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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
Bogotá, D.C., diecinueve (19) de diciembre de dos mil once (2011).
Discutido y aprobado en Sala de 3-10-11
Ref.: Expediente No.41001 3103 002 2002 00329 01
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida el 13 de octubre de 2009, por la Sala Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, dentro del proceso ordinario (reivindicatorio agrario) promovido por FEDERICO, MARÍA DEL CARMEN, JOSÉ ELIAS, ISIDORO, MIGUEL y ERNEY GÓMEZ CAMACHO, en su condición de herederos de Josefina Camacho de Gómez, frente a CLARA PATRICIA MARTÍNEZ ORTIZ.
ANTECEDENTES
1. Los demandantes pidieron que se declarara que los predios denominados “La Resaca” y “El Colorado”, identificados por su ubicación y linderos en la demanda, pertenecen “en dominio pleno y absoluto” a la sucesión de la causante Josefina Camacho de Gómez y, en consecuencia, que se condenara a la demandada a restituirle a ésta dichos inmuebles, junto con los frutos naturales o civiles producidos, como también los que el dueño hubiese podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, desde junio de 1997 hasta el día de su entrega, condena que también debe imponerse a Ananías Gómez Camacho respecto de los frutos generados desde que entró en posesión de tales bienes hasta cuando los entregó a la accionada. Así mismo, reclamó que se tuviese a ésta como poseedora de mala fe, para los efectos del artículo 965 del Código Civil, y que si no fuese posible la restitución de los inmuebles se condenará a su contendiente a pagar el valor comercial de los mismos.
2. Dichas súplicas fueron fundadas en la situación fáctica que a continuación se sintetiza.
2.1 Josefina Camacho de Gómez, madre de los accionantes, adquirió por compra los predios en mención, mediante las escrituras públicas Nos.983 de 1º de julio de 1969 y 2218 de 16 de octubre de 1972, respectivamente.
2.2 Por escritura pública No.2978 de 16 de noviembre de 1991, los enajenó a su hijo Ananías Gómez Camacho, quien logró tal negociación en forma fraudulenta y aprovechándose de la edad de su madre.
2.3 Los aquí actores demandaron la invalidez de este último contrato, y obtuvieron que el Tribunal Superior de Neiva declarara la nulidad relativa del mismo; no obstante, esa Corporación se abstuvo de ordenar la restitución de los inmuebles, en cuanto estimó que el demandado como sus contendores eran herederos de Josefina Camacho y, por tanto, la herencia les fue deferida en el momento que aquella falleció, adquiriendo la posesión de la misma.
2.4 Encontrándose en curso dicho proceso y estando inscrita la demanda, esos terrenos fueron rematados en el proceso ejecutivo hipotecario adelantado por Catalina Ximena Ferro de Solano contra el señor Gómez Camacho, y luego vendidos por ésta a Clara Patricia Martínez, quien los detenta como señora y dueña.
2.5 En los folios de matrícula inmobiliaria de los susodichos inmuebles fue registrado el fallo que anuló el aludido contrato, dejando sin valor las inscripciones realizadas con posterioridad a éste, por lo que figura vigente la propiedad inscrita de Josefina Camacho de Gómez.
2.6 La posesión que detentó Ananías Gómez Camacho sobre tales fundos y la que ejerce la señora Martínez de Ortiz es de mala fe, pues aquel la obtuvo por medios fraudulentos y la última la adquirió luego del registro de la demanda de nulidad.
2.7 Los presupuestos de la acción reivindicatoria concurren, dado que el título de propiedad de los terrenos es anterior a la posesión discutida, la aludida sucesión es la propietaria de éstos y la demandada su actual poseedora.
3. El escrito introductor del litigio fue admitido, decisión notificada personalmente a Clara Patricia Martínez Ortiz, quien se opuso a la prosperidad de las súplicas y adujo en su defensa “la falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva”, “la inoponibilidad de la sentencia de nulidad” y “la prescripción extintiva de la reivindicación”; así mismo, en forma simultánea, formuló demanda de reconvención, en la que pidió que se declarara que adquirió el dominio de los predios en cuestión, por prescripción ordinaria, libelo admitido y notificado a los contendientes, habiéndose emplazado a las personas que se consideraran con derecho sobre las fincas objeto de la usucapión reclamada, cuyo curador ad litem manifestó atenerse a lo que resultara probado.
4. El juez cognoscente dispuso citar a Ananías Gómez Camacho como litisconsorte necesario, decisión que se le dio a conocer personalmente (folio 85, C.2).
6. Dicho pleito fue fallado en primera instancia, el 25 de agosto de 2006, mediante sentencia denegatoria de la demanda principal y estimatoria de las formuladas en el escrito de reconvención, determinación apelada por los demandantes primigenios.
7. El tribunal revocó esa decisión y, en su lugar, acogió la pretensión reivindicatoria, condenó a la señora Martínez Ortiz a restituir los terrenos en litigio a la sucesión de la causante Josefina Camacho de Gómez, y ordenó pagar el valor de los frutos percibidos estando el bien en su poder. Esa resolución fue recurrida en casación por la opositora, impugnación que ahora es objeto de estudio.
LA SENTENCIA IMPUGNADA
El fallador precisó que el caso planteaba tres problemas jurídicos: 1) si la sentencia que decretó la nulidad relativa de la escritura pública No.2978 de 16 de noviembre de 1991 era o no oponible a la demandada; 2) determinar si ésta era propietaria o poseedora, y en el último caso si era de buena o mala fe; 3) establecer si están o no cumplidos los presupuestos de la acción reivindicatoria o de la prescriptiva.
1. En torno a la oponibilidad del aludido fallo, tras reseñar el artículo 690 del C. de P. Civil y destacar que el registro de la demanda no ponía las cosas fuera del comercio pero que sujetaba a los posteriores adquirentes a los efectos del fallo, reparó en los folios de matrícula inmobiliaria de los predios “La Resaca” y “El Colorado”, de los que dedujo que la demanda del proceso ordinario de nulidad fue inscrita el día 25 de junio de 1993, y solamente fue cancelada el 13 de agosto de 2001, siendo evidente que esa medida cautelar estaba vigente y era pública para la fecha del registro del remate de tales bienes (22 de mayo de 1995), efectuado a favor de Catalina Ximena Solano, y de la inscripción de la venta que ésta hizo de ellos a Clara Patricia Martínez (2 de julio de 1997).
Por esa razón, consideró que, de acuerdo con el citado artículo 690, la demandada Martínez debía asumir los efectos de la sentencia de nulidad relativa de la escritura contentiva de la venta efectuada por Josefina Camacho de Gómez a su hijo Ananías Gómez Camacho, pues insistió en que el contrato de venta y el remate que antecedió a ésta, fueron posteriores a la prenombrada cautela, y en esa medida aquella le era oponible.
Precisó, seguidamente, que los efectos de la nulidad relativa son los mismos de la absoluta, es decir, privar de efectos jurídicos al contrato del cual se predica el vicio, de tal suerte que las cosas vuelven al estado precontractual como si dicho negocio nulo nunca hubiese existido. Así mismo, acotó que el aludido fenómeno busca el restablecimiento del statu quo ante, esto es, retrotraer las cosas al estado en que se encontraban antes de ajustar el pacto viciado, sólo que la absoluta es rogada mientras que la otra puede ser oficiosa, aunque ambas enervan los efectos propios del acto jurídico sobre el cual recaen.
Infirió, entonces, que ante la invalidez de la convención celebrada entre la causante y su hijo, tanto el remate como la compraventa ajustados con posterioridad eran inválidos, puesto que si un tercero adquiere un derecho y la fuente de adquisición de su causahabiente es inválida es lógico que también lo sea la suya.
2. En punto de la calidad de propietaria o poseedora de la accionada, estimó que ésta detentaba los fundos en la última condición, en razón a que ostentaba los elementos constitutivos de la misma (el corpus y el animus); añadió que no podía predicarse dominio en ella porque su título traslaticio era inválido.
Consideró, además, que no existía la buena fe alegada por la accionada, por cuanto ésta adquirió los predios “La Resaca” y “El Colorado” a sabiendas de sus gravámenes y, por tanto, debía asumir las consecuencias de la sentencia que declaró la nulidad de la escritura por medio de la cual Josefina Camacho enajenó a su hijo los terrenos en referencia.
Para sustentar esa conclusión explicó las modalidades de la posesión (regular e irregular) y trajo a colación el fallo de casación proferido el 26 de junio de 1964, destacando que allí la Corte dijo que “ ‘(…) es inevitable concluir que el conocimiento por el poseedor, de los vicios del título de su autor, es excluyente de la buena fe, porque infirma esta creencia’ ”. Igualmente, resaltó que, por un lado, para el momento en que Clara Patricia Martínez y su antecesora (Catalina Ximena Solano) compraron los precitados fundos ya había sido anotada la demanda en el registro inmobiliario; y, por el otro, que el efecto principal de la cautela en cuestión es el de la publicidad, lo cual permite que toda persona, en cualquier momento, pueda tener acceso a tal registro e informarse de la situación jurídica del inmueble, de ahí que no le era dado a la señora Martínez de Ortiz alegar buena fe, so pretexto de desconocer la situación jurídica de las fincas en litigio.
3. Con relación a la reivindicación puntualizó que del artículo 946 ejusdem emergía que su prosperidad reclama el cumplimiento de los siguientes presupuestos: a) que quien la ejercite sea el propietario de la cosa; b) que ésta “se encuentre en poder de un tercero”; c) que haya identidad entre el bien objeto de reivindicación y el poseído; añadió, que la jurisprudencia exige, además, la anterioridad del título del actor con respecto a la posesión del accionado.
Encontró reunidos los referidos presupuestos en el caso en litigio, toda vez que los predios aun pertenecían al patrimonio de la causante, representada por sus herederos, como consecuencia de la invalidez de la escritura de venta otorgada por aquella a su hijo; además, que esa propiedad era anterior a los actos posesorios ejercidos por Clara Patricia Martínez, amén que existía la identidad reclamada.
Explicó que aunque en principio la relación contractual constituía un obstáculo para sacar avante la reivindicación, con el advenimiento de la nulidad relativa esa traba quedó superada, elucidación que, a su juicio, encontraba respaldo en lo expuesto por la Corte en el fallo de 12 de marzo de 1985, según el cual “(…) ‘la pretensión reivindicatoria sólo puede tener cabida si se la deduce como consecuencia de la declaración de simulación, de nulidad, o de resolución o terminación del contrato, es decir, previa la supresión del obstáculo que impone su ejercicio’”.
4. Con respecto a la pertenencia, tras referir los requisitos de la adquisición del dominio por prescripción ordinaria (Art.2528 del C.C.) y explicar cuando opera la interrupción civil de la posesión, concluyó que este último fenómeno operó, habida cuenta que los años de señorío ejercitados por Clara Patricia Martínez han sido continuamente interrumpidos por los hermanos Gómez Camacho, pues sobre los predios en discusión han adelantado dos procesos judiciales tendientes a retornarlos al patrimonio de la sucesión de Josefina Camacho, concretamente, el ordinario de nulidad de la escritura pública No.2978 de 16 de noviembre de 1991 y la acción aquí ejercitada. Por tal motivo, en su criterio, la posesión alegada por la señora Martínez de Ortiz no era apta para adquirir por prescripción ordinaria los referidos bienes, ya que no ha sido pacífica e interrumpida como lo exige el citado artículo 2528.
5. Por último, abordó el tema de las restituciones mutuas y como partió de la premisa de que la accionada en reivindicación era poseedora de mala fe la condenó a pagar “los frutos civiles y naturales”, causados desde cuando detenta el bien, en la cuantía señalada en el dictamen, actualizados con el IPC hasta el momento de su cancelación. Igualmente, estimó que no había lugar al reconocimiento de las mejoras efectuadas por la demandada, pero que no obstante podía llevarse los materiales según lo dispuesto en el artículo 966 Ibídem.
LA DEMANDA DE CASACIÓN
Dos cargos fueron propuestos contra la sentencia impugnada, ambos fundados en la causal primera de casación, los cuales serán resueltos en el orden que sugiere el recurrente por ser el que corresponde.
Cargo Primero
El censor acusa el fallo opugnado de violar indirectamente, los artículos 764, 765, 766, 768, 769, 770, 778, 946, 947, 950, 952, 961, 962, 963, 964, 966, 1740, 1741, 1742, 1743, 1748, 1871, 2512, 2518, 2521, 2527, 2528 y 2529 del Código Civil, y los artículos 90 y 690 literal a) del numeral 1º del estatuto procesal civil, a causa de haber incurrido el fallador en error de hecho en la apreciación de las siguientes pruebas:
1) Las practicadas a instancia de la parte demandante: a) los fallos de 1ª y 2ª instancia dictados en el proceso en que se declaró la nulidad de la escritura pública No.2978, otorgada en la Notaría 3ª de Neiva el 16 de noviembre de 1991; b) los folios de matrícula inmobiliaria de los predios “La Resaca” y “El Colorado”; c) los instrumentos públicos mediante los cuales la extinta Josefina Camacho de Gómez adquirió tales bienes; d) el auto de reconocimiento de los actores como herederos de dicha causante; e) las declaraciones y confesiones de los demandantes contenidas en los hechos expuestos en el escrito introductor del litigio; f) los testimonios de Ignacio Córdoba Cuellar, Emiliano Córdoba Rico y Eladio Ramos Córdoba.
2) De las practicadas a instancia de la demandada: a) folios de matrícula inmobiliaria de los fundos en litigio; b) las escrituras contentivas de la venta que de éstos hizo Josefina Camacho Gómez a su hijo Ananías Gómez Camacho y de la hipoteca que éste constituyó sobre los mismos; c) las declaraciones y las confesiones efectuadas por Clara Patricia Martínez en la réplica a la demanda principal y en el escrito de reconvención; d) los interrogatorios absueltos por los actores; e) las atestaciones de Félix Trujillo Trujillo, Remigio José Díaz Castro, Fernando Enrique Montes Durán y Jorge Farito Tovar Caliman; y e) copia de la demanda ejecutiva y del remate que se surtió en el Juzgado 4º Civil del Circuito de Neiva.
3) La inspección judicial y el testimonio de Fernando Ramírez Gutiérrez, practicados a instancia de ambas partes y por decreto de oficio, en su orden.
En el desarrollo del cargo, el recurrente afirma que basta con mirar ese acervo probatorio para concluir que no hay prueba de la nulidad del título de adquisición de Clara Patricia Martínez de Ortiz, ni del de su antecesora Catalina Ximena Solano Ferro, como tampoco de la mala fe de aquella, ni es cierto que su posesión hubiese sido interrumpida por los hermanos Gómez Camacho, conforme lo infirió el sentenciador.
Refiere que el tribunal, no obstante esa situación probatoria, dio por establecida la invalidez de los aludidos títulos como efecto de la sentencia que declaró la nulidad del contrato de venta celebrado entre Josefina Camacho de Gómez y su hijo Ananías Gómez Camacho, bajo el argumento de que la adquisición de los predios “La Resaca” y “El Colorado” por la demandada y su antecesora fue posterior a la inscripción del proceso en que se emitió dicha decisión.
El impugnante tilda de equivocada esa tesis, porque considera, por un lado, que el fallo que declaró la susodicha nulidad jamás invalidó la adjudicación de tales bienes que por vía de remate se efectuó a favor de Catalina Ximena Solano Ferro en la ejecución adelantada por Cofiandina contra Ananías Gómez Camacho, como tampoco la venta que la rematante celebró con Clara Patricia Martínez de Ortiz; y, por el otro, que la inscripción de la demanda no determina la invalidez de los negocios jurídicos posteriores, sino “la cancelación de los registros de transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones efectuados después de ella, en el evento de que la sentencia sea estimatoria de las pretensiones del actor, es decir, que “afecta el modo pero no al título”.
Explica que el sistema jurídico patrio, en punto de la adquisición de los derechos reales como lo es la propiedad, está cimentado en la elaboración romana del título y el modo, según el cual el primero no transfiere el derecho real sino que justifica su adquisición y el segundo es la manera como en verdad tal derecho se adquiere, así por ejemplo, nadie adquiere la propiedad de un bien con el solo contrato de venta sino por medio de la tradición, la que, tratándose de inmuebles, se lleva a cabo con la entrega y la inscripción del título en la oficina de registro (Arts. 740 y 756 del C.C., 922 del C. de Cio.). De ahí que la venta de cosa ajena valga, sin perjuicio de los derechos del dueño, según las voces del artículo 1871, y que el pago en que se debe transferir la propiedad sea válido si el que lo hace es dueño (Art.1633 Ibídem).
Alega, entonces, que si la adjudicación del mentado remate y el contrato de venta celebrado entre el rematante y la demandada son negocios jurídicos que cumplen los presupuestos de validez del artículo 1502 del C.C., mal puede deducirse su nulidad por haberse celebrado después de haberse inscrito la demanda en cuestión; añade, que en tal caso lo que deviene nulo es la tradición, por cuanto, a la luz del citado artículo 1633, la invalidez del contrato de venta ajustado entre la causante y su hijo comporta que éste no sea el dueño de los bienes materia del mismo. Y en esas condiciones -dice el impugnante-, los títulos de adquisición de la señora Martínez de Ortiz y su antecesora son válidos y, por ende, constituyen justo título, en cuanto son de aquellos que justifican la transferencia del dominio (Art.765 ejusdem).
Por otra parte, el censor alega que el sentenciador dio por demostrado que la accionada es poseedora de mala fe, por el hecho de que compró los terrenos en litigio después de inscrito el libelo, pues estimó que dada la publicidad de esa cautela adquirió tales bienes a sabiendas de sus gravámenes; empero, que la verdad es que ninguna de las pruebas relacionadas en el cargo demuestran esa mala fe.
En la sustentación de esa queja, sostiene que las nulidades no operan de pleno derecho como emerge de los artículos 1625, 1742, 1743, 1745, 1746, 1747, 1748 y 1749 del C.C., los que disponen que aquellas debe ser decretadas judicialmente, de ahí que el acto es válido y está llamado a producir todos sus efectos mientras no se emita tal pronunciamiento. Y aduce, seguidamente, que de acuerdo con ello, el rematante y la demandada adquirieron los predios en mención de quien jurídicamente era su dueño, porque cuando los compraron no se había proferido el fallo que declaró la nulidad de la convención ajustada entre la causante y su hijo; agrega, que en esas condiciones, lo que emerge es la buena fe de aquellas, pues compraron tales inmuebles “con la conciencia y la creencia que lo hacían de quien figuraba como dueño y que esos actos estaban exentos de fraude o vicio”, máxime si se tiene en cuenta que el registro del escrito introductor no los ponía fuera del comercio.
El casacionista le enrostra al tribunal igualmente haber supuesto la prueba de la interrupción de la posesión, por cuanto, a su juicio, los medios de convicción referidos en el cargo no muestran que en la litis en que se declaró la pluricitada nulidad hubiese sido demandada Clara Patricia Martínez de Ortiz, o su antecesora Catalina Jimena Solano Ferro, para la restitución de los fundos “La Resaca” y “El Colorado”; agrega, que el fallador estimó que la inscripción de la demanda interrumpió la posesión, dándole a esa cautela un efecto que la ley no le reconoce, “como es instituirse en pretensión reivindicatoria frente a los adquirentes ulteriores”.
Por último, anota que toda esa suposición probatoria también la hizo el fallador con relación a la posesión ejercida por Ananías Gómez Camacho, sin advertir que éste la detentó de buena fe, habida cuenta que los referidos terrenos le fueron transferidos por su dueña, además de que la nulidad de la negociación devino hasta el mes de mayo de 2000.
CONSIDERACIONES
1. Las acusaciones formuladas en el primer cargo están enderezadas a infirmar la pretensión reivindicatoria así como a sacar avante la usucapión ordinaria reclamada en la demanda de reconvención, cuya declaración negó el tribunal porque, en primer lugar, advirtió que la accionada adquirió los bienes después de la inscripción de la demanda y, por eso le era oponible el fallo que declaró la nulidad relativa del contrato de venta ajustado entre Josefina Camacho de Gómez, debiendo entonces asumir los efectos del mismo, lo que aparejaba la invalidez del remate y de la enajenación efectuados con posterioridad; en segundo lugar, que Clara Patricia Martínez Ortiz era poseedora de mala fe, puesto que adquirió los predios “La Resaca” y “El Colorado” a sabiendas de que estaban gravados, ya que con la cautela inscrita pudo informarse sobre la real situación jurídica de tales inmuebles; y, en tercer lugar, encontró que la posesión alegada fue interrumpida civilmente por los hermanos Gómez Camacho, pues promovieron dos procesos tendientes a retornar los citados inmuebles al patrimonio de la sucesión de Josefina Camacho de Gómez: el de nulidad de la escritura pública No.2978 de 16 de noviembre de 1991 y el presente reivindicatorio.
1. El censor denuncia que los reseñados razonamientos son fruto de los errores de hecho en que incurrió el fallador en la apreciación del material probatorio, por cuanto, en primer lugar, éste no evidencia que los títulos de adquisición de la demandada y su antecesora sean inválidos y, por ende, no constituyan un justo título, pues el fallo que declaró la nulidad del contrato de venta celebrado entre Ananías Gómez Camacho y su progenitora no anuló aquellos; además, la inscripción de la demanda no apareja tal consecuencia; en segundo lugar, tampoco demuestra que la actual poseedora y la rematante sean de mala fe, ya que cuando compraron creyeron adquirirlos de quien jurídicamente era su dueño, dado que para ese momento no había sido declarado nulo el mentado negocio jurídico; y, por último, porque no se percató que la usucapiente no fue parte en el proceso en que fue emitida la aludida providencia y, por tanto, el escrito incoativo del mismo no tenía la virtualidad de interrumpir la posesión.
Para que un error de hecho implique casar la sentencia es menester no solo que sea manifiesto sino también trascendente, vale decir, que influya de manera directa en lo allí resuelto, a tal punto que de no haberse incurrido en él se habría fallado el pleito en sentido contrario. Este último requerimiento no lo cumplen los yerros de facto aquí formulados; en efecto, en el hipotético caso de que el tribunal hubiese incurrido en los desaciertos de valoración probatoria imputados, la verdad es que ellos serían intrascendentes para aniquilar la resolución opugnada, habida cuenta que la usucapión reclamada de todas maneras estaría condenada al fracaso, por cuanto, como se verá, Clara Patricia Martínez de Ortiz no acreditó el ejercicio de una “posesión regular”, durante todo el tiempo exigido por la ley para ganar el dominio por prescripción ordinaria, pues una de las posesiones que pidió agregar para colmar tal exigencia temporal es irregular, lo que le impedía adicionarla a la suya para alegar esa especie de usucapión.
2.1 La señora Martínez Ortiz para completar el término exigido por la ley para adquirir el dominio por prescripción ordinaria invocó la suma de posesiones, como emerge del hecho quinto de la demanda de reconvención, en el que expresó: “Desde la adquisición de La Resaca y El Colorado por Ananías Gómez Camacho, hasta ahora, se predican posesiones materiales, con existencia real, en orden cronológico y sucesivo, sin interrupciones naturales o civiles, posesiones que se pretende sumar o agregar a la personal de la demandante para integrar el paso útil a la usucapión, a la declaración de prescripción adquisitiva ordinaria de dominio”; inclusive, señaló como sus antecesores a Catalina Ximena Solano Ferro y Ananías Gómez Camacho.
Valga precisar, que la prescribiente compró los inmuebles materia de la pertenencia a Catalina Ximena Solano Ferro (escritura pública No.92 de 26 de junio de 1997, folios 6 al 15, C.2), quien, a su vez, los adquirió por remate aprobado por proveído de 5 de mayo de 1995 (folios 12 vto. y 13, C.2), dentro del ejecutivo que Corfiandina adelantó contra Ananías Gómez Camacho, a quien se los había enajenado Josefina Camacho de Gómez por escritura pública No.2978 de 16 de noviembre de 1991 (folios 24 al 27, C.2).
2.2 El legislador atendiendo a que con frecuencia las cosas pasan de unas manos a otras, siendo difícil que una persona alcance a poseer por sí sola el tiempo necesario para prescribir, reconoció al actual poseedor la facultad de añadir la posesión de su antecesor a la suya para completar el tiempo necesario para consumar una prescripción adquisitiva -ordinaria o extraordinaria-, pero en ese evento se la apropia con sus calidades y vicios. Ciertamente, el artículo 778 del C.C. prescribe que “sea que se suceda a título universal o singular, la posesión del sucesor principia en él; a menos que quiera añadir la de su antecesor a la suya; pero en tal caso se la apropia con sus calidades y vicios. Podrá agregarse, en los mismos términos, a la posesión propia la de una serie no interrumpida de antecesores” (destaca la Sala); a su vez, el artículo 2521 Ibídem dispone que “si una cosa ha sido poseída sucesivamente y sin interrupción, por dos o más personas, el tiempo del antecesor puede o no agregarse al tiempo del sucesor, según lo dispuesto en el artículo 778. (…)”.
Significa, entonces, que la calidad y los vicios de la posesión agregada afectan la ejercida por el que la añade; así, concretamente, el poseedor regular pasa a ser irregular cuando adiciona a la suya una posesión de esta última naturaleza, aunque él personalmente considerado pudiera ser poseedor regular. Por consiguiente, si el actual poseedor ha entrado a poseer con justo título y de buena fe -posesión regular-, no es viable completar el tiempo que le falte para obtener el dominio por prescripción ordinaria con los años durante los cuales su antecesor ha ejercido una posesión irregular, esto es, que carece de cualquiera de los elementos de la de carácter regular, por la sencilla razón de que si se apropia de ésta no habría sido poseedor regular durante el lapso que poseyó irregularmente su antecesor, de ahí que en tal evento sólo podrá usucapir el bien en forma extraordinaria.
En conclusión, para que el sucesor pueda aprovecharse de la posesión de sus antecesores y adquirir el bien por prescripción ordinaria es menester que todas las posesiones adicionadas tengan por fuente un justo título, mientras que habrá que invocar la usucapión extraordinaria cuando una o todas las posesiones que se pretenden añadir no tienen venero en un justo título.
La posesión regular, como es sabido, es “la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque ésta no subsista después de adquirida la posesión” (artículo 764 del C.C.); es decir, que en ella concurren dos elementos: el justo título y la buena fe, cada uno con contenido propio, no obstante estar relacionados entre sí al punto de que el título puede servir para explicar la buena fe del poseedor, cuando no exista circunstancia alguna contraindicante (G.J. t.CVII, pág.365).
La jurisprudencia ha entendido por justo título “todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que, en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obráse la adquisición del dominio” (G.J.t. CVII, pág.365; en similar sentido, G.J.t.CXLII, pág.68 y CLIX, pág.347, sentencia de 23 de septiembre de 2004, entre otras). En otras palabras, será justo título aquel que daría lugar a la adquisición del dominio de no mediar el vicio o el defecto que la prescripción está llamada a subsanar.
En otra oportunidad, la Corte también precisó que el justo título, en lo que viene al caso, “es aquel constituido conforme a la ley y susceptible de originar la posesión para el cual nace, lo que supone tres requisitos, a saber: a) existencia real y jurídica del título o disposición voluntaria pertinente, pues de lo contrario mal puede hablarse de justeza de un título que no existe. Luego, no habrá justo título cuando no ha habido acto alguno o éste se estima jurídicamente inexistente. b) naturaleza traslativa (vgr. venta, permuta, donación, remate, etc.) o declarativa (vgr. sentencia aprobatoria de partición o división, actos divisorios, etc.) de dominio, porque solo en virtud de estos actos o negocios aparece de manera inequívoca la voluntad de transferir o declarar el derecho en cuya virtud el adquirente adquiere la posesión, aun cuando no adquiera el derecho de propiedad (art.753 C.C.). … c) justeza del título, esto es, legitimidad, la que presupone, salvo que se trate de título injusto conforme al artículo 766 C.C.” (Sent. Cas. Civil de 9 de marzo de 1989).
Aquel, además, puede ser constitutivo o traslaticio de dominio (artículo 765 Ibídem). Este último, que es el que para el presente caso interesa, lo ha definido la Corte como “aquel mediante el cual quien ejerce señorío sobre la cosa, actualmente no es propietario de la misma, no por un defecto de su título, sino por alguna falla jurídica, bien porque se descubre que su causante, pese a toda la apariencia, no era dueño de lo que pretendía transmitir, dado que nadie puede recibir lo que no tenía su autor, como ocurre con la venta de cosa ajena; ya por alguna falencia de la tradición, inclusive sobreviniente, cuestión que tiene lugar cuando, por ejemplo, sin perjuicio de la buena fe del adquirente, se aniquilan los títulos y registros del derecho de dominio de los antecesores” (Sent. Cas. Civil de 4 de diciembre de 2009, Exp.No.2002 00003 01).
Un título deja de ser justo cuando adolece de algún vicio o defecto o no tiene valor respecto de la persona a quien se confiere, conforme puede inferirse del artículo 766 del Código Civil que descalifica como tal los títulos que allí relaciona en forma taxativa, entre ellos, “el que adolece de un vicio de nulidad” (num.3º), respecto del cual dicha norma cita por vía de ejemplo “la enajenación que debiendo ser autorizada como un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido”. Esa nulidad puede ser absoluta o relativa, pues la ley no distingue, ni hay razones que justifiquen una diferenciación al respecto.
El otro elemento de la posesión regular, esto es, la buena fe es de carácter subjetivo, por cuanto concierne con el fuero interno, dado que se predica del poseedor que obtiene la cosa bajo la creencia de que la persona de quien la recibió era su dueño y podía transmitirle su dominio. Esta buena fe apenas se requiere que exista al momento de entrar en posesión del bien, ya que no es indispensable su permanencia durante el tiempo que se requiere para la usucapión, pues así emerge de de los incisos 2º y 3º del precitado artículo 764, lo cual comporta que se puede ser poseedor regular y de mala fe, o viceversa, el poseedor de buena fe puede detentar una posesión regular.
2.3 Si el título para ser justo debe ser válido y verdadero, no siéndolo el que adolece de un vicio de nulidad, conforme expresamente lo señala el artículo 766 num.3º ejusdem, resulta evidente, entonces, que la posesión que ejerció Ananías Gómez Camacho sobre los predios materia de la usucapión no tuvo por causa un justo título, habida cuenta que la adquirió por medio de un contrato de venta declarado nulo y, por ende, carente a todas luces de la virtualidad para transmitir el dominio, puesto que su anulación aparejó su desaparecimiento de la vida jurídica.
Ciertamente, el negocio jurídico ajustado entre el señor Gómez Camacho y su progenitora -Josefina Camacho de Gómez-, recogido en la escritura pública No.2978 otorgada el 16 de noviembre de 1991, en la Notaría 3ª del Círculo de Neiva, en la que ésta dijo vender a aquel los predios materia de la pertenencia aquí debatida, fue declarado nulo en el proceso ordinario que contra aquel promovieron sus hermanos, en su condición de herederos de la vendedora, mediante la sentencia proferida el 30 de septiembre de 1996, por el Juzgado 2º Civil del Circuito de Neiva, decisión que el superior confirmó en el fallo emitido el 12 de mayo de 2000 (folios 5 al 38, Cdno. No.1), porque encontró que el comprador prevalido de maniobras “constitutivas de dolo” obtuvo el consentimiento de la vendedora.
Declarada la nulidad del aludido negocio jurídico desapareció la causa o fuente de la adquisición de la posesión ejercida por el prenombrado antecesor de la usucapiente, en virtud de la eficacia retroactiva de esa determinación judicial, la cual dimana de la propia naturaleza de la sanción dispuesta por la ley para aquellos actos y contratos que se celebran contraviniendo sus prescripciones, pues ella comporta la destrucción de todos los efectos que hubiesen generado hasta el momento de su invalidez, conforme se desgaja del artículo 1746 del Código Civil, dejando a salvo las excepciones de rigor.
Sobre el particular la Corte ha sostenido que “si bien la declaratoria de nulidad de un contrato apareja la aniquilación de su aptitud vinculante entre las partes, y, obviamente, la disolución de sus efectos finales, para la cual se le atribuye carácter retroactivo, al punto de reputarse como no existente, es decir, como si las partes nunca hubiesen avenido en él, y si estas han ejecutado total o parcialmente las prestaciones a su cargo, es de rigor efectuar las restituciones del caso …”. (Sent. Cas. Civil de 25 de octubre de 2000, Exp.No.5513).
De manera, pues, que la anulación del negocio jurídico lo afecta desde la fecha de su creación y, consecuentemente, la posesión que de él deriva también se perjudica desde ese entonces, porque, evidentemente, el vicio existía desde esa época y el pronunciamiento judicial vino a reconocer su anómalo otorgamiento, de ahí que dicha declaración surta efectos retroactivos, al punto que el título nulo impide fundar la posesión regular, así el vendedor haya entregado materialmente el bien.
Es patente, entonces, que la posesión ejercida por Ananías Gómez Camacho no proviene de un justo título, y en esas condiciones es irregular, calidad con la que, de acuerdo con el artículo 778 del C.C., la aquí usucapiente se la apropia al haber pedido añadirla a la posesión regular que aduce ejercitar sobre los predios “La Resaca” y “El Colorado”, para completar el término exigido por la ley para adquirir el dominio por prescripción ordinaria, el que, para el caso concreto, es de diez (10) años, puesto que aquella acogió el régimen prescriptivo anterior al consagrado en la Ley 791 de 2002 (27 de diciembre de 2002), conforme puede inferirse de la demanda de pertenencia (artículo 41 de la Ley 153 de 1887 en concordancia con el artículo 2529 del C.C.).
Siendo irregular la posesión del prenombrado antecesor de la usucapiente es indiscutible que no es apta para añadirla a la de ésta última para colmar el requisito temporal de la prescripción adquisitiva ordinaria invocada, toda vez que, reitérase una vez más, para ello es menester que todas las posesiones adicionadas sean regulares, dado que esa especie de prescripción presupone que la posesión ejercida durante el aludido lapso de tiempo proceda de justo título y hubiese sido obtenida de buena fe, amén que quien acude a la suma de posesiones se apropia de las que adiciona a la suya con “sus calidades y vicios”.
Así las cosas, el cargo no se abre paso.
Cargo Segundo
La censura con apoyo en la causal primera de casación, denuncia que la sentencia impugnada violó los artículos 764, 765, 766, 768, 769, 770 963, 964, 965, 966, 969 y 970 del Código Civil, y los artículos 90 y 690 del C. de P. Civil, por cuanto incurrió en errores de hecho en la apreciación de las pruebas que allí individualiza y que son las mismas relacionadas en la primera acusación, por lo que en obsequio a la brevedad no se reseñan nuevamente.
En el desenvolvimiento de la acusación reitera los argumentos que expuso en la anterior acusación para fundamentar porqué estima que el sentenciador se equivocó al calificar de poseedora de mala fe a la demandada, y añade que ese yerro dio lugar a otro, como es el haberla condenado al pago de frutos y abstenerse de reconocerle el derecho de retención.
CONSIDERACIONES
1. El tribunal, para efectos de determinar las restituciones mutuas derivadas de la prosperidad de la reivindicación, consideró de mala fe a la poseedora, porque encontró que cuando compró los predios en litigio ya había sido inscrita la demanda de nulidad del contrato celebrado entre Josefina Camacho de Gómez y Ananías Gómez Camacho y, por tanto, los negoció a sabiendas de que se exponía a las resultas de dicho litigio, conclusión atacada por el censor, quien aduce que aquella y su antecesora creyeron adquirirlos de manos de su legítimo dueño y que los actos celebrados estaban exentos de fraude o vicio, amén que la citada cautela no saca los bienes del comercio.
1.1 Para aquilatar tal acusación, conviene precisar que la buena fe en materia de posesión responde a “la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraude y de todo otro vicio” (artículo 768 Ibídem), vale decir, que por ella debe entenderse la justa creencia que tiene el poseedor de que ha adquirido la propiedad del bien poseído, por un medio legítimo y de quien tenía la facultad de enajenarlo, como también de no haber fraude ni otro vicio en el negocio jurídico que ajustó para tal efecto, verbi gratia, la violencia, la clandestinidad, etc.
Significa, entonces, que en esta hipótesis la buena fe es un acto interno del poseedor, en cuando atañe a su intima convicción de estar adquiriendo la cosa de quien legítimamente podía hacerlo, estado de conciencia que, en todo caso, encuentra fundamento en circunstancias externas. Mejor dicho, se trata de un fenómeno psíquico -subjetivo-, inherente al fuero interno del sujeto, quien compra la cosa convencido de la legitimidad del derecho adquirido sobre la misma.
Esa manifestación presente en la conciencia de un individuo y revelada como percepción de un derecho es lo que constituye la buena fe subjetiva que, en palabras de la Corte, “propende por el respeto -o tutela- de una determinada apariencia que ha sido forjada con antelación, o por una creencia o confianza específicas que se ha originado en un sujeto, en el sentido de estar actuando con arreglo a derecho, sin perjuicio de que se funden, en realidad, en un equívoco, todas con evidentes repercusiones legales, no obstante su claro y característico tinte subjetivo (‘actitud de conciencia’ o ‘estado psicológico’), connatural a la situación en que se encuentra en el marco de una relación jurídica, por vía de ejemplo la posesoria” (Sent. Cas. Civ. de 2 de agosto de 2001, Exp.No.6146).
Sobre el particular, la Corte ha explicado que “ ‘la buena fe, hoy sólidamente entroncada con insoslayables mandatos constitucionales (Carta Política, art.83), suele ser contemplada por el ordenamiento desde tres perspectivas distintas: de un lado, aquella que mira las esferas íntimas de la persona, para tomar en consideración la convicción con la que ésta actúa en determinadas situaciones; de otro lado, como la exigencia de lealtad, semblante que la erige en un verdadero hontanar de normas de corrección contractual; y finalmente, como un criterio de interpretación de los negocios jurídicos. “Pueden citarse como ejemplo de la primera, cuya principal virtud es la de generar derechos, lo prescrito en el artículo 768 del Código Civil, conforme al cual ‘la buena fe es la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos exentos de fraudes y de todo vicio’; o las disposiciones contenidas en los artículos 964, 1634, etc., ejusdem, en los que el ordenamiento privilegia cierto estado subjetivo o espiritual de la persona que se caracteriza porque esta abriga la creencia razonada, sensata y ajena de culpa, de estar obrando en conforme a derecho (…) “ (Sent. Cas. Civ. de 16 de agosto de 2007, Exp.No.1994 00200 01)’ ”.
Incluso, esta Corporación en otro fallo asentó que “la buena fe posesoria es simple y no cualificada. De manera que si se compra un cuerpo cierto con la conciencia de que quien vende es el dueño y en la negociación no existe ningún género de fraude, malas artes o patrañas, a tiempo en que los hechos mismos nada revelan en contrario, la buena fe se configura para los efectos de la posesión regular en el plano de lo honesto, se presume legalmente, y la contraparte debe aportar prueba de los hechos que la desvanezcan” (Sent. Cas. Civ. De 12 de noviembre de 1959, reiterada fallos posteriores).
En virtud de la naturaleza del fenómeno en comento es que el legislador instituyó que “la buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. En todos los otros, la mala fe deberá probarse” (artículo 769 ejusdem), de ahí que sobre los hombros del reivindicante pesa la carga de desvirtuarla, esto es, de demostrar la mala fe del poseedor.
1.2 Escrutada la situación litigiosa de cara a las precedentes reflexiones, aflora que Clara Patricia Martínez Ortiz, cuando adquirió las fincas “La Resaca” y “El Colorado” lo hizo con la convicción de que las compraba a su dueño, ajustando el respectivo contrato contenido en la escritura pública No.92 de 26 de junio de 1997, el cual fue inscrito en los folios de matrícula inmobiliaria de los prenombrados predios, sin que en el plenario obre elemento de juicio alguno que evidencie que en dicha negociación medió fraude, violencia, clandestinidad o cualquier conducta deshonesta.
Esa confianza se robustece con el registro inmobiliario de los aludidos inmuebles -matrículas Nos.200 69492 y 200 83435-, en cuanto que allí figuraba la vendedora Catalina Ximena Solano Ferro, inscrita como su dueña y que ésta había derivado tal derecho del remate que efectuó en su momento dentro del proceso ejecutivo promovido por Cofiandina contra Ananías Gómez Camacho, quien aparecía adquiriéndolos de Josefina Camacho de Gómez, propietaria para esa época.
Por supuesto que el sistema de registro inmobiliario, regulado en el Decreto 1250 de 1970, está cimentado en el principio de “la fe pública registral”, según cual los asientos en él efectuados se presumen veraces, esto es, que en línea de principio el derecho real inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento registral respectivo; e, igualmente, está regido por el principio de la legalidad, en cuanto que los títulos materia de inscripción son sometidos a una calificación previa para determinar si cumple con los recaudos jurídicos necesarios para proceder a aquella (artículos 24 y 25 Ibídem). En esas condiciones, los terceros confían en la situación jurídica del bien allí publicada, la que se superpone a la auténtica realidad jurídica extraregistral y constituye para ellos la única situación jurídicamente existente, al punto que actúan convencidos de que ésta es inatacable.
Desde esa óptica, los asientos del registro y su publicidad protegen tanto al titular inscrito como a los terceros. Al primero porque el registro inmobiliario goza de la presunción atrás comentada y, por ende, le confiere legitimación para ejercitar el derecho inscrito, ya que lo faculta para disponer de él y provocar eficazmente su trasmisión, amén que es considerado en el tráfico jurídico como el verdadero titular del derecho inscrito. La protección de los terceros opera en dos sentidos, pues, por un lado, apareja frente a éstos la inoponibilidad de los títulos o derechos no inscritos; y, por otro, en virtud de la fe publica registral, el tercero ajusta el negocio adquisitivo confiando y amparándose en la situación jurídica publicitada en el folio inmobiliario, la que desde su perspectiva es incuestionable.
De modo, pues, que el registro en cuestión brinda seguridad a los usuarios sobre la situación jurídica de los bienes sometidos a él, a través de la publicidad que da a los actos de que tiene formal noticia, por eso a partir de lo que aquel objetivamente revele sobre la historia o tradición de la cosa es que el tercero destinatario de tal información desarrolla su comportamiento. Por ello, como efecto de esa función es que, en línea de principio, se presume la buena fe de quienes hayan celebrado negocios jurídicos amparados en la información que aparece inscrita en el momento en que ellos fueron celebrados (Sent. Cas. Civ. de 19 de diciembre de 2006).
Súmase a esto, la función constitutiva o traditiva que la anotación en el registro inmobiliario apareja en materia de derechos reales radicados sobre bienes inmuebles, habida cuenta que su tradición se efectúa por la inscripción del título en la oficina de instrumentos públicos (artículo 756 del C.C.), ubicándose así en cabeza del adquirente el respectivo derecho real. Por tanto, la formación de éste coincide con la inscripción en el registro, lográndose una completa armonía y concordancia entre la inscripción y la realidad jurídica extraregistral, a fin de conseguir la seguridad del tráfico jurídico.
Esto se explica porque título y modo son conceptos distintos en el ordenamiento patrio. El primero “cumple la función de servir de fuente de obligaciones, por lo que, desde la perspectiva del acreedor únicamente lo hace titular de derechos personales”; mientras que el segundo, “guarda relación con los mecanismos establecidos en la ley para adquirir un derecho real” (Sent. Cas. Civil de 16 de diciembre de 2004, Exp.7870), mecanismos estos que consagra el artículo 673 Ibídem, relacionando entre ellos, precisamente, la tradición que consiste, oportuno es subrayarlo, en la entrega que el dueño de la cosa hace a otro, existiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo (artículo 740 ejusdem). No obstante, en tratándose de enajenación civil de inmuebles, como quedó dicho, la tradición se efectúa por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos, al paso que la entrega material se satisface por cualquier medio que el comprador convenga con el vendedor, o por formas similares a las enumeradas en los artículos 754 y 755 de la precitada codificación, y que permiten a aquel recibir el bien y entrar en posesión del mismo.
Por tal motivo, el mero título no genera derecho real alguno, verbi gratia, la propiedad, pues tan solo da lugar, en el caso de los títulos traslaticios (artículo 765, inciso 3º del C.C.), a la obligación de convertir en dueño al acreedor; de suerte, pues, que en tal evento la adquisición del dominio sobre la cosa requiere la conjunción del título y el modo; de ahí que el artículo 745 Ibídem prescriba que “Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.”. Sobre este particular aspecto, la Sala asentó que “solamente cuando a la realización del título se suma la del modo, prodúcense ahí sí consecuencias jurídicas en punto de los derechos reales. El propietario anterior, quien entre tanto era apenas vendedor, al realizar el modo de la tradición, deja de serlo, porque tal derecho real de dominio se ubica entonces en cabeza del adquiriente, quien, correlativamente, en el entretanto, no fue más que un mero comprador o simple contratante” (Sent. Cas. Civ. de. 20 junio de 2000. Cfme: Sentencias Nos. 031 de 6 de mayo/98; 084 de 29 de septiembre/98; 020 de 9 de junio/99 y 029 de julio 29/99).
Desde esa perspectiva, es evidente que en el asunto que ahora se examina, las anotaciones contenidas en las matrículas inmobiliarias de los predios reivindicados se presumían ajustadas a la realidad, de ahí que la señora Martínez Ortiz para el momento en que los negoció tenía la convicción de que el dominio le había sido trasferido por su titular, puesto que era lo que mostraban los folios respectivos, en los que figuraba la vendedora como propietaria y aparecía que ésta derivó su derecho del dueño desposeído en el remate atrás mencionado.
1.3 Por otra parte, la mera inscripción de la demanda de nulidad de la venta ajustada entre Josefina Camacho de Gómez y su hijo, no desvirtúa la presunción de buena fe que cobija a la demandada y su antecesora -así tal medida hubiese sido registrada antes de verificarse la adjudicación en el mentado remate-, habida cuenta que los efectos de esa cautela no tienen dicho alcance; por supuesto que, como se verá, la anotación en el folio de matrícula inmobiliaria de la existencia de una demanda no puede afectar, en línea de principio, la convicción de que el bien se esté adquiriendo de su legítimo dueño. Otra cosa es que pueda resultar el adquirente afectado por la decisión que en ese litigio se adopte.
1.3.1 Ciertamente, la inscripción de la demanda prevista en el artículo 690 del C. de P. C., por regla general, procede únicamente en aquellos procesos ordinarios -entiéndase verbales bajo la vigencia de la Ley 1395 de 2010- en los que se discute el “dominio u otro derecho real principal, en bienes muebles o inmuebles, directamente o como consecuencia de una pretensión distinta o en subsidio de otra, o sobre una universalidad de bienes, de hecho o de derecho (…)”. Esto es, que esa especie de medida cautelar es viable cuando las reclamaciones del actor recaen sobre un derecho real principal constituido sobre una cosa individualizada o sobre una universalidad, o cuando la índole de la pretensión pueda afectar las mismas. Justamente, por eso, para su decreto no sólo debe repararse en la naturaleza de la pretensión sino también en sus efectos, toda vez que si éstos comportan la alteración de los aludidos derechos procederá la cautela de esa especie. Empero, y esto es apenas obvio, tales derechos reales deben estar constituidos respecto de bienes muebles o inmuebles sometidos al régimen de inscripción en registros públicos, tal como sucede, por vía de ejemplo, con los inmuebles, las naves y aeronaves, entre otros.
La anotación preventiva de la demanda encuentra justificación en el periculum in mora, es decir, en el peligro que comporta la demora del proceso, puesto que el fallo puede quedar sin efectividad por el transcurrir de los días, amén que los litigantes tendrían oportunidad para desplegar actuaciones encaminadas a sustraerse de su cumplimiento. De suerte, pues, que la medida en cuestión constituye un medio idóneo para conjurar ese riesgo, en cuanto asegura la eficacia de lo resuelto en la sentencia que dirima el pleito. Desde esa óptica, esto es la cautelar, cumple las funciones propias de toda cautela (protección, seguridad y efectividad de la decisión), y, particularmente, la de servir de medio de publicidad, ya que dada la repercusión que el fallo puede tener frente al estado registral del bien en litigio es imperioso dar a conocer la existencia del proceso, con el propósito de que los terceros tengan conocimiento de la posibilidad de modificación de la situación jurídica de aquel. Esa función cobra particular relevancia porque aunque la inscripción de la demanda no impide la disponibilidad de los bienes que han de soportarla, sí vincula con carácter de causahabientes a los terceros adquirentes, por así disponerlo de manera expresa el literal a) del numeral 1º del precitado artículo 690, según el cual “el registro de la demanda no pone los bienes fuera del comercio, pero quien los adquiera con posterioridad estará sujeto a los efectos de la sentencia de acuerdo con lo previsto en el artículo 332. Si sobre aquellos se constituyen gravámenes reales o se limita el dominio, tales efectos se extenderán a los titulares de los derechos correspondientes” (destaca la Sala).
La prescripción trasuntada pone de relieve que es de la esencia de la referida medida cautelar vincular con carácter de sucesores a los terceros que adquieran la cosa o constituyan gravámenes sobre él con posterioridad a su registro, en virtud de que los efectos del fallo proferido los cobija con fuerza de cosa juzgada, así no hubiesen intervenido en el proceso, por la sencilla razón de que la inscripción de la demanda les permite conocer la situación jurídica real y actual del bien y, de decidirse a negociarlo, lo hacen a sabiendas de que está en pleito, lo que significa que “por ministerio de la ley, el adquirente se somete a lo que se decida en el fallo que se dicte en el proceso en el cual se decretó la medida precautoria en mención, a cuyo efecto ‘se entiende que hay identidad jurídica de partes’ entre el tradente y el adquirente ‘por acto entre vivos celebrado con posterioridad al registro de la demanda’” (Sent. Cas. Civil de 15 de marzo de 1994, Exp.No.4088).
De manera, pues, que el efecto fundamental de la susodicha cautela es la oponibilidad de la sentencia a quien adquiere el bien luego de haberse inscrito la misma, sin que, y esto es relevante, ella pueda significar de algún modo que por el mero hecho de la inscripción el titular del dominio deje de serlo y, mucho menos, que los terceros entender que ya no lo es. Por demás, claro está, que tal consecuencia presupone que esa resolución hubiere acogido las súplicas del demandante, dado que la provisionalidad, característica de los procesos cautelares, hace que esa anotación esté a la espera de su ratificación por el registro de la providencia condenatoria.
Es evidente, de otro lado, que la medida afecta la eficacia de los asientos registrales de las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones al dominio efectuadas después de la inscripción de la demanda, ya que apareja su cancelación, dejándolos sin fuerza legal, conforme lo prevé el inciso 5º del literal a) del numeral 1) del precitado artículo 690 al disponer que “si la sentencia fuere favorable al demandante, en ella se ordenará su registro y la cancelación de los registros de las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones al dominio efectuados después de la inscripción de la demanda, si los hubiere (…)”.
Esa particular secuela comporta, tratándose de inmuebles y otros bienes, la ineficacia del modo de adquirir el dominio, esto es, de la tradición, ya que ésta se verifica por la inscripción del título en la oficina de instrumentos públicos (artículo 756 del C.C.) y, por ende, si ésta es cancelada, como consecuencia de la prosperidad de las pretensiones de la demanda inscrita, el tradente no habría trasferido la propiedad de la cosa entregada al adquirente y, por ende, éste no se hizo dueño de la misma, aunque, por supuesto, por ese mero hecho su título no se afecta, pues conserva su validez, quedando a salvo las acciones personales o de saneamiento a que haya lugar.
1.3.2 Por consiguiente, la sola inscripción de la demanda no afecta la titularidad registral, ni el poder de disposición del derecho inscrito que ésta entraña, porque quien allí figure como dueño no deja de serlo por la simple anotación de esa cautela, la que tampoco limita su facultad de disposición, en cuanto que, como quedó dicho, no sustrae del comercio los bienes sobre los cuales recae, lo que implica que el demandado puede enajenarlos, gravarlos, en fin, disponer de éstos, sin que tal medida obstaculice el registro del acto dispositivo. Por ese mismo motivo, quien los recibe de quien aparece allí registrado como su legítimo dueño, tiene la convicción de adquirirlos de quien, conforme el ordenamiento, tiene la aptitud legal para hacerlo.
Por esa razón, el hecho de que Clara Patricia Martínez de Ortiz y su antecesora hubiesen adquirido los prenombrados fundos encontrándose inscrito el referido escrito introductor, no comporta que sean poseedoras de mala fe, pues, itérase, para el momento en que ajustaron los negocios jurídicos respectivos, los vendedores figuraban en el folio de matrícula inmobiliaria como propietarios de los mismos, de ahí que aquellas los adquirieron creyendo hacerlo de quien era su verdadero dueño y ostentaba un poder de disposición suficiente para enajenarlos. Entonces, ningún comportamiento fraudulento puede atribuirse a la actual poseedora, ya que simple y llanamente celebró una negociación permitida por el ordenamiento jurídico, cuestión distinta es que al haber comprado los terrenos, a sabiendas de que sobre ellos pesaba el registro de la demanda, asumíó los efectos jurídicos que esa cautela generaba frente a terceros.
Puestas así las cosas, resulta palmario que la presunción de buena fe que cobija a la poseedora aquí demandada no fue desvirtuada en el plenario y, por ende, el sentenciador incurrió en el yerro de hecho atribuido por el recurrente.
3. En ese orden de ideas, el cargo se abre paso y conduce a la casación parcial del fallo opugnado, correspondiendo a la Corte proferir, en sede de instancia, la decisión que ha de reemplazarlo en lo que concierne con lo resuelto respecto a las prestaciones mutuas, pues las restantes motivaciones de aquel se mantienen incólumes.
SENTENCIA SUSTITUTIVA
1. El triunfo de la reivindicación impone resolver, aún de oficio, sobre las prestaciones mutuas, reguladas en los artículos 961 y s.s. del Código Civil, según los cuales el demandado vencido está obligado a restituir la cosa en el plazo fijado por la ley o por el juez, restitución que cuando concierne con una heredad comprende las cosas que forman parte de ella, como también los frutos naturales y civiles percibidos durante el tiempo que la tuvo en su poder si ha sido poseedor de mala fe, o únicamente los recibidos después de la contestación de la demanda en caso contrario -poseedor de buena fe-, y no sólo éstos sino, en ambos casos, los que el dueño hubiera podido obtener con mediana inteligencia y actividad teniendo el bien bajo su poder.
El poseedor vencido tiene derecho, además, a que se le abonen las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa, conforme a las reglas del artículo 965 Ibídem. Siendo de buena fe deberán también abonársele las mejoras útiles, hechas antes de la contestación de la demanda, y si fuere de mala fe no tendrá tal derecho, pero podrá llevarse los materiales de tales mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehuse pagarle el precio que tendrán dichos materiales después de separados (artículo 966 ejusdem). Tratándose de las mejoras voluptuarias, el dueño no está obligado a su pago, aunque el poseedor podrá llevarse los materiales, siempre que sea factible retirarlos sin causar daño al bien reivindicado y, claro está, que aquel se niegue a cubrir el valor de los mismos.
2. Conforme a lo resuelto en el fallo de casación, la demandada es poseedora de buena fe, calidad en virtud de la cual sólo está obligada a la restitución de los frutos percibidos después de la contestación del escrito genitor del litigio, acto procesal que tuvo ocurrencia el 31 de octubre de 2003 (folios 92 al 100, C.1), hasta cuando los predios “La Resaca” y “El Colorado” sean restituidos a la reinvindicante.
Los referidos frutos fueron tasados en el dictamen pericial decretado en la primera instancia, teniendo en cuenta dos referentes temporales, el día en que la accionada adquirió los prenombrados inmuebles -26 de junio de 1997- y la fecha en que fue presentada la demanda de reinvindicación -11 de septiembre de 2002-, hasta cuando la experticia fue aportada al expediente -21 de julio de 2004-; igualmente, el perito para calcularlos tomó en consideración el área de terreno destinada al cultivo de arroz y a la ganadería -actividades agropecuarias desarrolladas en las mencionadas fincas-, el número de animales que podían sostenerse allí y de cosechas que se recogían durante el año y el canon de arrendamiento por hectárea en cada una de esas actividades. Para ello se fundamentó en los reportes estadísticos de la evolución del hato ganadero en el departamento del Huila en el período 1998-2002, información suministrada por veterinarios y por el Molino Roa que financia los lotes para cosechar arroz.
Ese peritaje goza de valor probatorio, por la calidad de sus fundamentos, precisión y firmeza, amén que no fue objetado por las partes, además guarda coherencia con la inspección judicial y la prueba testimonial, en torno a las actividades a que son destinados los inmuebles, la existencia de pastos, sistemas de riego para arroz, bebederos y comederos de vacunos, mejoras existentes, entre otros aspectos. Por esa razón, para determinar la condena en materia de frutos, la Sala tendrá en cuenta la tasación allí efectuada y correspondiente al lapso comprendido entre el 1º de noviembre de 2003 y el 21 de julio de 2004, la cual ascendió a $9.309.676.91, equivalente al arriendo del lote para cultivo de arroz y pasto, y con base en los parámetros fijados en esa liquidación y aplicando el índice de precios al consumidor calculará el canon de las siguientes anualidades, a efecto de establecer los frutos generados con posterioridad.
La anunciada operación se registrará en el cuadro que a continuación se consigna.
CULTIVO
FECHA
IPC
VA/año/Ha
(2 Cosechas al año)
VT/Año
(8 hectáreas)
Arroz Riego
8 Hectáreas
26/06/04 -25/06/05
4.83
$628.980.00
$1.257.960.00
$ 10.063.680
26/06/05 -25/06/06
3.94
$653.761,81
$1.307.523,62
$ 10.460.189
26/06/06 -25/06/07
6.03
$693.183,65
$1.386.367,30
$ 11.090.938
26/06/07 -25/06/08
7.18
$742.954,24
$1.485.908,47
$11.887.267,76
26/06/08 -25/06/09
3.81
$771.260,79
$1.542.521,58
$ 12.340.173
26/06/09 -25/06/10
2.25
$788.614,16
$1.577.228,32
$ 12.617.827
26/06/10 -25/06/11
3.23
$814.086,40
$1.628.172,79
$ 13.025.382
VALOR TOTAL PERCIBIDO LOTE ARROZ
$81.485.457
*El dictamen tasó el canon de arrendamiento por hectárea en $600.000.oo -26/06/03 al 25/06/04-, valor que se toma como referente para calcular la renta de los años siguientes, aplicando el IPC respectivo.
VA/Ha: Valor arriendo por hectárea.
VA/Año/Ha: Valor de arriendo por año por hectárea (2 cosechas al año).
VT/año: Valor total por año (12 meses)
CULTIVO
FECHA
N/Ani/F
IPC
VA/m/A
VT/m
V/Año
PASTOS
26/06/04 -25/06/05
20
4.83
$15.724,50
$314.490.00
$3.773.880.00
26/06/05 -25/06/06
20
3.94
$16.344,05
$326.880,91
$3.922.570,87
26/06/06 -25/06/07
20
6.03
$17.329,59
$346.591,82
$4.159.101,90
20
7.18
$18.573,86
$371.477,12
$4.457.725,41
26/06/08 -25/06/09
20
3.81
$19.281,52
$385.630,40
$4.627.564,75
26/06/09 -25/06/10
20
2.25
$19.715,35
$394.307,08
$4.731.684,96
26/06/10 -25/06/11
20
3.23
$20.352,16
$407.043,20
$4.884.518,38
VALOR TOTAL PERCIBIDO ARRIENDO PASTO
$30.557.046,27
*El dictamen tasó el canon de arrendamiento por mes de cada vacuno en $15.000 – período 26/06/03 al 25/06/04 (folio 46, C. 5)-, valor que se toma como referente para calcular la renta de los años siguientes, aplicando el IPC respectivo.
N/Ani/F: Número de animales por finca.
VA/M/A: Valor arrendamiento por mes por animal
VT/m: Valor total mes
Concluyese, entonces, que la accionada debe restituir a la parte reivindicante la suma de $ 121.352.179.oo, por concepto de frutos.
3. La señora Martínez de Ortiz por ser poseedora de buena fe tiene derecho a que se le abonen las mejoras útiles hechas antes de la contestación de la demanda (acto procesal que tuvo ocurrencia el 31 de octubre de 2003), cuya existencia se evidencia con la inspección judicial (folios 1 al 6, C.4), pues el juez constató que en los predios objeto de reivindicación existen las construcciones descritas en la experticia (folio 51, C.5) y los declarantes Remigio José Díaz Castro, Fernando Enrique Montes Duran, José Farith Tovar Caliman y Fernando Ramírez Gutiérrez, atestaron que fueron plantadas por la demandada.
Esas probanzas, apreciadas en conjunto como lo manda el artículo 187 del C. de P. Civil, son demostrativas de que la opositora en la heredad materia de reivindicación construyó un baño privado en la alcoba principal, una unidad de batería sanitaria, un andén, un área para asados, una pieza o bodega, un embarcadero y bebedero para ganado, tres lagos para peces, una cerca eléctrica, una tubería para agua riego, un tendido de cable eléctrico, una habitación para herramientas; también plantó pasto kingras brasilero y de corte marafalda, un cultivo de uvas, limones y mandarinas, árboles ornamentales y de teca. Además, la edad de dichas mejoras, dictaminada por el perito, permite inferir que fueron efectuadas antes de trabarse la litis, amén que sin duda aumentan el valor venal de las fincas “La Resaca” y “El Colorado”.
El artículo 966 del C.C., en su inciso 2º, confiere al reivindicador la opción de elegir entre el pago de lo que valgan las mejoras al tiempo de la restitución o el pago de lo que en virtud de dichas obras valiere mas la cosa en esa época, prescripción que interpretada en armonía con lo dispuesto en el artículo 339 del Código de P. Civil, conduce a la conclusión de que “es mediante incidente tramitado con posterioridad al fallo como el demandante puede hacer uso de la facultad que le otorga la ley sustantiva, norma que se erige, entonces, como excepción a la regla consagrada en el artículo 307 ibídem, al consignar uno de los casos en que la condena no se hace en concreto, sino que, por el contrario, queda sujeta a ser cuantificada mediante el trámite incidental pertinente que se ritúa con posterioridad a la decisión judicial que determine la calidad en el poseedor”(G. J., t. CCXXXVII, Vol. I., pags. 202 y 203, criterio reiterado en las sentencias de 27 de marzo de 2006 -Exp.No. 0139 02, 7 de febrero de 2007 -Exp. No.00004 01, 30 de noviembre de 2010 -Exp. No.00134 01, entre otras.
Siendo así las cosas, se condenará a Clara Patricia Martínez de Ortiz a abonarle a la poseedora, de la manera alternativa ya referida, el valor de las mejoras reconocidas, cuya cuantificación y elección pertinentes se procederá mediante el incidente previsto en el artículo 339 ejusdem.
4. La actora también está obligada a abonar las expensas necesarias invertidas por la poseedora en la conservación de la cosa (artículo 965 Ibídem), como lo es la pintura de la casa de que da cuenta la inspección judicial, obra avaluada por el perito en $1.500.000.oo.
5. Como el éxito de la censura fue apenas parcial, en la parte resolutiva de este fallo se reproducirá lo resuelto por el ad quem, excepto lo concerniente con las restituciones mutuas, toda vez que tales pronunciamientos quedaron aniquilados con la prosperidad del segundo cargo formulado al fallo opugnado.
No se altera lo resuelto por el tribunal en punto de la condena en costas, para no hacer mas gravosa la situación del recurrente.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA PARCIALMENTE la sentencia proferida el 13 de octubre de 2009, por la Sala Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, dentro del proceso ordinario (reivindicatorio agrario) promovido por FEDERICO, MARÍA DEL CARMEN, JOSÉ ELIAS, ISIDORO, MIGUEL y ERNEY GÓMEZ CAMACHO, en su condición de herederos de Josefina Camacho de Gómez, frente a CLARA PATRICIA MARTÍNEZ ORTIZ, y actuando en sede de instancia
RESUELVE
“PRIMERO: REVOCAR la sentencia objeto del recurso, en su integridad por las razones expuestas en la parte motiva”.
“SEGUNDO: DECLARAR que pertenece en dominio pleno y absoluto a la señora JOSEFINA CAMACHO DE GÓMEZ fallecida y representada por sus herederos FEDERICO, MARÍA DEL CARMEN, JOSÉ ELIAS, ISIDORO, MIGUEL, ARCESIO Y ERNEY GÓMEZ CAMACHO, los inmuebles denominados La Resaca y El Colorado, cuya cabida y linderos se describen en las escrituras públicas 983 de 1 de julio de 1969 y 2.218 de 16 de octubre de 1972 de la Notaría Primera de Neiva, respectivamente”.
“TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar a la señora Clara Patricia Martínez de Ortiz restituir a los demandantes los predios identificados en el numeral que antecede una vez ejecutoriada esta providencia”.
CUARTO: Condenar a Clara Patricia Martínez de Ortiz al abono de los frutos civiles percibidos a la parte reivindicante, en un monto de ciento veintiún millones trescientos cuarenta y nueve mil doscientos ochenta pesos ($121.349.280.oo).
QUINTO: Reconocer a Clara Patricia Martínez de Ortíz el abono de las expensas necesarias que invirtió en la conservación de la cosa, en cuantía de un millón quinientos mil pesos m/cte ($ 1.500.000.oo), cantidad que deberá cancelarle la parte actora.
SEXTO: Reconocer a favor de la demandada y a cargo del demandante las mejoras útiles determinadas en la parte motiva de esta providencia, existentes en los predios objeto de la restitución. Para establecer la suma respectiva, procédase mediante el incidente previsto en el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil. El demandante podrá elegir el objeto de su obligación en la forma dispuesta por el artículo 966 del Código Civil, una vez en firme dicha liquidación, la cual deberá comprender las dos maneras de cancelar el valor de las mejoras, prevista en dicha norma.
SÉPTIMO: “Condenar en costas en primera instancia a la parte demandada en reivindicación”.
OCTAVO: “No condenar en costas en esta instancia por cuanto no se causaron”.
NOVENO: Sin costas en el recurso de casación, dada su prosperidad parcial.
DÉCIMO: Disponer remitir el expediente al tribunal de origen, en su oportunidad.
NOTÍFIQUESE.
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
WILLIAM NÁMEN VARGAS
ARTURO SOLARTE RODRIGUEZ