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S-057-2002 [6246]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente: Dr. NICOLAS BECHARA SIMANCAS
Bogotá, D.C., once (11) de abril de dos mil dos (2002).-
Ref: Expediente No. 6246
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la inicial demandante contra la sentencia de catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y seis (1996), dictada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, dentro del proceso ordinario seguido por la sociedad URBANIZADORA DAVID PUYANA S.A. – «URBANAS» – frente al señor ANGEL MARIA PEREZ ARCHILA, quien en oportunidad contrademandó a aquélla.
ANTECEDENTES
1.- De los escritos de demanda (fls. 21 a 28, c. 1) y de reforma a la misma (fls. 41 y 42, c. 1) se extrae que son las pretensiones de la actora, las siguientes: que se declare que el demandado, como vendedor, incumplió la obligación de inscribir la escritura pública No. 3454 de 21 de octubre de 1986, otorgada en la Notaría Cuarta de Bucaramanga, por medio de la cual la demandante le compró el local comercial No. 246 y el parqueadero No. 90 del edificio denominado «Centro Comercial Cañaveral», ubicado en el Municipio de Floridablanca, identificados plenamente en el líbelo introductorio; que, subsecuentemente, se condene al demandado a cumplir el contrato de compraventa contenido en la citada escritura pública y a pagar a la sociedad demandante, de un lado, la suma de $1.000.000.oo, a título de indemnización por perjuicios moratorios, indexada desde la fecha de presentación de la demanda, y, de otro, las costas del proceso; y, finalmente, que se ordene la cancelación de la inscripción de la escritura pública No. 4078 de 19 de septiembre de 1992, suscrita ante el Notario Primero de Bucaramanga, así como de cualquier otra inscripción que sobre ella se llegare a hacer, título mediante el cual Angel María Pérez Archila vendió los mismos inmuebles a Jorge Enrique Archila Moreno.
Es el fundamento central de las anteriores pretensiones, la celebración entre las partes del contrato de compraventa recogido en la mencionada escritura pública y su incumplimiento por parte del demandado, como quiera que no ha atendido la obligación de inscribir tal título y, por consiguiente, no ha efectuado la tradición del dominio de los bienes enajenados a la compradora demandante, como lo manda el artículo 1880 del Código Civil. Tras aludir a la forma de pago estipulada, la actora señala que Pérez Archila, «de manera unilateral e inconsulta», pagó al Banco Central Hipotecario la obligación que allí se dejó a su cargo y que, después, se ha negado a recibirle el dinero que entregó a dicho banco, por lo que se sigue un proceso de pago por consignación. Precisa además, que «URBANAS…cumplió a cabalidad» todas sus obligaciones contractuales y que la omisión del demandado le ha irrogado perjuicios, ya que no ha podido enajenar los inmuebles por ella adquiridos. Finalmente, la accionante advierte que el demandado, mediante escritura 4078 de 19 de septiembre de 1992 de la Notaría Primera de Bucaramanga, transfirió en venta al señor Jorge Enrique Archila Moreno los mismos inmuebles que antes le había enajenado, verificando la inscripción del acto posterior sólo en lo que refiere al local 246, porque en lo que hace al parqueadero No. 90 sí se registro la citada escritura 3454.
2.- El demandado en el escrito de respuesta a la demanda se opone a las pretensiones, previa negación de los hechos que le imputan responsabilidad. Aduce, por el contrario, que fue la demandante quien incumplió sus obligaciones.
3.- En escrito separado Pérez Archila formula demanda de reconvención, en la que pide que se decrete la nulidad de la misma escritura pública de compraventa No. 3454 y que se condene a la sociedad «URBANAS» a restituir los cánones de arrendamiento por ella recibidos durante el tiempo que el local comercial ha permanecido en su poder.
La anulación impetrada se hace descansar en que el negocio consignado en el instrumento de que se trata tuvo lugar cuando los inmuebles se encontraban embargados por orden judicial, proferida en el proceso ejecutivo hipotecario seguido por el Banco Central Hipotecario contra el reconviniente.
4.- A la contrademanda se opuso la sociedad reconvenida, quien planteó como de mérito las excepciones de «Nemo allegans sua turpitudinem», falta de legitimación en la causa y contrato no cumplido.
5.- Surtido el trámite de la primera instancia, el juez del conocimiento, que lo fue el Cuarto Civil del Circuito de Bucaramanga, en sentencia de 11 de julio de 1995, se inhibió de fallar sobre las pretensiones de la demanda principal (numeral 1°); desestimó las excepciones “propuestas en la demanda de reconvención” (numeral 2°); denegó las pretensiones formuladas en ésta (numeral 3°); y se abstuvo de imponer condena en costas a las partes (numeral 4°).
6.- Ante el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra el fallo del a – quo, el Tribunal decidió revocar los numerales 1° y 2° de sus resoluciones y, en su lugar, dispuso negar las pretensiones de la demanda principal y declarar probada la excepción de falta de legitimación del demandante en reconvención. En lo demás, confirmó la sentencia de primer grado.
EL FALLO DEL TRIBUNAL
Son, en síntesis, los fundamentos del fallo impugnado:
1.- Después de hacer una prolija explicación sobre la improcedencia de la sentencia inhibitoria proferida por el a – quo en relación con la demanda principal, entra el sentenciador a hacer el estudio de fondo de la cuestión litigada y sobre ella apunta, que doctrinal y jurisprudencialmente la acción de cumplimiento, consagrada alternativamente en el artículo 1546 del Código Civil como efecto de la condición resolutoria tácita que va envuelta en los contratos bilaterales, corresponde exclusivamente al contratante que ha cumplido sus propias obligaciones contractuales y que, correlativamente, la excepción de contrato no cumplido, prevista para enervar aquella en el artículo 1609 de la misma obra, exige que su proponente no se encuentre forzado a satisfacer primero que el otro contratante la obligación a su cargo y, adicionalmente, que haya actuado de buena fe.
2.- Desciende seguidamente el Tribunal al caso concreto llevado a su conocimiento y apoyado al efecto en la cláusula quinta del contrato de compraventa ajustado entre las partes, que transcribe, en las declaraciones rendidas por Fanny Teresa Forero de Ordoñez, Manuel José Puyana Sanmiguel y Eleazar Uribe Pinilla, en los folios de matrícula de los inmuebles enajenados, en la constancia del folio 116 del cuaderno No. 4 y en las copias que en ese mismo cuaderno militan de la ejecución hipotecaria acumulada seguida por el Banco Central Hipotecario y «Urbanas» en contra del aquí demandado, observa lo siguiente:
a) Que la citada sociedad «era conocedora de la situación de los inmuebles respecto de la deuda ya vencida por el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO».
b) Que esos bienes fueron embargados por el citado banco «el 10 de septiembre de 1986 y solo hasta el 12 de enero de 1990 se produjo su cancelación quedando por cuenta de otro proceso».
c) Que, por tanto, «Si…, una de las obligaciones que adquirió la sociedad demandante fue cancelar las cuotas en mora que registraba la obligación en el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO, y si bien para el momento del otorgamiento de la escritura los inmuebles se hallaban embargados por esa entidad, en manos de ‘URBANAS’ se hallaba el hacer posible el registro de la escritura».
d) Que en el proceso ejecutivo acumulado atrás referenciado, promovido por el BCH ante el registro de otra medida cautelar sobre los inmuebles y dentro del cual «URBANAS», por vía de acumulación, exigió el pago a Pérez Archila de la obligación que él de antes tenía contraída para con ella, no tuvo acogida la excepción de «carencia de acción por inexistencia de derecho» que el nombrado deudor propuso, fundado en que ese crédito se extinguió al celebrarse la venta de que trata este litigio, pues se estimó que dicha enajenación se tornó jurídicamente ineficaz al celebrarse cuando los inmuebles objeto de la misma estaban embargados; que las acreencias materia de ese recaudo fueron canceladas por el deudor al consignar $4.082.400.oo en favor de «URBANAS» y pagar, según el memorial de terminación allí presentado, al Banco $2.166.720.oo y a Covinoc $5.000.oo; y que pese a la oposición que Pérez Archila hizo en cuanto a que fuera «URBANAS» quien retirara los oficios de desembargo, dicha sociedad «logró la inscripción a su favor, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de la escritura 3454 en lo que respecta al parqueadero».
3.- Las precedentes apreciaciones del ad – quem lo condujeron a descartar la afirmación de la demandante tocante con que el pagó realizado por el demandado al Banco Central Hipotecario de la obligación que en la compraventa asumió la actora fue unilateral e inconsulto, pues, afirma, «la verdad es que lo hizo en razón de que se vio obligado por el proceso ejecutivo que se le adelantó y en el cual ya el inmueble se encontraba para remate, ante el incumplimiento de ‘URBANAS’ de asumir el pago del saldo de la obligación tal como había sido pactado», puntualizando que aunque dicha sociedad posteriormente ha pretendido «enmendar su error» promoviendo un proceso de pago por consignación, ella no está habilitada «para demandar el incumplimiento de la obligación cuando, como se ve, tampoco estuvo presta a cumplir con su parte del contrato».
Apunta igualmente, que si la obligación del vendedor para con la compradora materia de la compensación acordada en la cláusula quinta de la escritura 3454 (forma de pago) le fue pagada por aquél a la actora en el proceso ejecutivo acumulado a que se hizo mención, mediante consignación por valor de $4.082.400.oo, lo que «URBANAS» aquí pretende es «obtener doble pago por la citada obligación», sin que pueda alegar que no hubo contraprestación a las cuotas adeudadas que pagó al banco, «pues no debe olvidarse que aquélla usufructuó el inmueble durante seis años, recibiendo a cambio un canon de arrendamiento».
4.- En definitiva, el Tribunal concluye: «‘URBANAS’ no puede pretender el cumplimiento del contrato contenido en la escritura No. 3454 del 21 de octubre de 1986, pues ella no estuvo dispuesta a cumplir con las obligaciones correlativas como eran las de pagar las cuotas en mora en el B.C.H. y asumir el saldo de la misma obligación. Demostró además que no compensó la suma adeudada por el demandado ante la propia ‘URBANAS’, pues como ya se vio, ejecutó al deudor por tal obligación. No se halla demostrado además que hubiera cancelado suma alguna a ‘COVINOC’, tal como se pactó»; y que el «principio de la buena fe», imperante en toda relación contractual y cuya presencia es necesaria para el ejercicio de la acción contenida en el artículo 1546 del Código Civil, «parece haber sido olvidado por la demandante, pues por una parte exige el pago de las obligaciones hipotecarias, y luego pretende hacer cumplir al deudor la obligación de transferir el dominio cuando ya la acreencia le había sido satisfecha, propiciando así una clara desigualdad en la relación contractual».
LA DEMANDA DE CASACION
CARGO UNICO
Con apoyo en la causal primera de casación consagrada en el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia del Tribunal de haber infringido los artículos 1546 y 1609, por interpretación errónea, 756 y 1880 del Código Civil, por falta de aplicación, a causa de evidentes errores de hecho en la apreciación de las pruebas.
Compéndiase la sustentación del cargo, así:
1.- Luego de referir que entre las obligaciones del vendedor se encuentra la de hacer la tradición, la cual respecto del dominio de inmuebles se obtiene con la inscripción del título o escritura pública, la impugnante afirma en relación con el orden en que deben cumplirse las obligaciones derivadas de la compraventa, que si no se ha concedido plazo para el pago del precio, la ejecución de las mismas es simultánea y que si, por el contrario, se ha estipulado dicho plazo, el vendedor no puede demorar la entrega de la cosa vendida aunque no se le haya pagado ninguna cuota de aquél, pues en este supuesto ha de entenderse que renunció implícitamente al derecho de retenerla.
A partir de lo anterior, la censura le enrostra al fallador yerro evidente de hecho «…en cuanto que pasó por alto que la sociedad compradora se comprometió a pagar a plazo el precio de los inmuebles adquiridos», pues, sostiene, la demandante no tenía que pagar inmediatamente la obligación que el vendedor tenía contraída con el Banco Central Hipotecario, en tanto que era una deuda a largo plazo y no se pactó en la escritura que la tradición de los bienes objeto de la compraventa debía realizarse previo el pago total del precio acordado. Colige la recurrente, en consecuencia, que el Tribunal, al ignorar tal plazo, desconoció al tiempo que el vendedor aquí demandado debía cumplir primero su obligación de traditar los bienes y que el incumplimiento de ese deber contractual la determinó para abstenerse de cumplir la prestación a su cargo.
2.- Otro error de hecho que se atribuye al ad – quem consiste en haber desconocido la obligación a cargo del vendedor Pérez Archila de proceder a desembargar inmediatamente los bienes objeto de la compraventa, lo que lo condujo a concluir equivocadamente que por efecto de la subrogación de la deuda con el Banco, era la demandante quien podía provocar esa liberación, afirmación que, en concepto de la impugnante, es una verdad a medias, por cuanto «si bien es cierto los predios fueron embargados el 10 de septiembre de 1986…dentro del proceso ejecutivo que el Banco Central Hipotecario le adelantaba al señor Angel María Pérez Archila, no es menos cierto que allí se encontraba embargado el remanente o…los bienes que por cualquier circunstancia se llegasen a desembargar a favor del proceso ejecutivo singular propuesto por el ciudadano Jesús Joaquín Ordoñez Leal, …y fue así como el día 12 de enero de 1990, se consumó la medida ejecutiva a través de la inscripción pertinente ante el registro público..»; ello significa, añade, que no estaba en sus manos hacer posible el registro de la escritura, ya que no se había comprometido a asumir obligaciones en favor de Ordoñez Leal y, antes bien, en la cláusula sexta de la compraventa en cuestión Pérez Archila se comprometió a pagar cualquier otra deuda distinta de las consideradas en el contrato. En esas circunstancias y sin que se hiciera variación alguna de la persona obligada a efectuar la tradición, el vendedor debió colocar todos los medios para hacerla posible inmediatamente, o en un plazo prudencial, lo que, por su culpa, no hizo.
3.- Prosigue la recurrente asignando al sentenciador palmario yerro fáctico, por no haber advertido que en el certificado de matrícula inmobiliaria No. 300-127734, correspondiente al local comercial No. 246, se observa que el demandado, mediante la escritura pública No. 4078 de 19 de septiembre de 1992, traspasó a Jorge Enrique Archila Moreno los mismos inmuebles que en 1986 había vendido a la sociedad “Urbanas”, lo que le indica que quien quebrantó el principio de la buena fe fue Pérez Archila, en procura de enriquecerse sin causa y de eludir los efectos de una sentencia adversa.
4.- Explica la censura, para terminar, que como el Tribunal, según ya se dijo, omitió ver que en el contrato de compraventa se estableció plazo para el pago del precio y por tanto correspondía al vendedor efectuar previamente la tradición de los inmuebles objeto del mismo, dejó de aplicar los artículos 756 y 1880 del Código Civil; que, por la misma circunstancia fáctica, interpretó erróneamente el artículo 1609 de la misma obra, en cuanto que la tradición debió preceder al pago total de la deuda al Banco Central Hipotecario y toda vez que dicha obligación implica necesariamente conservar los inmuebles hasta su entrega y puesta a disposición del comprador, no solo desde el punto de vista jurídico sino material; y que interpretó erróneamente el artículo 1546 ibídem, ya que en el contrato de compraventa no se pactaron obligaciones recíprocas de simultánea ejecución y, habiéndose sujetado el pago del precio a plazo, debia primero cumplir el vendedor, haciendo la entrega o tradición, y después el comprador.
CONSIDERACIONES
1.- El fundamento jurídico en que se apoya la sentencia del Tribunal parte de considerar que la pretensión de cumplimiento contractual prevista en el artículo 1546 del Código Civil, como es la instaurada por la primigenia demandante respecto de la compraventa contenida en la escritura pública No. 3454 de 21 de octubre de 1986, en tanto que pertenece a la especie de los contratos bilaterales sólo puede llegar a buen suceso si quien la formula es el contratante cumplido o quien ha estado presto a cumplir lo de su cargo y ha obrado de buena fe; puntos en los cuales, valga decirlo, el fallador siguió pautas doctrinales y jurisprudenciales que desde vieja data así lo proclaman.
Con esa perspectiva, el sentenciador, luego de hacer un análisis de la obligación de pagar el precio a cargo de la demandante compradora y de examinar los testimonios que dan luz sobre el conocimiento que ésta tuvo anticipadamente de la situación en que se encontraban los inmuebles objeto de la venta por causa de la deuda que el demandado tenía para con el Banco Central Hipotecario, vencida en una parte y por pagar en otra, concluye diciendo tajantemente, lo siguiente: «…’URBANAS’ no puede pretender el cumplimiento del contrato contenido en la escritura pública No. 3454 de 21 de octubre de 1986, pues ella no estuvo dispuesta a cumplir con las obligaciones correlativas como eran las de pagar las cuotas en mora en el BCH y asumir el saldo de la obligación. Demostró además que no compensó la suma adeudada por el demandado ante la propia ‘URBANAS’, pues como ya se vio, ejecutó al deudor por tal obligación. No se halla demostrado además que hubiera cancelado suma alguna a ‘COVINOC’, tal como se pactó. Preciso es aquí resaltar el principio de la buena fe que debe primar en las relaciones contractuales y que, se dejó anotado, es requisito exigido por la jurisprudencia…en el ejercicio de la acción contenida en el artículo 1546 del Código Civil….Tal principio parece haber sido olvidado por la demandante, pues por una parte exige el pago de las obligaciones hipotecarias, y luego pretende hacer cumplir al deudor la obligación de transferir el dominio cuando ya la acreencia le había sido satisfecha, propiciando así una clara desigualdad en la relación contractual».
2.- Por su parte, la recurrente, con acomodo en la causal primera de casación, busca el quiebre del fallo impugnado, argumentando: que si al comprador se le ha concedido plazo para pagar el precio, tal y como se estipuló en la cláusula quinta del contrato que vincula a las partes, la cual estima indebidamente apreciada por el Tribunal, el vendedor no puede demorar la entrega o tradición de la cosa vendida, tesis que dice respaldar en los artículos 756 y 1880 del Código Civil, pues, concluye, primero el vendedor debe cumplir con la obligación de efectuar la tradición de la cosa vendida y luego el comprador con la de pagar el precio; que no es cierto que hubiese estado en sus manos conseguir la inscripción de la referida escritura pública, habida consideración de que el levantamiento de la medida de embargo que pesaba sobre los bienes materia de la compraventa no sólo dependía de la solución de la obligación del vendedor para con el Banco Central Hipotecario que se comprometió a asumir como parte del precio, sino que también obraba un embargo de remanentes dentro de otra ejecución que le era por completo extraña; y que, en el caso sub lite, a quien se puede imputar mala fe es al demandado, en tanto que decidió, con posterioridad a la celebración del negocio de que aquí se trata, enajenar los mismos bienes a un tercero, con el propósito de precaverse del resultado adverso de este proceso.
3.- Antes de hacer la Sala cualquier análisis, viene al caso transcribir la cláusula quinta del contrato de compraventa en cuestión, de cuya errada apreciación se duele la impugnante, la cual reza: «Que el precio de esta venta es la suma de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS PESOS ($6.758.600.oo) moneda corriente que la COMPRADORA paga en la siguiente forma: La suma de $2.623.816.79 cancelando las siguientes deudas a cargo del VENDEDOR; a) $859.000.oo al Banco Central Hipotecario por concepto de deuda vencida sobre la obligación 11300038-7 que corresponde a las unidades que enajena por esta escritura; b) $116.990.oo a la Administración del Centro Comercial Cañaveral; c) $47.826.79 a Covinoc; d) $1.600.000.oo compensándola con la deuda que el VENDEDOR tiene contraída con la COMPRADORA por concepto del precio de la compraventa de que trata la escritura número 2.260 mencionada en la cláusula segunda de este documento. El saldo del valor total de los inmuebles o sea la suma de $4.134.783.21 lo paga la COMPRADORA, así: la suma de $838.783.21 que entrega al VENDEDOR y que éste declara recibida y la suma de $3.296.000.oo tomando a su cargo el saldo de la deuda hipotecaria que el VENDEDOR tiene contraída con el Banco Central Hipotecario mediante la obligación número 11300038-7. No obstante la forma de pago pactada la venta se hace libre de toda condición resolutoria…» (Negrillas fuera del texto).
4.1.- Es así como, empezando la Corte por glosar el cargo por incompleto, basta constatar, de acuerdo con el compendio que atrás se hizo de los fundamentos del fallo acusado y del cargo único que contra éste se dirige, que el incumplimiento que el fallador le apunta a la compradora, por cuya causa la priva de legitimación para invocar con éxito la pretensión de cumplimiento, no sólo se basa en que ella no asumió la obligación de pagar el saldo pendiente de la deuda que el vendedor tenía con el nombrado Banco, como parte del precio acordado, que es a su vez la obligación a plazo que en sentir de la censura obligaba al vendedor a hacer de inmediato la entrega o tradición, sino también porque no atendió otras prestaciones de inmediato cumplimiento o efectividad que hacen parte del precio estipulado, cuales son: a) la compensación de una deuda por valor de $1.600.000.oo, que el ad quem no solo halló desatendida por la sociedad «Urbanas», sino sustituida por la acción ejecutiva con la que ésta se hizo pagar; b) la cancelación de la deuda hipotecaria en lo que estaba vencida, $859.000.oo, cuya omisión determinó la prosecución del embargo de los bienes por cuenta de la entidad Bancaria y el subsecuente pago que a ésta hubo de hacer el vendedor; y c) el pago de $47.826.79 a «Covinoc», que también echa de menos el Tribunal.
A lo dicho agregó el fallador, la torcida intención de la compradora de obtener el doble pago de una deuda anterior que con ella tenía el señor Angel María Pérez Archila, cuya compensación fue pactada en la compraventa y luego cobrada exitosamente por la vía ejecutiva y, además, el conocimiento que siempre tuvo la compradora de la existencia de las obligaciones hipotecarias que recaían sobre los mismos bienes objeto de compraventa, que le permitían a ella, primero que nadie, obtener el desembargo de los bienes para luego inscribir el título de adquisición, lo cual no hizo.
Ciertamente que uno a uno de los referidos fundamentos del fallo acusado no han sido combatidos por la recurrente, ni siquiera en su mayoría. Su actividad en el ámbito de la casación se reduce a considerar que el plazo para el pago del precio coincide con el que tenía el vendedor para pagar la obligación del Banco Central Hipotecario de la cual pactó hacerse cargo, lo que le imponía a aquél cumplir delanteramente con la entrega o tradición de las cosas vendidas; a dolerse de que el Tribunal no haya considerado la mala fe de Pérez Archila, mas sin tratar siquiera de desvirtuar la suya precedente, cuya consideración es sustento fundamental de la decisión judicial atacada; y, por último, a advertir la existencia del embargo de remanentes en el proceso ejecutivo, para decir que, de todas maneras, la presencia de esa medida impedía efectuar la inscripción de la escritura de venta.
Deja, por tanto, completamente al margen de la acusación las consecuencias que dedujo el sentenciador del no pago de las deudas vencidas del vendedor que ella, como compradora, se comprometió a atender como parte del precio y las que derivó de su comportamiento, que estimó no ajustado a la buena fe, al soslayar la compensación de la deuda que de antes había contraído el vendedor, cuya incidencia en su contra (de la actora) hace notar el fallador, para dar al traste con la acción de cumplimiento que incoó.
4.2.- Ya en lo que concierne a la presencia misma de los errores de hecho que el cargo denuncia, encuentra la Corte que no es cierto que el pago del precio estuviera sometido enteramente a plazo, sino que, como claramente lo denota la cláusula quinta del contrato antes transcrita, a buena cuenta del mismo le correspondía a la compradora asumir y pagar de inmediato determinadas obligaciones de dinero que pesaban sobre el vendedor, lo que no hizo. En realidad la impugnante se afinca en el hecho aislado de que el saldo de la obligación constituída en favor del Banco Central Hipotecario era a plazo, sin embargo, a más de que esa conclusión no emerge del contrato, dicha parte pierde de vista la integridad del precio y la forma específica y fraccionada como se pactó concretamente su pago.
En lo que hace al levantamiento de las medidas cautelares que pesaban sobre los inmuebles vendidos es de verse que si la actora no cumplió con el pago de la obligación que tenía Pérez Archila con el BCH, circunstancia que determinó el mantenimiento del respectivo proceso ejecutivo y del embargo con que se afectaron dichos bienes, el demandado nunca estuvo en mora de cumplir con el desembargo, pues aquel deber contractual del comprador era precedente a éste del vendedor y porque, ante el incumplimiento del primero, el aquí demandado quedó liberado de obtener el destrabamiento cautelar en comento.
En ese orden de ideas, queda solitario el argumento de no haber visto el sentenciador una nueva venta que en realidad hizo el vendedor del mismo local comercial, pero ello es asunto que respecto de los demás razonamientos del Tribunal, no alcanza para destruir el fallo impugnado y corresponde a un acto jurídico cuyas consecuencias se tornan ajenas a la cuestión que es objeto de la presente impugnación.
5.- Frente a todo lo anterior no sobra decir, que si bien es cierto que en los términos del artículo 1882 del Código Civil «El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en él», no lo es menos que ese cumplimiento únicamente se puede hacer valer «si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo», cual lo dispone el mismo precepto; advertencia de orden legal que igual debe precaver el comprador que quiera exigir que se cumplan primero las obligaciones del vendedor, aún en el evento en que únicamente sea una parte del precio para cuyo pago se haya convenido plazo, si no quiere verse expuesto a que aquél le proponga con éxito la exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1609 de la misma obra; en esa medida, fluye una razón clara y contundente que permite descartar la cuestión medular propuesta por el censor, relativa a cuál de las partes contratantes debía cumplir primero las obligaciones derivadas de la compraventa, pues en los términos exactos de la cláusula quinta del contrato ajustado entre las partes, no se ve que se haya pactado plazo para el pago del precio, ya que, según se anotó atrás, la forma como éste se pactó indica que las obligaciones de las que se hizo cargo la compradora debían asumirse directa e inmediatamente por ella, sin que sea dable confundir, como pretende la impugnante, el plazo de la obligación pendiente de pago de la que se hizo cargo ésta en relación con el Banco Central Hipotecario, con el plazo para pagar el precio de la compraventa, que en realidad no se dio.
6.- En consecuencia, se puede afirmar que no existe el yerro de hecho que se le imputa al sentenciador consistente en no haber visto que la compradora tenía plazo para pagar el precio, en tanto que ello no es cierto; por consiguiente, tampoco se equivocó al deducir en contra de la demandante las consecuencias jurídicas de su displicencia respecto del pago del precio, tal como fue pactado, que la coloca como contratante incumplida y, por lo mismo, imposibilitada para exigir, en la forma del artículo 1546 del Código Civil, la satisfacción de las obligaciones de su contraparte.
7.- En síntesis, pues, el cargo no puede prosperar, por cuanto no comprende todos los fundamentos del fallo acusado, ni en lo poco que la recurrente hace radicar su inconformidad con la sentencia impugnada, coinciden sus afirmaciones en materia de los yerros fácticos endilgados al Tribunal con lo que muestra el expediente, en especial con las cláusulas de la compraventa generadora de la controversia.
DECISION
En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y seis (1996), dictada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga en el proceso ordinario que se dejó plenamente identificado al inicio de este proveído.
Costas en casación, a cargo de la parte recurrente. Tásense.
Cópiese, notifíquese, cúmplase y, en oportunidad, devuélvase el expediente al Tribunal de origen.
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO