Asistente Jurídico Inteligente
Selecciona un texto en la página o analiza el artículo completo.
SS-072-2006
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
Bogotá, D. C., doce (12) de junio de dos mil seis (2006).
Referencia: Expediente C-1100131030291993-07692-01
Casada, en lo pertinente, la sentencia de 3 de noviembre de 2000, proferida por el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario de Raoul Peter Bleier contra la sociedad Constructora Torrelavega Limitada, y evacuada la prueba decretada, se procede a proferir el fallo de reemplazo.
Antecedentes
1.- En la demanda se afirmó que mediante el contrato contenido en la escritura pública 270 de 1º de febrero de 1989 de la Notaría Treinta y Dos de Bogotá, el demandante transfirió a la demandada, a título de venta, el derecho de dominio de un lote de terreno que hacía parte de otro de mayor extensión, situado en la carrera 4ª No. 80-38, interior 1, de esta ciudad.
En la cláusula octava del referido contrato, además de constituirse a favor del predio enajenado dos servidumbres, una de vista y otra de desagüe, las cuales serían soportadas por el lote que le quedó al vendedor, la compradora se comprometió a respetar un aislamiento posterior en promedio de cinco metros horizontales de distancia respecto del lindero occidental del predio que adquiría.
La sociedad demandada construyó un edificio en el lote objeto del contrato de compraventa, empero, “no respetó el aislamiento posterior” en referencia.
2.- Por lo anterior, el demandante solicitó que se declarara que la demandada incumplió el aludido contrato y consecuentemente que se le condenara a pagar los perjuicios causados, y según la pretensión segunda, a que cumpliera cabalmente lo estipulado.
“1º.- Declárase que la sociedad Constructora Torrelavega Ltda. incumplió la parte final de la cláusula octava del contrato de compraventa vertido en la escritura pública 270 de febrero 1º de 1989 de la Notaría Treinta y Dos, celebrada con el demandante Raoul Bleier.
“2º.- Condénase a la sociedad Constructora Torrelavega Ltda. a pagar al demandante Raoul Bleier a título de perjuicios la suma de seiscientos diecisiete millones quinientos mil pesos ($617.500.000.oo) moneda corriente, valor éste que, según dictamen pericial, equivale a la disminución del valor comercial del predio del demandante, ante el incumplimiento de la demandada.
“3º.- Denegar la pretensión segunda de la demanda.
“4º.- Condenar a la sociedad demandada al pago de las costas del proceso”.
Según el juzgado, lo anterior por haberse demostrado que el aislamiento de que se trataba había sido de 4.277 metros en promedio y no de 5.00 metros como se pactó, y porque al ordenarse que se cumpliera lo pactado “equivaldría a la imposición de doble sanción para la sociedad demandada”.
4.- El Tribunal, al resolver los recursos de apelación que interpusieron las partes, confirmó los “numerales 1, 3 y 4”, referidos, y modificó el “numeral 2º Ib.”, en el sentido de “condenar igualmente a la sociedad demandada al pago de la corrección monetaria de la suma allí indicada, a partir de la ejecutoria del presente fallo”.
Consideraciones
1.- Ante todo se precisa que como el cargo que se declaró fundado, el tercero, tuvo alcance parcial, la Corte, en sede de instancia, circunscribe su competencia, únicamente, a establecer el valor de los perjuicios causados con el incumplimiento de la sociedad demandada, respecto del aislamiento estipulado en la parte final de la cláusula octava del contrato de compraventa de marras.
Ningún pronunciamiento, por lo tanto, distinto al señalado cabe hacerse, porque las conclusiones del Tribunal, relativas a la interpretación de la demanda y a la declaración de incumplimiento contra la sociedad demandada, controvertidas en casación, en términos generales, en los cargos primero, segundo, cuarto y quinto, salieron airosas del ataque, al no prosperar ninguna de las acusaciones al respecto propuestas.
Además, porque como en la misma sentencia de casación se señaló, la conclusión del Tribunal sobre que carecía de competencia funcional para resolver la discutida por la sociedad demandada pretensión de cumplimiento del contrato, había quedado marginada de reproche alguno, pues, obviamente que con independencia del acierto, al negarse dicha pretensión al demandante, éste había limitado su inconformidad únicamente a la corrección monetaria.
2.- En lo que concita, entonces, la atención de la Sala, pertinente resulta dejar sentado que los perjuicios deben tasarse en función de la incidencia económica que sufrió el inmueble que le quedó al demandante, luego de la venta parcial que hizo, a raíz de haber dejado la sociedad demandada, con relación a la construcción que levantó y al lindero posterior que separaba ambos predios, un aislamiento de 4.277 metros en promedio, en todo caso superior al exigido por las normas urbanísticas (3.50 metros), y no de 5.00 metros como se pactó.
Lo anterior, porque al margen de que el demandante hubiere afirmado en la demanda cuál era el daño que debía ser indemnizado, requisito que en el recurso de apelación se alegó que fue omitido, lo cierto es que el juzgado, al igual que el Tribunal, al confirmar lo decidido en el punto, tuvo en cuenta esa incidencia económica, es decir, la “disminución del valor comercial del predio del demandante”, para establecer el monto de perjuicios. Desde luego que en esta oportunidad no es dable un análisis sobre el particular, porque ese tema también fue marginado del recurso de casación.
Con todo, cabe señalar que si bien en los hechos de la demanda nada se dijo acerca de la causa de los perjuicios, la sociedad demandada pasa por alto que en el capítulo cuantía, el demandante, al estimar en suma superior a “tres millones de pesos” el valor de la indemnización, expresamente indicó que eso se debía a la “depreciación” que había sufrido el inmueble de su propiedad. De ahí que, en concordancia, fracasada la conciliación, haya solicitado un dictamen enderezado a establecer esa depreciación.
Por esto, al desvirtuarse en casación las conclusiones probatorias acerca del monto de los perjuicios, la Corte, al decretar el dictamen pericial, lo circunscribió a la “incidencia económica que dentro del estrato socioeconómico del sector, con indicación de las causas, se proyectó sobre el inmueble del demandante, ante el incumplimiento del aislamiento pactado en la cláusula octava del contrato de compraventa, así el mínimo legal de aislamiento urbanístico haya sido observado”.
3.- Precisamente, el dictamen rendido se tendrá en cuenta para establecer la cuantía de la indemnización, porque además de ser claro, preciso y detallado (artículos 237-6 y 241 del Código de Procedimiento Civil), sus conclusiones no se alejan de la realidad procesal.
Si los inmuebles, en efecto, se encontraban clasificados, como lo están, en un mismo estrato socioeconómico, es claro que al no repercutir el incumplimiento del contrato de compraventa en el cambio de estrato, por ese aspecto ninguna desmejora económica pudo producirse. De otra parte, al exigir las disposiciones urbanísticas que las construcciones en la zona, como la levantada, debían observar como mínimo un aislamiento posterior equivalente a 3.50 metros, la incidencia económica habría tenido lugar en el evento de un metraje inferior.
Desde luego que si el aislamiento posterior que se pactó, 5.00 metros, se estableció en función de alguna servidumbre, es de observar que las de vista y desagüe que en el mismo instrumento se constituyeron, beneficiaban, por el contrario, el inmueble de la parte demandada, cuestión que por sí descartaba una perturbación al respecto. Con mayor razón cuando, tratándose de un terreno inclinado, según lo indicó el perito, esa característica eliminaba la posibilidad de que el incumplimiento del aislamiento en menos de un metro, concretamente en 0.723 metros, haya repercutido en los efectos visuales, si en cuenta se tenía que el lote que le quedó a la parte demandante se encontraba ubicado a menor altura.
Ahora, si el aislamiento mayor al establecido en las normas urbanísticas se convino para prevenir impactos materiales, deslizamientos, agrietamientos, en fin, en el dictamen pericial no se da cuenta de su existencia, pese a que en el mismo se afirma que el “volumen” del edificio de la sociedad demandada, ubicado a mayor altura, era “bastante pesado”. Por lo tanto, es de entender que la inobservancia en parte mínima del aislamiento pactado, no produjo tales impactos, pues con independencia de que éstos se hayan afirmado en la demanda, lo cierto es que en el proceso no hay prueba que los indique y describa.
En esas circunstancias, debe seguirse que el incumplimiento del contrato, en la forma anunciada, simplemente privó al predio del demandante de estar a una distancia mayor de la construcción. Así que, como lo concluyó el auxiliar de la justicia, al no establecerse ninguna consecuencia distinta, la “lesión económica estaría dada por el número de metros ocupados irregularmente”, traídos a su valor a la fecha del contrato, porque al fin de cuentas esa distancia mayor, correlativa al aislamiento incumplido, es la que finalmente no se puede disfrutar.
Para tales efectos, del dictamen se tendrá en cuenta el valor del metro cuadrado que emerge del mismo contrato de compraventa, $17.034.90, y no el avalúo comercial estimado para la misma época, $16.184.00, porque al no ser significativa la diferencia y haber resultado el punto pacífico, la voluntad de las partes es la que prevalece. La condena, entonces, debe fulminarse por la cantidad de $420.762.oo, resultante de multiplicar el primer valor por 24.70, que corresponde, según el dictamen, al “número de metros ocupados irregularmente”.
Empero, la cantidad indicada no se ordenará actualizar en ningún interregno anterior a la sentencia del Tribunal, específicamente al que se refiere la parte demandante en la apelación adhesiva, porque si bien la corrección monetaria fue concedida en esa decisión, pero “a partir de la ejecutoria del presente fallo”, no debe perderse de vista que la extensión de esa condena, inclusive su procedencia, resulta ahora inmodificable, en consideración a que lo así decidido no fue cuestionado en casación, esto obviamente que sin perjuicio de los intereses legales señalados en el artículo 1617 del Código Civil, desde la exigibilidad de la obligación hasta cuando se verifique su pago.
Desde luego que como la objeción al dictamen pericial se relaciona con la actualización de la suma establecida por concepto de perjuicios, pero por un periodo anterior al señalado en la sentencia de instancia, lo dicho inmediatamente releva a la Corte de resolver sobre el particular. Con todo, debe aclararse que la liquidación de la corrección monetaria se efectuará al momento del pago, teniendo en cuenta para el efecto el índice de precios al consumidor (artículo 308, in fine, del Código de Procedimiento Civil).
4.- Así las cosas, al ser casada parcialmente la sentencia del Tribunal, se reproducirá, en lo pertinente, su parte dispositiva, con los ajustes a que haya lugar, conforme a lo concluido en el numeral anterior.
Decisión
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en sede de instancia;
Resuelve:
Primero: “Confírmase los numerales 1, 3 y 4 de la parte resolutiva de la sentencia fechada el 7 de diciembre de 1999 proferida por el Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de esta ciudad”, en el proceso de la referencia.
Segundo: “Refórmase el numeral 2 Ib.” en el sentido de condenar a la sociedad demandada Constructora Torrelavega Limitada a pagar al demandante Raoul Peter Bleier, por concepto de perjuicios, la suma de $420.762.oo, junto con la “corrección monetaria (…), a partir de la ejecutoria del presente fallo”, así como los intereses legales civiles, todo liquidado en la oportunidad y forma señaladas.
Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente a la oficina de origen para lo pertinente.
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
MANUEL ISIDRO ARDILA VELASQUEZ
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA