SC1905-2019 (2011-00271-01)

2019

2 de julio de 2026admin14

Asistente Jurídico Inteligente

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MARGARITA  CABELLO BLANCO

Magistrada  Ponente  
SC1905-2019

Radicación  n° 11001-31-03-041-2011-00271-01

(Aprobado  en sesión de cinco de septiembre de dos mil dieciocho)  
Bogotá,  D. C., cuatro (4) de junio de dos mil diecinueve (2019).  
Procede  la Corte a resolver el recurso de casación interpuesto por la  demandante cesionaria sociedad Bosac  & Cía. S.A.S.,  respecto de la sentencia proferida por la Sala Civil Especializada de  Restitución de Tierras del Tribunal Superior del Distrito  Judicial de Bogotá, el doce (12) de septiembre de dos mil  trece (2013), complementada  el 10 de octubre del mismo año,  en el proceso ordinario instaurado por  los  cedentes María  Elena Bravo Guevara y Oscar de Jesús Gómez  contra Gabriel  González Garzón.  
I.  ANTECEDENTES  
1.  María Elena Bravo Guevara y Oscar de Jesús Gómez  García convocaron a juicio a Gabriel González Garzón,  para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:  
«1.  Se declare que el señor Gabriel González Garzón  en su condición de arrendador y propietario del inmueble  denominado "Villa Cristina", ubicado en la carrera 98 A No.  155-96 (dirección anterior), hoy carrera 99 No. 155-96 de la  nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá, con matrícula  inmobiliaria No 50N-231914 autorizó y/o consintió las  construcciones que se detallan en los hechos 16 y 17 de esta demanda  (mejoras útiles), realizadas por los señores MARÍA  ELENA BRAVO GUEVARA y OSCAR DE JESÚS GÓMEZ GARCÍA,  en su condición de arrendatarios de dicho bien».  
«2.  En consecuencia de lo anterior se ordene al demandado Gabriel  González Garzón cancelar a los demandantes María  Elena Bravo Guevara y Oscar de Jesús Gómez García  la suma de Un Mil Seiscientos Setenta y Cinco Millones Ciento  Cincuenta Mil pesos ($1.675.750.000,oo), suma que corresponde al  valor de las construcciones y mejoras útiles realizadas por  éstos al predio de aquél, conforme al avalúo que  se aporta con esta demanda, o la que probatoriamente se establezca en  el curso del proceso, conforme a lo dispuesto por el artículo  1994 del Código Civil…»  
«3.  Así mismo se ordene Gabriel González Garzón  cancelar a los demandantes María Elena Bravo Guevara y Oscar  de Jesús Gómez García la suma de once millones  de pesos ($11'000.000,oo), o la suma que resultare probada dentro del  proceso, que corresponde al valor del impuesto predial cancelado por  [éstos], por no ser su obligación legal ya que son  simples arrendatarios del inmueble…»  
«4.  Que se conceda a [los demandantes] el derecho de retención  sobre el inmueble (…) hasta tanto el demandado (…) les  cancele los valores a que se contraen las pretensiones 2 y 3  anteriores, tal como lo prevé el artículo 1995 de la  misma Codificación».  
Adicionalmente  reclamó, en relación con las pretensiones dinerarias  referidas en los numerales 2 y 3, que se ordene al demandado el pago  «dentro  de los tres días siguientes a la ejecutoria de la sentencia  que acoja estas pretensiones y de no ser así, deberá  indexarse al momento del pago efectivo junto con sus intereses  legales establecidos por el artículo 1617 ibídem».  
2.  Como soporte fáctico de las pretensiones adujo los hechos que  admiten el siguiente compendio:  
2.2.  Refirió que, por un aviso publicado en el diario "El  Tiempo" los demandantes, quienes se dedican a la docencia, se  enteraron del ofrecimiento de un predio para establecimiento  educativo, por lo que contactaron al propietario –hoy  demandado- pero al ver el predio constataron que se trataba de «un  lote abandonado y sin ninguna construcción»,  por lo que preguntaron al propietario porque lo ofrecía como  lo hacía y éste respondió «aquí  está el lote construyan el colegio, el predio es apropiado  para ese tipo de uso».  
2.3.  Luego de conversaciones entre sí, los demandantes estuvieron  de acuerdo con construir un colegio en el lote en mención, por  lo que contactaron al señor Germán Arbeláez  Duque para que visitara el predio, quien conceptuó que era  apropiado para ese fin, llevando a cabo una nueva reunión con  el propietario, en la que este verbalmente manifestó su  autorización «para  construir sobre el lote las instalaciones que fueran necesarias para  el funcionamiento del colegio, autorización  plasmada posteriormente por escrito autenticado el 4 de marzo de  1993»  (Negrillas originales); sin que mediara aun contrato el propietario  les hizo entrega real y material del predio.  
2.4.  En el contrato suscrito el 1° de agosto de 1992, se acordó  un canon de arrendamiento de $1.200.000,00, y en su cláusula  tercera se estableció que «el  inmueble se destinará única y exclusivamente para el  funcionamiento de un plantel de educación de nombre "Liceo  Méjico"»,  sin que se hiciera inventario inicial «por  cuanto no había nada que inventariar, pero sí se  tomaron varias fotos (3) en las que aparece el estado en que se  encontraba el bien y de las cuales se puede colegir, que desde un  comienzo, todos los costos, estudios, levantamientos topográficos,  licencias y en general todo lo que conllevara a la ejecución  total de las construcciones del colegio, incluyendo materiales y mano  de obra, fueron por cuenta de [los demandantes]».  
2.5.  En agosto de 1992, se efectuó el cerramiento del lote para  evitar invasiones, se habló con el señor Arbeláez  para desarrollar la obra, se pusieron en la búsqueda de los  recursos necesarios y en septiembre de ese año se presentó  el proyecto que fue aprobado por los demandantes «dándoselo  a conocer igualmente al propietario del predio señor Gabriel  González Garzón quien lo aceptó inmediatamente  por parecerle excelente»,  procediéndose a su desarrollo en la secuencia que se anota en  los hechos diez y doce (10 y 12) de la demanda.  
2.6.  Era tan palmario el conocimiento y aceptación de las obras por  parte del arrendador que para poder continuarlas, conforme lo  acordado, dio autorización escrita al arrendatario, en  documento debidamente firmado y autenticado.  
2.7.  En el año 1994 se inició el trámite de  legalización de la construcción ante la curaduría  urbana con autorización del arrendador, pero a costas de los  arrendatarios; «el  22 de septiembre de 2004, bajo radicación 04-4-2079 y con base  en la autorización dada por el demandado y propietario del  inmueble el 27 de octubre de 2007, documento que es ratificado por  este en carta autorización-poder al Colegio Anglo Escoses  Campestre conferido al señor Germán  Arbeláez Duque el 23 de agosto de 2005 y debidamente  autenticado, el Colegio dio inicio al trámite de  reconocimiento de la construcción, y/o edificación»,  el cual se surtió en la Curaduría Urbana número  cuatro, quien dispuso su aprobación mediante resolución  número 05-4-0936 (referencia 04-4-2079).  
2.8.  Anotó que en el reconocimiento y pago de las construcciones  están comprendidas las siguientes obras representadas en  metros cuadrados:  
a

Oficinas  				administrativas

403.75  				M2

b

Aulas  				y laboratorios

2625.75  				M2  		
Restaurante  				y Cafetería

168.50  				M2

d

Almacén  				y taller

86.00  				M2

e

Área  				circulación y canchas

1173.00  				M2

f

Vía  				interna

963.00  				M2

g

Cancha  				Múltiple área libre

10.00  				M2

h

Zonas  				verdes

2255.64  				M2  	    
2.9.  Dio cuenta que en el año 2006 se inició la construcción  de 10 aulas de clase, una enfermería, en un área de 705  metros cuadrados, procediendo a reseñar las obras que  actualmente existen en el predio, especificándolas en el hecho  17 de la demanda; y anotó, que en el año 2008 se  hicieron otras.  
2.10.  Que terminada la primera etapa de las obras, el propietario les  manifestó que debido a la valorización del predio  debían seguir cancelando el impuesto predial, sin que ello sea  obligación de los arrendatarios, por lo que le deben ser  reembolsados.  
2.11.  En noviembre de 2010 se contrató un peritaje con la firma  Arquitectura Consultoría y Avaluación Ltda., quien  determinó que «el  precio estimado de las construcciones aquí reclamadas y  autorizadas por el arrendador es de $1.645.150.000, el valor de las  mejoras es de $30.000.000 y el precio estimado del lote de terreno es  de $1.312.199.200 para un valor total de $2.987.349.200,oo»  (Negrillas originales).  
2.12.  Sostiene que de lo expuesto «se  colige meridianamente que el área física del Colegio  Anglo Escoces se construyó sobre el lote del aquí  demandado y arrendador del mismo, con su conocimiento y autorización,  quien observó y aprobó los planos y la maqueta  respectiva, al punto que una vez terminada le informa a [los  demandantes] que debían seguir pagando en forma proporcional  el impuesto predial del bien debido a la valorización que al  lote le dio la construcción; sin embargo, pretende actualmente  desconocer todas estas circunstancias a fin de obtener para sí  las construcciones pagadas todas en totalidad por [los demandante] y  además, adquirir un enriquecimiento sin justa causa».  
2.13.  En varias ocasiones el propietario les propuso a los demandantes «que  vendieran el predio y que del producto de la misma cada uno recibiría  lo que le corresponde, aceptando entonces que la construcción  es de propiedad de Oscar de Jesús Gómez y María  Elena Bravo Guevara, pero nunca se ha concretado nada por cuanto el  argumento de aquél es que el precio del lote es mayor al de la  construcción».  
3.  El Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogotá, despacho al que le  correspondió conocer de la demanda, la admitió por auto  del once (11) de mayo de dos mil once (2011), ordenando el  enteramiento del convocado (fl. 84).  
4.  Notificado en debida forma Gabriel González Garzón  contestó la demanda. Al oponerse a las pretensiones formuló  la excepción que denominó «inexistencia  de derechos para la causa invocada por mala fe y abuso de confianza»  (fls.  158-167 Cd 1).  
5.  Los señores María  Elena Bravo Guevara y Oscar de Jesús Gómez hicieron  cesión de derechos en favor de la sociedad Bosac & Cía.  S.A.S. (fl 121), la cual fue aceptada en decisión proferida en  diligencia de 7 de marzo de 2012 (fl 216), en la que se ordenó  que en adelante se tuviera a la cesionaria como demandante.  
6.  El veintiocho (28) de septiembre de dos mil doce (2012), el juez de  conocimiento definió la instancia con sentencia que desestimó  la excepción propuesta, declaró que el demandado en su  condición de propietario y arrendador «autorizó  y/o consintió las construcciones que se detallan en los hechos  16 y 17 de esta demanda (mejoras útiles), realizadas por los  señores MARÍA ELENA BRAVO y OSCAR DE JESÚS GÓMEZ  GARCÍA en su condición de arrendatarios de dicho bien».  Consecuentemente le impuso la obligación de cancelar a los  demandantes la suma de $1.652.392.491,00 (fls. 453-477 Cd. principal  B).  
Decisión  aclarada y adicionada con providencia de 29 de noviembre de 2012; lo  primero, para precisar que la suma impuesta en la sentencia «deberá  ser indexada a la fecha de la ejecutoria de esta decisión  –índice final- y teniendo como índice inicial el  28 de septiembre de 2012, data en que se profirió sentencia»;  y lo segundo, para condenar al demandado «al  pago de intereses legales previstos en el artículo 1617 del  Código Civil, pero solo a partir de la exigibilidad de la  obligación, esto es, al día siguiente] del vencimiento  del término concedido para el pago, en el evento en que la  prestación no sea satisfecha en forma oportuna»  (fls. 493-497).  
7.  La Sala Especializada de Restitución de Tierras del Tribunal  Superior del Distrito Judicial de Bogotá decidió el  recurso de alzada formulado por el demandado, mediante proveído  de 12 de septiembre de 2013, en el cual revocó en todas sus  partes la sentencia apelada y la decisión complementaria, para  en su lugar negar las pretensiones de la demanda (fls. 26-44 Cd  Trib.); esta providencia fue igualmente complementada el 10 de  octubre del mismo año, para disponer la cancelación de  la inscripción de la demanda ordenada y negar la petición  de adición que formuló el extremo demandado «en  lo que refiere a emitir pronunciamiento frente a la cancelación  de las medidas de embargo y secuestro que se aduce se decretaron  respecto del inmueble objeto de la litis».  
8.  Contra la sentencia de segundo grado el extremo vencido interpuso  recurso de casación que, por ser debidamente concedido, una  vez recibidas las diligencias en esta Corporación fue admitido  a trámite.  
LA  SENTENCIA DEL TRIBUNAL  
1.  El fallador ad-quem,  desechó  los reparos que planteó el apelante, referidos a una eventual  falta de competencia, por el hecho de que la reclamación por  las mejoras debía plantearse dentro del proceso de restitución  que entre las mismas partes se cursó, puesto que «nada  impide al mejorante pedir en proceso autónomo e independiente  el pago de las mejoras si en el proceso de restitución no se  trató el tema y la sentencia nada dispuso al respecto»;  lo propio hizo con los planteados frente a la cesión de  derechos que se hiciera a favor de la sociedad Bosac  & Cía. S.A.S., porque ésta fue aceptada en  diligencia en la cual el extremo demandado no formuló reparo  alguno; que «el  demandado cedido no puede oponerse porque es un tercero en relación  con dicho acto jurídico», siendo  consecuencial la sucesión procesal del cedente al cesionario,  siempre que medie aceptación del demandado, y en este caso el  silencio de éste no refleja nada distinto a su asentimiento.  
De  cara al objeto del litigio apuntó, que los demandantes  persiguen «el  pago unas mejoras útiles plantadas en el predio de propiedad  del demandado y que ejecutaron en virtud de la relación  contractual arrendaticia que los unió. Tales pretensiones las  apoyan en el artículo 1994 del Código Civil»,  para lo cual el juzgador a quo «abordó  el estudio del caso exclusivamente en el ámbito de las  hipótesis contempladas en los artículos 713 y 739 del  Código Civil, que regulan la figura de la accesión»…«de  donde estimó que quien realiza mejoras en bien inmueble ajeno  obtiene un derecho de crédito, que puede hacer valer tanto en  el proceso de restitución como fuera de él».  
Se  cuestionó el tribunal si ¿ese sustento normativo, por  cuyo cauce se resolvió el litigio, en verdad atiende los  lineamientos que trazaron en la demanda los demandantes y la manera  como se desenvolvió el debate? El cual respondió que  no, porque «la  situación fáctica que planteó el libelo  introductorio de la acción, no fue otra que el reclamo de una  prestación por mejoras útiles ejecutadas por los  demandantes en el predio del demandado, en desarrollo de un contrato  de arrendamiento tan así que en la pretensión segunda  se pidió condenar a éste a pagar el valor de las  construcciones y mejoras útiles "…conforme a lo  dispuesto en el artículo 1994 del Código Civil", y  en la pretensión cuarta se ejerció el derecho de  retención que trata el artículo 1995 de la misma obra  sustancial, normas que en el ámbito de esa particular forma de  relación contractual , disciplinan el ejercicio de tales  derechos. Además, los hechos de la demanda, que como ha  pregonado la Corte Suprema de Justicia, constituyen la voz del  derecho reclamado, evidencian que las suplicas imploradas se  cimentaron en el marco del aludido negocio jurídico».  
Al  amparo de precedente de esta Corporación, relacionado con la  temática, señaló que estuvo desacertada la  aplicación de las normas de la accesión para la  resolución del caso, sin justificar el ad quo el por qué  no aplicaba los lineamientos del artículo 1994 del Código  Civil, sobre el cual los demandantes cimentaron sus pretensiones.  
En  esa dirección apuntó entonces, que «el  asunto debió escrutarse, analizarse y resolverse en el campo  que le corresponde, es decir, por la senda fijada en la demanda, con  base en el contrato de arrendamiento por cuya fuente se ejecutaron  las mejoras y en virtud de las normas especiales que gobiernan esta  clase de relación contractual»;  de suerte que, conforme lo prevé el artículo 1994 «la  obligación que surge a cargo del arrendador de reembolsar el  costo de las mejoras útiles, depende exclusivamente de que las  haya consentido pero con la expresa condición de abonarlas. Si  no ocurre así, el arrendatario tiene ante sí la  posibilidad de separar y llevarse los materiales, sin detrimento de  la cosa arrendada, salvo que el arrendador esté dispuesto a  pagarle lo que valdrían los materiales, considerándolos  separados», ocupándose  de la interpretación y alcance que la doctrina y  jurisprudencia le han dado a este postulado.  
En  armonía con lo anotado, examinado el contenido de los  distintos contratos de arrendamiento y lo expuesto por el convocado  en su interrogatorio de parte, infirió que en el presente  caso, si bien existen elementos demostrativos que acreditan que  ciertamente se realizaron unas mejoras útiles por parte de los  arrendatarios, y que el arrendador demandado sí las autorizó,  de los mismos no emerge que este se hubiera comprometido,  expresamente, a abonar su costo, esto es, a pagarlas.  
Concluyó  así, que «al  no existir en el expediente medios de convicción demostrativos  de que el demandado se obligó expresamente a pagar las mejoras  plantadas en su predio tal como lo exige el artículo 1994 del  Código Civil, carga que por supuesto tenían los  demandantes, sus pretensiones no pueden prosperar».  
LA  DEMANDA DE CASACIÓN

CARGO  ÚNICO  
Fincado  en la causal primera de casación del artículo 368 del  Código de Procedimiento Civil, el recurrente acusó la  sentencia del ad  quem  «de  ser violatoria, por vía indirecta, de los artículos 966  y 1994 del Código Civil, por aplicación indebida, e  inciso final del artículo 739 del Código Civil, por  falta de aplicación, como consecuencia de los errores de hecho  en que incurrió el Tribunal».  
Tales  yerros descansan, en lo medular, en una indebida interpretación  de las cláusulas de los distintos contratos de arrendamiento  suscritos por las partes respecto del bien en el cual los demandantes  realizaron las obras cuyo reconocimiento y pago ahora reclaman en los  que, en su decir, nada se acordó en relación con las  obras nuevas que realizarían los arrendatarios, así  como de unas comunicaciones, en las cuales el arrendador demandado  autorizó éstas; fustiga igualmente la apreciación  que se hiciera del escrito genitor, por cuanto la demanda no describe  ningún tipo de mejoras sino obras nuevas y que la cita del  precepto 1994 del Código Civil que hacen los actores apenas  representa el cumplimiento de una formalidad, pues lo que determina  el litigio es la causa petendi,  además, que las pretensiones están perfiladas en  dirección distinta a la estimada por el Tribunal y también  en una omisión por no valorar el dictamen pericial allegado  con la demanda.  
La  mentada acusación la desarrolla el recurrente en los  argumentos que a continuación se reseñan.  
Tras  referirse a las pretensiones de la demanda, así como a algunos  de los fundamentos fácticos que le sirvieron de soporte, y lo  dicho por el tribunal en la sentencia impugnada, el primer  cuestionamiento lo encamina frente a la afirmación allí  contenida, referente a que «[P]ersiguen  los demandantes el pago de unas mejoras útiles plantadas en el  predio de propiedad del demandado y que ejecutaron en virtud de la  relación contractual arrendaticia que los unió. Tales  pretensiones las apoyan en el artículo 1994 del Código  Civil»,  al considerar que es el resultado de los errores de hecho en que  incurrió el ad  quem.  
Haciendo  remembranza de lo apuntado por el juzgador de  segundo  grado y del análisis que aquél hizo de las cláusulas  contractuales, las comunicaciones de 4 de marzo de 1993, 27 de  octubre de 2004 y 23 de agosto de 2005, y del interrogatorio de parte  que rindió el demandado, indicó que «lo  cierto es que en tales cláusulas nada se dice respecto de la  regulación contractual o legal que se le dispensaría a  dichas construcciones ni referencia alguna que indicara que ellas  debieran ser consideradas como mejoras útiles, para que  recibieran el tratamiento previsto en el artículo 1994 del  Código Civil».  
Afirmó  que «[E]l  yerro interpretativo del tribunal respecto de las aludidas cláusulas  brota, pues, manifiesto, pues no obstante la clara distinción  que precedentemente había hecho entre las mejoras que existían  al momento de celebrar el contrato de arrendamiento y las obras  nuevas que los arrendatarios tuvieron luego que realizar  necesariamente para que el predio cumpliera con la finalidad para el  cual había sido arrendado, "(…) porque, evidentemente  no existían (…) " resultó, sin embargo, a la  postre identificando o asimilando éstas con aquellas, para  imprimirle a las obras nuevas el tratamiento contractual previsto en  la referidas cláusulas para las mejoras útiles, es  decir, el tratamiento contemplado en el artículo 1994 del  Código Civil, cuando lo cierto es que las unas, las mejoras  útiles, y las otras, las obras nuevas, son absolutamente  diferentes y por ello, para su indemnización o pago, disponen  de un régimen legal notoriamente diferenciado».  
Prosigue  exponiendo el contenido del artículo 996 y la jurisprudencia  de esta Corte, respecto a las mejoras útiles, para anotar, que  «las  obras o construcciones nuevas -levantadas con materiales propios en  terreno ajeno, con o sin consentimiento del dueño- no  responden al concepto de mejoras útiles sino a una modalidad  de la accesión, entendida como uno de los modos de adquirir el  dominio, conocida por la doctrina como "accesión  industrial en bienes raíces"».  
En  este punto acude nuevamente a lo dicho por esta Corte para afirmar,  que «así  establecida la diferencia entre las obras nuevas y las mejoras útiles  a las que se alude en el artículo 1994 del C. C, el  sentenciador de segundo grado incurrió -indudablemente- en el  yerro de facto que se denuncia cuando dedujo -desde luego de manera  equivocada- que en las precitadas cláusulas las partes habían  convenido la suerte de las obras nuevas construidas en el predio  arrendado, con autorización del arrendador y con la específica  finalidad de adaptar el predio para el uso para el cual fue  arrendado, cuando en realidad sobre su compensación o pago  nada se convino, pues en tales cláusulas los contratantes tan  solo regularon el destino de las mejoras útiles, de  conformidad con lo dispuesto sobre el particular en el artículo  1994 del Código Civil, texto que aparece expresamente citado  en la cláusula sexta (6a) del contrato de arrendamiento  suscrito el 1° de agosto de 1992 y, en líneas generales,  reproducido en los dos contratos de arrendamiento suscritos  posteriormente; a lo cual cabe agregar que no sería  comprensible deducir que en esas cláusulas las partes  regularon el tema relacionado con las obras nuevas, si se tiene en  cuenta que mientras la construcción de éstas fueron  propiciadas por el arrendador y aceptadas por los arrendatarios, como  presupuesto para que el predio cumpliera con la finalidad para el  cual se arrendaba, luego se incluyeran en los contratos, mediante  cláusulas que en general, las prohibiera, excepcionalmente las  permitiera bajo autorización del arrendador, como si se  tratara de mejoras útiles, cuando las construcciones empezaron  simultánea y coetáneamente con el inicio de la relación  arrendaticia, contando para ello -se repite- con el consentimiento  del arrendador, quien -desde luego- tenía pleno conocimiento  que el uso del predio no se podía llevar a cabo si no se  contaba con la construcción de las obras nuevas que adecuaran  el bien para el funcionamiento de un establecimiento educativo,  situación que reconoció el ad quem cuando afirmó:  "(…) Las demás construcciones descritas en la demanda,  debieron realizarse porque evidentemente no existían"».  
Insistió,  en que «[E]l  yerro interpretativo por adición de la prueba respecto de las  precitadas cláusulas es, entonces, palpable a primer golpe de  vista, pues la regulación que allí hicieron las partes  solamente se refiere -como en ellas aparece meridianamente claro- al  tema de las mejoras útiles pero no al de las construcciones  nuevas, pues los contratantes y, en particular, el arrendador, eran  conscientes que el lote de terreno -para que cumpliera con el uso  para el cual había sido ofrecido en arriendo- debía  adecuarse con construcciones nuevas propias para el funcionamiento de  un establecimiento educativo. Esas construcciones, entonces, quedaron  por fuera de dicha regulación por no tratarse de mejoras  útiles según lo previsto en el artículo 1994 del  Código Civil, dentro de lo que fue el objeto del inicial  contrato de arrendamiento ajustado por las partes. Y es que, en  efecto, si de acuerdo con el artículo 1973 del Código  Civil el arrendamiento es un contrato en el que una de las partes, el  arrendador, se obliga a concederle a la otra "el goce" de  una cosa, lo que debe ser entendido en el sentido que prevé el  ordinal 2 del artículo 1982 ib., o sea, como la obligación  de mantener la cosa arrendada "(…) en estado de servir para el  fin a que ha sido arrendada", se cae de su peso observar que ese  goce —propio del arrendamiento— no podía darse en  las condiciones en las que al inicio de la relación se hallaba  el lote de terreno».  
Yerro  que igualmente aduce frente a las comunicaciones de 4  de marzo de 1993, 27 de octubre de 2004 y 23 de agosto de 2005, «pues  las autorizaciones que en ellas expidió el arrendador no se  referían ni podían referirse a las mejoras útiles  propias de un contrato de arrendamiento, sino a las obras nuevas que  los arrendatarios debían construir para adecuar el terreno  arrendado para la destinación originalmente prevista por las  partes», de  donde extrae que «[D]e  no haber incurrido en el yerro de facto que se denuncia, por adición  de la prueba, el ad quem habría concluido que las obras allí  autorizadas por el arrendador representaban construcciones nuevas,  realizadas por fuera o al margen del contrato de arrendamiento  celebrado entre las partes de este proceso, construidas con la venia  del arrendador para que el inmueble prestara el uso para el cual éste  lo había arrendado y que, por lo tanto, no se trataba de  simples mejoras útiles, cuya compensación o pago  hubieran regulado los .y contratantes por conducto de las cláusulas  precedentemente transcritas».  
Estima  el recurrente que existe de error de hecho a consecuencia de la  valoración que hiciera el tribunal de los contratos ajustados  entre las partes para el arriendo del predio de propiedad del  demandado, citando apartes de los mismos, para anotar, que «[D]e  haberse detenido en el examen de los anteriores y claros apartes del  clausulado contractual, el sentenciador de segundo grado habría  tenido que deducir, por fuerza de las manifestaciones acabadas de  reproducir y ante el hecho palmario de que ninguno de los precitados  contratos contiene estipulaciones concernientes a las obras nuevas  que luego fueran construidas por los arrendatarios, destinadas a  adecuar el lote de terreno para los fines para los cuales había  sido arrendado, según requerimientos del arrendador, que la  regulación que las partes hicieron en cada uno de ellos no  comprendía o involucraba a tales obras nuevas, sino a las  mejoras útiles que aquellos (los arrendatarios) les hubieran  podido introducir a lo siguiente:"(…) una casa de habitación  compuesta de dos (2) piezas, una (1) cocina, un baño y un hall  de 10.00 mts de largo, una bodega de aproximadamente 120 metros  cuadrados, con pisos de cemento y techos en teja de eternit. La  vivienda tiene pisos de madera. Cuenta con un tanque de  almacenamiento de agua y los servicios de energía, acueducto,  alcantarillado y teléfono, éste con dos (2) líneas  (…), con sus respectivos aparatos, construcción levantada en  la parte norte del inmueble (…) ", que eran las escasas y  limitadas construcciones que existían en el inmueble al  comenzar el arrendamiento, según se da cuenta en los dos  primeros contratos, es decir, en los suscritos el 1° de agosto de  1992 (Flios 5 a 6, cdno ppal) y 2 de febrero de 2004 (Flios 7 a 10),  pues en el último, es decir, en el suscrito el 1° de enero  de 2008, ni siquiera las mencionan».  
El  otro cuestionamiento recayó contra la interpretación  que hiciera el tribunal de la demanda, el cual descansa en la  manifestación sobre la incidencia de la citación del  artículo 1994 del Código Civil, para ubicar el pleito  en una reclamación de mejoras útiles «cuando  en realidad la demanda no describe ningún tipo de mejoras, ni  mucho menos útiles propias del señalado precepto, sino  obras nuevas que, construidas en las circunstancias de modo, tiempo y  lugar de que dan cuenta los hechos del libelo, superan ampliamente el  concepto de mejoras útiles dentro de lo que por tales debe  entenderse a la luz del ya citado artículo 1994 del Código  Civil, en armonía con los artículos 1973 y 1982-2 ib.,  para ubicarse en el ámbito de construcciones nuevas levantadas  por los demandantes, con sus propias expensas, en terreno ajeno, es  decir, en predio de propiedad del demandado pero con su beneplácito,  construidas con la expresa finalidad de adecuar el terreno para el  uso para el cual éste lo había arrendado».  
Adujo  además, que «[L]a  constante referencia del ad quem a la mera invocación que  hicieron los demandantes del artículo 1994 del Código  Civil, como precepto tutelar para su reclamo al pago de las obras  nuevas, invocación acogida como presupuesto cardinal para  resolver el asunto sub lite, según el resumen precedente,  patentiza el yerro de facto que aquí se denuncia, por cuanto  el tribunal estimó, por supuesto erradamente, que los  fundamentos de derecho que invocaron los demandantes como reguladores  de la situación de facto que exponen en su demanda constituyen  el elemento que define o identifica -per se- la naturaleza jurídica  de la acción que promovieron, cuando tal señalamiento  apenas representa el cumplimiento de una formalidad de la demanda, de  valor poco menos que transcendente en la apreciación de la  misma, pues son los hechos narrados en la causa petendi y no las  invocaciones de normas jurídicas los que fijan el marco de la  controversia y, por lo tanto, los que determinan las normas  legalmente aplicables por el juzgador a esa situación de  facto, en virtud del antiguo, pero siempre vigente principio, "da  mihi factum, dabo tibi ius"».  
Acorde  con tal argumento sostiene, que de no haber incurrido el tribunal en  los yerros indicados habría deducido, de conformidad con los  hechos expuestos, que la acción pretendía el  reconocimiento y pago de unas obras nuevas y no de unas mejoras  útiles plantadas por el arrendatario y autorizadas por el  propietario para adecuar el predio para el funcionamiento de un  colegio; desacierto que igualmente se da al haber pasado por alto el  contenido de las pretensiones, que de no haberlas preterido «se  habría percatado que ellas no estaban encaminadas a obtener el  reconocimiento y pago de mejoras útiles, sino de las obras que  en el terreno arrendado habían construido los demandantes  -arrendatarios- con autorización del demandado arrendador, con  ocasión pero no dentro del marco, como el Tribunal  equivocadamente lo señala, del contrato de arrendamiento entre  ellos celebrado, cuya regulación, se repite, quedó al  margen de la convención que sobre mejoras útiles  acordaron las partes en los documentos que recogieron los contratos  sucesivamente celebrados por ellos sobre el lote de terreno de  propiedad del arrendador».  
La  otra imputación hace referencia a la omisión por parte  del tribunal de la prueba pericial adjuntada con la demanda que de no  haber preterido «habría  concluido que la controversia planteada en la demanda no pretendía  el pago de mejoras, ni menos útiles, que apenas estaban  avaluadas en la suma de $30'00.000,oo, sino de las obras construidas  en el predio -con autorización del demandado- para que los  demandantes -arrendatarios- pudieran gozar del inmueble, según  la destinación prevista por el arrendador, dueño del  terreno, obras que, como ya dijo, superan ampliamente el mero  concepto de mejoras útiles».  
CONSIDERACIONES  
1.  Por la  data de interposición del recurso extraordinario, las reglas  llamadas a gobernar su resolución son las del Código de  Procedimiento Civil, de conformidad con lo previsto en los artículos  624 y 625 del Código General del Proceso, en virtud de los  cuales los recursos «se  regirán por las leyes vigentes cuando se interpusieron».  
2.  Es conocido que la violación de la ley sustancial por vía  indirecta siempre implica inconformidad con la labor investigativa  del ad  quem  en el campo probatorio y ocurre por una equivocada aplicación  del derecho sustancial o su no aplicación, por deficiencias en  el ámbito de la prueba, asociados con la  presencia física de estas en el proceso, ya al suponerse, ora  al omitirse; o con la fijación de su contenido intrínseco,  claro está luego de verificar su existencia material, en el  caso de haberse tergiversado, en las modalidades de adición,  cercenamiento o alteración.  
Existe  error de hecho cuando  el  juzgador supone, omite o altera el contenido de los medios de  convicción, siempre y cuando dicha anomalía influya en  la forma en que se desató el debate, de tal manera que de no  haber ocurrido otro fuera el resultado, por lo que quien  lo formula tiene la severa  tarea argumentativa de acreditar lo  que aparece palmario o demostrado con contundencia,  la protuberante inconsistencia entre lo que objetivamente se  desprende de tales pruebas y las conclusiones de aquél, así  como la trascendencia del dislate sobre lo resuelto, amen «que  no cualquier yerro de esa estirpe es suficiente para infirmar un  fallo en sede de casación, sino que se requiere que sea  manifiesto, porque si se edifica a partir de un complicado proceso  dialéctico, así sea acertado, frente a unas  conclusiones también razonables del sentenciador, dejaría  de ser evidente, pues simplemente se trataría de una disputa  de criterios, en cuyo caso prevalecería la del juzgador,  puesto que la decisión ingresa al recurso extraordinario  escoltada de la presunción de acierto» (CSJ  SC de 9 de agosto de 2010, Rad. 2004-00524-01).  
Postura  que tiene su razón de ser en el hecho de que «el  juzgador de instancia, con sujeción a los aspectos objetivos y  jurídicos de los medios de prueba, tiene la clara atribución  de estimarlos conforme a las reglas de la sana crítica y  arribar a las conclusiones pertinentes que sustenten el  correspondiente fallo. Por esta razón en principio, tales  conclusiones deberán mantenerse, a menos que el sentenciador  hubiese incurrido en error evidente de hecho o en error de derecho  trascendente, para quebrar el fallo atacado»  (CSJ  SC de 10 de dic. de 1999, exp. 5277, reiterada SC de 19 de sept. de  2006, exp. 1999-00633-01).  
Se  estructuran, en cualquier hipótesis, cuando son manifiestos,  evidentes, producto del simple y llano parangón entre lo visto  o dejado de otear por el juzgador y la materialidad u objetividad de  los medios de convicción. En adición, cuando son  incidentes, trascendentes, vale decir, en la medida que hayan sido  determinantes de la decisión final, en una relación  necesaria de causa a efecto.  
De  igual modo, las faltas deben referirse a cada prueba en particular,  porque si para verificarlas se acude a la confrontación de  medios, el problema sería de eficacia jurídica, pues  ese contraste extrínseco, dirigido a mostrar  incompatibilidades, concatenaciones, exclusiones y conclusiones, se  entronca con su valoración en conjunto, esto es, con su  legalidad; mas no, con el aspecto material u objetivo, marco propio  del error de hecho.  
3.  El asunto sometido a la consideración de la jurisdicción  refiere al reconocimiento y pago de unas obras que los demandantes  edificaron en el predio dado en arrendamiento y de propiedad del  demandado.  
La  discusión surge porque, el tribunal consideró que  aquellas corresponden a mejoras útiles colocadas por el  arrendatario en el inmueble arrendado, y ante la ausencia de prueba  de que el arrendador se hubiera comprometido expresamente a  abonarlas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1994 del  Código Civil, no había lugar a imponerle el pago de las  mismas en favor de los arrendatarios; en tanto que el recurrente  sostiene, que constituyen obras nuevas plantadas en predio ajeno, a  ciencia y paciencia del propietario, por lo que éste estaba  llamado a su pago, por haber sido reconocidas y aceptadas, bajo las  reglas del artículo 739 inciso segundo ídem, referente  a la accesión.  
3.1.  El negocio jurídico  
Uno  de los principios que inspiran nuestro Código Civil en materia  negocial es el de la autonomía privada de la voluntad, en cuyo  ejercicio los individuos pueden crear, modificar y extinguir una  determinada relación con efectos jurídicos, a través  de los denominados «negocios  jurídicos»,  los cuales constituyen el  instrumento que el derecho le otorga a las personas para la  disposición de intereses, tendiente a producir un efecto  jurídico con efecto vinculante.  
3.1.1.  Por la naturaleza y finalidad que tienen los negocios jurídicos  en la disposición de los intereses privados estos han sido  objeto de múltiples clasificaciones, entre las que están  los patrimoniales, que refieren a relaciones que tienen por objeto o  intereses aspectos económicos, pudiendo ser unipersonales o  pluripersonales; en estos últimos, dos o más personas  intervienen en su celebración, siendo manifestación  inequívoca de esta categoría los contratos, reconocidos  en el orden interno como fuente de obligaciones, de acuerdo con  dispuesto en el artículo 1494 del Código Civil, según  el cual «  [L]as  obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o  más personas, como en los contratos o convenciones…».  
Otras  clasificaciones que se han hecho de los negocios jurídicos son  las de unilaterales, en cuanto genere obligaciones solo para una de  las partes; bilaterales, cuando del mismo emergen prestaciones a  cargo de ambas partes, también llamados sinalagmáticos;  conmutativos, referidos a los acuerdos en los cuales desde el inicio  del convenio quedan definidas las desventajas o beneficios de cada  una de los intervinientes y los aleatorios, en los que estos quedan  sujetos a la ocurrencia de determinadas circunstancias desconocidas o  imprevisibles.  
También  han sido clasificados en típicos y atípicos para  referir los primeros a aquellos que gozan de un régimen  normativo específico, como la compraventa, el contrato de  obra, el arrendamiento, entre otros; y los segundos que carecen de  una ordenación institucional, pero que regulan acuerdos de  voluntades válidos de carácter general.  
3.1.2.  Esa manifestación de la voluntad como presupuesto para la  conformación de un negocio jurídico puede  exteriorizarse de manera expresa o tácita, cuya eficacia y  validez queda supeditada a la naturaleza del acto de que se trate; la  expresa, o también llamada explicita o directa, tiene lugar  cuando se hace conocer mediante lenguaje verbal, escrito o un signo  inequívoco  la intencionalidad del sujeto; la tácita  cuando no se hace conocer directamente, sino que puede deducirse de  la ejecución o inejecución de ciertos actos o  comportamientos, teniendo presente que como dice Claro Solar «por  sí solo el silencio, comprendiendo en él también  la inacción, puesto que un acto puede importar una expresión  tácita de voluntad, no puede ser una forma del consentimiento.  El que guarda silencio y permanece en la inacción no  manifiesta voluntad alguna, no dice que no; pero tampoco dice que sí.  El silencio no manifiesta más que una sola inacción, la  de callar y no tomar resolución alguna»1.  
En  nuestro país el legislador ha previsto eventos en los cuales  habilita que la conducta de los individuos genere efectos jurídicos,  como una manifestación de voluntad tácita, tal el caso  de aceptación de la herencia por los actos de disposición  que el heredero haga de la cosa que se le ha deferido (art. 1287  C.C.), la remisión de la deuda por la entrega voluntaria o  destrucción que el acreedor haga del título que  contiene la obligación (art. 1713); pero, igualmente contempla  otros en los cuales exige, perentoriamente, que esa manifestación  de voluntad se exteriorice de forma expresa, verbigracia en el  otorgamiento del testamento (art. 1055), o el consentimiento del  acreedor para imputar el pago a capital cuando se deban intereses  (art. 1653 C.C.), o la facultad del arrendatario para subarrendar  (art. 2004 C.C.).  
3.1.3.  Ha sido motivo de constante controversia lo referido a los elementos  estructurales del negocio jurídico. La teoría  tradicional, refiere tres tipos: (i.)  los esenciales o necesarios, porque deben integrar dicho negocio que  deben aparecer para que se considere válido y eficaz y su  ausencia excluye la existencia del negocio, de suerte que operan como  auténticos requisitos del acto; (ii.)  naturales, que corresponden a condiciones, circunstancias, datos o  características del negocio derivadas de las normas  dispositivas que funcionan en defecto de pacto en contrario entre las  partes, sin necesidad de cláusulas especiales,  por lo que pueden  constar o ser suprimidos por la voluntad de estos, sin que se afecte  el acto; (iii.)  incidentales, porque sin ser esenciales o naturales sólo  existen cuando las partes los determinan y agregan expresamente al  convenio.  
En  lo que hace a los elementos naturales el propio legislador ratifica  su incorporación, aun en ausencia de estipulación  expresa, al señalar en el artículo 38 de la ley 153 de  1887, que «[E]n  todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al  tiempo de su celebración».  
3.1.4.  Como quiera que tanto la celebración de un negocio jurídico  como su propio contenido son fruto de la voluntad del hombre, no es  ajeno a ello que surjan controversias referidas al contenido y  alcance de las distintas manifestaciones acordadas, por lo que en  tales eventos deberá indagarse por la intención o  querer real, a partir de su interpretación, con el propósito  de desentrañar la voluntad común.  
En  dicha labor de interpretación de los acuerdos negociales el  intérprete deberá acudir a las reglas hermenéuticas  que para ese propósito ha fijado el legislador, partiendo del  principio esencial de la primacía de la voluntad real sobre la  declarada, siempre que aquella se hubiera dado a conocer, conforme se  desprende del artículo 1618 del Código Civil, según  el cual «conocida  claramente la intención de los contratantes, debe estarse a  ella más que a lo literal de las palabras»;  caso contrario, si el contenido de dichas manifestaciones resulta  inequívoco se impondrá lo allí escrito, en aras  de la seguridad jurídica, como bien lo ha indicado esta Sala  de vieja data, al señalar que el intérprete «debe  fijar el alcance y sentido de las cláusulas; ajustándose  a las regias de la hermenéutica dadas en el Titulo 13 del  Libro' 49 del C. C., entre las cuales se hallan los antecedentes del  contrato, teniendo como límite la declaración misma, y  sin que o en algunos casos sea indispensable, para investigar la  voluntad real de los pactantes, detenerse ·en el sentido  literal de la expresión usada, sino que hay que ir más  allá de ésta, en la averiguación del propósito  realmente querido por ellos»  (CSJ SC de 16 de oct. de 1952).  
En  tiempos más recientes ratificó dicha postura en  relación con ese laborío interpretativo al señalar,  que:  
«cuando  el querer de los extremos de la relación ligacional se ve  concretado en un acuerdo jurídico, quedando escritos en  cláusulas nítidas, concretas y sin asomo de vaguedad  que den lugar a equívocos, tiene que presumirse que las  condiciones así concebidas corresponden al genuino pensamiento  de aquellos, y por lo mismo, se torna inútil e inoficioso un  esfuerzo hermenéutico más allá del expresado  fidedignamente en el texto del contrato» (CSJ  SC de 10 de abril de 2013, exp. 2006-00782-01).  
3.2.  El contrato de arrendamiento  
3.2.1.  Dentro de los distintos negocios jurídicos está el  contrato de arrendamiento, en el cual «dos  partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de  una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a  pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado»  (artículo 1973 C.C.).  
Del  referido enunciado emergen como elementos esenciales de este tipo  negocial: (i.)  la existencia de una cosa real, determinada o determinable y  susceptible de darse, o un hecho que se debe ejecutar que puede ser  la ejecución de una obra o la prestación de un  servicio; (ii.)  el precio que se obliga a pagar el arrendatario como contraprestación  por el goce de la cosa arrendada, la obra a ejecutar o el servicio  prestado.  
En  tanto que resultan de su naturaleza, al estar expresamente regulado,  lo referido a la perturbación por el uso de la cosa arrendada,  la responsabilidad del arrendatario, sus familiares y dependientes  por el deterioro, así como las reparaciones locativas o lo  concerniente al rembolso por reparaciones indispensables o mejoras,  respecto de los cuales las partes pueden omitir pronunciamiento en el  contrato, pero quedan sometidas a lo que al respecto dispuso el  legislador, ora pueden consignarlo expresamente, ajustado a lo  dispuesto en la ley, o incluso pactar en sentido contrario, sin que  se afecte el acto.  
De  igual forma de aquel concepto brota la esencia bilateral y  conmutativa del contrato de arrendamiento, pues allí queda  clara la existencia de obligaciones reciprocas de los contratantes;  estando las del arrendador previstas en los artículos 1982 y  siguientes del Código Civil que la doctrina subsume diciendo,  que «el  arrendador contrae una sola obligación, la de hacer gozar de  la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la  cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las  obligaciones que la ley impone al arrendador»2;  mientras   que el arrendatario asume las de pagar el precio pactado, la de  conservación y restitución.  
3.3.  Mejoras  
3.3.1.  Valga la pena de manera inicial acotar que desde el lenguaje natural  o consuetudinario se conocen como “obra”  aquella cosa hecha o producida por el hombre sea material o  intelectual, como sería la construcción de un edificio  o escribir un libro. Tratándose de obras materiales podemos  encontrar obras nuevas o reformas, en donde estas últimas  constituyen un cambio de aspecto o funcionalidad de una estructura,  un cambio en su forma o tamaño, incluida tareas de  preservación y mantenimiento.  
Desde  la arquitectura se dice que una reforma usualmente implica una  reconstrucción total o parcial de una edificación, bien  sea por la necesidad de reparaciones necesarias para mantener o  mejorar la estabilidad, por motivos de ruina o abandono, o para  adaptar lo existente a nuevas necesidades.  
Tales  conceptos no son ajenos a los contenidos en la legislación,  habida cuenta que en razón de diversas situaciones jurídicas  es dable su realización con consecuencias jurídicas,  como es el caso de las que hace el poseedor o un tenedor, que pueden  dar derecho o no a adquirir el dominio, como ocurre con la accesión,  o el reconocimiento del  derecho que puede tener el poseedor reivindicado, o  el locatario en el arrendamiento  a ser resarcido en el valor de las expensas necesarias invertidas en  la conservación de la cosa o las mejoras útiles hechas  antes de la contestación de la demanda.  
Respecto  de las mejoras nuestro ordenamiento, con raigambre romanista, ha  acogido la definición tradicional, calificando las necesarias  como aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser  conservado; útiles, las que no siendo indispensables para la  conservación del inmueble, aumentan su valor y resultan  provechosas para el propietario y locatario; y voluptuarias,  referidas a las realizadas en beneficio exclusivo de quien las  incorporó, como las de recreo o esparcimiento, de mero lujo o  suntuarias; reconociendo los efectos de su realización en  distintos escenarios, así como la existencia o no del derecho  y condiciones necesarias para reclamarlas.  
3.3.2.  Las normas que regulan el contrato de arrendamiento contemplan el  derecho del arrendatario para hacer mejoras y reclamar su reembolso  al arrendador. Los artículos 1993 y 1994 del C.C. al respecto  indican:  
«Artículo  1993 El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo  de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario  hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya  hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador  lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la  noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató  de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al  arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.  
ARTICULO  1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las  mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa  condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá  separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa  arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle  lo que valdrían los materiales, considerándolos  separados.  
De  acuerdo con esto, queda claro que el arrendatario en principio –  salvo pacto en contrario- puede realizar ciertas mejoras en el predio  objeto de arrendamiento, dependiendo el derecho de reembolso a la  clase de las mismas, pues siendo útiles podría optar  por retirarlas, siempre que no se afecte el predio, o exigir su abono  al arrendador, para lo cual éste tendría que haberlas  autorizado y comprometido expresamente a abonarlas, amen que, en  ausencia de dicha autorización, podrá el arrendador  reclamar su retiro para que se restituya el inmueble al estado  original, tal cual como lo recibió el inquilino, así  como exigir el pago de los perjuicios que su ejecución le  pudieron generar y/o eximirse de abonarlas.  
3.3.3.  En relación con el arrendamiento de inmuebles destinados a  actividad comercial la legislación mercantil limita su  regulación a las previsiones contenidas en los artículos  518  a 524; sin embargo, no regula lo relacionado con la inversión  de mejoras, ni el reconocimiento de las mismas, cuando son realizadas  por los arrendatarios para poder llevar a cabo, de manera acorde con  su finalidad, las actividades económicas propias de su  negocio, por lo que es de rigor, que al amparo de la remisión  normativa que consagran los artículos 2° y 822 del Código  de Comercio, se deban aplicar las disposiciones civiles, para definir  la existencia o no del derecho al pago de las obras solicitado en la  demanda.  
En  efecto, acorde con lo indicado en las referidas disposiciones, «[E]n  las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la  regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la  legislación civil»  (art. 2°) puntualizando  además, que «[L]os  principios que gobiernan la formación de los actos y contratos  y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación,  modo viabilidad definitiva de extinguirse, anularse o rescindirse,  serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos  mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. La prueba en  derecho comercial se regirá por las reglas establecidas en el  Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales  establecidas en la ley»  (art.  822).  
De  manera que, no existiendo norma mercantil que se ocupe de la  realización de obras – mejoras- y su pago en el contrato  de arrendamiento de predio destinado a uso comercial, es de rigor  acudir a las que al respecto consagra el estatuto de los ritos  civiles, pues, incluso, están en discusión los efectos  derivados del contrato de arrendamiento ajustado entre las partes.  
3.4.  La accesión  
3.4.1.  El artículo 713 del Código Civil define la accesión  como «el  modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo  de lo que ella produce o de lo que se junta a ella»,  siendo relevante para el sub lite la relativa al evento en que se  construye con materiales propios en suelo ajeno, pues en tal  supuesto, a voces de lo previsto en el artículo 739 ídem,  
«[E]l  dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento  hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de  hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las  indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala  fe en el título de la reivindicación, o de obligar al  que edificó o plantó a pagarle el justo precio del  terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya  tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a  indemnizarle los perjuicios.  
Si  se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño  del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el  valor del edificio, plantación o sementera».  
Respecto  de esta forma de accesión, cuya característica esencial  es la unión de una cosa a otra y su naturaleza jurídica,  de acuerdo con nuestro ordenamiento civil es la de ser un modo  originario de adquirir el dominio, prevista en el citado artículo  739, ha dicho la doctrina que «como  hecho de adquisición, la “accesión” se  caracteriza porque, antes de ella, propiedad del suelo y propiedad de  las cosas que a él vienen a unirse son de sujetos distintos, y  después de la “accesión“ constituyen un  solo todo del propietario del suelo»3.  
Frente  a las diferencias que pueden existir entre las mejoras y la accesión  ha indicado la doctrina extranjera que:  
"Es  preciso distinguir cuidadosamente las mejoras propiamente tales según  el estricto sentido jurídico de la palabra y que son esas a  que acaba de hacerse referencia, de las plantaciones y construcciones  nuevas que una persona hace en suelo ajeno, porque la condición  de estas últimas obras se determina por las reglas relativas a  la accesión de bienes inmuebles; reglas que difieren bastante  de las que quedan expuestas con relación a esta materia. Las  mejoras se hacen en cosa preexistente a efecto de ampliarla,  modificarla, repararla o condicionarla según la conveniencia o  gusto del poseedor. Así, tratándose de un edificio, la  apertura de una o más ventanas, componer el techo, agregar una  o más piezas, son obras o trabajos que se conceptúan  mejoras. Y con referencia a un predio rústico, lo son,  asimismo, reponer las plantas que han perecido, arreglar las cercas  que estuvieren en mal estado, desecar pantanos y aún ensanchar  las plantaciones que allí había cuando el individuo  entró en posesión de la finca. Más las  plantaciones o edificaciones hechas en terreno ajeno donde no había  obras de esa naturaleza, o si existían estaban por completo  separadas de las nuevas, son mejoras, en la acepción común  de la palabra, mas no en el sentido legal, y se rigen por la accesión  inmobiliaria4.  
Es  claro entonces que el artículo 739 del Código Civil,  como modo originario de adquirir el dominio consagra  unos particulares supuestos que permiten adquirir la propiedad de una  cosa o que, en algunos eventos, se configure el derecho a ser  indemnizado por lo que a ella se adhiere, partiendo del postulado de  que lo accesorio corre la suerte de lo principal, por lo que confiere  al propietario del terreno la facultad de conservar la propiedad del  predio, haciéndose dueño de las mejoras, previa  indemnización al poseedor por el valor de las mismas, ora de  despojarse de ese dominio obligando al que construyó a pagarle  el justo valor del lote, con los intereses por todo el tiempo en que  lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta  e indemnizarle los perjuicios, como también, en el evento de  que las hubiera autorizado a recuperar el lote previo pago de la  indemnización al mejorante por el valor de estas.  
Frente  a este modo adquisitivo de dominio esta Corte ha indicado que:  
«por  el hecho de la accesión el dueño del terreno pasa a  serlo de la edificación que en él se levante, con su  consentimiento. No necesita adquirir por compra o transferencia del  constructor ese dominio, porque ya lo tiene medianía el modo  de la accesión, y nadie puede adquirir lo que ya es suyo.  
Quiere  esto decir que el artículo 739 en su inciso 2º le da al  constructor el derecho a conservar la posesión del edificio y  la tenencia del terreno donde fue construido, mientras el dueño  de éste no le pague el valor de aquél. Así,  cuando el dueño del terreno paga el valor de la obra no  adquiere el dominio sobre el edificio, pues él le corresponde  en virtud de la accesión; con el pago simplemente recobra la  tenencia del terreno y adquiere la posesión del edificio. La  razón es muy clara. El hecho de que la construcción se  haya levantado con el consentimiento del dueño del suelo  implica que el constructor reconoce ese dominio; por ello no puede  ser poseedor del terreno. En tanto, sobre el edificio levantado a sus  expensas y en razón de tal consentimiento el constructor sí  tiene verdadera posesión»  (CSJ SC 134 de 5 de sept. de 1952).  
En  punto del derecho del constructor de las mejoras plantadas en suelo  ajeno esta Corporación ha dicho, que:  
«En  el caso de mejoras puestas en predio ajeno, o que no es íntegramente  propio del autor de las mismas, no puede decirse que esas mejoras  constituyen una propiedad suya superpuesta al condominio de la finca,  en una a manera de coexistencia de dos señoríos  diferentes, porque ello no lo permitiría el régimen  legal de las mejoras en punto de propiedad privada, régimen  que es de orden público y el cual –dejando aparte las  incidencias de la propiedad horizontal, con las que nada tiene que  ver la especie de esta Litis-, está gobernado por el principio  tradicional de lo que se incorpora al suelo accede al dominio del  mismo, sin perjuicio de las indemnizaciones previstas en la ley para  evitar el injusto enriquecimiento»  (CSJ SC de 17 de jul. de 1959, citada en sentencia de 14 de sept. de  1966).  
3.4.2.  Cuando se unen dos o más cosas de diferente dueño, en  forma que una vez unidas, constituyen un todo indivisible, (accesión  continua), el dueño de la cosa principal se hace dueño  de la cosa accesoria, hay aumento de la propiedad por efecto de una  adquisición nueva y si ese aumento ocurre por un hecho humano,  la industria de los hombres, se hace indispensable que exista  carencia absoluta de un título contractual, porque de existir,  lo realizado se regirá por las específicas reglas de  ese convenio.  
3.4.3.  Es lo cierto que hay eventos en que las obras elaboradas constituyen  un incremento, modificación o reparación de las ya  existentes, ora que las mismas impliquen incorporación de  bienes no existentes, como edificaciones, sembradíos o  plantaciones nuevas, pero ello no apareja que pueda predicarse, con  carácter absoluto, la configuración de la accesión,  amen que no desdibuja el carácter de mejoras la cuantía  de la inversión que implicó su realización, sino  la condición fáctica en que las mismas se ejecutan.  
Esto,  porque en la accesión es posible que exista pleno  reconocimiento del titular del derecho de propiedad del suelo   respecto de las dos cosas que se acceden, pretendiendo siempre, o,  hacerse dueño de la que se junta, sin que medie un convenio  entre las partes, o la entrega voluntaria del suelo en donde  se   ejecutaron las obras por el propietario, quien puede conocer o no de  la edificación o plantación; mientras que en las  mejoras, originadas en virtud de una relación negocial  distinta, no necesariamente va implícita esa finalidad, amen  que pueden darse incluso con ocasión de una mera relación  de tenencia y no con el ánimo de adquirir o juntar el dominio  del predio en que se ejecutan con las mejoras mismas, más allá  de la eventual obligación de reembolso que se pueda reconocer  al mejorante.  
4.  En el caso sub examine el combate, planteado a través de la  alegación de errores de hecho, confuta, en lo medular, la  definición que del pleito hizo el tribunal ad  quem,  a partir de las reglas del contrato de arrendamiento, que lo llevaron  a negar las pretensiones económicas derivadas de la  realización de unas obras en el predio arrendado con el  consentimiento del arrendador, insistiendo el recurrente, en que  debió hacerse con soporte en el artículo 739 del Código  Civil, que regula la accesión y, por tanto, estaba llamado el  propietario a pagar su valor, en la cuantía estimada en la  prueba pericial allegada al juicio.  
4.1.1.  El primer error que se imputa al tribunal recae sobre la  interpretación que este hiciera del clausulado del contrato de  arrendamiento celebrado entre las partes, que quedó  instrumentado en tres convenios, de suerte que resulta pertinente  memorar que esta Corte, en relación con el error de hecho  derivado de la indebida interpretación contractual, ha  manifestado que:  
«Adviértase,  según de antiguo postula la Sala, la “discreta  autonomía” (CXLVII,  52),  de los jueces para interpretar el negocio jurídico, labor  confiada a su “…cordura,  perspicacia y pericia” (CVIII, 289), su prudente,  razonado y fundado juicio, dotado de la presunción de acierto  y susceptible de infirmar sólo cuando haya incurrido en un  yerro fáctico “tan claro a la luz de las reglas legales  y de los datos del expediente que no deje lugar a duda alguna”  (XX, 295), evidente, incidente en la decisión, invocado y  demostrado por el censor (CXLII,  218; CCXL, 491, CCXV, 567),  “que  ponga de manifiesto, palmaria u ostensiblemente, que ella es de tal  alcance que contradice la evidencia", como cuando "supone  estipulaciones que no contiene, ora porque ignore las que ciertamente  expresa, o ya porque sacrifique el verdadero sentido de sus cláusulas  con deducciones que contradicen la evidencia que ellas demuestran"  (cas.  junio 15/1972, CXLII, 218 y 219),  “…desnaturaliza abiertamente las convenciones de las  partes contratantes, o pretermite al aplicar el contrato alguna  estipulación terminante o la sustituye por otra de su  invención” (XXV, 429), en forma que “la  exégesis de la cláusula contractual propuesta por el  casacionista sea la única admisible a la luz de las  circunstancias particulares, y se muestre, consecuentemente, como un  planteamiento tan sólido y persuasivo que, por su propio peso,  sea capaz de revelar la contraevidencia en la comprensión del  Tribunal” (S-226-2004  [7356], 13 de diciembre de 2004), “de modo que mientras la  adoptada por el Tribunal no desnaturalice los términos claros  y no ambiguos de la convención rompiendo su armonía,  desconociendo sus fines o la naturaleza específica del  contrato, debe ser respetada por la Corte” (LV, 298), pues las  interpretaciones “conformes  al haz probatorio y que no sean absurdas o carentes de sindéresis  y lógica, impiden la constitución de un error de hecho  evidente, alegable en casación, por lo que dicha  interpretación, en esas condiciones, queda cerrada en las  instancias y resulta inimpugnable mediante el recurso extraordinario  de casación, así la hermenéutica que efectuó  el censor devenga respetable y, por ende, luzca coherente, lo cual no  es suficiente para quebrar un fallo judicial, por lo demás  cobijado por una presunción de acierto que es menester  derruir”» (Sentencia  de la Sala Civil, Exp.7560)…» (CSJ.CS  de 7 de feb. de 2008, Rad. 2001-06915-01  reiterada SC 418-2018 de 1° de marzo de 2018, rad.  2011-00434-01).  
Acorde  con lo anotado, se tiene que no existe discusión alguna entre  los litigantes respecto a que el demandado Gabriel González  Garzón entregó en arrendamiento el predio de su  propiedad a los demandantes María Elena Bravo Guevara y Oscar  de Jesús Gómez García, a través de tres  (3) contratos, iniciando la relación negocial desde el año  1992, y que lo que se cuestiona es la interpretación que el  juzgador diera a su contenido respecto de las obras que se realizaron  para adecuar el inmueble objeto del mismo para el funcionamiento del  establecimiento educativo para el cual se entregó la tenencia  a los demandantes, imponiéndose entonces escrutar el contenido  de dichos contratos para verificar si ocurrió o no la  equivocación planteada.  
Para  ese propósito es preciso recordar las reglas hermenéuticas  contenidas en los artículos 1620, 1621 y 1622 del Código  Civil, según los cuales:  
«ARTICULO  1620. El sentido en que una cláusula puede producir algún  efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de  producir efecto alguno».  
ARTICULO  1621. En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria,  deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con  la naturaleza del contrato…».  
ARTICULO  1622. Las cláusulas de un contrato se interpretarán  unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor  convenga al contrato en su totalidad…».  
A  partir de estas directrices, atendiendo la naturaleza del  contrato de arrendamiento, la situación precedente que, según  los demandantes, se dio entre los contratantes ante la oferta que del  predio hiciera el arrendador, y lo claramente definido en relación  con las mejoras y las condiciones de restitución del predio,  no se aviene contraevidente, absurdo o descabellado inferir que no  quedaba abierta la posibilidad para el arrendatario de ejecutar a su  discrecionalidad obras en el predio desligadas del acuerdo  contractual con cargo a una eventual accesión de suelo, sino  que las mismas pendían necesariamente de aquel negocio y  sujetas a las normas que regulan la materia, de acuerdo con lo que  adelante se detalla.  
El  contrato inicial se celebró el primero (1°) de agosto de  1992, en el cual se indicó, que recae sobre «una  casa de habitación compuesta de dos (2) piezas, una cocina, un  baño y un hall de 10.00 mts de largo, una bodega de  aproximadamente 120 metros cuadrados, con pisos en cemento y techos  de tejas de eternit. La vivienda tiene pisos en madera. Cuenta con  tanque de almacenamiento de agua y los servicios de Energía,  acueducto alcantarillado y teléfono, este con dos líneas  (…) con sus respectivos aparatos, construcción  levantada en la parte norte del inmueble. El inmueble objeto del  contrato de arrendamiento, está comprendido dentro de los  siguientes linderos (…), lo que da una superficie de 10.852,16  mts cuadrados».  
Allí  se definió un término de duración de 5 años,  a partir del 1° de agosto de 1992 para culminar el 31 de julio de  1997, el valor del canon de arrendamiento, y su destinación;  acordando que «El  inmueble se destinará, única y exclusivamente para el  funcionamiento de un plantel de educación con el nombre “LICEO  MÉJICO”.  
Adicionalmente,  en la cláusula sexta se estipuló, que «[E]l  arrendatario no podrá hacer mejora alguna en el inmueble sin  previo consentimiento escrito del arrendador y las que llevare a cabo  sin este requisito quedarán de propiedad de este, sin que el  arrendador esté obligado a pago o indemnización alguna  por este concepto. Art. 1994 del C.C. y las que por fuerza deban  hacerse, serán consultadas previamente con el arrendador, para  evitar reformas no acordes con la edificación».  (fl. 5,6 Cd 1).  
El  segundo convenio aparece datado febrero dos (2) de 2004, refiriendo  que el objeto del mismo era conceder el goce de un bien inmueble que  consta de «una  casa de habitación compuesta por dos piezas, una cocina, un  baño y un hall de diez metros de largo, una bodega de  aproximadamente 120 metros cuadrados, con pisos en cemento y techos  de tejas de eternit. La vivienda tiene pisos en madera. Cuenta con  tanque de almacenamiento de agua y todos los servicios. Con una  extensión total de diez mil quinientos metros cuadrados  (10.500. mts)».  
La  duración en esta oportunidad se pactó por cuatro (4)  años, con posibilidad de prórroga, y su destinación  continuó siendo para el «funcionamiento  de plantel educativo».  
En  la cláusula cuarta de este contrato se fijó la  responsabilidad por las reparaciones locativas y «[E]n  cuanto a las mejoras les queda absolutamente prohibido ejecutarlas,  en caso de hacerlas es con previa autorización del ARRENDADOR,  al momento de restituir el inmueble, podrá el ARRENDADOR  solicitar que las retire y entregue el bien objeto del presente  contrato en el estado en que se recibió inicialmente»;  esta puntual exigencia se ratifica en la cláusula sexta al  decir, que «[L]os  ARRENDATARIOS  restituirán el inmueble al arrendador a la terminación  del contrato en el mismo estado en que lo recibe, salvo el deterioro  natural».  
El  último convenio allegado fue suscrito el primero (1°) de  enero de 2008, acordando una duración de tres (3) años,  a partir de esa calenda hasta el 31 de diciembre de 2010, limitando  la identificación del predio a su ubicación y linderos;  se mantuvo la destinación acordada desde el inicio de la  relación, conviniendo en su cláusula segunda, que «[E]L  ARRENDATARIO podrá retirar del inmueble las mejoras este le  haga (sic), siempre y cuando el inmueble no sufra detrimento alguno  por dicho retiro y las mejoras hayan sido autorizadas por el  Arrendador previamente y por escrito».  
La  cláusula séptima de este pacto, a más de referir  las obligaciones esenciales de las partes, precisa que el  arrendatario «[R]estituirá  el inmueble al vencimiento del contrato, en el mismo estado en que le  fue entregado y poniéndolo a disposición del  ARRENDADOR».  
Del  contenido de las mentadas estipulaciones no emerge como pretende el  recurrente el yerro interpretativo que se endilga al tribunal, habida  cuenta que, como quedó advertido, resultan estipulaciones  esenciales del contrato de arrendamiento lo relativo a la entrega  temporal del goce de un predio con la obligación de pagar por  ello un precio determinado, y de su naturaleza lo que tiene que ver  con las responsabilidades y derechos a rembolso sobre las mejoras que  en ellos se planten, en el entendido que el arrendatario podrá  realizar las obras que considere necesarias para efectivizar la  destinación del mismo con las limitaciones que las mismas  partes puedan o no estipular.  
Justamente,  el extremo demandante, en su condición de arrendatario, ante  la precariedad de las locaciones existentes en el bien objeto del  contrato consideró necesario realizar algunas obras para  adecuar el predio de manera tal que permitiera ejecutar su objeto  negocial debidamente, las cuales no podrían calificarse de  modo distinto a unas mejoras útiles, como se estimó en  la instancia, aun cuando el costo de su realización hubiera  sido considerable, pues es indiscutible que las mismas fueron hechas  con ocasión y por efecto de la tenencia que del bien les  hiciera el propietario, por la relación arrendaticia ajustada  entre ellos, para beneficiar el desempeño de su actividad  comercial, con lo que se reconocía el derecho de dominio que  le asistía al propietario del predio y el de aquellos sobre  las mejoras que pudiera realizar, al prevenir expresamente en el  acuerdo negocial las condiciones para su ejecución y en las  que debía hacerse la restitución del predio.  
Impide  la interpretación que pretende el recurrente el propio  contenido de los contratos, particularmente los dos (2) últimos,  los cuales fueron ajustados cuando ya se habían realizado la  mayoría de las obras que ahora se reclaman, sin que en parte  alguna se hiciera precisión en relación con la  modificación que hasta ese momento había sufrido la  heredad, como tampoco de su contenido emerge la posibilidad de que el  arrendatario pudiera desarrollar obras con las cuales se  comprometiera el derecho del arrendador o que le impongan a éste  el deber de reconocer el pago de las indemnización de que  trata el artículo 739 ya citado, habida cuenta que es  reiterado el articulado negocial en el sentido de que es obligación  del arrendatario «restituir  el inmueble en el mismo estado en que le fue entregado»,  lo que significa que aun cuando ciertamente el arrendador podía  o no autorizar la realización cualquier obra que los  arrendatarios estimaran necesarias para el ejercicio de su actividad  comercial, les competía al finalizar el arrendamiento, de  acuerdo con lo expresamente pactado, entregar el inmueble libre de  cualquier obra extraña a las que existían al momento en  que lo recibieron, pues, incluso en el contrato del año 2004,  se itera, cuando ya se habían ejecutado algunas obras, se  pactó la posibilidad de que el arrendador le pudiera exigir  que «las  retire y entregue el bien objeto del presente contrato en el estado  en que lo recibió inicialmente»,  lo que impide pregonar la existencia de un vacío en relación  con las obras que pudieran desarrollarse en el inmueble para entender  que la referencia que en ellos se hace solo cobija obras menores.  
Aunado  a esto, y solo a efecto de rebatir lo dicho por el casacionista, no  podría aplicarse la tesis de obra nueva que pregona el censor  con el propósito de aplicar el artículo 739 del Código  Civil, por cuanto el mismo convenio negocial, que rige las relaciones  objeto de estudio e impide la aplicación de la institución  de la accesión, da cuenta de que al recibir los demandantes la  tenencia del terreno en cuestión, en virtud del contenido  contractual, existían algunas obras susceptibles de ser  mejoradas, que indiscutiblemente fueron alteradas por los  arrendatarios para la adecuación del predio a su destinación  económica, más allá de que algunas abarcaron  áreas que estaban sin construir debido a la extensión  del predio (10.500 mts2).  
Tampoco  se aviene a la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento la  interpretación que del mismo pretende el recurrente, puesto  que con esta se rompe la armonía negocial y desconoce los  fines precisos de este particular contrato, en razón a  que la regla general de estos es el no reconocimiento de mejoras,  salvo las necesarias, pues, claramente, el legislador contempló  que tratándose de las útiles para el eventual  reconocimiento del derecho del mejorante tendría que mediar un  compromiso expreso del arrendador para abonar su costo, lo que es  entendible, en la medida que con la entrega del predio el arrendador  pretende obtener un beneficio económico, como contraprestación  a la satisfacción de la necesidad del goce del bien por parte  del locatario, quien podría por esa vía realizar  mejoras que puedan superar el valor mismo del predio afectando el  equilibrio que debe campear en las relaciones jurídicas, y  poniendo en riesgo ese derecho de dominio del titular, habida cuenta  que en tales eventos quedaría sub  judice  la posibilidad de recuperar el predio si carece de los medios para  satisfacer el valor de las obras hechas, lo que no se compadece con  la finalidad misma de este tipo de acuerdos.  
Por  otra parte, siendo que la tenencia del predio por parte de los  demandante se derivó de la celebración de un contrato  de arrendamiento tampoco se aviene a su naturaleza la aplicación  por analogía de las reglas que regulan la accesión, si  en cuenta se tiene que en los eventos que pudiera considerarse la  existencia de un vacío en los contratos deviene imperativo  acudir necesariamente a las disposiciones que regulan ese particular  negocio antes que a cualquier otro, y serán esas disposiciones  y no otras las llamadas a actuar, como lo ha indicado de tiempo atrás  esta Corte al decir que,  
«Tampoco  puede ser de recibo el planteamiento que se hace en la demanda  introductoria y que, además, se enfatiza ante la Corte, en el  sentido de que se configuró la hipótesis del inciso 2º  del artículo 739 del Código Civil, por la potísima  razón de que los artículos 727 y s.s. ibídem,  regulan situaciones que no devienen de un acuerdo de voluntades, sino  de actos eminentemente extracontractuales que permiten que se  adquiera la propiedad de una cosa o que, en algunos eventos, se  configure el derecho a ser indemnizado por lo que se adhiere  materialmente a ella.  
En  últimas, cuando hay un contrato de por medio, serán las  reglas de ese acuerdo de voluntades las que gobiernen el  reconocimiento de las mejoras, sin que sea posible dar cabida a otras  instituciones con teleologías extrañas al ámbito  negocial». (CSJ  SC de 4 de agosto de 2008, Rad. 2000-00710-01).  
En  el mismo sentido se ha pronunciado la doctrina al señalar,  que:  
«El  que edifica en suelo ajeno lo hace como poseedor, pero podría  ser un mero tenedor un arrendatario, por ejemplo. El contrato que  haya mediado entre el mero tenedor y el propietario determinaría  sus respectivos derechos en materia de prestaciones. Cuando obra en  virtud de un vínculo jurídico, de una obligación  emanada de un contrato o un cuasi-contrato, una agencia oficiosa, por  ejemplo todas las dificultades deben ser resueltas según la  naturaleza particular de la obligación existente entre las  partes y la oscuridad no podrá ser invocada para  modificarlas»5.  
Tal  planteamiento parte de las disimilitudes que, necesariamente, se  presentan entre los derechos derivados de una eventual accesión,  como modo de adquirir el dominio, y los que surgen entre las partes  con ocasión de un acuerdo de voluntades, como lo es el  contrato de arrendamiento.  
De  acuerdo con esto, si las obras que ejecutaron los demandantes en el  predio de propiedad del demandado, lo fueron con ocasión de un  contrato de arrendamiento, no es procedente la reclamación de  derecho alguno por causa de estas con fundamento en otro escenario  jurídico; y ante la indiscutible inexistencia de un acuerdo  expreso del arrendador para el pago o abono del costo de esas  construcciones, no es posible que salga adelante la queja casacional,  mucho menos cuando existe pacto contractual reiterado de consentir en  las edificaciones requeridas por el arrendatario bajo la condición  de devolver el inmueble en las mismas condiciones que fuere  entregado, con la permisividad de retirar las mejoras susceptibles de  ello.  
Deviene  de lo dicho que, dado que «si  el juez, tras examinar y aplicar las diversas reglas de hermenéutica  establecidas en la ley, opta por uno de los varios sentidos  plausibles de una determinada estipulación contractual, esa  elección, en sí misma considerada, no puede ser  enjuiciada ante la Corte, so pretexto de una construcción más  elaborada que pueda presentar el demandante en casación, en la  medida en que, en esa hipótesis, la decisión judicial  no proviene de un error evidente de hecho en la apreciación de  las pruebas, sino que es el resultado del ejercicio de la discreta  autonomía con que cuenta el juzgador de instancia para la  interpretación del contrato» (CSJ  SC de 28 de feb. de 2005, exp. 7504), no es predicable la existencia  del yerro denunciado.  
4.1.2.  El segundo cuestionamiento se enfila a la indebida apreciación  que hiciera el tribunal de las comunicaciones del 4 de marzo de 1993,  a través de la cual se autorizó al arrendatario «para  que construya salones de clase y otras locaciones para el  funcionamiento del colegio»  (fl. 14 Cd 1), la de 27 de octubre de 2004, en que se autorizó  al colegio «actual  arrendatario»  para que «adelante  ante la CURADURÍA  URBANA N° 4 el RECONOCIMIENTO  Y LEGALIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN HECHA POR EL COLEGIO  PARA SU FUNCIONAMIENTO»  (negrillas  y subrayas del texto) (fl. 23Cd 1), ni la de 23 de agosto de 2005, en  la cual, con base en la autorización antes dicha, el  arrendador confiere poder para las gestiones pertinentes ante la  mentada curaduría (fl. 22 Cd 1).  
La  interpretación que de dichas comunicaciones hace el recurrente  no resultan suficientes para abrir paso al quiebre de la sentencia  impugnada, habida cuenta que en las mismas se recaba no sólo  en la condición de propietario del bien de quien las emite,  sino también la de arrendatario del autorizado, lo que  ratifica que la viabilidad de todas estas obras se dio con ocasión  y en virtud de esa relación arrendaticia, sin que hubiera  lugar a considerar que fueran ajenas a este por la presunta  existencia de un vacío contractual respecto de las obras que  pudieran hacerse en el predio objeto de negociación.  
Antes  por el contrario, las mentadas comunicaciones remarcan la  intencionalidad de los contratantes frente a las obras realizadas en  el predio, como también el hecho de señalar  expresamente en los distintos convenios que suscribieron, las  condiciones en que este debía restituirse, e incluso lo dicho  en la propia demanda por los actores, pues en el hecho 23, anotan que  en el contrato ajustado en febrero de 2004, con vigencia hasta el 31  de diciembre de 2007, «si  bien se relaciona que el inmueble arrendado tiene una casa de  habitación compuesta por dos piezas, una cocina, un baño,  hall de diez metros de largo,, una bodega de aproximadamente 1230 mts  2 cuadrados, con piso en cemento y techos en teja en eternit,  vivienda con pisos de madera, y que cuenta con un tanque de  almacenamiento de agua y todos los servicios, lo cierto es que para  esa data ya se encontraban terminadas todas las construcciones antes  discriminadas, como consta en los planos aprobados por la Curaduría  Urbana N° 4 y que sirvieron de soporte para la licencia de  construcción».  
Así  las cosas, resulta incontestable que las mentadas comunicaciones son  consecuencia del negocio jurídico existente entre las partes  y, por tanto, deben ser apreciadas en armonía con lo acordado  por ellas para regir esa relación arrendaticia.  
Partiendo,  entonces, de los criterios hermenéuticos de interpretación  y el postulado de que los contratos se deben ejecutar de buena fe, se  puede colegir que en el caso de autos si los demandantes desde un  comienzo consideraron procedente tomar en arrendamiento un predio  para destinarlo a desarrollar una actividad educativa y las  condiciones locativas del mismo no satisfacían plenamente los  requerimientos necesarios para ese fin, era claro que tendrían  que ejecutar todas aquellas obras que en su sano criterio estimaran  pertinentes, para lo cual, en contraposición, el arrendador  debió autorizar su ejecución, como ciertamente lo hizo,  sin que tal proceder per  se  lo haga reo de la obligación de reembolso reclamada.  
Esto  por cuanto, como quedó visto al examinar el contenido de los  convenios ajustados entre las partes -algunos cuando ya se habían  hecho algunas obras de adecuación por parte de los aquí  demandantes- los contratantes a más de acordar la necesidad de  obtener esa autorización para las que hubieran que hacerse,  fueron explícitos al señalar que los arrendatarios  debían restituir el predio en el estado en que les fue  entregado inicialmente, salvo el deterioro natural, como también  previeron la potestad del arrendador para reclamar el retiro de las  obras que se hubieran hecho, lo que válidamente le permitía  al tribunal colegir que el soporte normativo llamado a aplicarse para  la resolución del caso eran las reglas propias de esta  tipología negocial y no las de la accesión, lo que no  resulta absurdo o indebido que habilite el quiebre de la decisión.  
4.1.3.  Tal inferencia de suyo, apareja que al ubicar el tribunal la  realización de las mejoras y los derechos de ella emanados en  la normativa contractual, sin que encontrara acreditada la  autorización por parte del arrendador con el expreso  compromiso de abonarlas, relieva al juzgador ad  quem  del  examen del avalúo que, del predio y de las distintas  construcciones levantadas en él, se allegó al juicio,  lo que basta para no pregonar respecto de este proceder la ocurrencia  de un error por preterición de la prueba.  
4.1.4.  De acuerdo con lo visto, no es predicable la existencia del error de  hecho por valoración probatoria, palmario o demostrado con  contundencia, capaz de quebrar la decisión impugnada, amen que  no se advierte que el juzgador ad  quem  supuso, omitió o alteró el contenido de las pruebas que  fueron regular y debidamente incorporadas al juicio con resultado  determinante en el sentido de la decisión que desató el  debate.  
4.2.  Se cuestiona igualmente en el cargo la interpretación que el  tribunal hizo del libelo inicial, para ubicar la resolución  del caso en las reglas que gobiernan el contrato de arrendamiento y  no en las que refieren a la construcción de obras en predio  ajeno reguladas en el artículo 739 inciso segundo del Código  Civil, esto es, de la accesión de mueble a inmueble.  
4.2.1.  Sobre el error de hecho en la apreciación del libelo inicial,  preciso es memorar que, en razón a que la función  pública de administrar justicia en materia civil es rogada, la  existencia de una demanda en forma constituye uno de los denominados  presupuestos procesales para que el funcionario pueda decidir de  mérito el asunto puesto a consideración de la  jurisdicción; dicho escrito genitor debe satisfacer todas las  exigencias que la ley impone, de tal manera que permita garantizar el  agotamiento de los fines y efectos de la administración de  justicia, como son, no sólo el cumplimiento del principio de  acceso eficiente y eficaz para el promotor, sino también el de  permitir el debido ejercicio del derecho de contradicción y de  defensa del llamado al juicio.  
Puede  ocurrir sin embargo, que la demanda presentada no tenga la suficiente  claridad que permita extraer de ella, de manera inequívoca, el  objeto o causa del litigio, para lo cual podrá en primer lugar  el propio funcionario inadmitirla, a efectos de subsanar tal  falencia, o en su lugar, el interpelado procurar provocar dar luz a  esa oscuridad, a través de la correspondiente excepción  previa, o en últimas el juzgador definirla mediante su  adecuada interpretación al momento de proferir la sentencia  que dirima el pleito, de tal manera que sin suplantar la voluntad del  reclamante se pueda fijar su alcance y satisfacer de la mejor manera  la controversia.  
Respecto  de la facultad de interpretación de la demanda y el error de  hecho reclamable en casación, cuando éste ejercicio no  se surte debidamente, De vieja data esta Corporación sostuvo:  
«Acerca  de esta particular cuestión, tiene dicho la Corte que “cuando  el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable por completo, no se  ajusta a la claridad y precisión indispensables en tan  delicada materia” (CLXXXVIII, 139), para “no sacrificar  el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal”  (CCXXXIV, 234), “el juzgador está obligado a  interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni  sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el  acceso a la administración de justicia y la solución  real de los conflictos”, realizando “un análisis  serio, fundado y razonable de todos sus segmentos”, “mediante  su interpretación racional, lógica, sistemática  e integral” (cas.  civ. sentencia de 27 de agosto de 2008, [SC-084-2008], expediente  11001-3103-022-1997-14171-01,  énfasis de la Sala),  “siempre en conjunto, porque la intención del actor está  muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino  también en los fundamentos de hecho y de derecho”,  bastando “que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una  manera directa o expresa, ya  por una interpretación lógica basada en todo el  conjunto de la demanda”  (XLIV, p. 527; XIV, 488 y 833; LXI, 460; CXXXII, 241; CLXXVI, 182 y  CCXXV, 2ª parte, 185).  
En  sentido análogo, la Sala ha destacado el yerro fáctico  in iudicando denunciable en casación por la causal primera, en  que incurre el fallador cuando al interpretar la demanda, “tergiversa  de modo evidente su texto, o lo hace decir lo que no expresa o,  también cuando cercena su real contenido” (Casación  Civil de 22 de agosto de 1989), “a  raíz de lo cual fija los hechos y peticiones de la misma que  en su sentir estructuran la disputa judicial de que conoce, y como  consecuencia de ese ejercicio cae en la equivocación  consistente en considerar uno o varios hechos ajenos a la causa o en  definir una petición que no le ha sido formulada” (Sent.  cas. civ. de 8 de abril de 2003, expediente 7844), en cuyo caso, su  certeza, notoria evidencia e incidencia comporta el quiebre de la  sentencia».  (CSJ SC de  6 de mayo. de 2009, Exp. 2002-00083).  
4.2.2.  Frente a la importancia de la demanda como pieza probatoria para la  definición de los juicios y la forma en que se determina o no  la existencia del error de hecho por indebida interpretación  de la misma para soportar la súplica extraordinaria, esta  Corporación indicó:  
«tiene  dicho la jurisprudencia de la Corte, porque ello corresponde a la  naturaleza misma del error de hecho trascendente, que para que ésta  clase de yerro fáctico en la interpretación de la  demanda pueda alegarse con éxito como punto de partida de un  cargo en casación, tiene que ser ostensible o manifiesto, es  decir que a primera vista se presente como una disconformidad con lo  que el contenido objetivo de la demanda indica; que "Las dudas o  vacilaciones sobre la inteligencia de una demanda están  indicando de suyo que la prevalencia de una cualquiera de sus  aceptables interpretaciones no puede lógicamente estimarse  como algo manifiestamente erróneo", porque si ninguna de  ellas desborda el objetivo de dicho libelo, la elección que  haga el sentenciador en nada contradice la evidencia que dicho  escrito ostenta (G.J. Tomo LXVII, pág. 434). De ahí  que, como lo dijo la Corte en su fallo dé 18 de mayo de 1972 y  lo reiteró en el pronunciado el 1º de abril de 1975,  ambos citados anteriormente, que "cuando uno de los hechos  afirmados en la demanda incoativa del proceso, ya sea que se le  considere aisladamente o ya en conjunto con otro u otros para su  definición jurídica, ofrece dos o más  interpretaciones lógicas, ninguna de las cuales desborda el  objetivo de dicho libelo, puede el sentenciador elegir una u otra,  sin que su conducta implique error de hecho manifiesto porque tal  proceder no entraña arbitrariedad, ni contradice la evidencia  que ese escrito ostenta". (CSJ  SC de 14 de oct. de 1993, Exp. 3794).  
Tal  aserto lo puntualizó la Corporación posteriormente al  decir que:  
«A  este propósito,  “no  se puede olvidar que la demanda, no solo constituye una pieza con la  cual se inicia el proceso, sino que a la vez asume el carácter  de elemento o medio de convicción’ (G. J. Tomo LXVII,  434; CXLII, pág. 200)’ (Casación Civil de 22 de  agosto de 1989)”  (Sent.  Cas. Civ. No. 084 de 27 de agosto de 2008), y como tal, puede ser  indebidamente apreciada o interpretada por el Tribunal, caso en el  cual, la vulneración de la ley sustancial, la existencia del  yerro fáctico, su  naturaleza manifiesta u ostensible e incidencia en la providencia  recurrida,  se determinará contrastando, cotejando o confrontando  las consideraciones específicas de la decisión con el  escrito introductor.  
En  efecto,  “para  que se configure el error en la interpretación de la demanda,  es necesario como lo exige la ley, que ‘sea manifiesto’,  ostensible o protuberante,” prístino y evidente, “es  decir que salte a la vista de la simple lectura de la demanda, pues  la actividad de interpretación solamente es atacable en  casación ‘cuando fuere notoria y evidentemente errónea,  lo que no se daría cuando entre varias interpretaciones  razonables y lógicamente posibles, el Tribunal ha elegido  alguna de ellas, pues es el resultado del ejercicio adecuado de su  función jurisdiccional’ (sentencias del 7 de abril de  1989 y del 28 de febrero de 1992, sin publicar)”  (CCXXV,  2ª parte, p. 185; énfasis de ésta Sala).  
De  no estar viciada la decisión por un desacierto de tal  magnitud, o  “si  para advertirlo se requiere de previos y más o menos  esforzados razonamientos, o si se manifiesta apenas como una  posibilidad y no como una certeza, entonces, aunque se demuestre el  yerro, ese suceder no tendrá incidencia en el recurso  extraordinario”  (CXLII, 242), como  tampoco la tendrá al ser –la pifia denunciada- sólo  una posibilidad, dejando espacio para la dubitación e  impidiendo así la verificación de su calidad de  inobjetable y la certeza de su ocurrencia, pues “donde hay duda  no puede haber error manifiesto” (LXVIII, 561, CCXII, p. 113 y  CCXXXI, p. 704)»  (CSJ  SC de  19 de sept. de 2009, Rad. 2003-00318-01).  
Quiere  decir esto, que en el laborío de interpretación de la  demanda ésta debe ser examinada de manera íntegra y no  fragmentada, teniendo presente de forma especial el  principio que rige la estructura dialéctica del proceso, según  el cual “Venite  ad factum iura novit curiae”,  por virtud del carácter dispositivo que, en líneas  generales, regentan los asuntos civiles, lo que impone al juzgador  una debida comprensión del asunto sometido a su consideración.  
Es  así que los fundamentos de hecho  en que las partes soportan sus pretensiones u oposición, junto  con las pruebas que permitan tener aquellos hechos por ciertos serán  los que orienten adecuadamente el sentido de la decisión que  dirima el juicio, puesto que no le es dado al juzgador fundar ésta  en hechos no afirmados por las partes, o ignorar los que las mismas  hubieran admitido, siendo de  su cargo la determinación del derecho que gobierna el caso,  aún con prescindencia del invocado por las partes, pues es el  llamado a subsumir o adecuar los hechos alegados y acreditados en el  proceso a los supuestos de hecho de la norma que consagra el efecto  jurídico que ellas persiguen.  
Respecto  de la trascendencia de los fundamentos de hecho, como factor  determinante para la demarcar el objeto del proceso, esta Corporación  ha indicado, que «no  es la calificación jurídica que el demandante hace en  su libelo de la relación jurídica sustancial en disputa  la que demarca el objeto del proceso, sino que lo es la exposición  y alegación de los hechos jurídicamente relevantes los  que la precisan, con lo cual se cumple con el viejo aforismo latino  que regla la actividad judicial ‘mihi factum, dabo tibi ius’  (dadme los hechos, yo te daré el derecho), connatural con los  principios constitucionales de prevalencia del derecho sustancial  (artículo 228) y autonomía judicial (artículo  230)» (CSJ  SL17741-2015 de 11 de nov. de 2015, Rad. 41927).  
4.2.3.  Acorde con tales planteamientos carecen de asidero los reparos  formulados por el recurrente, toda vez que se alude que en el libelo  en parte alguna se pretendió obtener de la jurisdicción  el reconocimiento de mejoras plantadas por el arrendatario, sino el  pago de unas obras nuevas que se hicieron en suelo ajeno, a ciencia y  paciencia del propietario, por lo que este estaba llamado a reconocer  su pago, en los términos que impone el artículo 739 del  Código Civil.  
Para  ello sostiene que la demanda no describe ningún tipo de  mejoras, que la referencia que allí se hace del artículo  1994 Código Civil «apenas  representa el cumplimiento de una formalidad de la demanda de valor  poco menos que trascendente en la apreciación de la misma,  pues son los hechos narrados en la causa petendi y no las  invocaciones de normas jurídicas los que fijan el marco de la  controversia y, por lo tanto, los que determinan las normas  legalmente aplicables por el juzgador a esa situación de  facto».  
Los  argumentos expuestos en precedencia en relación con los  anteriores errores apuntalan la desestimación de este preciso  reclamo, pues como quedó visto, no es el valor de las obras  realizadas o su extensión lo que define su ubicación en  la categoría de mejoras, sino el contexto en que las mismas se  ejecutan, que aquí quedó demostrado fue con ocasión  de la entrega de tenencia del predio que hizo el propietario a los  demandantes, derivado de la celebración de un contrato de  arrendamiento destinado al funcionamiento de un establecimiento  educativo, con la obligación de ser restituido en el mismo  estado en que fue entregado inicialmente, de manera que cualquier  obra, considerable o no, nueva o no, estaba llamada a ser retirada  para cumplir con esa expresa estipulación.  
Súmese  a lo dicho, que confrontado el libelo introductorio con lo que  interpretó el tribunal no se configura el descache que se  aduce en la impugnación; en efecto,  
a. La  	demanda se dirige contra Gabriel González Garzón en su  	condición de  	arrendador  	y propietario del inmueble ubicado en la carrera 59 N° 128 B-49  	de esta ciudad.  
b. La  	primera pretensión reclama que se declare que éste, en  	la mentada condición (arrendador propietario), «autorizó  	y/o consintió las construcciones que se detallan en los  	hechos 16 y 17 de esta demanda (mejoras  	útiles),  	realizadas por [los demandantes], en su condición de  	arrendatarios de dicho bien».  
A  su vez, en la segunda pidió se le condenara al pago de la suma  «que  corresponde al valor de las  construcciones o mejoras útiles  realizadas por estos al predio de aquel, (…), conforme  a lo dispuesto en el art. 1994 del Código Civil».  
También  se reclamó el pago de la suma de $11.000.000,00 a título  de rembolso por el pago que del impuesto predial hicieran al no ser  su obligación «por  no ser su obligación legal ya que son  simplemente arrendatarios».  
c. En  	los fundamentos de hecho de la demanda refirió el extremo  	demandante, que el inmueble ofrecido en arrendamiento no estaba en  	condiciones para servir a la destinación prevista, pero que  	al obtener concepto sobre la viabilidad del predio «resolvió  	tomar el arriendo el lote, habiendo manifestado verbalmente el  	arrendador su autorización a Oscar de Jesús Gómez  	García para construir sobre el lote las instalaciones que  	fueran necesarias para el funcionamiento del colegio».  
d. Se  	reitera en más de una ocasión en la demanda el  	conocimiento que de la ejecución de las obras tenía el  	arrendador y la autorización que este hiciera para su  	realización, llegando a señalar, incluso, que en el  	contrato celebrado en el año 2004 con vigencia hasta el 31 de  	diciembre de 2007 que en este «si  	bien se relaciona que el inmueble arrendado tiene una casa de  	habitación compuesta por dos piezas, una cocina, un baño,  	hall de diez metros de largo,, una bodega de aproximadamente 1230  	mts 2 cuadrados, con piso en cemento y techos en teja en eternit,  	vivienda con pisos de madera, y que cuenta con un tanque de  	almacenamiento de agua y todos los servicios, lo cierto es que para  	esa data ya se encontraban terminadas todas las construcciones antes  	discriminadas, como consta en los planos aprobados por la Curaduría  	Urbana N° 4 y que sirvieron de soporte para la licencia de  	construcción».  
e. A  	manera de concluir los supuestos facticos del libelo inicial  	sostiene el demandante, que «por  	todo lo anterior deberá declararse que el aquí  	demandado y arrendador del lote de terreno ubicado actualmente en la  	carrera 99 N° 155-96 de esta ciudad, donde funciona el Colegio  	Anglo Escoces Campestre, autorizó la construcción allí  	levantada y por ende, debe devolver a mis poderdantes el valor de  	dichas obras a título de indemnización, conforme a lo  	dispuesto por el artículo 1994 del Código Civil».  
f. Pretendieron,  	adicionalmente, los demandantes hacer efectivo el derecho de  	retención sobre el predio «hasta  	tanto el demandado GABRIEL GONZÁLEZ GARZÓN les cancele  	los valores a que se contraen las pretensiones 2 y 3 anteriores, tal  	como lo prevé el artículo 1995 de la misma  	Codificación».  
g. En  	el acápite de «PROCEDIMIENTO  	CUANTÍA Y COMPETENCIA»  	recalcan, que la define «el  	domicilio del demandado y el lugar de ubicación del inmueble  	donde se construyeron las mejoras reclamadas y arrendado a mis  	poderdantes».  
h. En  	relación con las normas de derecho en el aspecto sustancial  	evocan los artículos «1982,  	1994, 1995 y demás concordantes del C.C.».  
De  acuerdo con la anterior reseña refulge, que los reclamantes,  desde el aspecto sustancial, ubicaron su pretensión en el  ámbito de la relación contractual existente con el  demandado, pretendiendo que este reconociera el pago de las obras  realizadas con su autorización, lo que imponía que la  discusión que en torno a ellas se hiciera lo fuera al amparo  de las disposiciones que regulan este especifico tipo negocial.  
Téngase  presente, que las obras desarrolladas por los arrendatarios no tienen  la calidad de reparaciones locativas o necesarias, sino que dichas  construcciones estuvieron destinadas mejorar las locaciones para  beneficiar la actividad económica del arrendatario, esto es,  el funcionamiento del establecimiento educativo a cuya destinación  expresamente se acordó sería sometido el predio, razón  por la cual la discusión en modo alguno podía desviarse  por el camino de la accesión, como ahora se reclama.  
Respalda  esta afirmación la reseña que se hiciera de los  antecedentes del caso, del cual se extrae que ningún argumento  se planteó en las instancias en dirección distinta a la  controversia contractual, particularmente referida a la situación  fáctica que contempla el artículo 739 inciso segundo  del Código Civil, pues si aquel hubiera sido el propósito  de los reclamantes, desde el libelo de demanda se hubiera recabado en  el derecho que tiene el propietario para recuperar el edificio previo  el pago de la indemnización correspondiente por el valor de  las mejoras y el de retención, pero este último no bajo  las preceptivas contractuales, sino de las que se reconocen en el  título de la reivindicación, a cuyas reglas remite el  citado artículo 739, nada de lo cual se hizo.  
5.  Consecuente con esto, del  ejercicio de valoración y ponderación realizado por el  tribunal, tanto de los elementos probatorios arrimados al juicio como  de la interpretación que hiciera del libelo genitor, no se  advierten esos yerros  trascendentes, notorios, palmarios o manifiestos que se endilgan por  el censor, de los que se extraiga la indebida aplicación de  los artículos 966 y 1994 del Código Civil o la falta de  aplicación del canon 739 ídem, o que el único  sentido posible sea el indicado por el recurrente, habida cuenta de  que si el conflicto tuvo su génesis en el contrato de  arrendamiento, y del material probatorio allegado al juicio,  evidentemente, no emerge el compromiso expreso del arrendador de  abonar el costo de las obras que se hicieron en el predio, aun cuando  el mismo las hubiera autorizado, ningún reparo merece la  elección normativa que este hiciera para la definición  del caso, circunstancias que impide la intromisión de esta  Corporación, pues como de antaño se ha indicado «el  recurso de casación no es una tercera instancia de los  procesos en la cual se pueda revisar libremente el litigio o las  pruebas aportadas en su caso, pues esta Corporación como  tribunal de casación no se ocupa directamente del fondo mismo  de los negocios, sino que examina la sentencia recurrida en relación  con la ley y dentro de los límites y temas que sean adecuados  según los fundamentos de la sentencia, y no los que libremente  proponga el recurrente, como se observa en este caso.  (CSJ SC de 5 de jun. de 2002 exp. 6848).  
6.  El cargo, en consecuencia, no se abre paso.  
DECISIÓN  
En  mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala  de Casación Civil, actuando en nombre de la República,  NO  CASA  la sentencia  proferida  Sala Especializada de Restitución de Tierras del Tribunal  Superior del Distrito Judicial de Bogotá, el doce (12) de  septiembre de dos mil trece (2013), complementada  el 10 de octubre del mismo año, en  el proceso ordinario señalado en la referencia.  
Se  condena  en  costas al recurrente en casación, sociedad Bosac  & Cía. S.A.S.,  en favor del extremo demandado. Por secretaría inclúyase  en la liquidación la suma de $6.000.000,  por concepto de agencias en derecho.  
Cumplido  lo anterior, devuélvase la actuación surtida al  Tribunal de origen.  
Notifíquese,  
AROLDO  WILSON QUIROZ MONSALVO

Presidente  de la Sala  
MARGARITA  CABELLO BLANCO  
ÁLVARO  FERNANDO GARCÍA RESTREPO  
LUIS  ALONSO RICO PUERTA  
ARIEL  SALAZAR RAMÍREZ  
OCTAVIO  AUGUSTO TEJEIRO DUQUE  
LUIS  ARMANDO TOLOSA VILLABONA  
ACLARACIÓN  DE VOTO  
Radicación  n.° 11001-31-03-041-2011-00271-01  
Si  bien comparto la decisión consignada en la sentencia,  respetuosamente me permito aclarar mi voto, especialmente en relación  con la afirmación según la cual «el  artículo 713 del Código Civil define la accesión  como “el modo de adquirir por el cual el dueño de una  cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a  ella”, siendo  relevante para el sub lite la relativa al evento en que se construye  con materiales propios en suelo ajeno (…)  a voces de lo previsto en el artículo 739 ídem»  (f. 196 vto., cdno. de la Corte).  
Ello  porque, en mi opinión, el referido precepto 739 del estatuto  sustantivo civil no se limita a regular eventos de accesión  (lo que solo hace en su primer inciso6),  sino que consagra también –en su segundo inciso7–  el derecho de superficie, como prestación personal (derecho de  crédito) en cabeza del superficiario, y a cargo de propietario  del terreno donde aquel edificó, plantó o sembró.  
1.	Derechos  reales y derechos personales.  
Según  la teoría clásica dualista8,  acogida en el estatuto sustantivo civil colombiano9,  los derechos patrimoniales están estructurados de forma  binaria: o son derechos personales, o son reales10.  Los primeros, corresponden a la facultad en cabeza de una persona (el  acreedor) de exigir de otra (el deudor) determinada prestación  de dar, hacer o no hacer11,  mientras que los segundos, son aquellos «que  tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona»  (artículo 665, ejusdem).  
Desde  esa óptica, puede colegirse que los derechos que no participan  de los rasgos definitorios de los reales, necesariamente habrán  de ser considerados personales, o lo que es lo mismo, si un elemento  constitutivo del patrimonio consiste en el «poder  jurídico total o parcial sobre una cosa, con cargo a ser  respetado por todos»12,  será un ius  in re;  si no, pertenecerá a la especie opuesta, que se identifica con  el «poder  jurídico para exigir de una persona determinada el  cumplimiento de una prestación»13.  
2.	Características  de los derechos reales.  
La  expresión ius  in re denota  un conjunto de prerrogativas (el uso, el goce y la disposición)  y acciones (persecución y preferencia) con que cuenta su  titular respecto de todo el conglomerado; de este modo, a diferencia  de lo que ocurre con los derechos personales (que son de naturaleza  intersubjetiva, y por ende relativos,  pues solo extienden sus efectos directos a los extremos del vínculo  obligacional), los atributos reales son oponibles erga  omnes.  
Esto  se traduce en que, por un lado, los poderes con que cuenta el titular  del derecho real le permiten obtener provecho (económico) o  servirse de la cosa en la forma que estime adecuada, siempre que  consulte su natural función, pudiendo –además–  exigir a todas las demás personas que le permitan ejercer sus  privilegios en la forma en que libremente disponga, sin interposición  alguna, dando lugar al surgimiento de un deber correlativo, pero  general y abstracto, de abstención.  
Por  ese mismo sendero, debe destacarse que:  
(i)  	Los derechos reales, como regla general, emanan de la realización  de los modos de adquirir el dominio, como la  prescripción,  ocupación, sucesión, accesión, adjudicación  o creación (salvo en los casos del mutuo y la prenda civil, en  los que el solo título tiene tal aptitud, dado su carácter  traslaticio y constitutivo, respectivamente; y de la tradición,  modo que reclama su coexistencia con un título preexistente  con vocación traslaticia, por exigencia expresa del canon 745  del Código Civil); y  
(ii)  	En  principio, solo existen tantos derechos reales cuantos se encuentren  consagrados en la legislación (artículo 665 del Código  Civil14,  o en disposiciones complementarias o especiales), enumeración  restrictiva que es ajena a los derechos personales.  
3.	El  derecho de superficie (estudio comparado).  
Siguiendo  a Díez–Picazo,  
«el  derecho de superficie (…)  permite  que, en determinadas hipótesis, y en virtud de los negocios  jurídicos celebrados por las partes, el propietario pueda  hacer cesión de la utilización del suelo a favor de un  tercero, que se propone y conviene en llevar a cabo una edificación,  adquiriendo ese tercero concesionario la propiedad de lo edificado  durante el tiempo que el derecho deba durar, que es, por regla  general, un plazo de legal duración. Hay, pues, una situación  de propiedad dividida: (…)  por  una parte está la propiedad del suelo, que sigue perteneciendo  al concedente y a sus causahabientes, y por otra parte, está  la propiedad de lo edificado. Naturalmente el derecho sobre la  edificación comparte el disfrute de lo edificado y todas las  demás consecuencias o secuelas deberán realizarse según  lo pactado»15.  
(i)	República  Italiana, Artículo 952, Código Civil: «el  propietario puede constituir el derecho de hacer y mantener sobre el  suelo una  construcción a favor de otro, que adquiere su propiedad.  Del mismo modo, puede enajenar la propiedad de la construcción  ya existente, separadamente  de la propiedad del suelo»16.  
(ii)	Reino  de España, Artículo 53, Real Decreto Legislativo 7/2015  («Ley  de suelo y rehabilitación urbana»):  «El  derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de  realizar construcciones o edificaciones en  la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena,  manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o  edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho  derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre  viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o  edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de  las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del  suelo».  
(iii)	República  del Perú, Artículo 1030, Código Civil: «Puede  constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario  goza  de la facultad de tener temporalmente una construcción en  propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.  Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A  su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo  construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto».  
(iv)	República  Oriental del Uruguay, artículo 36, Ley n.º 18.308: «El  propietario de un inmueble, privado o fiscal, podrá conceder a  otro el derecho de superficie de su suelo, por un tiempo determinado,  en forma gratuita u onerosa, mediante escritura pública  registrada y subsiguiente tradición. El derecho de superficie  es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno que atribuye  temporalmente parte o la totalidad de la propiedad y comprende el  derecho a utilizar el bien según las disposiciones generales  de la legislación aplicable y dentro del marco de los  instrumentos de ordenamiento territorial y conforme al contrato  respectivo».  
(v)	República  Federativa de Brasil, artículo 1369, Código Civil: «El  propietario puede conceder a otro el derecho de construir o de  plantar en su terreno, por tiempo determinado, mediante escritura  pública debidamente registrada en la Oficina de Registro de  Inmuebles»17.  
4.	El  caso colombiano.  
Aunque  el derecho de superficie suele clasificarse como un ius  in re (tal  como lo demuestra la legislación compendiada), lo cierto es  que, en sus albores, fue concebido como un crédito. En efecto,  
«[e]n  el derecho romano clásico el derecho superficie no se  configuraba como derecho real. El dueño de un fundo era  titular de cuanto se construyese o plantase en él, en virtud  del principio superficies  solo cedit.  Había, sin embargo, propietarios que no pudiendo o no  queriendo construir, se ponían de acuerdo con un tercero que  lo deseaba, consintiéndole edificar y gozar plenamente del  edificio así construido. Antes que los particulares, perece  que hicieron tales concesiones los magistrados respecto del suelo  público.  Se cita en este sentido que después de la  destrucción de la Roma por los galos (año 838 a.C.) se  comenzó la reconstrucción de la urbe mediante la  concesión de suelo público en plena propiedad al  principio, y más tarde mediante el pago de un canon o  solárium. La relación que surgía entre el  concedente y el superficiario era generalmente un arrendamiento. Así  Gayo (D. 43, 18, 2) “superficiarias Aedes apellamus quae in  conducto solo positae sunt” y Paulo, en Dig. 39, 2, 18, dice  que es “superficiarius qui in conducto solo superficiem  impermit”. No  deriva, pues, de la superficie un derecho real, sino solamente un  derecho de crédito, protegido mediante las correspondientes  acciones personales ejercitables únicamente contra el  propietario concedente o contra sus herederos»18.  
En  ese sentido, las disposiciones relacionadas con el derecho de  superficie que rigen en nuestro país fueron consagradas  (inicialmente19)  en términos semejantes a los recién descritos, al  decir, en el citado inciso 2º del artículo 739 del Código  Civil, que «[s]i  se ha edificado, plantado o sembrado a  ciencia y paciencia  del dueño del terreno, será  este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio,  plantación o sementera».  
No  se trata, pues, de un supuesto adicional de accesión, como  sugirió el fallo mayoritario, porque más que configurar  un ius  in re,  prevé el surgimiento de una obligación, cuya fuente es  esa aquiescencia o voluntad tácita del propietario, y que  origina el deber jurídico de «pagar  el valor del edificio, plantación o sementera»,  aunque no cuando se lo demande el acreedor de la prestación  (el superficiario), sino cuando aquel, como deudor, decida recobrar  el inmueble de su propiedad.  
Y  es que, conforme lo tiene decantado la jurisprudencia comparada, la  citada expresión «a  ciencia y paciencia»  (que, por igual, establecen el Código Civil colombiano y el  chileno, este último en el artículo 669 al regular el  derecho de superficie) constituye una expresión tácita  de la voluntad de obligarse del propietario, frente a quien edifica  en su suelo:  
«(…)  [E]l artículo 669 regula las consecuencias de la edificación,  plantación o siembra en suelo ajeno distinguiendo si el dueño  tuvo conocimiento es decir, si  la actividad tuvo lugar a ciencia y paciencia del dueño o no  y establece consecuencias diversas para cada uno de esos dos  escenarios. Pues bien, como lo muestra con elocuencia este caso, la  pregunta que ha de responderse es ¿qué ha de entenderse  por “conocimiento” o, lo que es lo mismo, qué ha  de significar que la actividad haya tenido lugar a “ciencia y  paciencia del dueño”? (…).  [P]or lo pronto, habrá que comenzar desechando que por  “conocimiento” haya de entenderse simplemente el saber o  tener noticia elemental de algo, en este caso de la existencia de una  plantación. Al respecto señala Claro Solar lo  siguiente: “La disposición de la ley está fundada  en la regla del derecho que invocaba Ulpianus nemo videtur fraudare  eos sciunt et consentíunt, ninguno parece que defraude a los  que saben y consienten” (Explicaciones de Derecho Civil Chileno  y Comparado, vol. III, Editorial Jurídica de Chile, 2003, pp.  218 219). Desde antiguo, entonces, se ha asumido que no  basta entonces “saber”, es necesario, además,  “consentir”.  Que el conocimiento no puede significarse como simple “saber”  queda acreditado por una idea persistente que distintos autores han  sostenido en el ámbito nacional en los últimos cien  años y es que el inciso segundo del artículo 669 no  disciplinaría, propiamente, un caso de accesión, sino  una especie de pacto entre las partes.

Aquí  no es necesario evaluar la corrección de dicha idea; ésta  basta, sin embargo, para descartar la noción del conocimiento  como mero saber. Se requiere algo más. Y aquello que se  requiere es que haya existido, al menos, una  apariencia de consentimiento por parte del propietario del terreno en  la edificación, plantación o siembra en terreno ajeno.  Esa apariencia de consentimiento y no el mero saber del dueño  es lo que determina que la buena o mala fe entendida como  conocimiento del hecho del dominio ajeno de quien ocupa el predio no  sea relevante pues lo  ocupa amparado en una autorización, real o, al menos, aparente  del dueño;  por lo mismo, su conocimiento de que el predio no es de su propiedad  deviene irrelevante. (…)  [S]egún lo que ha quedado expresado (…), la pregunta no es,  exactamente, si el propietario del terreno sobre el que se plantó  tuvo un conocimiento en términos de un saber elemental acerca  de si el tercero había plantado o no, sino más bien si  esas plantaciones pueden explicarse normativamente por una especie de  consentimiento o aquiescencia del propietario del terreno»  (Corte Suprema de Justicia de la República de Chile. Sentencia  de Casación de 26 de julio de 2018. Rol: 38141-2017;  CL/JUR/3992/2018).  
Por  esa vía, en virtud de un acto jurídico del propietario,  que permite a otro edificar «a  ciencia y paciencia»  suya, nace en el patrimonio del superficiario un crédito (esto  es, un derecho personal), equivalente al «valor  del edificio, plantación o sementera»  levantados en suelo ajeno, que este podrá exigir una vez el  dominus  le  reclame  la devolución de lo que es suyo: es decir, el lote y sus  anexidades, que pasan a ser una sola cosa una vez satisfecha esa  obligación.  
5.	Conclusión.  
Aun  cuando las consideraciones relacionadas con la técnica de  casación, y la forma sui  generis de  contratación que celebraron las partes, impedían el  reconocimiento reclamado en la demanda, lo cierto es que quien  edifica en suelo ajeno, con la implícita aprobación del  propietario, se hace acreedor del derecho al rembolso ya descrito,  supuesto que, pese a su inusual ubicación en la codificación  sustantiva, no puede ser pretermitido en el análisis de  situaciones como la que originó el presente conflicto.  
Las  razones expuestas fundamentan mi aclaración de voto, con  comedida  reiteración de mi respeto por la Sala de Casación  Civil.  
Fecha  ut  supra,  
LUIS  ALONSO RICO PUERTA

Magistrado  
SALVAMENTO  DE VOTO  
Radicación  n.° 76001-22-03-002-2017-00271-01  
Disiento  de la decisión acogida en la providencia objeto de este  pronunciamiento, por ende, estimo necesario salvar mi voto, por los  motivos planteados en lo sucesivo.  
1.  José Arbey Maldonado Lenis, Carmen Rosa, Óscar y  Orlando Rincón Bonilla iniciaron el ruego de la referencia  cuestionando al Juzgado Tercero de Ejecución Civil del  Circuito de Cali por cuanto, mediante proveído de 8 de abril  de 2016, negó su pedimento de terminación del ejecutivo  hipotecario iniciado en su contra por Bancolombia, por falta  reestructuración de la obligación reclamada, en los  términos fijados en la Ley 542 de 1999.  
Asimismo,  critican la decisión de 13 de diciembre de esa anualidad,  mediante la cual se zanjó desfavorablemente la reposición  por ellos propuesta contra la anterior determinación, en la  cual se arguyó por el funcionario querellado que pese a no  haber observado “voluntad  del ejecutante para concertar la reestructuración del  crédito”,  era  inviable  acceder a la finalización deprecada por los acá  actores, pues dos de ellos se encontraban inmersos en trámites  concursales, frente a los cuales el coercitivo se encontraba  suspendido.  
2.  La posición mayoritaria de esta colegiatura, en segunda  instancia, revocó la concesión del resguardo efectuada  por el tribunal constitucional a  quo,  tras razonar:  
“(…)  [L]a  célula judicial accionada destacó que si bien sería  admisible concluir que debía reponerse el auto atacado, por  ser procedente la terminación del proceso por falta de  reestructuración, que constituye requisito sine qua non para  que se pueda promover demanda ejecutiva, no es menos, que está  suspendido el proceso de ejecución para los demandados Orlando  y Carmen Rosa Rincón Bonilla, en virtud de existir trámites  concursales en su contra, aunado a que éstos son los  propietarios del inmueble hipotecado, según se desprende de la  providencia de 12 de octubre de 2012, proferida por el Tribunal  Superior del Distrito Judicial – Sala Civil de Decisión  de Cali, en la cual se desató el recurso de apelación  interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia proferida por  el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de esa urbe, aduciendo  que “se demanda en acción ejecutiva mixta a los señores  Carmen Rosa y Orlando Rincón Bonilla, actuales propietarios  inscritos en el inmueble dado en garantía hipotecaria y a los  señores José Arbey Maldonado Lenis, Orlando y Óscar  Rincón Bonilla, suscriptores del título valor pagaré”,  cuyo crédito se encuentra incorporado al proceso concursal, y  a la espera de lo que se resuelva en dicho procedimiento, todo lo  cual hace impróspera la terminación del proceso  ejecutivo por falta de restructuración (sic)  (…)”.  
“(…)  Así  las cosas, no es factible dar por terminado un proceso ejecutivo  hipotecario en que se persigue el recaudo de un crédito  adquirido para la compra de vivienda, en atención a que los  deudores no pueden, en este puntual y específico caso,  ejecutarse separadamente, comoquiera que dos de ellos, quienes por  demás son propietarios del bien gravado, se encuentran en  proceso de negociación de deudas, cuyas consecuencias se  proyectan al interior del trámite compulsivo; asunto que debe  auscultar el juzgador, quien en desarrollo de ese ejercicio determinó  la inviabilidad de finiquitar el juicio ejecutivo, decisión  que es razonable y no comporta un acto arbitrario o caprichoso, sino  que tiene una lógica jurídica admisible (…)”  (fls. 30 a 37 vuelto cdno. Corte).  
2.  En el juicio materia de esta salvaguarda, el Tribunal Superior del  Distrito Judicial de Cali, mediante proveído de 12 de octubre  de 2012 (fls. 18 a 25 vuelto), resolvió en segunda instancia  seguir con ese compulsivo por la suma de “1.237.016.1946  UVR”.  Es menester destacar que ese decurso se tramitó  
“(…)  como  una acción mixta a los señores Carmen Rosa [y]  Orlando  Rincón Bonilla, actuales propietarios inscritos del inmueble  dado en garantía hipotecaria y a los señores José  Arbey Maldonado Lenos, Orlando [y]  Óscar  Rincón  Bonilla, suscriptores del título valor pagaré (…)”  (ídem.).  
“(…)  [S]i  bien puede apreciarse que en el escrito de la demanda se dijo por la  parte ejecutante, que por ser pactada la obligación en UPAC  debía realizarse la redenominación de los valores de  crédito a UVR, efectuando entonces la operación  matemática correspondiente para que el valor demandado en UPAC  quedara en UVR, dicho actuar no equivale a que se haya concretado  efectivamente la reestructuración correspondiente, pues como  lo ha previsto la Corte Constitucional en sentencia SU-787 de 2012,  “si cumplidas las anteriores condiciones subsiste un saldo  insoluto, deudor y acreedor deben llegar a un acuerdo de  reestructuración”, siendo entonces lo pertinente haber  instado al deudor para concretar un convenio de reestructuración  del crédito”.  
“En  ese sentido, comoquiera que no se observa que haya existido voluntad  del ejecutante para concertar la reestructuración del crédito,  atendiendo a las directrices legales descritas en la Ley 546 de 1999,  sería admisible concluir que procede reponer el auto atacado,  toda vez que es la reestructuración del crédito,  realizada en debida forma, un requisito sine qua non para que se  pueda promover demanda ejecutiva (…)”.  
No  obstante, a renglón seguido precisó que no era posible  acceder a tal pedimento, por cuanto:  
“(…)  [A]l  encontrarse suspendido el proceso para la mitad de la parte  demandada, en virtud de la promoción de procesos concursales,  debe traerse a colación lo referente a la indivisibilidad de  la hipoteca, puesto que la obligación que de aquí se  pregona cumplimiento se halla garantizada con dicho gravamen, por lo  que toda la obligación se encuentra sujeta a la garantía  real, empero, (…)  aunque  la hipoteca se reputa indivisible, el crédito, como obligación  principal no lo es; es decir, al encontrarse dos de los cuatro  demandados en trámites concursales, se presume que al haberse  solicitado la suspensión de este compulsivo en su contra, es  porque asumieron en el respectivo concurso la refrendación del  crédito base de recaudo de este proceso, desconociendo esta  agencia judicial los alcances que se hayan dado a la solidaridad en  dichos trámites, por lo que, asimismo, dar por concluida esta  ejecución repercute de manera directa en lo atinente a lo  refrendado por Orlando y Carmen Rosa Rincón Bonilla, ya que al  estar suspendido el proceso en su contra, quedaría viciada  toda actuación que influya en lo correspondiente al  cumplimiento del crédito por parte de ellos, encontrando  entonces necesario primero conocer las condiciones en las que las  partes mencionadas ostentan el cumplimiento de la obligación  que aquí se persigue, de suerte que dependiendo cómo se  haya asumido la solidaridad de la obligación, asimismo podría  el despacho concluir la procedencia de la terminación de este  trámite por carencia de reestructuración, pues por las  condiciones de la garantía hipotecaria, no se puede acceder  tajantemente a lo pretendido  (…)”.  
3.  Para el suscrito había lugar a otorgar el auxilio, por cuanto  la numerosa jurisprudencia emitida sobre la materia por esta  corporación y la Corte Constitucional, avalan la procedencia  de la finalización de ese coercitivo, luego de apreciarse la  falta de reestructuración, presupuesto ineludible para  demandar el pago de acreencias adquiridas para la compra de vivienda,  como aquí aconteció.  
Por  tanto, si el juzgado  constató la inobservancia del  señalado requisito,  esto es, luego de esclarecer la inexistencia de una propuesta de  reestructuración válida, efectuada por el ejecutante a  su contraparte, debía acceder a la reclamación de los  tutelantes, siguiendo los derroteros jurisprudenciales compendiados  por la Corte Constitucional sobre la materia, a saber:  
“(…)  [L]a  reestructuración,  que por definición, implicaba un acuerdo de voluntades, pasó  a ser, en ausencia del mismo, un imperativo para las entidades  financieras, quienes debían, por consiguiente, efectuarla de  manera unilateral, para lo cual, sin embargo, no podían  imponer su mero criterio, sino que debían atenerse a  parámetros imperativos derivados de la propia ley, aun cuando  requiriesen precisión jurisprudencial”.  
“Así,  era necesario definir una serie de elementos, que no se encuentran en  la ley ni en la jurisprudencia, tales como (i) los términos de  la restructuración en caso de falta de acuerdo, o, (ii) el  plazo y el procedimiento para que las partes busquen un acuerdo, a  falta del cual proceden los términos legales y  jurisprudenciales”.  
“Parecería  claro que la nueva obligación, por el saldo insoluto  acreditado en el proceso ejecutivo, surge a partir de la terminación  de éste. Cabría pensar en un plazo de gracia de 30  días, para que el deudor se acerque al banco para acordar, a  su elección, o un plan de pago, o los términos de la  reestructuración. Vencido ese término, regiría  la obligación reestructurada en los términos de ley y  de la jurisprudencia, que debía fijar las condiciones  aplicables en cuanto a plazo, modalidad de amortización y  tasa, obligación cuyo primer vencimiento se produciría  en treinta días y a partir del cual, la falta de pago daría  lugar a mora del deudor y a la posibilidad de iniciar un nuevo  proceso ejecutivo”.  
“A  falta de previsión expresa, habría que concluir que el  saldo es el valor de la obligación insoluta, una vez aplicados  la reliquidación y los alivios; el plazo y los intereses, los  mismos que los del crédito original, con los ajustes que  hubiesen resultado de la reliquidación  (…)”.  
“(…)  [U]na  reconstrucción de la jurisprudencia constitucional sobre esta  materia, ajustada con los elementos de análisis que se han ido  haciendo evidentes en las distintas oportunidades en las que la Corte  se ha ocupado del tema, muestra que las reglas aplicables, de acuerdo  con el marco constitucional, son las siguientes: (i) En el ámbito  de la Ley 546 de 1999, los procesos ejecutivos hipotecarios, (…)  una  vez realizada la reliquidación del crédito y aplicados  los alivios correspondientes, terminan por ministerio de la ley; (ii)  si  cumplidas las anteriores condiciones subsiste un saldo insoluto,  deudor y acreedor deben llegar a un acuerdo de reestructuración;  (iii) a falta de acuerdo, la reestructuración debe hacerse  directamente por la entidad crediticia, de acuerdo con los parámetros  legales, jurisprudencialmente delimitados  y, (iv) cuando cumplidas las anteriores condiciones se advierta por  el juez, o que existen otros procesos ejecutivos en curso contra el  deudor, por obligaciones diferentes, o que no obstante la  reestructuración, el deudor carece de la capacidad financiera  para asumir la obligación, se exceptúa el mandato de  dar por terminado el proceso, el cual continuará, en el estado  en el que se encontraba, por el saldo insoluto de la obligación  (…)”20  (sublíneas de la Sala).  
Por  lo antelado, según ha conceptuado esta Corporación, es  obligatorio para las autoridades judiciales determinar la  concurrencia de la mentada reestructuración junto con el  título contentivo de la obligación insoluta,  pues  aquéllos  
“(…)  conforman  un título ejecutivo complejo y, por ende, la ausencia de  alguno de estos no permitía continuar con la ejecución  (…)”.  
“Al  respecto, la Corte en un asunto de similares contornos consideró  que:  
“(…)  Si  bien podría decirse en gracia de discusión que el  funcionario judicial no se refirió a dicha cuestión, es  decir, si la obligación había sido objeto de  reestructuración, por estimar que el proceso ejecutivo  hipotecario se originó en el 2011 y porque no se demostró  la existencia de saldos insolutos antes del 31 de diciembre de 1999,  tales aspectos no podrían considerarse suficientes para  desestimar per sé dicho tópico, sobre todo, por  tratarse el asunto de un crédito para la adquisición de  vivienda, situación que ameritaba interpretarse con mayor  énfasis a la luz de la Carta Política y la doctrina  constitucional (…)”.  
“En  esa línea, pretirió exaltar la viabilidad de la  reestructuración21,  en virtud de los lineamientos contenidos en el artículo 42  ejúsdem, y en la providencia SU-813 de 2007, en particular,  porque la concesión de tal beneficio “(…) no  depende de la existencia de un proceso ejecutivo o de si la  obligación estaba al día o en mora [a corte de 31 de  diciembre 1999] (…)”22  (…) (CSJ  STC2747-2015,  12 mar. 2015, rad.  2015-00037-01)  (…)”23.  
3.1.  Se insiste,  de acuerdo con el criterio reciente de esta Sala, en caso de  determinarse la inexistencia de la reestructuración del  crédito en litigios como el cuestionado, procede la  terminación del compulsivo, pues  
“(…)  [L]a  decisión de culminar el coercitivo por falta de  reestructuración del crédito solo puede evitarse (…)  si resulta evidente la poca solvencia económica de la  obligada24  (…)”.  
“Por  tal motivo, esa medida no resulta discrecional para el acreedor,  mucho menos renunciable por la deudora, en razón de su  importancia constitucional. De ese modo, el propósito de  diferir el saldo según las reales posibilidades financieras de  la tutelante, vale insistir, de acuerdo con sus circunstancias  concretas, persigue evitar que las familias sigan perdiendo injusta y  masivamente sus hogares, de ahí que la reestructuración  para esa clase de coercitivos, integre el título complejo y su  ausencia impida adelantar el cobro (…)”25.  
Sobre  lo discurrido, la Corte Constitucional ha sostenido:  
“(…)  [A]  partir del capítulo VIII de la aludida ley, se dispone la  creación de un régimen de transición, en el que  expresamente se señala que: ‘[los] establecimientos de  crédito deberán ajustar los documentos contentivos de  las condiciones de los créditos de vivienda individual a largo  plazo, desembolsados con anterioridad a la fecha de vigencia de la  presente ley y a las disposiciones previstas en la misma (…)’26.  Esto significa que más  allá de la fecha de iniciación del proceso ejecutivo,  el hecho determinante para hacer exigible la reestructuración,  es que el crédito haya sido desembolsado con anterioridad a  las fechas mencionadas en la propia Ley 546 de 1999  (…)”.  
“La  reestructuración implica tanto la conversión del  crédito del sistema UPAC al UVR, como el reconocimiento de los  abonos previstos en el artículo 41 de la ley en mención,  conforme al cual: ‘Los abonos a que se refiere el artículo  anterior se harán sobre los saldos vigentes a 31 de diciembre  de 1999, de los préstamos otorgados por los establecimientos  de crédito para la financiación de vivienda individual  a largo plazo (…)”  (subrayas fuera de texto)27.  
3.2.  Según se extrae de las reglas jurisprudenciales atrás  transcritas, la única eventualidad en la cual se desestima la  solicitud de terminación del compulsivo por no haber  reestructuración, es cuando está acreditada la  insolvencia económica del extremo ejecutado o su incapacidad  financiera para asumir el cumplimiento de la obligación  reestructurada, por cuanto tal circunstancia tornaría inviable  cualquier reestructuración, ante la imposibilidad de los  deudores de cumplir con las nuevas condiciones fijadas en el crédito  renegociado, siguiendo las pautas de la doctrina constitucional. Con  todo, ni siquiera ha existido intento de dar paso a la  reestructuración.  
Si  bien se ha entendido como elemento demostrativo de tal eventualidad,  la existencia de otros compulsivos en donde se haya decretado el  embargo de los remanentes, tal circunstancia, per  sé,  no lleva a tal conclusión, pues ese mero hecho no lleva  implícita la incapacidad de pago del obligado.  
Tampoco  la existencia de trámites concursales o de negociación  de deudas apareja similar afirmación, pues ese tipo de  trámites se originan precisamente con el objetivo de reunir a  los acreedores para lograr la cancelación de las deudas.  
Por  tanto, es indispensable una labor proactiva del juzgador para  esclarecer con suficiencia este presupuesto, teniendo en cuenta que  de ello depende la posibilidad para los deudores de reorganizar su  obligación hipotecaria atendiendo a sus “reales  posibilidades financieras”  y, de esa manera, garantizarles la facultad de hacer frente a ese  crédito y conservar sus viviendas, derecho de rango supralegal  y  fin primordial de la Ley 542 de 1999 y de la doctrina judicial  antedicha.  
4.  En el presente asunto, resulta extraña la postura adoptada por  la mayoría de la Sala, pues bajo el argumento que Orlando y  Carmen Rosa Rincón Bonilla, “quienes  por demás son propietarios del bien gravado, se encuentran en  proceso de negociación de deudas”,  se denegó la potestad de los hoy querellantes de acceder a la  aludida reestructuración, la cual, como viene diciéndose,  en estos eventos, al  estar acreditado que se trata de un crédito destinado para la  adquisición de vivienda originado bajo el extinto sistema  Upac,  está directamente relacionado con la garantía  iusfundamental  a  la vivienda.  
No  puede, bajo ningún derrotero, predicarse que por estar  suspendido respecto de los prenombrados el coercitivo, en virtud de  los trámites concursales referidos, les está vedado  exigir el cumplimiento del presupuesto descrito como requisito previo  e indispensable para la presentación de la demanda de  ejecución.  
Nótese,  el objetivo de la reestructuración es que los deudores  acuerden con el ente financiero la modalidad de pago de la acreencia  de acuerdo a su capacidad económica, por ende, no puede  truncarse tal prerrogativa aduciéndose que dos de ellos, en  procedimientos separados, están “negociando  deudas”.

Lo  anterior conllevaría que los ejecutados no implicados en esos  trámites deban supeditarse a lo resuelto en los mismos, en los  cuales podrían emitirse disposiciones en contravía de  sus reales posibilidades para hacer frente a la obligación con  garantía hipotecaria.  
Se  difiere de la  postura mayoritaria de la Corte, pues, se reitera, la  suspensión del proceso a dos de los cuatro demandados, no  afecta los derechos y obligaciones solidarias contraídas con  su acreedor, y, por lo tanto, a cualquiera de ellos le es factible  pedir la finalización del compulsivo ante la falta  restructuración del crédito, a lo cual deberá  accederse si se satisfacen todos los requisitos legales y  jurisprudenciales antes citados.  
La  existencia de otras obligaciones de los concursados, no afecta de  ninguna manera la garantía hipotecaria, pues el banco, ante la  existencia de la misma, tiene preferencia para satisfacer su crédito  sobre los demás acreedores.  
5.  Se aclara, si bien  los demandados “en  negociación de deudas”  son los propietarios inscritos del bien hipotecado, tal circunstancia  no implica que tengan distintas facultades o deberes respecto de los  demás ejecutados, quienes suscribieron el título valor  pábulo del cobro judicial, pues ni la ley 546 de 1999, ni su  jurisprudencia complementaria, hacen distinción alguna entre  unos y otros. Lo trascendente o indispensable es la suscripción  del crédito para comprar una vivienda bajo los derroteros del  sistema Upac.  
6.  Así las cosas, el estrado accionado en las providencias de 8  de abril y 13 de diciembre de 2016, se apartó de las reglas  desarrolladas en precedencia, truncó injustificadamente el  derecho en cabeza de los aquí accionados de acceder a la  aludida reestructuración, incurriendo en quebranto de las  prerrogativas al debido proceso, igualdad y a la vivienda de los  deudores hipotecarios afectados,  menoscabándose los principios de legalidad y de seguridad  jurídica, así como el imperativo supralegal  según  el cual: “(…) Los  jueces, en sus providencias, sólo están sometidos al  imperio de la ley  (…)”; postura en contravía de los artículos  29, 228, 229 y 230 de la Constitución Política28  y 8, 9 y 25 de la Convención Americana de Derechos Humanos29.

7.  En  los anteriores términos, dejo consignado mi anunciado  salvamento.  
Fecha,  ut  supra.  
LUIS  ARMANDO TOLOSA VILLABONA

Magistrado  
1  	Claro Solar Luis. XI Derecho Civil, Santiago, Editorial Nascimento,  	año 1941, pág. 106.

2Alessandri  	Rodríguez, Arturo: De Los Contratos, Editorial Jurídica  	Ediar-ConoSur, 1988, pág. 163.

3  	Barrero  	Domenico, Sistema del Derecho Privado tomo II, Ediciones Jurídicas  	Europa América Buenos Aires 1967, pág. 284.

4Brenes  	Córdoba Alberto, Tratado de los Bienes, 1981, Editorial  	Juricentro, pág. 73 y 74.

5  	Claro  	Solar Luis. Explicaciones del derecho civil Chileno y comparado  	Volumen III, Editorial Jurídica de Chile, Santiago de Chile,  	19837, página 246.

6  	«El dueño del terreno en que otra persona, sin su  	conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá  	derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera,  	mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de  	buena o mala fe en el título de la reivindicación, o  	de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo  	precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que  	lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la  	renta y a indemnizarle los perjuicios».

7  	«Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y  	paciencia del dueño del terreno, será este obligado,  	para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o  	sementera».  
9  	Artículo 664, Código Civil: «Las cosas  	incorporales son derechos reales o personales».

10  	No quiere desconocerse, por supuesto, la trascendencia  	(especialmente en épocas recientes) de los derechos  	intelectuales, pero, en esta oportunidad, no resulta necesario  	explorar esa categoría.

11  	Artículo 666, Código Civil: «Derechos  	personales o créditos son los que sólo pueden  	reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola  	disposición de la ley, han contraído las obligaciones  	correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por  	el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De  	estos derechos nacen las acciones personales».

12  	GÓMEZ, José J. Bienes. Universidad Externado de  	Colombia, Bogotá. 1981, p. 114.

13  	Ibídem, p. 110.

14  	«Son derechos reales el de dominio, el  	de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de  	servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos  	derechos nacen las acciones reales».

15  	DÍEZ–PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil  	patrimonial, Tomo VI (Derechos Reales). Ed. Thomson–Civitas,  	Madrid. 2012, p. 326–327.

16  	Texto original: «Il proprietario può costituire il  	diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a  	favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può  	alienare la proprietà della costruzione già esistente,  	separatamente dalla proprietà del suolo».

17  	Texto original: «O proprietário pode conceder a  	outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por  	tempo determinado, mediante escritura pública devidamente  	registrada no Cartório de Registro de Imóveis».

18  	DÍEZ–PICAZO, Op. Cit., p. 324.

19  	Con la expedición de la Ley 1955 de 2019 (por el cual se  	expide el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022. “Pacto por  	Colombia, Pacto por la Equidad”), surgió un supuesto de  	superficie como derecho real accesorio: el consagrado en el canon  	33–8 de esa normativa, a cuyo tenor: «Una entidad  	pública denominada superficiante, titular absoluta de un bien  	inmueble fiscal o de uso público destinado a la  	infraestructura de Transporte conforme a lo establecido en el  	artículo 4° de la Ley 1682 de 2013, podrá otorgar  	el derecho real de superficie de origen contractual, enajenable y  	oneroso, a un tercero denominado superficiario, por un plazo máximo  	de treinta (30) años, prorrogables hasta máximo veinte  	(20) años adicionales. El superficiario tendrá la  	facultad, conforme a la normatividad de ordenamiento territorial del  	lugar donde se ubique el bien inmueble y las disposiciones  	urbanísticas vigentes, de realizar y explotar por su  	exclusiva cuenta y riesgo, construcciones o edificaciones en áreas  	libres aprovechables con todos los atributos de uso, goce y  	disposición de las mismas, a fin de que tales desarrollos  	puedan soportar gravámenes y limitaciones al dominio, sin  	afectar el uso público, la prestación del servicio de  	transporte, ni restringir la propiedad del inmueble base del  	superficiante.

El  	derecho real de superficie se constituye mediante contratos elevados  	a escritura pública suscritos entre el titular del inmueble  	base y los terceros que serán superficiarios, los cuales  	contendrán la delimitación del área  	aprovechable, el plazo de otorgamiento del derecho, las condiciones  	de reversión de las construcciones, las causales de  	terminación del contrato, las obligaciones de las partes y la  	retribución que corresponde al superficiante, debiendo además  	inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos  	en el folio de matrícula inmobiliaria del predio sobre el  	cual se confiere el derecho real de superficie, en el que deberá  	realizarse una anotación de este como derecho accesorio,  	identificándose el área conferida al superficiario y  	los linderos de la misma y las construcciones, además deberán  	registrarse los actos jurídicos que se efectúen en  	relación con el derecho real de superficie.

La  	cancelación de la constitución de este derecho real  	accesorio de superficie procederá mediante escritura pública  	suscrita por las partes constituyentes, que será objeto de  	registro en el folio de matrícula inmobiliaria  	correspondiente y ante la Oficina de Registro competente.

Para  	otorgar el derecho real de superficie el superficiante deberá  	contar con un estudio técnico, financiero y jurídico,  	que valide y determine las condiciones y beneficios financieros y  	económicos que se generan a partir de su implementación  	y para la selección del superficiario el superficiante deberá  	sujetarse a las reglas propias de contratación que le  	apliquen a la entidad pública que actúe en tal  	calidad».

20  	Corte  	Constitucional, sentencia SU-787 de 2012.

21  	Al respecto, la sentencia SU-813 de 2007 expuso:  	“(…)  	La reestructuración implica tanto la conversión del  	crédito del sistema UPAC al UVR, como el reconocimiento de  	los abonos previstos en el artículo 41 de la ley en mención,  	conforme al cual: “Los abonos a que se refiere el artículo  	anterior se harán sobre los saldos vigentes a 31 de diciembre  	de 1999, de los préstamos otorgados por los establecimientos  	de crédito para la financiación de vivienda individual  	a largo plazo (…)”.

22  	Corte  	Constitucional, sentencia T-319 de 2012.

23  	Corte Suprema de Justicia. Civil. Sentencia  	de  	7 de abril de 2015, exp. 11001-02-03-000-2015-00601-00

24  	Corte Constitucional, sentencia T-511  	de 2001.

25  	CSC. STC  	aprobada  	en Sala de 20 de abril de 2016,  	exp. 11001-02-03-000-2016-00926-00

26  	Artículo 39 de la Ley 546 de 1999.

27  	Corte Constitucional T-881  	de 2013,  	citada por esta Sala el 7 de abril de 2015, exp.  	11001-02-03-000-2015-00601-00.

28  	“(…)  	Art.  	29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones  	judiciales y administrativas”. “Nadie podrá ser  	juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le  	imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la  	plenitud de las formas propias de cada juicio (…)”.

“(…)  	Art.  	228. La Administración de Justicia es función pública.  	Sus decisiones son independientes. Las actuaciones serán  	públicas y permanentes con las excepciones que establezca la  	ley y en ellas prevalecerá el derecho sustancial. Los  	términos procesales se observarán con diligencia y su  	incumplimiento será sancionado. Su funcionamiento será  	desconcentrado y autónomo  	(…)”.

“(…)  	Art.  	229. Se garantiza el derecho de toda persona para acceder a la  	administración de justicia. La ley indicará en qué  	casos podrá hacerlo sin la representación de abogado  	(…)”.

“(…)  	Art.  	230. Los jueces, en sus providencias, sólo están  	sometidos al imperio de la ley”.

“La  	equidad, la jurisprudencia, los principios generales del derecho y  	la doctrina son criterios auxiliares de la actividad judicial  	(…)”.

29  	“(…)  	Art.  	8. Garantías Judiciales. 1. Toda persona tiene derecho a ser  	oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo  	razonable, por un juez o tribunal competente, independiente e  	imparcial, establecido con anterioridad por la ley, en la  	sustanciación de cualquier acusación penal formulada  	contra ella, o para la determinación de sus derechos y  	obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro  	carácter”. “2. Toda persona inculpada de delito  	tiene derecho a que se presuma su inocencia mientras no se  	establezca legalmente su culpabilidad.  Durante el proceso, toda  	persona tiene derecho, en plena igualdad, a las siguientes garantías  	mínimas: “a) derecho del inculpado de ser asistido  	gratuitamente por el traductor o intérprete, si no comprende  	o no habla el idioma del juzgado o tribunal; “b) comunicación  	previa y detallada al inculpado de la acusación formulada; “  	c) concesión al inculpado del tiempo y de los medios  	adecuados para la preparación de su defensa; “d)  	derecho del inculpado de defenderse personalmente o de ser asistido  	por un defensor de su elección y de comunicarse libre y  	privadamente con su defensor; “e) derecho irrenunciable de ser  	asistido por un defensor proporcionado por el Estado, remunerado o  	no según la legislación interna, si el inculpado no se  	defendiere por sí mismo ni nombrare defensor dentro del plazo  	establecido por la ley; “f) derecho de la defensa de  	interrogar a los testigos presentes en el tribunal y de obtener la  	comparecencia, como testigos o peritos, de otras personas que puedan  	arrojar luz sobre los hechos; “g) derecho a no ser obligado a  	declarar contra sí mismo ni a declararse culpable, y “h)  	derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior.

“3.  	La confesión del inculpado solamente es válida si es  	hecha sin coacción de ninguna naturaleza. “4. El  	inculpado absuelto por una sentencia firme no podrá ser  	sometido a nuevo juicio por los mismos hechos. “5. El proceso  	penal debe ser público, salvo en lo que sea necesario para  	preservar los intereses de la justicia. (…)”.

“(…)  	Art.  	9.  	Nadie  	puede ser condenado por acciones u omisiones que en el momento de  	cometerse no fueran delictivos según el derecho aplicable.   	Tampoco se puede imponer pena más grave que la aplicable en  	el momento de la comisión del delito.  Si con posterioridad a  	la comisión del delito la ley dispone la imposición de  	una pena más leve, el delincuente se beneficiará de  	ello  	(…)”.

“(…)  	Art.  	25. Protección Judicial. 1. Toda persona tiene derecho a un  	recurso sencillo y rápido o a cualquier otro recurso efectivo  	ante los jueces o tribunales competentes, que la ampare contra actos  	que violen sus derechos fundamentales reconocidos por la  	Constitución, la ley o la presente Convención, aun  	cuando tal violación sea cometida por personas que actúen  	en ejercicio de sus funciones oficiales.  	
“a)  	a garantizar que la autoridad competente prevista por el sistema  	legal del Estado decidirá sobre los derechos de toda persona  	que interponga tal recurso; “ b) a desarrollar las  	posibilidades de recurso judicial, y “ c) a garantizar el  	cumplimiento, por las autoridades competentes, de toda decisión  	en que se haya estimado procedente el recurso  	(…)”.