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República de Colombia
Corte Suprema de Justicia
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado ponente
STC9643-2015
Radicación n.° 11001-22-03-000-2015-01286-01
(Aprobado en sesión de veintidós de julio de dos mil quince)
Bogotá, D. C., veinticuatro (24) de julio de dos mil quince (2015).-
Decide la Corte la impugnación formulada frente al fallo de 10 de junio de 2015, proferido por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro de la acción de amparo promovida por Alfonso Martínez Arévalo contra los Juzgados Treinta y Siete Civil del Circuito y Séptimo Civil Municipal de Descongestión, ambos de la ciudad mencionada, trámite al que fueron vinculadas las partes y los intervinientes del proceso al que alude el escrito de tutela.
ANTECEDENTES
1. El gestor del amparo reclama la protección constitucional de los derechos fundamentales al debido proceso, a la igualdad, a los «derechos adquiridos» y al acceso a la justicia, presuntamente conculcados por los juzgados accionados, con ocasión de las sentencias de 29 de abril de 2014 y 20 de febrero de 2015, y el auto de 14 de mayo siguiente, determinaciones emitidas dentro del juicio ordinario que instauró contra el Condominio Cerros del Virrey P.H. y la Corporación Internacional de Clubes Campestres Ltda.
Solicita entonces, «ordenar (…) dejar sin valor ni efecto, por su manifiesta ilegalidad, las sentencias [referidas] (…) y en su lugar se profiera nueva sentencia de primera instancia en la que se apliquen las normas que regían para la fecha de la firma de la escritura pública, esto es 03 de octubre de 1995 y en consecuencia se declare que el suscrito (…) no está obligado a cancelar la administración al condominio hasta que no termine de construir su vivienda en el lote 45 (antes lote No. 26) del Condominio Cerros del Virrey conforme la cláusula séptima (7) de la escritura de compraventa No. 3556 del 03 de octubre de 1995 (…) que es una ley para las partes (art. 1602 C.C.) y en cuanto a las costas de segunda instancia se decida que no hay lugar a ellas por no estar causadas» (fls. 92 y 93, cdno. 1).
2. En apoyo de tales pretensiones, aduce en síntesis, que mediante la escritura pública No. 3556 de 3 de octubre de 1995, adquirió de la Corporación Internacional de Clubes Campestres Ltda. la propiedad del lote de terreno denominado «El Camino», situado en la vereda «La Diana» del Municipio de Sopó (Cundinamarca), predio que hacía parte de un condominio en el que se desarrollaría un «club campestre».
Indica que en la cláusula séptima del instrumento aludido quedó acordado que «no esta[ba] obligado a cancelar las cuotas de administración hasta tanto no termin[ara] la construcción de su vivienda», pacto que fue producto de la autonomía de la voluntad de las partes.
Sostiene que por medio de la misiva de 6 de marzo de 1996, la Corporación Internacional de Clubes Campestres Ltda. le informó que había celebrado un «contrato» con la Sociedad Promotora y Constructora Cerros del Virrey, en virtud del cual esta última se comprometió a «respetar los términos de los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a terceros».
Asevera que a pesar de lo anterior, el 2 de abril de 2007 el Condominio Campestre Cerros del Virrey P.H. le envió un «estado de cuenta de cuotas de administración a [su] cargo adeudadas sobre el lote (…) para que procediera a pagarlas», frente a lo cual manifestó su inconformismo, alegando que en la escritura pública memorada fue pactada la exención de esas expensas «hasta tanto no terminara la construcción de la vivienda».
Asegura que el 13 de junio de 2008 recibió un «fax» del departamento jurídico de tal copropiedad en la que se le manifestaba su intención de retractarse del cobro de las cuotas de administración; sin embargo, posteriormente le comunicaron que iniciarían ejecución en su contra para obtener el recaudo de esas cuotas adeudadas.
Señala que debido a lo anterior instauró un juicio ordinario contra el Condominio Cerros del Virrey P.H. y la Corporación Internacional de Clubes Campestres Ltda., para que se declarara que «no estaba en la obligación de pagar cuotas de administración hasta tanto no construy[era] su vivienda», tal y como quedó acordado en la escritura pública de marras.
Aduce que mediante la sentencia de 29 de abril de 2014 el Juzgado Séptimo Civil Municipal de Descongestión de Bogotá desestimó dicha pretensión y declaró probada la «excepción de ilegalidad» de la cláusula referida «por estar viciada de nulidad absoluta por objeto ilícito», argumentando que se vislumbraba una «clara contravención» entre lo pactado y lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 respecto del pago de las cuotas de administración en el régimen de propiedad horizontal, determinación que apelada, fue confirmada por el Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de la localidad mencionada en fallo de 20 de febrero de 2015.
Manifiesta que en esas providencias las autoridades judiciales accionadas incurrieron en «vía de hecho», toda vez que en este caso no son aplicables los preceptos contemplados en la Ley 675 de 2001, ya que la escritura pública que contiene la cláusula aludida data de 3 de octubre de 1995, época en la cual el ordenamiento no prohibía esa clase de acuerdos; que lo pactado en el instrumento público referido no existe objeto ilícito y tampoco contraviene el orden público, porque «ni en la fecha en que se suscribió, ni posteriormente, ha existido una ley que prohíba una cláusula tan normal y comercial como lo estipulado por las partes en la citada cláusula séptima de la escritura»; que los despachos querellados no observaron que la parte final del artículo 5° de la Ley 182 de 1948 facultaba «a las partes para hacer acuerdos» con relación a las «expensas necesarias» para la «administración, conservación y reparación de los bienes comunes», norma que se encontraba vigente al momento de la celebración del contrato de compraventa del fundo; y, que la Ley 675 de 2001 no tiene efectos retroactivos, razón por la que «no hay fundamento alguno que permita invalidar lo acordado por las partes en la escritura pública de compraventa del inmueble».
Finalmente alega, que el ad quem accionado también incurrió en causal de procedencia del amparo, ya que en auto de 14 de mayo de los corrientes lo condenó a pagar la cantidad de «$800.000.oo» por concepto de «costas [y] agencias en derecho» a pesar de no estar «causadas», pues la parte demandada «no tuvo ninguna actuación en el recurso de apelación» (fls. 91 a 109, cdno. 1).
RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS
El Juzgado Séptimo Civil Municipal de Bogotá, expresó que la protección invocada carece de inmediatez, habida cuenta que el fallo de primera instancia cuestionado data de 29 de abril de 2014, y que además se pretende «controvertir una decisión judicial con la cual no está conforme, a través de la acción de amparo constitucional» (fls. 127 y 128 del cdno. 1).
Por su parte, el Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de la localidad referida, alegó que la providencia de segundo grado objeto de revisión «se basó en una interpretación razonada de la normatividad y de las pruebas que obraban en el expediente, y se tuvieron en cuenta los diferentes alegatos formulados por la parte quejosa»; además, que «frente a la inconformidad con las costas de segunda instancia, el actor contaba con el recurso de reposición contra el auto que declaró infundada su objeción» (fl. 134 del cdno. 1).
LA SENTENCIA IMPUGNADA
La Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá negó el amparo, tras considerar que
«las actuaciones de las que se duele el señor Martínez Arévalo, concretamente la sentencia emitida el 29 de abril de 2014, mediante la cual se declara probada la excepción de ilegalidad de la parte final de la cláusula séptima del contrato contenido en la escritura pública No. 03556 de 3 de octubre de 1995 de la Notaría 45 de esta ciudad; y la que la confirmó 20 de febrero de este año, no resultan arbitrarias, en la medida que en aquéllas se expresaron las razones por las cuales se dio paso a tal medio de defensa, pues se acudió a preceptos legales de orden público como lo fue la Ley 675 de 2001 que reguló todo lo concerniente a la propiedad horizontal y cuyos preceptos actualmente rigen tales situaciones, por tanto, toda cuestión que resulta contraría a tales parámetros pierde su eficacia desde la vigencia de dicha normativa, a lo que se suma que la interpretación dada por el Superior al artículo 5° de la Ley 182 de 1948 no resulta arbitraria o antojadiza, pues lo que allí reza es que «…cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento…»; y sin bien seguidamente enuncia que ello es «…sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.», es claro que tales acuerdos deben sujetarse a lo anterior, esto es, en todo caso, a la obligación de pago de las expensas y prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, cuestión no susceptible de exoneración, en tanto lo que puede regularse es, el modo, proporción y metodología de retribución».
De otro lado, estimó que
«[e]n lo que respecta al auto de 14 de marzo de 2015, debe indicarse, que tal y como lo manifestó el juez de categoría circuito, pudo acudir a la vía de la reposición, olvido que sin lugar a duda alguna da cuenta de la improcedencia de la acción constitucional por ausencia del requisito de subsidiariedad de que trata el numeral 1o del artículo 6o del Decreto 2591 de 1991 en concordancia con lo previsto en el artículo 86 constitucional, máxime si no existe justificación a propósito de tal omisión.
Con todo, examinando lo resuelto se infiere que se sujetó a los preceptos legales que regulan el caso, como lo es, el Acuerdo 1887 de 2003 modificado por el Acuerdo 2222 de 2003; y si bien existe imprecisión en ese sentido, lo acontecido es un error mecanográfico al parecer, en tanto tales preceptos no tienen la condición de «Decreto», pero en todo caso, en nada modifican el sentido de lo desatado, pues se aplicaron conforme a derecho» (fls. 136 a 140, cdno. 1).
LA IMPUGNACIÓN
El accionante impugnó el fallo anterior con argumentos similares a los planteados en la demanda de amparo, insistiendo que tiene «ya un derecho adquirido (…) de no pagar cuotas de administración hasta tanto no se construyera el club social que hace parte de la copropiedad» (fls. 148 a 153 ídem).
CONSIDERACIONES
1. Acorde con los criterios jurisprudenciales de esta Corporación, la acción de tutela, por regla general, no procede contra las providencias o actuaciones judiciales, dado que no pertenece al entorno de la justicia constitucional inmiscuirse en el escenario de los trámites judiciales en curso o ya terminados, para interferir, modificar o sustituir las determinaciones allí pronunciadas, porque con ello se quebrantarían los principios de independencia y autonomía que contemplan los artículos 228 y 230 de la Constitución Política.
Es posible, sin embargo, que el amparo obre en aquellos precisos eventos en los que el comportamiento del juzgador desborda la objetividad, con determinaciones sin sustento en el ordenamiento aplicable, fruto del capricho o del exclusivo querer del funcionario, quien de esa manera incurre en un proceder reprochable que es necesario corregir para proteger los derechos constitucionales fundamentales que hayan sido vulnerados o amenazados, siempre que el interesado no cuente con otro medio idóneo de defensa judicial.
2. En el presente caso el accionante cuestiona las sentencias de 29 de abril de 2014 y 20 de febrero de 2015, mediante las cuales los despachos accionados declararon probada la «excepción de ilegalidad» de la cláusula séptima del contrato de compraventa del lote de terreno denominado «El Camino», situado en la vereda «La Diana» del Municipio de Sopó (Cundinamarca), contenido en la escritura pública No. 3556 de 3 de octubre de 1995 y en virtud de la que exoneraron al señor Martínez Arévalo a cancelar las «cuotas de administración hasta tanto no construy[era] su vivienda».
Igualmente éste se queja porque en el auto de 14 de mayo del año en curso, el Juez Civil del Circuito acusado declaró infundada la objeción a la liquidación de las costas que formuló, pues, en su sentir, las agencias en derecho no fueron causadas, ya que no hubo actividad de la parte demandada en el trámite de la segunda instancia del juicio acusado.
3. Revisadas las diligencias obrantes en el presente trámite, la Sala advierte que el adquem querellado en la providencia reprochada, consideró que
«una de las obligaciones o cargas de quienes tienen bienes privados en unidades del régimen [de propiedad horizontal] es la de contribuir a las expensas comunes, compromiso que no es exclusivo de la legislación vigente sino que desde las primeras normas sobre «propiedad horizontal». Nótese que el artículo 5° de la Ley 182 de 1948 disponía que «Cada propietario deberá contribuir a «las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento».
Ahora, la legislación vigente prevé sobre el punto, además de la obligatoriedad de las normas contenidas en el reglamento de propiedad horizontal, que los propietarios de bienes privados de un edificio o conjunto «estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal», cual lo dispone el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, aunado a que el parágrafo 2o de dicha regla contempla que «fija obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común».
Ello puede complementarse con el parágrafo 1o de su artículo 5o al expresar que «En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas».
Todo lo anterior conlleva a concluir que la carga de contribuir a las expensas, bien sea ordinarias o extraordinarias es imperativa y no puede ser invalidada por el propio reglamento de propiedad horizontal o por los particulares.
«Retornando al caso concreto y examinándolo a la luz del marco normativo arriba descrito, se tiene que no le asiste razón al opugnante, por lo que muy a pesar de lo contemplado en la escritura pública de compraventa del lote 45, donde se pactó la exención del pago de las cuotas de administración mientras no se construyera la casa en dicho fundo.
Lo anterior por cuanto las normas vigentes al momento de adquisición del bien raíz consagraban la obligación de contribuir a las expensas que conllevara la propiedad horizontal, siendo disposición de carácter imperativo que, aún con el cambio de legislación verificado en el año 2001, mantuvo el mismo carácter y por ende, no podía ser invalidada o descartada por un pacto particular como el que trae a cuento el actor.
Es de anotar que si bien la ausencia de edificación en el lote se ha mantenido, tal cual se constató en la diligencia de inspección judicial celebrada el 27 de agosto de 2013 (folios 361 a 374), ello no podía exonerar al accionante de contribuir con las cuotas de administración que demande el conjunto, en razón a la normatividad imperativa ya citada y a que, aun admitiendo una posibilidad en contrario, no quedó claro en la escritura pública de compraventa a quién incumbía la carga de edificar la vivienda en el lote referenciado, esto es, si al conjunto o al propietario.
Ha de anotarse que en el instrumento de venta se le hizo la entrega del bien sin construcción y al no haber ningún deber del enajenante de levantar alguna, le correspondía al comprador (hoy demandante) disponer del bien como a bien quisiera, inclusive edificando allí. Por modo que el no ejercicio de alguna de las atribuciones propias del derecho de dominio como la que aquí se menciona, en ningún momento puede ser utilizado para dejar de cumplir cargas de índole legal como la que se examina, o beneficiarse en perjuicio de un conjunto como es el condominio donde está ubicado el fundo.
De otro lado, el fallo adiado el 28 de octubre de 2010 de parte del Juzgado Quinto Civil del Circuito de Descongestión de ésta capital, donde se condenó a la Corporación Internacional de Clubes Campestres Ltda., a pagarle la suma de ciento noventa y cuatro millones trescientos sesenta y dos mil ochocientos cuarenta y nueve pesos ($194’362.849), como perjuicios por el incumplimiento del contrato de compraventa varias veces referenciado, en lo atinente a la construcción de la sede social y a disfrutar de ella (folios 37 a 38, cuaderno 2), tampoco lo eximía de pagar las expensas de administración.
Nótese que el deber de contribuir a dicho rubro no deriva de un contrato, como para alegar un incumplimiento contractual que lo habilite para dejar de pagar dichas mensualidades, sino de la ley y el reglamento de propiedad horizontal, aunado a que la determinación judicial en cita no descargó al gestor de la aludida obligación, máxime que la condena no recayó sobre la persona jurídica de propiedad horizontal, sino sobre la corporación accionada (quien le vendió el lote al demandante), siendo dos entes morales completamente diferentes y que a lo largo de esta controversia han cumplido roles completamente diferentes.
Pese a que el promotor ha insistido en el incumplimiento del compromiso del vendedor de facilitarle el goce de la sede social del condominio, tanto en el libelo, la réplica a las excepciones, su interrogatorio de parte como los alegatos de conclusión de la primera y la segunda instancia, es un asunto diferente al que aquí se analiza y que ya fue ventilado en la otra actuación judicial, sumado a que es predicable del vendedor Corporación Internacional de Clubes Campestres Ltda., no de la unidad residencial.
En cuanto a la comunicación emanada de una funcionaria del condominio querellado que echa de menos el apelante, tampoco tiene fuerza para eximirlo de los deberes económicos para con la copropiedad, pues, amén de no acompasar con los deberes legales reseñados en las líneas que anteceden, y aún en gracia de discusión, no proviene de un órgano con decisión frente a tales compromisos como sería la asamblea de propietarios, único órgano habilitado por la normatividad para reformar el reglamento de propiedad horizontal en alguno de los puntos.
(…)
Por todo lo dicho, no hay lugar a descargar al opugnante del compromiso legal de contribuir a las expensas de administración, porque se trata de un imperativo superior para el buen funcionamiento de la propiedad horizontal, y el hecho de no contar con una edificación el lote de su titularidad tampoco descarta tal compromiso, pues, ese pervive muy a pesar de que no se le dé el uso al bien, sumado a que la falta de goce de un atributo de la propiedad tampoco puede utilizarse a su favor para declarar la inexistencia de dicho deber».
3. Bajo esa perspectiva, la Sala considera que las providencias atacadas fueron el resultado de una hermenéutica que no es caprichosa de cara al ordenamiento jurídico vigente, las pruebas obrantes en el juicio acusado y las particularidades del caso. Obsérvese que los estrados judiciales accionados concluyeron que la cláusula séptima del contrato de compraventa del lote de terreno aludido, contenido en la escritura pública No. 3556 de 3 de octubre de 1995, en virtud de la cual fue exonerado el accionante del pago de las cuotas de administración del condominio donde se encuentra situado dicho predio, contravenía lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y en las disposiciones legales anteriores a su vigencia, toda vez que es imperativa para los propietarios de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, la obligación de «contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes» (artículo 29 de la Ley 675 de 2001), razón por la que un acuerdo privado en contrario, como el aportado en el sub-lite desconocía el orden público; conclusión que no se torna antojadizas, aun con independencia de que la Corte pudiera compartirla o no.
Recuérdese que,
«al juez de tutela le está vedado inmiscuirse en la actividad que le es propia a cada jurisdicción cuya independencia y autonomía tiene su origen en nítidos e insoslayables postulados de raigambre constitucional y legal (Artículos 113, 228 y 230 de la Carta Política), máxime cuando la determinación sobre la cual gravita la censura está soportada en un admisible examen de los hechos, así como de la prudente interpretación de las disposiciones normativas contentivas de los supuestos al efecto planteados, conforme así emerge de las razones expuestas en los proveídos acusados» (CSJ STC, 20 sep. 2013, rad. 00297-01; criterio reiterado en STC12953-2014).
3. En todo caso, para la Corte el reclamo carece de trascendencia ius fundamental, pues la cláusula referida no le es oponible al Condominio Cerros del Virrey P.H., en la medida en que es una persona jurídica distinta a la que suscribió la escritura pública de compraventa No. 3556 de 3 de octubre de 1995, razón por la que el pacto según el cual el actor fue exonerado del pago las cuotas de administración del condominio donde se encuentra situado el predio de su propiedad, no surte efectos respecto de dicho ente.
6. De otra parte, con respecto al reparo formulado frente al auto de 14 de mayo de 2015, mediante el cual el juez civil del circuito acusado resolvió declarar infundada la objeción a la liquidación de las costas que formuló el accionante, la Sala estima que la queja también es improcedente, toda vez que el accionante omitió interponer el recurso de reposición frente a dicha determinación, mecanismo procedente a voces del artículo 348 del Código de Procedimiento Civil, de manera que no le es dado recurrir a esta acción especialísima sin que haya agotado los medios procesales contemplados en la ley para controvertir la decisión que estima lesiva de sus derechos fundamentales.
Sobre el particular, la Corte en diversos pronunciamientos ha dicho, que
«el accionante no puede acudir a la justicia constitucional en pos de oportunidades defensivas adicionales, ya que la falta de proposición oportuna de los medios de resguardo diseñados para las correspondientes actuaciones, constituye una desidia procesal que no puede sanearse con la subsidiaria acción de tutela, toda vez que, como se ha reconocido ampliamente por la jurisprudencia, cuando las partes dejan de utilizar los mecanismos de protección previstos por el orden jurídico, quedan sujetas a las consecuencias de las decisiones que le sean adversas, que serían el fruto de su propia incuria, tanto más si se tiene en cuenta que al conductor de esta herramienta le está vedado injerir en las decisiones o instrucciones del juez de conocimiento, so pena de invadir su órbita funcional autónoma y quebrantar el debido proceso» (STC9485-2014; STC10792-2014; STC10786-2014; STC11394; entre otras).
7. Corolario de lo discurrido en precedencia, se impone confirmar la sentencia impugnada.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia objeto de impugnación.
Por secretaría remítase el expediente radicado bajo el número 2011-00701 con destino al Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de Bogotá.
Comuníquese telegráficamente lo aquí resuelto a las partes, al a-quo y, en oportunidad, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
Presidente de Sala
MARGARITA CABELLO BLANCO
ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ