SC5185 2021

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SC5185-2021 (2013-00038-01)

        

ÁLVARO  FERNANDO GARCÍA RESTREPO  

Magistrado  ponente  

SC5185-2021  

Radicación  n.° 54405-31-03-001-2013-00038-01  

(Discutido  y aprobado en sesión virtual del catorce de octubre de dos mil  veintiuno)  

Decide la Corte el  recurso de casación que los demandantes JAIME  HUMBERTO,  JOHANA MARGARITA y  CARLOS EDUARDO ALVARADO SERRANO  interpusieron frente a la sentencia proferida el 29 de octubre de  2014 por el Tribunal Superior de Cúcuta, Sala Civil – Familia,  en el proceso ordinario que ellos adelantaron contra AUTO  STOK S.A.  

ANTECEDENTES  

1.        En el libelo  con el que se dio inicio al proceso, obrante en los folios 49 a 55  del cuaderno principal, se solicitó, en síntesis:  

1.1.        Declarar, de  un lado, la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado  entre los actores y la accionada, respecto del “inmueble  ubicado sobre la margen derecha de la Autopista Internacional que de  Cúcuta conduce a la población venezolana de San  Antonio, Estado Táchira, identificado con la cédula  catastral N° 010207120006000 y la matrícula inmobiliaria  N° 260-146870 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos  de Cúcuta”;  y, de otro, su incumplimiento por parte de Auto Stok S.A.  

1.2.        Condenar a la  demandada a pagar a los gestores del litigio las cantidades de  $600.000.000.oo, “a  título de indemnización por lucro cesante  correspondiente a los cánones de arrendamiento”  dejados de percibir “durante  el término de duración pactado”,  y de $100.000.000.oo, por concepto de “daño  emergente que está representado en la cláusula penal”  estipulada.  

2.        En respaldo de  dichas súplicas, se relataron los hechos que a continuación  se compendian:  

2.1.        En su  condición de propietarios del predio sobre el que versó  la controversia, los hermanos Alvarado Serrano recibieron “una  oferta” del  representante legal de la accionada, para que le arrendaran a dicha  sociedad tal inmueble, con el propósito de “construir  un lugar para la exhibición y venta de automóviles  nuevos, la prestación del servicio técnico de  reparación, mantenimiento y venta de autopartes y accesorios,  y en general todo lo que implicara el desarrollo de su objeto  social”.  

2.2.        Como en ese  momento el terreno estaba arrendado al señor José Luis  Mora Sayago y se adelantaba en su contra un proceso de restitución,  lo que era de conocimiento de la aquí convocada, “ante  la premura, insistencia y seriedad”  que  ella le imprimió a su propuesta, los promotores de este asunto  optaron por “llegar  a un acuerdo transaccional”  con el nombrado,  en desarrollo del cual le pagaron la suma de $89.240.000.oo como  indemnización, para que entregara inmediatamente el predio, lo  que en efecto él hizo.  

2.3.        Auto Stok  S.A. contrató “la  elaboración de los diseños arquitectónicos del  local-taller”  que iba a construir en el predio al señor Hugo Alberto Ríos  Saffi, quien los realizó y presentó, actividad que  revistió de certeza la pretendida negociación.  

2.4.        Recuperado el  inmueble, las partes de este litigio acordaron su arrendamiento a  partir del 16 de noviembre de 2012, por un lapso se diez (10) años  y un canon mensual de $5.000.000.oo, reajustable año a año.  Pactaron, además, una cláusula penal por la suma de  $100.000.000.oo, a cargo de la parte que incumpliera el contrato,  “sin  perjuicio de la eventual indemnización de perjuicios”.  

2.5.        El día  anterior, 15 de noviembre, se efectuó la entrega material de  inmueble, diligencia que se hizo constar en acta, en la que,  adicionalmente, se dejó nota expresa de que el representante  legal de la demandada recibió el contrato escrito de  arrendamiento “en  dos (2) ejemplares debidamente firmado[s]  por los arrendadores” para  su correspondiente suscripción, sin que luego los devolviera  diligenciados.  

2.6.        A partir de  ese momento, la accionada ocupó el predio y contrató  vigilancia privada para el mismo.  

2.7.        Unos días  después, “el  señor ALIRIO ALARCÓN CEPEDA informó al señor  CARLOS EDUARDO ALVARADO SERRANO verbalmente que no cumpliría  las estipulaciones contractuales, debido a unas supuestas amenazas  que recibieron los guardas de seguridad de la firma que les prestaba  el servicio de vigilancia”,  de modo que la arrendataria no efectuó “el  pagó de ninguna de las mensualidades correspondientes”  al canon pactado.  

3.        El Juzgado  Civil del Circuito de Los Patios, Norte de Santander, mediante auto  del 7 de marzo de 2013, admitió la demanda (fl. 56, cd. 1),  proveído que notificó personalmente al representante  legal de la convocada en diligencia verificada el 21 siguiente (fl.  64 ib.).  

4.        La accionada,  por intermedio de apoderado judicial,  contestó el libelo  introductorio, escrito en el que se opuso al acogimiento de las  súplicas de los actores, negó los hechos fundantes de  las mismas y propuso, con el carácter de meritorias, las  excepciones que denominó “INEXISTENCIA  DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”,  “FALTA  DE LEGITIMIDAD EN LA CAUSA POR ACTIVA Y PASIVA”,  “INEXIGIBILIDAD  DE LA CLÁUSULA PENAL Y LOS PERJUICIOS”,  “REDUCCIÓN  DE LA CLÁUSULA PENAL RECLAMADA POR LOS DEMANDANTES”,  “IMPROCEDENCIA  DE LA RECLAMACIÓN DE PERJUICIOS”,  “CULPA  EXCLUSIVA DE TERCEROS, CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR Y BUENA FE DE LA  DEMANDADA”  y  “MALA  FE DE LOS DEMANDANTES”  (fls. 72 a 82, cd. 1).  

Por separado,  plateó las excepciones previas de “FALTA  DE COMPETENCIA”  y “AUSENCIA  TOTAL DE PODER PARA DEMANDAR LA DECLARACIÓN DE EXISTENCIA DEL  CONTRATO Y LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO”  (fls. 1 y 2, cd. 2), que el juzgado del conocimiento declaró  no probadas por auto en firme del 21 de junio de 2013 (fls. 10 y 11  ib.).  

5.        Agotado el  trámite de la instancia, la mencionada oficina judicial le  puso fin con sentencia del 6 de agosto de 2014, en la que desestimó  las excepciones formuladas; declaró la existencia del contrato  de arrendamiento celebrado entre las partes; estimó incumplido  el mismo por la demandada; condenó a ésta a pagar a los  actores la suma de $600.000.000.oo, “a  título de indemnización por lucro cesante,  correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de  percibir”,  junto con “intereses  comerciales”;  negó el reconocimiento de la cláusula penal; e impuso  las costas a la convocada (fls. 210 a 237, cd. 1).  

6.        El Tribunal  Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, Sala Civil –  Familia, al desatar la apelación que contra dicho proveído  interpuso la sociedad accionada, lo revocó, mediante  providencia del 29 de octubre de 2014. En defecto del mismo, “NEG[Ó]  LAS PRETENSIONES invocadas”  y condenó en costas a los promotores del litigio (fls. 24 a  44, cd. 5).  

LA SENTENCIA  DEL AD  QUEM  

Luego de historiar  lo acontecido en la tramitación y de referirse en abstracto,  tanto al contrato de arrendamiento, en general, como respecto del de  naturaleza comercial, el Tribunal, en sustento de las decisiones que  adoptó, expuso los razonamientos que pasan a compendiarse:  

1.        En ninguna  parte de la demanda con la que se dio inicio al proceso se determinó,  de un lado, la naturaleza del contrato de arrendamiento cuya  declaratoria de existencia se solicitó, “si  civil o comercial”,  en procura de establecer la normatividad aplicable; y, de otro, cuál  de las partes era la arrendadora y cuál la arrendataria.  

2.        Ese escrito dio  cuenta de una oferta, mas no de la “celebración  del contrato de arrendamiento en sí, debiéndose aclarar  que una cosa es la oferta, otra la aceptación y otra la  celebración del contrato, que nada tiene que ver con la  elaboración de un documento, pues para [l]a  viabilidad del documento, debe haberse celebrado el contrato”.  

3.        Pese a las  anteriores anomalías, el sentenciador de segunda instancia  estimó que correspondía resolverse en el fondo la  controversia planteada, en virtud de lo cual, luego de invocar el  artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, se  ocupó de escudriñar si los demandantes comprobaron la  celebración del contrato de arrendamiento sobre el que  versaron sus peticiones, temática sobre la que observó:  

3.1.        El documento  contentivo de dicho acuerdo de voluntades carece de validez, toda vez  que no aparece suscrito por los contratantes.  

3.2.        La escritura  pública concerniente con el dominio “de  algunos bienes”  de los actores, entre ellos, el que es materia del litigio, “no  reviste mérito probatorio alguno, pues no está en  discusión la propiedad de la cosa presuntamente arrendada”.  

3.3.        La factura  fechada el 22 de noviembre de 2012, correspondiente a seis cánones  de arrendamiento, a razón de $5.000.000.oo cada uno, para un  total de $30.000.000.oo, elaborada por Transportes Alvarado Serrano,  “no  prueba absolutamente nada respecto del contrato de arrendamiento a  que se refiere [l]a  demanda, pues es apenas indiscutible, innegable que dicha empresa no  es parte del proceso, como tampoco se relaciona dentro del contrato  de arrendamiento presuntamente celebrado entre las partes; es decir,  no  existe ninguna relación entre dicha sociedad y las pa[r]tes  del proceso”,  menos cuando “en  los hechos de la demanda nada se refi[rió]  sobre el pacto de un pago prematuro o adelantado de seis meses de  arrendamiento por parte de la sociedad demandada”.  

3.4.        Los “correos  electrónicos”  aportados, cuya autenticidad avaló uno de los testigos, “no  prueban la existencia de un contrato de arrendamiento, especialmente  el visto a folio 19, pues es un correo enviado por PAOLA  MORA  al señor ORLANDO  ROA,  que son, al parecer, pues no se probó, empleados de la  sociedad demandada, donde le envía un contrato de  arrendamiento, pero no refiere el documento a qué contrato se  refiere(…),  por lo tanto, se repite, no es prueba de la existencia del contrato.  Los demás correos aportados no prueban absolutamente nada  sobre la existencia del contrato de arrendamiento”.  

3.5.        El “acta  de entrega de un inmueble”  carece de la “identificación  plena”  del predio sobre el que trató, toda vez que contiene una  alusión muy general al mismo, por lo que “no  es prueba”  de  que ese hecho se haya verificado y que hubiere recaído sobre  el terreno “objeto  de esta acción”.  

3.6.        Igual  acontece con “la  audiencia de conciliación extraprocesal”  invocada por los actores.  

3.7.        Los  documentos aportados por el representante legal de la empresa  convocada, “están  relacionad[o]s  con una empresa Transportes  Alvarado”  y, por lo mismo, “no  pueden tenerse como pruebas”.  

3.8.        Las  declaraciones rendidas por los señores Jaime Ricardo Marthey  Tello, Jorge Humberto Maldonado Peña y Hugo Ríos Saffi,  “no  aportan nada al proceso en lo que refiere a la existencia del  contrato de arrendamiento, pues nunca estuvieron presentes en la  celebración del mismo y toda su narrativa respecto del  contrato la hacen en virtud de lo(…)  que el demandante CARLOS  ALVARADO les  comentó, pero no tiene[n]  conocimiento de la existencia o no del contrato de arrendamiento”.  

3.9.        La señora  Fanny Inmaculada Gómez Sandoval, cuya versión el ad  quem reprodujo  en parte, “tampoco  fue testigo directo de los hechos de la demanda”,  como quiera que “todo  lo que sabe respecto del presunto contrato y que hizo la elaboración  del documento referido fue indicaciones del señor CARLOS  ALVARADO,  pero jamás estuvo reunida con los demandantes ni con la  [s]ociedad  demandada. (…).  Esta es otra testigo de oídas, como tal su testimonio no tiene  ninguna validez y mucho menos, cuando sopesado con los otros testigos  mencionados atrás, todos fueron de oídas”.  

Se suma a lo  anterior, que la deponente incurrió en imprecisiones sobre el  incremento del valor del arrendamiento y la identificación del  predio; que ella tenía “interés  (…)  en las resultas del proceso, pues como bien lo exp[uso]  en su testimonio, [era]  asesora jurídica de los demandantes y pese a la tacha  extemporánea del apoderado de la [s]ociedad  demandada, se pone en tela de juicio su credibilidad, situación  que deb[ió]  tener en cuenta la [j]ueza  a la hora de valorar el testimonio”;  y que tuvo acceso al expediente, antes de la diligencia en la que se  recepcionó la prueba.  

En relación  con los correos electrónicos que, reducidos a escrito, aportó  la declarante, el Tribunal reiteró que ellos dejan en claro su  vinculación con el extremo demandante y su “interés  directo en el proceso”.  

3.10.        En lo  tocante con el interrogatorio de parte absuelto por el representante  legal de la demandada, se limitó a destacar que “negó  la existencia de cualquier contrato de arrendamiento”.  

3.11.        Para  terminar, el sentenciador de segunda instancia señaló  que de acuerdo con lo narrado en la demanda y por los testigos, quien  realizó “todas  las diligencias precontractuales y celebró el presunto  contrato de arrendamiento fue CARLOS  ALVARADO SERRANO;  sin embargo, en el documento contentivo del contrato de arrendamiento  sin firma y de la demanda, los presuntos arrendatarios (sic)  son  CARLOS,  JAIME  y JOHANA  ALVARADO SERRANO,  pero no se demostró la existencia de un mandato o poder de  JAIME  y JOHANA  a su hermano CARLOS,  que lo habilitara para contratar a nombre de ellos y suscribir el  presunto contrato de arrendamiento”.  

4.        Como corolario  de lo precedentemente expuesto, el Tribunal coligió que “no  se probó la existencia de la relación contractual  reclamada a través de esta acción”  y que, “por  lo tanto, deberá revocarse la sentencia recurrida y en su  lugar negar las pretensiones de la demanda, condenando en costas de  primera y segunda instancia a la parte demandante”.  

Precisó  que, por sustracción de materia, no era necesario estudiar las  excepciones meritorias planteadas por la accionada.  

LA  DEMANDA DE CASACIÓN  

Contiene dos  cargos, que se resolverán conjuntamente, por las razones que  en su momento habrán de indicarse.  

CARGO PRIMERO  

Con fundamento en  la causal inicial de casación, contemplada en el artículo  368 del Código de Procedimiento Civil, se denunció la  sentencia impugnada por ser indirectamente violatoria de los  artículos 1º, 2º, 822, 824, 864, 870 y 871 del  Código de Comercio; y 200, 1602, 1613, 1614, 1616, 1973, 1978  y 2003 del Código Civil, como consecuencia de los “errores  de hecho”  en que incurrió el Tribunal al apreciar las pruebas que  adelante se relacionan, las cuales “demuestran  que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento  en el cual se pactó tanto el valor de la renta (cinco millones  de pesos mensuales) como su término de duración (diez  años)”.  

1.        Tras enunciar  los elementos de convicción sobre los que versa el cargo, su  proponente explicó que pese a que el ad  quem  sí se refirió a ellos, es lo cierto que con “argumentos  carentes absolutamente de justificación o de razonabilidad,  [los]  excluyó (…)  para concluir que no existió contrato de arrendamiento”  y que, por lo mismo, “no  apreció de manera integral [su]  contenido (…)”,  desatino que estimó constitutivo de yerro fáctico,  postura que sustentó con la transcripción parcial de un  fallo de esta Corporación.  

2.        En ese orden de  ideas, el impugnante pasó a formular los específicos  reparos que atribuyó al sentenciador de segunda instancia,  como a continuación se reseñan:  

2.1.        Empezó  por los correos electrónicos que la demandante aportó  con el escrito introductorio de la litis, en particular, el remitido  por Paola Andrea Mora, asesora jurídica de la accionada, al  demandante Carlos Eduardo Alvarado Serrano y al señor Eduardo  Cadavid, gerente de Auto Stok S.A. en Cúcuta, remisorio del  “contrato  de arrendamiento para diligenciar firmas”.  

En torno de esas  comunicaciones, reprodujo a espacio el concepto técnico que, a  solicitud del apoderado judicial de los actores, elaboró el  ingeniero Juan Manuel Arenas Gálvis, en el que aseveró  su autenticidad. Igualmente aludió a la declaración que  aquél rindió en el curso de proceso.  

Memoró que  el Tribunal no concedió merito demostrativo a esos medios de  convicción, porque en el proceso no se demostró que los  nombrados “fueran  empleados de la demandada”.  

Sobre el  particular, puso de presente que, en el interrogatorio de parte  absuelto por el representante legal de la mencionada sociedad, que  reprodujo en lo pertinente, éste admitió ese hecho, la  elaboración del contrato y el recibo del mismo por su parte,  en la diligencia de entrega del predio.  

2.2.        Se ocupó  enseguida del “ACTA  DE ENTREGA DE UN INMUEBLE”,  que transcribió completamente, sobre la que acotó que  la deficitaria identificación del bien raíz a que ella  se refiere, esgrimida por el ad  quem,  es  “una  excusa para negarle valor probatorio”,  pues la ponderación del documento “implicaba  considerar que las partes que lo suscribieron declararon tener la  condición de [a]rrendadora  y de [a]rrendataria;  que identificaron el predio de manera general y suficiente para  establecer que el mismo era el (…)  del contrato; que manifestaron que el objeto era ‘hacer entrega  real y material del inmueble arrendado’;         [y]  que agregaron que el arrendador procede ‘a entregar formalmente  el inmueble arrendado’”.  

De lo expuesto,  infirió que el comentado elemento de juicio sí era  demostrativo de “que  la entrega del inmueble arrendado efectivamente se cumplió”  y que, conforme la nota puesta en el mismo, el representante legal de  la demandada “recibió  dos copias de un documento que contenía el texto escrito del  contrato ya firmado por los demandados (sic),  para su firma”.  

2.3.        En tercer  lugar, delató la preterición de la “petición  de conciliación formulada por la [s]ociedad  demandada”,  de la que copió los hechos en los que ella, de un lado,  reconoció la entrega del inmueble y el recibo por su parte de  dos copias del contrato de arrendamiento para su estudio y firma; y,  de otro, identificó el predio objeto de esa negociación,  que corresponde al que fue objeto del negocio jurídico materia  de este asunto litigioso.  

2.4.        Prosiguió  con la contestación de la demanda, en relación con la  cual puso de presente la respuesta que en ella se dio a los hechos  cuarto, noveno, doce y diecinueve del libelo, manifestaciones de las  que el recurrente coligió que “la  parte demandada no negó haber recibido el inmueble objeto del  contrato y haber firmado el acta correspondiente: pretendió  alegar que no existía contrato señalando que ‘una  persona jurídica’ no puede celebrar contratos verbales”.  

2.5.        Pasó  luego a las declaraciones de parte rendidas por el representante  legal de la accionada, sobre las que apuntó que éste  “admitió  que firmó el acta de entrega y que ese día recibió  las copias de los contratos; que en esa fecha recibió una  factura de los arrendadores por seis meses la cual se registró  ante la DIAN para justificar el gasto, pero que se decidió (…)  restituir el inmueble y la sociedad demandante (sic)  ofreció pagar solo la suma de $5’000.000 correspondiente  al valor de la renta durante un mes, y luego se reversó la  operación ante la DIAN”,  habiendo allegado a la diligencia documentos que comprueban lo  anterior.  

El censor, en  refuerzo de esos reproches, reprodujo con amplitud las  manifestaciones del declarante.  

2.6.        Llegó  a los interrogatorios de parte absueltos por el demandante Carlos  Eduardo Alvarado Serrano, tanto en la audiencia practicada a la luz  del artículo 101 del Código de Procedimiento Civil,  como en la fase probatoria, que transcribió.  

3.        Con tales  fundamentos aseveró que, si el Tribunal hubiese apreciado  correctamente esas pruebas, habría concluido que “sí  existió  el contrato”  que “se  solicitó declarar en las pretensiones de la demanda”,  pues ellas acreditan:  

–  Que las partes acordaron todos los elementos constitutivos del  contrato de arrendamiento y que, el documento en el que se plasmó  dicho acuerdo, luego de ser revisado por la asesora jurídica  de la sociedad demandada, doctora PAOLA MORA, fue remitido mediante  correo electrónico a los demandantes.  

–  Que dicho texto fue impreso, firmado y autenticado en dos copias por  los demandantes, las cuales fueron puestas en las manos del  representante legal de la sociedad demandada el día en que se  llevó a cabo la entrega material del inmueble objeto del  contrato, fecha en la cual las dos partes suscribieron un documento  de ‘acta de entrega del inmueble arrendado’ en el cual  dejaron constancia de lo anterior.  

–  Que el día de la entrega, el representante legal de la  demandada aceptó pagar anticipadamente cinco meses de arriendo  por lo cual la sociedad (sic)  demandante le remitió factura, la cual fue registrada en la  contabilidad de la demandada; y,  

–  Que la sociedad demandada, transcurridos más de veinte días  de ocupado el inmueble, le comunicó a la demandante su  intención de desistir del contrato por haber recibido  amenazas, no obstante lo cual adquirió un inmueble a menos de  cien metros del predio arrendado para destinarlo al mismo propósito.  

4.        Para terminar,  la impugnante reiteró la precedente conclusión y  explicó el quebranto de varias de las normas sustanciales que  invocó al inicio del ataque.  

CARGO SEGUNDO  

También con  apoyo en la causal primera de casación, se endilgó al  ad  quem  el quebranto indirecto de las mismas normas sustanciales señaladas  en la acusación anterior, esta vez como consecuencia de los  “errores  de derecho derivados de la violación de los artículos  92, 95, 174, 177, 187, 194, 195, 198, 200, 219, 249 y 250 del Código  de Procedimiento Civil y 2º, 5º, 6º y 10º de la  ley 527 de 1999, al valorar las pruebas obrantes en el expediente”.  

En pro de la  censura, su autora, en resumen, adujo:  

1.        El Tribunal  apreció los medios de convicción “de  manera aislada, sin aplicar las reglas de la sana crítica y  sin exponer razonadamente los motivos por los cuales les restó  mérito” a  aquellos con los que se comprobó “la  existencia del contrato”,  comportamiento  decisorio con el que desconoció los deberes que le imponían  los preceptos de linaje probatorio atrás indicados, en  particular, el 187 del estatuto procesal civil.  

2.        Una vez la  impugnante memoró las conclusiones fácticas a que  arribó la citada Corporación, precisó que la  valoración en conjunto de las pruebas que enumeró,  conducía a inferencias completamente diferentes, como son las  que se transcribieron al cierre del cargo anterior.  

3.        Estimó  que el análisis panorámico de las pruebas a que estaba  obligado el sentenciador de segunda instancia,  “debía  comenzar por verificar cuál fue la posición de la  sociedad demandada”,  conforme lo que expuso en la contestación y en la solicitud de  conciliación que elevó ante la Cámara de  Comercio.  

De la réplica,  reprodujo las respuestas dadas a los hechos 4º, 9º, 12 y  19; y de la referida petición, los cuatro primeros fundamentos  fácticos en que se sustentó y el octavo,  manifestaciones que permitieron al casacionista afirmar que en la  primera de esas actuaciones se negaron hechos comprobados con la  segunda y con el acta de entrega del inmueble arrendado, actitud que,  a voces del artículo 95 del Código de Procedimiento  Civil, era constitutiva de indicio grave en contra de la accionada.  

4.        Añadió  que la ponderación conjunta de la referida solicitud de  conciliación prejudicial, del interrogatorio de parte absuelto  por el representante legal de Auto Stok S.A., que reprodujo en lo  pertinente, y del acta de entrega del inmueble arrendado, que  transcribió en integridad, permitía concluir la plena  comprobación de este hecho, se precisa, el de la entrega, pues  fue la propia demandada quien, en esas actuaciones, reconoció  su efectiva ocurrencia, por lo que no había lugar a que el  sentenciador de segunda instancia lo desconociera, so pretexto de que  la identificación del predio objeto de la misma, consignada en  el último de esos documentos, fue deficitaria.  

5.        En cuanto hace  al interrogatorio de parte absuelto por la demandada a través  de quien la representaba legalmente, la impugnante reprochó  que su valoración no se hizo conforme las reglas de la sana  crítica, toda vez que el ad  quem solamente  vio que el absolvente negó la existencia del contrato de  arrendamiento materia de la litis, sin notar que confesó  hechos que, contrariamente, dejaban en claro la celebración  del mismo.  

Añadió  que el argumento de que el arrendamiento fue provisional, corresponde  a un hecho distinto cuya comprobación corría a cargo de  ese extremo procesal, deber que no atendió.  

En suma, coligió  que la correcta ponderación de este medio de convicción  y su apreciación conjunta con las restantes pruebas  recaudadas, permitía reconocer que la accionada “confesó  la existencia del contrato de arrendamiento”.  

6.        Fijada su  atención en los correos electrónicos que se cruzaron  las partes y que fueron allegados con la demanda, en el dictamen  sobre su autenticidad rendido por un experto, en el documento sin  firmas contentivo del contrato de arrendamiento, en la declaración  de la señora Fanny Gómez Sandoval y en el acta de  entrega, la impugnante, en primer lugar, combatió las razones  que el Tribunal adujo para restar mérito demostrativo al  testimonio de la citada persona, pues consideró que ni su  condición de asesora jurídica de los actores, ni el  conocimiento que tuvo del presente proceso, eran factores que  impedían apreciar su dicho. Al respecto, memoró que de  acuerdo con las previsiones del artículo 218 del Código  de Procedimiento Civil, los testimonios sospechosos sí deben  apreciarse por el juez, pero con mayor severidad. En tal orden de  ideas, puso de presente que, como lo expuesto por la mencionada  deponente armoniza con las restantes pruebas del proceso, su versión  debió ser atendida.  

Finalmente aseveró  que si bien es verdad, el contrato escrito sin firmas allegado no  probaba, por sí solo, el arrendamiento, apreciado en conjunto  con los otros medios de convicción, especialmente, con el  correo electrónico mediante el cual la asesora jurídica  de la demandada lo remitió a los arrendadores, sí dejó  en claro que las partes “se  pusieron de acuerdo en las estipulaciones del contrato; y,  particularmente, que la parte demandada sí expresó su  consentimiento para la celebración del contrato en tales  condiciones”.  

7.        Para abundar en  razones, la recurrente precisó que los errores de derecho en  que incurrió el Tribunal, consistieron:  

7.1.        En “negarle  valor a las pruebas con fundamento en excusas que atentan contra la  lógica y la razón, como ocurre cuando estim[ó]  que el acta de entrega o la petición de conciliación no  prueban la existencia del contrato porque el inmueble no se determinó  por sus linderos y cuando le n[egó]  el valor al dicho de un testigo porque éste, en su  declaración, tampoco identific[ó]  el inmueble de ese modo. En ese sentido, se viol[ó]  la regla del artículo 187 del C. de P.C. según el cual  el [j]uez  debe apreciar las pruebas conforme con las reglas de la sana  crítica”.  

7.2.        En limitarse  a “analizar  las pruebas aisladamente, lo que no permit[ió]  otorgarle[s]  el valor que ellas tienen en conjunto, desconociendo la obligación  legal prevista también en el artículo 187 del C. de  P.C. conforme el cual ‘las pruebas deberán ser  apreciadas en conjunto’, lo que ocurre particularmente cuando  se examina el texto del contrato remitido vía correo  electrónico de manera aislada del acta de entrega, la petición  de conciliación, el interrogatorio de parte del demandado y el  testimonio de la asesora jurídica de los demandantes”.  

7.3.        En  “considerar  que con las pruebas aportadas por los demandantes, estos últimos  no cumplieron con la (…)  carga de acreditar la existencia del contrato”,  puesto que se le dio “un  alcance equivocado a la regla del artículo 177 del C. de P.C.,  conforme el cual ‘incumbe a las partes probar el supuesto de  hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas  persiguen’ y sobre todo no se t[uvo]  en cuenta que dicha regla debe aplicarse junto con la dispuesta en el  artículo 249 del C. de P.C. de acuerdo con el cual el [j]uez  ‘podrá deducir indicios de las conducta procesales de  las partes’”.  

8.        En lo restante,  la recurrente amplió las explicaciones sustentantes de cada  uno de esos defectos.  

CONSIDERACIONES  

I.        Acumulación  de cargos.  

1.        Para no andar  con rodeos, debe precisarse desde ya, que al concluir que los  demandantes no demostraron la existencia del contrato de  arrendamiento sobre el que versó la acción por ellos  intentada, argumento que constituye el sustento cardinal de la  decisión impugnada, el Tribunal incurrió en tres clases  de errores, como se explicará más adelante,  específicamente en los siguientes:  

–                Pretirió  algunas de las pruebas militantes en el proceso.  

–                Al evaluar  individualmente las que ponderó, cercenó su contenido  y, como consecuencia de ello, alteró significativamente su  sentido objetivo.  

–                Y no efectuó  la valoración conjunta de los medios de convicción.  

2.        En líneas  generales, las dos deficiencias advertidas delanteramente, aparecen  denunciadas en el cargo primero de la demanda de casación; y  la última, en el segundo.  

3.        Ello explica la  conjunción de las acusaciones, pese a que, en la inicial, se  denunciaron yerros fácticos y en la otra, errores de derecho.  

II.        Régimen  legal aplicable.  

1.         Es del caso  dejar en claro que, pese a que el Código General del Proceso  empezó a regir en todo el territorio nacional el 1º de  enero de 2016, la impugnación extraordinaria que se desata,  está sometida a las normas del Código de Procedimiento  Civil, habida cuenta la fecha de su interposición.  

2.        Según el  numeral 5º del artículo 625 del primero de tales  estatutos, en el que se reguló el tránsito entre esas  dos legislaciones, “los  recursos (…),  se regirán por las leyes vigentes cuando se interpusieron”.  

3.        De suyo,  entonces, si el recurso de casación en cuestión data  del 10 de noviembre de 2014 (fl. 46, cd. 5), propio es colegir, como  ya se anunció, que la normatividad imperante entonces era la  del Código de Procedimiento Civil y que, por ende, ella  disciplina la censura que ocupa la atención de la Sala.  

III.        La  formación de los contratos. Incidencia en su demostración.  

1.        Indispensable  es recordar que los contratos, en pluralidad de ocasiones, no se dan  de un momento a otro, sino que son el resultado de un, en veces,  largo proceso negocial, materializado en diálogos,  comunicaciones, encuentros, acuerdos parciales y, si se quiere,  desacuerdos, de quienes buscan su celebración, actividades que  les permiten definir sus términos y, de este modo, convenir en  sus elementos esenciales.  

2.        Se trata, pues,  de “una  fase  preparatoria  en desarrollo de la cual los  interesados progresivamente definen los términos -principales  y accesorios- del contrato mismo que se pretende celebrar,  en aras de explicitar su voluntad de cara al respectivo negocio. Sólo  en el evento de que la intentio  de los participantes sea  positiva y coincidente  respecto de las bases por ellos proyectadas, se  estará en presencia de un acuerdo de voluntades que, en el  caso de los contratos consensuales, determina su celebración  o, tratándose de los contratos solemnes, exigirá para  su cabal perfeccionamiento, la satisfacción de las  correspondientes formalidades legales. Si la voluntad de los  interesados, o de alguno de ellos, es negativa, o disímil en  algún punto -determinante- materia del negocio, no tendrá  lugar el surgimiento o floración plena del contrato en el  cosmos jurídico”  (CSJ, SC del 19 de diciembre de 2006, Ref. n.° 1998-10363-01; se  subraya).  

3.        Dicha etapa,  como se clarificó en el precitado fallo, puede circunscribirse  a meros tratos preliminares o tratativas, entendidos como “el  conjunto -o plexo- de actividades realizadas por quienes persiguen la  celebración de un contrato en orden a concretar los posibles  términos del mismo (reuniones, intercambio de opiniones,  precisiones varias, etc.)”  sin que, por lo tanto, comporte necesariamente la formulación  de una oferta comercial, propiamente dicha, ni su aceptación o  rechazo.  

4.        Ahora bien,        en  los casos en que la formación del acuerdo de voluntades se  derive del agotamiento de la comentada fase, es innegable su  importancia en punto de establecer la celebración del contrato  y sus precisos términos.  

Tales  antecedentes, sobre todo, tratándose de convenciones  consensuales que, por ser tales, no se reducen a escrito, ostentan  gran valía en punto de poder determinar su concreción y  su alcance.  

En  esa misma línea de pensamiento, la Sala, con anterioridad,  había puntualizado, en cuanto hace a la “recíproca  intensión de las partes”,  que para “reconstruirla,  precisarla e indagarla”  es forzoso apreciar, entre muchos otros factores, el “entorno  cultural, social, económico, político, geográfico  y temporal  en una perspectiva retrospectiva y prospectiva, esto es, considerando  además de la celebración, ejecución y conducta  práctica negocial, la fase prodrómica, de gestación  o formación teniendo en cuenta que ‘…los  actos, tratos o conversaciones preliminares enderezados a preparar la  producción de un consentimiento contractual no son  intrascendentes; por el contrario, una vez formado el consentimiento  son parte integrante de él, y su importancia se traduce en  servir de medios auxiliares para interpretar la verdadera intención  de las partes, cristalizada en las cláusulas del contrato’  (cas. civ. junio 28/1989)”  (CSJ, SC del 7 de febrero de 2008, Rad. n.° 2001-06915-01;  se subraya).  

5.        Por  consiguiente, cuando lo que se averigua es si un contrato, del que no  quedó memoria escrita, se celebró y los términos  del mismo, el desenvolvimiento negocial que lo precedió se  erige en el parámetro orientador de la solución, toda  vez que sólo en la medida que pueda establecerse cuál  fue el camino recorrido por las partes, podrá definirse si el  mismo culminó satisfactoriamente y, en ese supuesto, los  puntos consentidos por ellas, de forma recíproca y  coincidente.  

IV.        El  contrato de arrendamiento. Generalidades.  

1.        A voces del  artículo 1973 del Código Civil, el “arrendamiento  es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,  la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o  prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio  un precio determinado”.  

2.        En tratándose  de cosas, son susceptibles de arrendarse “todas  las (…)  corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse”,  incluso las ajenas, caso en el cual el arrendatario de buena fe,  tiene “acción  de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción”  (art. 1974 ib.);  el precio puede consistir “en  dinero”  o en los “frutos  naturales de la cosa arrendada”,  totales o parciales, y cuando su pago es periódico, se llama  “renta”  (art. 1975 ib.);  son partes el arrendador, que es quien “da  el goce”  de la cosa, y el arrendatario, que es quien paga el precio (art. 1977  ib.).  

3.        Las principales  obligaciones del primero, son “entregar  (…)  la cosa arrendada”,  “mantenerla  en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada”  y “librar”  al otro contratante “de  toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”  (art. 1982 ib.).  

Y del segundo,  “usar  de la cosa según los términos o el espíritu del  contrato”  (art. 1996 ib.),  pagar el precio o renta (art. 2000  ib.)  y “restituir  la cosa al fin del arrendamiento”  (art. 2005 ib.).  

En cuanto hace al  referido pago, se advierte que debe realizarse “en  los períodos estipulados, o a falta de estipulación,  conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación  ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta de  predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos  por años (…)”  (art. 2002 ib.).  

4.        Las recíprocas  obligaciones que surgen para las partes, particularmente la de  conceder el goce de la cosa y la de pagar, a cambio, un precio,  descubren la naturaleza bilateral de dicha convención.  

5.        Añádese  que no habiendo previsto el legislador solemnidad especial alguna  para el contrato de arrendamiento, el mismo es meramente consensual,  de donde su perfeccionamiento acaece cuando quienes lo celebran,  convienen en el objeto y el precio, que son sus elementos esenciales.  

6.        La Corte, de  vieja data, tiene precisado que “[c]aracterística   del  contrato  de  arrendamiento,  entre  otras,  es la de ser  consensual  y bilateral;  la primera lo exceptúa de solemnidad alguna para su  celebración, la segunda le tutela al contratante cumplido  pretensión para pedir la resolución del contrato por  incumplimiento del otro, junto con la indemnización de  perjuicios”  (CSJ,  SC del 11 de febrero de 1992, ordinario de ÁNGEL MARÍA  CAMACHO RAMÍREZ frente a la SOCIEDAD DE LA CRUZ ROJA  COLOMBIANA y CRUZ ROJA COLOMBIANA -SECCIONAL META).  

V.        El  contrato de arrendamiento de naturaleza comercial.  

1.        En el ámbito  mercantil, por virtud de las previsiones del artículo 822 del  Código de Comercio, son aplicables al contrato de  arrendamiento las mismas reglas atrás comentadas, habida  cuenta que esa especial legislación no previó una  regulación propia para este tipo de negocio jurídico.  

2.        Las normas que  sobre el particular contiene el precitado ordenamiento jurídico,  están referidas a aspectos puntuales, como son: el derecho a  la renovación, cuando un empresario ha ocupado por no menos de  dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento  de comercio (arts. 518 a 522); al subarriendo, destinación y  cesión (art. 523); al arrendamiento de naves (arts. 1678 a  1687); y al de aeronaves (art. 1890 a 1892).  

3.        Cabe agregar  que el carácter consensual del arrendamiento se acentúa,  habida cuenta el mandato del artículo 824 del Código de  Comercio, que reza:  

Los  comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u  obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco.  Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito  esencial del negocio jurídico, éste no se formará  mientras no se llene tal solemnidad.  

VI.        El  caso concreto. Los errores de Tribunal.  

1.        El comienzo de  las negociaciones.  

1.1.        Ninguna duda  existe sobre el hecho de que, entre las partes, se adelantaron  conversaciones en procura de celebrar un contrato de arrendamiento  y/o de compraventa del lote de terreno propiedad de los actores,  identificado en la forma precisada en la demanda.  

1.2.        Sobre el  particular, son suficientes las manifestaciones que los litigantes  hicieron en el libelo introductorio, en la respuesta al mismo y en  los interrogatorios de parte que absolvieron, expresiones que, por  significar el surgimiento para cada uno de ellos de obligaciones a su  cargo, constituyen prueba de confesión.  

1.2.1.        En el  escrito con que se dio apertura a la controversia, los demandantes  adujeron que en su calidad de dueños del referido inmueble,  “recibieron  de los representantes de la firma AUTO STOK S.A. en la ciudad de  Cúcuta, una oferta para que se les diera en arrendamiento  dicho lote”  (hecho segundo); que debido a la “premura,  insistencia y seriedad”  de tal propuesta, obtuvieron mediante el pago de una indemnización,  la desocupación del predio por parte de quien detentaba su  tenencia en ese momento (hecho séptimo);  que recuperado el  terreno, convinieron con la accionada el arrendamiento del mismo a  partir del 16 de noviembre de 2012, por el término de diez  (10) años, a cambio del pago de un canon mensual de  $5.000.000.oo, reajustable anualmente, y con una cláusula  penal por valor de $100.000.000.oo para quien incumpliera (hechos  octavo a décimo); y que esos términos, junto con los  demás acordados, se consignaron en un documento que en dos  ejemplares, suscritos y autenticados por los arrendadores, fue  recibido por el representante legal de la arrendataria para su firma  y legalización el día anterior, 15 de noviembre, en el  que se verificó la entrega del inmueble, como consta en acta  de esa fecha (hechos 12 y 13).  

1.2.2.        En el  interrogatorio de parte absuelto en la audiencia realizada con  fundamento en el artículo 101 del Código de  Procedimiento Civil el 23 de octubre de 2013, el demandante Carlos  Eduardo Alvarado Serrano relató que “más  o menos a mediados de octubre, estuvimos en conversaciones (…)[,]  se acerc[ó]  el señor [E]duardo  [C]adavid,  me contact[ó]  para saber si nosotros est[ábamos]  vendiendo o arrendando el lote que está ubicado en la  autopista vía a [S]an  Antonio [di]agonal  al peaje, al margen derecho vía [S]an  Antonio, con el señor llegamos a un acuerdo de que  arrendábamos el lote, le pedimos una cuantía de  $10.000.000.00 (…)  y llegamos a un acuerdo de $5.000.000.00 (…)  porque ellos iban a durar [ahí]  10 años y aparte iban a hacer una estructura de venta taller,  para sus vehículos Renault, es decir iban a hacer una  inversión grande para justificar el arriendo al que llegamos  (…)”.  

1.2.3.        La  accionada, si bien es verdad, a lo largo de la contestación de  la demanda, negó la celebración del contrato de  arrendamiento referido, precisó al responder el hecho noveno,  que “efectivamente  hubo conversaciones”  y que “se  trat[ó]  de instalar en el predio, sin embargo dadas las amenazas de terceros  no lo hizo y obviamente desistió de celebrar el contrato”.  Más adelante, en sustento de las excepciones que propuso, el  apoderado que la representó, admitió que “entre  ellos se inició una negociación precontractual para  efectos de llegar con posterioridad a la celebración de un  contrato de arrendamiento”.  

1.2.4.        En la  declaración de parte que rindió su representante legal  en la misma audiencia atrás identificada, especificó  que “nunca  hubo c[o]ntrato  de arrendamiento ya que nos encontrábamos en una negociación  incluso de la venta del lote[,]  que era nuestra propuesta [ya]  que necesit[ába]mos  hacer un(…)  traslado(…)  de uso [de  los]  talleres de carrocería, de latonería y pintura, que  est[aban]  en el centro de la ciudad y ten[íamos]  problemas con el medio ambiente y además guardar nuestro  inventario de vehículos, mientras comprábamos ya fuera  ese u otro lote”.  

Añadió  que “la  entrega parcial del [lote]  se hizo sin ningún compromiso, el dueño del local donde  guardábamos nuestro inventario necesitaba el local donde  gu[ar]dábamos  los vehículos y necesitábamos trasladarnos de afán  y durante estos primero[s]  20 días fue que aparecieron unas personas a quemar los  vehículos, donde intervino la policía, para que esto no  pasa[ra],  por lo cual tuvimos que sacar nuestros vehículos ya que no los  teníamos asegurados y nadie nos garantizaba(…)  que esos carros no (…)  los quemaran y el señor EDUARDO CADAVID le había  solicitado al señor CARLOS ALVARADO y él dijo que ya no  tenía problemas con ese lote, y al ser provisional la entrega  del lote nos toc[ó]  sacar inmediatamente los vehículos del lote, hablamos con [é]l  y vi[m]os  su deshonestidad al no comentar[n]os  el problema que tenía ese lote”.  

Al ser preguntado  sobre las condiciones iniciales que acordaron, expresó que  “por  la urgencia que teníamos de guardar [l]os  vehículos [é]l  nos hizo entrega provisional del local o lote, mientras lleg[ábamos]  a un[a]  negociación definitiva (…)”.  

A su turno, en el  interrogatorio de parte que absolvió en audiencia del 28 de  enero de 2014, admitió conocer al señor Carlos Alvarado  Serrano, “ya  que no lo recomendaron (…)  [porque]  estábamos buscando un lote para depósito de nuestros  vehículos nuevo[s]  y hacer un centro de carrocerías y [é]l  fue un día al concesionario y nos lo ofreció, pero el  local era para comprarlo[,]  para desarrollar unas in[stala]ciones  para el concesionario, y fue cuando hablamos con él, e[l]  [l]ote  que estábamos b[us]cando  era porque donde los teníamos depositados el dueño lo  n[ec]esita[b]a  de manera urgente por lo que necesitábamos el bodegaje de  manera urgente”  (fls. 12 a 16, cd. 3).  

1.3.        Traduce lo  expuesto, que ambas partes, por igual, admitieron que, entre ellas,  se adelantaron negociaciones dirigidas a la celebración de un  contrato de arrendamiento, según el señor Alvarado  Serrano, y/o de compraventa, conforme lo expuesto por el apoderado de  la accionada y su representante legal, al contestar la demanda y  absolver los interrogatorios que se le formularon, respectivamente.  

1.4.        Siendo ello  así, es igualmente ostensible que el Tribunal, de un lado,  pretirió la ponderación de los comentados escritos y  del interrogatorio de parte absuelto por el demandante Carlos Eduardo  Alvarado Serrano; y, de otro, cercenó el contenido de los  interrogatorios de parte absueltos por el representante legal de la  demandada, toda vez que en torno de los mismos única y  exclusivamente apreció que él negó la  celebración del contrato sobre el que versó la acción,  sin percatarse, como viene de resaltarse, que pese a ello, admitió  que entre las partes sí hubo conversaciones dirigidas a la  celebración de una convención, errores que el  impugnante denunció en la primera de las acusaciones  auscultadas.  

2.        Avance de las  tratativas. La celebración del contrato de arrendamiento.  

2.1.        Es también  innegable que esas negociones evolucionaron satisfactoriamente, al  punto de haberse llegado a un acuerdo entre las partes, relativo al  arrendamiento de un lote de terreno, independientemente de las  particularidades o los alcances del mismo, que más adelante se  identificarán.  

2.1.1.        Así  se deduce de las manifestaciones de los extremos procesales, pues es  lo cierto que los accionantes, en la demanda y en las declaraciones  de parte que rindió el señor Carlos Alvarado Serrano,  como ya se reseñó, predicaron la celebración del  contrato de arrendamiento con la demandada; y que ésta, en los  interrogatorios de parte que absolvió por intermedio de su  representante legal, como igualmente ya se consignó, admitió  haber llegado a ese convenio, pero con carácter provisional.  

2.1.2.        Al  respecto, es del caso añadir que en el interrogatorio del 28  de enero de 2014, el señor Alirio de Jesús Alarcón  Cepeda, tras la manifestación de que “sobre  el lote en cuestión se lleg[ó]  a un arrendamiento provisional y que hubo además una entrega  provisional del lote”,  ante la solicitud de explicar “esta  condición de ser arrendamiento provisional y de proceder a una  entrega provisional”,  respondió: “[P]rovisional  es porque nosotros [es]tábamos  comprando un lote, para poder desarrollar nuestra operación de  concesionario ya que teníamos un problema con nuestro taller  donde est[áb]amos  por contaminación ambiental, por ser un taller de pintura y  nos obliga[ba]  al traslado urgente de ese taller, y para poder guardar nuestro  (…)sto[ck]  de autos, la propuesta nuestra era comprarle el lote a don C[AR]LOS  ALVARADO o buscar uno en la zona, mientras tanto, o llegábamos  a un acuerdo definitivo[,]  nos entregó el local para usarlo y hacer el estudio para ver  si la compañía le convenía estar [ahí]  o definitivamente comprar en otro sitio, llevando 20 días nos  lleg[ó]  la amenaza de la quema por lo que ya la junta directiva tomó  la decisión de no comprar ni arrendar en ese [sit]io,  y don CARLOS ALVARADO , estaba más interesado en arrendar que  en vender, por lo que nos llev[ó]  a tomar la decisión de comprar en otro lugar, que queda(…)  relativamente (…)  cerca ya que est[á]  a cien metros de ese lugar”.  

A la pregunta que  enseguida se le hizo, de indicar “en  qué forma se pactaron entonces las condiciones de ese  arrendamiento o entrega provisional y si ese acuerdo se document[ó]  de alguna manera”,  respondió que “ese  acuerdo no se document[ó]  en nada[,]  solamente f[u]e  verbal, y don CARLOS quería inicialmente fuera por 6 meses,  mientras tomábamos una decisión por compra de otro  local para trasladar nuestros vehículos, hay una cuenta de  cobro por $30.000.000.00 que [é]l  pas[ó]  por supuestamente esos 6 meses de arriendo (anexo esta constancia de  la cuenta contable de la compañía de auto stok y anexo  la reversión de la misma cu[e]nta  contable de la compañía dejándole abonado la  suma [d]e  $5.000.000.oo (…)  que la junta directiva decidió dejarle como pago por los 20  días que estuvieron nuestros vehículos en ese lugar (2  folios), al no tener contrato de arrendamiento corríamos el  riesgo de que la DIAN nos multara por no tener contrato o soporte de  este gasto, se hizo la devoluci[ó]n  justificando ante la DIAN para que no t[uviéramos]  problemas ninguna de las partes, también se reportan los  impuestos”.  

2.1.3.        A lo  anterior se suma que con la demanda se aportó el “ACTA  DE ENTREGA DE UN INMUEBLE”,  que data del 15 de noviembre de 2012, en la que se hizo constar, de  un lado, la “entrega  real y material”  que Carlos Eduardo Alvarado Serrano, en condición de  “ARRENDADOR”,  hizo a “ALIRIO  ALARCÓN CEPEDA, (…),  en su condición de [r]epresentante  [l]egal  de la sociedad AUTO STOK S.A., y en calidad de ARRENDATARIO”,  del “inmueble  arrendado mediante documento suscrito en el día de hoy”  correspondiente a un predio “sin  construcciones y/o edificaciones, salvo el encerramiento con maya  metálica sobre el lado frontal que da hacia la Autopista  Internacional, el cual presenta, además, las siguientes  características generales: 1) Lote totalmente plano –  [n]ivelado.  2) Cuenta con servicio de energía eléctrica. 3) Se  anexan fotos del estado actual”;  y, de otro, que el “ARRENDATARIO,  por su parte, acepta (…)  las condiciones en que se entrega (…),  e igualmente declara recibirlo a satisfacción para el  ejercicio de su tenencia, conforme a lo pactado”  (folio 33, cd. 1)  

En relación  con dicho documento, debe ponerse de presente, en primer lugar, que  en el hecho doce de la demanda se expresó: “El  día quince (15) de noviembre de 2012 se hizo entrega real y  material del lote arrendado, razón por la cual se elaboró  y suscribió por parte de los señores CARLOS EDUARDO  ALVARADO SERRANO y ALIRIO ALARCÓN CEPEDA, el documento que  denominaron ‘ACTA DE ENTREGA DE UN INMUEBLE’, a partir de  lo cual se perfeccionó el contrato de arrendamiento”;  y, en segundo término, que en el aludido interrogatorio de  parte del 28 de enero de 2014, se le puso de presente al absolvente  dicho documento (aunque se erró al citarse el folio donde se  encontraba, pues se mencionó como tal el 133), quien reconoció  como suya la firma que en él aparece y, sobre su contenido,  observó: “[Sí]  el documento de rece[pc]ión  del inmueble se h[izo]  ese día porque yo estaba en la ciudad de Cúcuta,  mientras se elaboraba el contrato de arrendamiento y se ac[o]rdaría  el tiempo y el valor y lo revisarían los abogados de nuestra  compañía y pasaría para evaluación de la  junta directiva, fue cuando nos entregaron el lote mientras se hacían  todos los procedimientos siguientes para llegar a un acuerdo y firmar  el respectivo contrato”.  

Significa lo  anterior que ese documento, en relación con las dos partes, es  auténtico, como quiera que en lo que hace a la demandante,  operó el reconocimiento implícito de que trataba el  artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, a que  aludía el numeral 4º del artículo 252 ibídem;  y en lo que atañe con la demandada, porque fue reconocido  explícitamente ante el juez del conocimiento (numeral 1º  de la última de las disposiciones citadas).  

Ahora bien,  ninguna duda existe de que ese documento versó sobre la  entrega del lote de terreno materia de la presente acción,  pues como viene de señalarse, así lo aceptaron  expresamente las dos partes, manifestaciones que quitaron toda  importancia al hecho de que en el acta no se hiciera una  identificación completa o pormenorizada del predio a que la  misma se refería, que fue la razón para que el Tribunal  no apreciara dicha prueba.  

2.2.        De lo hasta  aquí analizado, se saca en claro que contrato de arrendamiento  sí hubo; que fue arrendador Carlos Eduardo Alvarado Serrano,  al margen de si esa condición la ostentaron también sus  hermanos, los otros demandantes; que la arrendataria fue la sociedad  Auto Stok S.A., representada legalmente por el señor Alirio de  Jesús Alarcón Cepeda; que inició el 16 de  noviembre de 2012; y que versó sobre el lote de terreno  materia de la presente acción.  

2.3.        Por la  respuesta que el representante legal de la demandada dio al  interrogante dirigido a que precisara las condiciones del  arrendamiento provisional admitido por él, atrás  reproducida, pudiera pensarse, en principio, que el término de  duración del mismo fue de seis (6) meses y que el precio del  arrendamiento o renta fue la suma de cinco millones de pesos  ($5.000.000.oo) mensuales.  

2.4.        Innegable es,  entonces, que el Tribunal, cuando afirmó tajantemente la  carencia de demostración del contrato de arrendamiento cuyo  reconocimiento se solicitó en la demanda con la que se dio  inicio a este asunto litigioso, cercenó dicho escrito, la  contestación del mismo, los interrogatorios de las partes y el  acta de entrega.  

3.        La concreción  del negocio. Los términos definitivos del mismo.  

3.1.        Empero las  negociaciones siguieron avanzando, hasta cuando las partes se  pusieron de acuerdo sobre la totalidad de los elementos, esenciales y  accidentales, del contrato de arrendamiento objeto de las tratativas  y optaron por reducir a escrito dicha convención de forma  fidedigna a la voluntad por ellos expresada, como pasa a verse.  

3.2.        Al respecto,  es muy diciente la declaración rendida por la abogada Fanny  Inmaculada Gómez Sandoval, asesora jurídica de los  actores, según ella misma lo señaló, quien  precisó que, una vez los extremos litigiosos llegaron a ese  punto, recibió de parte del señor Carlos Alvarado  Serrano “instrucciones  para proceder a redactar el documento según lo convenido por  las partes”,  lo que en efecto hizo, especificando que “la  duración del contrato”  fue “por  10 años, teniendo en cu[e]nta  la magnitud del proyecto que la sociedad [A]uto  Stok desarrollar[í]a  en el predio”;  que el canon era la suma de “5  millones de pesos mensuales”,  con “un  reajuste anual del IPC más 3 puntos porcentuales”;  que se pactó una “cláusula  penal por incumplimiento de cualquiera de las partes en 100 millones  de pesos”;  que se concedió “autorización  de mejoras”  a la arrendataria, a efecto de que pudiera realizar las obras que  requería para el “desarrollo  de sus actividades”;  y que “la  fecha de iniciación era o fue el 15 de noviembre del año  2012, hasta noviembre 14 del (…)  año 2022”.  

Observó, de  un lado, que una vez redactó el referido documento, lo  remitió, “vía  email[,]  a la sociedad [A]uto  Stok, a través del correo de la señorita Paola Mora,  quien e[ra]  la jefe jurídica”  de la misma, con miras a que se verificara su revisión; y que,  cumplido lo anterior, mediante un correo dirigido al señor  Carlos Alvarado Serrano, indicaron “que  ya se había revisado el contrato y lo adjunta[ro]n  nuevamente para su correspondiente firma, sin realizar ninguna  observación o cambio al contenido del documento”.  

Añadió  que luego imprimió el contrato, el cual los arrendadores  firmaron y autenticaron en la Notaría Séptima de  Cúcuta; y esperó el día de la entrega, fecha en  la que “el  señor Ali[r]io  Alarcón efectivamente se hizo presente en el lote en compañía  del señor Cadavid, allí mismo llegamos los señor[es]  Carlos Eduardo Alvarado, el arquitecto Hugo [R]íos  y yo, ese mismo día, tal y como se plasm[ó]  en el contrato de arrendamiento[,]  debía suscribirse además del contrato un acta de  entrega, la cual también redact[é]  y llev[é]  en 2 ejemplares con unos espacios para ser llenado[s,]  en caso de que fuese necesari[a]  alguna observación adicional, respecto del estado del  inmueble”.  

Más  adelante manifestó:  

(…)  al momento de la entrega se verific[ó]  el estado del inmueble, de mi puño y letra escrib[í]  algunas observaciones de las cuales[,]  de manera conjunta con el señor [A]lirio  Alarcón fueron verificadas, y así mismo consign[é]  en el acta de entrega que hago entrega física de 2 ejemplares  del contrato de arrendamiento al señor [A]lirio  Alarcón, [é]l  me menciona que se lleva los contratos[,]  ya que son prácticamente las 6 de la tarde, [que]  no alcanza[ba]  a  acudir a la notaría y [que]  tenía que  viajar esa misma tarde a la ciudad de Bogotá,  que se los llevaría, y posteriormente nos los [h]aría  llegar con su firma, en ese mismo momento de la entrega se toman unas  fotos donde est[án]  los señores Cadavid, Hugo R[í]os,  Ali[r]io  Alarcón y el señor Carlos Alvarado, seguidamente se  hacen presentes los señores de la empresa de seguridad que la  sociedad [A]uto  Stok contrat[ó]  para la vigilancia del predio, los vigilantes del señor Carlos  Alvarado[,]  que estaban en ese momento en el predio[,]  le hacen también entrega formal a los vigilantes que la  sociedad trajo en ese momento, de esa manera queda formalmente  entregado el lote, y concretado el contrato de arrendamiento, el  señor Ali[r]io  Alarcón [n]os  indic[ó]  que  le hagamos llegar a la oficina de Auto Stok ubicada en [l]a  calle 13, la factura o cuenta de cobro para cancelar los 6 primero[s]  meses de[l]  contrato de manera anticipada (…)  

Tras reiterar que  la elaboración del contrato estuvo a su cargo, la deponente, a  la pregunta de si acepta el documento obrante en los folios 10 a 13  del cuaderno principal como el que “manifiest[ó]  haber redactado”,  respondió: “[Sí]  señor efectivamente el contrato exhibido corresponde al  firmado, redactado y entregado al salir Ali[r]io  Alarcón”.  De igual modo, reconoció el acta de entrega militante en el  folio 33 del mismo cuaderno e informó que su correo  electrónico era “fanyta239@g[mal].com”.  

Sea del caso  precisar que la condición de haber sido, o ser, la deponente  asesora jurídica de los actores, como ella misma lo admitió,  no es una circunstancia que, sin más,  permitiera al Tribunal  restar todo el valor demostrativo que tiene su declaración,  pues así se infiriera de ese nexo algún grado de  sospecha de su dicho, se imponía ponderarlo, conforme las  previsiones del inciso final del artículo 218 del Código  de Procedimiento Civil, que dispone “[e]l  juez apreciará los testimonios sospechosos, de acuerdo con las  circunstancias de cada caso”,  aunque con mayor rigor, como de forma constante lo ha doctrinado esta  Corporación:  

En  esa materia, la Corte ha sostenido que  

‘(…)  no puede considerarse que un testigo, ligado por vínculos de  consanguinidad con una de las partes, ‘va a faltar  deliberadamente a la verdad para favorecer a su pariente. Esa  declaración si bien debe ser valorada con mayor rigor, dentro  de las normas de la sana crítica, puede merecer plena  credibilidad y con tanta mayor razón si los hechos que relata  están respaldados con otras pruebas o al menos con indicios  que la hacen verosímil’;  que si las personas allegadas a un litigante pueden tener interés  en favorecerlo con sus dichos, no puede olvidarse que ‘suelen  presentarse a menudo conflictos judiciales en los que sus hechos  determinantes apenas si son conocidos por las personas vinculadas con  los querellantes y por eso son solamente ellos los que naturalmente  se encuentran en capacidad de trasmitirlos a los administradores de  justicia’ (…) (CSJ  SC de 31 ago. 2010, rad. 2001-00224-01)  (CSJ,  SC 10809 del 13 de agosto de 2015, Rad. n.° 2009-00139-01).  

En íntima  relación con lo precedentemente expuesto, cabe señalar,  así mismo, que ese vínculo tampoco era suficiente para  inferir la existencia en la deponente de un “interés”  de faltar a la verdad con el propósito de favorecer  indebidamente a los gestores del proceso, aserto del Tribunal que, en  tanto condujo a negarle efectos probatorios a la declaración  de que ahora se trata, constituyó otro desatino de su parte  efectivamente reprochado en la segunda censura analizada.  

Tampoco habilitaba  la descalificación predicada por el ad  quem,  la condición de ser la doctora Gómez Sandoval una  testigo de oídas, pues como se establece de la simple lectura  de su declaración, su objetivo no fue relatar hechos llegados  a su conocimiento en forma indirecta sino, por el contrario,  acontecimientos que la deponente presenció y en los que  intervino de forma protagónica, como fueron la elaboración  del contrato de arrendamiento ajustado entre las partes y del acta de  entrega, y la realización de esta diligencia, en la que  participó.  

Por consiguiente,  es ostensible el desafuero del Tribunal al enarbolar esas  razones,  para quitarle a la declaración que se comenta toda  significación probatoria, tal y como se denunció en la  referida acusación examinada, amén que, como en ese  mismo cargo se reprochó, esa Corporación,  adicionalmente, omitió apreciarla en conjunto con las demás  pruebas del proceso, análisis que le hubiese permitido  vislumbrar su correspondencia con ellas.  

3.3.        Por expreso  mandato del artículo 187 del Código de Procedimiento  Civil, “[l]as  pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las  reglas de la sana crítica (…)”,  previsión actualmente recogida en el canon 176 del Código  General del Proceso.  

La Corte, en  reciente pronunciamiento, destacó que:  

La  apreciación en conjunto de los medios demostrativos guarda  relación con el denominado principio de unidad de la prueba,  que impone  un examen concentrado de todos ellos con independencia de su  naturaleza y del interés del sujeto que los aportó,  en palabras de Devis Echandía, «Significa  este principio que el  conjunto probatorio del juicio forma una unidad, y que, como tal,  debe ser examinado y apreciado por el juez, para confrontar las  diversas pruebas, puntualizar su concordancia o discordancia y  concluir sobre el convencimiento que de ellas globalmente se forme».  

Esta  exigencia se relaciona también con el principio de adquisición  o comunidad de la prueba, por virtud del cual, ésta no  pertenece a quien la aporta, sino que una vez practicada e  introducida legalmente es del proceso y, por lo tanto, «debe  tenérsela en cuenta para determinar la existencia o  inexistencia del hecho a que se refiere, sea que resulte en beneficio  de quien la adujo o de la parte contraria, que bien puede invocarla.  Como el fin del proceso es la realización del derecho mediante  la aplicación de la ley al caso concreto y como las pruebas  constituyen los elementos utilizados por el juez para llegar a ese  resultado, nada importa quien las haya pedido o aportado».  

Desde  esa perspectiva, en  el sistema de la sana crítica adoptado por nuestro  ordenamiento procesal civil, la apreciación probatoria es una  operación de carácter crítico y racional que no  puede cumplirse de manera fragmentada o aislada, sino en conjunto,  con base en las reglas de la lógica, la ciencia y la  experiencia, que, necesariamente, comprende el cotejo o comparación  de todos los medios suasorios allegados al proceso, con el fin de  establecer sus puntos de convergencia o de divergencia.  A partir de ese laborío, el  Juez, en cumplimiento de esta exclusiva actividad procesal, le asigna  mérito a las pruebas de acuerdo al grado de convencimiento que  le generen y emite su veredicto acerca de los hechos que, siendo  objeto de discusión, quedaron demostrados en el juicio  (CSJ, SC 3249 del 7 de septiembre de 2020, Rad. n.°  2011-00622-02;  se subraya).  

En el caso sub  lite,  el Tribunal no acató ese deber con el propósito, de un  lado, según ya se dijo, de determinar el mérito  demostrativo de la declaración de la abogada Fanny Gómez  Sandoval, por la eventual sospecha que podía cernirse sobre  ella, habida cuenta el nexo profesional que la ataba con los actores;  y, de otro, de fijar el verdadero alcance de las pruebas, en general,  esto es, como principio rector de valoración probatoria.  

3.3.1.        Sobre lo  primero, la correspondencia de la declaración mencionada con  los demás medios suasorios, se tiene:  

a)        En el  interrogatorio de parte absuelto por el representante legal de la  demandada el 28 de enero de 2014, éste reconoció que  “el  señor EDUARDO CADAVID, es nuestro gerente comercial en la  ciudad de Cúcuta”  y que “la  señorita PAOLA MORA es nuestra asistente jurídica en  Bogotá”,  manifestaciones que el Tribunal cercenó cuando, para negar  mérito a los correos electrónicos aportados con la  demanda, afirmó que en el proceso no estaba demostrado que los  nombrados estuvieren vinculados con la demandada, como se reprochó  en el cargo inicial.  

El nexo laboral de  los nombrados con la demandada, particularmente, de la segunda,  concede veracidad al relato de la doctora Gómez Sandoval, en  cuanto a que una vez elaboró el documento contentivo del  contrato de arrendamiento, lo remitió, para su revisión  por parte de Auto Stok S.A., “a  través del correo de la señorita Paola Mora, quien  e[ra]  la jefe jurídica de la sociedad [A]uto Stok”.  

b)        Del mismo modo,  se infiere coherencia del testimonio analizado, con el correo  electrónico del 13 de noviembre de 2012, remitido por la  prenombrada persona a Eduardo Cadavid y a Carlos Eduardo Alvarado  Serrano, mediante el cual aquélla devolvió el “contrato  de arrendamiento para diligenciar firmas”.  

En relación  con dicha comunicación electrónica, se aportó,  al descorrerse el traslado de las excepciones meritorias propuestas  por la accionada, concepto técnico sobre su autenticidad por  parte del experto Juan Manuel Arenas Galvis, quien refrendó  dicha conclusión bajo juramento en la declaración que  rindió el 14 de febrero de 2014, ocasión en la que  precisó que “[E]ntre  los correos de ambas partes, se puede analizar y determinar lo  siguiente, 1) las direcciones de correo electrónico fueron  creadas en [ser]vidores  de correos privados y públicos dond[e]  cada uno de los usuarios, pertenece a los d[i]ferentes  dominios asociados a sus servidores de corre[o.]  2) todos los correos que cruzaron información  fueron  analizados a tr[a]v[éz]  de la herramienta en línea www.verifyemail.adesrdss.org  determinando que todas las cuentas de correo son leg[í]timas,  aut[é]nticas  y se encuentran en funcionamiento. 3) otro método de  comprobación se realiz[ó]  con los comandos y herramientas de consola que vienen con los  sistemas operativos (MS_DOS), 4) al realizar el análisis con  el anterior enlace web www.verifyemail.adesrdss.org  [se  obtuvo]  como resultado que las direcciones IP asociadas a cada uno de los  servidores de correo pertenece a sus respectivas cuentas”.  

Sobre el  particular, indispensable es memorar que, de conformidad con la Ley  527 de 1999, “[l]os  mensajes de datos serán  admisibles como medios de prueba y su fuerza probatoria es la  otorgada en las disposiciones del Capítulo VIII del Título  XIII, Sección Tercera, Libro Segundo del Código de  Procedimiento Civil.  (…).  En toda actuación administrativa o judicial, no  se negará eficacia, validez o fuerza obligatoria y probatoria  a todo tipo de información en forma de un mensaje de datos,  por el sólo hecho que se trate de un mensaje de datos o en  razón de no haber sido presentado en su forma original”  (art. 10º; se subraya); y que “[p]ara  la valoración de la fuerza probatoria de los mensajes de datos  a que se refiere esta ley, se tendrán en cuenta las reglas de  la sana crítica y demás criterios reconocidos  legalmente para la apreciación de las pruebas. Por  consiguiente[,]  habrán de tenerse en cuenta: la confiabilidad en la forma en  la que se haya generado, archivado o comunicado el mensaje, la  confiabilidad en la forma en que se haya conservado la integridad de  la información, la forma en la que se identifique a su  iniciador y cualquier otro factor pertinente”  (art. 11).  

La Corte  Constitucional, al declarar la exequibilidad, entre otras normas, de  las atrás reproducidas, precisó:  

El  proyecto de ley establece que los mensajes de datos se  deben considerar como medios de prueba, equiparando los mensajes de  datos a los otros medios de prueba originalmente escritos en papel.  (…)  

Al  hacer referencia a la definición de documentos del Código  de Procedimiento Civil, le otorga al mensaje de datos la calidad de  prueba, permitiendo coordinar el sistema telemático con el  sistema manual o documentario, encontrándose en igualdad de  condiciones en un litigio o discusión jurídica,  teniendo en cuenta para su valoración algunos criterios como:  confiabilidad, integridad de la información e identificación  del autor.  

Criterio  para valorar probatoriamente un mensaje de datos. Al valorar la  fuerza probatoria de un mensaje de datos se habrá de tener  presente la confiabilidad de la forma en la que se haya generado,  archivado o comunicado el mensaje, la confiabilidad de la forma en  que se haya conservado la integridad de la información, la  forma en la que se identifique a su iniciador y cualquier otro factor  pertinente (artículo 11) (Corte  Constitucional, C-622 del 8 de junio de 2000).  

Así las  cosas, la valoración conjunta de las pruebas en precedencia  relacionadas, de forma recíproca, torna creíble, por  una parte, lo expuesto por la doctora Gómez Sandoval sobre  que, una vez la demandada efectuó la revisión del  contrato escrito, la señorita Paola Mora, como asistente de la  oficina jurídica, lo devolvió por correo electrónico  al señor Carlos Eduardo Alvarado Serrano, para que éste  y los otros arrendadores procedieran a firmarlo y autenticarlo; y  coadyuva, por otra, la autenticidad del referido mensaje de datos, de  modo que confirma que la remitente del mismo, fue la nombrada  funcionaria de la accionada y su destinatario, el citado actor.  

c)        Se suma a lo  expresado que, como ya quedó consignado, el acta de entrega  del predio sobre el que versó el litigio a la demandada, es  documento auténtico en relación con las dos partes,  como quiera que fue aportado por los promotores de la controversia,  sin tacha alguna, y que el representante legal de Auto Stok S.A., la  reconoció expresamente.  

Dentro de su  contenido, se aprecian las siguientes anotaciones manuscritas:  

En primer lugar:  “1)  Lote totalmente plano – Nivelado. 2) Cuenta con servicio de  energía eléctrica. 3) Se anexan fotos del estado  actual”.  Al final, bajo el subtítulo  “OBSERVACIONES”,  éstas otras: “Nota:  Al señor Alirio Alarc[ó]n  se le hace entrega del contrato en dos (2) ejemplares debidamente  firmado por los [a]rrendadores  para su correspondiente firma”.  

Por consiguiente,  no         queda duda de que en el curso de la entrega, la doctora Fanny  Gómez Sandoval, como lo testimonió, consignó  unas iniciales anotaciones sobre el estado del predio objeto de la  diligencia y, al cierre, la constancia de haberle entregado al señor  Alirio de Jesús Alarcón Cepeda, en su condición  de representante legal de la demandada, el contrato escrito de  arrendamiento, en dos ejemplares, firmados y autenticados por los  arrendadores, habida cuenta que por lo avanzado de la hora y la  necesidad que aquél manifestó de regresar ese mismo día  a esta capital, no alcanzó a suscribirlo y autenticarlo,  quedando comprometido a devolverlo debidamente legalizado  posteriormente.  

3.3.2.        Desde la  perspectiva más amplia que supone el principio de la  valoración conjunta de los medios de prueba, como ya se  explicó, forzoso es colegir que el examen panorámico de  los medios de convicción recaudados en el proceso,  específicamente, aquellos sobre los que versó el cargo  segundo, permitía colegir, en definitiva, la plena  comprobación del contrato de arrendamiento celebrado, de un  lado, por los actores, como arrendadores, y la sociedad demandada,  como arrendataria, respecto del predio sobre el que recayó la  acción, en los términos especificados en la demanda,  comprobados suficientemente con la declaración rendida por la  doctora Fanny Gómez Sandoval, cuya credibilidad deriva de su  coincidencia con las restantes pruebas igualmente examinadas.  

V.        Conclusiones.  

1.        Evidente fue  que el Tribunal, de un lado, pretirió la demanda, la  contestación de la misma y la declaración de parte  rendida por el accionante Carlos Eduardo Alvarado Serrano; y, de  otro, cercenó los interrogatorios absueltos por el  representante legal de la sociedad convocada, desatinos probatorios  que le impidieron ver y admitir que, entre los litigantes, desde  octubre de 2012, se adelantaron negociaciones en procura del  arrendamiento del predio sobre el que versó la acción.  

2.        Igualmente  quedó constatado que los yerros fácticos atrás  precisados sumados al desconocimiento en que incurrió el ad  quem del  “ACTA  DE ENTREGA DE UN INMUEBLE”,  que milita en el folio 33 del cuaderno principal, lo condujeron a  soslayar que las referidas tratativas continuaron avanzando, hasta la  concreción definitiva del contrato de arrendamiento ajustado  entre las partes.  

3.        Adicionalmente  se estableció que el sentenciador de segunda instancia, sin  justificación atendible, restó todo mérito  demostrativo al testimonio suministrado por la asesora jurídica  de los demandantes, doctora Fanny Gómez Sandoval, como quiera  que, en primer lugar, la eventual sospecha del mismo, derivada del  nexo profesional atrás registrado, quedó desvirtuada en  virtud de que los hechos por ella relatados aparecen acreditados en  otros medios de convicción; en segundo término, porque  no se estableció ningún interés de la nombrada  en desfigurar la verdad para favorecer a los accionantes; y,  finalmente, porque la declaración no versó sobre hechos  cuyo conocimiento hubiese llegado a la deponente de forma indirecta  sino sobre acontecimiento en los que participó de forma  protagónica.  

De haber  reconocido el valor probatorio que tenía la comentada  declaración, el Tribunal habría admitido que el  contrato de arrendamiento celebrado por los litigantes se redujo a  escrito, en los términos de que da cuenta el visible en los  folios 10 a 13 del cuaderno No. 1; que dicho documento fue remitido a  la demandada para su revisión, mediante correo electrónico  enviado por la doctora Gómez Sandoval a la señorita  Paola Mora, en su condición de asistente de la oficina  jurídica de Auto Stok S.A.; que una vez fue aprobado por esta  última, sin modificaciones, la precitada funcionaria de la  demandada lo devolvió por la misma vía -correo  electrónico- al señor Carlos Eduardo Alvarado Serrano;  que posteriormente éste y sus hermanos, los otros demandantes,  lo firmaron y autenticaron en la Notaría Séptima de  Cúcuta; y que el día de la entrega del inmueble materia  del arrendamiento, que tuvo lugar el 15 de noviembre de 2012, la cual  se hizo constar en acta de esa fecha igualmente elaborada por la ya  varias veces mencionada declarante, los dos ejemplares del contrato  escrito suscritos y legalizados por los arrendadores, fueron dejados  en poder del señor Alirio de Jesús Alarcón  Cepeda, representante legal de la accionada, para su suscripción,  autenticación y devolución a los demandantes, sin que  ello hubiere tenido efectiva ocurrencia.  

4.        Por último,  la precitada Corporación desatendió el deber que tenía  de valorar la pruebas en conjunto, omisión que le obstaculizó  percatarse, por una parte, de la veracidad del testimonio arriba  comentado, en tanto que, como ya se anotó, se abstuvo de  verificar que los hechos señalados en esa probanza, aparecían  refrendados en otros elementos de juicio; y, por otra, que las  negociaciones agotadas por los extremos litigiosos dio frutos, como  quiera ellos sí convinieron el contrato de arrendamiento sobre  el que trató la acción.  

VI.        La  decisión a adoptar.  

Comprobados, como  fueron, los yerros probatorios cometidos por el Tribunal y siendo  notoria su transcendencia, como quiera que la incursión en  ellos fue la que provocó que esa autoridad coligiera la falta  de demostración del contrato que vinculó a las partes,  habrá de casarse el fallo confutado, el cual, por tanto, se  derrumba completamente.  

SENTENCIA  SUSTITUTIVA  

Para los fines del  fallo de reemplazo, se tienen por reproducidos los antecedentes  consignados como prolegómeno de la sentencia de casación.  

EL FALLO DEL A  QUO  

1.        Como se sabe,  el Juzgado Civil del Circuito de Los Patios, al que le correspondió  conocer del proceso, dictó sentencia el 6 de agosto de 2014,  en la que negó las excepciones alegadas por la demandada;  declaró la celebración del contrato de arrendamiento  sobre el que versó la acción; estimó que el  mismo fue incumplido por Auto Stok S.A.; condenó a ésta  a pagar a los actores la suma de $600.000.000.oo, “a  título de indemnización por lucro cesante,  correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de  percibir”,  junto con intereses comerciales; se abstuvo de ordenar el pago de la  cláusula penal; e impuso las costas a la accionada.  

2.        En sustento de  esas determinaciones, la juzgadora adujo los fundamentos que pasan a  sintetizarse:  

2.1.        Descartó  la presencia de irregularidades que pudieran ocasionar la  invalidación de lo actuado y afirmó la concurrencia de  los presupuestos procesales.  

2.2.        Tras  referirse al contrato de arrendamiento, en general, y al de  naturaleza comercial, con apoyo en los artículos 1495 y 1973  del Código Civil, así como en el 2º de la Ley 56  de 1985, se ocupó de las reglas concernientes con la “carga  de la prueba”,  en pro de lo cual trajo a colación algunos pronunciamientos,  uno de la Corte Constitucional y otro de esta Corporación.  

2.3.        En tal orden  de ideas, descendió al caso sometido a su composición y  precisó que el problema jurídico del mismo, consistió  en establecer “si  efectivamente entre las partes se celebró [el]  contrato de arrendamiento”  referido en la demanda.  

2.4.        Tras enumerar  la totalidad de las pruebas recaudadas, señaló que de  ellas se concluye:  

2.4.1.        La  demandada, en el interrogatorio de parte que absolvió su  represente legal aceptó que “se  trataba de un bodegaje”  y acreditó el registro ante la DIAN del negocio celebrado y de  la posterior reversión de esa operación.  

2.4.2.        Los correos  electrónicos cruzados entre las partes, allegados con la  demanda y aportados por algunos testigos, fueron incorporados como  prueba dentro del proceso, sin haber sido “tachados,  ni impugnados”,  amén que el testigo técnico Juan Manuel Arenas Galvis  certificó que “son  v[á]lidos  y auténticos”,  razones por las cuales, de conformidad con las previsiones de la Ley  527 de 1999, en particular, sus artículos 10º y 11, se  reconoce que hacen “plena  prueba del contenido de los mismos”.  

2.4.3.        Los  testigos Fanny Gómez Sandoval, Jorge Orlando Gómez y  Hugo Alberto Ríos Saffi, informaron de la celebración  de un contrato de arrendamiento entre las partes, precisando que “fue  consensual y verbal, no escrito, en el que se acordó, que al  lote de que da cuenta este trámite judicial había que  hacerle unas inversiones, por un valor de CINCO  MILLONES DE PESOS (5’000.000),  con un incremento anual del IPC y un 3%, con una duración de  10 años, con una [c]láusula  [p]enal  de CIEN  MILLONES DE PESOS ($100.000.000),  con fecha de iniciación el 15 de noviembre de 2012 hasta  noviembre 14 de 2022”.  

2.4.4.        Ese predio,  con anterioridad, estaba arrendado a un tercero, a quien, mediante  proceso de restitución, se le solicitó su entrega,  conviniéndose con él una suma de dinero como  reconocimiento a las mejoras que realizó, todo con  conocimiento de la aquí demandada.  

2.4.5.        El señor  Eduardo Cadavid Mejía afirmó que “el  lote se tomó en arrendamiento por 6 meses y que en razón  a una situación de seguridad, por cuanto se les amenazó  con incendiar los vehículos, y que según informe se  había incendiado en dicho bien unos carros, por lo que se  ordenó sacar los carros y el seño[r]  Julio Casas recomendó sacar los vehículos porque el  estudio de seguridad arroj[ó]  que tenía antecedentes, l[o]  cual no nos manifestó la persona que nos la arrendó, y  se pact[ó]  un canon de arrendamiento de $5’000.000”.  

2.4.6.        Que, en  razón de dicha amenaza, la demandada desocupó el  inmueble.  

3.        Así las  cosas, el a          quo tuvo  por demostrada “la  existencia del contrato de arrendamiento entre las partes”  y, como consecuencia de ello, prosiguió al estudio de “la  responsabilidad e indemnizaciones a que diere lugar el incumplimiento  del mismo”.  

3.1.        En desarrollo  de ello, con reproducción de distintos fallos proferidos por  esta Corporación, la Corte Constitucional y el Consejo de  Estado, se refirió a la responsabilidad civil contractual, sus  elementos y la deferencia que mantiene con la responsabilidad  extracontractual.  

3.2.        Con apoyo en  esas pautas generales, “las  pruebas obrantes”  y la circunstancia de no haberse acreditado en el proceso la mala fe  de los actores, el sentenciador de primera instancia coligió  que “se  debe ACCEDER A LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA”  y conceder como indemnización de los perjuicios causados, a  título de “lucro  cesante”,  el pago de “las  sumas pactadas y no canceladas”,  conforme lo convenido en el contrato, condena que impide el  reconocimiento de la cláusula penal, en torno de la cual  memoró el contenido del artículo 1592 del Código  Civil y una sentencia de esta Sala de la Corte, que reprodujo en lo  que estimó pertinente, puesto         que no cabe ordenarse  simultáneamente la referida indemnización y el pago de  esa previsión contractual, aserto en pro del cual trajo a  colación la opinión de un autorizado tratadista  nacional.  

4.        Fruto del  precedente análisis, adoptó las decisiones que ya se  dejaron especificadas.  

LA APELACIÓN  

Inconforme con  dicho fallo, la demandada lo apeló, fincada en los siguientes  argumentos:  

1.1.        La falta de  motivación del proveído cuestionado, toda vez que sus  fundamentos se redujeron a la reproducción de múltiples  fallos, sin que contenga un análisis serio tanto de la acción,  como de las excepciones propuestas.  

1.2.        El examen que  se hizo del material probatorio fue “sesgado,  sin profundidad, mirando solo la presunta verdad expuesta por la  parte demandante”,  como quiera que los “correos”  remitidos por ésta a sus apoderados “no  tienen ningún valor”  contra la accionada y porque los señores Gómez  Sandoval, cuyos testimonios fueron escuchados en el proceso, son los  verdaderos apoderados de los demandantes, quienes se abstuvieron de  firmar la demanda para poder actuar como tal.  

1.3.        No se probó  la existencia del contrato base de la acción, pues las  declaraciones recibidas fueron amañadas, provinieron de  personas con interés en el proceso, como quiera que eran los  abogados de los gestores de la controversia, y no fueron ponderadas  con el rigor que esa circunstancia exigía.  

1.4.        Las  excepciones propuestas no fueron estudiadas.  

1.5.        El a  quo optó  por “la  pena más alta”,  como quiera que impuso el pago del lucro cesante y no de la cláusula  penal, cuyo valor era menor, que era a la que debió  condenarse, porque “para  eso fue pactada”,  sin que se hubiere fundamentado debidamente esa específica  determinación.  

1.6.        No se sabe de  dónde extrajo el juzgado del conocimiento la condena por la  suma de $600.000.000.oo, cuando se trata de un contrato de  arrendamiento de tracto sucesivo, con un canon mensual de  $5.000.000.oo, de modo que si “hubiese  continuado, según la sentencia, a partir del mes de noviembre  de 2012, solo llevaría 21 meses entonces c[ó]mo  orden[ó]  pagar un monto tan alto y olvid[ó]  la existencia de un cláusula penal y menos cuando los  demandantes tiene la posesión del inmueble desde noviembre de  2012”.  

2.        Al sustentar la  alzada ante el superior (fls. 8 a 16, cd. 5), el apoderado de la  accionada, en resumen, expuso:  

2.1.        Con base en  el artículo 1973 del Código Civil, identificó  los elementos esenciales del contrato de arrendamiento y añadió  que su plena demostración correspondía a los actores,  según las previsiones del canon 177 del Código de  Procedimiento Civil, carga que no satisficieron, como quiera que:  

2.1.1.        El  documento que presentaron como contentivo del acuerdo, no aparece  firmado por las partes.  

2.1.2.        Los  testigos no se refirieron a la celebración del convenio de  manera “clara,  precisa y determinante”,  habida cuenta que los señores Gómez Sandoval, debido a  ser abogados de los demandantes, tenían interés directo  en el proceso; los deponentes Jaime Ricardo Marthey Tello y Jorge  Humberto Maldonado Mora, no tuvieron un conocimiento directo de los  hechos, sino que eran testigos de oídas; el señor Hugo  Ríos Saffi, no “entreg[ó]  detalle alguno sobre la existencia del contrato de arrendamiento”.  

2.1.3.        Reiteró  con amplitud las críticas de las declaraciones rendidas por  los abogados Orlando y Fanny Gómez Sandoval, en cuanto a que  corresponden a los verdaderos apoderados de los demandantes, a su  interés en las resultas del litigio, a la vaguedad de sus  manifestaciones en torno de la celebración del contrato, a su  conocimiento de las condiciones de ese presunto acuerdo de  voluntades, por la información que les suministró el  señor Carlos Eduardo Alvarado Serrano y a la impertinencia de  los documentos que presentaron.  

2.1.4.        Ninguno de  los medios de convicción contiene la plena y correcta  identificación del inmueble objeto del presunto arrendamiento.  

2.2.        En contraste  con lo anterior, afirmó que los testimonios recibidos a  solicitud de la parte demandada, que no identificó,  acreditaron que, “efectivamente[,]  se iniciaron conversaciones para la celebración de un contrato  de compraventa”  con el señor Carlos Alvarado y de sus hermanos, presuntamente  representados por éste; que en desarrollo de esa negociación,  tuvo lugar la entrega provisional del predio objeto de la misma; que  debido a las amenazas que recibió, aquella “simplemente  desistió de su intención de comprar y decidió  hacer entrega nuevamente del predio”;  y que las señaladas amenazas, fueron “ciertas  y probadas”,  debiéndose tener en cuenta, además, que con  anterioridad ya “había  ocurrió un caso similar”.  

2.3.        Por aparte,  reprochó que “no  aparece prueba alguna del poder otorgado por los señores JAIME  HUMBERTO y JOHANA MARGARITA ALVARADO al señor CARLOS EDUARDO  ALVARADO”  para la celebración del presunto contrato de arrendamiento.  

CONSIDERACIONES  

1.        El absoluto  derrumbamiento de la sentencia de segunda instancia dictada en este  asunto, por efecto de la prosperidad de la impugnación  extraordinaria que los actores interpusieron contra ella, impone a la  Corte el deber de desatar la apelación que contra el fallo del  a  quo  planteó la parte demandada.  

2.        Ningún  obstáculo se encuentra para la resolución de fondo de  dicho recurso y, por ende, del litigio, toda vez que, como lo expresó  el juzgado del conocimiento, no se avizora la presencia de defectos  que pudieran ocasionar la invalidación de lo actuado y, por  otra parte, se constata la concurrencia de los presupuestos  procesales.  

3.        Según se  extracta del compendió que se hizo de los argumentos  sustentantes de la alzada, el principal fundamento de dicho  cuestionamiento fue que, en el proceso, no se demostró la  celebración del contrato de arrendamiento sobre el que giró  la acción.  

3.1.        Tal  planteamiento del censor, como es obvio entenderlo, quedó  completamente desvirtuado con el análisis efectuado por la  Corte al desatar los dos cargos que se propusieron en casación,  toda vez que como resultado de ello se coligió la plena  comprobación de la referida convención.  

Sobre el  particular, basta memorar:  

–        Las partes, en  la demanda y en la contestación, así como en los  interrogatorios que absolvieron, admitieron que entre ellas se  adelantó una negociación dirigida, en principio, al  arrendamiento y/o a la compraventa del predio identificado en el  libelo introductorio.  

–        Esos mismos  medios de convicción, apreciados en conjunto con el “ACTA  DE ENTREGA DE UN IMUEBLE”,  vista en el folio 33 del cuaderno No. 1, acreditan que el referido  trato precontractual continuó, hasta la materialización  del arrendamiento investigado.  

–        En procura de  establecer los términos definitivos de dicho acuerdo de  voluntades, es muy significativa la declaración rendida por la  abogada Fanny Gómez Sandoval, asesora jurídica de los  accionantes, la cual merece toda credibilidad, puesto que no obstante  la existencia del indicado nexo profesional entre ella y los gestores  del proceso, no resulta sospechosa, ni determinada por algún  interés indebido de la deponente, ni versó sobre hechos  cuyo conocimiento hubiese legado a la testigo de forma indirecta sino  sobre acontecimientos en los cuales intervino activamente,  principalmente, la elaboración del contrato de arrendamiento  escrito, su remisión a la demandada, la aprobación y  devolución del mismo por parte de ésta, la suscripción  y autenticación del documento por la totalidad de los aquí  accionantes, en calidad de arrendadores, la entrega del mismo ya  diligenciado al representante legal de Auto Stok S.A. en la  diligencia de entrega, con el compromiso de retornarlo a aquéllos  una vez lo hubiera firmado y autenticado, lo que luego no hizo, y la  entrega del predio a la arrendataria el día 15 de noviembre de  2012.  

–        La declaración  en precedencia comentada guarda armonía con otros elementos de  juicio, particularmente, el interrogatorio de parte absuelto por el  represéntate legal de la convocada, en el que admitió  expresamente que Eduardo Cadavid era el gerente comercial de la  empresa en la ciudad de Cúcuta y la señorita Paola Mora  la asistente jurídica en esta capital; el documento sin firmas  que aparece en los folios 10 a 13 del cuaderno principal, el cual, si  bien es verdad, no es prueba del contrato de arrendamiento, como tal,  si es demostrativo de los términos del acuerdo al que llegaron  las partes en relación con el mismo; los correos electróicos  de envío a la demandada de dicho escrito y de devolución  por parte de ésta del mismo, una vez aprobó su  contenido; el dictamen y el testimonio rendidos por el experto Juan  Manuel Arenas Galvis, quien certificó la veracidad y  autenticidad de tales mensajes de datos; y el acta contentiva de la  diligencia de entrega.  

–        La ponderación  conjunta de las pruebas que se dejan relacionadas, igualmente  acredita la celebración del contrato de arrendamiento de que  se trata en los términos indicados en la demanda.  

3.2.        En punto de  la correspondencia de la declaración rendida por la abogada  Gómez Sandoval con otros elementos de juicio, debe  complementarse que obra en el proceso el testimonio del arquitecto  Hugo Alberto Ríos Saffi (fls. 58 a 60, cd. 3), el cual no fue  analizado en desarrollo del recurso de casación, como quiera  que no estuvo comprendido por las censuras.  

El nombrado  manifestó haber asistido, por invitación que le hizo el  señor Carlos Eduardo Alvarado Serrano, a varias reuniones de  éste con Eduardo Cadavid, en las que se trató el tema  del contrato de arrendamiento por ellos pretendido, razón por  la que se enteró del mismo.  

Puntualizó  que el precitado señor le solicitó hacer una “propuesta  arquitectónica para construir [una]  sala de ventas y [un]  taller en el lote que estaban negociando en la vía a [S]an  [A]ntonio  frente al bun[k]er”,  lo que en efecto hizo, remitiendo, en atención a la petición  de aquél, el proyecto al señor Alirio de Jesús  Alarcón Cepeda, vía internet, que corresponde al que  figura en los folios 29 a 32 del cuaderno principal.  

Aseveró  haber asistido a la entrega del predio al precitado representante  legal de la demandada y que, en desarrollo de esa diligencia, se  firmó el acta donde se dejó constancia de su  realización y “se  le entregó el cont[rato]  al señor [A]lirio  Alarcón firmado por la familia Alvarado y [é]l  manifestó que le permitieran llevarse el contrato para  firmarlo más [a]dela[n]t[e]  (…)”.  

3.3.        Por otra  parte, es del caso poner de presente que se recibió testimonio  al abogado Jorge Orlando Gómez Sandoval (fls. 52 a 58, cd. 3),  quien desde el relato espontáneo que al inicio hizo, dejó  en claro que “lo  que se y me consta de manera directa, [e]s  que en los meses de [sep]t[ie]mbre  y octubre del año 2012, se iniciaron unas negociaciones entre  los hermanos Alvarado Serrano, representados para ese negocio por el  señor Carlos Eduardo, con la sociedad [A]uto  [S]tok,  en procura de arrendarle un lote que queda ubicado en la autopista  internacional a San Antonio del Táchira a la margen derecha, y  detrás queda como referencia la urbanización [S]ierra  [N]evada  y al frente el concesionario de la Toyota, lo que me consta es que se  realizaron unas negociaciones como en todo negocio, en las que yo  particip[é]  de manera directa, conocí al señor Eduardo Cad[av]id,  que es el gerente comercial de [A]uto  [S]tok,  esto lo digo porque acompañ[é]  al señor Carlos Alvarado Serrano a habla[r]  con él en por lo menos 2 oportunidades”.  

Precisó que  en esas conversaciones se evaluó “la  posibilidad de venta o arrendamiento, valga la verdad, del lote al  cual acabo de referirme frente a la sociedad [A]uto  [S]tok”.  Tras identificar el lugar donde tuvieron ocurrencia las reuniones, el  deponente especificó que cuando se tomó la decisión  del arrendamiento, en el mes de octubre, el señor Cadavid hizo  contacto telefónico con el señor Alirio de Jesús  Alarcón Cepeda y se discutió el valor del canon y de su  reajuste, acordándose al final que el incremento anual sería  del IPC más 3 puntos y que al lote había que hacerle  adecuaciones importantes con maquinaria pesada, encerrarlo y  construir mejoras.  

Añadió  que “se  habló también ese día[,]  de la necesidad de construir una [s]ede   que (…)  fuera representativ[a]  para la[s]  marcas de los vehículos de ellos y que les permitiera[,]  por la gran inversión que iban a realizar[,]  un tiempo realmente considerable por eso se discutió y se  acordó que debía ser por lo menos 10 años para  el retorno de la inversión”.  

Adelante ratificó  el conocimiento de los hechos por él relatados, habida cuenta  que “particip[é]  y tuve conocimiento de todo el negocio o formalización del  contrato entre comillas, en virtud a que fui durante varios años  abogado asesor (…)  de las empresas del grupo [A]l[v]ar[a]do  [S]errano  y después que me retir[é]  de esa co[n]dici[ó]n  [h]e  mant[en]i[d]o  un contacto directo y permanente y se consultan a[ú]n  algunas decisiones y se com[uni]can  algunas otras, por temas que yo llamar[í]a  de confianza y de conveniencia comercial (…)”.  

Preguntado sobre  las específicas condiciones del contrato acordadas, señaló  que el arrendamiento fue “para  montar allí un negocio correspondiente a un concesionario,  para la ve[n]ta  de vehículos automotores (…)  y para actividades con[ex]as  que ellos realizaban, en cuanto a la duración se acordó[,]  como ya lo dije anteriormente[,]  10 años como tiempo de duración del contrato[,]  iniciaba e inici[ó]  en el [m]es  de noviembre del año 2012, si no estoy mal para el 15 d[e]  noviembre s[e]  pact[ó]  la fecha de inicio y se pact[ó]  para culminar para el mes de noviembre del 2022, en cuanto al canon  fijaron[,]  se concret[ó]  entre las partes[,]  según me consta de manera directa[,]  [l]a  suma de 5 mil[l]ones  de pesos mensuales, en cuanto a un reajuste [l]e  confirmo lo que en la época prec[o]ntractual  se trat[ó]  de manera directa en conversación e[n]  l[a]  que particip[é]  entre los señores Eduardo [C]adavid,  [A]lirio  Alarcón y Carlos Alvarado, es decir, el reajuste que se  habl[ó]  ese d[í]a  y en mi presencia fue del [I]PC  m[á]s  un 5 a 3%[,]  se acordaron re[a]l[i]zar  algunas obras o mejoras, par[a]  poder ejercer [a]ll[í]  la[s]  actividades [del]  arrendatario, cuya cuantía no se definió, se dijo que  era un[a]  [o]bra  de gran magnitud y por eso el t[é]rmino  que ellos pidieron (…),  esas mejoras recuerdo, quedarían a favor de los arrendadores  al finalizar el contrato, a menos que se decidiera e[n]  el curs[o]  de la ejecución d[e]l  contrato alguna otra situación entre las partes”.  

Descartó  que tanto el arrendamiento como la entrega que se hizo del predio,  hubiese sido “provisional”;  refirió que el inmueble se encontraba arrendado a un tercero y  la forma cómo se obtuvo la entrega del mismo por parte de  éste; y comentó el antecedente consistente en el  atentado que sufrió dicho arrendatario, en relación con  el cual observó que el mismo no tuvo ninguna relación  con los hermanos Alvarado Serrano y que fue de público  conocimiento.  

Como se ve, esta  declaración es igualmente demostrativa de la celebración  del contrato de arrendamiento investigado y de sus condiciones, sin  que el nexo admitido por el propio deponente, de haber sido asesor  jurídico de los demandantes y, más exactamente, de sus  empresas y de continuar manteniendo una gran cercanía con  ellas, al punto de seguir prestando su concurso profesional en  ciertos temas, impida reconocer veracidad a su dicho, toda vez que es  notorio que los hechos por él relatados, encuentran respaldo  en las demás pruebas del proceso, conforme el análisis  que ya se hizo al desatarse el recurso de casación que los  accionantes interpusieron contra la sentencia del ad  quem,  complementado, claro está, con las apreciaciones precedentes.  

3.4.        En  definitiva, ninguna duda queda sobre la comprobación en el  plenario del acuerdo de voluntades base de la acción y de los  términos del mismo.  

4.        Tampoco ofrece  incertidumbre el tema del incumplimiento del contrato por parte de la  demandada, toda vez que en los interrogatorios de parte absueltos por  su representante legal, éste dejó en claro que Auto  Stok S.A. no hizo pagos por concepto de cánones de  arrendamiento; que si bien, en principio, se diligenció una  factura por los seis primeros meses de arriendo, esa operación  fue reversada ante la DIAN; y que, al final, se realizó un  abono por $5.000.000.oo, como reconocimiento de los días que  el predio fue ocupado por la accionada, pago que no se acreditó  y, mucho menos, con prueba proveniente de la parte actora.  

5.        La  inconformidad del apelante, relativa a que la sentencia de primera  instancia carece de fundamentos, es inadmisible, puesto que como ya  se registró, al compendiarse su contenido, en ella se  determinó la inexistencia de nulidades y la satisfacción  de los presupuestos procesales; se establecieron los elementos  esenciales del contrato de arrendamiento; se identificaron las  pruebas practicadas; se ponderaron las que guiaron el juicio del  juzgador; se coligió que con ellas se acreditó la  existencia de la convención en la que se sustentó la  acción y su incumplimiento por parte de la demandada; se  aseveró que en el proceso no se demostró la mala fe de  los actores; se infirió el deber que surgía para  aquella de reparar los perjuicios que ocasionó a los  accionantes; y se concluyó que su indemnización debía  limitarse al lucro cesante, correspondiente al dinero que ellos  dejaron de percibir por cánones de arrendamiento lo que, al  tiempo, la llevó a descartar la procedencia de reconocer la  cláusula penal.  

6.        Siguiendo con  los reproches del censor, es del caso señalar que el a  quo  negó la prosperidad de todas y cada una de las excepciones  propuestas por la parte demandada, sin explicitar las razones en las  que sustentó esa determinación.  

Así las  cosas, se impone efectuar el estudio de los mecanismos defensivos  aducidos, en procura de desentrañar si, como lo resolvió  el sentenciador de primera instancia, fue acertado disponer su  fracaso o, por el contrario, alguno de ellos contrarresta, en todo o  en parte, la acción.  

6.1.        Viene de  afirmarse la plena comprobación del contrato de arrendamiento  ajustado entre las partes base de la acción y de sus términos.  

Esa inferencia de  la Corte desvirtúa, por sí sola, las excepciones de  “INEXISTENCIA  DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”  y “FALTA  DE LEGITIMIDAD EN LA CAUSA POR PASIVA Y ACTIVA”,  en tanto que las dos, por igual, están soportadas en que esa  convención no se celebró.  

6.2.        El juzgador  de primera instancia, frente a las solicitudes elevadas en la  demandada dirigidas a que se condenara a la accionada a pagar a los  actores tanto “[l]a  suma de SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS ($600’000.000) a título  de indemnización por lucro cesante que corresponde a los  cánones de arrendamiento dejados de recibir”,  como la de “CIEN  MILLONES DE PESOS ($100’000.000) correspondiente al daño  emergente que está representado en la cláusula penal  pecuniaria pactada contractualmente”,  optó por acceder a lo primero y negar lo segundo, como quiera  que estimó que ese inicial reconocimiento impedía  imponer el otro concepto, estimación que fincó en un  fallo de esta Corporación.  

Independiente de  la validez de tal apreciación jurídica, es lo cierto  que los demandantes, únicos interesados en combatirlo, no  expresaron ninguna inconformidad al respecto, razón por la  cual forzoso es concluir que esa específica determinación,  es cuestión juzgada y firme en el proceso.  

Así las  cosas, resulta patente que, por sustracción de materia, no hay  lugar a resolver las defensas concernientes con la “INEXIGIBILIDAD”  y la  “REDUCCIÓN  DE LA CLÁUSULA PENAL”  puesto  que, se reitera, el a  quo  negó el pago de la misma.  

6.3.        Ningún  acogimiento merece la excepción de “INEXIGIBILIDAD  DE (…)  LOS PERJUICIOS”,  fincada en la falta de constitución en mora de la demandada,  según la previsión del artículo 1595 del Código  Civil.  

Art.  1608.-  El deudor está en mora:  

1º)  Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término  estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se  requiera al deudor para constituirlo en mora;  

2º)  Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de  cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla;  

3º)  En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente  reconvenido por el acreedor.  

Se añade a  lo anterior, la inaplicabilidad del artículo 1595 de la  precitada obra a la indemnización de perjuicios, en tanto que  dicha disposición se refiere únicamente a la “pena”.  Establece el precepto: “Háyase  o no estipulado un término dentro del cual deba cumplirse la  obligación principal, el  deudor no incurre en la pena  sino cuando se ha constituido en mora, si la obligación es  positiva. (…).  Si la obligación es negativa, se  incurre en la pena  desde que se ejecuta el hecho de que el deudor se ha obligado a  abstenerse”  (se subraya).  

Rotundo es, por lo  tanto, el fracaso de la analizada defensa.  

6.4.        Adujo el  excepcionante la “IMPROCEDENCIA  DE LA RECLAMACIÓN DE PERJUICIOS”,  habida cuenta su ilegalidad, derivada del hecho de que en el contrato  se estipuló una cláusula penal, definida en el artículo  1592 del Código Civil, la cual tenía un doble fin, “por  una parte ejerce una función coercitiva: que el deudor tenga  un ánimo para el cumplimiento exacto de aquella prestación  a la que viene obligado con carácter principal y por otra  parte, tiene  una función liquidatoria, sustitutiva de los daños y  perjuicios ocasionados por el incumplimiento,  que  las partes han procedido a valorar anticipadamente”,  tesis que sustentó con la reproducción de un segmento  de un fallo de esta Corporación.  

Según voces  del artículo 1600 del Código Civil, “[n]o  podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de  perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente;  pero  siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización  o la pena”  (se subraya).  

Con otras  palabras, incluso en el caso de que en el contrato se haya estipulado  una cláusula penal como estimación anticipada de  perjuicios, el contratante cumplido siempre tiene la opción de  pedir aquella o el resarcimiento de estos últimos  efectivamente ocasionados, con la diferencia, claro está, de  que si escoge lo primero, no gravita sobre él demostrar la  causación del daño ni su cuantía, mientras que  si reclama la reparación de la vulneración que ha  sufrido, sí corre con la carga de acreditar su ocurrencia y su  monto.  

Así lo  tiene decantado la Sala, según pasa a reproducirse:  

(…)  Tal función indemnizatoria tiene hondo significado práctico,  pues, amén de que presupone la existencia de tales perjuicios  ante un eventual incumplimiento, dispensan al acreedor de la carga de  demostrar su monto.  

Ahora  bien, quien se beneficia de su aplicación es el acreedor en  contra del deudor incumplido, y justamente  por ser así no puede levantarse como barrera que, en vez de  otorgarle provecho a aquél, conduzca a disminuir el derecho  que le asiste en todos los casos a obtener la plena indemnización  de perjuicios; de allí que si bien es cierto que el acreedor  no puede pedir a la vez la indemnización compensatoria y la  pena estipulada para satisfacer una indemnización de la misma  índole, porque si así fuera evidentemente se  propiciaría un enriquecimiento indebido a su favor y en contra  del deudor, no  es menos verdad que ‘siempre estará al arbitrio del  acreedor pedir la indemnización o la pena’, como dispone  el artículo 1600 del C. Civil.  

(…)  Quiere decir lo anterior que, en casos como el presente, donde se  haya pactado la cláusula penal en función de  indemnización compensatoria -la moratoria es compatible con la  cláusula penal, según dispone el artículo 1594-,  el  acreedor puede optar por lo que mejor le convenga: si menos  indemnización pero liberado de la carga de demostrar  perjuicios y su monto, o  más indemnización, con prescindencia de la cláusula  penal que contempla una menor, pero asumiendo esa carga probatoria;  opción que concretada en la demanda respectiva no puede ser  variada a instancia del deudor invocándola en su favor, ni por  el juez porque no solo debe cumplir con tal precepto que consagra esa  opción, sino porque para proferir su fallo debe ceñirse  a los hechos y pretensiones de la demanda, so pena de caer en  incongruencia  (CSJ,  SC del 7 de junio de 2002, Rad. n.° 7320;  subrayas y negrillas fuera del texto).  

Corolario de la  previsión legal que se comenta, es que la consagración  de una cláusula penal del advertido linaje, no torna  improcedente y, mucho menos, ilegal la solicitud del acreedor de que  se condene al deudor al pago de los perjuicios derivados del  incumplimiento del último, como en desarrollo de la excepción  analizada lo planteó la demandada. Por consiguiente, la  defensa esgrimida carece de razón.  

6.5.        Con sustento  en la amenaza proveniente de terceros, efectuada a los pocos días  de la entrega del predio arrendado, consistente en que quemarían  los vehículos guardados y exhibidos allí, lo que ya le  había ocurrido al anterior arrendatario, la accionada alegó  “CULPA  EXCLUSIVA DE TERCEROS, CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR Y BUENA FE”  de su parte.  

El apoderado de la  demandada, en suma, explicó que “[s]i  hubo algún incumplimiento de mi mandante y se llegar[e]  a probar la existencia del contrato, que no fue así, pues  fueron charlas precontractuales, fue por culpa exclusiva de terceros,  por caso fortuito y fuerza mayor, que los exime de cualquier sanción,  pues nunca hubo intención de no cumplir o no firmar, sino que  simplemente se debió a las amenazas proferidas, que no son  simples amenazas, teniendo en cuenta los antecedentes sufridos por  otra empresa de idénticas condiciones”.  

Incluso, en el  supuesto de dar por plenamente probado el hecho amenazante relatado  por la accionada, resulta claro que dicha actividad de terceros no  califica como fuerza mayor y caso fortuito, en tanto que no cumple  los requisitos de imprevisibilidad e irresistibilidad que  caracterizan esa figura jurídica.  

Es que, como lo  informó la propia excepcionante, un hecho más grave  todavía ya había tenido ocurrencia, como fue la quema  de varios automotores al anterior arrendatario, acontecimiento  precedente que tornó en previsible que algo similar pudiera  volver a pasar, más en la época y lugar en que ello  aconteció, tiempo caracterizado por la frecuente realización  de actividades por parte de organizaciones delincuenciales dirigidas  a obtener de los comerciantes e industriales sumas periódicas  de dinero a cambio de permitirles desarrollar sus actividades, estado  de cosas que igualmente conduce a descartar que la amenaza  sobrevenida tuviese  el carácter de imprevisible.  

Se añade a  lo anterior que el comentado hecho tampoco luce como cuestión  irresistible, en tanto que con la adopción de medidas  especiales de seguridad y el efectivo concurso de las autoridades,  hubiese sido posible impedir que la amenaza se materializara.  

En un caso en el  que el hecho alegado como constitutivo de fuerza mayor y caso  fortuito fueron las maniobras         que realizó el tercero para  retirar de un almacén de depósito la mercancía  que le había sido confiada por el depositante, que incluyó  la falsificación de los documentos para la obtener la entrega  de los productos, la Corte, como en el presente caso, negó que  ese hecho ilícito tuviera la condición de tal, ocasión  en la que efectuó el siguiente análisis:  

Como  se dijo en antes, el episodio que transita por la Corte se reduce a  esclarecer si la falsedad y el hurto cometidos por un tercero para  sustraer las mercancías depositadas en un almacén  general de depósito, son hechos constitutivos de caso fortuito  o fuerza mayor, pues a la luz del artículo 34 del Decreto 663  de 1993 esas son las únicas causales de exoneración. La  respuesta a dicho interrogante para el caso particular, es negativa,  pues examinadas las aristas constitutivas del evento que juzga la  Corte tales actos, la falsedad y el hurto, a más de  previsibles y resistibles, en línea de principio, no fracturan  el nexo causal y por lo tanto no implican exoneración de  responsabilidad del depositario.  

En  el pasado, y siempre con la mirada en cada episodio, dos elementos  han sido analizados por la Corte para que un  hecho pueda ser considerado como evento de ‘fuerza mayor o caso  fortuito -fenómenos simétricos en sus efectos-, es  necesario que, de una parte, no exista manera de contemplar su  ocurrencia en condiciones de normalidad, justamente porque se  presenta de súbito o en forma intempestiva y, de la otra, que  sea inevitable, fatal o ineludible, al punto de determinar la  conducta de la persona que lo padece, quien, por tanto, queda  sometido irremediablemente a sus efectos y doblegado, por tanto, ante  su fuerza arrolladora. Imprevisibilidad e irresistibilidad son, pues,  los dos elementos que, in casu, permiten calificar la vis maior o  casus fortuitus, ninguno de los cuales puede faltar a la hora de  establecer si la situación invocada por la parte que aspira a  beneficiarse de esa causal eximente de responsabilidad, inmersa en la  categoría genérica de causa extraña, puede ser  considera como tal. En torno a tales requisitos, la Corte ha  puntualizado que si ‘el  acontecimiento es susceptible de ser humanamente previsto, por más  súbito y arrollador de la voluntad que parezca, no genera el  caso fortuito ni la fuerza mayor… (G. J. Tomos. LIV, página,  377, y CLVIII, página 63)’, siendo necesario, claro  está, ‘examinar  cada situación de manera específica y, por contera,  individual’, desde la perspectiva de los tres criterios que  permiten, en concreto, establecer si el hecho es imprevisible, a  saber: ‘1) El referente a su normalidad y frecuencia; 2) El  atinente a la probabilidad de su realización, y 3) El  concerniente a su carácter inopinado, excepcional y  sorpresivo’ (Sentencia de 23 de junio de 2000; exp.: 5475). Y  en relación con la irresistibilidad, ha predicado la Sala que  un  hecho es irresistible, ‘en el sentido estricto de no haberse  podido evitar su acaecimiento ni tampoco sus consecuencias, colocando  al agente -sojuzgado por el suceso así sobrevenido- en la  absoluta imposibilidad de obrar del modo debido, habida cuenta que si  lo que se produce es tan solo una dificultad más o menos  acentuada para enfrentarlo, tampoco se configura el fenómeno  liberatorio del que viene haciéndose mérito’ (Sentencia  de 26 de noviembre de 1999; exp.: 5220)» (Sent. Cas. Civ. de 26  de julio de 2005, Exp. No. 06569-02).  

Además  de lo dicho, la Corte ha reiterado que los citados elementos del caso  fortuito o la fuerza mayor deben concurrir en el hecho que invoca el  deudor como eximente de la responsabilidad demandada, ‘de forma  que si se verifica uno de ellos, pero no los dos, no será  posible concederle eficacia alguna, ya que esta es bipolar’  (Sent. Cas. Civ. 23 de junio de 2000, Exp. No. 5475).  

Frente  a la responsabilidad contractual ha puntualizado la Corte los  anteriores postulados, al decir que para que la fuerza mayor o el  caso fortuito tengan la entidad suficiente para producir el efecto  liberatorio esperado por el deudor, no sólo hay que examinar  la naturaleza misma del hecho sino ‘indagar también si  éste reúne, con respecto a la obligación  inejecutada, los siguientes caracteres: a) No ser imputable al  deudor, b)No haber concurrido con una culpa de éste, sin la  cual no se habría producido el perjuicio inherente al  cumplimiento contractual; c) ser irresistible, en el sentido que no  haya podido ser impedido y que haya colocado al deudor -dominado por  el acontecimiento- en la imposibilidad absoluta (no simplemente en la  dificultad ni en la imposibilidad relativa) de ejecutar la  obligación; d) Haber sido imprevisible, es decir que no haya  sido suficientemente probable para que el deudor haya debido  razonablemente precaverse contra él, aunque por lo demás  haya habido con respecto al acontecimiento de que se trate, como lo  hay con respecto a toda clase de acontecimiento, una posibilidad vaga  de realización’ (Cas. Civ. de 5 de julio de 1935)’  (Sent. Cas. Civ. de 4 de julio de 2002, Exp.  No.  6461).  

Fruto  de los anteriores precedentes emerge la conclusión de que el  contratante que alega el caso fortuito o la fuerza mayor como  eximente de responsabilidad contractual, debe demostrar a más  de los elementos de imprevisibilidad e irresistibilidad, que no  contribuyó por acción u omisión en la  realización del hecho, pues si de lo que se trata es de  fracturar la relación entre la actuación del deudor y  el resultado contractual no deseado, la existencia de una conducta  inapropiada de dicho deudor, permitiría mantener el lazo  causal y le haría atribuible el resultado dañoso.  

Y  analizadas las circunstancias que rodean este episodio a la luz de  las anteriores premisas, juzga la Corte que la falsificación  de un documento y la utilización del mismo por un tercero para  retirar irregularmente mercancía de un Almacén General  de Depósito, en la forma como se presentó en este  litigio, no constituye un evento de caso fortuito o fuerza mayor,  pues tal fenómeno carece, en el contexto de los hechos, de los  elementos de imprevisibilidad, irresistibilidad, y ausencia de  intervención del deudor, que deben acompañar los medios  exonerativos aludidos.  

En  cuanto a la imprevisibilidad e irresistibilidad, es claro que, de  modo general, el hurto y la utilización de documentos falsos  constituyen hechos de ordinaria ocurrencia, tan probable, que no  originan sorpresa asombro o desconcierto a un deudor razonablemente  precavido ante la inusitada frecuencia con que suelen presentarse;  también es nítido que adoptadas las medidas adecuadas,  se logran conjurar situaciones similares. La Corte ha expresado que  cuando un contratante pretende alegar el hecho de un tercero como  factor exonerante de responsabilidad deberá  probar que tal hecho fue imprevisible e irresistible, pues ‘…en  tanto sea posible prever la realización de un hecho  susceptible de oponerse a la ejecución de un contrato, y que  este evento pueda evitarse con diligencia y cuidado, no hay caso  fortuito ni fuerza mayor.  Sin duda el deudor puede verse en la  imposibilidad de ejecutar la prestación que le corresponde,  pero su deber de previsión le permitirá evitar  encontrarse en semejante situación (…) La presunción  de culpa que acompaña a quien no ha ejecutado el contrato, no  se destruye por la simple demostración de la causa del  incumplimiento cuando el hecho así señalado es de los  que el deudor está obligado a prever o impedir.  Por ejemplo,  el robo y el hurto son hechos que se pueden prever y evitar con sólo  tomar las precauciones que indique la naturaleza de las cosas…’  (G.J.LXIX, pag. 555)’ (Sent. Cas. Civ. de 19 de julio de 1996,  Exp. No. 4469)  (CSJ, SC del 21 de noviembre de 2005, Rad. n.° 1995-07113-01).  

De suyo, entonces,  así se admita que la amenaza referida tuvo ocurrencia en la  forma como lo acreditó la excepcionante, ese hecho, en sí  mismo considerado, no es una fuerza mayor y caso fortuito y, por lo  mismo, no configura un exonerante de la responsabilidad que le  endilgaron los gestores de este asunto litigioso.  

6.6.        Finalmente  debe decirse que en relación con “MALA  FE DE LOS DEMANDANTES”  el a  quo aseveró  su falta de demostración, apreciación esta que, pese a  no ser más, es suficiente para descartar la excepción  alegada, razón por la cual el cuestionamiento que respecto de  este preciso tema cabía formularse debió estar dirigido  a desvirtuar esa contundente conclusión fáctica de  sentenciador de primera instancia, laborío que brilla por su  ausencia en la actividad impugnaticia de la apelante.  

6.7. Corolario de  lo analizado, es que, pese a que el a  quo no  explicitó las razones para ello, la decisión  desestimatoria de las excepciones alegadas por la accionada fue  correcta y, por lo tanto, debe ser confirmada.  

7.         En cuanto  atañe a los motivos de la apelación, queda por decir  que, según ya se estudió, el sentenciador de primera  instancia no escogió por capricho suyo, el resarcimiento del  perjuicio por lucro cesante como único factor indemnizatorio  sino que, obligado como estaba, a resolver la petición que en  tal sentido elevaron los actores, coligió su pertinencia y,  como consecuencia de ello, la improcedencia de reconocer la cláusula  penal, pedimento que también tenía que resolver, lo que  en definitiva lo llevó a conceder la primera de tales  solicitudes y a negar la segunda.  

Ahora bien, en  cuanto a la condena que impuso, dejó en claro que ella  correspondía a “las  sumas pactadas y no canceladas conforme a las cláusulas  convenidas dentro del contrato de arrendamiento”,  es decir, a las que dejaron de percibir los accionantes como  consecuencia del incumplimiento contractual de la demandada.  

8.        A nada conduce  la última queja de la apelación, sustentada en la falta  del poder de los hermanos Jaime Humberto y Johana Margarita Alvarado  Serrano a Carlos Eduardo Alvarado Serrano para que los representara  en la negociaciones que desembocaron en el contrato de arrendamiento  base de la acción, puesto que si los dos primeros suscribieron  y autenticaron el documento escrito en el que se recogió esa  convención, como se comprobó en el proceso, ello  significa que hicieron suyo el acuerdo de voluntades y que,  independientemente, de si estuvieron ausentes o representados por el  último en la fase precontractual, es lo cierto que adoptaron  los términos definitivos del acuerdo de voluntades y actuaron  como arrendadores directos.  

9.        No habiéndose  abierto camino la apelación examinada, propio es colegir que  habrá de confirmarse la sentencia fustigada con esa  impugnación.  

DECISIÓN  

En mérito  de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación  Civil, administrando justicia en nombre de la República y por  autoridad de la ley, CASA  la sentencia del 29 de octubre de 2014, proferida por el Tribunal  Superior de Cúcuta, Sala Civil – Familia, en el proceso que se  dejó plenamente identificado en los comienzos de este  proveído; y actuando en sede de segunda instancia, CONFIRMA  la que en ese mismo asunto dictó el 6 de agosto de 2014, el  Juzgado Civil del Circuito de Los Patios, Norte de Santander. Las  costas en segunda instancia corren por cuenta de la apelante. Como  agencias en derecho, se fija la suma de $6.000.000.oo. Por la  Secretaría del ad  quem practíquese  oportunamente la correspondiente liquidación.  

Sin costas en  casación, por la prosperidad del recurso.  

Cópiese,  notifíquese, cúmplase y, en oportunidad, devuélvase  el expediente al Tribunal de origen.  

FRANCISCO  TERNERA BARRIOS  

Presidente de Sala  

ÁLVARO  FERNANDO GARCÍA RESTREPO  

HILDA GONZÁLEZ  NEIRA  

AROLDO WILSON  QUIROZ MONSALVO  

LUIS ALONSO  RICO PUERTA  

OCTAVIO AUGUSTO  TEJEIRO DUQUE