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S-135-2003 [ 13641]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
MAGISTRADO PONENTE:
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
Bogotá, D. C., veintiocho (28) de Noviembre de dos mil tres (2003).-
Referencia: Expediente No. 13641
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 29 de noviembre de 1999 proferida por la Sala Civil- Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, dentro del proceso ordinario promovido por la Junta de Acción Comunal de “El Triunfo” contra el señor Misael Robayo Muñoz.
I. EL LITIGIO
1. El litigio versa sobre la declaratoria de inoponibilidad del contrato de compraventa de bien raíz celebrado entre las partes de este proceso, el cual consta en la escritura pública No. 7448 de 23 de noviembre de 1984, otorgada en la notaría 29 de Bogotá, y sobre la consecuente restitución del bien y el pago de los perjuicios derivados de dicha negociación.
2. La causa para pedir puede compendiarse así:
a) El señor Enrique Castaño Angel, obrando en su condición de representante legal de la nombrada junta de acción comunal y previamente autorizado por la asamblea general extraordinaria, compró a la Cruz Roja Colombiana la finca denominada “La Floresta”, situada en la región del Boquerón del municipio de Fusagasugá, por la cual pagó el precio de $2.000.000.
b) A su vez el nombrado representante legal, pero ya sin mediar autorización de ninguna clase, vendió parte del citado inmueble a Misael Muñoz Robayo, según consta en la escritura No. 7448 de 23 de noviembre de 1984 otorgada en la misma notaría, a la cual se anexó un oficio adiado el 8 de los mismos mes y año, suscrito por Jaime Muñoz Florián, primo hermano del comprador y secretario de dicha Junta, contentivo de la aprobación de “una proposición única” por la cual se autorizaba a ese representante legal para vender o hipotecar el aludido predio “La Floresta”, cuyo precio se fijó en la suma de $2.000.000, o sea igual a la que la vendedora debía al adquirente por razón de la compraventa precedente, lo que de ser cierto se trataría de obligaciones prescritas que no serían reembolsables.
c) La última negociación reseñada además de ser dolosa, ilegal y atentatoria contra los intereses de la demandante, es violatoria de la legislación sobre las juntas de acción comunal previstas en el decreto ley 2776 de 1980 y, en consecuencia, le es inoponible, así sea vendido el inmueble por el demandado comprador a un tercero, “en razón a que el vicio jamás se sanearía con otra venta”.
d) En anterior proceso ordinario de nulidad del contrato que por ese motivo se instauró, el juez dictó sentencia en la que se declaró la ineficacia del mismo; dicha decisión fue revocada por el tribunal que, en su lugar, decretó la nulidad relativa, decisión que fue casada por la Corte, luego de determinar que no se dio el fenómeno de la nulidad, sino el de la inoponibilidad, lo que precisamente motivó la instauración del presente proceso para hacer valer ésta.
3. El demandado se opuso diciendo que la compraventa por la que inicialmente adquirió el inmueble la demandante se pagó con el cheque de gerencia de $2.000.000 que él mismo le entregó a la vendedora, suma que después la compradora le restituyó o pagó enajenándole parte del inmueble y reservándose el resto para ella, el cual tiene hoy un valor superior a $100.000.000, sin que por consiguiente pueda predicarse la configuración de un negocio fallido o de una estafa, puesto que a pesar de haberlo comprado la junta sin tener dinero obtuvo finalmente una retribución razonable consistente en el resto del lote que quedó en su poder. Igualmente propuso las excepciones previas de inepta demanda y de cosa juzgada, y las de fondo de falta de legitimación en la causa por pasiva y de “inexistencia de la inoponibilidad”.
4. Tramitada la primera instancia, el juzgado de conocimiento dictó sentencia en la que declaró no probadas las excepciones de mérito, y luego inoponible a la demandante el contrato de compraventa obrante en la escritura pública No. 7448 de 23 de noviembre de 1984 de la notaría 29 de Bogotá; subsecuentemente ordenó hacer las anotaciones de rigor, la restitución del inmueble en favor de la parte actora; negó el reconocimiento de perjuicios y de mejoras; condenó al demandado a pagar por concepto de frutos la suma de $22.500.000, más $500.000 mensuales desde la fecha de la sentencia hasta el día en que se haga efectiva la restitución del inmueble; y a la demandante a restituir la suma de $2.000.000, junto con la corrección monetaria desde el 23 de noviembre de “1999” (sic) hasta cuando se verifique el pago, suma que a 24 de mayo de 1999 ascendía a $35.803.377.
5. Ambas partes apelaron y el tribunal, decidió confirmar lo relativo a la inoponibilidad del contrato de compraventa; profirió la orden de comunicar lo decidido a la Notaría y a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; ordenó la restitución del inmueble; negó el reconocimiento de perjuicios y de mejoras; revocó el numeral sexto para condenar al demandado a pagar la suma de $89.511.166,oo, más $500.000 mensuales desde noviembre de 1999 hasta la fecha de entrega del inmueble; y el numeral octavo que imponía restituirle a aquel el valor del precio indexado; no condenó en costas de segunda instancia y guardó silencio en relación con las de primera instancia.
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO
Ellos admiten la siguiente síntesis:
a) No hay ninguna duda de que con fundamento en lo dispuesto en el artículo 640 del Código Civil, tanto la demandante como el demandado tienen la legitimación activa y pasiva, respectivamente, por alegar la primera frente al segundo, a éste en su condición de comprador, la protección del derecho de dominio vulnerado con la enajenación del inmueble suyo efectuada en su nombre por una persona que no tenía la calidad de representante legal.
b) En la sentencia de casación dictada por la Corte Suprema de Justicia, el 30 de noviembre de 1993, se concluyó, al desatar el recurso de casación con el que se pretendía la declaratoria de la nulidad del mismo contrato de compraventa, que no era dicha acción la procedente sino la de inoponibilidad.
c) La reforma de los estatutos de la Junta de Acción Comunal de El Triunfo, resolución 4456 de 2 de agosto de 1991, acredita que el presidente es el representante legal y que para ejercer sus funciones “se sujetará a las autorizaciones de la asamblea, directiva y comités”; el acta No. 49 de 10 de septiembre de 1983 da cuenta de la celebración de la asamblea general extraordinaria, de la asistencia de mayoría absoluta suficiente, de que el literal h) del orden del día se refería a “la posibilidad de los intervinientes de hacer proposiciones” y de la aprobación por unanimidad de la proposición que “autoriza a la junta directiva” para negociar la indicada finca con la Cruz Roja”; que con la escritura pública 7448 de 23 de noviembre de 1984 de la Notaría 29 del Círculo de Bogotá que contiene la compraventa parcial del inmueble “La Floresta, se comprueba que Enrique Castaño Angel actuó como Presidente y representante legal respaldado con el documento que contenía la “proposición única” y con el texto de ésta última se demuestra que se autorizó a la Directiva para que obtuviera un préstamo con el fin de hacer la compra de la finca a la Cruz Roja y que “autoriza pagar de igual manera, a cuyo efecto se le faculta para comprometer el mismo inmueble en hipoteca, vender parte del mismo para cancelar la obligación”.
d) Merece credibilidad la afirmación que hace la demandante en el sentido de que su representante legal carecía de facultades para contratar, pues en el acta No. 49 no se aprecia que hubiese existido aprobación de autorización alguna para el efecto de conformidad con el artículo 36 de los estatutos, mucho más cuando la asamblea tuvo que suspender por lo avanzado de la hora y por la falta de luz, “por lo cual ni siquiera hubo tiempo de considerar otros puntos del orden del día”.
e) El documento que contiene la “proposición única” no puede ser acogido como prueba porque tiene varias deficiencias: es contradictorio que se haya facultado al presidente de la junta para mantener el inmueble en su integridad y a su vez en el literal c), “para disponer del bien parcialmente, es decir para que no lo conserve en su integridad en cabeza de su representada”; es inexplicable, si se trataba de un documento intachable, transparente y válido, que no se hiciera constar de forma manuscrita el acta No. 49, sino que se elaboró “de manera aislada y en documento aparte escrito a máquina”; en relación con la nota por medio de la cual el secretario de la junta Jaime Muñoz Florián en la que certifica que dicha proposición fue aprobada en la asamblea extraordinaria de 10 de septiembre de 1983, “no está acreditado en el acta aprobada en la misma fecha”; y, finalmente, es llamativo el parentesco existente entre el secretario de la junta y el comprador, quienes por tal situación pudieron actuar en desmedro de los intereses de la demandante.
f) Deben ser atendidos los testimonios de Adelaida del Carmen viuda de Santiago y Juan David Quintana García, afiliados de la nombrada junta de acción comunal, quienes “participaron en los acontecimientos aquí investigados” y sin ambigüedades, dando la razón de sus dichos, manifiestan que la asamblea no otorgó ninguna facultad para vender el inmueble o parte de él y que en consecuencia el representante legal extralimitó sus funciones.
g) Los testimonios de Pastor Aguirre, Leonor Varela y Próspero Rodríguez, por ser de oídas y haber conocido los hechos por rumores, no merecen credibilidad.
h) La declaración de Jaime Antonio Muñoz Florián, secretario de la junta y primo del demandado, en el sentido de que sí fue aprobada por la asamblea la autorización, según proposición presentada por Pedro Yances Salcedo, no puede ser acogida porque las razones que expone son contrarias a la “realidad que confrontan las demás pruebas”; su dicho carece de fundamento por no estar ratificado de manera contundente con alguna otra prueba y, por el contrario, “se percibe su parcialidad manifiesta”, pues expresa que el documento es una transcripción de un supuesto original y no se sabe dónde se encuentra éste.
i) El interrogatorio de parte absuelto por Misael Muñoz Robayo tampoco merece aceptación, puesto que las explicaciones que da para justificar la negociación, tales como la amplitud del término “negociar” que involucra las facultades de “comprar, vender, hipotecar, etc.”; la existencia expresa de la autorización a la directiva de la junta y el hecho de haber facilitado el dinero para la compra, sin el cual no se hubiera podido efectuar la enajenación a la Cruz Roja, a condición de que se le pagara con la entrega en venta de parte de la finca, “riñen con la realidad de las demás pruebas que resultan de mayor peso y credibilidad”. Además, existen indicios graves que demuestran lo contrario, como el parentesco entre él y el secretario de la junta; “la venta hecha tan ligeramente a Misael Muñoz”; la actividad profesional de ambos como negociantes de finca raíz y la ausencia en el original del acta No. 49 de la “proposición única”, “indicios que permiten concluir al unísono con las demás pruebas (verbi gratia testimoniales, documentales, prueba trasladada, etc.) que evidentemente ENRIQUE CASTAÑO ANGEL extralimitó sus funciones con ánimo de favorecer los intereses del demandado”, en perjuicio del patrimonio de la demandante.
i) En suma, obran en el expediente serios indicios de la mala fe con la que el comprador intervino en la negociación, como son: el parentesco entre él y el secretario de la junta de acción comunal; la ligereza y prontitud con la que fue realizada la enajenación, circunstancia que se observa claramente de las escrituras número 6975 y 7448 de 9 y 23 de noviembre de 1984, ambas de la Notaría 29 de Bogotá; el carácter apócrifo del “acta de proposición única”, que no encuentra más respaldo que la firma de Jaime Antonio Muñoz Florián, “sobrino del demandado” (sic); la ausencia total del original del citado documento en el acta No. 49; el desconocimiento que tenían los afiliados Adelaida del Carmen Viuda de Santiago y Juan David Quintana García de la mencionada autorización, la que solamente dijeron conocer con posterioridad a la consumación de la negociación; la profesión de tío y sobrino dedicados ambos a la finca raíz, lo que indica que se encuentran al acecho de un buen negocio en un país donde predomina la ignorancia y la impunidad.
j) Configurándose a favor de la demandante la inoponibilidad del contrato de compraventa celebrado en su nombre y representación legal por el presidente Enrique Castaño Angel y el comprador Misael Muñoz Robayo, dice el tribunal que corresponde determinar cuáles son los efectos que la misma produce en relación con las dos tesis existentes, la primera consistente en que la inoponibilidad no produce ningún efecto y debe la parte afectada recurrir al proceso reivindicatorio para recuperar el bien; o la segunda, consistente en que genera los efectos propios de la nulidad en cuanto se refiere a las prestaciones mutuas; se adhiere a la última que si bien es susceptible de controversia, busca el amparo real y cierto del derecho de dominio y aplica el “principio del efecto útil” de una decisión judicial, porque no se puede premiar a quienes “actúan de mala fe y en detrimento de los intereses de toda una comunidad”.
k) No están demostrados los perjuicios reclamados por la demandante y ni siquiera con el dictamen pericial se logra establecer su existencia y cuantía porque, como es sabido, al respecto no basta su simple alegación porque es necesario demostrar su padecimiento.
l) Estando presente en la negociación del inmueble la mala fe del comprador, debe imponérsele la obligación de restituirlo y también, por lo mismo, la de restituir los frutos percibidos a partir del momento en que entró en posesión, 29 de noviembre de 1983 y no de la notificación de la demanda, los que se fijan, atendiendo el dictamen pericial y sin indexación, en $89.511.666 hasta el 31 de octubre de 1999, y en adelante hasta cuando ocurra la restitución del predio a la parte actora la suma de $500.000 mensuales por ese mismo concepto.
l) Debe revocarse la condena que se le impuso a la parte actora encaminada a restituirle al demandado el precio pagado por la compraventa, puesto que pierde tal derecho como secuela de haber obrado de mala fe; en consecuencia tampoco hay lugar a reconocer mejoras a favor del demandado.
En él se acusa el fallo impugnado de haber quebrantado por la vía indirecta, a consecuencia de graves y trascendentes errores de hecho en la interpretación de la demanda y en la valoración del material probatorio, de los artículos 640, 1514, 1740 y 2162 del Código Civil, por aplicación indebida; y 669, 769, 1500, 1505, 1506, 1602, 1603, 1618, 2142, 2149 y 2160 ibidem ,por falta de aplicación.
Los errores de apreciación denunciados son los siguientes:
a) El sustento principal de la decisión del tribunal consistió en no haber dado valor a la “proposición única” aprobada por la junta de acción comunal de El Triunfo para validar la venta que ésta hizo al demandado de parte del inmueble “La Floresta” y que había adquirido con anterioridad de parte de la Cruz Roja, según escritura 6975 de 9 de noviembre de 1984, instrumento que se protocolizó junto con un ejemplar de dicha proposición que autorizaba la celebración de dicha negociación hasta por la suma de $2.000.000.
No hay duda de que la demandante conoció de la existencia de la aludida “proposición única”, la aceptó al protocolizarla con la escritura, “con lo cual le dio pleno valor sustancial y probatorio”, como se demuestra con el apoyo que se dio en tal documento para celebrar la compraventa con la Cruz Roja, motivo por el cual es constitutivo de grave error el hecho de que en la sentencia se descalifique y se prescinda de tal documento, sin parar mientes en que la junta de acción comunal lo había acogido como idóneo “para adquirir en su beneficio el predio en litigio”.
b) No se tuvo en cuenta por el sentenciador lo dicho por el demandado al absolver interrogatorio de parte en el sentido de que el precio que la junta le pagó a la Cruz Roja de $2.000.000, por medio de un cheque de gerencia del Banco de Santander, era dinero de aquél porque la compradora no tenía con qué hacerlo; ni vio la constancia relacionada con el citado título valor. Tales omisiones son constitutivas de errores de hecho transcendentes que llevaron al sentenciador a no considerar que el absolvente como comprador fue quien pagó el precio de la venta inicial con el dinero que a su vez después le fue devuelto por la vendedora, “si se quiere a título de dación en pago”.
c) Es error también manifiesto que, a pesar de que en las tres escrituras mencionadas, la de compraventa de la Cruz Roja a la Junta la de venta parcial de aquella al demandado y la aclaratoria entre los dos últimos, haya intervenido como representante legal de la demandante la misma persona natural, se acepte en la sentencia validez y eficacia de dicha intervención en la primera pero se le niegue para las dos restantes, esto es “que la firma de Castaño sirve para una escritura y no para las otras dos, consecuenciales de aquella”.
d) Se equivoca el tribunal al considerar que la “proposición única” contiene, en cuanto a las escrituras extendidas por la junta a Misael Muñoz Robayo, una ampliación no autorizada de las facultades de su representante legal, error que no tuvo en cuenta que el documento está concebido para desempeñar funciones complementarias en las dos negociaciones, puesto que se dan para adquirir el préstamo para pagar el precio a la Cruz Roja y para garantizar su reembolso con garantía hipotecaria o con la venta parcial del predio, como sucedió en este caso, en la persona del demandado, quien fue la persona que facilitó la suma de $2.000.000 con el mencionado cheque de gerencia y, en últimas, a quien se le pagó dicha suma con parte del predio, lo que significa que Enrique Castaño Angel sí hizo buen uso de tales facultades, siendo, entonces, completamente contrario a la lógica predicar que actuó por fuera de tales atribuciones “al enajenar parte del predio a Misael Muñoz en pago del dinero que éste había facilitado a la Junta”.
e) Es errada la dicotomía en que incurre el fallo, sustentada en el hecho del parentesco existente entre el secretario de la junta y el demandado, en relación con el texto del escrito que considera “bueno cuando autoriza la copia del documento que contiene la facultades de Castaño para comprar, pero es malo cuando se usa ese mismo documento con ocasión de que Castaño reembolse el dinero facilitado para tal operación por el demandado MISAEL MUÑOZ”.
f) Hay error cuando el sentenciador afirma como incomprensible, que se autorice al representante legal de la junta para que mantenga el terreno adquirido en cabeza de ésta y a renglón seguido también se le faculte para disponer del mismo o para “desintegrarlo”, sin percatar que no fue la demandante quien pagó el precio sino que lo hizo un tercero, concretamente el demandado; no tuvo en cuenta que “no sólo por simples cuestiones de equidad sino de cumplimiento de autorizaciones y órdenes impartidas al representante legal Enrique Castaño, fue éste, a nombre de la Junta, quien traspasó a Muñoz en clara y justa dación en pago, una parte del terreno adquirido”.
g) Vuelve a errar el tribunal cuando analizando el texto del documento contentivo de la “proposición única” referente a las autorizaciones al representante legal de la junta, dedujo de manera restrictiva y no amplia que la palabra “negociar” no tiene el significado amplio de “comprar, hipotecar, vender, etc.”, sin apreciar que semejante interpretación es recortada e inexacta porque no tuvo en cuenta que se le confirió a dicha persona la facultad no solo de comprar el predio sino también de conseguir el dinero para pagar el precio de $2.000.000 en préstamo de un tercero y para garantizar su pago dar el inmueble en hipoteca o “vender parte del mismo para cancelar su obligación”, mucho más cuando en este caso concreto “la venta parcial de lo comprado estaba destinada a cubrir el precio de la compra global”.
h) Estando demostrado que la demandante aceptó sin reclamo ni objeción la “proposición única, en tres escrituras, que en todos esos instrumentos actuó por conducto de su representante, que la enajenación cuestionada tuvo por objeto devolver la totalidad del dinero que el demandado le había solicitado para adquirir el globo de terreno, que esté fue la persona que prestó el dinero, es completamente impertinente y equivocado pretender y aceptar, como lo hace el tribunal, que a una persona contratante con base en un contrato del que fue parte la junta, le sea inoponible otro contrato sobre el mismo objeto, también suscrito y aceptado por la misma persona (la citada Junta).
i) Es totalmente errado haber concluido que la operación de compraventa del inmueble debatido comportó una operación de mala fe inferida de varias circunstancias, pero que se refutan teniendo en cuenta que el parentesco entre el demandado y el secretario de la junta carece de influjo alguno porque la “proposición única”, cuya copia expidió éste, sirvió a la demandante para adquirir el terreno con dineros de aquél; la ligereza y prontitud con la que se hizo la negociación se explica porque no había razón para dilatarla, dado el mutuo interés que tenían la Junta para devolver el dinero que le habían prestado y Muñoz Robayo en que se le hiciera la misma “mediante dación en pago de parte del inmueble comprado con su dinero”; el acta de “proposición única” no merece tacha alguna y mucho menos la proveniente de la junta que se benefició con ella al poder comprar sin tener dinero el lote La Floresta, y el hecho de no existir el “original” del plurimencionado documento no puede servirle de pretexto para no aceptar las consecuencias de la segunda compraventa, como utilizó la copia existente para realizar la primera negociación mediante la cual adquirió la calidad de dueña.
j) En suma, es equivocada la conclusión del tribunal de acceder a declarar la inoponibilidad apoyado en que Enrique Castaño Angel, presidente y representante legal de la Junta de Acción Comunal, no tenía facultades para efectuar la venta a Misael Muñoz Angel, pero que sí las tenía para comprar el predio a la Cruz Roja, pues ambas facultades constan en la misma certificación que sirvió para las dos enajenaciones sin ninguna reserva.
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE
1. La argumentación central expuesta por el sentenciador de segundo grado para concluir que el contrato de compraventa celebrado entre la Junta de Acción Comunal de El Triunfo, como vendedora, y Misael Muñoz Robayo, como comprador, de parte del predio denominado “La Floresta”, obrante en la escritura pública No. 7448 de 23 de noviembre de 1984 de la Notaría 29 de Bogotá, era inoponible a aquélla, consistió en que la persona que intervino en la negociación en su nombre y representación, en calidad de presidente de dicha organización comunitaria, el señor Enrique Castaño Angel, no tenía facultades expresas para perfeccionar la mencionada compraventa.
Para concluir que el mencionado representante legal carecía de facultades legales para vender parcialmente el predio, el tribunal desestimó, luego de un examen minucioso de las pruebas obrantes en el plenario, la copia del documento denominado “proposición única”, elaborado por el secretario de la Junta Jaime Muñoz Florián y contentiva de la supuesta autorización concedida por la Asamblea General Extraordinaria a la Junta Directiva para comprar el inmueble en cuestión a la Cruz Roja Colombiana, para obtener el préstamo necesario del dinero destinado al pago del precio y para garantizar el pago de la suma recibida con hipoteca o satisfacerlo vendiendo parte del predio adquirido. Dicha conclusión la respaldó, además, en los testimonios de los miembros de la Junta de Acción Comunal, señores Adelaida del Carmen Viuda de Santiago y Juan David Quintana, quienes manifestaron que la asamblea no aprobó la mencionada autorización; y en los indicios derivados del parentesco existente entre el secretario de la Junta y el comprador; la actividad profesional de negocios de propiedad raíz de éstas dos personas; la inexistencia de constancia en el acta No. 49 correspondiente a la reunión de la asamblea general de aprobación de la citada “proposición única” en cuanto a la venta parcial y la no aparición del original de dicha acta.
2. El recurrente, por su parte, centra el ataque en tratar de demostrar que el sentenciador incurrió en numerosos errores al valorar “la proposición única” obrante en la copia de la misma expedida por el secretario de la junta y aprobada según consta en ese documento por la asamblea general extraordinaria de la Junta de Acción Comunal, documento según el cual se le concedió facultades a la Junta Directiva para que procediera a adquirir de la Cruz Roja Colombiana el predio “La Floresta”, y para que al mismo tiempo realizara todas las gestiones encaminadas a obtener prestado el dinero para pagar el precio convenido dando en garantía el inmueble y, de ser necesario, vender parte del mismo para pagar el monto del préstamo.
3. Planteadas en esos términos los puntos de vista del sentenciador y del recurrente, preciso es recordar que cuando una sentencia se encuentra sustentada en varios argumentos cada uno con fuerza suficiente para sostenerla, le corresponde al recurrente en casación desplegar el ataque en casación de modo tal que los cobije a todos, so pena de que la acusación resulte insuficiente y por tanto inidónea, pues aún en el caso de que salga avante el combate de uno o varios de ellos, la permanencia o subsistencia de los otros no combatidos impide la quiebra del fallo impugnado.
4. En la especie de la presente impugnación pronto observa la Corte, sin necesidad de hacer denodados esfuerzos, que el recurrente en la enunciación de los varios errores fácticos cuya comisión le imputa al tribunal, nada dijo sobre la apreciación que hizo éste de los testimonios de dos personas afiliadas a la junta de acción comunal, quienes fueron contestes en afirmar que en la reunión de la asamblea general extraordinaria de que da cuenta el acta No. 49 correspondiente a la sesión del 10 de septiembre de 1983 la única autorización que se otorgó a la junta directiva, encabezada por su presidente, fue la de negociar directamente con la Cruz Roja Colombiana la adquisición del mencionado inmueble, y que solamente conocieron de la existencia de la autorización para vender a su vez parte del predio con posterioridad a la consumación de la venta que hizo el representante legal a Misael Muñoz Robayo.
Es claro, además, que mientras el tribunal se ampara en lo que dice la referida acta, relativa únicamente a la autorización dada para la compra inicial efectuada la Cruz Roja Nacional, el recurrente sin mencionar dicho documento, en los términos en que fue contemplado por el sentenciador, pretende valerse no de lo que él dice sino de lo que se expresa en la copia expedida por el secretario donde se agregan otras autorizaciones; a ese respecto, pues, ninguna confrontación intenta el censor para deducir que fue errónea dicha apreciación, es decir, se desentendió de demostrar, como le correspondía, por qué en el acta sólo consta la autorización para realizar un negocio singular y en la copia de la proposición certificada por el secretario ya comprende otros negocios relacionados con el mismo inmueble, máxime cuando afirmó el tribunal que el texto original de la proposición única no repunta por ninguna parte.
Tal falta de cuestionamiento, cuanto se halla referida a uno de los pilares esenciales en que se ancla el fallo impugnado, afecta la acusación de inidónea por insuficiencia, con la inevitable consecuencia de que manteniéndose en pie no le es dable a la Corte casar aquél.
5. Empero, en el supuesto de que pudiera superarse este escollo, tampoco se presentan los errores evidentes que la acusación le endilga al sentenciador, tal como pasa a verse:
a) El conocimiento que se alega tuvo la junta de acción comunal de la existencia de la “proposición única”, deducido del hecho de haberse protocolizado copia de ella en las escrituras de compra del lote denominado “La Floresta” a la Cruz Roja Colombiana, de la venta parcial del predio al demandado y la corrección de los linderos, no alcanza a configurar el indicado yerro apreciativo. De un lado, porque la protocolización de tales copias en cada uno de los citados instrumentos corresponde a la exigencia de acreditar ante el notario la facultad para intervenir del representante, cuya aportación no impide confrontarlas con la fuente de donde proviene, o sea con el acta en que debe constar que se presentó tal proposición y fue aprobada para perfilar la existencia de la voluntad de otorgar la representación; y de otro, porque fue el propio representante legal, no autorizado, quien intervino en cada uno de tales actos, y naturalmente coincidiendo algunos de ellos con la verdadera autorización que le fue otorgada por la asamblea ningún reparo debía hacer sobre el particular .
b) No hay yerro alguno deducible del hecho cierto de que en las tres escrituras públicas mencionadas haya intervenido, en representación de la junta de acción comunal, la misma persona natural, porque la calidad de representante legal sí la tenía válidamente de acuerdo con los estatutos el presidente, pero lo que no tenía era la facultad de enajenar parte del predio al demandado, como se acreditó que lo hizo y con fundamento en una “proposición única” que, en concepto del sentenciador, carecía totalmente de validez y eficacia. No le asiste, entonces, la razón al recurrente cuando trata de edificar la equivocación trascendente del tribunal en lo que realmente no ocurrió como lo manifiesta.
c) Tampoco es acertado aseverar que el sentenciador considera, partiendo de la misma “proposición única”, que lo certificado por el secretario de la junta es “bueno” cuando alude a que la asamblea autorizó la compra del inmueble a la Cruz Roja Colombiana, pero que es “malo” cuando, con base en el mismo documento, el representante legal lo utiliza para devolver, mediante la venta parcial del lote o dación en pago, el dinero que supuestamente prestó el demandado y comprador. Esta consideración no corresponde al razonamiento consignado en la sentencia que es claro y concreto en aceptar, en consideración a la situación acreditada de representante legal del Presidente, que para la compraventa del predio “La Floresta” sí tenía facultades nacidas de la autorización concedida por la asamblea y obrante en el acta No. 49, al paso que para la segunda negociación a favor de Muñoz Robayo no la tenía por la potísima razón de no aparecer en aquélla, como tenía que haber quedado consignado expresamente, ni en ningún acto válido posterior emanado de los organismos competentes de la organización comunitaria.
d) Corresponde a una interpretación razonable la conclusión que extrajo el tribunal en el sentido que era contradictorio y nada lógico que, mientras por un lado en la “proposición única” inserta en la mencionada acta se instara a la Junta Directiva para que conservara el predio para beneficio de la colectividad, por otro lado supuestamente se la facultara para disponer de parte de él, como efectivamente se hizo por su representante legal. Tal advertencia inicial corresponde a un proceder normal dentro del espíritu que rige y anima a tales personas jurídicas, mientras que lo que finalmente se consumó está en contravía de dicha finalidad.
e) Ni puede estructurarse error bajo el supuesto de que la venta parcial del predio “La Floresta” se hizo como un mecanismo para devolver el préstamo otorgado por el demandado para pagar el precio pagado por la demandante a la Cruza Roja, porque, aún aceptando que el mutuo se configuró, la mencionada enajenación, tal como lo explicó el tribunal, se halla sustentada en un documento apócrifo, pues no tiene ninguna explicación que en el acta 49 indicada, que es el trasunto fiel de lo acontecido en la reunión de la asamblea general extraordinaria, no se haya efectuado ninguna mención a dichas facultades, ni siquiera de manera genérica.
f) En el acta 49 se lee sobre las facultades que la asamblea de la junta central de acción comunal otorgó en relación con el predio objeto de la presente controversia “previa aprobación de la proposición votada por unanimidad, por la cual se autoriza a la Junta Directiva la negociación de la finca de la Cruz Roja para la conservación de los servicios que allí se prestan y la estabilidad y sede la Junta allí procurando sacar de ella el mejor beneficio posible en orden al beneficio común”.
Es por ello que el supuesto error que se le endilga al tribunal de haber entendido de manera restringida el término “negociar” que aparece en la “proposición única” no se presenta porque, valga reiterarlo, lo que hizo el sentenciador fue examinar el acta No 49 y deducir de su texto que al representante legal que transfirió parte del dominio del predio al demandado no le había conferido la facultad para hacerlo y que, en consecuencia, la autorización por él exhibida con tal fin no era válida para enajenar, motivo por el cual obró por fuera de tales atribuciones, situación que generó, siguiendo las pautas previstas en el artículo 640 del Código Civil y la jurisprudencia de esta Sala, emitida incluso en proceso anterior que enfrentó a las mismas partes, que se declarara que el contrato así perfeccionado no le fuera oponible a la persona jurídica por él representada, esto es, a la demandante.
g) No es que el Tribunal haya ignorado lo relacionado con los documentos y las declaraciones que dan cuenta que el demandado fue la persona que entregó el dinero para pagar el precio de la negociación que la Junta hizo del inmueble litigado a la Cruz Roja Colombiana, sino que frente a la inexistencia de facultades en cabeza del representante legal para efectuar dicha enajenación, tales medios de convicción carecen de importancia, toda vez que en el caso de las personas jurídicas la intervención para que sea válida y produzca efectos tiene que haberse efectuado no solo por su representante legal, sino que se exige de manera insustituible para comprometerla que éste tenga precisas facultades para ejecutar y desarrollar el acto respectivo.
6. Quedando en pie la demostración relativa a que el representante legal de la demandante obró sin autorización para celebrar el contrato contenido en la escritura pública No. 7.448 de 23 de noviembre de 1984, a lo que se circunscribió la impugnación, se impone denegar la casación propuesta; en ese sentido, por razón del principio dispositivo que informa el recurso de casación, no incursiona la Corte en el campo de la legalidad de las determinaciones contenidas en el fallo impugnado, ni a examinar lo relativo a lo dispuesto en él sobre las restituciones mutuas.
7. Síguese de todo lo expuesto que el cargo único propuesto no está llamado a prosperar.
V. DECISIÓN
En mérito de lo anterior, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, NO CASA la sentencia proferida el 29 de noviembre de 1999 por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, para ponerle fin, en segunda instancia, al proceso arriba referido.
Se condena en costas del recuso de casación a la parte recurrente, las cuales serán tasadas en su oportunidad.
Cópiese, notifíquese y devuélvase
MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
JOSE FERNANDO RAMÍREZ GÓMEZ
En comisión especial
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA