembre de 1991 en la Notaría Segunda del Círculo de Cúcuta, cuya copia igualmente allegó (fl. 5 c. 1).
También incorporó copia del certificado de tradición correspondiente a dicho inmueble, donde consta que la escritura No. 3422 se registró el 19 de diciembre de 1972, documentos que efectivamente lo acreditan como titular del derecho de dominio sobre el bien materia de la pretensión.
La posesión que la demandada ejerce sobre dicho terreno, fue aceptada por ésta al dar respuesta a los hechos 1, 6, 10, 11, 12 y 13 de la demanda, explicando que lo recibió, en mayor extensión, como aporte de uno de sus socios, el Municipio de Cúcuta, en prueba de lo cual allegó copia de la escritura pública No. 857 del 18 de abril de 1980, otorgada en la Notaría Primera de Cúcuta, conforme a la cual, al constituirse el ente social, cuyos socios son el Instituto Nacional del Transporte y el Municipio de Cúcuta, éste entregó como aporte un lote de terreno situado en su perímetro urbano, «…sobre la Avenida del Aeropuerto Camilo Daza, con un área de DIEZ MIL CERO TREINTA Y TRES PUNTO SIETE M2 (10.033.7) alinderado de la siguiente forma: Partiendo por el Norte en una extensión de NOVENTA Y NUEVE PUNTO CINCUENTA (99.50) Metros lineales sobre la Avenida del aeropuesto; por el SUR con la Calle sin nomenclatura 93.25 metros lineales; por el ORIENTE Avenida 9,155 metros, por el Occidente Avenida 8, 100 metros», adquirido por virtud de la permuta que celebró con el Instituto Colombiano Agropecuario, por escritura No. 846 del 6 de mayo de 1970.
Aunque exhibe el título del cual dijo derivar la posesión que ejerce sobre el terreno perseguido, no le disputa su dominio al demandante, puesto que explícitamente reconoce que «…el dominio inscrito del terreno aludido pertenece al Municipio de Cúcuta», posición que se explica por la falta de inscripción de la escritura pública de constitución del ente social, mediante la cual se hizo el referido aporte, como se desprende de la copia del certificado de tradición del inmueble del cual forma parte la franja de terreno en la cual estuvo representado (fl. 12 c. 1), inscripción sin la cual no hubo tradición y no podía el ente societario hacerse a la propiedad de él, circunstancia que consiguientemente inclinaría en favor del demandante la solución de la controversia que pudiera suscitar el enfrentamiento de títulos presentados por uno y otro, ya que teniendo un antecesor común, como es el municipio de Cúcuta, el de Porras no sólo es anterior -data del 18 de diciembre de 1972-, sino que se registró al día siguiente, acto con el cual se verificó la tradición del dominio del lote objeto de él, título que por consiguiente tiene mayor eficacia para demostrar el dominio que el aportado por la demandada.
Ahora bien, como en la oportunidad procesal mencionada la demandada confesó estar en posesión del lote de terreno reivindicado, por ese medio debe tenerse por demostrada no sólo su condición de poseedora de él, sino la identidad entre el bien que está bajo su poder y el que persigue el actor, ya que según doctrina de la Corte, «…cuando el demandado en acción de dominio, al contestar la demanda inicial del proceso, confiesa ser poseedor del inmueble en litigio, esa confesión tiene virtualidad suficiente para demostrar a la vez la posesión y la identidad del bien que es materia del pleito», (Cas. Civ. de 16 de junio de 1982, CLXV, 125, y de 25 de febrero de 1991), consecuencia probatoria que desde luego debe deducirse a tono con el resultado que el acervo probatorio ofrezca, porque de él puede sobrevenir, incluso, su infirmación, permisible a la luz del artículo 201 del Código de Procedimiento Civil, ribetes que sin embargo no ofrece el caso, puesto que la confesión que a ese respecto se desgaja de sus atestaciones, se corrobora con la inspección judicial y el dictamen que obra a folios 16 a 33 c. 4, pues en la primera el a-quo comprobó que el lote de terreno materia del litigio forma parte del globo de terreno que en mayor extensión tiene en posesión la demandada, mientras que en el segundo, los peritos dictaminaron que «…El inmueble o lote inspeccionado de menor extensión», como denominaron el predio reivindicado, que encontraron en poder de la demandada durante la diligencia de inspección judicial en la cual prestaron su concurso, «…sí es el mismo que figura en la demanda y anexos allegados con ella», apreciación que por supuesto no se enerva por las objeciones expresadas por la demandada frente a dicho trabajo, pues como enseguida se explicará, carecen de razón y deben por tanto ser desestimadas.
En efecto: cuestiona dicha parte que los expertos hubiesen «… tomado como lindero norte del predio que supuestamente es del demandante, la llamada ‘Zona verde’ o sea la zona de propiedad privada llamada ‘antejardin'», pero que «…al alinderar se dice que limita con la Avenida al Aeropuerto», anotando que «…o bien se limita con dicha avenida, o bien se limita con la llamada ‘zona verde’ que no aparece como tal en los planes catastrales ni urbanísticos de Cúcuta»; además, que no obstante preconizar la coincidencia entre el terreno inspeccionado y el reclamado, al consignar los datos de uno y otro entraron en contradicción, puesto que establecieron «…medidas y situaciones diferentes».
Recuérdase a propósito de tales quejas, que en desarrollo de la misión encomendada, los expertos identificaron el predio de propiedad del demandante, denominado en su trabajo como lote de menor extensión, con vista en la demarcación que presenta, consistente en “…una malla y tubos en su lindero occidental, (…)un cimiento a raz de piso en los linderos Norte y Sur, y en el lindero Oriental (…) 32.5 metros de cimiento similar al anterior, 17.5 metros con el edificio en construcción antes referido y 6.7 metros sin cimiento pero con rastro de una excavación”, haciendo constar que el área así delimitada difiere «…en 52.4 metros cuadrados con respecto a la contenida en la escritura 2780 Notaría Segunda del Círculo de Cúcuta y en 7.6 metros cuadrados con respecto al área que figura en la seccional de Catastro de Norte de Santander», porque el lindero occidental, «…medido desde el cimiento Norte al cimiento Sur, tiene una longitud de 63.5 metros y no 60 metros como aparece en las escrituras pertinentes», mientras que «…en los linderos Norte y Sur hay una diferencia de 1 metro con respecto a los datos documentales, y el lindero Oriental figura con 56.7 metros es decir con 3.3 metros menos de lo registrado en la demanda y sus anexos», para concluir, en síntesis, «…que el paramento real del lote está desplazado 6 metros del que debería considerarse efectivamente».
Fácilmente se comprende entonces que si alguna divergencia existe en la identificación del predio inspeccionado por los expertos y el que describen la demanda y sus anexos, no es por error alguno que hubieren cometido, sino por las inexactitudes con las que fue demarcado en el terreno, inconsistencias que una vez detectadas no les impidieron establecer, con base en los títulos, dónde debía estar ubicado realmente, amén de comprobar que se trata del mismo predio que la demanda y la titulación con ella aportada describen.
También existe plena identidad, por otro lado, entre el inmueble al cual se refiere la titulación presentada por el demandante y el que es objeto de la pretensión restitutoria, pues aunque en ella se identifica por su alinderación actual, que es la que consigna la escritura No. 2780 del 4 de septiembre de 1991, otorgada por el demandante ante el Notario Segundo del Círculo de Cúcuta, allí se conservan, en lo fundamental, las características señaladas en el título de adquisición, tales como localización, cabida, extensión de sus costados, etc. Por supuesto que la mutación en la propiedad de uno de los inmuebles colindantes y la mención de las vías que lo circundan, por la nomenclatura que se les asignó, no desdicen de la predicada identidad, porque aparte de resultar explicables por el lapso de tiempo transcurrido desde la fecha de celebración del contrato de donación, ellas encuentran plena corroboración en la carta catastral No. 328 del sector 4 de Cúcuta, elaborada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (fl. 43 c. 1), y las certificaciones expedidas por la misma entidad, referentes a los inmuebles a los cuales corresponden las cédulas Nos. 01-04-0328-0005-000, 01-04-0328-0004-000, 01-04-0328-0001-000, 01-04-0331-0002-000 (fls. 1 a 4 c. 2), documentos que dan fe de la exactitud de su actual descripción y dejan a salvo, en todo caso, la correspondencia que se verifica entre el inmueble pretendido y el referido en los títulos del actor.
Nada hay que objetar, por último, a la singularidad del bien materia de la reivindicación, puesto que la pretensión está circunscrita a un cuerpo cierto determinado, como lo es el lote de terreno descrito en la demanda por su ubicación, linderos y demás especificaciones.
Cumplidos los presupuestos de la reivindicación, como hubo de deducirlo el fallador de primer grado, deben examinarse las medios defensivos opuestos por la demandada, por estribar en el rechazo de ellos, uno de los motivos de su inconformidad con el fallo apelado.
Propuso en primer término la excepción de «…nulidad de (sic) título de propiedad del cual deriva el demandante el derecho para reivindicar», por la inobservancia de los requisitos exigidos por la ley 4a de 1913 para la enajenación de bienes fiscales municipales, la falta de insinuación de la donación, la ilicitud de la causa y el objeto, y la indebida representación de la entidad pública donante.
Según lo prescrito por el artículo 1741 del Código Civil, la nulidad absoluta de un acto o contrato puede provenir de la omisión de los requisitos legalmente exigidos para su validez, atendida su naturaleza, de la incapacidad absoluta de los contratantes, o de la ilicitud de su causa u objeto.
De las circunstancias invocadas por la sociedad demandada, sólo las tres primeras son generadoras del vicio alegado, pues la última daría lugar a un fenómeno distinto, como es el de la inoponibilidad del acto, al cual se aludirá después. De ellas, dos recaban la ausencia de requisitos legalmente exigidos para su validez, a saber, los prescritos por la ley 4a de 1913 para la enajenación de bienes fiscales municipales, y la insinuación. La última apunta hacia la ilicitud de su causa y objeto.
En punto de lo primero, memórase que el negocio jurídico impugnado tuvo por objeto un lote de terreno calificado como ejidal, de propiedad del municipio de Cúcuta, naturaleza jurídica que corroboran las disposiciones del Acuerdo No 15 del 8 de diciembre de 1968 del Concejo Municipal de San José de Cúcuta, por el cual se aprobó el código de distribución de terrenos ejidales y comunales del municipio, en cuyo artículo 3º se establece que quedan comprendidos en esa clase de bienes, entre otros, «…los terrenos ubicados en la llamada «Insula» entre el Río Pamplonita y el brazo del mismo río» (fls. 124 al 135 c. Corte), sector donde está ubicado el lote de terreno donado al demandante, de conformidad con el título de adquisición.
Los terrenos ejidos, contrario a lo que sostiene la demandada, no son bienes fiscales, pues como lo declara el artículo 1º de la ley 41 de 1948, por la cual se expidieron algunas disposiciones sobre predios de ese tipo, son bienes municipales de uso público o común, naturaleza que reiteró el Código de Régimen Municipal (decreto 1333 de 1986) en su artículo 169, terrenos que por lo demás, son susceptibles de «…ser enajenados por los municipios, con sujeción a las exigencias legales» (G.J. t. CLXXXVIII, pág. 83).
Como se expuso en las motivaciones del cargo que resultó próspero, a las cuales se remite la Corte en obsequio de la brevedad, la enajenación gratuita de los terrenos ejidos del municipio de Cúcuta estaba sujeta a las prescripciones del artículo 2º la ley 78 de 1928, y a las disposiciones que en desarrollo de dicha normatividad hubiere expedido el Concejo Municipal, en ejercicio de las facultades que recibió para el efecto. Asimismo, al régimen establecido por el mismo organismo en virtud de la competencia atribuida por la ley 64 de 1966 para dictar las normas de administración y disposición de inmuebles municipales, entre ellos los ejidales (Acuerdo No. 15 del 6 de diciembre de 1968), por ser la reglamentación vigente por la época de la celebración del contrato impugnado, regulación que por contera lo sustraía del régimen previsto por la ley 4ª de 1913 en sus artículos 201 y siguientes, tanto más cuando estaba dirigido a reglar la disposición de bienes municipales, a título de venta, negocio distinto del que aquí se celebró, de donde resulta que los requisitos que se echan de menos no eran aplicables al memorado acto, respecto del cual tampoco se exigía la insinuación cuya ausencia se recaba, luego de su inobservancia no podría devenir la nulidad que se reclama.
Por otro lado, como la enajenación gratuita de terrenos ejidales del municipio de Cúcuta, estaba legalmente autorizada por la normatividad reseñada, la ilicitud del objeto del mismo acto se descarta, al igual que la de su causa, es decir, de los móviles que indujeron a las partes a celebrarlo, exigencia sobre la que, cumple observar, nada se explicó ni se demostró.
En lo referente a que la entidad pública donante no obró por conducto de su representante legal, se reitera que esa circunstancia no es constitutiva de causal de nulidad, y que de presentarse daría lugar a un fenómeno distinto, cual es el de la inoponibilidad del acto frente a la persona en nombre de la cual actuó el supuesto representante, circunstancia que de todas maneras no se suscita en el caso, habida cuenta que ley 4ª de 1913 en su artículo 145 atribuyó al Personero Municipal la representación del municipio, representación que tal funcionario mantuvo hasta que fue confiada al Alcalde Municipal, por el artículo 3º de la Ley 28 de 1974, de modo que para la fecha de la celebración del contrato del cual deriva el demandante su derecho de dominio sobre el lote de terreno materia de la pretensión -18 de diciembre de 1972- a dicho funcionario correspondía la representación del municipio donante, funcionario que por lo demás actuó con sujeción a las facultades que para el efecto recibió del Concejo Municipal de San José de Cúcuta mediante los Acuerdos No. 40 de 1959, 0009 de 1961 y 15 de 1968, expedidos con base en la atribución otorgada por las leyes 78 de 1928 y 41 de 1948.
La defensa, en consecuencia, no puede resultar próspera, como concluyó el a-quo, más no por la razón que enarboló, ya que si bien la nulidad de un negocio jurídico sólo puede pronunciarse en presencia de todos los contratantes, la ausencia de cualquiera de ellos en el litigio donde se discute su validez no es óbice para que se acoja la excepción que en tal hecho se apuntala, si es que resulta fundada -artículo 306 in – fine del Código de Procedimiento Civil-.
Tampoco puede fructificar la que invoca el origen contractual de la posesión ejercida por la demandada, porque aunque es verdad que de tener esa fuente, es decir, de ejercerse por acuerdo con el dueño, la pretensión reivindicatoria autónomamente deducida resultaría improcedente, dado que la restitución de la cosa tendría que regirse por las estipulaciones contractuales, que son ley para las partes, pretensión que por tanto sólo podría tener cabida «… si se la deduce como consecuencia de la declaración de simulación, de nulidad, de resolución o terminación del contrato, es decir, previa la supresión del obstáculo que impide su ejercicio». (G.J. t. CLXVI, pág. 366), como en el asunto sub-júdice la demandada no posee el lote de terreno objeto del litigio con la aquiescencia de su propietario, puesto que éste no tuvo participación alguna en el negocio jurídico por el cual dijo obtenerla, como lo anotó el a-quo, ningún obstáculo tenía aquél para pretender su restitución mediante el ejercicio de la acción de dominio.
En idéntica situación se halla la que proclama la «…falta de identidad entre el título esgrimido por la parte demandante y el inmueble reivindicado en la demanda», porque ninguna disimilitud existe entre ellos, como precedentemente se constató.
La excepción de prescripción, por último, tampoco puede resultar exitosa, puesto que si la persona jurídica una vez conformada es distinta de los socios, la sociedad demandada no puede actuar en nombre de uno de ellos, sin estar facultada para el efecto y menos so pretexto de que es él quien está en posesión sobre la franja de terreno pretendida, cuando en el proceso ha afirmado ser la poseedora de la misma.
5. Como ninguno de los medios exceptivos tiene visos de prosperidad, y están colmados los requisitos de la reivindicación, debe accederse a ella, pero no en la forma dispuesta por el a-quo, con fundamento en las razones que enseguida se expondrán.
Por regla general, y así ocurrió en este caso, mediante la acción reivindicatoria se pretende la restitución de la cosa misma cuyo dominio ostenta el reivindicador, pero de la cual ha sido desposeído por un tercero -artículos 946, 948 y 951 del Código Civil-.
Puede ocurrir, sin embargo, que por haber sido enajenada por quien estaba en posesión de ella, el derecho de persecución del dueño frente al adquirente se frustre o entorpezca, hipótesis en la cual se le autoriza para dirigir su acción directamente contra el poseedor enajenante, pero no para la restitución de la cosa, que ya no está en su poder, sino por el precio que recibió, además de la indemnización de todo perjuicio, si es que procedió a sabiendas de que era ajena, es decir, de mala fe reivindicación que entonces es figurada o presunta, por encauzarse contra quien no es poseedor y perseguir el precio del bien, y no la cosa en sí -artículo 955 ibídem-.
A la aplicación analógica de dicha preceptiva acudió la Corte en reiteradas ocasiones para dar solución a situaciones en las que, sin mediar enajenación de la cosa por el poseedor, pero por haberla destinado permanentemente a un servicio de utilidad social o de interés general, su restitución al dueño se veía obstaculizada, eventos en los cuales se dio cabida a la reivindicación ficta allí prevista para ordenar, en lugar de la restitución material del bien reivindicado a su propietario, el pago del precio, negándole el derecho a la percepción de frutos, bajo el entendido de no estar autorizados en esa modalidad reivindicatoria. Así puede verse en sus sentencias del 6 de septiembre de 1950, 8 de septiembre de 1955 G.J. t. LXXXI, págs. 329 a 333, 24 y 29 de agosto de 1969, 29 de abril de 1978, 20 de enero de 1980, y más recientemente, en providencia del 12 de agosto de 1997.
La doctrina así sentada, fue rectificada por la Corte en fallo del 2 de agosto de 2004, bajo la consideración cardinal de que si bien en la situación descrita, la afectación del bien de propiedad privada a un fin de utilidad general, obsta de manera definitiva su restitución y justifica que en lugar de él se le entregue a su dueño el precio, la solución mediante la analogía legis del artículo 955 del Código Civil no resulta aconsejable, puesto que las demás disposiciones de dicha preceptiva no se adecúan al factum que allí se verifica. Como se explicó, mientras en el caso legislado, el dueño no sería titular, en rigor, de la acción reivindicatoria, puesto que su demandado no es poseedor, y por eso se le permite ir tras el precio, y sólo eso, al cual debe agregarse la indemnización de perjuicios, si la enajenación se hizo de mala fe, en el caso citado el reivindicador está en situación distinta, puesto que la cosa permanece en poder del poseedor, a quien le reclama por tanto su restitución material, y «…en puridad no podían pretextarle, porque no hace al caso, lo que el 955 eleva como excusa (la cosa no está en manos del poseedor y el dueño ignora acaso don de pueda estar)…» para negarle el derecho a percibir los frutos, de ahí que se concluyera que más bien es «… el interés general» el que «…hace dúctil la reivindicación para que en vez de la cosa se entregue su precio, asunto que en nada es extraño a ojos del legislador como de hecho se comprueba en el artículo 955, añadidos los frutos que se produjeron hasta el fallo mismo en que tal transformación patrimonial se ofrece. Para decirlo con total afán de síntesis, la reivindicación en tales casos no tiene de particular sino lo atinente a la no restitución del bien; en principio, pues, en nada más puede verse ella -la reivindicación- descompuesta o desfigurada».
6. En el asunto sub-exámine, al dar respuesta a la demanda, la sociedad demandada manifestó que en el lote de terreno que tiene en posesión, se construyó una edificación destinada «…al funcionamiento de una entidad estatal de servicio público» (respuesta al hecho undécimo), circunstancia que por lo demás constituye punto pacífico entre las partes.
La existencia de tal obra fue corroborada en la diligencia de inspección judicial, y de ella da cuenta también el dictamen pericial ya mencionado, en el cual consta que una de las construcciones existentes en el lote de terreno de propiedad del demandante es un «…edificio en construcción cuyo sistema estructural consiste en pórticos y placas aligeradas de concreto reforzado de 40 centímetros de espesor, un semisótano con muros de concreto reforzado».
De acuerdo con lo expuesto por los expertos, «…El área total de estructura por piso es de 563 metros cuadrados; El edificio tiene tres (3) niveles estructurales para una área total de 1689 metros cuadrados y se encuentra en buen estado». Además, el 66.78% del edificio se localiza en el lote de terreno de propiedad del demandante y resulta «… útil y necesario para la entidad constructora dueña del mismo y para la municipalidad».
De conformidad con lo anterior, la construcción que en su mayor parte se alza sobre el inmueble cuya restitución se solicitó, está destinada a servir de sede a la sociedad demandada, entidad que de acuerdo con la escritura No. 857 del 18 de abril de 1980, mediante la cual se constituyó, es una empresa comercial del estado, del orden nacional, correspondiente al sector administrativo de obras públicas de transporte (cláusula sexta), cuyo objeto social está constituido, entre otras actividades, por la «…Construcción y administración de la Sede conjunta Intra, Tránsito y Centro Diagnóstico», la promoción y colaboración en campañas tendientes a la seguridad vial que se adelanten en el municipio de Cúcuta y en el departamento Norte de Santander, es decir, está destinada a alojar a una empresa estatal, cuya actividad está vinculada con el servicio público de transporte.
Por lo demás, como no está edificada en su totalidad sobre el precitado inmueble, de entregarse al reivindicador tendría que fraccionarse para que la restitución sólo comprendiese la porción que se alza sobre el fundo de su propiedad, separación que materialmente es imposible, amén de que, por sus características tan solo puede servir para el fin con el cual se proyectó, o como concluyeron los peritos, sólo es «…es útil y necesario para la entidad constructora dueña del mismo y para la municipalidad».
Como tales circunstancias indiscutiblemente tornan imposible la restitución del fundo perseguido a su dueño, siguiendo la doctrina sentada en la sentencia atrás citada, debe ordenarse la restitución de su precio, junto con las prestaciones a que hubiere lugar.
En punto de lo primero, obra en el proceso el dictamen varias veces mencionado, en el cual se le asignó un valor comercial de $44.000.000.oo para la fecha de su presentación -19 de julio de 1993, guarismo que de acuerdo con lo manifestado por los expertos, obedece a “…su localización, relación fachada-fondo, su uso, vías de acceso, servicios públicos y en general obras de infraestructura que entidades publicas de la municipalidad han desarrollado en el sector”,
Dicho trabajo fue objetado por la parte demandada, quien sostuvo al efecto que el valor fijado “…sería aceptable”, si se tratara de un terreno que hubiere sido “…dotado de toda la infraestructura urbanística” (redes de acueducto e instalaciones domiciliarias de acueducto, alcantarillado, redes y transformadores de energía eléctrica, andenes, sardineles, apertura de vías, etc.), por su propietario, quien no demostró haberlas ejecutado, puesto que sólo reclamó por la construcción de una cerca, de la cual sólo se aprecia un cimiento, y cuya autoría no ha comprobado; que la “…plusvalía de las obras de urbanismo valen más que el terreno en sí”, y que para obtener su precio, los peritos debieron establecer ante todo el valor de las obras de urbanismo, y deducir su importe, para llegar al precio del terreno en bruto.
Tales reparos, por su evidente sinrazón, deben ser desechados, puesto que el lote de terreno, como especificaron los expertos, fue avaluado con fundamento en sus reales propiedades, constituidas a la sazón por “…su localización, relación fachada-fondo, su uso, vías de acceso, servicios públicos y en general obras de infraestructura que entidades publicas de la municipalidad han desarrollado en el sector”, y si su precio se acrecentó por las obras de urbanismo desarrolladas por entidades del municipio, v. gr. vías de acceso, acometidas de servicios públicos, etc., eso no determina que el costo de tales obras deba ser descontado para poder establecer su real valor, como propone el objetante, puesto que él se recupera por el municipio a través de tarifas, contribuciones o tributos impuestos al propietario, quien consiguientemente tiene el derecho de aprovecharse del mayor valor que le proporcionan al predio.
Con todo, para la determinación del valor del susodicho terreno, se tomará en cuenta la experticia que obra a fls. 68 a 70 c. pruebas de la Corte, en la cual se determina teniendo en cuenta sus actuales características, estimación que se acoge para tales fines, puesto que es razonable pensar que en los casi diez años que transcurrieron entre uno y otro dictamen, las variables que incidieron en el avalúo inicial hayan cambiado, circunstancia que no puede ser desconocida por la Corporación.
Sobre tal peritazgo es preciso anotar, además, que describe en detalle el inmueble por su ubicación, linderos, área, topografía, forma, destino económico, entorno urbano, ciclo de vida del vecindario y servicios. Sobre éstos conviene anotar que en él se advierte que sólo una parte está dotada con servicios de energía, agua y alcantarillado, y que en el sector donde se encuentra la estructura de concreto armado, que fue la obra levantada por la demandada, carece de ellos, de donde cabe deducir que dicha entidad no desarrolló actividad alguna para llevarlos hasta ese lugar, puesto que la otra construcción que allí se levanta, que es la que debe contar con los antedichos servicios, fue realizada por el demandante.
Adicionalmente, los peritos indicaron los parámetros e investigaciones que realizaron para fijar su valor, así como el método utilizado para el efecto, y ningún reparo expresaron las partes sobre su resultado, al ser sometido a contradicción.
No se tiene en cuenta para el efecto indicado, el dictamen que obra a fls. 95 a 102 c. 5 habida cuenta que en él se avaluó el lote de terreno con todas sus mejoras, obras cuyo precio debe quedar al margen de tal valoración, puesto que en su gran mayoría fueron construidas por la demandada, y por razón de la decisión que se adoptará, van a permanecer en su poder, trabajo que por lo demás, en ese aspecto, peca por su exigua fundamentación y por prescindir del señalamiento de las investigaciones realizadas por sus autores y del método empleado para hacer la valuación.
En consecuencia, como de acuerdo con la experticia que la Corte acoge, el lote de terreno tiene un valor de $324.540.000.oo., se ordenará a la demandada que pague tal cantidad al actor. A dicho guarismo debe agregarse el valor de la obra edificada por el demandante, de la cual dan cuenta el testimonio de Daniel Olivares López, la inspección judicial y el primer dictamen pericial, obra que fue estimada en éste, sin reparo de los litigantes, en la suma de $574.000.oo, cantidad a cuyo pago será condenada la demandada, puesto que va a quedar con su propiedad, y que deberá actualizarse, como se dispondrá, hasta la fecha del pago.
Como en lo referente a las prestaciones mutuas, juega papel preponderante la buena o mala fé del poseedor vencido, debe definirse delanteramente si como concluyó el a-quo, la sociedad demandada es poseedora de mala fe, pues tal condición fue rechazada por ésta al sustentar el recurso propuesto contra la decisión de primera instancia.
La mala fe posesoria que le atribuyó el fallador de primer grado, la dedujo del hecho de no haber allegado «… título inmobiliario, ni alegó tenerlo sobre el edificio en construcción que ocupa parte del inmueble a reivindicar, así como de los autos no se infiere justificación alguna de porque (sic) incorporó parte de la edificación al predio materia de la reivindicación». Explicó que sólo exhibió copia de la escritura pública No. 857 del 18 de abril de 1980, sin registrar, ni «…folio de matrícula inmobiliaria al menos que figure que hace el municipio del lote de terreno a la mencionada sociedad».
Tal criterio resulta equivocado, pues ante todo, la presunción general de buena fe consagrada por el artículo 769 del Código Civil no tiene que ceder inexorablemente ante la falta de título, como lo entendió el a-quo, ya que como lo tiene definido la Corte, es posible que el poseedor sin título, pueda ser de buena fe, (G.J. t. LXXVII, pág. 770, XXXIX, pág. 185, LXXXIII, pág 103, Sent. del 12 de agosto de 1997). Por lo demás, la demandada exhibió copia de la escritura de constitución del ente social, en la cual el Municipio de Cúcuta dijo entregar a título de aporte, el lote de terreno que allí se describe, título con base en el cual tomó la posesión del globo de terreno que tiene bajo su poder, dentro del cual se halla el predio reivindicado, posesión que en consecuencia habría entrado a ejercer con el convencimiento de haberlo recibido de su dueño, por medios legítimos, convicción en la que en fin de cuentas radica la buena fe en la materia que viene considerándose.
De tal status, por otro lado, no podría ser privada por el hecho de que el municipio aportante no fuera dueño de la totalidad del globo en el cual estuvo representado su aporte social, si se tiene en cuenta que del inmueble de mayor extensión del cual era propietario, ya había donado unas fracciones al actor y a Francisco y Carmen Delia Vásquez Ortega, ya que también tiene sentado la doctrina de la Corte que «…cuando el poseedor funda su posesión en un título aparente o putativo, esta circunstancia no impide que el poseedor, con un título de esa naturaleza, se encuentre de buena fe» (G.J. t. CLIX, pág. 361), porque eso no descarta que hubiere entrado en posesión de él bajo la creencia de haberlo recibido de quien era su dueño, así no lo fuera o sólo lo fuera respecto de una parte.
En la apuntada condición, la demandada sólo está obligada al abono de frutos después de la notificación del auto admisorio de la demanda -artículo 964 del Código Civil-, es decir desde el 21 de abril de 1992, hasta la fecha del fallo, frutos cuya percepción no se descarta, porque como sostuvo dicha parte al objetar la primera experticia, «…se trata de un erial, lleno de maleza, en la (sic) cual las únicas obras son las efectuadas por la entidad demandada», porque esa sola manifestación no basta para desvirtuar la productividad que por ese concepto le atribuyeron los peritos, ni las circunstancias por ella subrayadas por sí mismas la excluyen.
Sobre el particular, los autores del dictamen visible a fls. 16 al 28 c. estimaron que los frutos que habría podido producir, serían civiles, y fijaron su monto en el 1% del valor comecial del inmueble, más un interés técnico del 6% anual. Consideraron además, que los valores finales del arrendamiento e interés técnico debían afectarse, en una proporción del 0.41, por «… la participación del municipio en la plusvalía, dada su acción urbanizadora». Para incrementar anualmente el valor del terreno, tomaron como base el índice de precios al consumidor, al cual atribuyeron una variación constante, entre 1982 y julio de 1993, del 22% anual.
Siguiendo los mismos parámetros, (1% del valor comercial del inmueble), en el peritaje que obra a folios 97 a 112 c. 5, se cuantificaron los arrendamientos desde julio de 1993, fecha hasta la cual se valoraron en la experticia inicial, hasta abril de 2001, indexando durante todo el período al cual se extendió el peritaje, el valor de la renta mensual.
Ahora bien, como de conformidad con lo dispuesto por el artículo 964 del Código Civil la restitución de frutos debe limitarse a su valor, «…es decir, a lo que valían o debieron valer al tiempo de la percepción, debiéndose deducir al obligado lo que gastó en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor» (G.J. t. CLXXXVIII pág. 150), y como en ambos dictámenes se incluyen factores extraños a la referida prestación, como interés técnico, deducción por participación del municipio en la plusvalía del predio, que como atrás se anotó, se recupera por otros medios, e indexación, no se acogerá ninguno de ellos. Con todo, se tomará el valor nominal de la renta mensual que allí se fijó, para efectuar el cálculo correspondiente.
Así, entonces, la cuantificación de los frutos a cargo del poseedor vencido arroja el siguiente resultado:
AÑO RENTA MENSUAL RENTA ANUAL
1992 (22-04 al 31-12) $360.655.73 $2.993.442.55
1993 $229.888.00 $2.758.656.00
1994 $281.865.68 $3.382.388.00
1995 $345.567.32 $4.146.807.00
1996 $412.849,28 $4.954.191.00
1997 $502.189.86 $6.026.278.32
1998 $590.977.03 $7.091.724.36
1999 $689.670.19 $8.276.042.28
2000 $753.326.75 $9.039.921.00
2001 $819.242.84 $9.830.914.08
TOTAL $58.500.364.59
Por el anotado concepto, la demandada será condenada al pago de la suma de $58.500.364.59, a la que debe sumarse el valor de los arriendos hasta la fecha del fallo.
No hay lugar al reconocimiento de expensas necesarias y mejoras útiles, en los términos autorizados por los artículos 965 y 966 del Código Civil, puesto que al disponerse el pago del precio, en lugar de la restitución del terreno, la demandada quedará con su dominio y con el de las mejoras puestas en él.
Tampoco al pago de los perjuicios solicitados, porque al margen de su procedencia, no se especificó en qué consistieron, ni se demostró la causación de daño alguno.
RESUELVE:
CONFIRMAR los numerales primero y séptimo de la sentencia proferida el 25 de febrero de 1994, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, y revocarla en lo demás. En su lugar, se dispone:
1. Acceder a la reivindicación demandada, pero en la modalidad advertida en la parte motiva de esta providencia. En consecuencia, se condena a la sociedad CENTRO ADMINISTRATIVO DE TRANSPORTE Y TRÁNSITO DE CÚCUTA LTDA. a pagarle al actor la suma de trescientos veinticuatro millones quinientos cuarenta mil pesos ($324.540.000.oo), correspondiente al valor del terreno materia de la reivindicación, así como la cantidad de $574.000.oo, a la cual asciende el valor de las obras por él levantadas en dicho predio, suma ésta que deberá ajustarse monetariamente, según certificación que expida el Banco de la República sobre la pérdida del poder adquisitivo del peso, desde el 20 de julio de 1993, hasta cuando se produzca su pago, actualización que se concretará de conformidad con lo dispuesto por los artículos 307 – 2 y 308 in-fine del Código de Procedimiento Civil.
2. Condénase a la sociedad demandada a pagarle al actor la suma de cincuenta y ocho millones quinientos doce mil trescientos ochenta y seis pesos con cuarenta y cinco centavos ($58.512.386.45), por concepto de frutos que el lote de terreno hubiera podido producir desde la notificación del auto admisorio de la demanda, hasta la fecha de este fallo.
3. De conformidad con lo expuesto en las motivaciones, no hay lugar al reconocimiento de expensas necesarias ni de mejoras útiles a favor de la demandada.
4. Por la naturaleza de la decisión adoptada, se ordena que el título de dominio que sobre el citado inmueble tiene el demandante, quede en cabeza de la sociedad demandada, para lo cual se dispone inscribir el fallo en la oficina de registro que corresponda.
5. Costas de la apelación a cargo de la demandada.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
MANUEL ISIDRO ARDILA VELASQUEZ
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CESAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA