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STC8674-2021
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
Magistrado ponente
STC8674-2021
Radicación n° 11001-02-03-000-2021-02173-00
(Aprobado en sesión virtual de catorce de julio de dos mil veintiuno)
Bogotá, D.C., catorce (14) de julio de dos mil veintiuno (2021).
Se decide la acción de tutela instaurada por Luz Mary Pérez Quinchía y Édgar Benavides Jurado contra la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y el Juzgado Civil del Circuito de La Mesa, a cuyo trámite se vinculó a las partes e intervinientes en el proceso objeto de la queja constitucional.
ANTECEDENTES
1. Los promotores del amparo, a través de apoderado judicial, reclamaron protección de sus prerrogativas al debido proceso, «igualdad de trato jurídico» y acceso a la administración de justicia, que dicen vulneradas por las sedes judiciales accionadas, por lo que pidieron «revocar… el fallo aquí cuestionado…».
2. Son hechos relevantes para la definición del presente asunto los siguientes:
2.1. Luz Mary Pérez Quinchía y Édgar Benavides Jurado promovieron demanda contra BV Proyectos SAS, Julio Andrés Pantoja Casanova, Hugo Alejandro Saavedra León y Leslie Amparo Sánchez Iregui, con la finalidad de que se les declarara «responsables del incumplimiento en la construcción de las obras de urbanismo y zonas comunes del condominio campestre Bambú Propiedad Horizontal» y, por tanto, condenara al pago de la correspondiente indemnización.
2.2. Mediante sentencia del 3 de febrero de 2020, se accedió parcialmente a las pretensiones, decisión que apeló la parte demandada, siendo revocada por el Tribunal acusado con providencia del 15 de junio de la presente anualidad, para en su lugar, negar las súplicas elevadas.
2.3. En síntesis, expresaron los gestores del resguardo que los falladores acusados debieron declarar desierta la alzada interpuesta por su contraparte, comoquiera que el recurso fue presentado por fuera del término que contempla el artículo 322 del Código General del Proceso; y que «la sociedad recurrente no cumplió con los requisitos exigidos por los artículos 320 a 328 del CGP de concretar sus reparos de cara al fallo que la condenó a indemnizar…».
2.4. De otro lado, destacó que, contrario a lo que concluyó el ad quem convocado, en el juicio criticado se probó el incumplimiento alegado; que dicho despacho judicial desconoció que en la escritura pública contentiva de la compraventa «se dejaron de lado, de manera fraudulenta, las condiciones plasmadas en la promesa y a la vez se insertaron algunas cláusulas como la renuncia expresa a la condición resolutoria de lo convenido»; y que interpretó erróneamente lo establecido en el artículo 24 de la ley 675 de 2001, por cuanto no tuvo en cuenta que «la sociedad demandada no construyó ni vendió casas como bienes privados, sino exclusivamente enajenó lotes de terreno para que sus adquirentes edificaran sus casas, nada más».
3. La Corte admitió el libelo de amparo, ordenó librar las comunicaciones de rigor y pidió rendir los informes a que alude el artículo 19 del Decreto 2591 de 1991.
1. La Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca destacó que la providencia fustigada «contiene un análisis probatorio que determinó la existencia de una verdad procesal que, con aplicación de la normatividad sustancial relevante… no permitía dar prosperidad a las pretensiones elevadas; razonamientos e interpretaciones que… no constituyen una vía de hecho».
2. BV Proyectos SAS, a través de apoderado judicial, defendió la legalidad de la actuación censurada.
3. Al momento de someterse al conocimiento de la Sala el presente asunto, no se habían recibido respuestas adicionales.
CONSIDERACIONES
1. Al tenor del artículo 86 de la Carta Política, la acción de tutela es un mecanismo instituido para la protección de los derechos fundamentales, cuando sean conculcados o seriamente amenazados por la acción o la omisión ilegítima de una autoridad pública o, en determinadas hipótesis, de los particulares, siempre y cuando el afectado no disponga de otro medio de defensa judicial.
De la misma forma, se ha señalado que, en línea de principio, esta acción no procede respecto de providencias judiciales, salvo que el funcionario adopte una decisión por completo desviada del camino previamente señalado, sin ninguna objetividad, a tal extremo que configure el proceder denominado «vía de hecho», situación frente a la cual se abre camino el amparo para restablecer los derechos fundamentales conculcados, siempre y cuando se hayan agotado las vías ordinarias de defensa judicial, dado el carácter subsidiario y residual de la tutela y, por supuesto, se observe el requisito de la inmediatez connatural a su ejercicio.
2. Pues bien, revisada la demanda de tutela, se verifica que los gestores del resguardo cuestionaron: (i) que se hubiese dado curso a la alzada que formuló su contraparte en el proceso cuestionado, contra la sentencia de 3 de febrero de 2020; y (ii) la valoración jurídica y probatoria efectuada en la sentencia de 15 de junio de 2021.
3. Bajo ese horizonte y en lo que atañe a la primera de esas inconformidades, advierte la Corte que el resguardo resulta inviable, por cuanto para exponer las quejas que acá alegaron, los actores tuvieron a su alcance el recurso de súplica que procedía frente al proveído de 14 de septiembre de 2020 (artículo 3311, Código General del Proceso), que admitió la apelación formulada contra el prenotado fallo de 3 de febrero de esas mismas calendas, mecanismo del que no hicieron uso, siendo ese el escenario propicio para esgrimir el supuesto incumplimiento de las formalidades necesarias para dar curso a la aludida apelación.
De ese modo el reclamo actual resulta improcedente, toda vez que el descuido en el empleo de los mecanismos de protección que existen hacia el interior de las actuaciones judiciales impide al juez de tutela interferir los trámites respectivos, pues la justicia constitucional no es remedio de último momento para rescatar oportunidades precluidas o términos fenecidos, lo que significa que cuando no se utilizan los mecanismos de protección previstos en el orden jurídico, las partes quedan vinculadas a las consecuencias de las decisiones que le sean adversas, en tanto el resultado sería el fruto de su propia incuria.
Entonces, si los promotores del amparo desperdiciaron «las diferentes oportunidades procesales»:
(…) es inadmisible la pretensión de recurrir tal actuación por esta vía extraordinaria o de tratar de recuperar mediante ese instrumento tal posibilidad, puesto que no ha sido diseñado para rescatar términos derrochados, – pues los mismos son perentorios e improrrogables, tal y como lo prevé el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil -, ni para establecer una paralela forma de control de las actuaciones judiciales, circunstancia que, acorde con reiterada jurisprudencia, impide la intervención del Juez constitucional en tanto no está dentro de la órbita de su competencia suplir la incuria, los desaciertos o descuidos de las partes en el ejercicio de sus facultades, cargas, o deberes procesales, pues esa no es la finalidad para la cual se instituyó la tutela. (CSJ STC, 6 jul. 2010, rad. 00241-01, criterio reiterado, entre muchas otras, en STC, 5 abr. 2011, rad. 00015-01).
4. En lo que atañe a la otra de las quejas del censor, concluye la Sala que el amparo está llamado al fracaso, por cuanto la citada providencia de 15 de junio de los corrientes no luce arbitraria, comoquiera que el Tribunal criticado explicó las razones por las que resultaba inviable la acción de responsabilidad civil contractual que incoaron los quejosos, sobre lo cual precisó:
2.3. La indemnización compensatoria se soporta en el reclamo del incumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo y zonas comunes del condominio campestre Bambú Propiedad Horizontal, porque la constructora se obligó conforme a la “Licencia de urbanismo y construcción de obras comunales”; y a los catálogos de venta, a construir en la propiedad horizontal, “vías terminadas, (públicas y privadas), redes de servicios de acueducto, alcantarillado, energía y aguas lluvias, construcción de servicios comunales (sede social, cancha, kioscos, portería, parqueaderos) dotación de las zonas verdes recreativas y de la zona de cesión Tipo A (cancha múltiple deportiva y zonas de juegos)”; spa: gimnasio, sauna, jacuzzi, baño turco, sala de masajes; vías adoquinadas; cancha de tenis; golfito; lagos y salón de recepciones, pues en el parágrafo de la cláusula 7ª se compromete a tenerlas terminadas de acuerdo con la licencia de construcción”
Que su inejecución generó un detrimento patrimonial para los demandantes, que iban a levantar en su lote una casa campestre y ganarse una valoración, consideran los demandante que el plazo que tenía el vendedor para construirlas según la promesa era de dos años, conforme a la licencia que en la resolución No. 058 del 25 de marzo de 2009 le otorgó el municipio de Anapoima y que venció el 24 de marzo de 2011, pues aunque a solicitud de los demandados se amplió a través de la resolución No. 115 del 18 de mayo de 2012, esta resolución disponía que “el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones anteriores causará la revocatoria de la presente resolución”, por lo que al cumplirse esa última fecha -17 de mayo de 2013- la licencia se entendía revocada.
Que esas obras de urbanismo y zonas comunes en las condiciones que fueron ofrecidas tanto en la etapa de pre-negociación como en la etapa de negociación y deben los demandados responder pecuniariamente y que están los actores facultados para solicitar la indemnización de los perjuicios desde la fecha de pre-negociación hasta que se produzca el resultado final.
2.3.1. Como se desprende del reclamo la obligación que se afirma fue incumplida por el vendedor demandado se señala derivada no del contrato de compraventa sino del contrato de promesa y aunque se sabe que la regla general es que realizado el contrato prometido desaparece el contrato de promesa que le dio origen y que, prima facie, las obligaciones que pudieran soportar un reclamo de indemnización por incumplimiento son las derivadas del contrato prometido y no de la promesa de su ejecución, la doctrina de la Corte Suprema de Justicia señala que no es ello una regla absoluta y que en determinadas circunstancias pueden ser exigibles las obligaciones de la promesa, no obstante la ejecución del contrato prometido.
…
2.3.2. Pero lo cierto es que, en este caso, en primer lugar, como se hizo referencia al describir el contrato de promesa en cuestión, no aparece en él claramente establecida la obligación de los promitentes vendedores de entregar las obras reclamadas (urbanismo y construcción de zonas comunes) antes del vencimiento de las licencias de construcción otorgadas por el municipio, como lo reclama el demandante.
Pues si se revisa la cláusula séptima que a ello hace alusión esta reza: “ENTREGA -LA PROMITENTE VENDERORA entregara a los promitentes COMPRADORES, real y materialmente el inmueble materia de este contrato, el día de la firma de la escritura pública que perfeccione la presente promesa de compraventa. –PARAGRAFO PRIMERO: Las partes declaran conocer que las obras de urbanismo y construcción de zonas comunes se están adelantando en la actualidad y no estarán terminadas para la fecha de escrituración y entrega del lote, por lo cual LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a tenerlas terminadas de acuerdo con la licencia de construcción.”
Dado que lo que puede derivarse de ella es que los promitentes compradores sabían que no se iban a entregar aquellas obras a la firma de la escritura de venta y entrega del lote prometido en venta, y tampoco se señaló en ella un plazo determinado para su ejecución, pues el compromiso allí adquirido como lo alega el extremo demandado, fue de tenerlas terminadas “De acuerdo con la licencia de construcción”, esto es, acorde con las especificaciones aprobadas en la licencia.
2.3.3. Pero aún si se interpretara que sí deriva de aquella cláusula que el promitente vendedor tenía la obligación de entregar las obras civiles y bienes comunes de la copropiedad a los promitentes vendedores cuando se terminara el plazo concedido por la Alcaldía de Anapoima para ejecutar las licencias de construcción concedidas, como lo interpretó el a-quo para dar prosperidad a las pretensiones indemnizatorias, lo cierto es que de la aplicación de la doctrina que se dejó expuesta habría que concluirse que no sería aquella obligación, derivada del extinguido contrato de promesa, acá exigible, pues fue cosa distinta lo que al respecto se convino en el contrato de venta y ello prevalece.
En efecto, en la escritura de compraventa No. 1700 de 23 de abril de 2010 suscrita por Hugo Alejandro Saavedra León representante legal de BV Proyectos Ltda., como vendedor y Luz Mary Pérez Quinchia y Edgar Benavides Jurado como compradores entre las mismas partes del contrato de promesa, se señaló en su cláusula primera se transfiere el predio identificado con folio de matrícula No. 166-85360 Lote No. 9 con un área de 2000.57 m2 que hace parte del condominio campestre Bambú-Anapoima. En su parágrafo primero de dicha cláusula se establece que el inmueble objeto de la venta hace parte del CONDOMINIO denominado BAMBU CONDOMINIO CAMPESTRE que se constituyó en propiedad horizontal conforme a la ley y que su reglamento fue elevado a escritura pública 1357 de abril 7 de 2010 de la Notaría 36 del Círculo de Bogotá.
En la cláusula quinta se señala que el precio de venta es de $153’000.000.oo que los compradores han cancelado en su totalidad y el vendedor da por recibidos. En la sexta se pacta la entrega. “EL VENDEDOR, hace entrega real y material a LOS COMPRADORES, de los inmuebles objeto de esta compraventa” y se señala entregados en la cláusula séptima “SERVICIOS. Los inmuebles objeto del presente contrato se encuentran dotados de los servicios públicos de agua, luz, gas natural-cualquier reajuste o mayor valor que por tales conceptos se liquide con posterioridad a la fecha de esta escritura será asumido en su totalidad por los COMPRADORES”. Cláusula “NOVENA: RENUNCIA: Las partes de común acuerdo renuncian a cualquier condición resolutoria que pueda afectar a este contrato, en forma tal que la presente venta se otorga firme e irresoluble”. En la CLÁUSULA DÉCIMA los compradores aceptan la escritura y venta que en ella se hace con todas sus estipulaciones, afirman que conocen y se comprometen a cumplir el régimen de propiedad horizontal que regula a Bambú Condominio Campestre y “Que con este contrato se da cumplimiento al contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes”.
Es decir, como fue cosa distinta a lo pactado en la promesa lo que se convino en el contrato de venta sobre la entrega de las reclamadas obras de urbanismo y construcción de zonas comunes, la entrega de aquellas antes del vencimiento de la licencia de construcción otorgada, obligación de la promesa de venta que se reclama incumplida como soporte de la indemnización compensatoria, perdió eficacia y su observancia se rige no por lo allá convenido sino por lo estipulado en el contrato de compraventa.
Pues es ello contrario a lo acordado en la escritura de venta, esto es, que la entrega de las obras de urbanismo y construcción de zonas comunes se sometía a la regulación legal aplicable, por hacer parte el comprado lote nueve de la propiedad horizontal conjunto BAMBU CONDOMINIO CAMPESTRE, regulación aplicable a la parcelación de lotes, como lo señala el artículo 85 de la ley 675 de 2001.
Pues conforme a la señalada regulación legal, su reglamento fue elevado a escritura pública 1357 de abril 7 de 2010 de la Notaría 36 del Círculo de Bogotá y registrado en el folio de matrícula inmobiliaria del bien vendido, documento que los compradores manifiestan conocer; ello a más del pacto expreso de los contratantes de que con la firma de la escritura de venta se da cumplimiento al contrato de promesa.
Lo que hace inexigible la obligación acá reclamada dado que la ley 675 de 2001 viene a regular el régimen de propiedad horizontal y en lo que refiere a la entrega de los bienes comunes en su articulado señala:
ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal”.
De donde se concluye que al no hacerse exigible la obligación derivada del contrato de promesa cuyo incumplimiento se reclama fuente de la indemnización compensatoria perseguida, por no tener la misma los alcances que le atribuía el demandante o bien porque teniéndolos esa obligación desapareció por el pacto que en contra de aquella se estipuló en el contrato de compraventa.
Pues conforme a la regulación de la ley 675 de 2001 a la que convinieron sujetares los contratantes, es aún prematura la exigencia del cumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo y construcción de zonas comunes, que se entienden bienes comunes no esenciales, a la copropiedad por el extremo demandado por no haberse aún cumplido la enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
Las pretensiones de la demanda entonces debían negarse, pues no se cumple el requisito de haberse establecido el incumplimiento de una obligación de la promesa de venta que se hubiese ratificado en el contrato prometido, o una obligación contractual del vendedor y una culpa del mismo en su configuración, que fuese fuente de los perjuicios reclamados, por ello, la sentencia apelada se revocará y en su lugar se negarán las pretensiones de la demanda…
Así las cosas, se concluye que la decisión controvertida no luce antojadiza, caprichosa o subjetiva, al margen de que se comparta, descartándose la presencia de una vía de hecho, de manera que la queja de los gestores no halla recibo en esta sede excepcional.
Y es que, en rigor, lo que aquí plantearon los inconformes es una diferencia de criterio acerca de la forma en la que el Colegiado querellado valoró las pruebas recaudadas, en especial, los contratos de promesa y de compraventa que suscribieron las partes, concluyendo que no se encontraba acreditado el incumplimiento enrostrado a la parte demandada en el juicio fustigado, toda vez que del clausulado de los citados acuerdos no se desprendía el compromiso de entregar las «obras de urbanismo y zonas comunes», en los plazos que alegaban los demandantes.
Sobre el particular, también se ha dicho de forma reiterada que «no se puede recurrir a la acción tutelar para imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes». (CSJ STC, 18 abr. 2012, rad. 2012-0009-01; STC, 27 jun. 2012, rad. 2012-00088-01; y STC, 12 ago. 2013, rad. 2013-00125-01).
Además, la sola divergencia conceptual no puede ser venero para demandar el auxilio, porque la tutela no es instrumento para definir cuál planteamiento hermenéutico en las hipótesis de subsunción legal es el válido, ni cuál de las inferencias valorativas de los elementos fácticos es la más acertada o correcta para dar lugar a la injerencia del juez constitucional.
5. Lo anterior se considera suficiente para denegar la protección pedida.
DECISIÓN
Con fundamento en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, deniega el amparo solicitado.
Comuníquese telegráficamente lo aquí resuelto a las partes y, en oportunidad, remítanse las diligencias a la Corte Constitucional para su eventual revisión, en caso de no impugnarse.
FRANCISCO TERNERA BARRIOS
Presidente de Sala
ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
1 «El recurso de súplica procede contra los autos que por su naturaleza serían apelables, dictados por el Magistrado sustanciador en el curso de la segunda o única instancia, o durante el trámite de la apelación de un auto. También procede contra el auto que resuelve sobre la admisión del recurso de apelación o casación y contra los autos que en el trámite de los recursos extraordinarios de casación o revisión profiera el magistrado sustanciador y que por su naturaleza hubieran sido susceptibles de apelación. No procede contra los autos mediante los cuales se resuelva la apelación o queja» (negrillas ajenas al texto).
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