Asistente Jurídico Inteligente
Selecciona un texto en la página o analiza el artículo completo.
S-056-97
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente: Dr. PEDRO LAFONT PIANETTA
Santafé de Bogotá, D.C., Octubre ocho (8) de mil novecientos noventa y siete (1997)
Referencia: Expediente: No. 4818
De decide por la Corte el recurso extraordinario de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civil, el 23 de noviembre de 1993, en el proceso ordinario iniciado por AUGUSTO GIRALDO MEJIA contra los herederos determinados de JOSE DOMINGO GARCES TAMAYO, los de LIBIA RESTREPO MAYA y contra PEDRO PABLO, LUCIA y ALBERTO GARCES TAMAYO; JULIO CESAR, MARTHA LUCIA, CARLOS MARIO, MARIA HELENA, ANGELA MARIA y LUIS FERNANDO GARCES MORENO, estos últimos en su propio nombre.
I.- ANTECEDENTES
1.- Mediante demanda que por reparto correspondió conocer al Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín, que obra a folios 155 a 172 del cuaderno No. 1, adicionada como aparece a folios 177 a 195 y presentada en texto definitivo e integrado en escrito visible a folios 214 a 244 del cuaderno citado, AUGUSTO GIRALDO MEJIA, convocó a un proceso ordinario a José Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garcés Tamayo, como herederos de José Domingo Garcés Naranjo; a Beatríz Matilde, Martha Lucía, Julio César, María Helena, Jorge Iván, Angela María, Carlos Mario, Luis Fernando y Darío Antonio Garcés Moreno, herederos de Iván Gustavo Garcés Tamayo, quien también lo fue de José Domingo Garcés Naranjo; a María Inés y Ana de Jesús Restrepo Maya; Darío, Olga Lucía, Luz Marina, Iván y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella, María Eugenia, Adolfo León, Ana Patricia Restrepo Uribe; Libia Luz Restrepo Liévano, Luz Ivonny, Cristina, María Edith, Edgar Jhon y Gladys de la Cruz Restrepo Gómez; Ana Cecilia, Joaquín Javier, Luis Alberto y Juan Diego Restrepo Echeverry, todos herederos de Libia Restrepo Maya; a Pedro Pablo, Lucía y Alberto Garcés Tamayo, Julio César Martha Lucía, Carlos Mario, María Helena, Angela María y Luis Fernando Garcés Moreno, en sus propios nombres, para que surtido el trámite que le es propio se declarase que los demandados «son responsables para con el demandante Augusto Giraldo Mejía, de los perjuicios que a éste le causaron», en virtud de «los hechos que condujeron a la terminación del contrato de arrendamiento», celebrado por el actor sobre el inmueble ubicado en la ciudad de Medellín en el cruce de la calle 49B con la carrera 67 y la construcción allí existente, donde actualmente funciona el establecimiento comercial denominado «Añoranzas», inmueble alinderado como aparece en el hecho quinto del texto integrado de la demanda (fl. 215, C-1), distinguido en su puerta de entrada con el número 67-7 (pretensión Primera, fl. 238, C-1). Impetra además el actor que se declare que los demandados Pedro Pablo, Ligia y Alberto Garcés Tamayo, Julio César, Martha Lucía, Carlos Mario, María Helena, Angela María y Luis Fernando Garcés Moreno, personalmente, sean declarados responsables, por haber iniciado el proceso que culminó con la terminación del contrato de arrendamiento aludido «los tres primeros» y por haber coadyuvado a éstos los demás, en ese proceso.
Subsidiariamente impetra el actor que, para el caso de que no prospere la pretensión de declaración de responsabilidad de los demandados ya aludida, entonces se declare que incurrieron en tal responsabilidad, pero «a título de responsabilidad civil extracontractual» (fl. 239, C-1) y, en cualquiera de los casos, solicita que para el evento de que no fuere posible la determinación concreta de la cuantía de los perjuicios a cuyo pago ha de condenarse solidariamente a los demandados, ésta se concrete posteriormente, mediante el trámite del «incidente previsto por el artículo 308 del Código de Procedimiento Civil», incluyendo la indexación monetaria correspondiente (fl. 239, C-1).
2.- Funda sus pretensiones el demandante, en resumen en los hechos que se sintetizan a continuación:
2.1.- En proceso reivindicatorio adelantado por José Domingo Garcés Naranjo contra Hildebrando Vélez ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellín, se hizo parte Augusto Giraldo Mejía, quien adujo para el efecto que podría resultar perjudicado con la resolución de ese litigio, sobre el inmueble distinguido con folio de matrícula inmobiliaria No. 001-0068331 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, ubicado en la calle 49B con carrera 67 de esa ciudad y marcado en su puerta de entrada con el No. 67-7, pues en él funcionaba el establecimiento comercial denominado «Grill Restaurante Añoranzas», adquirido por Augusto Giraldo Mejía a Guillermo Yepes.
2.2.- El aquí demandante Augusto Giraldo Mejía, convino entonces con la parte actora en el proceso reivindicatorio ya mencionado, que desistiría de su intervención en aquél, siempre y cuando se le garantizaran «su permanencia en el inmueble en el evento de un resultado favorable a los reivindicantes», desistimiento que fue oportunamente aceptado por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellín.
2.3.- En desarrollo del acuerdo aludido, se suscribió un contrato de arrendamiento entre José Domingo Garcés Naranjo, -representado por sus curadores Alberto y Pedro Garcés Tamayo, designados como tales por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín- y Augusto Giraldo Mejía, en virtud del cual por el primero se dio al segundo a título de arrendamiento el inmueble determinado en la cláusula primera de ese documento, descrito y alinderado como aparece en el hecho quinto del escrito integrado de la demanda con la cual se promovió este proceso (fl. 215, C-1).
2.4.- La duración del contrato de arrendamiento mencionado se pactó en 15 meses, contados a partir de su iniciación, la que comenzó el 26 de agosto de 1976.
2.5.- El arrendatario de ese inmueble y aquí demandante Augusto Giraldo Mejía, adelantó en el mismo una remodelación del local para el funcionamiento del establecimiento comercial denominado «Grill Restaurante Añoranzas», al igual que adelantó obras adicionales, para el funcionamiento en el mismo lote de terreno de nuevos establecimientos comerciales que denominó «La Tienda», «El Parao», «El Esquinazo», «El Viejo Almacén Tango Show», mejoras y construcciones que, además, se extendieron a un inmueble aledaño al tomado en arrendamiento, incluído un sector para parqueadero de la clientela (fls. 216 a 224, C-1).
2.6.- Fallecido José Domingo Garcés Naranjo, sus herederos promovieron, sin éxito un proceso ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medellín para obtener la restitución del inmueble arrendado a Augusto Giraldo Mejía y luego otro, de carácter verbal, en el que pretendieron la fijación judicial de un nuevo canon, «proceso que tampoco prosperó». Más tarde, iniciaron, también sin éxito un nuevo «proceso de lanzamiento», igualmente con resultado desfavorable a sus pretensiones, el cual se adelantó ante el Juzgado Once Civil Municipal de Medellín.
2.7.- Por último, promovieron un nuevo proceso, que cursó ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medellín, en el cual solicitaron la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, pretextando que habrían de demoler las construcciones existentes para levantar sobre ese terreno una «nueva edificación», proceso al cual fueron citados como parte Luis Bernardo Molina y Nohora Londoño de Giraldo, quienes habían sucedido a Augusto Giraldo Mejía en la tenencia del Inmueble arrendado, el que culminó con sentencia favorable a la parte actora.
2.8.- Para darle cumplimiento al fallo proferido en ese proceso, se practicó diligencia «que llevó a efecto el lanzamiento», el 3 de diciembre de 1988, sin que la parte demandante diera iniciación a las obras de demolición para levantar la construcción nueva a que se refiere la demanda, dentro de los tres meses siguientes, al punto que a la fecha de iniciación de este proceso, «la edificación entregada por Augusto Giraldo Mejía se encuentra remodelada, con una pequeñísima área» que conserva «inclusive la fachada que tenía el local donde funcionó el ‘Viejo Almacén Tango Show'», inmueble que ahora se encuentra dedicado al «funcionamiento de un parqueadero» (fl. 229, C-1).
2.9.- La conducta asumida por los demandados ocasionó graves perjuicios a Augusto Giraldo Mejía, por concepto de lucro cesante y daño emergente, causados entre otras cosas no solo por los ingresos dejados de percibir, sino, también, por el valor de las indemnizaciones que hubo de pagar a sus trabajadores (fls. 229 a 232, C-1), además de que aun cuando lo ha intentado no le ha sido posible volver a instalar establecimientos de comercio como los que tenía en funcionamiento en ese inmueble, cuyas licencias de funcionamiento, además, ya expiraron.
3.- Notificados que fueron los demandados, le dieron contestación a la demanda, todos con oposición a la prosperidad de las pretensiones del actor, así: Pedro Pablo Garcés Tamayo en escrito visible a folios 272 a 277 del cuaderno No. 1 en el cual tras insistir en que los hechos de la demanda que sustentan las pretensiones habrán de demostrarse, formula las excepciones que denomina «ilegitimidad de la personería para demandar», «inexistencia de la obligación que se pretende derivar a cargo de la parte demandada», «renuncia de mejoras» y toda otra que aparezca demostrada en el proceso. Ligia y Alberto Garcés Tamayo, en memorial visible a folio 299, cuaderno No. 1, en el cual hacen suya la contestación que a la demanda dio Pedro Pablo Garcés y proponen además como excepción de mérito la «acumulación indebida de responsabilidades contractual y extracontractual». Los demandados Edgar Jhon, Gladys de la Cruz, María Edith y Luz Ivonny Cristina Restrepo Gómez; Luis Alberto, Javier y Ana Cecilia Restrepo Echeverry, herederos todos de Libia Restrepo Maya, la contestaron en memorial que obra a folios 354 a 360 vuelto, cuaderno No. 1, en el que igualmente se oponen a las pretensiones del demandante, niegan los hechos sustentatorios de ellas, respecto de algunos manifiestan que no les constan y proponen como excepciones las de «inexistencia de la obligación» violación de la prohibición de ejecutar mejoras en el inmueble arrendado, «inexistencia de facultad dada por Libia Restrepo Maya viuda de Garcés Naranjo para ser representada por Pedro y/o Alberto Garcés Tamayo, para cualquier acto jurídico» y falta de «legitimación en la causa» por la parte demandante; Luz Marina Restrepo Moreno dio contestación a la demanda en memorial que aparece a folio 370 del cuaderno No.1, en la que hace suya la contestación de los demandados anteriormente mencionados.
En cuanto a los demandados Beatríz Matilde, Martha Lucía, Julio César, María Helena, Jorge Iván, Angela María, Carlos Mario, Luis Fernando, y Darío Antonio Garcés Moreno, herederos de Iván Gustavo Garcés Tamayo, quien a su vez lo fue de José Domingo Garcés Naranjo, demandados además como personas naturales; María Inés y Ana de Jesús Restrepo Maya, Olga Lucía, Iván y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella Sofía, María Eugenia, Adolfo León, Ana Patricia Restrepo Uribe y Libia Luz Restrepo Liévano, comparecieron al proceso representados por curadora ad litem, auxiliar de la justicia que contestó la demanda en memorial que obra a folios 403 a 408 del cuaderno No. 1, en el que manifiesta estar a lo que resulte probado en el proceso y propone como excepciones de fondo las de «cosa juzgada», «falta de legitimación por activa» y «enriquecimiento ilícito».
El demandado Luis Alberto Restrepo Echeverry, notificado por conducta concluyente se abstuvo de dar contestación a la demanda.
4.- Agotada la tramitación correspondiente, el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado de Medellín, al que le fue remitido el expediente luego de su creación, le puso fin a la primera instancia mediante sentencia dictada el 29 de julio de 1993 (fl. 543 a 551, C-1), en la que decidió «no acceder a las pretensiones de la demanda» y «absolver a los demandados de los cargos que les formula el demandante».
5.- Apelado el fallo de primer grado (fls. 553 a 560, C-1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civil-, lo confirmó, en sentencia de 23 de noviembre de 1993 (fls. 47 a 64, C-9).
6.- A esa altura de la actuación, la parte actora, vencida en la segunda instancia, interpuso entonces contra la sentencia aludida el recurso extraordinario de casación (fl. 66, C-9), de cuya decisión se ocupa ahora la Corte.
II – LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
1.- El Tribunal, luego de sintetizar el litigio y la actuación surtida durante la primera instancia, encuentra reunidos los presupuestos procesales, por lo que estima que es procedente dictar sentencia de mérito para decidir el recurso de apelación interpuesto contra el fallo de primer grado por la parte actora (fls. 47 a 56, C-9).
2.- A continuación recuerda el contenido del artículo 522 del Código de Comercio y expresa que el espíritu que lo informa es el de «evitar el abuso del derecho y el enriquecimiento sin causa por parte del propietario frente a la empresa constituída por el arrendatario», y, por ello, es una forma de «protección del establecimiento de comercio», en virtud de la cual se impone al arrendador que no le haya dado al inmueble la destinación alegada como causal para obtener su desocupación la obligación de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario de ese local comercial, afirmación que apoya en transcripción de jurisprudencia del Tribunal Superior de Medellín y en algunos apartes de la exposición de motivos del proyecto de Código de Comercio presentado al Congreso Nacional en el año de 1958 (folios 57 a 59, C-9).
3.- Asevera luego el Tribunal que el derecho a la indemnización al arrendatario por el arrendador consagrado por el artículo 522 del Código de Comercio, se encuentra en armonía con lo dispuesto por el artículo 518 del mismo Código, que consagra el derecho del inquilino a la renovación del contrato sobre locales comerciales, salvo en los casos contemplados en los tres numerales de la norma últimamente citada, la que transcribe en su integridad (fls. 59 y 59v., C-9).
4.- Procede luego el Tribunal al análisis de las pretensiones del actor y, al efecto, manifiesta que se encuentra demostrado que Augusto Giraldo Mejía y José Domingo Garcés Naranjo celebraron un contrato de arrendamiento el 24 de abril de 1975, sobre un local comercial situado en la calle 49B con la carrera 67 de Medellín, distinguido en su puerta de entrada con el No. 67-7, destinado al funcionamiento del «Grill Restaurante Añoranzas», más tarde «El Viejo Almacén Tango Show», y con posterioridad, también al de los establecimientos comerciales de propiedad del demandante denominados «La Tienda», «El Parao», y «El Viejo Esquinazo».
De la misma manera, expresa el sentenciador que, conforme a la demanda promovida ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medellín, que culminó con la orden de restituir el inmueble por el arrendatario a la parte demandante en aquel proceso, ella se produjo con invocación de la necesidad de demoler la construcción existente en ese inmueble para levantar en el mismo «una obra nueva», destinada a negocios sustancialmente distintos a los que allí funcionaban, «según se colige del hecho 10 del libelo de demanda obrante al folio 58 del cuaderno No. 7», pretensión que fue acogida favorablemente tanto en primera como en segunda instancia (fls. 59 y 60, C-9).
En ese orden de ideas, expresa luego el Tribunal que, conforme a lo probado en el proceso, «se estableció de manera indubitable la destinación sustancialmente distinta a restaurante y grill que se le dio por parte del propietario arrendador» al inmueble luego de su restitución, pues se demolieron las instalaciones en donde funcionaron los establecimientos comerciales denominados «La Tienda», «El Parao» y «El Viejo Esquinazo» para anexarlos a un lote de mayor extensión y destinarlo todo a parqueadero, conclusión que apoya en la diligencia de inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991, que transcribe parcialmente (fls. 60 y 61, C-9), así como en las inspecciones judiciales extraprocesales practicadas el 8 de junio y el 26 de septiembre de 1989, de la última de las cuales igualmente se hace por el sentenciador una transcripción parcial (fl. 61v. cdno. citado).
De otra parte, afirma el Tribunal que como quiera que para construir una obra nueva «lo primero que se plantea es el aspecto de la demolición», a contrario de lo sostenido por el aquí demandante, los demandados en este proceso y actores en el de restitución del inmueble mencionado, sí cumplieron con su obligación de darle iniciación a la obra dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, pues si ésta se efectuó el 3 de diciembre de 1988, ese plazo venció el 3 de marzo de 1989, como se demuestra con las obras de adecuación del terreno, demolición de instalaciones en donde funcionaban algunos establecimientos como «La Tienda», como aparece en la demanda inicial aceptado expresamente por el actor (fls. 228 y 229, C-1), en las declaraciones de éste rendidas en interrogatorio de parte, en la filmación realizada el 14 de mayo de 1989, incorporada como prueba al proceso y expuesta a la Sala de Decisión del Tribunal durante la audiencia de que trata el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil (fl. 89 a 94, C-3). Así mismo, expresa el sentenciador que del dictamen pericial rendido por Luis Fernando Muñoz Ochoa, que obra como prueba trasladada, se desprende que éste manifestó que en febrero de 1989, se estaban realizando «una serie de obras de infraestructura tendientes a la adecuación del inmueble para su uso futuro» y, de la misma manera manifiesta que «las personas que intervinieron en la construcción del parqueadero, ya como maestros de obra, ya como ingenieros, coinciden en afirmar que la adecuación de los terrenos y demolición de las instalaciones se llevó a efecto en los meses de enero y febrero de 1989» (fl. 63v, C-9).
De la misma manera, manifiesta el fallador que los arrendadores «en ningún momento» aseveraron que «la obra nueva que se construyere» sería destinada a arrendamiento, por lo que no es del caso dar aplicación a la prelación que para ocupar el inmueble a tal título tendría Augusto Giraldo Mejía «de conformidad con el artículo 521 de la Ley Comercial, aspecto que no se discute en el sub lite», ya que «lo que se pretendió fue la demolición y construcción de una obra para ocuparla con un negocio sustancialmente distinto del explotado por el locatario (fls. 63v, C-9).
A lo anterior ha de agregarse, conforme al razonamiento del Tribunal, que la utilización de los «espacios conformados por el establecimiento comercial y algunos materiales de segunda», resulta indiferente respecto de la causal alegada, razón ésta por la cual, «frente a los argumentos precedentes se impone la confirmación del fallo objeto de alzada, ya que el mismo se ajusta tanto a derecho como a los elementos de convicción analizados (fl. 64, C-9)
III – LA DEMANDA DE CASACION
Dos cargos formula el recurrente a la sentencia impugnada, ambos por la primera de las causales de casación, el primero por violación directa de normas de derecho sustancial y el segundo por violación indirecta de las mismas, cargos que serán despachados conjuntamente, por cuanto respecto de ellos se harán algunas consideraciones comunes.
CARGO PRIMERO
Con expresa invocación de la causal primera de casación consagrada por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, el impugnador acusa la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993 en este proceso, «de ser violatoria, por vía directa, de los arts. 518, 519, 520, 521 y 522 del Código de Comercio, así como de los artículos 1494, 1603, 1613, 1614, 1615, 1616, 1618, 1619, 1620, 1621, 1649, 2341, 2342, 2343, 2344 del mismo Código Civil, en concordancia con los arts. 2 y 822 del Código de Comercio que los hacen aplicables a las cuestiones mercantiles, todos ellos por falta de aplicación» (fl. 14, cdno. Corte).
En procura de sustentar la acusación así enunciada, manifiesta el censor que el Tribunal, conforme a la motivación del fallo impugnado, apoyó su decisión en que, de acuerdo con la causal alegada para obtener la restitución del inmueble, «los actores debían darle», la destinación invocada, es decir la de demolerlo y construir una obra nueva, «finalidad que participa de dos de las causales contempladas en el art. 518, la destinación para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolición para la construcción de una obra (causales 2a. y 3a.)», todo para protección del comerciante, pues el artículo 522 del Código de Comercio persigue impedir que el arrendador «abuse» o «se apropie de los intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario», tales como «la clientela», «el good will» y «aquellos elementos que hacen parte del establecimiento de comercio» (fls. 15 y 16, cdno. Corte).
Luego de transcribir los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y algunos apartes de la exposición de motivos del proyecto de Código de Comercio de 1958 y de la sentencia proferida por la Corte Suprema de Justicia el 29 de noviembre de 1971, que declaró la exequibilidad de los mismos, manifiesta el recurrente que el Tribunal incurrió en un error de juicio al afirmar que «lo que verdaderamente se protege» con la indemnización sancionatoria establecida por el artículo 522 del Código de Comercio es impedir el abuso del arrendador o la apropiación por éste de «los intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario», pues con tal norma «igualmente se protege que cierta y realmente el arrendador efectúe las obras de reconstrucción, las obra de reparaciones necesarias» que el inmueble requería, o su demolición en caso de ruina o para la construcción de una obra nueva y, además, el derecho de preferencia al arrendatario frente a cualquiera otra persona para tomar a título de tal los locales reparados reconstruídos o de nueva edificación «sin obligación de pagar primas o valores especiales diferentes al canon de arrendamiento» (fls. 17 a 24, cdno. Corte).
Así mismo, a juicio del recurrente el Tribunal igualmente incurre en equivocación al considerar que «el propietario arrendador del inmueble, cumple con su obligación, cuando da al espacio recuperado una destinación que acompase con los designios que tuvo para proceder a la terminación del contrato de locación, siempre y cuando tal destinación no pueda considerarse un desmedro del arrendatario expelido, vale decir, sea sustancialmente distinta a la que desarrollaba en el local durante la vigencia del pacto», pues, «contra el criterio del Tribunal expuesto en su sentencia, el arrendador-propietario solo cumple con sus obligaciones para con el arrendatario-empresario llevando a efecto las obras que el inmueble requería o la nueva construcción que afirmó iba a levantar allí, garantizándole a dicho arrendatario, de la misma manera, ese derecho de preferencia que la ley comercial le reconoce, frente a todo otro posible inquilino, en igualdad de circunstancias, para tomar en arrendamiento el local reparado o reconstruído o los nuevos locales construídos, sin pagar suma alguna por concepto de prima o valor adicional diferente al canon mensual de arrendamiento». De manera que, «si la causal aducida para solicitar la entrega del inmueble dado en arrendamiento fue la demolición para construir una obra nueva, el arrendador- propietario solo cumple con sus obligaciones, liberándose de la obligación de indemnizarle al arrendatario los perjuicios que éste haya padecido, construyendo la obra nueva prometida sin que le quepa justificación alguna diferente (fls. 24 y 25, cdno. Corte).
Siendo ello así, -prosigue el censor-, en este caso, «tal nueva construcción jamás se ha llevado a efecto por los aquí demandados», por lo que es necesario «concluir que las pretensiones de la demanda deben prosperar» (fl. 25, cdno. Corte).
De otra parte, el impugnador expresa que el Tribunal también incurre en «error de juicio» al considerar que para darle cumplimiento a la obligación impuesta por la ley al arrendador propietario que obtiene la restitución del inmueble invocando requerirlo para la construcción de una obra nueva, es suficiente con «la demolición» de la construcción anterior, pues, ésta puede ser total o parcial, y, además, puede llevarse a efecto no solo para levantar una obra nueva sino, también, para refaccionar una construcción ya existente. De esta manera, según lo expone el impugnador, «el verdadero y único sentido que como iniciación de ‘las obras’ tiene la inicial demolición de alguna parte de la edificación», solo tiene significación «cuando tales iniciales y equívocos actos de demolición van seguidos del total y completo levantamiento de la obra nueva que se había prometido construir. Mientras ella no aparezca por parte alguna, como en el caso de autos no obstante haber mediado más de cinco años desde el momento de la entrega del local dado en arrendamiento, esas iniciales demoliciones de adobes y tejas viejas no pueden tener el sentido de iniciación de ‘las obras’ que se habían prometido en el proceso de lanzamiento llevado a efecto contra el arrendatario» (fl. 25, cdno. Corte).
De esta manera, resulta inaceptable el criterio del Tribunal según el cual «la destrucción de dos o tres muros, el levantamiento de un muro de cerramiento y el acondicionamiento del piso» tienen la significación de iniciación de las obras prometidas, pese a que, en el caso de autos, «transcurridos los meses y los años por parte alguna se observa la construcción de la ‘obra nueva’, prometida con platillos y timbales. Mientras ésta no exista, no podrá darse por cumplida la obligación por los arrendadores-propietarios» (fls. 25 y 26, cdno. Corte).
De igual forma, incurre el Tribunal en equivocación, a juicio del recurrente, «cuando afirma que la destinación específica para la cual fue pedido el inmueble ‘…participa de dos de las causales contempladas en el artículo 518, la destinación para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolición para la construcción de una obra (causales 2a. y 3a)….’ por cuanto en la norma legal en cita, el art. 518 del C. de Comercio, no existe, como causal que justifique la falta de renovación del contrato de arrendamiento a su vencimiento, la denominada por el Tribunal ‘la estimación para un establecimiento sustancialmente distinto'», pues la causal prevista por la ley es la de requerir el inmueble el propietario-arrendador «para un establecimiento suyo», que se encuentre «destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario», lo cual, al decir del censor «es totalmente diferente» (fl. 26, cdno. Corte).
Conforme a lo antes expuesto, concluye el impugnador que los arrendadores no dieron cumplimiento a la obligación para ellos surgida de iniciar la obra nueva dentro del término señalado por el artículo 522 del Código de Comercio, sino que simplemente llevaron a efecto unas «reparaciones» y «adaptaciones», sin que jamás se le hubiere ofrecido el inmueble «en arrendamiento a Giraldo Mejía, el aquí demandante, como lo ordena que se proceda la norma legal que establece el derecho de preferencia» a ocupar como arrendatario los nuevos locales.
Como consecuencia de los errores denunciados, el Tribunal Superior del Medellín incurrió en violación de las normas de derecho sustancial que permiten al demandante «ser indemnizado por los demandados», normas que se dejaron de aplicar, razón por la cual la sentencia impugnada ha de casarse y, luego, en sede de instancia habrá de darse «acogimiento pleno de las pretensiones de la demanda, previa revocatoria de la sentencia de primera instancia (fls. 27, in fine y 28, cdno. Corte).
CARGO SEGUNDO
Con invocación para proponerlo de la primera de las causales de casación consagradas por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, acusa en este cargo el recurrente la sentencia impugnada «de ser violatoria, por vía indirecta, de los arts. 518, 519, 520, 521 y 522 del Código de Comercio, así como de los arts. 1494, 1603, 1613, 1614, 1615, 1616, 1618, 1619, 1620, 1621, 1649, 2341, 2342, 2343, 2344» del Código Civil, y de los artículos 2o. y 822 del Código de Comercio, todos por falta de aplicación, como consecuencia de errores de hecho «en la apreciación tanto de la demanda como de su contestación» y de algunas pruebas que se singularizan al sustentar la acusación.
En orden a la demostración del cargo así propuesto, expresa el censor que el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín incurrió en error de hecho en la apreciación de la demanda, en cuanto entendió que en virtud de lo expuesto en el hecho 10o. de la demanda con la cual se promovió el proceso de lanzamiento por los sucesores de JOSE DOMINGO GARCES NARANJO y LIBIA RESTREPO MAYA contra AUGUSTO GIRALDO MEJIA, se configuraron «dos de las causales» contempladas en el artículo 518 del Código de Comercio, a saber: «la destinación para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolición para la construcción de una obra (causales 2a. y 3a.)…», (fl. 30. cdno. Corte).
Insiste a continuación en que el error de apreciación del sentenciador sobre la «demanda de lanzamiento» aludida, que obra como prueba en copia auténtica en este proceso ordinario (fls. 56 a 60, C-7), lo llevó a no darse cuenta de que la causal alegada para la no renovación del contrato de arrendamiento y la solicitud de restitución del inmueble arrendado a Augusto Giraldo Mejía, aquí demandante, llevó al Tribunal a ignorar que la única causal invocada para el efecto fue la supuesta necesidad de requerir ese bien para «demolerlo y construir una obra nueva», contemplada en el numeral 3o. del artículo 518 del Código de Comercio, sin que jamás se hubiera invocado la segunda de las causales establecidas en esa misma norma legal, como quiera que los arrendadores no manifestaron necesitar el inmueble arrendado, «para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario» (fls. 30 y 31, cdno. Corte).
De igual manera, el Tribunal dejó de apreciar «el conjunto probatorio que se conforma con las afirmaciones hechas por los demandantes Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garcés Tamayo, representantes de la sucesión de José Domingo Garcés Naranjo, en las respectivas diligencias de interrogatorio de parte» absueltas por ellos, apartes de las cuales transcribe el recurrente en casación a folios 32 y 33 de este cuaderno, luego de lo cual expresa que los declarantes coinciden en la aseveración de que «van a construir una edificación que, de todas maneras, comprende varios locales comerciales, para aumentar la rentabilidad del inmueble dado en arrendamiento a Giraldo», demandado para que restituyera el inmueble a que se refiere este proceso, sin que, en tales declaraciones se hubiere hecho alusión a la necesidad de ocupar ese inmueble para establecimiento propio de los demandantes, ni para destinarlo a negocios sustancialmente distintos de aquel al cual lo tenía destinado Augusto Giraldo Mejía (fls. 33 y 34, cdno. Corte).
Igualmente, -prosigue el censor-, el Tribunal dejó de apreciar «el conjunto probatorio que se conforma con las afirmaciones hechas» por los testigos Jaime Molina Moreno, Alejandro Meza Tamayo, Alberto Soler Estevez, Jesús Alfredo Gil, Luz Marina Cardona y Jorge Eduardo Arango, cuyas declaraciones obran en este proceso, «en fotocopia auténtica a petición de la parte demandada» y que fueron rendidas en el proceso de restitución del inmueble que antecedió a este ordinario. Luego de transcribir parcialmente tales declaraciones (fls. 34 a 37, cdno. Corte), manifiesta el recurrente que analizadas «en su real y verdadero contenido», de ellas puede observarse que siempre los testigos expresaron que los demandantes «van a construir una edificación», con «varios locales comerciales, para aumentar la rentabilidad del inmueble dado en arrendamiento a Giraldo, allí demandado», hecho éste que, en ningún momento demuestra que los demandantes en aquel proceso hubieren manifestado necesitar el inmueble para destinarlo «a negocios sustancialmente distintos del que tiene el inquilino y/o sus cesionarios como erróneamente lo concluyó el Tribunal en su sentencia» (fl. 37, cdno. Corte). Todo ello, a juicio del censor, demuestra que la única causal alegada para obtener la restitución del inmueble fue la necesidad de demolerlo para construir una obra nueva y no otra, razón ésta por la cual, «de haber apreciado este segundo conjunto de pruebas» correctamente, la sentencia del Tribunal «habría tenido que ser totalmente diferente a la proferida», con acogimiento de las pretensiones de la demanda (fls. 38 y 39, cdno. Corte).
De otro lado, el Tribunal incurrió también en error de hecho en cuanto dejó de apreciar «la sentencia proferida por la Juez Tercera Civil Municipal de la ciudad de Medellín, en el proceso de lanzamiento iniciado en tal despacho judicial» contra Augusto Giraldo Mejía, de cuya lectura se desprende que «la única y exclusiva causal examinada por la Juez para decretar el lanzamiento fue la expuesta en la demanda como ‘demoler para construir una obra nueva’ (fl. 41, cdno. Corte)», circunstancia ésta que pone de manifiesto que si el Tribunal hubiere apreciado esta prueba en la forma expresada, la sentencia que ahora se impugna en casación habría acogido las pretensiones de la parte actora (fls. 42 y 43, cdno. Corte).
Incurrió también en error de hecho el Tribunal en la apreciación de «la diligencia de inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991», así como las «inspecciones judiciales extraproceso practicadas en el inmueble con fecha 8 de junio y 26 de septiembre de 1989», de las cuales salta a la vista que «los demandados jamás levantaron la edificación que en el proceso de lanzamiento adelantado en contra del arrendatario-empresario dijeron iban a construir, afirmación ésta en la cual basaron el derecho que les asistía a que el derecho (sic) a la renovación del contrato de arrendamiento a la terminación de éste no se produjera y sí, por el contrario, a ellos les fuera restituído» (fls. 43 y 44, cdno Corte). Al contrario, de esas inspecciones judiciales, lo que queda claro es que los demandantes jamás demolieron las construcciones existentes donde funciona el local comercial denominado el «Viejo Almacén Tango Show», porque lo que allí se demolió, «fueron las construcciones levantadas por Giraldo, no el inmueble dado en arrendamiento», y, en todo caso, «por parte alguna surge el nuevo edificio que se dijo iba a ser construído en el inmueble arrendado» (fl. 44, cdno. Corte).
Asevera luego el censor, que el Tribunal erró igualmente al apreciar «las afirmaciones contenidas en los hechos 25.1 de la demanda inicial, y 31.1, 31.2, 31.3 de la demanda integrada», así como «las respuestas dadas por Augusto Giraldo Mejía al interrogatorio de parte que a éste se le formulara en el proceso», «la primera parte de la filmación de mayo 14 de 1989, que contiene el video-cassette integrado al proceso», y las declaraciones de Sary Amapola Carvajal de Correa y Guillermo Giraldo Mejía, quienes en diligencia especial reconocieron dicho video-cassette «como que ellos intervinieron en su filmación y en la toma de las fotografías». Así mismo, incurrió el Tribunal en error de hecho al apreciar «el dictamen rendido por el doctor Luis Fernando Muñoz Ochoa, diligencia ésta que obra en el proceso como prueba trasladada, y del testimonio del señor Juan Camilo Cardona Tamayo cuando de toda esta prueba el Tribunal deduce que antes del vencimiento de los tres meses ya se había iniciado algunas demoliciones de las mejoras construídas por Giraldo Mejía, a la construcción de muros de cerramiento, y algunas obras similares», que confluyen en la demostración de que las prometidas en el proceso «de lanzamiento», no se construyeron, ni se han construído todavía (fl. 45, cdno. Corte).
CONSIDERACIONES
1.- Como es de público conocimiento, el principio de la autonomía de la voluntad que inspiró la legislación de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias económico- sociales y políticas, en virtud de las cuales se abrió paso el intervencionismo estatal «en beneficio de los intereses generales», como se puso de presente por esta Corporación, entre otras en sentencia de 26 de septiembre de 1945 (G.J. T. LIX, pág. 317).
1.1.- En ese orden de ideas, el Estado, por razones de interés público y de utilidad social, como director responsable de la marcha general de la economía, ha desplegado su actividad reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extraña su intervención, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonomía absoluta de que antes se hacía gala, se encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina «contratos dirigidos», en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra restringida porque así lo exigen el interés general y el orden público.
1.2.- Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un conjunto de bienes particularmente afecto por el empresario, para realizar los fines propios de la empresa en forma organizada, exige, en interés general, una protección específica que garantice su estabilidad y continuidad, el Código de Comercio incluye como uno de los bienes mercantiles a tal tipo de establecimiento, del cual forma parte esencial el contrato de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al mismo de los locales en que funciona, así como las indemnizaciones que conforme a la ley se deban al arrendatario comerciante por el arrendador del local, conforme a lo dispuesto por los artículos 515 y 516 del Código de Comercio.
2.- Siendo ello así, las normas contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden público, y, a tal punto, que en la última de las normas citadas expresamente se preceptúa por el legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producirán ningún efecto, esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de carácter supletivo, sino rigurosamente imperativas.
2.2.- De la regulación legal del contrato de arrendamiento de locales comerciales, surgen en conjunto, como características sobresalientes las siguientes:
2.2.1.- El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho éste respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su Sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971 (G.J. T. CXXXVIII, págs. 482 y ss.), que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es «uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada».
2.2.2.- Con todo, al arrendador le asiste el derecho de hacer valer la terminación del contrato, en presencia de una cualquiera de las tres causales que para el efecto señala el artículo 518 del Código de Comercio, a saber, el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, la necesidad del propietario de habitar el inmueble o requerirlo «para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario» y, por último, requerir el inmueble para su reconstrucción, o para repararlo con obras que no puedan ejecutarse sin su entrega o desocupación, o cuando deba ser demolido «por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva».
3.- Sin embargo, con el propósito de regular armónicamente el ejercicio de los poderes del propietario-arrendador del inmueble arrendado y los que corresponden al propietario de la empresa que en él ha hecho los gastos e inversiones necesarias para implantar, poner en funcionamiento y acreditar establecimiento de comercio con los elementos que jurídicamente lo componen (art.516 C.Co.), el legislador no solamente consagró el derecho de aquel a dar por terminado el referido contrato de arrendamiento en las oportunidades y por las causales antes mencionadas (arts. 520 y 518 C.Co.), sino que, en vista de la afectación que ordinariamente sufre el dueño del establecimiento y la explotación de la empresa que lo desarrolla, también ha querido evitar que el primero abuse de su derecho a la terminación y se aproveche de los beneficios que en el inmueble acreditado le reportó la actividad comercial del empresario. Y precisamente para ello consagró, entre otras, dos tipos de compensaciones posibles a cargo del uno en favor del otro.
3.1.- La primera acontece cuando el propietario del inmueble restituido, después de haber cumplido su obligación legal de reparación, reconstrucción o construcción de obra nueva, ha decidido destinar nuevamente el inmueble para arriendo en la actividad comercial, ya que existiendo la posibilidad de que un nuevo arrendatario pueda aprovecharse de la clientela, fama y demás aspectos creados por el anterior o anteriores arrendatarios, se les otorga a éstos, en orden de antigüedad: De una parte, “el derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales” mencionados “sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento”; y, de la otra, la facultad de convenir con el nuevo arrendatario del local comercial o el propietario de éste “las primas o valores especiales” o los derechos que eventualmente aun le correspondan en razón de la clientela, fama y demás aspectos de la anterior actividad mercantil (art. 521 C.Co.).
3.2.- En cambio, cuando el propietario del inmueble no da cumplimiento a la obligación que, según el caso, le corresponda de acuerdo con la ley, esta última estatuye el derecho a la indemnización del anterior arrendatario, desalojado del inmueble.
3.2.1.- En primer lugar reitera la Corte que en virtud de lo preceptuado por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio citados con anterioridad, ha de concluirse entonces, como lo dijo en sentencia de 29 de septiembre de 1978, que la obligación de indemnizar al arrendatario-comerciante en los casos mencionados, «no tiene como fuente la responsabilidad por culpa aquiliana de que trata el Título XXXIV del Libro IV del Código Civil, sino la ley que la consagra; de consiguiente, es del todo ajena al factor culpa esencial en aquella, aunque como lo expresó la comisión que elaboró el proyecto del Código de Comercio, el fundamento ético de tal responsabilidad se apoya simultáneamente en los fenómenos jurídicos del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa» (G.J: T. CLVII, No. 2399, 1978, pág. 245).
3.2.2.- Sin embargo, precisa la Sala en esta ocasión que la mencionada obligación de indemnizar solamente nace cuando existe incumplimiento de la obligación especial del propietario, y con él se consuman además los perjuicios causados al arrendatario correspondiente.
3.2.2.1.- Para ello la Sala encuentra indispensable precisar que cuando, por las causales segunda y tercera del artículo 518 del Código de Comercio, el propietario haya hecho el desahucio de que habla el artículo 520 del mismo Código, indicando en forma clara el motivo de la terminación, y haya obtenido la terminación voluntaria o judicial del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitución del inmueble por el empresario que tenía instalado un establecimiento de comercio; adquiere de inmediato y, según el caso, en virtud de mandato legal, las siguientes obligaciones:
La primera, es la obligación legal de darle la destinación al inmueble (art. 522, parte inicial C.Co.) para el cual fue solicitado y que diera lugar a la terminación legal del anterior contrato de arrendamiento con fundamento en la segunda causal del artículo 518 del Código de Comercio, y que bien pudo ser “para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario” (ibidem). Sin embargo, precisa la Sala que la propia “habitación” de que habla el mencionado precepto es aquella destinación al disfrute y uso personal y familiar no solo en el hogar doméstico sino también de otras actividades personales carentes de contenido empresarial. De igual manera, observa la Sala que cuando la citada causal segunda habla de la destinación “a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, su alcance se encuentra edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades mercantiles. De allí que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento, tal como podría suceder entre el establecimiento de depósito de granos y el establecimiento de agencia de viajes, entre el establecimiento de un supermercado y el establecimiento bancario, etc. Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario mencionado goza de libertad de elección sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento.
Ahora bien, otra obligación legal que adquiere el propietario del inmueble que ha obtenido la terminación del contrato de arrendamiento de un local destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio, con base en la tercera de las causales del artículo 518 del Código de Comercio, es la de iniciar la realización de las obras correspondientes dentro del plazo legal (artículo 522 C.Co.).
Ello indica que en este caso el propietario del inmueble adquirió, en virtud del desahucio fundado esta causal, alguna de estas obligaciones: la de reconstruir el inmueble, esto es, la de realizar sobre este mismo similar construcción a la anteriormente existente sin cambiarle su identidad; o la de reparar dicho inmueble con la realización de las obras necesarias para su conservación como tal, siempre que ellas necesiten de la desocupación; o la de simple demolición sin necesidad de construcción posterior, únicamente cuando la edificación por su estado de ruina requiere de su destrucción urgente; o la de demolición, desde luego, de edificación que no amenaza ruina, con el propósito de llevar a cabo “la construcción de una obra nueva” (art.518, num.3º, C.Co.), esto es, la realización de una edificación o cosa sobre el inmueble que antes no existía. Con todo, precisa la Sala que no obstante que esta obligación tiene estas prestaciones de realización de obras debidamente determinadas, la ley, consciente de las circunstancias legales, económicas y físicas, consagra una forma de cumplimiento adecuado que, además de facilitar su realización, también encierra un principio de seriedad; y ésta consiste en que se dé “principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega” (art.522 C.Co.), bajo el entendido que sean las que técnicamente correspondan al cumplimiento efectivo de las prestaciones legalmente asumidas. Porque ello además de demostrar el cumplimiento, implica la necesidad de continuación y conclusión de dichas obras, pues es lógico que si la prestación es la conclusión de estas últimas el mero principio oportuno no exonera, de acuerdo a la buena fe, la necesidad de su terminación. Con todo, cabe mencionar aquí lo anteriormente expuesto para la precedente obligación, en el sentido de si bien el propietario, a pesar de la necesidad de ciertas obras (para reconstrucción, reparación y demolición por ruina), goza de relativa libertad para establecer algunos aspectos de dichas obras (vgr. extensión, calidad, etc.) y para seleccionar la “obra nueva”, también lo es que tampoco puede abusar de ese derecho por ejemplo, absteniéndose arbitraria o injustificadamente de la realización de obras que inicialmente consideró necesarias, o dejándolas voluntariamente inconclusas, o con la mera apariencia de una obra nueva que no lo sea; ni tampoco puede afirmarse que su obligación de demoler para construir obra nueva, pueda ser cumplida simplemente con la actividad de demolición, cuando no se trata de casos de ruina; ni mucho menos permite aparentar la realización de obra nueva con otras actividades de construcción, que en verdad no lo son, como serían los simples muros de cerramiento, los postes, las instalaciones de energía, etc.
Otra obligación legal que asume el propietario del inmueble restituido por terminación del contrato de arrendamiento con el empresario que allí tenía un establecimiento de comercio, es la de no arrendar locales a terceros teniendo derecho de preferencia el anterior arrendatario (arts. 522, inc. 1º, y 521 C.Co.), y la de no utilizar dicho inmueble o locales “para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario” (art.522, inc. 1º, C.Co.). Ahora bien, observa la Sala que la similitud de las actividades a que se refiere este precepto debe ser la que, de acuerdo con los criterios objetivos del mercado sea la dominante y principal, y la que, como antes se dijo, entrañe el riesgo del aprovechamiento injusto de los derechos que deben corresponderle al empresario – arrendatario anterior.
3.2.2.2.- De allí que en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones contraídas por el propietario del inmueble para obtener la restitución del mismo, se haya establecido perentoriamente en el artículo 522 del Código de Comercio la responsabilidad del propietario de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario, cuyo primer inciso dice: “Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario”. Por consiguiente, no se trata de una autorización o prima automática que le corresponda reclamar al anterior arrendatario por el solo hecho de la terminación del contrato de arrendamiento anterior, sino que se hace necesario que ésta se funde en el mencionado incumplimiento o cumplimiento defectuoso, siempre y cuando que se deriven perjuicios al arrendatario, y que todo ello se encuentre acreditado en el plenario. Con todo, el propietario podrá exonerarse de acuerdo con la ley.
4.- Dado que dentro de la órbita propia de la primera de las causales de casación la sentencia impugnada puede ser acusada de violación de la ley sustancial ya en forma directa, ora en forma indirecta, desde antiguo tiene por sentado la jurisprudencia de esta Corporación que: «como la vía directa difiere sustancialmente de la indirecta, cuando el recurrente acude a la primera, resulta impropio y, por ende, alejado de la técnica, que en la fundamentación del cargo se enfrente a las conclusiones a que ha llegado el Tribunal en la tarea del examen de los hechos», al paso que «si el ataque se funda en la indirecta», es propio combatir el fallo acusado «por haber adulterado la situación fáctica que exteriorizan los autos, a consecuencia de errores de hecho o de derecho cometidos en la apreciación de las pruebas, doctrina reiterada, entre otras, en sentencia de 28 de septiembre de 1978, visible a páginas 186 y 187 de la Gaceta Judicial CLVIII, número 2399.
5.- Aplicadas las nociones precedentes al caso sub lite, encuentra la Corte que ninguno de los cargos propuestos está llamado a tener éxito. En efecto con respecto al primer cargo, se observa por la Corte que:
5.1.- El censor acusa la sentencia impugnada de ser violatoria, «por vía directa» de las normas enunciadas al formularlo, lo que significa su aceptación de los hechos litigiosos, tal cual aparecen en el fallo atacado. No obstante ello, en notoria contradicción, a folio 25 del cuaderno de la Corte, expresa que, pese a que en el proceso «de lanzamiento» iniciado por los demandados contra el aquí demandante, aquellos se obligaron a adelantar la construcción de una obra nueva; y, en el caso de autos «tal nueva construcción jamás se ha llevado a efecto» por aquellos, ya que «la destrucción de dos o tres muros, el levantamiento de un muro de cerramiento y el acondicionamiento del piso, jamás tienen la significación de la iniciación de las obras prometidas», al punto que «transcurridos los meses y los años por parte alguna se observa la construcción de la ‘obra nueva’, prometida con platillos y timbales»; de tal manera que, -agrega-, mientras esa obra «no exista, no podrá darse por cumplida la obligación por los arrendadores-propietarios» (fls. 25 y 26, cdno. Corte).
5.2.- Dejando de un lado el análisis técnico del cargo en comento, la Corte no encuentra desacierto del Tribunal en la interpretación normativa de la causal 3ª del artículo 518 del Código de Comercio, y que tuviera en cuenta para encontrar acreditado que, en el caso sub-examine, se había dado cumplimiento a la obligación de demolición “para la construcción de una obra nueva”. Porque, de una parte, verdaderamente se ajusta al sentido natural y técnico haber entendido por “demolición” la destrucción de las construcciones y mejoras existentes, aunque sus materiales pudieran ser empleados en otra obra (fl.62 vuelto del C-9); y porque, implícitamente, con apoyo en la pericia técnica, concibe como “obra nueva” la construcción de un parqueadero que antes no existía; construcción esta que está compuesta, a su vez, de una serie de obras que, además de darle el carácter novedoso del caso la estructuran en conjunto como un parqueadero construido en sustitución de las obras demolidas. Porque ciertamente su novedad surge, de un lado, por la utilización de la disponibilidad del terreno cuyas edificaciones fueron derrumbadas, y, del otro, por la iniciación de obras, antes inexistentes, tendientes a la transformación de ese inmueble en un bien adecuado para la prestación del servicio de parqueadero, tales como la adecuación del terreno con la gravilla y drenajes suficientes para la entrada, salida y parqueo de vehículos y flujo de las corrientes de agua; las obras necesarias para la prestación del servicio de lavado al cual también se iba a destinar accesoriamente el establecimiento de parqueadero; la reconstrucción conforme a las exigencias urbanísticas de los muros de cerramiento para este tipo de establecimiento; la construcción de la caseta de control y del salón de administración adecuados para el cumplimiento de algunas de sus actividades administrativas, las construcciones e instalaciones eléctricas y de servicios para el lavado de carros, las construcción del área de parqueo de vehículos al descubierto y de circulación de los mismos, las construcciones para el almacenamiento de herramientas y la de servicios sanitarios (fls.61 y 61 vto., C-9).
Luego, el Tribunal, en concordancia con el criterio anteriormente expuesto por la Sala, concibió como obra nueva el conjunto de todas estas labores y construcciones de obras, que antes no existían, y que dieron lugar a la conformación de un parqueadero, como una “obra nueva” y contrario a lo dice el casacionista, no se limitó a identificar como “obra nueva” el simple “levantamiento de un muro de cerramiento y al acondicionamiento del piso”. Siendo así las cosas, no encuentra entonces el Tribunal desacierto alguno en dicha labor interpretativa, sino que, por el contrario, se ajustó razonablemente al sentido que se dejara expuesto en los puntos precedentes. Por lo que, entonces, el cargo resulta impróspero.
6.1.- La acusación se funda en que, al decir del recurrente en casación, se incurrió por el sentenciador «en errores de hecho en la apreciación tanto de la demanda como de su contestación» y de algunas pruebas que en la argumentación expuesta para sustentarla se singularizan luego.
6.2.- En cuanto al yerro fáctico que se dice fue cometido por el fallador en la apreciación de la demanda, ha de advertirse que a él tan solo se refiere el impugnador a folios 44 y 45 del cuaderno de la Corte, para circunscribirlo a «las afirmaciones contenidas en los hechos 25.1 de la demanda inicial, y 31.1, 31.2, 31.3 de la demanda integrada», como quiera que el fallador no vio que jamás se levantó la edificación que en el proceso de lanzamiento adelantado en contra del arrendatario-empresario dijeron los demandados que iban a construir, causal que invocaron para obtener la restitución del inmueble.
6.3.- Como surge con absoluta claridad, del examen de la demanda inicialmente presentada (fls. 155 a 172, C-1) y del texto de la demanda integrada (fls. 214 a 244, C-1), el actor en este proceso persigue que se decrete a su favor la indemnización prevista por el artículo 522 del Código de Comercio, como consecuencia de no haber cumplido los aquí demandados y demandantes en proceso «de lanzamiento» que cursó ante el Juzgado Tercero Civil Especializado de Medellín, con las obligaciones que para ellos se derivan conforme a la causal invocada para reclamar la restitución de ese inmueble y poner fin al derecho del inquilino comerciante a la renovación del contrato, pretensión que se sustenta en que, según el texto inicial de la demanda, luego de la sentencia en aquel proceso «por varios meses se mantuvo el inmueble totalmente intacto», al punto que solo «para el mes de febrero se inició la demolición del sector oriental de la edificación, donde funcionó el establecimiento comercial denominado ‘La Tienda'», hecho éste que se reitera bajo el numeral 31.1. de la demanda integrada (fls. 228 y 229, C-1) en el cual se agrega que «pasado algún tiempo, se derrumbó el muro de adobe que separaba el inmueble dado en arrendamiento del resto del lote de terreno de propiedad de la misma sucesión, por el costado occidental, pasando así todos ellos a formar un solo lote de terreno», luego de lo cual, «se procedió a la remodelación de la edificación allí existente», mas no a su demolición ni al levantamiento de una nueva construcción (hecho 31.3, fl. 229, C-1).
Cotejados los hechos de la demanda mencionados con la motivación de la sentencia impugnada, al rompe se observa que el Tribunal no los pasó por alto, como quiera que a ellos expresamente se refieren a folios 62 y 62 vuelto, ni tampoco los alteró en su contenido, sino que se limitó a interpretarlos, conjuntamente con otras pruebas que obran en el expediente, para concluir, que los arrendadores-demandantes en el proceso para obtener la restitución del inmueble y aquí demandados, sí le dieron cumplimiento a la obligación de iniciar dentro de los tres meses siguientes a la ejecutoria del fallo las obras tendientes a la construcción de una obra nueva y destinación de la misma a actividad diferente de la que allí ejercía Augusto Giraldo Mejía, nada de lo cual implica un error manifiesto de hecho en la apreciación de la demanda, pues, ni éste es ostensible, ni la simple discrepancia en torno al contenido de ésta puede llegar a constituir un yerro de esta especie, máxime si, como en este caso, el fallador en ejercicio de la función jurisdiccional expresamente alude tanto a las pretensiones como a la causa petendi sin que aquellas o ésta sufran alteración alguna.
6.4.- Agréguese a lo ya dicho que, aunque el censor a folio 28 del cuaderno de la Corte endilga al fallador la comisión de errores de hecho en la apreciación de la contestación de la demanda, examinada la acusación aparece que el censor no se refiere para nada, en forma precisa y concreta a las respuestas que a aquella dieron los demandados Pedro Pablo Garcés T. (fls. 272 a 277, C-1), Ligia y Alberto Garcés Tamayo (fl. 299, C-1), Edgar Jhon, Gladys de La Cruz, María Edith y Luz Ivonny y Cristina Restrepo Gómez; Luis Alberto, Javier y Ana Cecilia Restrepo Echeverry, herederos todos de Libia Restrepo Maya (fls. 354 a 360v, C-1), Luz Marina Restrepo Moreno (fls. 370 a 371, cdno. citado) y el curador ad litem de los demás demandados (fls. 403 a 408, cdno. citado).
Siendo ello así, por este aspecto el cargo, necesariamente, se encuentra destinado al fracaso como quiera que no se encuentra satisfecha la carga de indicar en dónde radica el yerro que se imputa al sentenciador, ni mucho menos la evidencia del mismo, ni la relación de causa a efecto con la decisión que se combate.
6.5.- Asevera, de otro lado el recurrente, que el Tribunal incurrió en yerro fáctico en la apreciación de la «demanda de lanzamiento» cuya copia obra a folios 56 a 60 del cuaderno No. 7, por cuanto en aquella (hecho 10) se alega como causal para reclamar la restitución del inmueble la necesidad de «demolerlo y construir una obra nueva», lo que constituye «única y exclusivamente» a juicio del censor, la causal contenida en el numeral 3o. del artículo 518 del Código de Comercio, y, en tales circunstancias, resulta equivocado el razonamiento del Tribunal sentenciador en este proceso ordinario, cuando considera que en el de «lanzamiento» (hoy restitución de inmueble arrendado), efectivamente se invocaron dos causales, a saber las contempladas en los numerales 2o. y 3o. del artículo 518 del Código de Comercio, confusión en que pudo incurrirse, «en razón de la frase ‘… destinada a negocios sustancialmente distintos del que tiene el inquilino y/o sus cesionarios…’ que en tal demanda y en el mismo hecho 10o., se agregó a la inicial expresión ‘demolerlo y construir una obra nueva'» (fls. 30 y 31, cdno Corte).
Como salta a la vista, la acusación a este respecto tampoco puede alcanzar éxito, ya que, en primer término, lo que en este proceso se debate no es la existencia de las causales aducidas por los arrendadores para obtener la restitución del inmueble, ni la adecuación de los hechos alegados para el efecto a una u otra de las circunstancias establecidas para ello por el artículo 518 del Código de Comercio, asunto éste que hubo de ser debatido en el proceso surtido entre las partes con ese propósito y con anterioridad a este proceso ordinario; y, en segundo término, la apreciación del fallador se circunscribe a establecer si hay lugar o no a la indemnización impetrada por el arrendatario-comerciante conforme a lo dispuesto por el artículo 522 del Código de Comercio, sin que pueda afirmarse, que el Tribunal, por el hecho de considerar que los arrendadores-demandados le dieron iniciación a la obra prometida y destinaron el inmueble a negocio distinto del que allí tenía el inquilino comerciante, haya incurrido en el error evidente de hecho que ahora se le endilga, pues tal aseveración riñe con la realidad que emerge de la lectura misma del fallo impugnado, que apoya esa conclusión en otras pruebas obrantes en el proceso, tales como la diligencia de inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de febrero de 1991, el interrogatorio de parte absuelto por Augusto Giraldo Mejía, la filmación que en video-cassette se incorporó al proceso y que fue observada por la Sala de Decisión del Tribunal durante la audiencia de que trata el Código 360 del Código de Procedimiento Civil, el dictamen pericial rendido por Luis Fernando Muñoz Ochoa, pruebas éstas analizadas a espacio, como puede verse a folios 60 vuelto, 61, 62 y 63 del cuaderno No. 9.
6.6.- De igual manera censura el recurrente la sentencia que combate por haber incurrido en error de hecho en la apreciación del «conjunto probatorio que se conforma con las afirmaciones hechas por los demandantes Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garcés Tamayo» (fl. 31, cdno. Corte), quienes a petición del actor en este proceso y demandado en el de «lanzamiento», absolvieron en este último interrogatorio de parte, que obran como prueba a folios 322 vuelto a 326 vuelto del cuaderno No. 7.
Además, acusa también al Tribunal de haber omitido la estimación probatoria de los testimonios de Jaime Molina, Alejandro Meza Tamayo, Alberto Soler Estevez, Jesús Alfredo Gil, Luz Marina Cardona y Jorge Eduardo Arango (folios 37 y 38, cuaderno Corte).
A juicio del recurrente, la omisión de tales pruebas, llevó al fallador a la violación de las normas sustanciales denunciadas como infringidas, por cuanto todos los declarantes aludidos coinciden en que los aquí demandados y demandantes en el proceso que culminó con la restitución del inmueble, expresaron que éste se requería por aquéllos para la construcción de una nueva edificación, que tendría destinación comercial diferente.
6.7.- Analizada esta censura, encuentra la Corte que resulta intrascendente para el propósito perseguido por el recurrente en casación, por cuanto el Tribunal en la motivación de la sentencia que ahora se combate, funda esa decisión en que en la diligencia de inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991, en la cual pudo establecerse que el terreno donde antes funcionaron los establecimientos comerciales denominados «El Viejo Esquinazo», «El Parao», «El Viejo Almacén Tango Show» y «La Tienda», «fue integrado al lote de los herederos de José Domungo (sic) Garcés, por lo que forman con éste una sola unidad», al punto que las construcciones donde ellos funcionaron «desaparecieron como tales, pues el lote de mayor extensión será dedicado a un parqueadero para el que fue preparado el terreno, nivelándolo y colocándole una base de gravilla», inmueble ahora «encerrado por muros de ladrillo de barro», con puerta de entrada «por la carrera 67», con «reja de hierro, precisamente cerca a donde estuviera el parqueadero de los establecimientos que ya hemos mencionados a los que les fue quitado cemento y piso, para reemplazarlo por gravilla» (fl. 144, cdno. Principal), citado por el Tribunal a folio 61 vuelto, cuaderno No.9, sentencia acusada. E igualmente, apoya el sentenciador la resolución judicial que se impugna, en que, como la diligencia de entrega «se llevó a efecto el 3 de diciembre de 1988, los tres meses para iniciar la demolición vencían el 3 de marzo de 1989», por lo que haber adecuado el terreno e incorporado parte del inmueble para formar un solo «lote de mayor extensión» y haber demolido parcialmente las edificaciones existentes, todo dentro de esos tres meses, pues así se desprende del interrogatorio de parte absuelto por Augusto Giraldo Mejía, del video-cassette observado por la Sala de Decisión del Tribunal durante la audiencia prevista por el artículo 360 del C. de P. C., del dictamen pericial rendido por el doctor Fernando Muñoz Ochoa, en «diligencias que obran en el proceso de lanzamiento y como prueba trasladada, con fecha febrero de 1989» (fl. 63, C-9), en declaración de Juan Camilo Cardona Tamayo, quien intervino en tales obras y expresó que la adecuación de los terrenos y la demolición de las instalaciones «se llevó a efecto en los meses de enero y febrero de 1989», (fl. 63v, cdno. Corte), pruebas éstas, tomadas por el Tribunal como soporte de su decisión, no resultan infirmadas en su valor de convicción probatorio por las declaraciones de cuya omisión se duele el recurrente y que, por ello, dejan en pie la sentencia recurrida.
6.8.- De esta suerte, emerge como conclusión que el cargo segundo no puede prosperar, ya que, en virtud de no haberse demostrado en forma fehaciente la comisión de los errores evidentes de hecho que el censor imputa al Tribunal, ni tampoco la relación de causa a efecto de los mismos con la resolución judicial atacada, continúa en vigor la presunción de legalidad y acierto de que se encuentra investida la sentencia acusada.
IV – DECISION
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley NO CASA la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín -Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993, en el proceso ordinario promovido por AUGUSTO GIRALDO MEJIA contra JOSE PEDRO PABLO, MARTHA LIGIA y JULIO ALBERTO GARCES TAMAYO, como herederos de JOSE DOMINGO GARCES TAMAYO, así como contra BEATRIZ MATILDE, MARTHA LUCIA, JULIO CESAR, MARIA HELENA, JORGE IVAN, ANGELA MARIA, CARLOS MARIO, LUIS FERNANDO y DARIO ANTONIO GARCES MORENO, herederos de IVAN GUSTAVO GARCES TAMAYO, quien a su vez lo fue de JOSE DOMINGO GARCES NARANJO; contra MARIA INES y ANA DE JESUS RESTREPO MAYA, DARIO, OLGA LUCIA, LUZ MARINA, IVAN Y LUIS ALBERTO RESTREPO MORENO, GUILLERMO, MARTHA LUZ, GLORIA ESTELLA, MARIA EUGENIA, ADOLFO LEON y ANA PATRICIA RESTREPO URIBE, LIBIA LUZ RESTREPO LIEVANO, LUZ IVONNY, CRISTINA, MARIA EDITH, EDGAR JHON y GLADYS DE LA CRUZ RESTREPO GOMEZ, ANA CECILIA, JOAQUIN JAVIER, LUIS ALBERTO y JUAN DIEGO RESTREPO ECHEVERRY, como herederos de LIBIA RESTREPO MAYA; PEDRO PABLO, LUCIA y ALBERTO GARCES TAMAYO; JULIO CESAR, MARTHA LUCIA, CARLOS MARIO, MARIA HELENA ANGELA MARIA y LUIS FERNANDO GARCES MORENO, estos últimos en su propio nombre.
Costas en casación a cargo de la parte recurrente. Tásense.
Cópiese, notifíquese y devuélvase al Tribunal de origen.
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS
PEDRO LAFONT PIANETTA
RAFAEL ROMERO SIERRA
JORGE SANTOS BALLESTEROS