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S-059-2002 [7255]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente:
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
Bogotá, D. C., dieciséis (16) de Abril de dos mil dos (2002).-
Referencia: Expediente N° 7255
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 16 de abril de 1998, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario de José Guillermo Roa Sarmiento contra Myriam Stella Sotelo Rojas.
I. EL LITIGIO
1. Pretende el demandante que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa que celebró con la demandada, se ordenen las restituciones correspondientes, el pago de la cláusula penal, de la indemnización de perjuicios y de los frutos civiles, más la corrección monetaria y los intereses moratorios respectivos.
2. La causa para pedir admite el siguiente resumen:
a. En marzo de 1995, las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa, mediante el cual la demandada prometió vender al demandante un lote de terreno, junto con la construcción en él levantada, denominado El Vergel, ubicado en la vereda de Fonquetá, jurisdicción del municipio de Chía (Cundinamarca). El precio se acordó en la suma de 110 millones de pesos, que el comprador se comprometió a pagar así: asumiendo una deuda a favor de la Fortaleza S.A., que estaba garantizada con una hipoteca sobre el inmueble vendido; transfiriéndole a la vendedora un apartamento; y pagándole en cuotas una suma de dinero en efectivo.
b. Además de la hipoteca mencionada, pesaba otra sobre el inmueble prometido en venta, que la vendedora se comprometió a cancelar, obligación que no ha cumplido hasta la fecha y que determina el incumplimiento del contrato, dando lugar a que el comprador se abstuviera de cumplir las obligaciones a su cargo. Igualmente, la promitente vendedora se comprometió a hacer entrega del inmueble prometido en venta el 15 de abril de 1995, y hasta la fecha no lo ha hecho.
c. A pesar del incumplimiento de la vendedora, el comprador, para demostrar su interés en el cumplimiento de la promesa contractual, le pagó 10 millones de pesos; aunque el saldo del precio no lo ha pagado en su totalidad, por la razón anotada.
3. La demandada se opuso a las pretensiones de la demanda y propuso las excepciones de improcedencia de la resolución del contrato, por incumplimiento del comprador en el pago total del precio; inexistencia de la causal de incumplimiento de las obligaciones de la vendedora; mala fe en la negociación y pretensiones temerarias.
4. Así mismo, presentó demanda de reconvención para que se declare resuelto el mismo contrato por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del comprador, se ordene el pago de la cláusula penal y la indemnización de perjuicios.
5. La sentencia de primera instancia declaró no probadas las excepciones propuestas; resolvió el contrato de promesa de compraventa por incumplimiento mutuo de las partes; ordenó a la promitente vendedora restituir al promitente comprador los dineros recibidos, con sus correspondientes intereses; y determinó que no había lugar al pago de perjuicios y de frutos civiles, porque no se probó la entrega de los inmuebles mencionados en el contrato.
6. Inconformes, las partes apelaron y, en lo suyo, el Tribunal revocó la sentencia, salvo en lo relativo a la decisión de no condenar en materia de frutos; y en su lugar declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa y ordenó a la demandada restituir al demandante 30 millones de pesos, con corrección monetaria e intereses legales.
II. FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA IMPUGNADA
1. Después de asentar el sentenciador que ambas partes persiguen la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito por ellas, se concreta a examinar el primer requisito de viabilidad de toda acción resolutoria, consistente en la existencia de un contrato bilateral válido, para deducir que aquí el mismo no se cumple.
2. En efecto, el 9 de marzo de 1995, Myriam Stella Sotelo Rojas, como promitente vendedora, y José Guillermo Roa, como promitente comprador, celebraron un contrato de promesa de compraventa destinado a enajenar un inmueble denominado “El Vergel”, debidamente determinado por su ubicación y linderos, habiéndose fijado un precio de $110.000.000 que el segundo se obligó a pagar, además de dinero, con “la suma de $12.000.000, representados en el saldo del apartamento 204, interior 2, de la calle 168 No. 25-40, cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran en la escritura pública No. 218 de 17 de febrero de 1995, “documento que hace parte integral de esta promesa, entendiéndolos como un solo cuerpo”; inmueble éste que se estimó en $40.000.000, pero sobre el cual pesa una hipoteca de $28.000.000 a favor de Davivienda, suma en la que se habría de subrogar la vendedora, de donde resulta el mencionado saldo, todo de acuerdo con lo estipulado en la cláusula cuarta.
3. En los términos de dicha cláusula, las partes ajustaron otra promesa de compraventa por la que Roa prometió vender a Sotelo, el susodicho apartamento 204, interior 2 de la calle 168 sin que respecto de ese inmueble se hubiera indicado en el contrato “específicamente todos y cada uno de los linderos” dentro de los cuales se encuentra el bien prometido en venta, pues se remitió a la escritura pública No. 218 de 17 de febrero de 1995, pero sin señalar a qué Notaría pertenece, siendo imposible aun hoy conocer los linderos “porque, entre otras cosas, no se aportó al proceso y no siendo por lo tanto viable ubicar el instrumento público”.
4. Por si fuera poco, tampoco se indicó el municipio donde se encuentra situado el apartamento, pues no se sabe a qué ciudad corresponde su dirección, no se señaló la Notaría del país donde se otorgaría la escritura pública, la fecha ni la hora en que se haría.
En lo último, se observa que en la cláusula quinta de la promesa los contratantes pactaron que las firmas de las “escrituras públicas” que perfeccionen la promesa, se llevaría a cabo en la Notaría 46 de Bogotá en una fecha y hora exactas que, en principio, fijaron para el día 10 de mayo de 1995 a las 3 p.m., “contra la cancelación del precio total del inmueble”, o de no poderse 10 días corridos después; sin embargo, allí no se señaló la Notaría, la fecha y la hora en que se debía correr la escritura pública de venta del apartamento 204 antes reseñado que la promitente vendedora se comprometió a recibir como parte de precio, pues ocurre que ésta se obligó a otorgar la escritura de venta del predio “El Vergel”, siempre y cuando hubiera recibido el pago total del precio, dentro del cual estaba la suma de $12’000.000 representada en el saldo de ese mismo apartamento, lo cual quiere decir que la escritura pública de éste no se debía correr simultáneamente con la del otro inmueble, sino antes como parte del precio, y que, por tanto, el contrato de promesa no señaló en últimas “la época, la notaría y la hora en que debía otorgarse la escritura pública del apartamento 204”.
5. No habiéndose determinado el bien que debía transferir el promitente comprador, ni por sus linderos, ni por su ubicación; ni precisado el plazo o condición para la celebración del contrato de venta del apartamento citado; el contrato de promesa de compraventa quedó indeterminado y por ello no produce obligación alguna, de acuerdo con los numerales 3° y 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887, máxime si cada uno de los contratantes debe ser considerado como promitente comprador del inmueble que promete recibir, y recíprocamente; de allí que presentándose la unidad del negocio jurídico deba decretarse de oficio la nulidad total del mismo, pues en esas condiciones no es posible declarar la nulidad de una sola de las promesas y dejar vigente la otra.
6. En lo que respecta a las restituciones mutuas, el Tribunal coincide con la sentencia apelada en que no se demostró que el promitente comprador hubiera hecho entrega material del apartamento 204 a la promitente vendedora, lo que deduce de la confesión que hizo el mismo Roa en el interrogatorio de parte (C. 2, folio 51), en el sentido de que se lo entregó materialmente pero al esposo e hijos de la señora Sotelo; además, a folio 46 obra la declaración de Víctor Hugo Ochoa, quien se refiere a que su esposa le preguntó a Roa qué pasaba con la anotación en el contrato de haber recibido el apartamento al instante, a lo cual éste respondió que “primero resolvamos lo de la plata porque además no tengo tiempo para que vayamos a verlo”, y el testigo agregó: “si estuve en compañía de mis dos hijos menores y el abogado Roa, un mes después de la firma de la promesa aproximadamente con el propósito de averiguar por nuestra cuenta personal en qué estado se encontraba la cuenta de la administración”, términos en los cuales no acepta expresamente que haya recibido el apartamento a nombre de su esposa, ni por autorización de ésta.
Así, pues, a partir de la autonomía de la mujer casada estatuida en el artículo 5º de la ley 28 de 1932, y no estando demostrada la representación legal o convencional que habilitara al referido esposo de la demandada para recibir a nombre de su cónyuge el citado apartamento 204, es forzoso concluir que éste no fue entregado, como en contrario reza la cláusula sexta del contrato; de allí que no es del caso ordenar la restitución de frutos “por cuanto no se probó la entrega material de los inmuebles mencionados en el contrato”
III. LA DEMANDA DE CASACIÓN
CARGO PRIMERO:
Con fundamento en la causal 1ª del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa a la sentencia de violar en forma indirecta el artículo 1611 del C. Civil, por cuanto no le dio validez a la promesa de compraventa y anuló un contrato válido; violación que llevó a inaplicar los artículos 1518, 1546 y 1609 de la misma codificación y, como consecuencia, a la aplicación errónea del artículo 1740 del mismo estatuto y a la aplicación indebida del artículo 5° de la ley 28 de 1932 y del 2° de la ley 50 de 1936.
La acusación se sustenta del modo siguiente:
1. El Tribunal dio por nulo el contrato de promesa de compraventa, a pesar de reunir todos los requisitos exigidos por el artículo 1611 del C. Civil; a ese respecto, estimó que aquéllos no están acreditados, ignorando la realidad objetiva que ofrece el documento que lo contiene, al cual le dio una interpretación contraria a la evidencia que de él emana.
Igualmente dio por no demostrado, estándolo, el hecho de la entrega material del apartamento 204 de la calle 168 N° 25-40 de Bogotá, a la demandada, conclusión a la que llegó falseando la objetividad del mismo contrato, y los testimonios de Víctor Hugo Ochoa y Joel Duque Gómez.
2. Concretamente se denuncian los siguientes errores de hecho manifiestos:
a. Concluir que existe no una sola sino dos promesas de contrato de compraventa.
Al parecer el Tribunal confunde promesa de compraventa con contrato de permuta. Si sobre este último la jurisprudencia ha dicho que se trata de un solo contrato, con mayor razón debe considerarse la unidad cuando se trata de una promesa que involucra dos o más inmuebles. El error de hecho es evidente, pues basta examinar el citado documento para encontrar que no hay dos promesas sino una sola.
b. Concluir que en el segundo contrato no se determinaron los linderos del apartamento y no se señaló la notaría donde se otorgó la escritura pública No. 218 a la que se remitieron las partes para identificarlo.
Como lo establecen el artículo 1518 del C. Civil y la jurisprudencia, para que la promesa sea válida basta que su objeto esté determinado o sea determinable. Es suficiente que se indique el instrumento que contiene los linderos que lo identifiquen, lo que lo hace determinable. Y que no se hubiere indicado la Notaría no significa que los linderos no sean determinables, ya que en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y en la Notaría correspondiente, debe existir una sola escritura con el número señalado en la promesa, referido al apartamento correspondiente.
El Tribunal incurrió en error manifiesto de hecho al valorar el contrato y no observar que el objeto cuya entrega se promete sí era determinable según los propios datos que contiene el documento, los cuales fueron analizados, discutidos y aceptados por los contratantes. El hecho de que el juez hubiese considerado que era innecesario aportar a los autos la escritura que contiene los linderos del apartamento, en ningún momento puede perjudicar a uno de los contratantes.
c. Concluir que respecto del apartamento no se manifestó en qué municipio, sitio o lugar se halla ubicado.
El Tribunal llega a esta conclusión por no haber leído en forma completa la promesa de contrato, en la cual, se dice al inicio «…vecina y residente en esta ciudad de Bogotá…», y al final de la cláusula 6ª se dejó constancia que «la entrega del apartamento 204 interior 2, de la calle 168 N° 25-40 de esta ciudad…”, de donde se debe afirmar que el bien está ubicado en Bogotá.
d. Concluir que no se señaló el lugar en que debía otorgarse la escritura pública de transferencia del apartamento, ni la fecha y hora de la misma.
De nuevo el error de hecho es manifiesto, si se tiene en cuenta que la cláusula 5ª del contrato estipula que “las firmas de las escrituras que perfeccionen la presente promesa, se realizarán el día 10 de mayo de 1995, a la hora de las 3 p.m., en la Notaría 46 del Círculo Notarial de Santafé de Bogotá, contra la cancelación del precio total del inmueble”; es notorio por ello que la cláusula se refiere a las escrituras en plural, siendo lógico concluir que estaban comprendidas las relativas a todos los inmuebles involucrados en el contrato, así como es claro que la intención de las partes era correr las escrituras simultáneamente.
e. Concluir que no se señaló el plazo o la condición para fijar la época en que había de celebrarse el contrato de venta del apartamento.
Esta afirmación no corresponde a la verdadera intención de las partes y a la objetividad que revela el documento, sino a los manifiestos errores de hecho del fallador, siendo conclusión lógica de lo expuesto en el literal precedente.
f. Concluir que no es posible declarar la nulidad de una sola de las promesas, dejando vigente la otra, ya que la unidad jurídica del negocio no lo permite.
También en este aspecto incurre el Tribunal en error manifiesto, ya que para unos efectos intencionalmente escindió la promesa de compraventa, para convertirla en dos, y en otros la considera como un solo contrato, como una unidad jurídica, lo cual es contradictorio, incoherente e ilógico.
g. Concluir que no hubo entrega del apartamento a la demandada, por cuanto el promitente comprador se lo entregó a su esposo y a tres de sus hijos.
El error que subyace a esta afirmación también es manifiesto, si se tiene en cuenta que en la promesa se consignó que la entrega referida se realizó en la misma fecha de su celebración, declarando la promitente vendedora haber recibido el apartamento a entera satisfacción.
El Tribunal concluyó que el demandante no había demostrado la entrega material del apartamento, aduciendo que aquél aceptó haberla hecho al esposo y los hijos de la demandada, cuando ésta no se atreve a negar que la entrega tuvo ocurrencia y el mandato no requiere formas especiales. Sin embargo, para concluír así el Tribunal se apoya, de manera parcializada, en el testimonio de Víctor Hugo Ochoa, esposo de la demandada y partícipe en todas las etapas de la negociación en litigio, como él mismo lo reconoce, siendo evidente su interés en el resultado del proceso.
Este testimonio, además, fue cercenado en su real contenido y el Tribunal falseó su objetividad, pues demuestra que fueron la demandada y el testigo quienes realmente prometieron la venta del inmueble al demandante, como quiera que pertenecía a su sociedad conyugal.
El Tribunal no tuvo en cuenta que si ellos recibieron dineros del demandante –según lo dicho por el testigo-, éste estaba plenamente legitimado para recibir el inmueble a nombre de la demandada, en la misma forma que recibió el dinero. En este sentido, a este testimonio no podía dársele plena credibilidad en lo relativo a la no entrega del inmueble, máxime cuando el testimonio de Joel Duque, ignorado por el Tribunal, da cuenta de dicha entrega.
También se configura el error de hecho en la valoración del testimonio de Víctor Ochoa, en cuanto informa que acudió al apartamento, con sus hijos y el demandante, un mes después de la firma de la promesa, “con el propósito de averiguar por nuestra cuenta personal en que estado se encontraba la cuenta de administración”, lo cual constituye una evidencia de la entrega; corroborada además por el hecho de que la demandada y su esposo permitieron al demandante cumplir obligaciones posteriores, de lo cual se deduce que las obligaciones anteriores habían sido satisfechas completamente y a su entera satisfacción.
3. Además de todo lo anterior, en el presente asunto se dio aplicación indebida a la Ley 28 de 1932, pues si bien es cierto que la mujer casada para la administración de sus bienes no necesita autorización marital, también lo es que cuando en su testimonio Víctor Ochoa dijo “nosotros Myriam Stella y yo estábamos vendiendo una casa en Chía”, indicó que ambos estaban participando de la negociación del bien que hacía parte de su sociedad conyugal y que, como la realidad procesal lo demuestra, él recibió el apartamento no como representante de su esposa sino como parte interesada en el negocio; la demandada, como se anota en la promesa, recibió el inmueble a su entera satisfacción el día en que se suscribió el documento y delegó, para que entrara en posesión de él, a nombre de la sociedad conyugal, a su esposo, en la misma forma como éste había recibido algunos dineros del demandante.
4. Finalmente, concluye el recurrente, si es cierto que los jueces pueden decretar nulidades de oficio, no pueden alejarse de la intención de los contratantes y del propio cuerpo del contrato, y el sentenciador lo hizo apoyado en razones que no concuerdan con la realidad contractual, desconociendo igualmente el principio de las dos instancias, toda vez que el demandante fue sorprendido con un fallo fundado en motivos no debatidos dentro del proceso, coartando su derecho de defensa. Si en este litigio ambas partes apelaron, ninguna argumentó que la promesa era nula, por cuanto eran conscientes de su validez.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE:
1. La censuras expuestas en el primer cargo se hallan orientadas a combatir dos pilares esenciales del fallo impugnado: el primero, que la promesa de compraventa objeto de litigio se halla afectada de nulidad absoluta por no haberse determinado exactamente por su situación y linderos uno de los inmuebles involucrados en ella, más concretamente el que designaron los contratantes como “saldo” del apartamento que el promitente comprador ofreció dar, como parte del precio, por la finca “El Vergel” objeto de la promesa; cláusula que implica la celebración de una segunda promesa donde las partes fungen naturalmente en una posición contractual inversa a la inicial, las cuales promesas, dada su recíproca relación, constituyen una unidad jurídica inescindible; de allí que se imponga la nulidad total de la promesa por causa de la indeterminación de uno de los objetos; además, porque para el otorgamiento de la escritura pública en relación con el apartamento no se indicó la Notaría, la fecha y la hora para perfeccionar el contrato prometido; y el segundo, que como no hubo entrega material de la finca prometida en venta ni del apartamento que debía darse como parte del precio, no hay lugar a disponer la restitución de frutos.
2. Sobre lo primero, cumple recordar que, en efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, que sustituyó el artículo 1611 del C. Civil, la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las varias circunstancias reseñadas en el citado precepto, entre las cuales se hallan la de que “la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, y la de que “se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. Aquélla atañe con la fijación de un hito temporal determinado para llevar a cabo el contrato prometido; y ésta significa que en el documento contentivo de la promesa deben quedar determinados – o cuando menos determinables – los elementos esenciales del contrato futuro, o sea que tratándose éste de uno de compraventa de bienes inmuebles se hace indispensable la determinación de la cosa prometida en venta y del precio, que configuran tales elementos; amén, claro está, de la designación de la Notaría en que se ha de otorgar la escritura pública, cuando sea del caso.
3. Bajo esas premisas, entonces, se observa que la promesa celebrada por las partes, objeto de litigio, tenía por cometido la venta de la finca “El Vergel”, respecto de la cual se fijó el precio en la suma de $110.000.000, cuyo pago se convino parte en dinero, parte en la subrogación de una obligación y el resto por el equivalente a la suma de $12.000.000, representada en el “saldo” de un apartamento al cual se le asignó para los efectos consiguientes un precio o valor de $40.000.000; suma ésta que se completa con el compromiso de la promitente vendedora, a su turno compradora del mismo, de subrogarse en una deuda de $28.000.000 que afecta con hipoteca tal inmueble en favor de Davivienda. De tal convenio se deduce, pues, que una proporción menor del inmueble consistente en un apartamento, se comprometió a darla el promitente comprador para cubrir parte del precio, $12.000.000, de la venta prometida que versa sobre la finca; y otra proporción mayor se comprometió a darla por el precio de $28.000.000, representados en la deuda mencionada en la que la señora Myriam Sotelo habría de subrogarse, completándose así por esta el precio o valor total del inmueble.
De allí que sea admisible deducir que tal apartamento, para efectos del negocio celebrado entre las partes, fue considerado de manera fraccionada en dos partes: una, la menor equivalente a $12.000.000, o sea el 30% del valor asignado a ese bien, como parte del precio de la compraventa prometida de la finca “El Vergel”; y otra, la mayor equivalente a $28.000.000 representada en una deuda, o sea el restante 70% para conformar la adquisición de la unidad, como objeto de un acto jurídico distinto del contrato de promesa sobre la finca, el cual obra en el mismo documento suscrito por los mismos sujetos, aunque como es obvio en posición contractual inversa, por el cual el demandante se compromete a vender tal porción a cambio de un precio de $28.000.000, representados en una deuda cuyo pago asume la demandada como compradora.
4. Este último acto lo calificó el Tribunal, sin rayar entonces en equivocación mayúscula, como constitutivo de una segunda promesa, respecto de la cual advirtió la indeterminación del inmueble por su situación y linderos, y la falta de indicación del lugar y el día en que habría de otorgarse la escritura pública correspondiente; deficiencia que, valga decirlo, con independencia de la unidad jurídica del acto que pregona el Tribunal, afecta también a la primera promesa o principal, cuanto que parcialmente ese inmueble conforma, con otros rubros, el objeto del precio de la compraventa de la finca, motivo por el cual comprende, al menos en la proporción de $12.000.000 indicada atrás, el elemento esencial, precio, del contrato futuro, del cual y en consecuencia, según se explicó, debe ofrecerse en el documento de promesa una aceptable determinación.
5. Desde esa perspectiva se torna irrelevante definir si se trata de una o dos promesas, pues aun siendo única la de la finca “El Vergel”, como cree el censor, lo cierto es que ella incorpora parcialmente el otro inmueble consistente en un apartamento, como parte del precio de aquélla. Otra cosa es que, como denuncia el censor para deducir de allí la casación del fallo, no se adviertan las omisiones mencionadas que dieron pábulo para decretar la nulidad absoluta e íntegra de la promesa, punto en el cual se detectan los protuberantes errores de hecho que sobre el particular se le imputan al sentenciador, como a continuación pasa a verse.
a) En lo que atañe con la conclusión del fallo acusado relativa a que no se sabe la ciudad a que corresponde la dirección del apartamento señalada en el documento de promesa, se observa la contraevidencia de tal aserto con la sola lectura íntegra del mismo; así, las partes contratantes se identifican al comienzo como vecinas y residentes “de ésta ciudad” refiriéndose expresamente a Bogotá, constituyéndose ésta a su vez en el lugar de celebración del contrato, y si bien cuando inicialmente señalan la dirección de ese inmueble no se refieren a qué ciudad corresponde, sí lo hacen después en la cláusula sexta cuando convienen que “la entrega del inmueble – apartamento 204 interior 2, de la calle 168 No. 25-40 de esta ciudad”, no quedando duda alguna de que se remite a Bogotá; por lo demás, ningún vestigio del documento deja entrever que se trata de otra ciudad, dato que inexplicablemente dejó de ver el fallador.
b) En punto de no haberse dado en la promesa los linderos de ese mismo inmueble porque fueron remitidos en el documento de promesa a los que “se encuentran en la escritura pública No. 218 de 17 de febrero de 1995”, pero sin indicar la notaría, pronto advierte la Corte, para hallar el error de hecho evidente por cercenamiento de la cláusula cuarta (C1, folio 4), que la aparente incertidumbre que ofrece ese dato fue despejada en ella cuando se agregó, a renglón seguido, que tal escritura “hace parte integral de esta promesa, entendiéndolos como un solo documento”, lo cual quiere decir que no se identifica el bien por una mera remisión a un título, sino que éste hace parte del contrato de promesa para conformar un todo, pudiéndose decir que cumpliéndose tal integración material, la promesa en su origen no cayó en el defecto de la indeterminación del inmueble, simplemente junto con tal escritura hacen un solo cuerpo y, por tanto, para una eventual ejecución constituye un título complejo.
Cosa distinta es que para demostrar la promesa sólo se haya traído a este proceso el documento que la contiene, mas no la escritura pública que hace parte de él, con la cual se haría posible identificar material y plenamente el bien; desde luego que no tener a la vista ahora ese título no comporta, per se, el efecto de la nulidad absoluta que dedujo el sentenciador, pues, se repite, en su origen los contratantes no pecaron en materia de indeterminación del apartamento.
c) Y en cuanto a que respecto del mismo inmueble no se indicó la fecha ni la Notaría en que habría de otorgarse la escritura pública correspondiente, tal cuestión la resuelve la única interpretación lógica y razonable que debe darse a la cláusula quinta del contrato, en conjunción con el doble negocio pactado entre las partes, en la cual se dispuso que “las firmas de las escrituras que perfeccionen la presente promesa, se realizará el día 10 de mayo de 1995, a la hora de las 3 p.m., en la Notaría 46 del Círculo Notarial de Santafé de Bogotá, contra la cancelación del precio total del inmueble”, referido éste a la finca “El Vergel”.
Así, entonces, fácilmente se ve que las únicas escrituras públicas cuyo otorgamiento emerge del mismo debían recaer sobre la finca y el apartamento tantas veces mencionados, dándose claro sentido a la utilización del plural, “firmas de las escrituras”, con el cual se indica que los contratantes convinieron en unas mismas fecha, hora y notaría para perfeccionar los títulos adquisitivos de ambos inmuebles, entendimiento que no se desvanece, como lo entendió erróneamente el Tribunal, por la circunstancia de que se haya establecido que ello ocurriría “contra la cancelación del precio total del inmueble”, pues comprendiendo tal precio otros conceptos – dinero y subrogación de una deuda – esa previsión debe entenderse referida a ellos, en tanto que simultáneamente habría de otorgarse la escritura pública respecto del apartamento que, en parte, se ofreció como el componente complementario del precio de la finca.
6. En síntesis, pues, el Tribunal de modo evidente se equivocó de hecho en la apreciación del contrato de promesa aquí cuestionado, pues dejó de ver que las partes sí señalaron la ciudad a que corresponde la dirección del apartamento, también previeron su exacta determinación por sus linderos, y por último fijaron la fecha y la Notaría donde habría de otorgarse la escritura pública, y, por consiguiente, no debió decretarse la nulidad del contrato.
7. Pasando al segundo aspecto de la acusación, o sea en lo que concierne con el otro error que se le imputa al sentenciador consistente en estimar que no está acreditada, estándolo, la entrega material del apartamento que era parte del precio, debe recordarse que el Tribunal concluyó de ese modo porque Roa Sarmiento aceptó en el interrogatorio de parte que hizo la entrega el mismo día de la firma del documento de promesa “al esposo de la demandada, señor Víctor Hugo Ochoa, quien para dicha entrega fue acompañado de sus tres hijos, dos hombres y una mujer” (C. 2, folio 51); y porque Víctor Hugo Ochoa en su declaración, además de contar que Roa con referencia a la inclusión de la cláusula donde dice haberse recibido dicho inmueble dijo que primero había que resolver primero lo de la plata “porque además no tengo tiempo para que vayamos a verlo”, a lo que agregó que fue al apartamento, acompañado como dijo Roa, “un mes después de la firma de la promesa aproximadamente con el propósito de averiguar por nuestra cuenta personal en qué estado se encontraba la cuenta de la administración”.
De lo anterior dedujo el sentenciador que el demandante reconoció que hizo la entrega pero a persona distinta de la demandada, concretamente el cónyuge Ochoa que no la representa legal ni convencionalmente, siendo un tercero; y que el testigo Ochoa apenas acepta que estuvo en el apartamento pero un mes después de la firma del contrato de promesa y que no acepta que haya recibido el apartamento a nombre y con autorización de su esposa.
8. A los argumentos anteriores opone el censor, además de la fuerza incontrastable de haberse impuesto en el documento contentivo del contrato la constancia de haber recibido Myriam Sotelo el inmueble en la misma fecha de su suscripción, que en las circunstancias precedentes, concomitantes y posteriores a la celebración del contrato, particularmente en la ejecución de algunas obligaciones derivadas de la promesa, como que Ochoa recibió también dineros, los esposos Ochoa–Sotelo actuaron siempre conjuntamente, como si el negocio fuera de los dos, y por consiguiente había mérito para validar la entrega del inmueble a Víctor Hugo Ochoa, mucho más si el mandato no exige formalidad alguna; de otro lado, el fallador se equivocó de modo manifiesto al valorar el testimonio de dicho cónyuge, quien reconoció que fue al apartamento a averiguar por la cuenta de la administración, lo que supone que ya se había efectuado la entrega; y por haber ignorado el testimonio de Joel Duque, quien acompañó a Roa cuando la efectuó y da cuenta de ese hecho.
9. A fin de resolver a quién se le halla la razón, importa previamente recordar que el error de hecho enmendable por vía del recurso de casación tiene que ser manifiesto, o sea detectable a ojos vistas y, por tanto, sin mediar un profundo análisis de las pruebas erróneamente apreciadas, advirtiéndose que la apreciación que propone el censor debe ser la única posible; y trascendente, es decir que de no haberse presentado, otra hubiera sido la decisión judicial combatida.
10. En ese sentido, observa la Corte que así fuera dable apreciar por distintas circunstancias, fácilmente verificables en el expediente, que el Tribunal se equivocó al no validar la entrega que el demandante dijo hacer a la demandada por conducto del esposo de ésta Víctor Hugo Ochoa, siendo que la participación activa de éste en las etapas de negociación y ejecución del contrato había sido activa y sin reproche de aquélla, como sostiene el impugnante, con lo cual se derruiría el argumento único del Tribunal, consistente en que la entrega se hizo al tercero, siendo tal el señor Víctor Hugo Ochoa; lo cierto es que aun de reconocerse los errores de hecho denunciados sobre ese particular, de situarse la Corte en sede de instancia tendría que concluir que la entrega material del apartamento no ocurrió, y por lo mismo la acusación de que se trata no tiene cabida por no trascender en el punto al fallo impugnado.
11. En efecto, el asunto radica en que si bien es verdad que el contrato de promesa de compraventa consigna la entrega, por cuanto la promitente vendedora declaró allí mismo “recibir”, en presente, el inmueble a entera satisfacción, lo que en apariencia haría inobjetable el cumplimiento de esa precisa obligación; también lo es que esa declaración contractual no pasó de ser un simple reconocimiento formal, mas no material o de verdadera ejecución del hecho reconocido, pues tal declaración se desmiente con la versión del testigo Víctor Hugo Ochoa, cónyuge de la demandada, a quien precisamente Roa dice que le entregó el bien, en cuyo desarrollo, coherente y confiable, informa que estuvo en el apartamento, pero pasado un mes de la firma de la promesa, y eso con el fin de despejar algunos aspectos para ver la posibilidad de optar por este inmueble o por un vehículo, para completar la parte del precio faltante; y el testimonio de Joel Duque Gómez, en el cual pone el casacionista la mayor fuerza de su acusación, sostiene que no se enteró de nada, y preguntado si presenció o no la entrega del inmueble, respondió: » (…) yo no lo presencié».
12. De otro lado, frágil resulta igualmente concluir que con la información que suministró Víctor Ochoa se puede establecer que hubo la entrega o que la declaración contractual se ajusta a la realidad, únicamente por el hecho de que ese testigo haya reconocido que, al mes de la firma de la promesa, fue al apartamento “con el propósito de averiguar por nuestra cuenta personal en qué estado se encontraba la cuenta de administración”, ignorando el censor la parte restante de su versión, bastante contraria a la pretensión del demandante de probar el cumplimiento de esa obligación, un hecho esencial al negocio concertado, y prevaliéndose del uso de unas expresiones no solo equívocas – la averiguación de la cuenta de la administración del apartamento -, sino en el fondo irrelevante para deducir que indica, sin más, que ya se había realizado la entrega.
13. En conclusión, no se abre paso el cargo en lo que atañe con la negación de la orden de restituir un bien y los frutos correspondientes por no haber mediado la entrega material; y aunque el cargo permitiría la posibilidad de infirmar la sentencia impugnada porque la nulidad absoluta, según se explicó, provino de protuberantes errores de hecho en que incurrió el sentenciador y, por lo mismo, no debió decretarse, no hay lugar a hacerlo porque, como consecuencia de la casación, el proveído de sustitución que debe dictarse haría más gravosa la situación de la parte impugnante, en contra del principio prohibitivo de la no reformatio in pejus, cuya aplicación significa que siendo este recurso un medio legalmente instituido para enmendar errores judiciales en procura de “reparar los agravios inferidos a las partes en la sentencia recurrida”, lo cual constituye uno de los fines atribuidos a él en el artículo 365 del C. de P.C., no deviene admisible agravar, ante su prosperidad, la situación de la parte recurrente, que es lo que ocurriría en cualquiera de las hipótesis posibles de un fallo sustitutivo.
14. En efecto:
a) Derrumbada la nulidad de la promesa, correspondería examinar la sentencia del juez a quo, quien decretó la resolución del contrato “por incumplimiento mutuo de las partes contratantes” y ordenó las restituciones correspondientes de acuerdo con lo demostrado en el proceso. Empero, la Corte, de entrar a revisar tal aspecto, tendría que concluir por fuerza de la comprensión exacta del fenómeno del mutuo disenso tácito que éste no se presenta por el mero incumplimiento de ambas partes contratantes, sino con la evidencia rotunda de que éstas, después de celebrado el mismo, se han comportado de tal manera que de su conducta emerge su común deseo de disolver el vínculo.
En la especie de este proceso, no hay demostración alguna que conduzca a establecer esa conducta de los contratantes; antes bien, ellas intentaron cumplir algunas prestaciones propias del contrato prometido, e incluso ambas en sus respectivas demandas afirman haber cumplido cada una sus obligaciones, o haber estado presto a hacerlo, atribuyéndose recíprocamente incumplimiento en las demandas principal y de reconvención, justamente para deprecar cada una en su favor la resolución del contrato; todo sin contar con que siendo las pretensiones de tales demandas la resolución del mismo contrato, no le es dado al sentenciador variar la causa petendi para deducir de oficio la disolución del contrato por mutuo disenso.
De allí que en sede de instancia, de reconocerse el incumplimiento recíproco con los efectos que legalmente corresponden, conduciría al fracaso de la demanda principal – por supuesto también la reconvención que ahora no viene al caso -, pues la acción resolutoria, como la de cumplimiento, se halla reservada para la parte cumplida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1546 del C. Civil, por lo que se impondría en perjuicio del demandante recurrente la absolución de la demandada, lo cual le resulta más gravoso; desde luego que ya por efectos de la nulidad aquél obtuvo la invalidación del contrato y unas restituciones económicas en su favor, semejantes a las que obtendría por vía de la resolución, que desaparecerían en caso de producirse un fallo absolutorio.
b) También desde el punto de vista de la demanda principal, como quiera que es la que interesa al único recurrente en casación, haciendo a un lado la disolución del contrato por mutuo disenso y los efectos del incumplimiento recíproco en la forma ya explicada, la acción resolutoria propuesta en ella fracasaría por el incumplimiento que se le atribuye al demandante, como promitente comprador, particularmente por no haber entregado el apartamento, que dijo entregar a la fecha de la promesa, y realmente no efectuó, según ya se analizó; lo cual quiere decir que fue quien primero incumplió, lo que implicaría el fracaso de la referida acción, imponiéndose la absolución de la parte demandada con los efectos antes indicados, más gravosos para el demandante.
c) Y ni que decir si fuera dable estimar la demanda de reconvención, que ni siquiera aquí puede ser objeto de examen porque quedó al margen del recurso de casación toda vez que la demandante no impugnó la sentencia del Tribunal, dado que abriéndose paso la acción resolutoria propuesta en ella por la promitente compradora, y, por ende, el reconocimiento de la de la cláusula penal deprecada como pretensión, también resultaría más perjudicial para el impugnante.
15. En conclusión, no hay lugar a casar el fallo impugnado, y en consecuencia el cargo primero no prospera.
SEGUNDO CARGO:
Se acusa a la sentencia de violar en forma indirecta, por error de derecho, los artículos 1611 y 1617 del C. Civil, por aplicación indebida, y los artículos 1518, 1546 y 1609 de la misma codificación, y 822 y 884 del C. de Comercio, en concordancia con el 1608 del C. Civil, por falta de aplicación; como consecuencia de la falta de aplicación de normas probatorias, especialmente el artículo 179 del C. de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 184, y como consecuencia de la aplicación indebida del artículo 178 ibidem.
La fundamentación de las acusaciones, en lo pertinente, admite la siguiente síntesis:
1. El juez de primera instancia decretó las pruebas pedidas por las partes, a excepción de los oficios solicitados por el demandante, por considerarlos innecesarios, “lo que quiere significar que dio por probados los hechos que la parte quería demostrar con el decreto de tales pruebas”. Estos oficios tenían los siguientes destinatarios y propósitos: el Registrador de instrumentos públicos de Bogotá, para que remitiera el certificado de libertad del inmueble prometido en venta; el Notario 46 de Bogotá, para que remitiera copia de la escritura 0218 de 17 de febrero de 1995; el Banco de la República, para que certificara la corrección monetaria desde marzo 9 y abril 21 de 1995; la Cámara de Comercio de Bogotá, para que certificara la calidad de comerciante del demandante, ya sea como persona natural o como asociado de cualquier tipo de sociedad mercantil.
2. Así el juez de primera instancia aplicó indebidamente el artículo 178 del C. P.C. relativo al rechazo in limine de las pruebas, por considerar innecesarias las relacionadas en el cargo. Empero, el Tribunal echó de menos los linderos del apartamento incorporado a la promesa de compraventa, y por ese y otros motivos ya vistos decretó la nulidad del acto, sin tener en cuenta que la escritura pública 0218 que los contenía no estaba en el expediente precisamente porque se rechazó la prueba destinada a obtenerla.
3. Fluye de lo anterior que el Tribunal no dio aplicación a lo dispuesto en el artículo 179 del estatuto procesal civil, pues antes de fallar debió decretar de oficio las mencionadas pruebas que son útiles para la verificación de los hechos materia del debate judicial, lo que en el caso del certificado de la cámara de comercio, daba para demostrar que el contrato base de la presente acción es de aquellos que la ley comercial denomina “actos mercantiles mixtos” por ser comerciante una de las partes, en este caso el actor. Por la falta de esa prueba que no fue allegada por culpa de éste sino del juzgado, no se aplicó en materia de intereses la legislación comercial, en lugar de la civil como se procedió, que daba para aplicar unos intereses legales superiores a los decretados del 6% anual sobre el precio a restituir.
CONSIDERACIONES DE LA CORTE
1. Es evidente que la parte demandante no apeló el auto mediante el cual se rechazaron las pruebas por cuya práctica propende ahora, pudiendo hacerlo conforme al artículo 355 del C. de Procedimiento Civil.
En efecto, el silencio que observó la parte recurrente en la fase de decreto de pruebas, sobre el punto de las pruebas no decretadas, condiciona el fracaso de su alegato en casación, revestido de error de derecho, en la medida en que su conformidad con el rechazo de las pruebas solicitadas indica que asintió la calificación judicial de ser innecesaria su práctica; de donde se sigue que lo que entonces pudo corregir el peticionario oportunamente mediante el empleo de los recursos ordinarios, no es dable rescatarlo a última hora con acudimiento a la impugnación extraordinaria, y menos para enrostrarle al sentenciador ad quem el deber ineludible de decretarlas; de allí que no sea tan cierto que la falta de las pruebas en el expediente obedezca a incuria del juzgador, pues cuenta también la propia negligencia de la parte impugnante.
2. Lo anterior resulta bastante para rechazar el cargo propuesto, sin embargo cabe hacer las siguientes consideraciones adicionales:
a) Respecto de la escritura 218 citada por el impugnante, en cuanto se trata de rescatar para desvirtuar el motivo de nulidad derivado de la falta de linderos de uno de los inmuebles involucrados en la promesa, ya se vio al despachar el cargo anterior que esa omisión no determina la nulidad de la promesa, a lo sumo el documento que se trajo al proceso para acreditar ésta resulta incompleto, lo cual no fue óbice para desechar la nulidad por indeterminación del objeto. De allí que por sustracción de materia nada haya que agregar a la acusación presente.
c) Quizás por eso, aunque sin ofrecer los juzgadores motivación alguna, el Tribunal modificó las condenas sobre restituciones impuestas por el a quo, pues al paso que éste ordenó restituir la parte de precio pagada con intereses comerciales, pero sin corrección monetaria, aquél concedió ésta pero con intereses legales civiles, cuestión que en el campo jurídico es mucho más compleja y va más allá de la presencia o no de la prueba supuestamente dejada de practicar sin razón. Con todo, no sobra decir que la prueba echada de menos sobre la calidad de comerciante del actor, aun de haberse recaudado, no da como resultado ineluctable que la promesa es mercantil, en la medida en que la presencia de un comerciante entre los sujetos celebrantes de la misma no determina, por si sola, ese carácter, y por lo tanto, aunque se reconociera el error de derecho denunciado, no sería trascendente.
3. Por consiguiente, el cargo segundo tampoco está llamado a prosperar.
IV. DECISION
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 16 de abril de 1998, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá para ponerle fin, en segunda instancia, al proceso ordinario de José Guillermo Roa Sarmiento contra Myriam Stella Sotelo Rojas.
Condénase en costas del recurso de casación a la parte recurrente, las cuales serán tasadas en su oportunidad.
COPIESE, NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE.
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
MANUEL ARDILA VELÁSQUEZ
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMÍREZ GOMEZ
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO