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S-206-2001 [6849]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente:
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
Bogotá D. C., Treinta (30) de Octubre de dos mil uno (2001).-
Referencia: Expediente Nro. 6849
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, parte actora en un comienzo y a su vez demandada en el proceso acumulado, contra la sentencia de fecha 15 de agosto de 1997, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Islas, en los procesos ordinarios acumulados que se siguieron entre aquél y la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda.
I. EL LITIGIO
1. En la demanda del primer proceso se pidió, de manera principal, que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa en virtud del cual el demandante prometió adquirir “el aire” para construir los seis pisos siguientes al primer piso ya edificado por la sociedad propietaria del terreno en que dicha obra se efectuaba, conforme a los planos correspondientes al edificio llamado “La Verdad”, hoy Aparta hotel Fronteras, ubicado en la Avenida Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o Bailey Boat, con matrícula inmobiliaria 01-0-003-003; y que se dispongan las restituciones correspondientes.
Y de modo subsidiario, que se declare la nulidad absoluta de la promesa y, consecuentemente, se condene a la sociedad demandada a restituir las sumas recibidas junto con la corrección monetaria y los intereses legales.
2. En apoyo de las referidas pretensiones, se adujeron los siguientes hechos:
b) Como cláusula penal se fijó la suma de $30’000.000 en caso de que cualquiera de las partes incumpliera total o parcialmente las obligaciones estipuladas en dicho contrato, la cual se haría exigible sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora.
c) Ninguna de las partes compareció a la Notaría en la fecha inicialmente pactada, al parecer, anota el demandante, por cuanto mediante acuerdo verbal prorrogaron dicha fecha sin tener en cuenta que “cualquier acuerdo verbal no modifica, adiciona o suspende los compromisos contractuales”, cuando de promesas de compraventa se trata.
d) Aunque las cosas que no existen pero se espera que existan pueden ser objeto de una declaración de voluntad, deben determinarse con rigurosa exactitud, de manera que en el presente caso para otorgarse la correspondiente escritura pública debía insertarse el respectivo reglamento de propiedad horizontal para cumplir con lo previsto en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y en el decreto reglamentario 1365 de 1986; documento que los contratantes no tenían en su poder para la fecha en que se tenía previsto otorgar la correspondiente escritura pública, por cuanto aún no se había expedido por parte de las autoridades competentes. En consecuencia, “la ausencia del régimen aludido conlleva la ilicitud de la promesa de venta por inexistencia del objeto”.
3. En lo suyo, la sociedad demandada propuso la excepción de mérito que denominó de contrato no cumplido, apoyada en que fue el demandante quien incumplió el contrato celebrado, pues amén de que no construyó los pisos del edificio a los que se refiere la promesa, tampoco compareció a suscribir la correspondiente escritura.
4. En proceso aparte, el cual fue acumulado posteriormente al inicial, la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB LTDA. demandó a su vez a GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA para que se declare resuelto el mismo contrato de promesa de compraventa, por razón del incumplimiento imputable sólo al demandado y, consecuentemente, pidió que se condene a éste a pagar la cláusula penal fijada por las partes, “al valor que tenga en el momento de hacer la condenación conforme al índice de precios al consumidor”, más los perjuicios morales y materiales por daño emergente y lucro cesante por la suma de $500.000, o lo que aparezca probado, causados por las medidas cautelares llevadas a cabo en los procesos ejecutivo y ordinario surtidos entre las mismas partes.
5. Los hechos fundantes de tales pretensiones se pueden resumir del siguiente modo:
a) Cuando la nombrada sociedad proyectaba un complejo turístico de diez pisos en el predio de su propiedad detallado en la promesa de contrato, del cual ya había construido la primera planta, el demandado manifestó su deseo de adquirir el dominio del segundo al séptimo piso, “cuya construcción debería acometer el citado señor, para quedar sometido el edificio al régimen de propiedad horizontal, comenzando por el pago previo de arras y cheques”.
b) El contrato de promesa de compraventa se suscribió el 6 de julio de 1988 y como precio se pactó la suma de $122’583.891 pagaderos en la forma establecida en la cláusula segunda del mencionado documento, correspondiendo los primeros $5’000.000 a arras.
c) Aunque inicialmente se fijó el 16 de diciembre de 1988 a las 4 de la tarde para suscribir la escritura pública en la Notaría Única de la ciudad de San Andrés, Islas, las partes acordaron prorrogar el plazo, primero para el día 20 siguiente, y después para el 22 siguiente, “día en que únicamente compareció el representante de la sociedad prometiente vendedora”.
d) La última cuota de pago del precio pactado a cargo del demandado fue respaldada con cheque por valor correspondiente a $37’583.891, “el que no fue cumplido por el girador ni pagado por el banco girado”.
e) A pesar de que las obligaciones contractuales fueron incumplidas por el demandado, éste entabló demanda de ejecución por obligación de suscribir escritura dentro del cual obtuvo el embargo y secuestro de la primera planta del edificio que ya estaba construida, privando a la sociedad demandante del lucro cesante, mediante actuaciones temerarias que son objeto de investigación penal por los presuntos ilícitos de falsedad y fraude procesal, a pesar de lo cual el referido contratante inició el proceso antes detallado “achacando incumplimiento a la parte vendedora, es decir, el incumplidor alega su propio error, lo cual es legal y moralmente rechazable”.
6. En respuesta a la demanda, Saldarriaga propuso como excepciones de mérito las de nulidad absoluta de la promesa de compraventa por cuanto los prometientes carecían de la aprobación de los planos, licencia de construcción y aprobación del reglamento de propiedad horizontal, motivo por el cual la suscripción de la escritura y su registro eran imposibles, toda vez que no existía el objeto materia del contrato y tampoco era posible su determinación; y la de pago por extinción de la obligación originaria o fundamental basado en que el pago de la cuota echado de menos por la sociedad demandante sí se realizó, por cuanto el cheque expedido con dicho fin no fue devuelto al girador ni fue cobrado ejecutivamente, por lo que a la fecha caducó.
7. Una vez acumulados ambos procesos y culminada su tramitación, el Juzgado de conocimiento desestimó las pretensiones de la demanda principal instaurada por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, y aceptó, en cambio, las pretensiones formuladas por la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda; en ese sentido, declaró que aquél de modo culpable incumplió el contrato de la promesa de compraventa y le ordenó hacer entrega de la “columna de aíre objeto de la misma” a la sociedad demandante, y a ésta le ordenó restituir al demandado $85’000.000, sin corrección monetaria ni descuento por arras; dispuso igualmente condenar al citado demandado a pagar la cláusula penal, sin reajuste monetario; lo absolvió de pagar perjuicios por las medidas cautelares ejecutadas en los varios procesos seguidos entre las mismas partes; declaró probadas las excepciones de contrato no cumplido e inexistencia de incumplimiento propuestas por la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda, y no probadas las que propuso GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA.
8. El último interpuso el recurso de apelación al cual adhirió la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda; respecto de ellos, el Tribunal dispuso la confirmación de la sentencia impugnada, la cual sólo fue adicionada en el sentido de declarar no probada la objeción por error grave propuesta contra el dictamen de peritos rendido en el proceso.
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO
En lo de fondo, se pueden compendiar del siguiente modo:
1. Según sus cláusulas, en la promesa de compraventa objeto de litigio concurren sin discusión los tres primeros requisitos previstos en el Art. 89 de la Ley 153 de 1887; la parte demandante funda su inconformidad en que no ocurre igual con el cuarto, concretamente por no haberse determinado el objeto de la obligación.
2. Tal como fue concebida, la cláusula 1ª de la promesa, se entiende claramente, que se vendió el aire, espacio que ocupan los niveles o pisos dos a siete del edificio Apartahotel Frontera, bien del cual se dan sus linderos, ubicación y nomenclatura, por lo que hay que admitir que quedó perfectamente identificado; resulta lógico entender que ante la ausencia de la construcción, el espacio compravendido será ubicado sobre la terraza, piso o techo del primer piso construido y perfectamente identificado, es decir, no podría ser otro que el que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida; concurren a su identificación, además, los planos a que se refiere la misma cláusula, la cual dice en lo pertinente, respecto del bien materia del contrato, que es “para que el prometiente comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año 1981, renovada con licencia No 58 de 7 de junio de 1985 y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el número 022 de la oficina de planeación intendencial”; otras especificaciones no eran posibles dada la naturaleza del bien vendido, por lo cual “el objeto del contrato prometido es lícito, existe y está determinado razones suficientes para que no pueda fundamentarse la nulidad…”.
3. La apreciación precedente continúa inalterable, aun en vista de la ausencia de la licencia de construcción y del reglamento de propiedad horizontal, echados de menos por el demandante, pues tales documentos no son esenciales al contrato prometido, como lo entendieron los propios contratantes cuando dejaron establecido que el referido reglamento habría de tener operancia una vez construidos los pisos; por consiguiente, la inobservancia “de las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y los Decretos Reglamentarios 1335 de 1959 que fue adicionado por el 144 de 1968 no genera la nulidad ni del contrato de promesa ni del prometido”, ni justifica la inasistencia a la Notaría por parte del prometiente comprador; de donde se colige que el aporte inoportuno de dichos documentos puede generar consecuencias de índole legal o administrativa, mas no la nulidad deprecada, como lo ha sostenido la jurisprudencia, de la cual se trae extensa cita textual. En conclusión, no hay lugar a la nulidad de la promesa y, por tanto, resulta viable examinar la petición consistente en la resolución del contrato.
4. A ese respecto, el Tribunal entra a examinar el incumplimiento que cada contratante atribuye al otro, para cuyo fin se refiere a cada una de las obligaciones contraídas por las partes en litigio, de donde infiere que el incumplimiento es atribuible al prometiente comprador por cuanto no pagó la última cuota del precio convenido, ni asistió al despacho notarial para otorgar la correspondiente escritura; en cambio, la sociedad prometiente vendedora cumplió porque además de entregar el bien prometido en venta, como así se desprende del hecho de que hubiese tenido que instaurar acción policiva para obtener el desalojo del prometiente comprador, asistió a la Notaría en la fecha pactada.
5. Verificado, entonces, el incumplimiento de parte del prometiente comprador y el cumplimiento de la prometiente vendedora, es procedente resolver el contrato ordenando las restituciones mutuas correspondientes, de manera que la sociedad dueña del inmueble debe reintegrar la suma de $85’000.000.oo recibidos como parte del precio “incluyendo la suma dada por concepto de arras”, y el prometiente comprador el inmueble. El ad quem, encuentra acertadas las decisiones que negaron los reajustes monetarios, porque “cuando la restitución debe hacerse al contratante incumplido no opera el mentado reajuste porque sería tanto como premiar su comportamiento”, lo cual tampoco opera en relación con la cláusula penal “porque se acoge la voluntad contractual que fijó anticipadamente la estimación de los perjuicios causados por posible incumplimiento del contrato”.
6. De otro lado, no son procedentes los perjuicios reclamados en razón de las medidas cautelares practicadas en proceso ejecutivo seguido entre las mismas partes, toda vez que dicha condena se produjo en forma favorable a la peticionaria en otra actuación procesal; como tampoco es viable la condena en perjuicios por la inscripción de la demanda que se llevó a cabo en este proceso, dado que no fueron probados.
7. Finalmente, el Tribunal se pronuncia negativamente sobre las objeciones propuestas contra el dictamen pericial, en virtud de que el juez no lo hizo.
Seis cargos formula el recurrente contra la sentencia, todos con respaldo en la causal primera de casación, de los cuales únicamente se despachará el cuarto, por cuanto está llamado a prosperar.
CARGO CUARTO:
1. Por la vía indirecta, se acusa la violación de los artículos 653, 654, 655, 656, 658, 662, 664, 665, 666, 668, 669, 673, 740, 741, 745, 746, 749, 756, 759, 760, 1494, 1495, 1496, 1497, 1498, 1499, 1500, 1501, 1502, 1517, 1518, 1521, 1526, 1546, 1581, 1602, 1603, 1605, 1618, 1619, 1620, 1621, 1622, 1623, 1740, 1741, 1746, 1849, 1857, 1866, 1867, 1868, 1870, 2322, 2323, 2325, 2326, 2327, 2328, 2335, 2336, 2337 y 2340 del Código Civil, en concordancia con el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y con el artículo segundo de la Ley 50 de 1936 y en relación con los artículos 1°, 2°, 10°, 19, 20, 21, 22, 822, 830, 831, 861, 863, 864, 870, 871, 872, 897, 899 y 905 del Código de Comercio; artículo 31 del Decreto 960 de 1970: artículos 49 y 51 del Decreto 1250 de 1970; artículo 1° del Decreto 2354 de 1985, en relación con los artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 10°, 11, 12, 14, 16, 20, 21 y 25 de la Ley 182 de 1948, artículos 1°, 2°, 6°, 7°, 10° y 11 de la Ley 16 de 1985 y artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 10°, 11, 12, 13, 35 y 36 del Decreto 1355 de 1986, “al interpretar equívocamente la promesa de compraventa base de la acción”, al igual que el documento de adición y aclaración a dicha promesa, “yerro de facto en donde el sentenciador no solamente supuso estipulaciones que no existen, sino que también sacrificó el sentido real y cierto del contrato preparatorio, hasta darle un significado totalmente contraevidente, lo que llevó al juzgador ad-quem a violar, de contragolpe, las disposiciones citadas en el cargo”.
2. Según el censor, quien transcribe jurisprudencia en torno a la procedencia del recurso de casación en materia de interpretación contractual cuando dicha labor “es palmariamente contraevidente”, el Tribunal incurrió en un error de hecho manifiesto al concluir no sólo que el contrato de promesa de compraventa es válido, “dando por sentado que se encontraba determinado perfectamente el contrato prometido, hasta el punto de faltar únicamente para su perfeccionamiento la tradición y las formalidades legales, en este caso el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, de donde se sigue que se cumplía la condición 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, cosa que, repito, no es cierta”; sino también, “en contra del tenor objetivo de la promesa de compraventa” que se prometía enajenar derechos de cuota sobre un inmueble de mayor extensión, sin advertir que “no se singularizó el correspondiente derecho que se prometía enajenar”.
3. También se equivocó el fallador cuando dedujo que la promesa de compraventa cumple con el requisito previsto en el numeral 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, “esto es, la cabal determinación del contrato prometido”, por cuanto no tuvo en cuenta que “el bien prometido en venta y el contrato que debe celebrarse por virtud de la convención previa, no se encuentran determinados en la forma reclamada por la ley”, toda vez que cuando ésta exige que la promesa de contrato conste por escrito, “estableció un formalismo que imperativamente demanda que en el texto escrito de la promesa de compraventa obre la determinación plena y suficiente del contrato que se promete celebrar, incluyendo la delimitación y determinación del objeto contractual, sin que sea admisible remisiones a escritos extraños al texto mismo de la promesa de contrato”; lo que quiere decir que debe ser en el texto de la promesa y no en escritos ajenos a la misma donde debe incluirse todo lo relacionado con los linderos del bien inmueble o de la parte o sección del mismo que se pretende vender; situación que no se cumple en el caso presente en donde únicamente se consignaron los linderos generales del inmueble, “pero se omitieron los linderos especiales del aire objeto del contrato preparatorio”; omisión ésta que no puede entenderse subsanada “por la remisión que se hace a los planos arquitectónicos y estructurales del año de 1981”, por cuanto en dicha materia “no es dable la remisión a documentos extraños al texto mismo de la promesa de compraventa”, lo que implica que “en lo relativo a los linderos de un bien inmueble, o de un sector del mismo, o de una parte integrante de dicha propiedad, deben quedar claramente reseñados e identificados dentro del texto de la promesa de contrato no solamente los linderos generales del bien raíz, sino también los linderos especiales del sector o porción del inmueble al cual se refiere el contrato prometido”.
4. En el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes “aparecen consignados únicamente los linderos generales del inmueble que en ese momento se denominaba Apartahotel Fronteras, pero se omitieron los linderos especiales del aire objeto del contrato preparatorio”, por no haberse incluido los linderos verticales “propios de cada uno de los espacios ocupados por el aire de los pisos o niveles que se prometió enajenar” ni los linderos horizontales, “pero como el juzgador de segunda instancia infiere que son los mismos del primer piso, se resalta la ausencia de los linderos verticales, indispensables para la determinación del objeto de la venta prometida”, lo que permite concluir que el bien prometido en venta no fue debidamente singularizado e individualizado.
5. Cuando el fallador de segundo grado examinó el contrato de promesa de compraventa y apreció en él la plena identificación del bien prometido en venta, “adulteró el contenido formal de la prueba documental citada incurriendo, por lo tanto, en palmario y evidente yerro de facto por desfiguración del medio probatorio”, porque al remitirse en tal punto a los planos a los que hace relación el contrato referido “está interpretando equívocamente dicha promesa de compraventa, pues tales singularizaciones y determinaciones no obran en el texto objetivo de la misma”, sin considerar que la indeterminación del objeto prometido se hace aún más evidente, pues “como se trata de un solo inmueble, es entonces palmario que la venta prometida versa sobre un derecho de cuota parte de (sic) total de la propiedad, y este derecho de cuota parte no aparece determinado en el texto de la promesa de compraventa ni en el escrito aclaratorio de la misma”
6. También es palmaria la referida indeterminación del contrato, puesto que para el momento de la celebración de la promesa no existía reglamento de propiedad horizontal, ni se había establecido qué porcentaje de la copropiedad correspondía a cada contratante, circunstancias todas que sumadas hacen evidente la violación de cada una de las normas referidas al inicio del cargo, lo que impone el decreto de nulidad de la promesa, previa la ruptura del fallo impugnado.
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE:
1. El enunciado que sirve de sustento al cargo atrás compendiado atañe con la falta de determinación del objeto prometido en venta que realmente consiste en el espacio o el área subsiguiente al primer piso y hasta el séptimo del edificio Apartahotel Frontera, “para que el prometiente comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año de 1981, aprobados por licencias 068 de 12 de junio, renovada con licencia No. 058 de 7 de junio de 1985, y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el No. 022 de la Oficina de Planeación Intendencial, la obra que debe ejecutarse según los planos del edificio La Verdad, hoy Apartahotel Fronteras…”, comprendido dentro de los linderos que señala la misma cláusula primera del contrato; y no consiste en la venta del “aire”, como textualmente reza la promesa.
2. La sociedad propietaria del inmueble, prometió vender parcialmente el inmueble de modo tal que ella se reservó para sí, además de la propiedad del primer piso, los tres últimos del total de diez a que se contrae el aludido proyecto de construcción previsto en los planos estructurales que obran a folios 37 a 43 del cuaderno número 1; y se dispuso a enajenar, a título de la venta prometida, únicamente el espacio correspondiente a los pisos del 2º al 7º en favor del prometiente comprador, quien habría de realizar la correspondiente construcción.
3. Se resalta lo último, por cuanto de tal naturaleza se desprende que el bien prometido en venta a que se refiere este litigio era susceptible de individualizarse de manera que “se determine de tal suerte el contrato [prometido], que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (artículo 89 de la ley 153 de 1887, numeral 4º), como se exige para la eficacia de toda promesa de celebrar un contrato; y no, como concluyó el Tribunal, incurriendo en error manifiesto de hecho, en el sentido de afirmar que la identificación del derecho prometido sobre el cual recae la promesa no permitía “otras especificaciones”, distintas de señalar los linderos generales del lote y la identificación del primer piso construido, más la referencia a los planos y licencias de construcción; la cual, valga decirlo de una vez y enfáticamente, tuvo por objeto especificar la construcción que debía realizar el futuro comprador, antes que determinar los confines del derecho prometido de una manera cierta e inconfundible, y con tal suficiencia que fuera posible otorgar, sin más y en la fecha pactada, la correspondiente escritura pública, requisito sine qua non para el perfeccionamiento del contrato prometido, lo que realmente aquí no se verifica.
4. En la especie de este proceso, hechas las precisiones anteriores, la falta de determinación exacta del derecho prometido en venta radica en la ausencia de linderos específicos de la superficie subsiguiente al primer nivel y hasta el séptimo, toda vez que en el documento contentivo de la promesa apenas se determinaron expresamente y con la debida exactitud los linderos generales del lote de terreno base del proyectado edificio, suficientes únicamente para identificar el primer piso construido, cuyo dominio se reservaba la sociedad demandante pero no los que corresponden al espacio destinado a la construcción de los pisos subsiguientes, objeto del contrato disputado, los cuales necesariamente debían incluir, cuando menos, el primero y el octavo, como nuevos linderos de la parte restante del edificio en vía de ser construido.
En efecto, basta observar el documento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, cuyo original obra a folio 22 del cuaderno número 3 correspondiente a las pruebas de la parte demandante, para ver que el objeto del mismo consistió en “el aire que ocupan los pisos o niveles dos, tres, cuatro, cinco, seis y siete del edificio Apartahotel Fronteras, de propiedad de la prometiente vendedora, para que el prometiente comprador, construya según los planos arquitectónicos y estructurales del año de 1981…”, y que seguidamente se identifica dicho espacio mediante la transcripción de los linderos generales del predio en el que se construiría el proyectado edificio, e igualmente se alude a los planos y a la licencia de construcción como documentos a los que se alude el contrato no propiamente para efectos de determinar o identificar el bien prometido en venta, sino para sujetar la proyectada construcción a las especificaciones previstas en ellos.
Y a ese respecto se dice, en consecuencia, como parte de la información integrante de la primera cláusula del referido contrato, que “la obra que debe ejecutarse según los planos originales del edificio llamado La Verdad, hoy Apartahotel Fronteras, ubicado en la Avenida Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o Bailey Boat, distinguido en el registro catastral con el No. 01-0-003-003 y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, extensión de 50,40 metros, y linda con predio de Paulson Newball; ESTE, extensión de 43,20 metros y linda con la Avenida Colombia; y al OCCIDENTE, en extensión de 54.00 metros con predio de los sucesores de William Benjamin Forbes”, agregando seguidamente que el inmueble tiene forma triangular; comprende esa identificación, pues, el lote donde se halla construida la primera planta y sobre la cual se proyectaba continuar la construcción, y nada más.
Como se ve, en ningún aparte de tales linderos se menciona como límite específico de la parte del inmueble que se prometió en venta, el relacionado con la primera planta ya construida, de propiedad exclusiva de la sociedad prometiente vendedora, ni los límites verticales del referido espacio superior, -que como lo pactaron los contratantes sólo ascendía hasta el séptimo nivel-, lo que conduce a que se encuentre indebidamente identificado el bien objeto del contrato de promesa de compraventa, con las consecuencias subsiguientes que dicha imprecisión genera al momento de elevar a escritura pública el contrato prometido, circunstancia que incide consecuentemente en la nulidad absoluta del contrato referido, toda vez que dicha omisión no puede suplirse con la mención que en el contrato se hizo de los planos arquitectónicos y de la licencia de construcción, que en este caso se hizo con el propósito de someter la construcción proyectada a determinadas especificaciones, y no fueron ni siquiera incorporados a la promesa para que se viera en ellos la identificación del espacio por construir, soslayándose así que cuando la ley de modo restricto y excepcional admite que el contrato de promesa pueda producir efectos jurídicos reclama que se cumplan íntegramente y sin esguinces la totalidad de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, entre ellos el consagrado en el numeral 4, antes trascrito.
5. Sobre el particular ha dicho esta Corporación: “la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se halla omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1741 del C. C., porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisitos o formalidades prescritos por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en razón a la naturaleza de tal pacto” (G. J., T. LXXIX, pág. 245, entre otras).
En esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que ésta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública.
De otro lado, no puede pasarse por alto que, en las circunstancias que ofrece el presente caso, están de por medio “las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán (… ) por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos’ (Art. 31) y en el Decreto 2354 de 1985, que establece que, ‘cuando en una escritura se agreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados…’ (Art. 1°). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente” (G. J., T. CLXXX, pág. 226).
6. La comentada exigencia no puede soslayarse so pretexto de que la venta prometida recae sobre un espacio sin construir como el de que aquí se trata, para entender, como erróneamente lo estimó el Tribunal, que simplemente consiste en todo lo que está por encima del primer piso, puesto que aun en ese evento se debe partir de que ese espacio, aunque sin contenido material construido por el momento, se halla preconcebido, más tratándose de especie o cuerpo cierto, y sólo falta la ejecución de la obra para la cual se pretende adquirir, por lo que no se advierte obstáculo alguno impediente de su plena identificación de modo anticipado, incluso por sus linderos y dimensiones.
Desde esa perspectiva, se recalca, no le asiste razón al Tribunal cuando afirma que expresados los linderos del inmueble sobre el cual se encuentra el espacio vendido, ante la ausencia de construcción, el espacio compravendido será ubicado sobre el techo, piso o terraza del primer piso, es decir, que no podía ser distinto del que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida, sin que fuera dable contemplar “otras especificaciones”; pues se imponía hacer una determinación exacta en la medida en que la sociedad vendedora se reservaba para sí el dominio de la primera y las tres últimas plantas, siendo menester, por lo menos, dejar delimitado en los términos que las normas legales exigen cuando el acto debe constar en escritura pública, la parte del inmueble de cuyo dominio proyectaba desprenderse la vendedora; mucho más si previsto contractualmente someter la edificación futura al régimen de propiedad horizontal según el reglamento que posteriormente se elevaría para el efecto una vez se concluyera la construcción, se imponía en principio y en el evento de promesa hacer las segregaciones que sin ese régimen correspondía hacer para definir las porciones del inmueble en que quedaba dividido inicialmente el mismo entre las dos partes contratantes, bajo el supuesto de que a la fecha del otorgamiento de la escritura pública no se hubiera levantado la construcción, con la exactitud debida a fin de cumplir, sin más, con el perfeccionamiento del contrato prometido, lo cual no obra en la promesa.
7. Ahora bien, como ya se dijo, esa identificación no solamente debe hacerse en forma completa sino que debió incluirse en el texto del contrato de promesa de compraventa, en tanto esa fue la forma de celebrarlo escogida por las partes, sin que sea suficiente en este caso mencionar a otros documentos como son los planos y la licencia de construcción, con los cuales no se suplen las deficiencias comentadas en torno a la determinación del bien prometido en venta, máxime, si, como se advirtió, esa alusión no tuvo por finalidad dejar en claro cuál era el bien prometido.
En el punto, importa recordar con palabras de esta misma Corporación, lo siguiente:
“…La especificación o singularización del hecho atinente a la celebración del contrato prometido no es punto que la ley defiera a la discrecionalidad de los sujetos de la promesa, pues esa singularización ha sido imperativamente prefijada en el ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153. Allí se consagra una clara correlación entre la determinación del contrato prometido y los procedimientos o requisitos legales que sean esenciales para concluirlo. De hecho, si en un caso dado sólo está pendiente la ejecución de esos requisitos, es porque el contrato prometido se encuentra determinado a cabalidad. Pero si, por fuera de los mismos, todavía se necesita que se dé otro paso cualquiera a intento de concluir el contrato, ya no será viable afirmar que la determinación se ha cumplido de modo satisfactorio, es decir, según la contempla la ley (G. J. CLXXXIV, pág. 395 y 396).
8. En síntesis, pues, el error probatorio en que incurrió el Tribunal es palmario y justifica la infirmación de la sentencia impugnada, en la medida en que de haber advertido la falta de identificación del bien prometido en venta de que adolece el contrato objeto del presente litigio, ha debido declarar la nulidad del contrato, en lugar de proveer, como equivocadamente lo hizo, sobre la resolución del mismo.
9. Prospera, entonces, el cuarto cargo.
V. SENTENCIA DE REEMPLAZO:
1. Son suficientes las consideraciones efectuadas en el despacho del cargo triunfante en casación para concluir que debe revocarse la sentencia de primera instancia que había declarado resuelto el contrato de promesa suscrito entre las partes el 6 de julio de 1988, partiendo del supuesto de la validez del mismo; en cuyo lugar se decretará la nulidad de tal acto, solicitada como pretensión subsidiaria por el demandante, la cual en este caso, por disposición del artículo 1746 del C. Civil, da derecho a las partes para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo. Como consecuencia de la nulidad, deben ser negadas las pretensiones de la demanda que instauró a su vez la sociedad demandada, cuyo proceso fue acumulado.
2. A efectos de proveer sobre las restituciones que corresponden en este caso, se observa que, de acuerdo con la prueba recaudada, sólo la sociedad prometiente vendedora recibió dinero como parte del precio, sin que a su turno haya efectuado la entrega del bien con ocasión de la promesa, ni se halle privada de la posesión material del inmueble. De allí que se dispondrá la restitución del precio pagado anticipadamente con corrección monetaria hasta la fecha de pago, cuya concreción y liquidación desde la fecha en que fue pagado hasta la de restitución, se hará de acuerdo con la certificación que expida el Banco de la República sobre la pérdida del valor adquisitivo del peso.
3. En ese orden de ideas y considerando que las sumas de dinero recaudadas por la sociedad demandante ascendieron a un total de $85’000.000., se tendrá en cuenta que los recibió así: $5’000.000 el 6 de julio de 1988, $21’000.000, $4’800.000, $24’200.000 y $30’000.000 el 18 de agosto de 1988, cantidades y fechas que servirán para determinar el ajuste monetario sobre la base antes indicada.
VI. DECISION:
En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 15 de agosto de 1997 proferida en el proceso de la referencia por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Islas; y actuando en sede de apelación,
RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR los numerales 1, 2, 3, 5, 6 y 8 de la sentencia de fecha 26 de enero de 1996, proferida en este proceso por el Juzgado Civil del Circuito de San Andrés y Providencia, Islas.
SEGUNDO: DECLARAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 6 de julio de 1988, el cual obra a folio 22 del cuaderno número 3.
TERCERO: Ordenar que, en consecuencia, la sociedad Inversiones Adul Harb Limitada restituya a Gilberto de Jesús Saldarriaga, la suma de $85’000.000 que este último entregó como parte del precio de la negociación referida, de manera que para la efectividad de la condena impuesta y para los efectos previstos en el inciso 2° del artículo 307 del C. de P. C., las sumas que según dicha sentencia quedan sujetas a corrección monetaria, se actualizarán desde la fecha de entrega hasta la fecha de pago con base en el certificado que al efecto y sobre la pérdida del valor adquisitivo del peso expida el Banco de la República, en los términos indicados en la parte motiva de esta providencia.
CUARTO: CONFIRMAR en forma integra la decisión adoptada en los numerales cuarto y séptimo de la parte resolutiva de dicha sentencia.
QUINTO: SE NIEGAN las pretensiones de la demanda presentada por la nombrada sociedad.
Las costas en primera y segunda instancia son de cargo de la sociedad “INVERSIONES ABDUL HARB LIMITADA”.
Sin costas en casación ante la prosperidad del recurso.
COPIESE y NOTIFIQUESE.
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO