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STC12186-2022
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
Magistrada ponente
STC12186-2022
Radicación n° 11001-02-03-000-2022-03055-00
(Aprobado en sesión de catorce de septiembre de dos mil veintidós)
Bogotá, D.C., catorce (14) de septiembre de dos mil veintidós (2022).
Decide la Corte la acción de tutela promovida por Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cundinamarca, trámite al que fue vinculado el Juzgado Primero Civil del Circuito de la Mesa y citadas las partes e intervinientes en el proceso declarativo de resolución de contrato No. 2018-00217-01.
ANTECEDENTES
1. Las solicitantes a través de apoderado judicial, invocaron la protección del derecho fundamental al debido proceso, presuntamente vulnerado por la Corporación judicial accionada en el asunto referido.
Manifestó que, mediante contrato de promesa celebrada entra Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra como vendedoras, y Cecilia Cantor Sánchez en calidad de compradora, se prometió transferir a título de compraventa el inmueble ubicado en el municipio de La Mesa Barrio Pajonales calle 5ª bis No. 3-50 (lote 1), identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 166-88446.
Relató que sus representadas promovieron acción verbal para que se declarara el incumplimiento de la compradora, con la consecuente resolución del convenio celebrado, el reconocimiento de las restituciones mutuas, los frutos civiles y la cláusula penal pactada.
Afirmó que la sentencia proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de la Mesa en la que accedió a las pretensiones fue apelada por la demandada y el Tribunal Superior de Cundinamarca resolvió revocarla el 19 de agosto de 2022 y en su lugar «declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes; ordenar a la demandada restituir el inmueble a las demandantes, ordenar a la demandada a pagar a las demandantes los frutos civiles (cánones de arrendamiento) generados desde la fecha hasta el cumplimento de la sentencia; ordenar a las demandantes pagar a la demandada el dinero entregado a ellas como parte del precio debidamente indexado; ordenar a las demandantes pagar el valor de las mejoras reconocidas en el proceso y; autorizar a las partes a compensar las sumas de dinero adeudadas mutuamente».
Expuso que la Corporación accionada incurrió en vía de hecho por un defecto fáctico en la providencia proferida, porque no valoró las pruebas determinantes en el proceso, y apreció de manera indebida el documento base de la acción, lo que derivó en la conclusión errada que había faltado un requisito de la esencia del negocio jurídico, como lo era la identificación de la cosa, que trajo como consecuencia la anulación del mismo, «cuando en el fuero interno de las contratantes estaba plenamente individualizado el bien, por lo que ha debido auscultar la verdadera voluntad de las partes».
Consideró que la decisión del Tribunal Superior de revocar la sentencia de primera instancia para declarar de oficio la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, fue errada porque lo implorado fue la declaratoria de incumplimiento del negocio jurídico, y valoró de manera equivocada los medios de convicción, porque sostuvo que las partes no especificaron que el inmueble hacia parte de uno de mayor extensión, y que posteriormente se iba a desenglobar, lo que genera un desconocimiento del precedente judicial, debido a que la jurisprudencia de esta Corporación ha sido enfática al enseñar que la voluntad de las contratantes se impone sobre los formalismos y la literalidad del documento.
2. Con fundamento en esos argumentos, solicitó revocar la sentencia proferida en segunda instancia el 19 de agosto de 2022 y en su lugar «proferir una nueva sentencia confirmatoria bajo el supuesto jurídico de la plena validez del contrato de promesa de compraventa celebrado entre Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra, como promitentes vendedoras y Cecilia Cantor Sánchez como promitente compradora, el 13 de diciembre de 2017, así como su otrosí de fecha 09 de agosto de 2018, respecto de la casa ubicada en el municipio de La Mesa Cundinamarca, barrio Pajonales, calle 5 a Bis No. 3-50 (lote 1), con un área de construcción aproximada de 134.99 m2 que a la fecha se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 166-103496 antes 166-88446».
3. Una vez asumido el trámite, se admitió la acción de tutela, y ordenó el traslado a los involucrados para que ejercieran su derecho a la defensa, así como la citación a las partes e intervinientes en el litigio que motivo esta acción constitucional.
RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS Y VINCULADOS
1. El Tribunal Superior de Cundinamarca manifestó que en la interpretación realizada por la Sala no existió una arbitrariedad, tampoco incurrió en vía de hecho, y la aplicación de las normas al caso que efectuó en la sentencia, no es más que un ejercicio propio de la independencia judicial.
2. La Juez Primera Civil del Circuito de La Mesa, guardó silencio.
CONSIDERACIONES
1. En línea de principio la acción de tutela no procede contra las providencias o actuaciones judiciales, pues ello significaría un desconocimiento de los principios contemplados en los artículos 228 y 230 de la Constitución Política, no obstante, cuando los funcionarios judiciales incurran en un proceder abiertamente opuesto al ordenamiento legal, sin ninguna objetividad y, los interesados no cuenten con otro medio de defensa judicial, esta jurisdicción está llamada a intervenir en aras de conjurar o evitar la vulneración de las garantías fundamentales involucradas.
2. En el asunto que ocupa la atención de la Sala, la inconformidad de las accionantes señoras Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra, radica en que, el Tribunal Superior de Cundinamarca en la sentencia de 19 de agosto de 2022, revocó el fallo proferido el 9 de marzo de 2021 por el juez de primer grado, y resolvió declarar nula la promesa de compraventa.
3. Revisado el enlace que contiene el litigio declarativo de resolución de contrato No. 2018-00217-01 promovido por Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra Patiño contra Cecilia Cantor Sánchez, se observan como relevantes para la decisión que se adoptará, las siguientes actuaciones,
3.1 En la demanda se solicitó, «declarar que la demandada como promitente compradora incumplió el contrato de promesa de compraventa que celebró con las demandantes, promitentes vendedoras, sobre el bien inmueble ubicado en el municipio de La Mesa, Barrio Pajonales, calle 5a bis No. 3-50 (lote 1), con un área de construcción aproximada de 134,99 m2, cuyos linderos se encuentran en la escritura pública No. 3072 del 26 de diciembre de 2016 de la notaría única de La Mesa e identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 166-88446 de la oficina de registro de instrumentos públicos de la misma municipalidad y que como consecuencia se decrete la resolución del contrato, se le ordene la restitución del bien prometido en venta, el pago de los frutos civiles y de la cláusula penal pactada».
3.2 Surtidas las etapas propias de esta acción, el Juzgado Primero Civil del Circuito de la Mesa 20 de septiembre de 2021, en audiencia de instrucción y juzgamiento profirió sentencia en la que resolvió,
PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO propuestas por la parte demandada. SEGUNDO: DECLARAR EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL de la demandada CECILIA CANTOR SANCHEZ respecto del contrato promesa de compraventa suscrito entre ella y las demandantes BELKY JAZMIN CÁCERES LOPEZ y LUZ DARY BECERRA, de acuerdo con lo expuesto en la parte motiva.
(…)
TERCERO: DECLARAR, como consecuencia de lo ANTERIOR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA suscrito el 13 de diciembre de 2017 entre BELKY JAZMIN CACERES LOPEZ y LUZ DARY BECERRA como prometientes vendedoras y la demandada CECILIA CANTOR SÁNCHEZ como prometiente compradora.
3.3 Inconforme con lo resuelto, el apoderado judicial de la demandada interpuso recurso de apelación y los reparos a la decisión fueron los siguientes,
i. Que, no era dable al juez tener por acreditado la identificación del predio objeto de venta con los testimonios e interrogatorios, porque los inmuebles tienen tarifa legal para su individualización, mediante el número de matrícula inmobiliaria.
ii. Que, en el expediente existe certificación notarial que da cuenta que las demandantes fueron quienes incumplieron, y en el contrato mismo porque el objeto del negocio no correspondía lo vendido a lo prometido en venta.
iii. Que la sentencia carece de justicia porque se está revictimizando a la compradora quien fue víctima de incumplimiento y engaño, pues de conocer la realidad jurídica de la vivienda se hubiera abstenido de hacer el negocio.
3.4 El Tribunal Superior de Cundinamarca, profirió el fallo de segunda instancia el 19 de agosto de 2022, en el que luego de hacer un breve recuento de los antecedentes fácticos y procesales, así como mención de las disposiciones legales y precedentes jurisprudenciales aplicables a la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, refirió que en principio debía considerarse si se cumplían los requisitos para la prosperidad de la pretensión resolutoria, siendo uno de ellos, la existencia de un contrato bilateral válido, y al abordar el estudio del caso planteado, en concreto indicó,
Entrando al estudio de este primer requisito y con ello a determinar si el contrato atacado generó las obligaciones cuyo incumplimiento se reclama declarar, para la prosperidad de las pretensiones elevadas; tenemos que cuando del contrato de promesa se trata, los requisitos que aquél debe cumplir los señala el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del artículo 1611 del C.C. que reza: “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º) Que la promesa conste por escrito; 2º) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3º) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4º) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales…”
Ahora bien, conforme dispone el artículo 1741 del Código Civil la ausencia de uno o más de los mencionados requisitos es causal de nulidad absoluta del contrato, pues reza su inciso primero que: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…».
2.2.2. Con vista en ello, es necesario verificar en particular el cumplimiento del requisito establecido en el numeral 4º del artículo 1611 antes citado, esto es, “Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.
Ahora bien, en relación con el documento allegado como base de la acción, explicó,
En el caso, el inmueble objeto de la futura venta se identificó en la cláusula primera del contrato de promesa en los siguientes términos: “CASA que se ENCUENTRA UBICADA EN EL Barrio Pajonales con dirección calle 5ª Bis No. 3-50- Lote 1, del Municipio de la Mesa Cundinamarca, la cual se encuentra en Obra Negra, sin ornamentación ni enchapes, únicamente con servicios de Agua y Luz, con acometida de servicio de gas natural, corresponde a un área superficiaria aproximada de CONSTRUCCIÓN de 134.99 M2, área privada, cuyos linderos se encuentran registrados en la escritura No. 3072 de fecha 26 de diciembre de 2016. Con todas sus mejoras y anexidades, dependencias, usos, costumbres y servidumbres legales establecidas. Predio identificado con la Matrícula Inmobiliaria No. 166- 88446 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Mesa Cundinamarca”.
El extremo demandado y promitente comprador cuestiona insistentemente que el bien identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 166-88446 al que hace referencia la promesa es un predio de mayor extensión que fue objeto de posterior “desenglobe” para dar lugar al surgimiento de dos unidades habitacionales independientes, sólo una de las cuales era realmente objeto de la venta prometida y que hoy en día se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 166-103496.
2.3. Claro es entonces que en el caso la promesa carece de la precisión necesaria para la determinación del bien inmueble que se prometía vender, pues ninguna observación se hizo en el texto del contrato de promesa de que había un predio de mayor extensión del que se desprendería el prometido en venta ni la ubicación del prometido respecto del predio del que se desmembraría ni que se le otorgaría al nuevo inmueble un nuevo folio de matrícula inmobiliaria, pues el señalado en el contrato de promesa a la postre no correspondía al del inmueble objeto material de la promesa.
Es decir, en la promesa debe constar por escrito los requisitos del contrato prometido, entre ellos la determinación del objeto de la futura compraventa, por lo que en el texto del contrato debía hacerse precisión de que la promesa no recaía sobre el inmueble de mayor extensión identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 166-88446, sino sobre un predio inexistente para ese momento, pero que se esperaba existiera una vez concluido el “desenglobe” del predio de mayor extensión y que ello le atribuiría un número de matrícula inmobiliaria distinto al del predio de mayor extensión.
Pero nada de ello quedó explícito en el contrato de promesa como lo exige el legislador, y aunque el “desenglobe” que no se había perfeccionado para el 13 de diciembre de 2017 en que fue suscrita la promesa, ya lo estaba al momento de firmarse el otrosí del 9 de agosto de 2018, pues se perfeccionó con la escritura pública No. 192 del 05 de febrero de 2018 de la notaría única del círculo de La Mesa, y abierto el folio de matrícula inmobiliaria No. 166-103496 desde el 13 de febrero de 2018, sin embargo ninguna precisión se hizo en ese documento al respecto, impidiéndose así que se superara la irregularidad.
2.4. Significa lo hasta acá anotado que, contrario a lo concluido por la jueza de instancia inicial, la promesa de compraventa no reúne todos los requisitos que para su perfeccionamiento exige la ley y por ello está afectada de nulidad absoluta cuya declaratoria oficiosa se impone, conforme lo señalan los artículos 1740 y 1742 del C.C. Y al estar afectada de nulidad, por no reunir los requisitos que la ley le señala, no puede el acto generar obligaciones entre sus contratantes y se impone que las cosas vuelvan al estado anterior a su realización con la observancia de las prestaciones mutuas que permitan mantener la equidad en los contratantes.
Con fundamento en esos argumentos, resolvió entre otros asuntos,
«REVOCAR la sentencia proferida el 20 de septiembre de 2021, por el juzgado civil del circuito de La Mesa, para en su lugar disponer:
1º. DECLARAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra, como promitentes vendedoras y Cecilia Cantor Sánchez como promitente compradora, el 13 de diciembre de 2017, así como su otrosí de fecha 09 de agosto de 2018, respecto de la casa ubicada en el municipio de La Mesa Cundinamarca, barrio Pajonales, calle 5 a Bis No. 3-50 (lote 1), con un área de construcción aproximada de 134.99 m2 que a la fecha se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 166-103496 antes 166-88446, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva».
4. Efectuado ese recuento, se advierte que el Tribunal Superior accionado al desatar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia, tuvo en cuenta en principio los reparos efectuados por la parte demandada a la aludida decisión, siendo uno de estos que en el contrato de promesa de venta no estaba plenamente identificado el bien objeto del negocio jurídico, porque no correspondía el vendido con el prometido en venta, y, para tal fin se remitió a las pruebas documentales que obraban en el expediente, tales como la promesa y el certificado de tradición y libertad del predio, a fin de establecer si estaban o no reunidos los requisitos de ese tipo de negocios.
Y al examinar dichos medios probatorios, concluyó que en la promesa de compraventa allegada como base de la acción, no estaba cumplida la exigencia del numeral 4º del artículo 1611 del Código Civil, esto es, que el «objeto estuviera determinado de tal suerte que para perfeccionarlo solo le faltaba la tradición de la cosa», porque en la misma se anotó que, se trataba de la casa con folio de matrícula No. 166-88446 de la Mesa, Cundinamarca, cuando en realidad era el identificado con el folio matriz No. 166-103496, además que, en ese documento, no se hizo mención alguna que se trataba de un bien que hacía parte de uno de mayor extensión que sería segregado, para dar lugar a dos inmuebles independientes y se le asignaría un nuevo folio de matrícula inmobiliaria, razón por la cual, la vivienda vendida no correspondía a la descrita en la demanda.
En efecto, el Tribunal al analizar el material probatorio en conjunto y de acuerdo con las reglas de la sana crítica, así como la norma sustantiva que regula la promesa de compraventa, le llevaron al convencimiento sobre la existencia de una nulidad absoluta que afectó el negocio jurídico, pues como lo enseñan los artículos 1740 y 1742 del Código Civil, es nulo un negocio al que la falta uno de los requisitos que la ley prescribe para su valor, siendo uno de estos la determinación del bien objeto del contrato, y, por tanto, era procedente la declaratoria de oficio inclusive como lo hizo en el fallo cuestionado.
5. Tampoco se evidencia que la autoridad judicial cuando realizó la valoración probatoria se apartó del precedente jurisprudencial, porque en el escrito de tutela no se indicaron cuáles fueron las decisiones adoptadas por esta Corporación que desconoció el Tribunal Superior, en las que se indicó que en la promesa de compraventa prima el querer de las contratantes sobre la literalidad del documento, y resulta paradójica dicha afirmación, pues de ser así, el bien vendido no era otro más que el predio de mayor extensión, y no el segregado como ahora lo aducen las accionantes.
6. En consecuencia, el amparo no prospera.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, resuelve NEGAR la acción de tutela promovida por Belky Jazmín Cáceres López y Luz Dary Becerra contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cundinamarca.
Comuníquese a los interesados por el medio más expedito, y, de no impugnarse este fallo, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Presidente de Sala
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
(Ausencia justificada)
FRANCISCO TERNERA BARRIOS