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S-131-2002 [7280]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Sala de Casación Civil
Magistrado Ponente
Manuel Ardila Velásquez
Bogotá, D. C., diecinueve (19) de julio de dos mil dos (2002).-
Referencia: Expediente No. 7280
Decídese el recurso de casación interpuesto por la demandada contra la sentencia de 2 de junio de 1998, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá -Sala Civil- en el proceso ordinario de Carlos Falla Durán contra María José Jaramillo de Arango.
I – Antecedentes
En la demanda introductoria del juicio se pidió que se declarara válida la promesa de compraventa y de constitución de servidumbres celebrada entre las partes el 26 de febrero de 1988, con relación al predio especificado en dicha convención, y que, en consecuencia, se dijese que la demandada debe cumplirla e indemnizar los perjuicios que con su incumplimiento le ha causado al actor.
Tales pretensiones tienen el fundamento fáctico que así se sintetiza:
Por la mencionada convención prometió la demandada, amén de constituir la servidumbre allí consignada, venderle al actor el inmueble que “hace parte del predio rural denominado ‘Nasaret’ (sic) ubicado en jurisdicción del Municipio de Sopó, el cual, como se indica en la cláusula 3ª. de dicha promesa, se encuentra inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá en el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 176-0006452”.
Empero, para la fecha en que debía correrse la correspondiente escritura pública (5 de abril de 1988), el bien se encontraba embargado por orden del juzgado 25 civil del circuito de Bogotá, y su desembargo ocurrió el 22 de junio de ese año.
Y sucede que “a pesar de que el predio se encuentra libre y del requerimiento hecho a la demandada, esta se niega a concurrir a la firma de los contratos objeto de promesa”.
La demandada se opuso a las pretensiones. Alega que el incumplido es el demandante, desde que se negó a cancelar intereses de mora sobre el saldo del precio, precisamente cuando fue citado por la demandada para suscribir la escritura el 30 de noviembre de 1989, por lo que, de conformidad con el artículo 1609 del código civil, no ha incumplido de su parte. Afirma que la verdadera razón para no haberse corrido inicialmente la escritura es imputable al actor, pues que no disponía del dinero que debía cancelar entonces, y que incluso unos días antes solicitó que se postergara la celebración del contrato prometido, lo cual resultó vano porque igual no tuvo cómo cumplir con el precio.
Dijo formular las excepciones que así denominó: contrato no cumplido, falta de causa para reclamar perjuicios, e incumplimiento del actor en el pago del precio y de la obligación de concurrir oportunamente a la notaría.
A más de que, con base en los hechos relatados, presentó demanda de reconvención solicitando la resolución de la promesa de contrato ante el incumplimiento de Carlos Falla, quien por ello debe indemnizar los perjuicios causados.
El actor respondió a ella con oposición al petitum, pues niega que de su parte haya habido incumplimiento. Dijo excepcionar del siguiente modo: buena fe, pues creyó que se le prometía en venta un bien “libre de todo gravamen”, e hizo una cuantiosa e improductiva inversión en el predio “por consecuencia de una actuación de ánimo torcido por parte de la prometiente vendedora que sabiendo que su predio se encontraba embargado lo ofreció en venta como libre de todo tipo de gravamen conforme consta en el contrato de promesa de compraventa realizado”. Cumplimiento estricto de su parte, pues el problema radicó en que tanto para la fecha inicial como para la de la prórroga (5 y 22 de abril respectivamente) el predio estaba embargado, y el negocio que así se realizara recaía sobre objeto ilícito; ya para el 30 de noviembre de 1989 acudió a la notaría con un cheque por el saldo del precio que adeudaba, sin que a su cargo hubiese interés de mora alguno, pues hubo de esperar que se hiciere posible la negociación mediante el desembargo del bien. Excepción de contrato no cumplido, sobre la base de indicar que, por lo dicho, fue la prometiente vendedora la que no dio cumplimiento a su compromiso.
El actor reformó la demanda y deprecó que se declare en subsidio la resolución de la promesa por incumplimiento de la demandada María José Jaramillo de Arango, condenándose a ésta a pagar las mejoras realizadas en el predio (calculadas en 15 millones de pesos) y los perjuicios causados.
Con sentencia de 7 de julio de 1995 fue clausurada la primera instancia del proceso, por virtud de la cual dispuso el juzgado treinta civil del circuito de Santafé de Bogotá lo que sigue: declaró “resueltas las obligaciones” surgidas de la promesa de compraventa materia de controversia; condenó al demandante a restituir el inmueble objeto de controversia y al pago de frutos por valor de $15.390.000.oo; al tiempo que condenó a la demandada a restituir, con la indexación correspondiente, la suma que había recibido como parte del precio pactado ($5.890.500.oo) y a pagar a título de mejoras el monto de $12.154.041.25; y, finalmente, denegó a ambas partes el reconocimiento de perjuicios por la mora alegada.
Sentencia esa que, apelada por las partes, revocó el Tribunal Superior de Bogotá para disponer a cambio: declaró oficiosamente la nulidad de la promesa controvertida; y como consecuencia ordenó que las partes se restituyeran recíprocamente tanto el inmueble “objeto del contrato de promesa de compraventa”, como la parte del precio que la demandada recibió ($5.890.500.oo) debidamente indexada; además de condenar a la demandada a pagar a título de mejoras la suma de $12.154.041.25, también con la respectiva corrección monetaria. Relativamente a los frutos dispuso: “No se condena a la restitución de frutos por cuanto no se demostró que el bien estuviera sometido a ningún tipo de explotación económica, como se anotó en la parte considerativa de esta providencia”.
De la del tribunal recurrió en casación la demandada, impugnación que, luego de aparejada, se apresta la Corte a decidir.
II – La sentencia del tribunal
Una vez que resumió la causa litigiosa y anunció que el fallo sería de mérito, se dio al examen de la acción de cumplimiento del artículo 1546 del Código Civil, cuya prosperidad descartó en el caso de autos, al echar de menos la validez de la promesa de contrato sobre la que versa el pleito. Exactamente dijo:
“Como en el contrato ajustado como promesa de contrato no se dieron los linderos del inmueble de mayor extensión denominado ‘NAZARET’, del cual forma parte el predio denominado los ‘Urapanes’ prometido en venta, el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación ninguna” (Subraya no perteneciente al texto).
Argumento que desarrolló enseguida con la explicación de que, en verdad, frente a lo preceptuado “por la regla 4ª. del precitado art. 89 de la ley 153 de 1887, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado que, cuando la promesa versa sobre contrato de enajenación de inmueble, como cuerpo cierto, este se debe determinar por sus linderos y que ‘cuando se refiere a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por su alinderación’”, exigencia esta que, según la Corte, hallaba fundamento en el artículo 2594 del Código Civil y que hoy exige el decreto 960 de 1970 al indicar su artículo 31 que los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán … por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde estén ubicados y por sus linderos’ (Sentencia de 2 de agosto de 1985).
Para recalcar el punto, trajo a colación la sentencia que profirió la Corte Suprema el 27 de noviembre de 1986.
Precisado lo anterior, señaló que tal falencia impide que de la promesa en estudio haya surgido obligación alguna y que corresponde más bien declarar de oficio su nulidad. Y subsecuentemente, se aplicó a inquirir por las prestaciones mutuas que de allí se siguen. Así, ordenó que Carlos Falla restituya a María José Jaramillo “el inmueble prometido en venta”, a la vez que ésta restituya a aquél la parte del precio que recibió, corregida monetariamente, amén de condenarla a pagar las mejoras efectuadas sobre el mismo, cuyo monto ordenó reajustarlo al momento del pago.
Fue del parecer, en cambio, que no cabía condena alguna por concepto de frutos del inmueble. Literalmente precisó:
“En efecto, se observa que el dictamen pericial no reúne los requisitos legales para ser apreciado como prueba del avalúo de los frutos que el bien hubiese podido producir a partir de la presentación de la demanda porque está fundado única y exclusivamente en la apreciación subjetiva de los peritos, esto es que sólo en la mente de ellos existen las vacas que producen cada una quince litros de leche, pues en el proceso no existe prueba que tales semovientes pastaron en alguna oportunidad en el inmueble objeto del contrato, son pues vacas virtuales, de una producción altísima de leche y por lo tanto de un costo de adquisición bastante elevado, sin que se tenga noticia de quien aportó el capital para la compra de tales semovientes y por lo tanto a quien le corresponde usufructuar la producción de dichos animales. No sobra advertir que en el auto que decretó el dictamen pericial no se determinó como punto objeto de la experticia que los peritos determinaran sobre la producción de leche de determinadas vacas, sino sobre la producción de los frutos naturales o civiles producidos por el inmueble y así tenía que ser por cuanto los inmuebles no producen leche sino, de pronto alimento para las vacas, si es que está destinado a forraje para animales”.
A lo que añadió:
“Ahora bien, en el interrogatorio de parte que absolvió el demandante (…) da a entender que la explotación del predio ha sido prácticamente nula por cuanto se ha dedicado prácticamente es a levantar la construcción de la vivienda sin haber realizado cultivo alguno y que sólo ha tenido temporalmente terneritas y dos caballos temporales, sin que en el proceso se haya demostrado que el lote de terreno en alguna época anterior a la promesa de compraventa y posterior a ésta hubiese sido objeto de alguna explotación económica continuada, es decir, parece ser que se trata de un lote de engorde, de un potrero que no ha sido objeto de explotación mediante el cultivo o pastoreo permanente de animales».
III – La demanda de casación
Apoyados en la primera causal de casación prevista en el artículo 368 del código de procedimiento civil, dos cargos se formulan contra la decisión del tribunal, los cuales se despacharán conjuntamente por las razones que en su momento se expresarán.
Primer cargo
Dícese que la sentencia viola directamente, por aplicación indebida, los artículos 31 del Decreto 960 de 1970, 18 del Decreto 2148 de 1983 (“en la redacción que le imprimió el art. 2 del Decreto 231 de 1985”), 89, ordinal 4, de la Ley 153 de 1887, 1740, 1741, 1742 y 1746 del Código Civil, y 2° de la Ley 50 de 1936; así como también infringe, ya por falta de aplicación, los artículos 1° y 2° del Decreto 2354 de 1985 (“que a su vez le dieron nueva redacción al art. 18 del Decreto 2148 de 1983”), 1602 y 1625, inciso 1°, del Código Civil.
Empieza por admitir la recurrente que bien es verdad que la promesa de contrato carece de los linderos del inmueble de mayor extensión del cual hace parte el predio prometido en venta; y que, en tales condiciones, parecería ser nula la promesa en consideración a lo que consagraban los artículos 31 del Decreto 960 de 1970 y 18 del 2148 de 1983.
Pero al obrar de ese modo dejó de aplicar la norma que introdujo la última modificación al precitado 18 del Decreto 2148 de 1983, que reza: “Cuando en una escritura se segregue una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados. Si se expresa la cabida se indicará la de cada unidad por el sistema métrico decimal” (Art. 1° Decreto 2354 de 1985).
Texto legal frente al cual elucubra la impugnante de la manera que sigue:
“De modo que la disposición dejada de aplicar por el Tribunal cambió los requisitos relativos a la identificación de inmuebles, cuando por virtud del negocio ocurra segregación de otro de mayor extensión, en el sentido de identificar y alinderar únicamente los predios segregados, y no como ocurría bajo la vigencia del derogado art. 2 del decreto 231 de 1985 en el sentido de identificar los predios segregados y el restante”.
Así que cuando el Tribunal declaró nula la promesa porque le hacía falta el requisito atinente a la identificación del “predio restante”, no cayó en la cuenta de que tal requisito había sido abolido de nuestro derecho positivo con la entrada en vigencia del “decreto 2354 de 1985, cuyo art. 1 modificó el art. 18 del decreto 2148 de 1983, que a su vez había sido modificado por el art. 2 del decreto 231 de 1985”.
En ese orden de ideas -concluye la acusación-, la promesa sí reúne las condiciones de ley “en materia de identificación y linderos (…), pues al encontrarse consignados los linderos del predio objeto de la promesa, que sería el por segregar, el contrato quedó determinado de tal suerte que para su perfeccionamiento sólo faltaba la formalidad legal de la escritura pública”.
La consecuencia de ello es que hizo mal al declarar nula la promesa, dejando de aplicar los artículos 1602, 1609 y 1625 inc. 1° del Código Civil, “que eran referentes al tácito acuerdo o mutuo disenso al que llegaran las partes en el sentido de dejar sin efecto el contrato de promesa de compraventa que habían suscrito el 26 de febrero de 1988”.
Segundo cargo
Acúsase la violación, también por la vía directa, del artículo 964 del Código Civil, por falta de aplicación.
Al respecto se explica que aquí no se trata de un problema “de orden probatorio, ni de vía indirecta de la violación de la ley. Y es que no pueden serlo, porque es indiferente la prueba del hecho que la sentencia recurrida echa de menos, sencillamente porque la ley no lo exige, es decir, que no constituye el presupuesto de hecho en virtud de cuya prueba se debió hacer obrar la norma en cuestión”. Lo que significa que el sentenciador encontró en la norma “un presupuesto de hecho que allí no existe”.
El derecho que a frutos reconoce el artículo 964 del Código Civil en favor del reivindicante tiene una “modalidad muy particular de consistir no sólo en los percibidos por el poseedor vencido, sino incluyendo además los que ha debido producir la cosa con mediana inteligencia y actividad, si el dueño la hubiera tenido en su poder, en donde el presupuesto de hecho del derecho allí consagrado es justamente ese mismo, es decir, el hipotético caso en que el propietario ‘hubiera podido percibir … teniendo la cosa en su poder’”.
Señala más adelante la acusación que se debe notar “cómo la citada norma utiliza el verbo haber en tiempo futuro (hubiera), lo que significa de antemano el señalamiento de una hipótesis”. Decidió entonces mal el Tribunal al denegar los frutos creyendo que la demandada no probó el supuesto de hecho que la norma dejada de aplicar no exigía.
“En fin -agrega-, la demandada no tenía por qué demostrar el hecho que es indiferente a la norma cuya aplicación reclama. Y como el único presupuesto de hecho de que parte el art. 964 del Código Civil para ser acreedor a los frutos negados por el Tribunal lo es el hito que marca la contestación de la demanda, que nadie discute, es apenas obvio que la parte demandada tenía pleno derecho a ellos”.
Pide, pues, casar la sentencia para que se reconozcan los susodichos frutos “que son los mismos a que se refiere el dictamen pericial que se practicó en su momento” pero aplicándole a su valor “el índice de precios al consumidor desde el mes de junio de 1994 hasta la fecha en que se dé la restitución”, aplicado sobre el valor de $160.oo por botella de leche, “que es el que correspondía a la fecha en que se profirió el dictamen y no el del promedio que establecieron los peritos”.
Consideraciones
1. 1.- El despacho conjunto de los cargos obedece, como se irá viendo, a que ambos adolecen de similares fallas en su formulación.
En el primero se echa a ver que el tribunal obró siempre dentro del marco jurídico que concernía al debate, esto es, de cara a una mera promisión de contrato. Entendió así que cuando se promete contratar luego sobre apenas la parte de un inmueble, la determinación que exige el numeral 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887 no se colma con sólo identificar tal parte del predio, pues que el rigor de la promesa demanda en ese caso identificar también el de mayor extensión.
Ocurre que la censura escapa de dicha línea argumentativa para refugiarse, sin más, en la normatividad que atañe a la enajenación de inmuebles. Indica, en efecto, que, según la reforma traída por los decretos 231 y 2354 de 1985, para enajenar predios no se requiere identificar el de mayor extensión a que pertenezcan.
Y por supuesto que si entre la promesa de compravender y la compraventa misma se aprecia una brecha jurídica, no puede alegar escuetamente el censor que las disposiciones legales de la enajenación se trasladan derechamente a la promesa. Porque de ese modo brilla por su ausencia el cuestionamiento que sin reserva de ninguna especie exige un recurso extraordinario que de manera muy principal tienda a derribar la apreciación del fallador, consistente en que a su juicio las promesas sí requieren la tal determinación. Si en el desarrollo del cargo no hay una sola línea sobre el particular, ha de decirse que frente al preciso entendimiento del tribunal no hay una censura fundamentada, pues aspira sin más a que igual da elaborar una escritura pública que un documento de promesa.
La acusación cae, pues, en el vacío.
Algo parecido ocurre con el segundo cargo. La polémica que por la vía directa plantea, ciertamente, se desvía del objetivo a impugnar, que, como es sabido, no es otro que la decisión verdaderamente adoptada por el sentenciador.
Bien es verdad que el tribunal denegó la condena relativa a los frutos del inmueble por restituir. Pero no por la causa expresada en el cargo. Esto es, no es que hubiese desconocido la hipótesis legal que en punto de restituciones mutuas manda restituir, junto al inmueble que acceden no sólo los frutos percibidos sino también los que se hubieren podido percibir con mediana inteligencia y actividad. No. La verdadera razón que tuvo en cuenta el sentenciador la hizo explícita, al asegurar que denegaba los frutos por “la manifiesta falta de fundamentación del dictamen pericial en el punto”, en torno a lo cual explicó que “el dictamen pericial no reúne los requisitos legales para ser apreciado como prueba del avalúo de los frutos que el inmueble hubiese podido producir”. Apotegma este del que se desgajan con mucha naturalidad dos cosas: que el tribunal sí admite abiertamente el concepto hipotético que de los frutos expone el recurrente, desde que, y hasta utilizando idéntico lenguaje, habla expresamente de los que “hubiese podido producir” la heredad; y, en segundo lugar, que de lo que no anduvo persuadido fue de las bases sobre las que los peritos calcularon esos avalúos. Evidentemente, son palabras del tribunal: el peritaje “está fundado única y exclusivamente en la apreciación subjetiva de los peritos, esto es que sólo en la mente de ellos existen las vacas que producen cada una quince litros de leche, pues en el proceso no existe prueba que tales semovientes pastaron en alguna oportunidad en el inmueble”; y más adelante expresó que “no sobra advertir que en el auto que decretó el dictamen pericial no se determinó como punto objeto del experticio que los peritos determinaran sobre la producción de leche de determinadas vacas, sino sobre la producción de los frutos naturales o civiles producidos por el inmueble, y así tenía que ser por cuanto los inmuebles no producen leche sino, de pronto alimento para las vacas”. Y para redondear la idea, acabó por recordar que, tanto era el subjetivismo que encerraba el dictamen respecto a la producción lechera, que el propio actor admitió en el interrogatorio de parte que el inmueble no había sido ni cultivado ni explotado mediante pastoreo permanente de ganado.
En buenas cuentas, el sentenciador acepta que los frutos a reconocer bien pueden ser los que, sin ser realmente percibidos, pudieron haberlo sido con mediana inteligencia y cuidado, pero no dio crédito a los que, precisamente por vía de hipótesis, tuvieron presente los peritos, no por la hipótesis en sí, sino porque los halló cargados de un extremado subjetivismo. Lo que en el fondo estableció, pues, es que lo hipotético no significa dar vía libre a los desarrollos de la imaginación, pues ha de estar dotado de racionalidad. En ese marco de ideas, el sentenciador jamás dio la espalda a la norma jurídica que ello autoriza, pues no encontró fue prueba sólida que arrojase el avalúo de los frutos. Y está de sobra decir que los frutos, aunque hipotéticos, de todos modos deben aparecer probatoriamente cuantificados.
Por modo que, igual que en el anterior, en este cargo también resulta desenfocada la acusación, pues apunta hacia algo que no sostuvo la sentencia.
2. Mas el problema de los cargos no para allí. Algo más hay de común en ellos: cada uno por sí contienen planteos contradictorios, los cuales afloran más que todo al momento en que expresan el alcance de la impugnación; y obviamente que ellos constituyen tropiezo postrero para la acusación.
Así, sorprende que en el primero se pida casar la sentencia y acoger en su reemplazo el mutuo disenso tácito, figura ésta que contrasta de modo muy principal con la postura que asumió la recurrente al ejercer el contradictorio, pues entonces rechazó con énfasis el incumplimiento que se le endilga y más bien resolvió contrademandar sobre la base de una figura antagónica al mutuo disenso como es la resolución contractual. Probó, sí, esgrimirla, pero el acto procesal en que lo ensayó (contestación a la reforma de la demanda) no puede considerarse existente si fue rechazado a la sazón por extemporáneo.
Aspiración esa que compromete sobremanera su interés impugnaticio, pues de que valdría examinar la acusación si jamás podría satisfacerse al recurrente, habida cuenta que, como se vio, persigue cosa salida de la litis.
Y la objeción que al punto merece el segundo cargo estriba en que, a despecho de anunciar que ninguna discrepancia probatoria existe, y que por eso mismo plantea que la violación de la ley se produjo por la vía directa, el análisis detenido de lo que expone en el alcance de la impugnación desdibuja por completo tales apreciaciones. A la verdad, si, como se dejó referido, el tribunal denegó los frutos porque no le convenció la prueba con que se pretendió demostrar el avalúo de los mismos, vale decir, la experticia, y el recurrente pide que, tras casarse la sentencia, se reconozcan frutos por el mismo valor que arrojó el dictamen, si bien indexado, es palmar que allí se sostienen criterios probatorios reñidos. De suerte que en el punto no existe, ni de lejos, la tal armonía que el cargo proclama.
En trasunto, el recurrente tiene bien sabido que la vía directa no consiente aspereza probatoria alguna; y aunque es notable el esfuerzo por evitarla, termina en pugna con el tribunal. Irregularidad que deja en serios aprietos a la vía directa que eligió.
El colofón de todo es que, entonces, los cargos adolecen de protuberantes fallas técnicas en su planteamiento, y eso de suyo cercena toda posibilidad de éxito en casación.
IV – Decisión
En razón de lo así motivado, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, no casa la sentencia materia de impugnación, esto es, la proferida por el Tribunal Superior de Bogotá el 2 de junio de 1998, arriba identificada.
Costas en casación a cargo de la recurrente. Tásense.
Notifíquese y retórnese en oportunidad al supradicho tribunal.
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO