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SS-179-2006
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
Bogotá D.C., trece (13) de diciembre de dos mil seis (2006)
Ref: Exp. 54001-3103-003-1998-0324-01
Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva de la que el 30 de abril de 2001 profirió la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en el proceso ordinario promovido por DORA MERCEDES MUÑOZ ORTEGÓN contra GERMÁN NAYICK GUERRERO VARGAS y PERSONAS INDETERMINADAS, al que fueron vinculados oficiosamente CALINCON LTDA. e INVERSIONES, CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES JUAJO SOCIEDAD EN COMANDITA SIMPLE -S. EN C. S.-
I. ANTECEDENTES
En el fallo que desató el recurso de casación fueron reseñados los antecedentes de la controversia, que son reproducidos en lo pertinente.
“1. En demanda presentada el 27 de agosto de 1998 ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, la actora solicitó, frente a los demandados, declarar que adquirió por prescripción extraordinaria el derecho de dominio sobre la totalidad del inmueble situado en la avenida 6ª números 9 – 51 y 9 – 65 de esa ciudad y, consecuentemente, disponer la inscripción de la sentencia en el registro público correspondiente.
“2. Para sustentar las súplicas invocó los hechos que se compendian así:
“a. Al igual que Germán Nayick Guerrero Vargas, la demandante es titular del 50% del bien pretendido, mas ella ejerce posesión pública, continua y exclusiva sobre la totalidad del mismo, con ánimo de señora y dueña, desde el 20 de diciembre de 1989 cuando compró la cuota respectiva.
“b. Para completar la posesión veintenaria, la actora suma la ejercida, también sobre todo el predio, por sus antecesores Calincon Ltda. e Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C.S.
“c. El demandado promovió infructuosamente acción reivindicatoria del bien frente a Calincon Ltda., cuando ésta era dueña de la cuota de dominio transferida después a la sociedad comanditaria y a la demandante.
“3. Germán Nayick Guerrero Vargas se opuso a las aspiraciones del libelo; en cuanto a los hechos, admitió la copropiedad y que las antecesoras de la demandante en ese derecho fueron las personas jurídicas mencionadas, pero negó que hubieran ejercido posesión sobre todo el inmueble; además, reconoció haber fracasado en el juicio reivindicatorio frente a Calincon Ltda., agregando que ello demostró que la posesión de ésta ‘… no fue en forma pacífica ni tranquila, sino que fue por la fuerza …’; por último, propuso la excepción de mérito que llamó ‘carencia de acción del demandante’.
“Por su parte, el curador ad litem de las personas indeterminadas dijo atenerse a lo que resultara probado, al paso que las sociedades vinculadas al litigio reconocieron los hechos y se allanaron a las pretensiones.
“4. El citado despacho culminó la primera instancia con sentencia de 24 de agosto de 2000 que desestimó las súplicas, la cual, tras ser apelada por la actora, resultó íntegramente confirmada por el Tribunal.”
La decisión de segundo grado fue impugnada exitosamente en casación, por cuanto el ad quem había estimado erradamente que el embargo dispuesto dentro del proceso ejecutivo mixto adelantado por el Banco Ganadero frente a Germán Nayick Guerrero Vargas sacaba el bien litigioso del comercio y lo hacía imprescriptible.
Por tanto, resulta pertinente examinar enseguida los argumentos planteados en la alzada que formuló la parte actora.
II. CONSIDERACIONES DE LA CORTE
1. Cumplidos los presupuestos procesales, y al haber quedado establecido el requisito sustancial relativo al carácter prescriptible del predio pretendido, la Corte emprenderá el análisis de las restantes condiciones de la prescripción adquisitiva extraordinaria, que pueden compendiarse en la posesión material de la demandante, de manera pública y continua, durante el período mínimo que la ley exige, no sin antes señalar que, para estos efectos, aquélla ha acudido a la suma o unión de posesiones, en torno de la que se harán algunas breves anotaciones.
En particular, según la doctrina jurisprudencial, la accessio possessionem o accessio temporis, prevista por los artículos 778 y 2521 del Código Civil, consiste en “… autorizar que el poseedor, si así conviene a sus intereses, complete el tiempo necesario, bien sea para la consumación de una prescripción adquisitiva en curso o ya para abrirle paso a las acciones posesorias de ‘mantenimiento’…”. (G.J. t. CCXXVIII, pag. 40)
Asimismo, se tiene dicho que para fundamentar la adquisición extraordinaria del dominio amparada en la suma de posesiones, el actor debe demostrar: “a) que haya un título idóneo que sirva de puente o vínculo sustancial entre antecesor y sucesor, b) que antecesor y sucesor hayan ejercido la posesión de manera ininterrumpida y c) que haya habido entrega del bien, lo cual descarta entonces la situación de hecho derivada de la usurpación o el despojo”. (G.J. t. CCLVIII, pag. 312) Estas precisiones han sido recientemente reiteradas, como puede verse, entre otras providencias, en sentencia de 18 de noviembre de 2004. (exp. 7276, no publicada aún oficialmente)
2. Descendiendo al caso objeto de estudio, es de verse que si la demanda de pertenencia fue presentada el 27 de agosto de 1998, era menester que la actora acreditara una serie de vínculos jurídicos, acompañados de la correspondiente posesión, que se remontara, por lo menos, en veinte años, como entonces lo exigía el artículo 2532 del Código Civil, teniendo en cuenta, como quedó explicado en el respectivo fallo de casación, que el embargo inscrito el 21 de mayo de 1997, no tuvo – ni podía tener – la virtualidad de interrumpir la posesión que estuviera en curso.
En cuanto al primer aspecto, valga repetirlo, el vínculo jurídico, fueron aducidas tres escrituras públicas, debidamente registradas en el folio de matrícula inmobiliaria 260 – 4431 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, correspondiente al predio situado en la avenida 6ª números 9 – 51 y 9 – 65 de esa ciudad, las que pueden ser discriminadas de la siguiente manera: a) escritura pública 125 de 2 de febrero de 1977 de la Notaría Segunda del Círculo de Cúcuta, por la que Cecilia González de González vendió a Calincon Ltda. “… los derechos que en la proporción del Cincuenta por Ciento (50%) posee en común y proindiviso …”; b) escritura pública 743 de 3 de mayo de 1989 de la Notaría Primera de Cúcuta, por la que Calincon Ltda. vendió a Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C. S. “… los derechos que posee en la proporción del Cincuenta por Ciento (50%) y la posesión plena y total que tiene sobre la totalidad (100%) del predio …”; y c) escritura pública 2400 de 20 de diciembre de 1989 de la Notaría Primera del Círculo de Cúcuta, por la que la sociedad Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C. S. vendió a Dora Mercedes Muñoz Ortegón, demandante en este proceso, “… los derechos que posee en la proporción del Cincuenta por ciento (50%) y la posesión plena y total que tiene sobre la totalidad (100%) del predio …”. (se subraya)
Establecido así el vínculo o puente sustancial entre los antecesores – Calincon Ltda. e Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C.S. – y la demandante de la usucapión – Dora Mercedes Muñoz Ortegón – , seguidamente la Sala habrá de verificar si unos y otros ejercieron efectivamente la posesión que esta última ha invocado, sin perder de vista, desde luego, que tratándose de una prescripción entre comuneros, aquélla debe ser personal, autónoma o exclusiva, a más de no estar fundada en un acuerdo, como tampoco en disposiciones de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.
3. Examinado el acervo probatorio aflora que la demandante y sus antecesores han desplegado de manera sucesiva e inequívoca múltiples actos posesorios sobre la totalidad del inmueble disputado, con absoluta exclusividad e independencia, los cuales comenzaron entre los años 1977 y 1978, prolongándose hasta la fecha de presentación del libelo – 27 de agosto de 1998 – , como pasa a explicarse a espacio.
El 24 de septiembre de 1999 tuvo lugar la inspección judicial que la ley manda para esta especie de procesos, atendida personalmente por la actora, en la que se identificó el inmueble, así como se establecieron sus dependencias actuales, consistentes en un parqueadero y varios locales comerciales, dejándose constancia de su buen estado de conservación.
Sobre este particular, es de verse que los dos últimos inquilinos mencionados, quienes estuvieron presentes en la inspección, también rindieron declaración dentro del proceso, en los siguientes términos: el primero, conoció el bien en 1982, época en que existía el parqueadero y un rancho viejo; asimismo, dijo haber empezado a ocupar un local en 1985 como subarrendatario de Sergio Duplat, quien, a su vez, era arrendatario de Jorge Jácome Sagra, representante legal de la sociedad Calincon Ltda., entonces poseedora; en 1989 tomó otro local allí mismo, “… por cuenta de la Doctora Dora Muñoz …”, pagando la renta hasta 1993 a la inmobiliaria que administraba – Paravivienda Ltda. -, cosa que, en lo sucesivo, ha venido haciendo directamente a Dora Mercedes Muñoz Ortegón, quien posee todo el inmueble, le ha autorizado la realización de diversas mejoras y a quien tiene como única dueña; por último, manifestó no conocer personalmente al demandado Germán Nayick Guerrero Vargas. El segundo deponente dijo tener tres locales en arrendamiento destinados a almacén, parqueadero y cafetería; relató haber iniciado también como subarrendatario de los hermanos Gustavo y Sergio Duplat, quienes fueron lanzados de allí por el abogado de Paravivienda Ltda.; además, reconoció a Jorge Jácome Sagra, representante de Calincon Ltda., como primer dueño del inmueble y después, desde hace 10 años, a Dora Mercedes Muñoz Ortegón, a quien cancela el valor del arrendamiento y con quien se entiende para todos los efectos. (C. 2, fls. 5 a 13)
4. Ahora, acerca de los actos posesorios verificados por los antecesores de la demandante, ha de notarse, para empezar, que dentro de la citada diligencia fueron igualmente allegados los contratos de arrendamiento que en 1989 suscribió Paravivienda Ltda. con Otoniel Cely Salamanca y Reinel Antonio Madariaga Reyes, cuyo objeto era los locales comerciales consignados a dicha inmobiliaria por la sociedad Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C.S., entonces propietaria de la cuota equivalente al 50% del inmueble, que luego enajenó a favor de la actora en este proceso. Lo propio ocurrió en lo tocante con el antecesor inmediato en la propiedad parcial y la posesión total del predio, pues también fue aportado el contrato de arrendamiento del parqueadero que el 1° de noviembre de 1986 suscribió Calincon Ltda., representada por Jorge Jácome Sagra, con Sergio y Hugo Duplat Villamizar.
Ha de decirse también que la demostración de las anteriores relaciones contractuales, como manifestación externa concreta de la administración y explotación del predio que, en cada lapso, fue ejercida tanto por la demandante como por las personas jurídicas que la precedieron, viene a ser corroborada y ampliada, en cuanto a las circunstancias modales y temporales de la posesión, por las restantes pruebas acopiadas durante la controversia.
Específicamente, Luis Jesús Cañas Montaguth, representante de la inmobiliaria Paravivienda Ltda., aseveró que tuvo a su cargo la administración del inmueble “… inicialmente … a CALINCON LTDA., posteriormente a JUAJO y últimamente a DORA MUÑOZ … ” (C. 2, fls. 94 – 95). Y, por su lado, Rafael Ignacio Cañas Montaguth relató que en 1986 obró como mandatario judicial de Calincon Ltda. para obtener la restitución del parqueadero que se había arrendado a “… unos señores de apellido DUPLAT …”, al igual que cuando tal sociedad fue demandada por Germán Nayick Guerrero Vargas, quien infructuosamente intentó reivindicar el bien; también dijo constarle que después del lanzamiento de los Duplat se arrendó un local a “… un señor OTO …” – refiriéndose seguramente al citado Otoniel Cely Salamanca – , quien efectuó algunos arreglos, al paso que el parqueadero fue manejado por la misma Calincon Ltda., luego fue entregado a Henry González y, por último, al inquilino Reinel Antonio Madariaga Reyes. (C. 2, fls. 91 a 93)
De otra parte, Jorge Jácome Sagra expresó su conocimiento directo alrededor de las enajenaciones que desde 1977 fueron efectuadas sobre los derechos de cuota en el inmueble, toda vez que intervino en ellas como representante legal de Calincon Ltda. e Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C.S., que antecedieron a la demandante; afirmó que siempre se tuvo la posesión exclusiva de todo el lote, pues así fue recibido por la primera persona jurídica “… de manos de la vendedora inicial CECILIA GONZALEZ DE GONZALEZ y en esas condiciones CALINCON la transmitió a JUAJO sociedad que de igual manera transfirió el inmueble en su totalidad a la ingeniera MUÑOZ …”; precisó que Cecilia González de González entregó el bien en muy mal estado, motivo por el cual Calincon Ltda. efectuó múltiples obras relacionadas con los pisos, columnas, techos, muros, etc, que le permitieron iniciar directamente la explotación económica del predio, para luego arrendar el parqueadero a los hermanos Duplat y, finalmente, también los locales a Otoniel Cely Salamanca y Reinel Antonio Madariaga Reyes, lo que se prolongó hasta 1989, cuando el predio fue negociado con Inversiones, Construcciones y Promociones Juajo S. en C.S., que prosiguió con la actividad hasta que le vendió a Dora Mercedes Muñoz Ortegón, quien ha perseverado en la explotación, con el levantamiento de mejoras, la celebración de contratos y la oposición a medidas cautelares, entre otras conductas. (C. 2, fls. 86 – 90)
En sentido semejante, Marco Tulio Jácome Sandoval dijo haber laborado para Calincon Ltda. de enero de 1978 hasta diciembre de 1988, para “CUAJO LTDA ” desde enero hasta octubre de 1989 y, a partir de entonces, para Dora Mercedes Muñoz Ortegón, siempre a cargo del cobro de las rentas y de la supervisión de todo lo relativo al inmueble; relató que cuando empezó a trabajar para Calincon Ltda. el predio estaba “… deteriorado completamente …” y que lo reconstruyeron haciéndole “… el parqueadero y a medida que fue pasando el tiempo se le hicieron tres locales, se le hizo una cafetería, se le hizo un local para sastrería que fue donde pusieron las máquinas en la parte de adentro y por último se le hizo un localito para guardar gaseosa o cualquier cosa”; igualmente, expuso que al comienzo quien arrendaba era Jorge Jácome Sagra, como gerente de Calincon Ltda. y que posteriormente empezó a hacerlo Dora Mercedes Muñoz Ortegón, esposa de aquél, quien ha continuado explotando el lote; finalmente, mencionó a varios de los inquilinos que han ocupado el inmueble, a los que personalmente cobraba los cánones, tales como los hermanos Duplat, Otoniel Cely Salamanca, Reinel Antonio Madariaga Reyes y Manuel Dolores, al paso que indicó no conocer a Germán Nayick Guerrero Vargas. (C. 2, fls. 15 – 18)
Efraín Cruz Carvajal, quien depuso durante la práctica de la inspección judicial, informó que desde 1979 trabaja como lavador de carros y que le consta que en tal época el bien presentaba muy mal estado, que Jorge Jácome Sagra levantó “… unos muros y techo …” y que, más o menos, en 1984 o 1985 se inició la construcción de los locales; dijo haber conocido a los Duplat como inquilinos y a Reinel Antonio Madariaga Reyes, quien está allí desde 1987 o 1988 aproximadamente. (C. 2, fls. 82 – 85)
Por último, acerca del interrogatorio absuelto por el demandado Germán Nayick Guerrero Vargas, es de verse que cuando se le preguntó por los actos de dominio que había ejecutado, respondió simplemente que “ … desde el momento que compré el 50% de ese predio he creído ser dueño de la mitad del mismo.” Y, seguidamente, al ser cuestionado sobre si había celebrado contratos de arrendamiento o realizado mejoras, sostuvo que “… el único contrato de arrendamiento verbal que se celebró con el Doctor Jácome Sagra cuando compré el 50% del lote nunca se cumplió y por esa razón se inició un juicio de rendición de cuentas contra el Doctor JORGE JÁCOME SAGRA, mejoras no realice ninguna, pues en las condiciones que se convino en esa época con el Dr. JÁCOME era el que él realizaría las mejoras y se descontaría de los valores que me correspondieran como dueño y señor del 50% de esa propiedad.”
5. Así las cosas, el revelador panorama que muestran las pruebas examinadas en torno a los categóricos actos posesorios de la demandante y sus antecesores, contrasta abiertamente con la precaria información que el demandado aportó a la controversia, pues, en realidad, poco o nada adujo o demostró en orden a establecer que la posesión de su contraparte se vio interrumpida o entorpecida de alguna forma, o que le fue reconocido su dominio parcial sobre el bien, o que él también desplegó comportamientos de similar naturaleza.
Es más, todo lo expuesto viene a ser ratificado por los elementos de juicio adicionales que pueden extractarse de los procesos judiciales infructuosamente promovidos por Germán Nayick Guerrero Vargas frente a Calincon Ltda., donde solicitó, por un lado, la rendición de cuentas y, por el otro, la reivindicación del predio, actuaciones que fueron trasladadas con arreglo al artículo 185 del Código de Procedimiento Civil, a petición de la parte actora.
Ciertamente, en el proceso iniciado en 1982 donde Guerrero Vargas reclamó la rendición de cuentas con ocasión de una supuesta relación de “… administración, sin mandato, de bienes …”, fue enérgica la resistencia de Calincon Ltda., que alegó su posesión ejercida sobre todo el predio, negó la existencia de cualquier vínculo con el actor y llegó, incluso, a controvertir la validez del título de dominio por él aducido.
Por sentencia de 16 de febrero de 1983 dictada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta, confirmada por el respectivo Tribunal el 6 de abril de 1984, fueron desestimadas las pretensiones de Guerrero Vargas, bajo el entendido que Jorge Jácome Sagra venía explotando el predio en forma única e inconsulta desde 1978, circunstancia que aparejó el acogimiento de la excepción denominada “inexistencia de obligación por parte de la demandada”.
Y en el litigio reivindicatorio no se corrió suerte distinta, pues las súplicas fueron denegadas por el Tribunal mediante sentencia de 20 de mayo de 1991, al estimar que el demandante carecía de título de dominio, pronunciamiento que se impugnó vanamente ante la Corte.
Arroja sí este proceso, en cambio, otras pautas que contribuyen a reforzar contundentemente todo el escrutinio probatorio realizado enantes, habida cuenta que desde la demanda restitutoria fue el propio Germán Nayick Guerrero Vargas quien señaló inequívocamente a Calincon Ltda. como poseedora exclusiva del predio desde febrero de 1977, “… explotándolo, construyendo en él mejoras y dándolo en consignación … sin anuencia del comunero … y sin darle la participación correspondiente …”, aserto que claramente coincide con todo lo afirmado por la actora y con las restantes piezas de convicción.
6. En este orden de ideas, el examen integral de las pruebas que impone el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil muestra que en este caso están satisfechos los presupuestos que determinan el éxito de la prescripción adquisitiva extraordinaria, habida cuenta que, evidentemente, se demostró una posesión pública y continua durante un período de 20 años anterior a la fecha de presentación del libelo, como resultado de la agregación de aquella que ha ejercido Dora Mercedes Muñoz Ortegón a la que ejecutaron las sociedades Calincon Ltda. e Inversiones, Promociones y Construcciones Juajo S. en C.S., además, con la exclusividad y autonomía que se deriva del total desconocimiento y rebeldía frente al derecho ajeno.
De igual modo, ha de notarse que las defensas alegadas por el demandado no pueden abrirse paso. La denominada “carencia de acción”, por cuanto basta repetir, como lo ha hecho la Corte en otras ocasiones, que ella “… no es propiamente una excepción, sino la negación misma del derecho afirmado por el actor …”, de modo que “… al reconocer la titularidad en la demandante, el juzgador afirmó la existencia de la actuación al tiempo que falló el supuesto contrario …”. (G.J. t. CXIII – CXIV, pag. 218) Y, la genérica, puesto que en el expediente no aparecen probadas circunstancias que constituyan excepciones y puedan ser declaradas de oficio.
Por tanto, como el argumento expuesto por el a quo para desestimar las pretensiones fue idéntico al que erróneamente acogió el Tribunal, emerge forzosamente, al sumarse las razones expuestas en esta sentencia, que deberá revocarse el fallo apelado, para acoger las súplicas de la demanda.
III. DECISIÓN
Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley REVOCA la sentencia proferida el 24 de agosto de 2000 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta y, en su lugar, RESUELVE:
1. DECLARAR que Dora Mercedes Muñoz Ortegón ha adquirido, por el modo de la prescripción extraordinaria, el dominio pleno del predio situado en la avenida 6ª números 9 – 51 y 9 – 65 de Cúcuta, cuyos linderos, según el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, son los siguientes: por el norte, en 30 metros con propiedades de Luis García Dávila y en 6.50 metros con propiedades de la Beneficencia de Norte de Santander; por el sur, en 36.90 metros con propiedades de los hermanos Seade; por el oriente, en 19.45 metros con el edificio Agrobancario y 4.95 metros con propiedades de la Beneficencia de Norte de Santander; y por el occidente, en 28.81 metros con la Avenida 6ª.
2. DENEGAR las excepciones alegadas por el demandado Germán Nayick Guerrero Vargas.
3. ORDENAR la inscripción de esta providencia en el folio de matrícula inmobiliaria 260 – 4431 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, y su protocolización, para que sirva de título.
Cópiese, notifíquese y devuélvase al Tribunal de origen.
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA