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S-081-98
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente:
DR. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
Santafé de Bogotá Distrito Capital, veintiuno (21) de septiembre de mil novecientos noventa y ocho (1998).
Rad. Expediente 4844
Despacha la Corte el recurso extraordinario de Casación propuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 8 de junio de 1993 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, dentro del proceso ordinario adelantado por la CORPORACION COLOMBIANA DE AHORRO Y VIVIENDA «CONAVI», frente a CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S. en C. y ORGANIZACION PANAMERICANA DE INVERSIONES «PANAINVERSIONES, S.A.»
A N T E C E D E N T E S:
1. Correspondió al Juzgado 17 Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, tramitar la demanda en virtud de la cual la entidad demandante deprecó, fundamentalmente, que se ordenara a la sociedad demandada «CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y cía. S. en C.» que compareciera por intermedio de su representante legal, dentro de los 3 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, a la hora de las 5 p.m., a la Notaría 30 de Bogotá a suscribir la escritura pública que «perfeccione el contrato de promesa de compraventa sobre el local No 1», distinguido con el No.17-60 de la calle 15 Sur de esta ciudad.
2. El supuesto de hecho que soporta tal demanda es, en resumen, el siguiente:
«PANAINVERSIONES S.A.», actuando como administradora del proyecto de propiedad de «CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y CIA S. en C.» suscribió con la demandante un contrato de promesa de venta del referido local, cuyas especificaciones se asentaron minuciosamente en la demanda.
En la promesa se estipuló como precio del inmueble, la suma de $5.419.700,oo de los cuales la promitente compradora entregó a la promitente vendedora, a título de arras, la suma de $3.500.000,oo, y el día 29 de abril de 1983 la suma de $1.500.000,oo, quedando un saldo de $419.700,oo que debían ser cancelados el día de la firma de la escritura de venta.
En la cláusula sexta del referido contrato, las partes se comprometieron a suscribir la aludida escritura en la Notaría 30 del Círculo de Bogotá, quince días hábiles después de que se cumplieran estas condiciones: a) la expedición, protocolización y registro del reglamento de propiedad horizontal del edificio del cual hace parte el local, todo lo cual efectivamente se cumplió, y b) que la Superintendencia Bancaria autorizara tal adquisición, permiso que también fue concedido.
Mediante carta fechada el día 2 de mayo de 1984, «CONAVI» comunicó a «PANAINVERSIO-NES S.A.» que el aludido permiso había sido concedido, razón por la cual debía suscribirse la promesa el día 23 de mayo siguiente, esto es, 15 días hábiles después. La sociedad Panainversiones, por su parte, le contestó diciendo que carecía de poder para ejecutar el acto por el que se le requería, toda vez que la constructora lo había revocado. Por tal razón, mediante comunicación del 18 de mayo siguiente, la promitente compradora se dirigió a «CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía S. en C.» para solicitarle que otorgara la escritura prometida el día 23 de mayo.
Empero, llegado el día señalado, sólo compareció a la Notaría acordada, el representante legal de la sociedad demandante, exhibiendo al efecto paz y salvo de renta y el cheque por la suma de $419.000 a favor de ORGANIZACION PANAMERICANA DE INVERSIONES S.A.. Como la sociedad demandada no se presentara, se dejó sentado en instrumento público, el cumplimiento de la demandante.
3. Enterada la sociedad «CONSTRUC-CIONES ROJAS JIMENEZ y Cía S. en C.» de tal libelo, además de aceptar algunos hechos y negar otros en la contestación de la demanda y de proponer excepciones, formuló demanda de reconvención en la que, fundamentalmente, impetró la resolución del contrato por el incumplimiento de la actora, demandada en reconvención, la que, en tal virtud debe «cancelar en favor de la sociedad CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S en C., las arras del negocio pactadas en la cláusula cuarta del contrato de promesa ya referido».
4.- Los supuestos fácticos de la nueva pretensión contenida en la contrademanda, pueden condensarse en los siguientes términos:
Habiéndose comprometido la promitente compradora a radicar la solicitud de permiso para adquirir el local ante la Superintendencia Bancaria dentro de los 10 días siguientes a la promesa, o sea, a más tardar el 12 de enero de 1983, solo cumplió con tal carga el día 16 de agosto de ese mismo año, esto es, con notoria extemporaneidad.
Empero, obtenida la autorización el día 23 de marzo de 1984, «CONAVI», de manera arbitraria y unilateral, señaló la fecha del 23 de mayo de 1984 para que la actora en reconvención otorgara la escritura prometida, decisión que le hizo saber mediante escrito del 18 de mayo de ese mismo año.
Entre tanto, la promitente vendedora había revocado el mandato a «PANAINVERSIONES S.A.», determinación que comunicó al representante legal de «CONAVI» y que ratificó mediante escrito del 19 de septiembre de 1983. A su vez, «PANAINVERSIONES S.A.», por intermedio de su filial «Panaindustrial Ltda.», adelantó «torticeramente» un proceso ejecutivo frente a la promitente vendedora, dentro del cual, el día 3 de septiembre de 1983, embargó, entre otros, el local prometido en venta a la mencionada Corporación de ahorro. Sin embargo, tal proceso ejecutivo concluyó en favor de la sociedad demandada, razón por la cual se desembargó el aludido local.
Del texto de la correspondencia cruzada entre las partes, se deduce que en ningún momento se adquirió la obligación de suscribir la escritura en la fecha impuesta por «CONAVI».
5. A la primera instancia puso fin la sentencia del 27 de abril de 1992, por medio de la cual el a-quo declaró infundadas las excepciones propuestas por «CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S. en C.», entidad a la cual le ordenó otorgar la escritura pública prometida dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria de tal providencia, negando, además, las pretensiones formuladas en la demanda de reconvención.
Apelada por la entidad vencida esa providencia, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, la revocó y en su lugar denegó las pretensiones de la demanda principal, declaró resuelto el contrato por incumplimiento de «CONAVI», a la cual condenó a restituir el local en los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia. Negó, así mismo, la condena por frutos civiles del inmueble y, finalmente, dispuso que la promitente compradora perdía en favor de la contraparte las arras pactadas.
LAS RAZONES DEL TRIBUNAL
1.- Luego de destacar los antecedentes relevantes del litigio, y de reparar en la cabal satisfacción de los presupuestos procesales, advierte el Tribunal que el contrato de promesa objeto del conflicto, es de naturaleza comercial y reúne las exigencias del artículo 861 del Código de Comercio, en concordancia con el articulo 89 de la ley 153 de 1887.
Agrega, que toda modificación al mismo requiere de la concurrencia de ambas voluntades, manifestada, claro está, con el lleno de los requisitos necesarios para la estipulación inicial.
2.- No habiéndose probado modifica-ción alguna al contrato de promesa, en las considera-ciones señaladas, habrá de declararse que éste existe en los términos contenidos en el documento aportado en la demanda y de cuya «observancia» se tiene que el convenio quedó sometido a dos condiciones suspensivas y a una resolutoria expresa.
La segunda, esto es la resolutoria expresa, está contenida en la cláusula decimotercera del acuerdo, cuando establece que la negativa de la Superintendencia Bancaria a otorgar el permiso para comprar, acarreará la resolución automática de la promesa sin sanciones, ni indemnizaciones, situación esta que no se adujo ni se probó en el proceso. Las condiciones suspensivas consistieron en la expedición oficial, protocolización y registro del reglamento de copropiedad, y la obtención por parte de la promitente compradora, de la respectiva autorización, para cuyo efecto se comprometió a radicar la solicitud de permiso dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha del contrato.
3.- Con miras a establecer el incumpli-miento, observa el ad quem que la primera obligación que debía satisfacer, esto es, la de radicar la petición de permiso en los 10 días subsiguientes en la Superintendencia Bancaria, correspondía a CONAVI. De la documentación allegada, afirma, surge diáfanamente que la promitente compradora incumplió, antes que todo, con esa obligación, razón por la cual carece de legitimación para demandar el cumplimiento de su contraparte.
4.- En lo concerniente a la legitimación de la demandante en reconvención, dice que tal parte la constituyen dos personas jurídicas, una de las cuales no se obligó en su nombre sino en el de la otra. Si bien la relación de mandato no se probó en el proceso, la aceptación de tal vinculación por la demandada principal, exonera de responsabilidad a la mandante que la obligó.
Habiendo CONAVI incumplido con anterioridad, el promitente vendedor no entró en mora al no realizar en la fecha acordada una de las obligaciones a su cargo, pues no debe olvidarse que la entrega del inmueble la efectuó con anticipación a la fecha que le era exigible, quedándole únicamente por cumplir el otorgamiento de la escritura de venta en la fecha determinada por el cumplimiento de las condiciones suspensivas pactadas. Quiere esto decir que el promitente vendedor ostenta la calidad de contratante cumplido, circunstancia que lo legítima para incoar la acción que intentó, amén de que se encuentra probado que la promitente compradora no solicitó oportunamente el permiso a la Superintendencia Bancaria, cuya posterior obtención «en ninguna forma convalida el incumplimiento de la actora principal, pues para que él pueda predicarse debe ser estrictamente de acuerdo con las cláusulas contractuales…». Tampoco convalida tal incumplimiento el que la sociedad promitente vendedora hubiese recibido el 28 (sic.) de abril de 1983, la suma de $1.500.000,oo. Si la mora hubiese sido en parte del pago y ésta se hubiese recibido, podría afirmarse lo mencionado; «pero el recibo de pago parcial es indicativo solamente hasta ese momento de la voluntad de persistir en el contrato, de la parte que recibe», lo cual no convalida el incumplimiento de las obligaciones de otra clase, y ni siquiera pone de presente que el promitente vendedor ya estuviese noticiado del incumplimiento del promitente comprador.
Da fuerza a este planteamiento, agrega, el que los documentos que CONAVI aduce como convalidación de su incumplimiento, se refieren a una transacción ajena al contrato de promesa, pues el solo hecho de que se ofrezca el otorgamiento de la escritura como parte del arreglo de otras obligaciones, no implica modificación de la promesa, mientras que el cumplimiento posterior de la obligación solo pone de presente el incumplimiento de lo pactado, a menos que obedezca a convenio posterior que deberá reunir las solemnidades establecidas por el contrato inicial, lo cual se echa de menos en este asunto.
5.- Las consecuencias del incumpli-miento de CONAVI fueron de considerable gravedad, porque, de haber cumplido, otra hubiese sido la época del otorgamiento de la escritura prometida, pues la condición suspensiva habría acaecido antes, y, cabe dentro de lo posible, el local no habría sido embargado.
6.- Comoquiera que la contrademanda de resolución prospera, el Tribunal condena a la sociedad actora a restituir el local, mas la exonera de la obligación de pagar los frutos civiles por ausencia absoluta de prueba al respecto, acotando, marginalmente, que se abstiene de decretar pruebas de oficio porque tal medida es pertinente cuando las probanzas no son suficientes, pero no en el caso en que el interesado abandona totalmente su carga procesal.
A su vez, el promitente vendedor debe devolver el dinero recibido como pago parcial, junto con los intereses corrientes, por tratarse de una «compraventa» (sic.) comercial. Las arras pactadas como de retracto, las perderá CONAVI por su incumplimiento.
LA DEMANDA DE CASACION
1.- En el cargo único que se formula en ella contra la sentencia recurrida, con apoyo en la causal primera de casación, se acusa la sentencia del Tribunal de quebrantar, a causa de evidentes errores de hecho, los artículos 1, 2, 822, 824, 826, 835, 845, 854, 861, 863, 864, 870, 871, 883, 894, 905 y 942 del Código de Comercio, y 1494, 1496, 1530, 1546, 1602, 1603, 1613, 1614, 1615, 1859, 1935 y 1937 del código civil, el artículo 89 de la ley 153 de 1887, y, finalmente, el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, antes 412.
2.- El primer yerro fáctico y manifiesto que el censor le imputa a la sentencia, consiste en que el Tribunal no tomó en cuenta que la obligación que se dice incumplida por CONAVI (la de presentar a la Superintendencia Bancaria, dentro de los diez días subsiguientes a la promesa, solicitud de autorización para adquirir el inmueble), ya estaba satisfecha para la época en que se presentó la demanda de reconvención. No advirtió el sentenciador, entonces, que el tratamiento legal al incumplimiento en los contratos bilaterales es diferente según se trate de obligación insatisfecha al momento de la demanda, o según sea satisfecha, pero tardíamente.
La voluntad del legislador, agrega, es la de que los contratos se cumplan, aún en eventos de tanta magnitud como el incumplimiento del pago del precio. Con mayor razón, si la prestación se encuentra satisfecha, aunque tardíamente.
Esta predilección del legislador por el cumplimiento de los contratos es patente en el llamado pacto comisorio, en el cual, a pesar de lo dispuesto en los artículos 1546, 1930, 1932, 1935 y 1936 del Código Civil, cuando el vendedor ha demandado la resolución del contrato porque el comprador ha incumplido en el pago del precio, francamente se despoja ese grave incumplimiento de efectos resolutorios y, tendiendo un manto de perdón y olvido, se torna inexpugnable el contrato, a condición de que el comprador demandado pague el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda.
Con mayor razón se debe pensar que el ordenamiento jurídico tiene interés en que subsista el contrato de que trata el litigio, pues la obligación de pedir la autorización para comprar el local se cumplió, aunque tardíamente, pero con mucha anterioridad a la iniciación del proceso, más cuando esa obligación es meramente accidental o secundaria; además que la sociedad contrademandante no solo no presentó reclamo por esa demora, sino que la perdonó al manifestar en cartas del 16 de septiembre de 1986, del 25 de febrero, del 12 de mayo y del 21 de septiembre de 1987 su ánimo de no demandar la resolución del contrato, sino de cumplirlo por su parte con el otorgamiento de la escritura pública de venta.
La jurisprudencia de la Corte ha sostenido que la resolución del contrato de venta no puede acogerse cuando es exigua la parte del precio no pagado oportunamente, en proporción al precio total convenido y a los abonos hechos, y siempre que el deudor no persista en el incumplimiento.
3.- Tras citar algunos tratadistas foráneos que, según el pensar del censor, corroboran sus asertos, vuelve a los yerros fácticos que le imputa al Tribunal, reiterando que éste pasó por alto que CONAVI satisfizo, aunque tardíamente, su obligación de pedir el permiso de compra a la Superintendencia Bancaria. Tampoco advirtió el Tribunal que esa obligación no es esencial al contrato, sino secundaria o accidental, y, del mismo modo, el sentenciador no tomó conciencia de que desde mucho antes de iniciarse el proceso, CONAVI cumplió las obligaciones a su cargo y estuvo pronta a pagar la suma de $419.700,oo, saldo del precio, al paso que la contrademandante incumplió su obligación de otorgar el día 23 de mayo la escritura pública de venta.
4.- Incurriendo en yerro fáctico evidente y torciendo la real significación de varios hechos y pruebas, el Tribunal dejó de concluir en su estudio, que esas probanzas acreditaban a plenitud que en la mente de la promitente vendedora estuvo aceptar la tardía radicación que CONAVI hiciera el 16 de agosto de 1983, ante la Superintendencia de la solicitud de permiso para comprar, con lo que admitió así el cumplimiento de esa obligación.
5.- Olvidando el Tribunal, agrega la censura, que, de conformidad con los artículos 861 y 824 del Código de Comercio, tal como lo ha aceptado la Corte, la promesa de contrato comercial es consensual, no vio los documentos y circunstancias que acreditan que la reconviniente aceptó el cumplimiento tardío de la obligación de pedir el aludido permiso, y que de esa manera prorrogó el plazo que se vencía el 12 de enero de 1983, puesto que, de no ser así, no hubiera recibido tres meses después de la promesa, el 29 de abril, un abono por $1.500.000,oo, como tampoco entregado el inmueble a CONAVI el 1° de marzo de 1983, ni hubiera suscrito las cartas del 16 de septiembre de 1986, del 12 de mayo y del 21 de septiembre de 1987, en que manifiesta su intención de otorgar escritura.
En efecto, añade, que:
b)También al responder el hecho tercero de la demanda, la sociedad demandada confesó que el 29 de abril, es decir, tres meses después de la promesa, recibió un abono que, según el contrato, sólo correspondía para fecha posterior.
c) Está confesado, igualmente, que la sociedad demandada comunicó a las directivas de CONAVI que asumía la dirección y responsabilidad por las ventas, episodio sucedido 6 meses después de vencido el plazo de 10 días a que se ha hecho alusión.
d) Mediante comunicación del 16 de septiembre de 1986 (fls.23 y 24 del cuaderno.2), la sociedad CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ, juntamente con una oferta de dación en pago por otras obligaciones, acepta correr la escritura pública de venta del local prometido en venta, ofrecimiento reiterado en cartas del 25 de febrero y 12 de mayo siguientes, documentos estos que fueron reconocidos en la diligencia a que se refiere el folio 48 del cuaderno 2°.
e) También obra al folio 50 ibídem, escrito del 23 de septiembre de 1983, en el que la sociedad demandada pide a la demandante que el saldo de $419.700,oo sea abonado a la cuenta que esa sociedad tiene en CONAVI.
Si el Tribunal, afirma el recurrente, hubiese interpretado correctamente todos esos documentos, habría encontrado acreditado el propósito inequívoco de la sociedad demandada de persistir en la ejecución del contrato y de dar por prorrogado el plazo para pedir el permiso en la Superintendencia.
6.- Remata la censura diciendo que al no deducir el ad quem de las aludidas pruebas, que el contrato de promesa fue modificado en cuanto a la manera de pagarse el precio convenido y que se prorrogó el plazo para solicitar el referido permiso, y al no concluir que la sociedad demandada «aceptó, purgando la mora inicial de CONAVI», el cumplimiento tardío de esa obligación, incurrió en yerro fáctico evidente, al negarle el real contenido de esas pruebas. Error del mismo linaje cometió cuando afirmó que no se encontraba probada la modificación de la promesa. De no haber incurrido en tales yerros, habría concluido que no prosperaba la demanda de reconvención, sino la principal.
C O N S I D E R A C I O N E S:
1.- De conformidad con lo dispuesto en el inciso 2 del numeral 1 del artículo 368 del C. de P.C., la violación de la ley sustancial, como causal de casación, puede ocurrir como consecuencia de un error de hecho manifiesto en la apreciación de determinada prueba, en el que hubiere incurrido el sentenciador de instancia.
Si de la técnica del recurso se trata, la norma anteriormente señalada, deberá enlazarse con lo previsto en el inciso final del artículo 374 ib., dado que en este se establece que cuando la transgresión de la regla material sea el fruto del error de la especie acabada de mencionar, es necesario que el recurrente lo demuestre, comprobación que exige del impugnador, con miras a dejar sentada la presencia del yerro, que confronte lo expuesto en el fallo con lo representado por la prueba, a fin de que de esa comparación surja el desacierto del sentenciador de manera nítida y evidente.
El cotejo a que se alude, presupone, entonces, que cuando el error denunciado no lo sea por preterición total de la prueba, sino por adición o cercenamiento de la misma, ha de mostrar el casacionista qué es lo que ella dice en realidad, para indicar a continuación qué fue lo que el tribunal vio, examen que, para los efectos que se propone, debe revelar la protuberante disparidad entre el tenor de la prueba y la estimación cumplida por el sentenciador, divergencia que, por lo demás, no puede verse como el fruto de meticulosas lucubraciones, porque entonces todo se reduciría a una simple exposición de criterios simplemente discrepantes, respecto de los cuales la Corte no podría tomar partido distinto al consignado en la sentencia, toda vez que ésta viene precedida de la presunción de acierto, amén de que la casación no se ofrece como un trámite mas del proceso donde los aspectos de hecho de la cuestión litigiosa, puedan ser debatidos con la amplitud que caracteriza las instancias.
2.- Asimismo, como de vieja data lo tiene definido la jurisprudencia de la Corte, «si el sentenciador contempla las pruebas tal como ellas se ofrecen, sin hacerles decir nada distinto de lo que las mismas manifiestan, entonces no podría censurársele en casación por error de hecho en la apreciación de las mismas, cuando a pesar de lo que vio que ellas revelan, hubiera llegado a adoptar una decisión en pugna con las exigencias jurídicas de la realidad demostrada. El error estaría en tal hipótesis, no en el ámbito probatorio, sino en las conclusiones que, no compadeciéndose con los hechos establecidos, fuesen contrarias al derecho sustancial. Lo que quiere decir que, en tal evento, el ataque tendría que hacerse en el recurso extraordinario, por infracción directa de la ley de esta especie, es a saber, independientemente de todo yerro en la estimación probatoria» (CXVII, p. 174).
3.- Todo lo anterior se evoca porque el censor, no obstante que perfilara su disconformidad con la sentencia cuestionada por la vía indirecta, circunstancia que lo apremiaba a poner de presente los yerros de apreciación probatoria en los que habría incurrido el fallador, se empecinó, por el contrario, en cuestionar las inferencias que en el ámbito estrictamente jurídico aquél dejó sentadas, al paso que, contrariamente a lo que él cree, no se advierte discrepancia valedera alguna entre uno y otro, censor y juzgador, en lo relativo a la estimación de las pruebas, razón por la cual solo le es dable a la Corte colegir que la apreciación que de las misma llevó a cabo el Tribunal se ciñó a su objetividad, o, por lo menos, que ésta no puede tacharse como contraevidente.
3.1. En efecto, el «primer yerro fáctico» que el casacionista le imputa al sentenciador consiste en que éste no tomó conciencia de que la obligación de radicar la petición de permiso en la Superintendencia Bancaria para adquirir el local, a cargo de «CONAVI», al presentarse la demanda ya se encontraba satisfecha. Sin embargo, el Tribunal, si bien no individualizó las probanzas a partir de las cuales obtuvo tal inferencia, si reparó en el suceso, pues al respecto, dijo: «La obtención posterior del permiso al que nos venimos refiriendo en ninguna forma convalida el incumplimiento de la actora principal, pues para que él pueda predicarse debe ser estrictamente de acuerdo con las cláusulas contractuales….». Agregando más adelante: » El cumplimiento posterior de la obligación por sí solo pone de presente el incumplimiento de lo pactado, a menos que obedezca a pacto posterior que debería reunir las solemnidades establecidas para el contrato social.»
De manera clara, se advierte, entonces, que tal como el sentenciador abordó el análisis del asunto, no ubicó la cuestión en el marco factual, conforme lo cree el recurrente, sino en el jurídico, en tanto que habiendo reparado en la apuntada circunstancia, le negó los alcances legales que el censor pretende atribuirle, motivo por el cual la cabal formulación de la acusación exigía del casacionista que prescindiera de la crítica sobre la apreciación que de los supuestos de hecho cumplió el ad-quem, aspecto en el que, como es patente, ambos coinciden, para trazar, en cambio, por la vía directa, senda que es la apropiada para tal fin, la impugnación de las deducciones que sobre el real entendimiento de las normas legales asentó el Tribunal.
3.2. Empero, aun en el supuesto de que el recurrente no hubiese incurrido en la aludida deficiencia técnica en la formulación del cargo y hubiese atinado a plantear el problema en el plano pertinente, cabría precisar que esta Corporación no le ha negado al cumplimiento tardío el efecto resolutorio previsto en el artículo 1546 del Código Civil, pues al respecto ha dicho que “…Independientemente de la fuente legal o convencional que tenga, la resolución no puede ser declarada en sede judicial sino en la medida en que sea rendida prueba concluyente de esa situación de hecho antijurídica que es el incumplimiento el que, por principio, se produce ante cualquier desajuste entre la prestación debida y la conducta desplegada por el obligado, desajuste que a su vez puede darse bajo una cualquiera de las tres modalidades que con el propósito de definir las causas posibles que dan lugar al resarcimiento de perjuicios en el ámbito contractual, describe el artículo 1613 del Código Civil, refiriéndose al incumplimiento propio o absoluto, al cumplimiento imperfecto que también suele denominarse “incumplimiento impropio” y en fin, al cumplimiento tardío o realizado por fuera de la época oportuna” (Casación del 26 de enero de 1994). Esto es, que atendiendo autorizados criterios que conjugan acertadamente el efecto particularmente vinculante de los contratos con el interés que en ellos depositan los contratantes, debe inferirse que el cumplimiento tardío de la prestación no ataja la acción resolutoria cuando el plazo pactado es esencial al negocio, o su incumplimiento apareja la frustración del fin práctico perseguido por ellos, o, en general, cuando surja para el afectado un interés justificado en su aniquilación, pues de no ser así se propiciarían enojosas injusticias y se prohijaría el abuso del derecho de los contratantes morosos.
En consecuencia, si pudiese tenerse como averiguado que, como lo asevera el recurrente, existe cierta “predilección del legislador por la realización del contrato” y si, del mismo modo, no se discutiese que en virtud de que el incumplimiento, erigido por obra del artículo 1546 del Código Civil en condición resolutoria de los pactos bilaterales, no los resuelve de pleno derecho -contrariamente a lo que sucede con las condiciones ordinarias-, por lo que sería menester el ejercicio de reclamación judicial, con la cual, además, se haría concreta la opción del demandado, si se admitiesen, pues, como ciertas todas estas circunstancias que permitirían pensar que mientras no se ejercite la acción judicial, para unos, o mientras no se profiera sentencia que declare la resolución, para otros, es posible el cumplimiento de la prestación debida, pagando, de todas formas, los perjuicios moratorios causados, lo cierto es que imperativos de justicia y de repulsión al abuso del derecho, llevarían de cualquier modo a considerar que cuando el plazo pactado es esencial al negocio, o cuando su infracción acarrea la decadencia del fin práctico perseguido por las partes, o, en general, cuando surja para el afectado un razonable interés en la resolución del mismo, el cumplimiento retardado no puede enervar la acción resolutoria, a menos claro está, que éste lo hubiese consentido o tolerado.
Por supuesto que el desbordamiento no previsto ni querido del plazo puede truncar la obligación, o hacerla inútil o poco provechosa, o puede desembocar en un quebrantamiento del equilibrio prestacional, razón por la cual es preciso examinar en cada caso los efectos del retardo en la prestación y la actitud de los contratantes, particularmente la del deudor, a quien de ningún modo se le puede patrocinar que pague tardíamente para obtener provecho censurable, como acontece, por ejemplo, cuando pretende prevalerse de la depreciación de la moneda o las fluctuaciones de la economía.
En ese orden de ideas, no resulta acertado aseverar, como lo hace el recurrente, que el cumplimiento tardío, mediando, obviamente, la indemnización moratoria si a ella hay lugar por el retardo, enerve invariablemente el ejercicio de la acción resolutoria del afectado, toda vez que, como ha quedado dicho, deben consultarse en cada caso los aspectos que acaban de precisarse. Sobre los efectos que en el asunto que se examina tuvo la injustificada demora del promitente comprador en radicar la solicitud de permiso ante la autoridad administrativa pertinente, se hablará más adelante.
3.3. Tampoco existe el yerro de facto que el casacionista le endilga al Tribunal, consistente en que éste no apreció que en la contestación del hecho cuarto de la demanda principal, el demandado confesó que había recibido en abril de 1983, un abono al precio convenido, amortización que no estaba pactada en la promesa de compraventa, toda vez que al respecto dijo el ad-quem: no “…convalida el incumplimiento de `CONAVI’ el recibo por parte de «CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y Cía. S. en C.», el día 28 de abril de 1983, de la suma de $1.500.000,oo, como lo dice su apoderado. Si la mora hubiese sido en parte del pago y esta parte se hubiese recibido, podría eventualmente afirmarse lo mencionado; pero el recibo de pago parcial es indicativo solamente hasta ese momento de la voluntad de persistir en el contrato, de la parte que recibe, circunstancia esta que no convalida el incumplimiento de otra clase de obligaciones y ni siquiera pone de presente que el promitente vendedor al recibir, ya estuviese noticiado del incumplimiento del promitente comprador».
Esto es, que el Tribunal si encontró acreditado tal pago parcial, pero no le atribuyó los efectos que el censor pretende asignarle, desde luego que éste, abstraído como se encontraba en la demostración de ese inexistente yerro fáctico, dejó, en cambio, de combatir las razones aducidas por el fallador para negarle a esos abonos el efecto jurídico -convalidante- que aquí le atribuye, argumentos que consistieron en que por tratarse del pago parcial de una prestación de distinto temperamento a la incumplida, solamente era indicativa “hasta ese momento de la voluntad de persistir en el contrato, de la parte que recibe» (se subraya ); y que ello ni siquiera ponía de presente que el promitente vendedor ya estuviese noticiado del incumplimiento del promitente comprador, reflexiones estas que, por lo demás no son fácilmente deleznables, máxime si se advierte que los tales pagos parciales fueron aceptados con anterioridad al embargo del local, es decir, cuando aún no se había frustrado para el promitente comprador el cumplimiento del contrato, y que con su aceptación no podía revalidar el promitente vendedor un incumplimiento de cuya existencia aún no estaba enterado.
3.4. Afirma, asimismo, el recurrente, que el Tribunal tampoco advirtió que la referida obligación de la promitente compradora no era de «…las principales o esenciales del contrato de compraventa, sino obligación típicamente secundaria o accidental…» (se subraya), peculiaridad que le permite concluir que su incumplimiento no tiene la connotación que le otorgara el sentenciador, y, por ende, que no constituye causal suficiente para deprecar la resolución del contrato.
Empero, de un lado, no se percató el impugnante de que el Tribunal, al referirse a la importancia del incumplimiento de “CONAVI”, estimó que éste fue de considerable gravedad porque, de haber cumplido, otra hubiese sido la época del otorgamiento de la escritura prometida, pues la condición suspensiva acaecería antes, “y, cabe dentro de lo posible, que siendo diferente la época de perfeccionamiento del contrato, aún hubiese sido administradora quien prometió en venta el inmueble y éste aún no habría sido embargado”, inferencia que se abstuvo de cuestionar; amén que, de otro lado, como a simple vista puede observarse, la impugnación se encamina a precisar la importancia que dentro del contrato prometido -el de compraventa-, tiene la prestación tardíamente satisfecha por el deudor, dejando de lado la consideración de que el contrato que se pretende resolver es el de la promesa de compraventa dentro del cual tal obligación adquiere una dimensión con contornos especiales puesto que de ella dependía, ni más ni menos, la fecha en la cual debía cumplirse lo prometido, o sea, la suscripción de la escritura pública mutuamente ofrecida, y cuya trascendencia, como en su oportunidad lo apuntara el ad-quem, puede palparse con mayor facilidad si se aprecia que, dado el rumbo que finalmente tomaron los acontecimientos, el local al que alude el contrato de promesa, fue embargado de modo indebido, acción que, quizás, no hubiese sucedido de haberse satisfecho tempestivamente la referida prestación.
Más exactamente, como quiera que la fijación de la época en que debe ajustarse el contrato prometido es un elemento de la esencia de la promesa de contrato, por supuesto que ésta tiene “…un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las partes, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de concertarlo con posterioridad, agotándose en él su función económico – jurídica, quedando claro, entonces, que como ‘no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato’ (G. J. CLIX pág.283)…” (Casación del 28 de julio de 1998 aún no publicada); dada esa particularidad de la promesa, se decía, la fijación del término en que se debe ajustar el negocio prometido no es una cuestión de poca monta, o “secundaria o accidental”, como la denomina la censura, sino, por el contrario, de singular trascendencia dentro de la misma, máxime cuando el injustificado incumplimiento del mismo malogra o frustra la celebración del contrato debido.
En este orden de ideas, tal apreciación del Tribunal no puede tacharse de manifiestamente errónea.
3.5. No cabe duda alguna, tampoco, de que el Tribunal sí apreció las comunicaciones del 16 de septiembre de 1986, 25 de febrero de 1987 y mayo 12 del mismo año, a las cuales hace mención el casacionista, pues al referirse de manera genérica a la correspondencia sostenida entre las partes, aun cuando sin individuarlizarla, afirmó que «… los documentos a los que alude ‘Conavi’ como convalidación de su incumplimiento por parte de la Sociedad Constructora, se refieren a transacción ajena al contrato de promesa, pues el solo hecho de que se ofrezca el otorgamiento de la Escritura como parte del arreglo de otras obligaciones, no implica modificación de la promesa…”
Se trata, entonces, de una alusión clara y concreta a tales comunicados, cuyo alcance, el otorgado por el ad-quem, no puede tildarse de contraevidente. Por cierto, en el primero de aquellos documentos, el del 16 de septiembre de 1986, la promitente vendedora, se dirige a «Conavi» con «…el fin de proponerle una nueva formula de solución para la deuda que Construcciones Rojas Jiménez y Cía S. en C., tiene con la Corporación, así: … 4. Simultáneamente, se procederá a correr la escritura pública de venta a la Corporación, del local 17-60 en el cual funcionan actualmente las oficinas de la agencia del Barrio Restrepo. Si la Corporación acepta la presente oferta, se hablaría con el Dr. Tulio Cárdenas Giraldo para estudiar la mecánica o el procedimiento a seguir con el fin de garantizar que las daciones en pago queden debidamente legalizadas…»
La apreciación de este documento no puede realizarse de la manera parcial que propone la censura, puesto que una valoración en tal sentido desarticula su contenido, con la subsecuente distorsión de la voluntad real del suscriptor. Por el contrario, contemplado de manera conjunta y armónica, revela que se encuentra hilvanado por la intención clara y evidente, de ofrecer una forma de pago de las deudas a cargo de la sociedad constructora y en favor de la Corporación, sin que se haga alusión alguna a la promesa de compraventa, con miras a modificarla, o a tolerar el incumplimiento de la promitente compradora. Esto es, que la función económico-jurídica en torno a la cual giraba la propuesta, o sea, la función práctica que con ella pretendía realizar el proponente, no era otra que la de intentar conciliar con el destinatario una forma de solucionar las obligaciones a su cargo, englobando en ella, como un elemento mediador más, el otorgamiento de la escritura pública del local cuya venta se había prometido, razón por la cual el entendimiento que el Tribunal le otorgó al susodicho escrito no resulta manifiestamente contrario a la evidencia.
Otro tanto puede afirmarse de los demás documentos aludidos por el censor y que contienen propuestas en el mismo rumbo y de las cuales no puede deducirse la intención de reformar el precontrato objeto del litigio, amén de que no aparece prueba de que la Corporación de Ahorro hubiese aceptado tales ofertas.
3.6. Finalmente, es preciso reconocer que el fallador no hizo mención del documento que obra al folio 50 del cuaderno 2°, por medio del cual el gerente de la sociedad «Construcciones Rojas Jiménez y Cía. S en C.» pide a «CONAVI» que la suma de $419.700 que resta del precio del local, fuera abonada a la cuenta que aquella sociedad tiene con la Corporación. Sin embargo, al referirse al pago parcial del 29 de abril de 1983, por valor de $1.500.000,00, negó a esos abonos los alcances revalidatorios que el recurrente pretende atribuirles, al considerar que: “Si la mora hubiese sido en parte del pago y esta parte se hubiese recibido, podría eventualmente afirmarse lo mencionado; pero el recibo de pago parcial es indicativo solamente hasta ese momento de la voluntad de persistir en el contrato, de la parte que recibe, circunstancia esta que no convalida el incumplimiento de otra clase de obligaciones y ni siquiera pone de presente que el promitente vendedor al recibir, ya estuviese noticiado del incumplimiento del promitente comprador»; razón por la cual, esa preterición sería intranscendente en cuanto el impugnante no refutó con éxito aquella inferencia del Tribunal.
En este orden de ideas, el cargo no prospera.
D E C I S I O N:
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 8 de junio de 1993 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, dentro del proceso ordinario adelantado por la CORPORACION COLOMBIANA DE AHORRO Y VIVIENDA «CONAVI», frente a CONSTRUCCIONES ROJAS JIMENEZ y CIA. S. en C. y ORGANIZACION PANAMERICANA DE INVERSIONES «PANAINVERSIONES, S.A.»
Se condena a la parte recurrente al pago de las costas del recurso.
Notifíquese y cúmplase.
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
Referencia: Expediente No. 4844
CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS
PEDRO LAFONT PIANETTA
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
RAFAEL ROMERO SIERRA