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STC8185-2022
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada ponente
STC8185-2022
Radicación nº 11001-02-03-000-2022-01987-00
(Aprobado en Sala de veintinueve de junio de dos mil veintidós)
Bogotá, D.C., veintinueve (29) de junio de dos mil veintidós (2022).
Desata la Corte la tutela que Proyectos de Construcción Grupo Andes S.A.S. le instauró a la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá y a la Superintendencia de Industria y Comercio – Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, extensiva a Jaime Iván Benítez Quintero y demás intervinientes en el consecutivo 11001 31 99 001 2021 10389 00/01.
ANTECEDENTES
1.- La precursora, a través de apoderado, invocó la guarda del derecho al «debido proceso», para que:
«(…) SEGUNDA.- (…) se revoque[n] las providencias judiciales proferidas (…) por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá -Sala Civil- (…) y [la] Superintendencia de Industria y Comercio Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales respectivamente, dentro del proceso verbal de protección al consumidor (…) # 1100131-99001-2021-1038901.
TERCERA.- En su lugar (…) proceda mediante fallo de tutela, [a] declarar probadas las excepciones de mérito (…).
CUARTA.- En particular (…) declarar probada[s] las excepciones de mérito # 5 y # 6 (…) [a saber] “excepción de contrato no cumplido” y “exegibilidad y aplicación de las arras de retractación a cargo del demandante (…).
QUINTA.- Consecuencia (…) declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa de fecha 2 de junio de 2020 por voluntad unilateral y exclusiva de Jaime Iván Benítez Quintero al haber ejercitado como prometiente comprador, la facultad de retracto o desistimiento del negocio futuro (…), debiéndose aplicar a favor de Proandes el valor de las arras de retractación (…) en la suma de (…) ($218’685.000.00) (…) y restituir al tercero interesado (…) la suma de (…) ($119’214.996.00) (…) que resulta de la diferencia del precio inicial recibido por (…) ($337’899.996.00) (…), sin multas ni sanciones a favor de la SIC.
SEXTA.- Se condene en las costas de primera y segunda instancia al tercero interesado Jaime Iván Benítez Quintero (…)».
En sustento adujo que Jaime Iván Benítez Quintero (promitente comprador) promovió en su contra (promitente vendedora) demanda verbal de protección al consumidor (rad. 2021 10389), para:
«PRIMERA: Que se declare que Proyectos de Construcción Grupo Andes SAS incurrió en prácticas violatorias de las normas de protección de los derechos del consumidor Jaime Iván (…).
SEGUNDA: Que se declare que Proyectos de Construcción Grupo Andes SAS incumplió las obligaciones legales y contractuales adquiridas dentro del Contrato de Promesa de Compraventa de los inmuebles identificados (…), identificado con las matrículas inmobiliarias número 50N-364638 y 50N-686081 (…).
TERCERA: Que, como forma de protección de los derechos de Jaime Iván Benítez Quintero como consumidor, se ordene a Proyectos de Construcción Grupo Andes SAS la devolución de la totalidad de las sumas pagadas por Jaime Iván (…) esto es, (…) ($337.899.996).
CUARTA: Que como consecuencia (…), se interponga a Proyectos De Construcción Grupo Andes SAS multa en el valor máximo que establece el numeral 10 del Art. 59 de la Ley 1480 de 2011».
Indicó que la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, decidió (27 sep. 2021)»
PRIMERO: Declarar que la sociedad Proyectos de Construcción Grupo Andes SAS., vulneró los derechos del consumidor (…).
SEGUNDO: Ordenar a las partes la terminación del contrato de promesa de compraventa (…).
TERCERO: Ordenar a la sociedad Proyectos de Construcción Grupo Andes SAS., y en favor de Jaime Iván Benítez Quintero, a título de efectividad de la garantía, (…) proceda con el reembolso (…) ($337.899.996), monto cancelado para la adquisición del bien inmueble (…). Las sumas referidas deberán indexarse con base en el I.P.C. para la fecha en que se verifique el pago, (…).
OCTAVO: Condenar en costas a la parte demandada (…).
Manifestó que inconforme apeló, pero la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá ratificó la determinación (16 may. 2022), salvando el voto uno de los Magistrados que la componen, quien expresó:
«(…) la sentencia debió ser revocada, puesto que la Superintendencia confundió la promesa de contrato con el contrato prometido, pasó por alto que aquella genera una obligación de hacer y no de dar, y por esa vía desconoció que la efectividad de la garantía real para “la entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (Ley 1480/2011, art. 11, núm. 6), tiene como presupuesto que en la relación de consumo exista un vendedor obligado a transferir la propiedad, por lo mismo a entregar física y jurídicamente el bien, razón por la cual no es posible sostener, (…) que dicha garantía tiene lugar frente a promesas de negocio jurídico.
(…) Si en ese contrato inicial o previo se prevé la entrega en determinada fecha, incluso el mismo día de la firma de la escritura, no significa (…) que de la promesa haya surgido la obligación de dar. Simplemente se cumplió, en el punto de la entrega, con la exigencia del numeral 4º del art. 1611 del Código Civil.
El error de la Superintendencia sube de tono al no reparar, incluso, en que el demandante no había pagado el precio, y ni siquiera tenía un crédito aprobado (solo aportó evidencia de una pre aprobación). Pero lo que es más relevante, es que la Constructora demandada asistió a la notaría a cumplir con la obligación de hacer, a diferencia del prometiente comprador, que se abstuvo de hacerlo. Pese a ello, se le concedió razón a quien no probó ser un contratante cumplido.
Por lo demás, la Superintendencia decretó la terminación de un contrato que no es de tracto sucesivo; si fuera el caso, y esto no lo era, podría resolverse por incumplimiento, con los efectos que le son inherentes al evento de la condición resolutoria (…)».
Acusó a las autoridades cuestionadas de incurrir en vía de hecho, porque:
ii) Bajo el amparo de la «garantía del consumidor», confundieron «el contrato de promesa de compraventa que solo genera una «obligación de hacer», con el contrato propiamente de compraventa que se celebra por escritura pública y que genera la «obligación de dar» que es la que origina la fuente para cumplir con las obligaciones que como proveedor o distribuidor o fabricante asume cuando entrega de manera efectiva un producto o presta un servicio», si se tiene en cuenta que la efectividad de la garantía legal entra en vigor como obligación del productor una vez se entregan real, material y efectivamente los bienes prometidos en venta al consumidor, lo que no acaeció en el sub judice, en razón del incumplimiento en que incurrió el promitente comprador al no concurrir a la Notaría a otorgar escritura pública de compraventa en la fecha y hora pactada en el convenio ni pagar el precio pactado, «a tal punto, que decidió unilateralmente por su cuenta DESISTIR del negocio» (18 dic. 2020), obligación de hacer que sí cumplió la promitente vendedora, según da cuenta el acta de comparecencia expedida por la Notaría, que no fue valorada.
iii) No se apreció ni se dio el alcance que realmente tenía el aludido «desistimiento», ya que, «si el contrato preparatorio ya estaba incumplido y de remate desistido»: a) La efectividad de la garantía legal no se podía aplicar, al paso que «no operó o nació a la vida jurídica la obligación de dar o transferir el dominio de los inmuebles que se hacía exigible, una vez se suscribiera el contrato de compraventa» y, b) No procedía ordenar la terminación del negocio jurídico, porque «desde la presentación de la demanda, ya había sido (…) aniquilado por voluntad unilateral del (…) demandante al deshacer el negocio prometido (…) mediante el retracto o desistimiento (…) conforme a la facultad prevista en la cláusula tercera del contrato de promesa (…), documento que en lo pertinente, no fue objeto de valoración probatoria».
iv) Estimaron erróneamente la carta de Davivienda (2 dic. 2020), «al señalar en ella, que el presunto consumidor, esto es el prometiente comprador, «tenía un crédito [a]probado», listo para desembolsar a PROANDES por (…) $1.200’000.000.00 (…), cuando de manera clara (…) indica, que lo que tenía para ese momento (…) era una preaprobación cupo de leasing para financiación de vivienda, cercenando su fidelidad objetiva para ampliar su contenido y con ello, endilgarle incumplimiento a PROANDES».
v) «La pretensión segunda (2ª) de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa (…) estaba sujeta o condicionada para su declaración, a que prosperara la pretensión primera (1ª) de la demanda, esto es, (…) se demostrara que PROANDES incurrió en prácticas violatorias de las normas de protección de los derechos del consumidor», de modo que, al no salir avante la primera, la segunda no podía salir adelante por ser consecuencia de la inicial.
2.- El Tribunal Superior de Bogotá se atuvo a las reflexiones vertidas en el veredicto atacado.
Jaime Iván Benítez Quintero y la Superintendencia de Industria y Comercio se opusieron al amparo por improcedente, porque «gira en torno a la discrepancia de criterios entre el demandado y los jueces que resolvieron este caso (…)» y, pretende convertirlo en una «tercera instancia».
CONSIDERACIONES
1.- Si bien, el reclamo constitucional se dirige también contra la providencia de la Superintendencia de Industria y Comercio – Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, esta Corte analizará únicamente la dictada en segunda instancia, comoquiera que fue la que resolvió de manera definitiva el asunto controvertido.
2.- De entrada, se observa el decaimiento del resguardo, por cuanto el fallo emitido por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá (16 may. 2022), que convalidó el de primer grado que declaró la vulneración de los «derechos del consumidor», dispuso la terminación del contrato de promesa de compraventa, ordenó reembolsar al allá demandante el valor cancelado por la adquisición del predio a título de «efectividad de la garantía» y condenó al convocado en agencias en derecho, no fue el resultado de criterios subjetivos u ostensiblemente alejados del ordenamiento jurídico o de la realidad procesal.
Para arribar a tal conclusión, sostuvo que el a quo no excedió su competencia ni incurrió en incongruencias al proveer sobre la «terminación del contrato de promesa de compraventa», debido a que en el líbelo introductor «se reclamó [la declaratoria d]el incumplimiento del negocio por la desatención de las obligaciones allí adquiridas (pretensión 2ª) de manera que, si se encuentra probado, sin duda, puede ser causa de la resolución o terminación de un contrato». A más que los hechos, anhelos y excepciones invocadas por los extremos de la litis
(…) no solo abarc[aron] la determinación o no de cláusulas abusivas, sino que incluy[eron], (…) lo atinente a la desatención de las estipulaciones contractuales y, por contera, [la] afectación de los derechos del consumidor; esto (…), lo previó el juez desde la fijación del litigio, pues anunció que la controversia tendría dos aristas; una, el estudio de esas disposiciones abusivas y otra, la efectividad de la garantía legal (…) planteamiento [que] fue aceptado por las partes, sin discusión.
Luego, explicó que, si bien, Jaime Iván Benítez Quintero no solicitó el finiquito del aludido convenio, cierto es que, las normas del consumidor prevén el «derecho que le asiste al consumidor de reclamar la entrega [del bien], no solo material sino también jurídica cuando ella depende de un registro, de los bienes y servicios que adquiere. Además, (…) agrega [que] (…) si el expendedor se comprometió́ a entregar el bien o servicio en un momento dado y este no cumple, el consumidor tiene todo el derecho de pedir la devolución del dinero pagado y rescindir el contrato, además de la posibilidad de reclamar los posibles perjuicios causados”. De manera que en los términos del numeral 9° del canon 58 de la Ley 1480 de 2011, el juzgador puede «fallar infra, extra y ultrapetita, y emitir las órdenes a que haya lugar con indicación de la forma y términos en que se deberán cumplir, teniendo en cuenta que la intención del demandante no es la de continuar con el negocio, ni la de la constructora entregarle el apartamento sino cobrarle las arras».
Posteriormente, destacó que la carta mediante la cual Benítez Quintero comunicó a la contraparte su «decisión de desistir del negocio prometido”, [y] (…) soportó en haber entregado el 10 de diciembre los ejemplares del otrosí “de 3 de junio de 2020, sin que a la fecha se haya dignado a devolvérmelos firmados o con sus comentarios, en caso de no estar de acuerdo (…) pese a que (…) acept[ó] inicialmente reconocerles una suma adicional”», no constituye el «retracto» de que trata la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa ni el reglamentado en el precepto 47 de la Ley 1480 de 2011, de ahí que «no podía considerarse que tal comunicación pudiera “anonadar o aniquilar unilateralmente por la parte demandante el contrato”, como lo expuso el apelante para deducir de allí que el funcionario “lo resucitó, y lo volvió a sepultar (…) pero por (…) incumplimiento”, o la inutilidad de ordenar su terminación», máxime cuando aquélla fue ulterior a la infracción.
De otro lado, explicó
La constructora trató de relacionar su demora con las solicitudes del comprador; sin embargo, con las declaraciones del representante legal y la gerente del proyecto se prueba que la dilación correspondió a una decisión propia de la demandada (…). A ello se aúna que tal conducta sí implicó el incumplimiento de un deber contractual, el previsto en el parágrafo segundo de la cláusula sexta -entrega real y material.
Y fue esa conducta la que impidió completar el trámite del crédito con el cual se saldaba el precio (…).
[Si se tiene en cuenta que] Jaime Iván Benítez tenía preaprobado un crédito por $1 120 000 000 desde el 21 de mayo de 2020 (…) con el Banco Davivienda; para el 11 de noviembre de 2020 el saldo del precio era ese valor; el día 12 del mismo mes, ante requerimiento que le hiciera el demandante, el banco le informó que la solicitud de crédito “se encuentra pendiente porque no hemos recibido el certificado de tradición y libertad del inmueble apartamento 603 con un área total de 193,87 metros; (…) Luego, si la modificación a la licencia de construcción se radicó el 18 de octubre de 2020 y se aprobó el 6 de enero de 2021, si la reforma del reglamento de propiedad horizontal se hizo mediante escritura pública 298 del 3 de marzo de 2021, registrada el día 10 siguiente12, la razón para no disponer el comprador de la carta de aprobación del crédito para el pago del saldo, medio acordado en la promesa, no fue otra que la mora del vendedor el obtener estos documentos. Pero PROANDES, a sabiendas de tal situación, igual exigió el pago total el 11 de noviembre, cuando sabía que el día 12 siguiente tampoco podía escriturar, ni entregar el inmueble (…).
Véase que el otrosí presentado, además de referirse a una modificación de la fecha de escrituración y entrega, no consentidas, por la demora en los trámites de adecuación de licencias, también concernía a la diferencia en el área total del inmueble; pero, además, a pesar de aparecer fechado del 11 de octubre de 2020, solo le fue remitido hasta el 11 de noviembre, junto con la carta que exigía el pago del saldo total del precio, es decir un día antes de la cita en la notaría (…). Entonces, con algo de incoherencia, la constructora pretendía ampliar la fecha de entrega, a su favor, pero también compelía al comprador a que le pagara el precio total antes o el mismo día 12 de noviembre de 2020, mediante un “requerimiento extrajudicial por mora”, a sabiendas de que el trámite del préstamo no había concluido por su propia incuria, al tiempo que reclama al demandante no haber acudido a la notaría a suscribir la escritura que ella tampoco estaba en condiciones de otorgar (…)».
En ese orden, coligió que
Bien puede decirse que así como la promesa no confiere al promitente comprador título alguno a la entrega de la cosa, tampoco al promitente vendedor al pago del precio, pero cuando se trata de obligaciones consecutivas que no se pueden cumplir sin que previamente se hayan atendido otras aquel contratante que cumplió, hasta donde el escalonamiento o correlatividad de las obligaciones contractuales recíprocas se lo permitió queda habilitado como demandante para reclamar la resolución del contrato o pedir su cumplimiento (…) porque si el contratante que debe tomar la iniciativa en la ejecución de las prestaciones no se comporta así, se coloca entonces en el plano del incumplimiento”
A lo que agregó
(…) siendo las obligaciones de los contratantes concomitantes, suscribir la escritura, momento en el cual el comprador debía haber asegurado el pago con la carta de aprobación del crédito por el saldo, 15 días antes, y el constructor realizar la entrega de los inmuebles, todo el incumplimiento recayó en él; de una parte, porque PROANDES sabía que tal pago se realizaría con el préstamo preaprobado por Davivienda desde mayo de 2020 y que el desembolso estaba condicionado a la presentación de la documentación habitacional -modificación de la licencia de construcción y del reglamento de propiedad horizontal- necesaria para perfeccionar el mutuo en la modalidad de leasing y, de otra, porque sin ellos tampoco podía otorgar la escritura de venta, así hubieran concurrido todos los demás intervinientes a la notaría, el banco y el señor Benítez. Por eso no es suficiente para exculpar su incumplimiento el solo hecho de haber asistido a la oficina notarial, pues su presencia no hubiera cambiado esa situación.
Finalmente, adveró que el incumplimiento en que incurrió la allá demandada transgredió los derechos del consumidor del demandante en relación con la «efectividad de la garantía», por cuanto no se estructuró alguna causal de justificación que lo liberara «de la orden de devolver lo que recibió en virtud del contrato [más la indexación]», ni que tornara viable la aplicación «a su favor [de] las arras de retractación», en tanto
(…) la suscripción de la escritura era la obligación principal de los contratantes y que al haber sido PROANDES quien imposibilitó que se otorgara, de forma consecuencial, dejó de entregar los inmuebles ese mismo día, como estaba previsto en la promesa y debía decirse en la escritura pues, al fin y al cabo, es requisito de la promesa “que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (num. 4 del art. 1611 del C.C). Desde esta perspectiva era válido que el juez del litigio viera también incumplida la obligación de entregar el bien como derecho de consumidor amparado por la garantía legal.
3.- Independientemente que esta Sala avale o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto con entidad suficiente que estructure «vía de hecho» como quiere el querellante, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la contienda, sin que dicho propósito se acompase con la finalidad de esta salvaguarda, que no es la de servir de tercera instancia con el fin de discutir los «fundamentos de la entidad jurisdiccional» en el ámbito de sus competencias (STC, 6 may. 2011, rad. 00829-00; reiterada, entre otras, en STC9232-2018 y STC2544-2021).
4.- Ahora bien, frente al salvamento de voto al veredicto confutado que sirvió de fundamento a la inconformidad de Proyectos de Construcción Grupo Andes S.A.S., precisa la Sala, que esa circunstancia, per se, no resta legalidad a la sentencia, que aprobada por la mayoría de los integrantes de la Sala constituye la decisión definitiva. Además, tal situación lo que refleja «y pone al descubierto es la intensidad del debate que suscitó el tema en la Sala encargada de solucionarlo» (STC9232-2018).
5.- Ergo, surge claro el fracaso del ruego supralegal.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por mandato de la Constitución, NIEGA la tutela instada por Proyectos de Construcción Grupo Andes S.A.S.
Infórmese por el medio más expedito y, de no impugnarse este fallo, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Presidenta de Sala
EN COMISIÓN DE SERVICIOS
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
AUSENCIA JUSTIFICADA
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
FRANCISCO TERNERA BARRIOS