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STC1785-2023
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada ponente
STC1785-2023
Radicación nº 11001-02-03-000-2023-00793-00
(Aprobado en Sesión de primero de marzo de dos mil veintitrés)
Bogotá, D.C., primero (1º) de marzo de dos mil veintitrés (2023).
Se desata la tutela que Carlos Alberto Citelli Padilla le instauró a la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto y al Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres, extensiva a Janeth Omaira Moran Rodríguez y demás intervinientes en el consecutivo 2019-00041.
ANTECEDENTES
1. El libelista reclamó la protección del derecho al debido proceso, para que se ordenara anular las sentencias de ambas instancias en el juicio de la referencia y «se remite el proceso a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa».
En compendió adujo que el 17 de julio de 2017 prometió en venta a Janeth Omaira Moran Rodríguez los inmuebles con folios de matrícula 242-1557, 242-4125 y 242-511, acordada en $250.000.000; al no cumplirse lo pactado ésta inició pleito ejecutivo en su contra (rad. 2018-00047), donde se le mandó protocolizar la escritura pública respectiva, trámite que llevó a cabo el 27 de junio de 2019 en la Notaria Cuarta de Pasto (E.P. nº 3089, aclarada el 9 de julio siguiente nº 3325).
Por lo anterior, formuló ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres demanda verbal de lesión enorme contra Omaira Rodríguez y aportó peritaje de ingeniero civil «el cual avaluó los bienes En SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS PESOS ($791.252.123) para la época del negocio jurídico y en OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS PESOS ($839.792.400) para el momento de presentación de la reforma de la demanda».
Sostuvo, que el dictamen se sustentó en que los predios son de naturaleza urbana conforme a la certificación de sus de suelos expedida por la Secretaria de Planeación Municipal de Ricaurte (11 oct. 2017) y utilizó el método denominado residual, que se basa «en la proyección de urbanización de dichos bienes descontando los gastos que implicaría la adecuación de los predios, teniendo en cuenta que no fue posible la aplicación del método de mercadeo, por cuanto no se encontró bienes con similares características».
Señaló que el área de los fundos se determinó con el levantamiento topográfico de 7 de octubre de 2017 y las variables de valor del terreno urbanizado que fue calculado en $180.000 y costos de urbanismo en $95.000, de manera que al hacer las operaciones correspondientes y aplicando las tablas FITTO y CORVINI el experto determinó en $41.000 el metro cuadrado.
Aseguró que su contraparte allegó avalúo de agosto de 2019 por «($459573000)» que, en algunos apartes se catalogaron los bienes como rurales y se empleó el «método residual» para concluir que el metro cuadrado asciende a $31.000.
Indicó que el a quo desestimó su evaluación «aduciendo que el levantamiento topográfico realizado por el topógrafo Álvaro A. Erazo, el 07 de octubre de 2017, el cual sirvió como sustento del avaluó, no se encontraba anexo con el dictamen y no hacia parte del mismo»; además, porque «de acuerdo a lo informado por el perito se advierte que si bien los métodos y fórmulas aplicables se encuentran reguladas en la resolución No. 620 del 23 de septiembre del 2008 expedida por el IGAC, lo cierto es que no resulta claro que el valor de las variables haya sido terminado con fundamento en criterios objetivos y verificables, sino más bien se funda en el criterio personal y profesional del perito. Lo cual se concluye en tanto no existen soportes documentales que den cuenta de los valores tenidos en cuenta para calcular las diferentes variables» (19 oct. 2021), resolución que apeló y el superior confirmó (8 feb. 2023).
Alegó que el ad quem no analizó de fondo las experticias adosadas, pues no se percató de las contradicciones al expresarse en algunos títulos que se trataba de un «bien ubicado en zona rural» y en otros de «zona urbana».
2.- El Tribunal Superior de Pasto precisó que «lo manifestado por el actor no es más que la insistencia en los mismos argumentos de reproche que otrora se esgrimieran en la sustentación del recurso de apelación, de ahí que frente a lo dicho, esta Sala se remite a lo argumentado en el fallo que resolvió la segunda instancia al interior del asunto No. 2019 – 00041 – 01 (803 – 01), y a la prueba allí valorada, anotando que contrario a lo manifestado por el ahora actor, dicha providencia no tuvo como único fundamento los dictámenes periciales aportados, sino además, la restante prueba documental obrante en el plenario, cumpliéndose con ello el deber de valoración integral del material probatorio».
El Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres defendió la legalidad de su proceder y allegó enlace del pleito objetado.
El Cuarto Civil del Circuito de Pasto manifestó que conoció el «proceso ejecutivo por obligación de suscribir documentos, signado con el consecutivo interno 2018-00047-00, que culminó con la suscripción de la escritura pública 3325 de 09 de julio de 2019 de la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, conforme las resultas del mismo trámite judicial».
Janeth Omaira Moran Rodríguez se opuso al resguardo porque «existen grandes errores en el avalúo presentado, el cual no logra probar el hecho indispensable para la configuración de la lesión enorme» y, «para precaver cualquier duda en la determinación del justo precio del bien, tanto el Juzgado como el Tribunal, se basaron en todas las pruebas recaudadas, por lo tanto, no es cierto que se hayan realizado suposiciones, por el contrario se realizaron inferencias razonadas del precio, ocupando todos los datos que se suministraron en el proceso».
CONSIDERACIONES
1.- Liminarmente se advierte que, aunque Carlos Alberto Citelli Padilla reprochó también el fallo del Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres (19 oct. 2021), el análisis de esta Corporación se circunscribirá al emitido por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Pasto, al cerrar el debate suscitado (8 feb. 2023).
2.- De entrada, se anuncia el decaimiento del amparo, debido a que la sentencia que ratificó la de primer grado, que negó las pretensiones del proceso de lesión enorme n.° 2019-00041, no luce antojadiza, ni caprichosa; por el contrario, obedece, en línea de principio, a una legítima exégesis de la normativa aplicable al caso y la jurisprudencia depurada sobre el tema, así como a una congruente apreciación del acervo, que no se muestra contraevidente con la realidad que fluye del plenario.
Para el efecto, el iudex plural criticado, inicialmente planteó como problema jurídico a resolver si «¿conforme al material probatorio obrante en el plenario, es posible determinar si existió o no lesión enorme en la compraventa realizada por las partes de este litigio?».
Precisó que la prosperidad de las «pretensiones de rescisión por lesión enorme en un contrato de compraventa de bien inmueble, expuestas por el demandante vendedor, dependen de asumir adecuadamente la carga de acreditar de manera fehaciente dos situaciones: la primera, el precio pactado en la negociación, y la segunda, el valor real del inmueble para la fecha de suscripción del contrato»
También, que, en este caso, el contrato que se busca rescindir es «una compraventa de bien inmueble consignada en la escritura pública No. 3089 del 27 de julio de 2019, misma que fue aclarada mediante escritura No. 3325 del 9 de julio de 2019, protocolizada en la Notaría Cuarta del Círculo de Pasto, la cual versa sobre los predios denominados Cartagena Guayabal, Cartagena y Cartagena, identificados con No. de matrícula inmobiliaria 242-1557, 242-4125 y 242-511 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Barbacoas, los cuales forman un solo globo o lote de terreno» y, el precio pactado aparece en la promesa de venta de 13 de julio de 2017; sin embargo, ante el incumplimiento de dicho pacto el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto con ocasión al ejecutivo ras. 2018-00047 ordenó la suscripción y posteriormente la protocolización de la escritura.
Entonces, expuso:
«Conforme aparece en el plenario y sin necesidad de realizar mayores precisiones al respecto, está demostrado que la suscripción del contrato de compraventa entre las partes involucradas en este litigio, se realizó en virtud de la orden judicial contenida en el fallo proferido al interior del proceso ejecutivo singular por obligación de suscribir documentos No. 2018 – 00047 – 00 (…).
Nótese entonces que las órdenes judiciales impartidas al interior del mencionado proceso ejecutivo, no pueden ser equiparables o asimilables en sus efectos, como si de una venta por decreto judicial se tratase, como es el caso, por ejemplo, cuando se ordena la venta en pública subasta de bienes en diligencia de remate, pues de lo único que se trató es de la suscripción forzada de unos documentos a efectos de adelantar las gestiones tendientes a protocolizar la correspondiente escritura pública de compraventa conforme al mandamiento de rúbrica librado al interior del pertinente proceso ejecutivo, es decir, que dentro de los mandatos jurisdiccionales, no se encontraba el precio ya que tanto este, como las demás estipulaciones habían sido acordadas por las partes en el contrato de promesa».
Aunando a lo anterior, memoró que en el mencionado ejecutivo, únicamente se propusieron las siguientes cuatro excepciones «incumplimiento de las obligaciones por parte de la parte ejecutante, Cláusula de resolución pactada en el contrato suscrito entre las partes, incertidumbre sobre la circulación de los dineros con que se cubriría la obligación e imposibilidad de cumplir la finalidad a que lleva la acción ejecutiva que se adelanta en su despacho», ninguna de ellas se refirió a inconformidades con un supuesto «bajo precio pactado»; por lo que, lo acontecido en el compulsivo no sirve de base para obtener el éxito de esta acción.
Expresó que es suficiente con la lectura de la «escritura de compraventa», para determinar que el valor de la negociación ascendió a $250.000.000 y, teniendo eso claro solo queda por «verificar cuál era el valor real del inmueble comprometido en el negocio, para la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa, es decir, para año 2017, ello debido a que la fecha límite de pago de las 3 cuotas acordadas, fue el 29 de diciembre de 2017. Frente a tal aspecto se recuerda: “Por su lado, el justo precio es un elemento que se mide en relación con el tiempo del respectivo contrato y para cuyo propósito la prueba técnica, como el dictamen, es acaso la más idónea, según fue anotado en la sentencia de casación que antecede a esta”»
Para ello acudió a la prueba técnica, encontrando que, en la primera instancia Carlos Alberto arrimó «un avalúo realizado por el perito Hernán Albán Hidalgo, mientras que la demandada allegó otro, correspondiente al informe rendido por el perito Álvaro Hidalgo Hidalgo; no obstante, en atención a la reforma de la demanda presentada, el extremo pasivo reveló al plenario un nuevo avalúo elaborado por los señores Álvaro Hidalgo Hidalgo y José Luis Montero Montenegro».
Trajo a colación una síntesis de lo esbozado en cada experticia así:
«el avalúo rendido por el ingeniero civil Hernán Albán, inicia con la información básica o general del inmueble, (…), en lo que interesa a esta Colegiatura, el perito dentro del acápite de descripción general del sector, destacó que, de conformidad con la reglamentación urbanística, el tipo de suelo sobre el cual recaen los bienes en vilo, es de tipo urbano, ello en atención a la certificación obtenida el 11 de octubre de 2017 por la secretaría de planeación municipal de Ricaurte del 11 de octubre de 2017, estimando que, para ese año, equivalía a SETECIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTITRÉS PESOS ($791.252.123), fecha que según lo anotado por la parte actora, debía tenerse en cuenta para la estimación del justo precio del predio, por cuanto, si bien la escritura pública se protocolizó en el año 2019, se memoraba que dicho acto devino del incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, cuya cuota final debía ser pagada en el año 2017, de allí su exigencia que dicha fecha sea tomada como punto de referencia.
Ahora, el dictamen pericial detallado frente al objeto probatorio perseguido, indicó la correcta aplicación de los métodos frente al avalúo señalando que el documento que determinó la característica urbana del bien, utilizó como principal eje para la clasificación del suelo, la certificación del 11 de octubre de 2017 expedida por la Secretaría de Planeación Municipal de Ricaurte, lo cual se corroboró con lo afirmado por el perito dentro de la audiencia que habla el artículo 372 y 373 del C. G. del P., llevada a cabo los días 5 y 6 de mayo, donde, una vez la juez cuestionó si éste verificó el EOT o el POT del municipio para la elaboración de su dictamen, el señor Hernán Hidalgo aseveró que la certificación aludida es suficiente para realizar el avalúo, por cuanto no miró necesario ejecutar dicha verificación.
Así, como un corolario parcial de lo indicado por los dictámenes periciales analizados, y como punto común en el cual confluyen, es en la naturaleza urbana del predio objeto del informe técnico.
Ahora, continuando la revisión del dictamen pericial aportado por la parte demandada, con posterioridad se advierte una clara contradicción en el tipo de suelo rendido en el mismo dictamen, puesto que, dentro de la temática de caracterización del terreno, refirió que se trata de un predio rural. Sin embargo, posteriormente y ante la presentación de la reforma de la demanda, en enero de 2021 el extremo pasivo aportó un nuevo avalúo, determinando que, para el 13 de julio de 2017, en atención al acuerdo 010 del 21 de septiembre de 2006, se trataba en su totalidad de un predio rural, el cual, previa aplicación de los métodos de comparación o de mercado, consulta a expertos avaluadores o encuestas, y el método de costo de reposición, determinó que el valor del predio correspondía a $213.073.373, recalcando que, con base al acuerdo No. 013 de 2018, dicho predio sufrió ciertas modificaciones en su uso de suelo y pasó de ser rural a zona de expansión urbana, cuya fuente deviene de la certificación de uso de suelos expedida por la secretaría de planeación municipal de Ricaurte el 26 de enero de 2021».
Advirtió que las razones del a quo obedecieron al «incumplimiento del demandante de asumir la carga probatoria de «determinar el justo valor de los bienes objeto del contrato de compraventa, por cuanto la juez no evidenció la existencia de suficientes elementos probatorios que determinen la configuración de lesión enorme, cadena argumentativa que, conforme a lo analizado hasta aquí, resultaría irrelevante».
Adveró que los «avalúos» de ambas partes coinciden en lo esencial, en que «el predio es de naturaleza urbana o de expansión urbana. Sin embargo, más allá de dicha caracterización, lo cierto es que los mencionados elementos de prueba, en comparación con otros que más adelante se detallaran, sí permiten determinar el valor del bien inmueble para la fecha de la realización del negocio».
Agregó que, de la «escritura pública de compraventa» por medio de la cual Citelli Padilla adquirió el inmueble (nº 5662 de 16 oct. 2014) se avizora que él pagó a los anteriores propietarios en ese momento $70.000.000 «instrumento en el que, además, también se constituyó una garantía hipotecaria a favor de la “Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Bienestar Social Beneficiar Entidad Cooperativa” por exactamente el mismo valor».
Dijo que,
«si tomamos en cuenta el proceso de expropiación No. 2019 – 00019 – 00, promovido por la Alcaldía Municipal de Ricaurte en contra de CARLOS ALBERTO CITELLY PADILLA, y conocido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres, puede evidenciarse que para el día 10 de diciembre de 2018, dicho ente territorial realizó una oferta de compra al mencionado propietario a través de la Resolución No. 2382 del 10 de diciembre de 2018, por el valor de $450.116.250.oo, suma que con posterioridad, es decir en el año 2019, se incrementó conforme a nuevo avalúo realizado por la misma entidad demandante, y ascendió a $498.750.000.oo».
Luego, estimó que conforme aparece en la «escritura pública No. 3624 del 10 de diciembre de 2019, suscrita ente la Alcaldía Municipal de Ricaurte y la señora JANETH OMAIRA MORÁN RODRÍGUEZ, se observa que el precio por el inmueble en discusión fue vendido por el último valor antes mencionado, es decir, $498.750.000».
Destacó que,
«el bien fue enajenado en el año 2019, es decir dos años después de la suscripción de la promesa de compraventa sobre la cual versa este litigio, entonces, acudiendo a la regla de la lógica y la sana crítica, dada la variabilidad de los precios en el tiempo, se tiene incluso que, el inmueble en vilo, para el año 2019 debería equivaler a un precio superior a la fecha de suscripción del contrato de promesa de compraventa (2017), pero ni aun así, al tomar los $498.750.000 de pesos como el justo precio del bien para evidenciar la existencia de lesión enorme, no alcanza a ser el doble del monto sobre el cual enajenó el inmueble el señor CARLOS CITELLI a JANETH MORÁN como compradora en el año 2017.
Nótese entonces que los determinados valores verificados en los distintos actos de enajenación de los cuales fue objeto el predio en discusión, los cuales datan entre el 16 de octubre de 2014 y el 10 de diciembre de 2019, que oscilan entre los $70.000.000.oo y los $498.750.000.oo, distan mucho de los ($791.252.123) determinados por el dictamen pericial aportado por la parte actora»
Finalmente, concluyó que, si en gracia de discusión se tomara un «valor» intermedio entre $791.252.123 determinado como justo precio por el demandante y los $213.073.373 dispuestos a través del avalúo del extremo pasivo, el precio de la última enajenación realizada en el año 2019 ($498.750.000.oo), resulta ser muy cercano al valor promedio de esos dictámenes periciales, el cual permitiría determinar un aproximado respecto de su real valor, el cual como aparece obvio, no supera el 50% del precio pactado entre los extremos litigiosos, tomando entonces como valor debidamente acreditado los $498.750.000.oo, de ahí que la consecuencia lógica sea la negación de las pretensiones y por ende, la confirmación en su integridad del fallo objeto de apelación, pero por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia».
2.- Así las cosas, independientemente que esta Sala avale o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto alguno que estructure una «vía de hecho» como busca el querellante, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la contienda, sin que tal propósito acompase con la finalidad de la vía superlativa, cuyo objetivo no es servir de tercera instancia para rebatir los fundamentos de la autoridad judicial en el ámbito de sus competencias (STC, 6 may. 2011, Rad. 00829-00; STC,9232-2018, STC2544-2021 y STC1420-2023).
3.- En lo que concierna a la aspiración tendiente a que «se remite el proceso a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa para que sea repartido entre los Juzgados administrativos, guardando validez de todo lo actuado, en consecuencia, se dicte sentencia con base a lo actuado dentro del proceso 2018–308», se observa que no guarda relación con el número del proceso ni con lo aducido en el escrito genitor; por lo tanto, esta Sala se abstiene de emitir pronunciamiento alguno en tal sentido.
4.- Son estas razones que llevan al fracaso del socorro instado.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por mandato de la Constitución, NIEGA la tutela interpuesta por Carlos Alberto Citelli Padilla contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto y el Juzgado Primero Civil del Circuito de Túquerres.
Comuníquese lo resuelto y, en caso de no ser impugnado este fallo, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
Presidenta de Sala
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS