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SC-154-2006
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente
Bogotá, D. C., veinticuatro (24) de octubre de dos mil seis (2006).
Ref.: exp. No. 15238-3103-002-1998-00139-01
Decídese el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 30 de octubre de 2002, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, Sala Civil-Familia-Laboral, que clausuró el proceso ordinario promovido por José Isaac Barrera Curmen contra Hildebrando Martínez Chaparro.
ANTECEDENTES
1. Pidió el demandante que fuera declarado resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 2 de agosto de 1997 respecto del predio «La Rochela», situado en la vereda Peña Negra del Municipio de Tibasosa (Boyacá), por incumplimiento del demandado, y, en consecuencia, se le condenara al pago de perjuicios, y se le ordenara restituir los inmuebles junto con sus anexidades, usos, costumbres y servidumbres, así como los frutos y expensas desde que recibió los bienes hasta cuando se haga la restitución. También solicitó que se dispusieran las «compensaciones mutuas» entre los frutos percibidos por el demandado en proporción con la parte del precio pagado, según el art. 1932 del C.C.
Subsidiariamente solicitó imponer al demandado la obligación de pagar la suma de $60’000.000,oo como saldo del citado contrato, con corrección monetaria, desde cuando se hizo exigible el pago hasta que se cumpla la obligación.
2. Las anteriores pretensiones se fundan en que por medio del contrato atacado, el actor prometió vender al demandado los inmuebles adquiridos mediante las escrituras públicas 1370 de 7 de junio de 1996 y 549 de 2 de julio de 1971, ambas de la Notaría 1ª de Duitama, en tal acto se fijó un precio de $105’000.000,oo de los cuales el prometiente vendedor recibió $45’000.000,oo como adelanto del precio, y quedó pendiente un saldo de $60’000.000,oo.
El demandante cumplió sus obligaciones principales, pues entregó al demandado la posesión material del predio el mismo día del contrato, quien lo ha usufructuado desde entonces; compareció el actor a la notaría el 3 de agosto de 1998, fecha convenida, para otorgar la escritura pública de compraventa, y con los documentos necesarios para su perfeccionamiento. En cambio, el demandado no cumplió el pago del saldo del precio en la forma y condiciones pactadas, esto es, el 3 de agosto de 1998, por lo cual quedó sujeto a la «acción alternativa» contemplada en el artículo 1546 del C.C.
3. El demandado en su respuesta no se opuso a la resolución del contrato, pero sí a las demás pretensiones, pues acusó que el incumplimiento fue obra del demandante.
En demanda de reconvención solicitó la resolución de la promesa por incumplimiento del prometiente vendedor, y que éste fuera condenado a restituir $45’000.000,oo que recibió como parte del precio, junto con la corrección monetaria e intereses comerciales causados hasta el 6 de agosto de 1998, cuando se «legalizó» el incumplimiento, y los moratorios desde ahí hasta el día del pago, además de declararse, según precisión que se hizo en la audiencia del art. 101 del C.P.C., que él no tiene que pagar los intereses pactados; así mismo, pidió condenar al reconvenido a pagar las mejoras puestas en el bien, incluyendo gastos de celaduría, más $5’000.000,oo por la que llamaron «cláusula compromisoria» para caso de incumplimiento y $15’000.000,oo por cláusula penal.
Se funda la demanda de reconvención en que según la promesa se acordó que el inmueble se entregaría libre de gravámenes, demandas y embargos, con servicios públicos instalados y un servicio de agua adicional del Acueducto Regional de Santa Teresa, obligaciones que el prometiente vendedor no cumplió, pues no están plantados allí los árboles frutales que se anotaron, los servicios públicos no están conectados e instalados en debida forma, en un lindero faltan 120 metros, uno de los lotes está gravado con hipoteca y otro aparece con falsa tradición, hay un problema de servidumbre y existen demandas civiles respecto de los predios.
4. El demandado en reconvención se opuso a las pretensiones, para ello formuló como defensa la que denominó «ineficacia de las causales invocadas en la demanda de reconvención».
5. El Juzgado 2° Civil del Circuito de Duitama, mediante fallo de 26 de abril de 2002, declaró resuelto el contrato de promesa por incumplimiento mutuo de las partes, pero negó el pago de los perjuicios y la cláusula penal. Como consecuencia de la resolución ordenó: al demandado principal, restituir en favor del demandante los inmuebles objeto del contrato, junto con sus mejoras y anexidades, lo mismo que $4’000.000,oo por los frutos tasados por peritos; al demandante principal, devolver al demandado la suma recibida como parte del precio, con corrección monetaria, y pagar el valor de las mejoras, tasadas en $2’610.000,oo.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
Después de precisar los elementos de la acción resolutoria del contrato, que cada una de las partes propuso en su respectiva demanda, el Tribunal analizó las obligaciones de cada contratante y el orden en que debían ser cumplidas; y, con fundamento en sentencia de la Corte de 23 de mayo de 1988, que consideró pertinente guía para dilucidar el caso, recordó que el contrato de promesa genera la obligación de otorgar la escritura pública, porque las obligaciones de pagar el precio y hacer la tradición de la cosa, solamente nacen del contrato de venta, a no ser que se haya acordado que el precio, o parte de él, se satisfaga antes.
En el caso, sigue el sentenciador, del documento que contiene la promesa se infiere que las partes acordaron que el precio fijado en $105’000.000,oo sería cancelado en varias cuotas, y que el saldo de $60’000.000,oo debía ser cubierto el 2 de agosto de 1998, a su vez fijaron las partes el día siguiente para perfeccionar el negocio prometido. También pactaron unas obligaciones accidentales relacionadas con la entrega, las cuales cumplió el demandante, según reconocieron el demandado en su interrogatorio y los testigos Jorge Enrique Torres y Hernando Castellanos. Dos obligaciones quedaron pendientes: una a cargo del prometiente comprador, consistente en pagar el saldo del precio el 2 de agosto de 1998, y otra que debían cumplir ambos el 3 del mismo mes, consistente en suscribir la escritura pública de compraventa.
La obligación del prometiente comprador de pagar el precio debía cumplirse primero, y no hay prueba de que el 2 de agosto de 1998 aquel hubiera estado en capacidad de cumplirla, tampoco para el día siguiente, pues él mismo aceptó que no presentó el dinero, y el hecho de que en bancos tuviera efectivo, no demuestra que esos fondos eran para pagar el saldo del precio; además, el monto del C.D.T. presentado no podía redimirse inmediatamente, porque vencía tres días después, y sumados todos los fondos no cubrían el saldo del precio. La escritura se frustró porque el demandado se negó y así lo consignó el Notario 1° de Duitama en constancia que obra en el expediente. Invocó aquel razones que así fueran verdaderas no impedían la suscripción, pues de acuerdo con la jurisprudencia que citó, la imposibilidad de hacer la tradición no puede determinarse antes de la celebración del contrato de venta.
Así, como el pago del precio debía hacerse en la víspera de suscripción de la escritura, el prometiente comprador fue quien primero incumplió, por lo que reconoció el derecho del demandante a pedir la resolución del contrato, circunstancia que impide deducir la resolución por mutuo disenso tácito y que por lo mismo apareja el fracaso de la demanda de reconvención. Esto relevó al Tribunal de analizar si la obligación que debía efectuar el prometiente vendedor el 3 de agosto de 1998 se cumplió, pero con el ítem de que se allanó a cumplirla, pues concurrió en tiempo a la notaría, con los documentos necesarios para cerrar el contrato prometido.
Ante la prosperidad de la demanda primigenia, al estudiar las prestaciones mutuas, determinó el Tribunal que el prometiente comprador debía restituir el inmueble, junto con los frutos percibidos durante el tiempo que lo ha tenido, y el prometiente vendedor, a su turno, ha de reintegrar la parte del precio recibido y pagar las mejoras útiles puestas por el demandado. Aclaró que el dinero debe ser devuelto en su valor nominal, pues en este caso no cabe la indexación, para lo cual se amparó en jurisprudencia de la Corte, la que si bien se refiere a la resolución de la compraventa, es aplicable al contrato de promesa cuando ha habido entrega del bien y pago parcial del precio.
Puntualizó que el demandante principal solicitó el pago de los frutos civiles y naturales asimilándolos a los perjuicios sufridos, pero no demandó la indemnización derivada del incumplimiento, además de que en el proceso no se demostraron perjuicios; añadió que el incumplimiento y la resolución, por sí solos, no determinan fatalmente la condena al pago de perjuicios. Tampoco fue solicitado el pago de la cláusula penal pactada. En relación con expensas y mejoras, el Tribunal consideró que deben ser reconocidas por el demandante, puesto que el demandado es poseedor de buena fe.
Por último, como quien primero incumplió fue el demandado inicial, determinó el ad quem la carencia de legitimación para demandar la resolución o el cumplimiento del contrato, por lo que las pretensiones de la demanda de mutua petición fracasaron, lo cual relevó al Tribunal de analizar las excepciones de mérito propuestas por el reconvenido.
LA DEMANDA DE CASACION
Con apoyo en las causales primera y quinta del artículo 368 del C.P.C., el recurrente formula cuatro cargos contra la sentencia del Tribunal, los que se despacharán en el orden propuesto, aunque de manera conjunta el segundo, el tercero y el cuarto, dado que pueden resolverse con unas mismas consideraciones.
PRIMER CARGO
Con fundamento en la causal quinta de casación acusa el recurrente la sentencia del Tribunal al amparo de la nulidad prevista en el numeral 1º del artículo 140 del C.P.C., pues el proceso se adelantó ante jurisdicción distinta de la que legalmente correspondía, nulidad que es insaneable.
Después de señalar que el Decreto 2303 de 1989, por el que se creó la jurisdicción agraria, dispone un trámite para los procesos relacionados con actividades o bienes agrarios, precisa el recurrente que el predio «La Rochela», objeto de la promesa, es agrario, destinado a la actividad agrícola, porque está sembrado de pastos y árboles frutales, según quedó determinado con las pruebas evacuadas, y, por tanto, el litigio ha debido adelantarse por el procedimiento agrario, dado que trata de la resolución de un contrato de promesa de compraventa sobre un predio agrario. Si se hubiese aplicado el procedimiento agrario, no se estaría resolviendo el recurso de casación, ya que éste se restringe para este tipo de procesos, según el artículo 50 del citado estatuto.
Como desde el inicio se incurrió en causal de nulidad, y el Tribunal no la decretó, solicitó casar la sentencia y anular la actuación, pero dejando a salvo el derecho del actor a demandar de nuevo ante la jurisdicción correspondiente.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE
Circunscrito el análisis del cargo a la eventual hipótesis de trámite inadecuado, que es la causal de nulidad realmente planteada, aflora de todas maneras el revés de la acusación, ya que no puede admitirse la disertación del censor en cuanto a que por estar involucrados en esta controversia bienes de naturaleza agraria, hay lugar a aplicar, de todas maneras, el régimen procesal establecido en el Decreto 2303 de 1989, que para este caso sería el proceso ordinario agrario.
El argumento, a decir verdad, es vano puesto que, como ha sostenido la Sala desde los albores de la creación de los jueces y procedimientos agrarios, no es cierto que todo litigio en que se hallen envueltos bienes de naturaleza semejante deba sujetarse forzosamente a dicho estatuto, razón por la cual no puede quedar bajo su comprensión el negocio jurídico de promesa de compraventa que aquí se controvierte.
El Decreto 2303 de 1989 precisa el objeto de sus normas, y establece cuáles son los asuntos que deben ventilarse de acuerdo al régimen especial allí previsto, sobre todo en los artículos 1º y 2º, regulaciones entre las que no están incluidos los litigios relacionados con la validez o eficacia de los contratos de promesa de compraventa, como el que ocupa hoy la atención de la Corte, aunque recaigan sobre bienes dedicados a la explotación agrícola, de tal manera que, como puede observarse, los procesos para esos efectos no tienen porqué quedar subsumidos dentro de las hipótesis contenidas en el estatuto antes mencionado, pues tales negocios jurídicos se rigen por las normas sustanciales civiles y las controversias que puedan suscitar no están incluidas dentro de las que corresponde dirimir a la jurisdicción agraria.
Por lo demás, no comprende la Corte la censura acerca de que si se hubiera seguido el procedimiento agrario no habría cabido el recurso de casación, pues precisamente la parte demandada fue favorecida con la posibilidad de recurrir la sentencia de segunda instancia mediante esta impugnación extraordinaria, de la que ahora se dice es imposible.
Conforme a lo dicho, el cargo no se abre paso.
SEGUNDO CARGO
Acusa el recurrente la sentencia con base en la causal primera del art. 368 del C. de P.C., por violación indirecta de los artículos 1546, 1880 y 1884 del Código Civil, por aplicación indebida, y de los artículos 1609 y 1882 ibídem, por falta de aplicación, fruto de errores de hecho en la apreciación de las pruebas.
En la fundamentación del cargo, se refirió el recurrente a las obligaciones de las partes derivadas de la promesa de compraventa, añadió que cuando hay entrega de la cosa prometida se aplica el art. 1884 del C.C., según el cual el vendedor se obliga a entregar lo que dice el contrato. Destacó luego la forma como se acordó e hizo la entrega anticipada y que la venta del predio incluía, entre otras cosas, 800 árboles frutales plantados en una extensión aproximada de 12.000 metros cuadrados, así como se obligó el prometiente vendedor a entregar los servicios de agua, luz y teléfono legalizados y libres de impuestos, y lo propio debía hacer con el servicio de acueducto regional de Santa Teresa.
El Tribunal halló cumplidas esas obligaciones porque apreció erradamente el contrato de promesa, la confesión del demandado, los testimonios de Jorge Enrique Torres Ballesteros y Hernando Castellanos González, y porque dejó de apreciar el dictamen pericial, la confesión del demandante y la certificación expedida por la Junta de Acción Comunal de la vereda Peña Negra, pues el prometiente comprador creyó de buena fe que recibía lo pactado, aunque después constató que lo entregado no correspondía a lo convenido.
Sobre el contrato, dice el censor que el Tribunal cercenó el contenido de la obligación del vendedor de entregar el inmueble, yerro que lo llevó a afirmar que las estipulaciones anexas se relacionaban más con la venta que con la promesa, y que la entrega de los 800 árboles frutales y el acueducto regional no eran obligaciones a cumplirse antes de la escritura pública.
El sentenciador cercenó la confesión del demandado, pues basó su decisión en que éste respondió en el interrogatorio de parte que el prometiente vendedor le entregó la finca según lo pactado y que la disfrutaba con ánimo de señor y dueño, pero mutiló el aparte donde el demandado agregó que luego de recibir el inmueble encontró serias anomalías en los servicios públicos, la cabida y el número de árboles sembrados; el hecho de haberse entregado el inmueble el día que se firmó la promesa -dijo- no equivale a tener por cumplida esa obligación, pues así no se haya puesto reparo, si no se entregó lo pactado la obligación fue incumplida. El Tribunal no podía fundar su fallo apenas en un fragmento del interrogatorio con exclusión del contexto.
También erró el sentenciador de segunda instancia al apreciar los testimonios de los señores Torres Ballesteros y Castellanos González, ya que puso en su boca lo que ellos no dijeron, pues el primero, aunque estuvo presente en la entrega, informó que Hildebrando recibió las llaves de la finca y que José Isaac se comprometió a entregar el acueducto veredal, y el segundo ni siquiera presenció dicha entrega. Además, el Tribunal ignoró el dictamen pericial que da cuenta de que al momento de la entrega en la finca no existía el número de árboles frutales que el prometiente vendedor se obligó a entregar, con lo cual se acredita el incumplimiento de esa estipulación.
El interrogatorio del demandante no fue analizado por el ad quem, pues afirmó en la sentencia que se había cumplido la entrega de la finca con los servicios públicos, cuando el mismo prometiente vendedor confesó que el servicio de luz no se entregó debidamente legalizado, y que aún no lo estaba el día de la inspección judicial.
Agregó el impugnante que con la demanda de reconvención se aportó certificación expedida el 19 de noviembre de 1998 por el presidente de la Junta de Acción Comunal de la vereda Peña Negra, quien afirmó que el demandante no había pagado el derecho de alcantarillado de la finca, lo que quiere decir que para la fecha de la entrega no se había cancelado la instalación, cuando el compromiso del prometiente vendedor era entregar el servicio adicional del acueducto y no una simple matrícula. El ad quem omitió estudiar esta prueba con lo cual incurrió en el error de hecho denunciado.
Los errores fueron trascendentes porque el Tribunal no dio por establecido el incumplimiento del promitente vendedor, el que impedía a éste ejercer la acción resolutoria, y que al promitente comprador no se le podían exigir sus obligaciones mientras aquel no cumpliera las suyas, por lo cual debe casarse la sentencia para que se acojan las súplicas de la demanda de reconvención.
TERCER CARGO
Se acusa la sentencia del Tribunal de vulnerar los artículos 1546, 1551, 1698 y 1930 del Código Civil por aplicación indebida, y 1609 de la misma obra, por falta de aplicación, a consecuencia de errores de hecho al apreciar la obligación del prometiente comprador de pagar el saldo del precio de la promesa de compraventa.
El casacionista recuerda los alcances del contrato de promesa de compraventa, cuyas obligaciones no pueden confundirse con las del contrato prometido, ya que la primera produce una obligación de hacer, mientras que del contrato de compraventa surgen las obligaciones de pagar el precio y efectuar la entrega del inmueble, aunque en una promesa los contratantes pueden anticipar el pago del precio y la entrega material del bien, pacto que es ley para las partes, por lo que su incumplimiento tiene las consecuencias legales.
En el contrato de promesa bajo estudio, en relación con el saldo del precio -$60’000.000,oo-, se dijo que sería pagado el 2 de agosto de 1998, aunque también se estipuló que podía pagarse en cualquier momento «a partir de la fecha», o por abonos parciales reconociendo un interés del 2,2%, de manera que la obligación quedó «a la libre elección del prometiente comprador: o paga los sesenta millones de pesos el día 2 de agosto de 1998 y en tal evento no abona intereses, pues no quedaría saldo alguno; o hace un pago total posterior al 2 de agosto y abona intereses del 2,2%…». Por tanto, el demandado no estaba obligado, ineludiblemente, a pagar el saldo en la fecha pactada, solo que si no lo hacía, debía reconocer intereses, sin que esto implicara incumplimiento del contrato. El plazo, en verdad, quedó «en forma indeterminada», porque no señaló fecha límite al prometiente comprador para pagar el saldo, y por eso no estaría en mora sino cuando fuese reconvenido por el acreedor, de acuerdo con el art. 1608 del C.C.
CUARTO CARGO
Expresa el recurrente que el Tribunal violó los artículos 1546 y 1609 del C.C., por aplicación indebida y falta de aplicación, en su orden, al haber incurrido en error de derecho en la valoración del conjunto probatorio, como lo dispone el artículo 187 del C.P.C.
Es que el juez no tiene libertad absoluta para apreciar las pruebas, sino que, según las reglas del señalado precepto procesal, debe realizar un análisis en conjunto sobre todas las pruebas, porque de lo contrario incurre en error de derecho que se concreta cuando a esas probanzas les da un valor probatorio que no tienen o desestima otras negándoles el valor que les corresponde según los postulados de la sana crítica.
En la exposición del cargo el recurrente invoca algunas pruebas que, considera, fueron mal apreciadas, por error de derecho. Cuanto al contrato de promesa, señala que el Tribunal no argumentó absolutamente nada para concluir que se cumplieron las cláusulas sobre la entrega material, en especial, sobre el número de árboles frutales y los servicios públicos, y por eso le hace decir al contrato cosas distintas a su texto. Así mismo, hubo indebida apreciación de los interrogatorios de parte absueltos por demandante y demandado y de los testimonios de Jorge Enrique Torres y Hernando Castellanos, ya que de esos elementos probatorios el sentenciador dedujo que el prometiente vendedor sí había hecho la entrega anticipada en debida forma. Empero, basta con examinar los medios de prueba en los que se basó el Tribunal, para inferir que no se sometieron a las reglas de la sana crítica, ni hubo un análisis en conjunto de ellos, lo que genera el error de derecho denunciado, el cual es trascendente, porque de no haber incurrido en él se habrían desestimado las pretensiones de la demanda principal y acogido las de la demanda de reconvención.
El recurrente también plantea el error de derecho por falta de apreciación de varios indicios, que surgen de la falta de respuesta a algunos hechos de la demanda de reconvención que endilgaban al reconvenido incumplimiento en su obligación de entregar.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE
Cumple recordar que el Tribunal decretó la resolución del contrato de promesa impetrada por el demandante primigenio, por considerar que éste sí se hallaba legitimado para hacer esa petición debido a que cumplió o se allanó a cumplir las obligaciones a su cargo, pues entregó la finca y sus accesorios -construcciones, cultivos, servicios públicos- conforme a lo pactado como obligación accidental y anticipada, luego de lo cual se aprestó el vendedor a otorgar el instrumento público perfeccionador del contrato prometido; estimó, en cambio, que el demandado incumplió desde un principio y durante el itinerario precontractual programado, por cuanto no pagó el saldo del precio en el término estipulado, y, aparte de eso, se rehusó sin justificación válida a suscribir el contrato prometido, ya que los problemas relacionados con la situación jurídica del inmueble no impedían celebrar la compraventa. Por todo esto, culminó el sentenciador, no podía tener éxito alguno la demanda de reconvención y sí la demanda inicial propuesta por el vendedor.
El recurrente esgrime su pendencia contra el fallo con miras a demostrar que el promitente vendedor fue en realidad quien primero incumplió, toda vez que no entregó el inmueble en debida forma, porque no existía el número de árboles frutales señalado en el contrato, ni estaban formalmente instalados los servicios públicos de energía eléctrica y de acueducto, reparos que propone por caminos distintos, pues en un cargo alega que por error de hecho (cargo segundo) y en otro que por error de derecho (cargo cuarto), como también busca comprobar que, por su parte, no incumplió la obligación de pagar el saldo del precio, para lo cual hace una interpretación de la respectiva cláusula contractual distinta de la esbozada por el Tribunal (cargo tercero).
Pues bien: con independencia de discusiones técnicas en torno al recurso extraordinario, lo cierto es que de cualquier forma resulta frustráneo por cuanto no puede abatir los argumentos del Tribunal sobre el cumplimiento del demandante primigenio y el incumplimiento del demandado en el pago del precio, que son los pilares del fallo impugnado. Y tanto menos puede medrar la impugnación, si el alcance buscado es la casación del fallo recurrido para que se dé prosperidad a la acción de resolución del contrato incluida en la demanda de reconvención.
En efecto, por lo que respecta con los cargos segundo y cuarto, en que se refuta la argumentación del Tribunal sobre el cumplimiento o allanamiento del demandante en sus obligaciones, recuérdase que dicho sentenciador concluyó que las prestaciones relacionadas con la entrega, que desde luego incluye los servicios públicos y los árboles frutales, eran accidentales y fueron cumplidas por aquel. De ahí que para acreditar que el juzgador incurrió en equívoco sobre ese tópico, y que esas obligaciones, en principio accidentales, fueron en el caso absolutamente trascendentes como génesis del contrato, la labor del casacionista era muy grande, y no aparece cumplida.
Por el contrario, el fallo del Tribunal tiene que mantenerse de reconocer que la eventual desatención de esas obligaciones del demandante, que consideró accidentales, no fue protestada en tiempo por el demandado, es decir, con prontitud, pues de los autos se desprende que el promitente comprador sólo vino a magnificar su importancia y a darle una alta jerarquía en la demanda de reconvención, pero nada dijo ni hizo durante el tiempo que va entre el contrato de promesa y el día en que debía hacerse el frustrado contrato prometido. Lo cierto es que el promitente comprador, una vez fue llevado por las circunstancias a incumplir la obligación, esa sí esencial, de pagar el precio, empezó a buscar otros pretextos, y a engrandecer la importancia de las obligaciones accesorias del demandante.
Y tanto menos puede considerarse desvirtuada la calidad de accidentales de esas obligaciones del demandante, si la posible falta de los servicios públicos y algunos árboles frutales, no fue cuestión que interesó desde el principio al demandado, circunstancia que se pone de manifiesto porque, se insiste, no hubo protesta en el momento de la entrega, ni en un plazo razonable, si es que luego de dicha entrega el interesado constató los defectos que ulteriormente alega.
Es más, el día que las partes fijaron para suscribir el contrato prometido, cuando acudieron ambos a la notaría, el demandado para negarse entonces al otorgamiento de la escritura pública proyectada, jamás pretextó sobre el incumplimiento de las obligaciones relacionadas con los servicios públicos y el número de árboles frutales. Así, en el acta de comparecencia que suscribieron las partes ante la Notaría Primera de Duitama (Boyacá) el 3 de agosto de 1998, de la cual el demandado también aportó un ejemplar, quedó plasmado que «no acepta el otorgamiento de la escritura pública, por cuanto el bien a comprar se halla viciado de falsa tradición, y habiéndose comprometido el vendedor a entregar la propiedad plena y el dominio del mismo e igualmente por existir oposición en servidumbres de tránsito.» (folios 4 y 61 del cuaderno No. 1).
Esto también fue corroborado por el demandado en su interrogatorio de parte, cuando dijo que el saldo del precio estipulado «no se pudo hacer efectivo a favor del señor José Isaac Barrera por el incumplimiento de su parte al no poder elaborarse la escritura pública y consecuente tradición del inmueble vendido», y aunque más adelante se refirió a la entrega y los problemas relacionados con los árboles frutales, también manifestó que compró la finca «para recreo y así se ha venido haciendo hasta donde ha sido posible por existir un bajo caudal de agua los frutales me atrevería a decir son un adorno de la finca ya que su explotación económica… es mínima» (folios 8 y siguientes del cuaderno 3).
De otra parte, por lo que atañe con el cargo tercero, el demandado no logra derruir el incumplimiento que le endilgó el Tribunal por la desatención de la obligación de pagar el precio y, por eso, no tiene cómo alcanzar legitimación alguna para invocar la acción de resolución del contrato, lo que hizo vía demanda de reconvención, toda vez que, no se olvide, uno de los presupuestos que la jurisprudencia inveterada de esta Corporación exige para la prosperidad de la acción resolutoria prevista en el artículo 1546 del Código Civil, es que su proponente se encuentre exento de infracción contractual, vale decir, que haya cumplido las obligaciones a su cargo, o, cuando menos, que se hubiese allanado a cumplirlas en el tiempo y del modo debidos.
En efecto, de tiempo atrás tiene sentado la Corte que para el ejercicio exitoso de la acción resolutoria deben concurrir los siguientes requisitos: a) invocación de un contrato bilateral legalmente celebrado, como fuente de obligaciones; b) cumplimiento de las obligaciones, o allanamiento a cumplirlas, por parte del demandante; y c) incumplimiento total o parcial de las obligaciones por el demandado. Y, en punto del segundo requisito, que hace con esta especie de litis, se ha sostenido tradicionalmente que, en línea de principio, sólo está legitimado para demandar la resolución o el cumplimiento del contrato, quien a su vez cumplió debidamente con lo pactado o se allanó a cumplirlo dentro del tiempo y modo acordados (entre otras, cas. civ. de 17 de mayo de 1995, G.J. CCXXXIV, 2473, pág. 688, y de 11 de marzo de 2004, exp. 7582).
Por ese motivo, a propósito del reproche contenido en el cargo tercero, rememórase que el recurrente le achaca error de hecho evidente y manifiesto al Tribunal, por haber estimado que el 2 de agosto de 1998 era la fecha para que el prometiente comprador cancelara el saldo del precio -$60’000.000,oo-, sin reconocer, agrega el recurrente, que el último contaba con un plazo más amplio, posterior a esa fecha, con tal de que pagara total o parcialmente la suma adeudada con intereses del 2,2%, según se estipuló en la adición de la cláusula cuarta del contrato de promesa.
El Tribunal, a su vez, en ese preciso aspecto estimó que las partes acordaron que «el saldo o sea la suma de sesenta millones de pesos ($60.000.000.,oo M/Cte) para el 2 de agosto de 1998 sin perjuicio de su cancelación en cualquier momento a partir de la fecha, o de abonos parciales para el pago de los sesenta millones. El saldo restante devengará un interés del 2,2.%». Así mismo se acordó -añadió el Tribunal- que la escritura pública de compraventa se otorgaría el 3 de agosto de 1998, por lo que, primero debía cumplir el prometiente comprador con el pago del precio, y al día siguiente ambos debían suscribir el aludido instrumento.
Es así, entonces, que la interpretación que a esta cláusula dio el Tribunal no riñe con la lógica, ni implica la desfiguración de lo que allí se pactó, ya que elucidó que el pago del saldo del precio debía hacerse el 2 de agosto de 1998, o antes, si se quiere, y que el beneficio otorgado al prometiente comprador para cancelar el saldo mediante abonos parciales, con reconocimiento de intereses, era a partir del 2 de agosto de 1997, fecha del contrato de promesa.
Frente a lo anterior, deducir que de la expresión «sin perjuicio de su cancelación en cualquier momento a partir de la fecha», emana que el prometiente comprador podía hacer los abonos después del 2 de agosto de 1998, vale decir, el 3 de agosto de ese año, o, inclusive, con posterioridad a la escritura pública de compraventa, y no desde el 2 de agosto de 1997, cual ensaya el recurrente, no es razonamiento con aptitud para mostrar el desatino en la hermenéutica del Tribunal. Es que al mirar en contexto la estipulación bajo estudio, no aflora irrazonable, ni se choca contra su tenor, colegir que la expresión «sin perjuicio de su cancelación en cualquier momento a partir de la fecha, o de abonos parciales para el pago de los sesenta millones», debe entenderse en el sentido de que la cancelación total o los abonos para pago del saldo debía hacerse a partir de 2 de agosto de 1997, fecha del contrato de promesa, y hasta el 2 de agosto de 1998. No es posible inferir, pues, que el Tribunal hubiera cercenado el contenido de la adición a la cláusula cuarta del contrato de promesa, o que le hubiese dado un entendimiento contrario a su texto, como afirma el recurrente, por cuanto la facultad otorgada al demandado para cancelar por cuotas la suma de $60’000.000,oo más parecía estar comprendida entre la fecha de dicho contrato, 2 de agosto de 1997, y el 2 de agosto de 1998, y no como liberación al comprador para pagar el precio en cualquier día después de la firma de la escritura con tal que pagara intereses.
No debe echarse al olvido, por demás, que cuando de error de hecho se trata, le corresponde al recurrente demostrar que dicho yerro es evidente, que salta a la vista, sin que esta descalificación pueda lograrse con sólo mostrar una percepción distinta de la prueba, en vista de que el recurso de casación no es una instancia adicional del proceso, pues ante la conocida presunción de acierto que abriga a los fallos recurridos por esta senda extraordinaria, en principio hay que tener como bien apreciados los hechos y debidamente aplicado el derecho. Desde luego que con particular énfasis debe denunciarse y demostrarse el error de hecho en la interpretación de los contratos, porque en esa gestión el casacionista tiene la carga exigente de demostrar un desatino manifiesto, para lo cual no le basta con ensayar una apreciación distinta del contenido negocial, sino que ha de acreditar que la deducción que hizo el sentenciador es contraevidente, o que la propuesta por el recurrente es la única posible, pues ha de recordarse que en el ámbito de análisis y esclarecimiento de las estipulaciones contractuales, es quizás donde mayormente sobresale la autonomía de los jueces de instancia, hasta el punto que para poner a descubierto el yerro fáctico hay que comprobar que las conclusiones de los mismos contrarían, sin duda alguna, las reglas de la lógica.
En síntesis, la consideración acerca de que el demandado no había cumplido su obligación de pagar la totalidad del precio según lo acordado en el contrato de promesa, no es una deducción arbitraria o caprichosa, antes bien, está fundada en un análisis posible dentro del discreto resorte funcional de los jueces de instancia para evaluar el acervo probatorio. Y evidente es que el casacionista no hizo sino anteponer su criterio de interpretación de la cláusula cuarta al del Tribunal, sin presentar elementos que tengan la suficiente fuerza de convicción para poner en evidencia el yerro que le achaca al fallador.
Por todo lo anterior no pueden prosperar los cargos, y ante la pérdida del recurso, su proponente será condenado en costas.
DECISION
Con base en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, no casa la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
Condénase en costas del recurso a la parte recurrente. Tásense en su oportunidad.
Notifíquese y devuélvase al Tribunal de origen.
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
MANUEL ISIDRO ARDILA VELASQUEZ
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CESAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA