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S-086-1995 [3457]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
MAGISTRADO PONENTE: CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS,
Santafé de Bogotá D.C., nueve (9) de agosto de mil novecientos noventa y cinco (1.995).
Ref: Expediente No. 3457
Entra la Corte a dictar sentencia sustitutiva del fallo del 19 de marzo de 1991 proferido por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Buga en el proceso ordinario promovido por ALFONSO BEDOYA ALZATE y FABIOLA ORTIZ contra ALFONSO HINCAPIE AGUDELO, providencia esta que fue infirmada por decisión de esta Corporación de fecha 5 de octubre de 1992.
I. ANTECEDENTES:
1. Por demanda que por reparto le correspondió al Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartago (Valle), los citados actores solicitaron que, con citación y audiencia del demandado, se hagan las siguientes declaraciones, en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada.
1a. PRIMERA PRINCIPAL
Que se declare la resolución por incumplimiento en el pago del precio por parte del comprador, del contrato de compraventa realizado por Escritura Pública # 357 del 25 de marzo de 1981, otorgada en la Notaría 2a. de Cartago (Valle) y en virtud del cual ALFONSO BEDOYA ALZATE y FABIOLA ORTIZ DE BEDOYA, vendieron a ALFONSO HINCAPIE AGUDELO “los derechos del dominio y propiedad” que aquellos tenían sobre una finca agrícola rural compuesta por tres lotes de terreno que conforman un solo globo, denominados “Bellavista”, “La Miranda” y “El Cedral”, ubicadas en el corregimiento del Vergel jurisdicción del Municipio de Ansermanuevo (Valle), bien inmueble debidamente especificado y alinderado en la demanda.
2a. PRIMERA SUBSIDIARIA
Que subsidiariamente de la anterior petición se decrete la rescisión, por lesión enorme para los vendedores, del contrato de compraventa formalizado mediante la citada Escritura Pública # 357 del 25 de marzo de 1981.
3a. Que de ser acogida la petición primera principal, igualmente se declare que el demandado debe restituir a los demandantes el bien raíz a que se refiere la demanda, dentro de los tres días siguientes a la sentencia respectiva, debidamente saneado de las hipotecas y gravámenes que en él haya constituido.
4a. Que acogiéndose la petición primera subsidiaria, igualmente se declare que el demandado debe restituir a los demandantes el bien raíz objeto del contrato aquí impugnado, debidamente saneado de las hipotecas y gravámenes que sobre él haya constituido, dentro de los tres días siguientes a la sentencia respectiva, y que los demandantes han de entregarle al demandado la suma de un millón doscientos setenta y tres mil pesos ($1’273.000.oo) como precio realmente recibido, aumentado en un diez por ciento (10%).
Que acogiéndose cualquiera de las peticiones primera principal o primera subsidiaria, igualmente se hagan las siguientes o parecidas declaraciones:
5a. Que el demandado debe restituir a los demandantes, dentro de los tres días siguientes a la sentencia pertinente, todos los frutos producidos o que hubiere podido producir el bien cuya venta es objeto del contrato sobre cuya eficacia versa esta litis, computados desde el 25 de marzo de 1981, o su equivalente en dinero actual para la época del pago (restitución).
6a. Que se condene al demandado al pago de todos los perjuicios ocasionados a los demandantes con motivo del incumplimiento señalado.
7a. Que se condene al demandado al pago de las costas y las agencias en derecho causadas por el presente proceso, en suma no inferior al 40% de los obtenidos en este litigio, pues en dicho porcentaje fueron pactadas las agencias en derecho en la modalidad de cuota litis.
8a. Que se decrete que los demandantes y el demandado podrán compensar las sumas resultantes del presente proceso, y que se establezca dicha compensación con saldo a favor de unos o del otro en la sentencia que termine este proceso.
9a. Que se oficie a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y Privados de Cartago (Valle), para la cancelación del contrato aquí demandado, y que en su lugar se inscriba nueva y respectivamente a los demandantes, es decir a ALFONSO BEDOYA ALZATE como propietario de los lotes “Bellavista” y “La Miranda”, folios 375-0001869 y 375-0001383 correspondientemente; y a FABIOLA ORTIZ DE BEDOYA como propietaria del lote “El Cedral”, folio 375-000537.
10. Que se decrete en el auto admisorio de la demanda su inscripción en los folios correspondientes a los bienes trabados en este proceso.
11. Que se decreten todas las demás peticiones implícitamente contenidas en las anteriores y que las considere prudentes, pertinentes y concordantes el despacho judicial del conocimiento.
Como razones de hecho en que se apoyan las pretensiones referidas, indicó la demanda las que a continuación se compendian:
a).- Mediante Escritura 357 del 25 de marzo de 1981, otorgada en la Notaría Segunda de Cartago (Valle), los demandantes vendieron al demandado el globo de terreno descrito por su ubicación, nombre y linderos en la demanda, habiéndose realizado la entrega de él, con todas sus anexidades, desde el 10 de noviembre de 1980.
b).- El precio de esta venta se acordó en la suma de dos millones quinientos ochenta y tres mil pesos ($2’583.000.oo) de los cuales el comprador pagó a la fecha del contrato un millón doscientos setenta y tres mil pesos ($1’273.000.oo), comprometiéndose a cancelar el saldo restante de un millón trescientos diez mil pesos ($1’310.000.oo) a los tres años de la fecha del contrato, es decir, el 25 de marzo de 1984, y a pagar los intereses sobre la suma debida del 1% mensual durante los dos primeros años, y del 1.5% mensual durante el tercer año.
c).- El comprador incumplió la obligación de pagar el saldo del precio y sus intereses, no obstante los reiterados cobros de los vendedores.
d).- El inmueble en mención tenía para fecha del contrato un justo precio de quince millones de pesos ($15’000.000.oo) y una producción líquida de dos millones de pesos ($2’000.000.oo) anuales.
e).- Durante el segundo semestre de 1980 y todo el año de 1981, ALFONSO BEDOYA ALZATE “padeció serios problemas, trastornos y crisis nerviosas, que lo llevaron a dilapidar sus bienes de fortuna, así como los bienes de su esposa FABIOLA ORTIZ DE BEDOYA”.
2. Dando respuesta oportuna al libelo, el demandado manifestó que es cierto que adeuda a los actores un saldo de un millón trescientos diez mil pesos ($1’310.000.oo); que el precio real de la venta fue de catorce millones de pesos ($14’000.000.oo); y , en fin, que recibió el inmueble el 10 de noviembre de 1980 afirmando, además, que no le constan los demás hechos de la demanda, los que pide sean probados. Consecuentemente se opone a las pretensiones de los vendedores demandantes, proponiendo las excepciones que denomina:
A. “Improcedencia de la acción resolutoria demandada” la cual hace consistir en el hecho de que el comprador solicitó de sus acreedores concordato preventivo, admitido a trámite el 5 de noviembre de 1981 y que en el momento de la contestación de la demanda estaba en curso, lo que le impide hacer pagos o arreglos relacionados con sus obligaciones, concordato al cual concurrió ALFONSO BEDOYA ALZATE a cobrar su crédito por un millón trescientos diez mil pesos ($1’310.000.oo), en su calidad de acreedor privilegiado, optando así por la acción alternativa de exigir el precio y no por la resolutoria que también tenía a su alcance;
B. “De pago” que fundamenta en que el vendedor ALFONSO BEDOYA ALZATE se hizo presente en el concordato y quedó obligado por el acuerdo que en él se suscribió, incluso con su aprobación, consistente en que el deudor concordatario vendería la finca “La Miranda” para destinar quince millones de pesos ($15’000.000.oo) del producto de la venta así realizada al pago de los créditos allí reconocidos, a lo que agrega que “el 19 del presente mes de octubre (se refiere al año 1984) hay convocada una nueva reunión para adoptar decisiones que faciliten el cumplimiento del concordato”;
C. Improcedencia de la acción de rescisión por lesión enorme”, que apoya en que el hecho de que el valor real del inmueble al momento de la venta era de quince millones de pesos ($15’000.000.oo) y que el precio estipulado fue de catorce millones de pesos ($14’000.000.oo), según lo demuestran otros documentos diferentes a la escritura de compraventa.
II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Y SU COMPLEMENTO:
Agotado el trámite del proceso, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Buga puso término a la primera instancia mediante sentencia del 4 de agosto de 1988 (folio 174 C. 1), en la cual resolvió:
2o.- Negar las peticiones formuladas por la parte demandante, tanto la señalada como “primera principal” como la indicada como “primera subsidiaria” y las demás comunes a tales pretensiones, contenidas en la demanda base de este proceso.
3o.- No condenar en costas a los demandantes, por cuanto se encuentra vigente el Amparo de Pobreza concedido a ellos.
4o. Disponer librar oficio al señor Registrador de Instrumentos Públicos de esta localidad, para que proceda a cancelar la inscripción de la demanda.
A petición de la parte demandada el mismo juzgado dictó sentencia complementaria el 23 de agosto de 1988 (folio 207 C.1), en la que declaró probada la objeción por error grave contra el dictamen de los peritos Leopoldo López Ochoa y Carlos Arturo Valencia Cardona, obrante en el cuaderno 10 del expediente.
III. LA APELACION INTERPUESTA
Contra el fallo anterior y su adición recurrieron en apelación los demandantes, apoyándose en argumentos de variada índole que bien pueden resumirse del modo siguiente:
a) En la sentencia de primera instancia no se estudió la nulidad alegada en relación con la Escritura Pública # 357 del 25 de marzo de 1981, fundamentada en la omisión de la presentación de las tarjetas militares de quienes suscribieron dicho documento, según lo exige la Ley 01 de 1945. Además, el vendedor ALFONSO BEDOYA ALZATE nació el 8 de febrero de 1935 y por lo tanto no tenía más de 50 años en ese momento (25 de marzo de 1981); y por otra parte afirma que el objeto ilícito denunciado fue tácitamente reconocido por el Juzgado al encontrar demostrado que el precio de la finca fue de catorce millones de pesos ($14’000.000.oo) y no la cuantía que se hizo aparecer en la misma escritura tantas veces mencionada.
b) Sostiene la parte apelante que el a quo no examinó el punto de la mora en los intereses, la cual fue anterior a la fecha de admisión del concordato del comprador, ni la no concurrencia de FABIOLA ORTIZ DE BEDOYA a ese mismo proceso concordatario, ni la llamada por el apoderado inexequibilidad de las normas concordatarias. No considera admisible, en fin, que el demandado, que incumplió con la decisión concordataria, continúe derivando provecho de su incumplimiento en el pago de las obligaciones por él contraídas.
c) Reitera en tercer lugar que debe acogerse la extensión de la finca como de 120 hectáreas, por cuanto así se admitió al contestar la demanda y es esa la superficie indicada en otros documentos aportados al proceso. No acepta la extensión dada por la ficha catastral por considerar que esta se refiere a otro inmueble y aun aceptando el segundo dictamen pericial, encuentra plenamente demostrada la lesión enorme, porque la venta se realizó por dos millones quinientos ochenta y tres mil pesos ($2’583.000.oo) y no por catorce millones de pesos ($14’000.000.oo), suma reconocida por el a quo como precio de la venta.
Argumenta que las incongruencias de los documentos con que se pretende demostrar la improcedencia de la acción de rescisión por lesión enorme, como son la supuesta promesa de permuta y un documento de expresa constancia, así como el trámite ilegal dado a la objeción al dictamen pericial, no fueron controvertidos en la sentencia.
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE:
1. Respecto de la acción resolutoria por incumplimiento, entablada de modo principal mediante la demanda que al proceso le dio comienzo, y en orden a adoptar la decisión que a este último ha de ponerle fin en segunda instancia, preciso es empezar llamando la atención acerca de varias circunstancias de hecho que, encontrándose establecidas a cabalidad en los autos y examinadas en su exacta significación jurídica, ponen de manifiesto que el derecho a operar la resolución del contrato de compraventa de cuyos términos da cuenta la Escritura Pública 357 de 25 de marzo de 1981 otorgada en la Notaría 2a de Cartago, si bien es cierto que en un comienzo, al momento en que los dos vendedores pretendieron hacerlo valer en aquella demanda, pudo encontrarse constituido en cabeza de apenas uno de ellos, por el comportamiento posterior de este último frente a la prestación adeudada por el comprador, dicho derecho se extinguió y por lo tanto los efectos de su ejercicio no pueden ser reconocidos en la sentencia, habida consideración que en tratándose de contratos aptos para ser fuente de la facultad de resolución en referencia y no obstante existir una situación de incumplimiento relevante en punto de justificar según derecho el ejercicio eficaz de la misma, si el contratante acreedor recibe posteriormente la prestación que le es adeudada, debe etenderse de acuerdo con la jurisprudencia que por principio una actitud de esta índole importa una renuncia inequívoca a eliminar, por la vía indicada de la sentencia judicial de resolución por incumplimiento y por ende con el alcance retroactivo que a esa figura le es característico, las relaciones jurídicas que el negocio celebrado originó.
A. De acuerdo con las cláusulas de la Escritura Pública 357 de 25 de marzo de 1981, otorgada en la Notaría 2a del círculo de Cartago (Valle) y que contiene las condiciones en que se celebró el contrato de compraventa entre los demandantes ALFONSO BEDOYA ALZATE y FABIOLA ORTIZ BUITRAGO, por un lado, y por el otro el demandado ALFONSO HINCAPIE AGUDELO, queda claro que la enajenación en dicho acto convenida tuvo por objeto un globo de terreno con cabida allí declarada de 120 hectáreas, dedicado a explotación agrícola y ubicado en el corregimiento “El Vergel” de la jurisdicción municipal de Ansermanuevo (Valle), integrado a su vez dicho globo por tres fincas denominadas “Bella Vista”, “La Miranda” y “El Cedral” que aquél instrumento individualiza con sus respectivos linderos y los números de matrícula inmobiliaria, señalando además que las dos primeras son de propiedad del vendedor ALFONSO BEDOYA ALZATE y la tercera de su cónyuge FABIOLA ORTIZ BUITRAGO.
Por lo que al precio de venta concierne y la obligación de pagarlo a cargo del comprador, según el tenor literal de la ameritada Escritura, fijaron los contratantes una suma para cada una de las tres unidades inmobiliarias señaladas y, de manera inequívoca por cierto, se hizo constar allí que el precio de venta de las fincas “La Miranda” y “El Cedral” lo recibieron sus dueños a entera satisfacción; en otras palabras, quedó pendiente de pago únicamente la cantidad de $1´31O.000 que corresponde al precio estipulado para la transferencia de la finca “Bella Vista”, cantidad que el comprador se comprometió a pagar en un plazo de tres años con intereses a una tasa variable entre el 1% y el 1.5%, constituyendo en favor del acreedor ALFONSO BEDOYA ALZATE un gravamen hipotecario sobre el predio “El Cedral”. La venta en cuestión, entonces, por voluntad de los interesados fue causa o título de tres atribuciones patrimoniales diferentes y por lo tanto perfectamente separables entre sí, desprendiéndose de una de ellas y no de todo el conjunto como a lo largo del proceso ha querido sugerirlo la parte actora, un vínculo personal de carácter obligatorio entre el comprador y el vendedor ALFONSO BEDOYA ALZATE, dado el carácter que este último tenía de propietario de la finca “Bella Vista” y el aplazamiento que se pactó para el pago del precio a ese inmueble asignado en el contrato.
En este orden de ideas, si el acreedor por el saldo insoluto del precio tan sólo lo era el demandante ALFONSO BEDOYA ALZATE, no así su cónyuge FABIOLA ORTIZ BUITRAGO quien -se repite- declaró haber recibido a satisfacción el precio acordado para la finca de su propiedad, y por contera era aquél el único de los dos vendedores a quien podía ocasionar perjuicios el incumplimiento en que incurrió el comprador al no satisfacer en las condiciones debidas la prestación en referencia, saltan a la vista dos consecuencias de capital importancia en el estudio de las cuestiones que el presente litigio plantea, a saber:
Primero. Que con la legitimación indispensable para intervenir en el trámite concordatario adelantado por petición del comprador demandado, no contaba sino el vendedor titular del crédito constituido por el precio pendiente; y
Segundo. Que también es ese mismo acreedor el único habilitado para ejercitar la facultad resolutoria fundada en el incumplimiento de esa prestación específica, ello en el entendido, desde luego, que el negocio jurídico cuya eficacia se impugna en la demanda, según acaba de verse, no es un todo unitario indivisible y, por ende, el principio general de la indisponibilidad de las facultades emergentes de la relación obligatoria cuando no media la conformidad de todos los sujetos que son sus titulares por activa, no tiene en este caso, de ninguna manera, el alcance por el que propugna la parte demandante en el escrito presentado por su apoderado para justificar la solicitud de audiencia que tuvo lugar ante esta corporación de conformidad con lo que sobre el particular dispone el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil.
B. De otra parte es necesario recordar que el acuerdo mediante el cual se le puso fin a aquél proceso concordatario, celebrado el 21 de febrero de 1984, le otorgó un plazo el deudor de seis meses para vender un inmueble y, con el producto de dicha venta, obtener los fondos requeridos para cubrir el pasivo concursal reconocido, plazo que se extinguió el 21 de agosto del mismo año sin haberse alcanzado ese objetivo. Así las cosas, el 27 de agosto siguiente, ALFONSO BEDOYA ALZATE y FABIOLA ORTIZ BUITRAGO entablaron la acción resolutoria de cuyos términos da cuenta la demanda que a este proceso le dio comienzo, concluyéndose en el fallo de casación proferido con fecha cinco (5) de octubre de 1992 que, en contra de lo afirmado sobre el particular en la sentencia de segunda instancia, el acuerdo concordatario fue incumplido por el deudor, ello en el entendido que la posibilidad de realizar una nueva reunión para el evento de no poderse llevar a término la venta prevista, posibilidad esta contemplada desde un principio, sólo demostraba que los acreedores previeron el eventual incumplimiento en que incurrió posteriormente el deudor. En síntesis, ante la evidente inutilidad de la demanda hecha valer para obtener la ejecución de la obligación pendiente a cargo del comprador que convocó a concordato, le quedó abierto el paso al vendedor para demandar la resolución del negocio concreto del cual la referida obligación nace.
C. Dada esta circunstancia cuya real ocurrencia quedó corroborada en la audiencia celebrada ante la Corte (folios 293 y 294 del cuaderno 1), y de acuerdo con los elementos de juicio que acaban de indicarse, es claro que encontrándose aun en estado de pendencia y por ende sin haberse clausurado el proceso iniciado para obtener la resolución el vendedor, después de producido el incumplimiento imputado al comprador, recibió la totalidad de la prestación debida, comportamiento que como se dejó apuntado, en tanto no median hechos distintos que impongan una conclusión contraria, equivale a una renuncia tácita cuyo efecto es el de hacer decaer el derecho a accionar en resolución, de donde se sigue, entonces, que la sentencia sustitutiva, no obstante la prosperidad del recurso de casación, tendrá que ser desestimatoria de la acción resolutoria incoada pues en el expediente obra según queda visto, prueba suficiente de un hecho extintivo del derecho sustancial litigado que, en la medida en que el juzgador cuenta con la autoridad necesaria para declararlo de oficio sin quebrantar las reglas de congruencia en los fallos civiles, los artículos 305 y 306 del Código de Procedimiento Civil no permiten hacerlo de lado.
D. Afirma el apoderado de los demandantes en este proceso que “la eventual aceptación del pago insoluto de la compraventa a cargo del deudor demandado, conllevaría la imposibilidad de continuar con el ejercicio válido de la acción -pretensión incoada en este proceso, vale decir, implicaría la disposición unilateral del derecho litigioso», luego es por esto por lo que se debería contar siempre, a partir de la incoación del sub lite, con el consentimiento de «la litis consorte necesaria citada», so pena de ineficacia procesal y sustancial, tesis esta a todas luces errónea si se toma en cuenta lo dicho líneas atrás acerca de la genuina naturaleza de ese llamado «derecho litigioso» que se dice fue objeto de disposición y su titularidad exclusivamente radicada en el demandante ALFONSO BEDOYA ALZATE. Y afirma asimismo el apoderado, apoyado en certificación dada por el Juzgado 2o Civil del Circuito de Cartago, que ALFONSO BEDOYA ALZATE actuó en el concordato solo hasta el 21 de febrero de 1984 y que desde entonces no confirió ni ratificó poder judicial alguno. Solo se presentó una solicitud de mandato suscrita entre el señor BEDOYA ALZATE y el señor Eutimio Ortíz Peláez, la cual no fue aceptada por el Juzgado, situación esta última frente a la cual es de observarse que no se acreditó por parte del actor que el poder otorgado inicialmente para la actuación en el concordato hubiese sido revocado. Por tanto, si el apoderado inicial actuó en la nueva propuesta de acuerdo que tuvo lugar después de frustrada la primera, y recibió el pago respectivo, no puede ahora sostenerse que ese pago realizado en las condiciones dichas no vincula al acreedor poderdante.
2. Por lo que concierne a la pretensión subsidiaria que se propone obtener la rescisión del contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública 357 tantas veces mencionada en esta providencia, vienen al caso las siguientes apreciaciones:
A. Como es bien sabido, la lesión enorme ha sido concebida en la legislación civil como un vicio que afecta ciertos negocios jurídicos, que para el caso del contrato de compraventa de inmueble el vendedor la sufre «cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella» , de acuerdo con el texto del artículo 1947 del Código Civil.
La determinación del justo precio que señala como factor de referencia el precepto acabado de citar, se fija generalmente y como la ha sostenido esta Corporación, con el dictamen pericial que sobre el inmueble objeto de enajenación se realice en el curso del proceso, no significando con esto, que los resultados de dicho dictamen no estén sujetos a la valoración que de ellos debe llevar a cabo el fallador quien ha de verificar la firmeza, precisión, calidad de fundamentos, competencia de los peritos y demás elementos probatorios que obren en el expediente (art. 241 del C.P.C.), de suerte tal que es dicho juzgador el que determina, apreciando todas las circunstancias del contrato que frente al caso resulten relevantes, ese «justo valor» de la prestación prometida que adolece de manifiesta inequidad económica.
En síntesis, pues, este justo valor debe ser comparado con el de la negociación; mas si en el proceso se alega que el precio que expresa el documento fue simulado como ocurre en el presente caso, el fallador tendría que acudir a otros medios de convicción conducentes a tal fin como son interrogatorios de parte, documentos privados, declaraciones de testigos y pruebas indiciarias, tenidos por el actual C.P.C. como idóneos para la demostración del precio oculto pactado y pagado, de acuerdo con las reglas de la sana crítica y sus limitaciones legales. (art. 187, 232 y 250 C.P.C.)
B. En la especie que ocupa la atención de la Corte en sede de instancia y con el fin de precisar el justo precio al momento de celebrarse el contrato, lo primero por resaltar es que existen dudas fundadas acerca de la extensión superficiaria real del inmueble que en dicho contrato fue objeto de venta. Sobre el particular ha de observarse que la extensión de 120 hectáreas indicada en la Escritura Pública 357 del 25 de marzo de l981, es un dato que de hecho resulta contrastado por otros elementos probatorios, como son el certificado de la Oficina Seccional de Catastro de Ansermanuevo (Valle) en el que se expresa que la extensión es de 54 ha, 2710 metros, y especialmente el plano elaborado por topógrafo agrimensor matriculado, según el cual el predio en cuestión tiene una extensión de 60 ha. 9.525 metros. (Folios 1 y 7 del C. 10), plano que no es contradicho por el dictamen pericial practicado con el fin de determinar el valor justo del inmueble, toda vez que al evacuarse esta última prueba no se realizó otra medición técnica del bien por parte de los peritos y en ese trabajo no se advirtió que, como se desprende de los elementos de juicio que acaban de señalarse, la verdadera extensión del mismo no era sino la mitad de la que consta en la Escritura Pública 357 de 25 de marzo de l981, circunstancia que conduce a la Corte en sede de apelación a aceptar solo parcialmente el dictamen rendido el día 12 y 17 de junio de 1986 y acoger, en consecuencia, las conclusiones de los avaluadores relativas al señalamiento del precio por hectárea y los factores que han de tomarse en cuenta para establecerlo en determinada cifra. Dicho en otras palabras, la ausencia de una mesura del fundo vendido, llevada a efecto ineludiblemente por agrimensores de modo semejante al que consagra el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil para el supuesto de división de grandes comunidades territoriales, no es de suyo, como lo quiere la parte apelante, motivo para descalificar el avalúo pericial practicado, toda vez que ante circunstancias de la índole de la que estos autos dan cuenta, donde la prueba recaudada pone al descubierto que el inmueble entregado tiene una extensión superficiaria diferente a la que señala el instrumento redactado para asentar las cláusulas del contrato celebrado, lo que deben atender y tomar en consideración los jueces para decidir acerca del mérito de la rescisión demandada, es si la unidad inmobiliaria que en realidad entregó el vendedor al comprador, vista su calidad y extensión demostradas, en la fecha de la venta tenía un «justo» valor superior al doble del precio que el segundo de aquellos contratantes le pagó al primero, cosa que por lo demás -al decir de la jurisprudencia- es de lógica elemental «… porque el vendedor en la compraventa de inmuebles solo padece efectivamente la lesión cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que en realidad ha entregado más no cuando el precio recibido no guarda esa misma relación con la cosa que aparece estipulada en el contrato y que luego resultó distinta en su extensión de la entregada. De las cabidas, la que debe tenerse en cuenta es la real …» (G.J. Tomo LII, Pág. 627). En síntesis, tratándose de un avalúo de un bien raíz al tiempo de celebrarse el contrato, realizado con el fin de fijar pericialmente el justo precio que dicho inmueble tenía por ese entonces, el error de cabida en que puedan haber incurrido los peritos inducidos por los términos explícitos que los mismos litigantes utilizaron en un instrumento público que por lo tanto adolece de igual inexactitud en el mismo punto, no es razón que justifique de suyo la prosperidad de una objeción por error grave en un pleito sobre lesión enorme en la venta, puesto que de aquella circunstancia no se sigue que se haya perdido todo el trabajo de los avaluadores y que la experticia por ellos rendida quede automáticamente desprovista de eficacia demostrativa en cualquier grado, habida cuenta que a pesar de aquella falla, el juez cuenta con el poder necesario para aceptarla «… hasta donde lo permita su fundamento …» (G.J. Tomo XLVI, pág. 69, y LXXXVII, pág. 657) y, a partir de allí, efectuar por sí mismo el justiprecio que resulte equitativo conforme a ese mismo dictamen y a los demás elementos de juicio que los autos suministren, luego en lo que con este punto específico toca, la decisión del a quo en esta especie, que dio origen a la decisión contenida en la sentencia complementaria, es equivocada.
Así, pues, teniendo en cuenta cuanto acaba de decirse, resulta necesario determinar el valor justo del inmueble como el primer elemento de contraste, y para el efecto se observa que así se tomen los resultados de la primera experticia -con la rectificación sobre la verdadera extensión del precio ya anotada, e incluyendo las mejoras existentes en el inmueble, es decir aceptando como valor del terreno la suma de doce millones ($12.000.000.oo), más el valor de anexidades de vivienda, carretera y demás instalaciones por un valor de once millones seiscientos ochenta mil pesos ($11.680.000.oo) (F.8 C. 2)- o los resultados de la segunda experticia, – en las que se calcula el valor total del inmueble en dieciocho millones de pesos ($18.000.000.oo) (F. 171 C.1)-, aquel valor no sobrepasa la suma de veintitrés millones seiscientos ochenta mil pesos ($23. 680.000.oo).
En otros términos, para esta corporación, el primer experticio, en cuanto señala el valor del inmueble, no puede ser descalificado por error grave como aquí se pretendió, aduciendo para el efecto que la superficie real del inmueble tenida como referencia por los peritos para hacer su avalúo, no es de 120 hectáreas como se les indicó, sino de 60 hectáreas y 9.525 metros cuadrados y que, por tanto, el valor del globo de terreno en su totalidad equivale a la mitad apenas del señalado en ese primer dictamen, por cuanto, si bien existió inadvertencia de los auxiliares al no percatarse que la extensión fijada en la Escritura Pública 357 citada era del doble del que en verdad tiene dicho fundo, no puede este error calificarse de «grave», toda vez que el mismo no incidió en los factores que se tuvieron en cuenta para fijar el valor unitario por hectárea del inmueble (art. 238, numeral 4o del C. P. C.), pudiéndose en consecuencia aceptar el trabajo realizado, pero en función de la cabida real del predio para determinar su valor total y poder, así, juzgar sobre la existencia de la lesión enorme pretendida. Por tanto, se reitera, así se tome el valor por hectárea fijado en el primer dictamen llevado a cabo y aceptado en estas condiciones por la Sala, o el valor del predio al que llegan los peritos en el dictamen cuya práctica fue ordenada de oficio, el valor del predio vendido no sobrepasa la suma de veintitrés millones seiscientos ochenta mil pesos ($23.680.000.oo).
Y en cuanto toca con la prueba del precio pactado por las partes, es de hacerse ver que, a pesar de las inconsistencias existentes en los documentos allegados al contestar la demanda, -con los que se pretende demostrar el verdadero precio pactado-, estos no tendrían razón de existir si no es por contener la verdadera intención de las partes, por cuanto resultaría fuera de lo común suscribir un documento aclarando el real sentido de la negociación apenas unos días después de firmada la Escritura Pública No. 357 del 25 de marzo de l981. Estos hechos que rodearon el negocio y le son sobrevinientes tienen el suficiente mérito para permitir concluir que el precio del negocio fue de catorce millones de pesos ($14.000.000.oo).
Por consiguiente, siguiendo los derroteros objetivos que consagra la ley para la configuración de la ocurrencia de la lesión enorme, y teniendo en cuenta las cifras de cálculo antes citadas, no encuentra esta Sala que el vicio demandado se presente en el caso en estudio y en consecuencia, la acción rescisoria entablada con fundamento en él no puede prosperar.
Es prudente, agregar, en atención a la excepción de improcedencia de dicha acción deducida en el escrito de contestación de la demanda, que el proceso concordatario no elimina la posibilidad que tiene quien juzgue menoscabados sus intereses por un negocio jurídico en el que se da en su opinión una lesión patrimonial de la magnitud que consagra el art. 1947 del C.C., de obtener el correctivo judicial que sea apropiado según la situación. Es decir, al entrar el bien a formar parte de la llamada masa concordataria, el vendedor que se cree lesionado podrá intentar la acción por lesión enorme, en el entendido que, si esta prospera, solo podrá solicitar que se complete el justo precio con deducción de una décima parte, salvo que, al culminar el concordato el bien aun forme parte del patrimonio del deudor, en cuyo caso, si se está a término, es decir, si aun existe posibilidad de ejercer la opción que contempla la ley, la cual, ante un vacío visible en la legislación, debe entenderse presente hasta antes de que la sentencia quede debidamente ejecutoriada, podrá pedir la rescisión.
No interesa, entonces, contrario a lo afirmado por la parte demandada en este proceso en tesis que tuvo acogida en el fallo infirmado en casación, que en el acuerdo concordatario se haya ordenado la venta del bien en cuestión. Aun así, el vendedor puede intentar la acción del caso, en iguales condiciones a las que establece el art. 1951 del C.C. en las cuales se observa que la enajenación del bien sí disminuye el derecho a obtener la totalidad del justo precio con deducción de una décima parte a que se refiere el art. 1948, manteniéndose su derecho solo por el exceso de lo que se había pagado por ella, hasta concurrencia del justo valor de la cosa con deducción de una décima parte.
3. El recurrente insiste en que de ser aceptados los documentos aportados por su contraparte como son la promesa de permuta y la llamada expresa constancia para demostrar la verdadera negociación realizada sobre el predio, las irregularidades formales de que estos adolecen, como por ejemplo la indebida identificación del predio que en ellos se hace, afectarían en forma absoluta su validez.
Sin embargo, es de advertirse sobre el particular que en la Escritura Pública 357 aparece establecido claramente el objeto de las enajenaciones realizadas y las partes contratantes, de suerte que deja de ser verídica en cuanto a la determinación del precio pactado, falta de veracidad ésta para cuya prueba se allegaron al expediente los elementos que ponen al descubierto el valor disimulado de la negociación, sin demeritar desde luego la validez formal de la Escritura Pública 357.
Y continuando con el análisis del planteamiento hecho por la parte actora fundamentado en la nulidad por «objeto ilícito» debida a la intención que se tuvo de evadir las cargas fiscales a través de la simulación del verdadero precio, conviene primero aclarar que el argumento debe entenderse como fundamentado en la nulidad por causa ilícita y no por objeto ilícito, toda vez que la tesis de razón del motivo que indujo a celebrar el contrato y no de la licitud de las prestaciones estipuladas por las partes.
«La causa simulandi del contrato ficticio consiste en el móvil que ha inducido a las partes a fraguar la simulación y a crear con ella una apariencia engañosa ante terceros; ese móvil varía en cada caso particular y puede ser lícito o ilícito. De donde resulta que, mientras en los contratos serios la causa ilícita engendra la nulidad de éstos, en los negocios simulados la ilicitud del móvil o causa simulandi no produce la misma consecuencia extintiva. En tales negocios, la causa simulandi lícita o ilícita, sirve para explicar el porqué de la ficción o del engaño ante terceros, pero no tiene repercusión alguna sobre la validez o la ineficacia del contrato real u oculto, el cual tiene una causa propia que lo rige y que determina su validez o su nulidad. Así lo ha sostenido la Corte en casaciones de junio 8 de 1954 (LXXVII, 2142, 793), de septiembre 2 de l954 (LXXVIII, 2146, 556), y de octubre 5 de l954 (LXXVIII, 2147, 845). Esta doctrina armoniza cabalmente con la naturaleza y las caraterísticas del fenómeno de la simulación, y de acuerdo con ella la causa simulandi ilícita no produce la nulidad del contrato aparente, ni consecuencia alguna sobre el contrato real y secreto. Este contrato debe tener su propia causa y ha de resultar eficaz o nulo según que esta causa sea lícita o ilícita» (Sent. 24 de febrero de l994 aun sin publicar), criterios que por cierto encuentran claro respaldo en la doctrina de los expositores quienes señalan que «racionalmente la infracción de las leyes fiscales debe tener una sanción fiscal y no civil: el fraude hecho a la ley fiscal debe castigarse con multa o con lo que se quiera, pero no con la nulidad del acto o contrato, pues tal nulidad en nada beneficia a la entidad pública que es la que se trata de defender.(Jaramillo Lucrecio, La nulidad en derecho privado, pag 181)
En conclusión, los autos no suministran tampoco fundamento suficiente para declarar la nulidad absoluta por ilicitud en el objeto que respecto del acto contractual contenido en la Escritura Pública 357, ha reclamado la parte que recurre en alzada.
4. Estima asímismo el censor que existe nulidad en la Escritura Pública 357 de marzo 25 de l981 al no haberse relacionado la tarjeta militar de ALFONSO BEDOYA ALZATE, requisito exigido por la Ley 1a de l945, y por no coincidir el lugar de expedición de la Cédula de Ciudadanía de ALFONSO HINCAPIE AGUDELO, si se observa que en los actos judiciales que obran a F. 21 y 24 del C.1 se dice que la Cédula era de la localidad de Cartago y en la Escritura Pública 357 tantas veces citada se afirma que es de Ansermanuevo, habiéndose entonces desconocido el Dec. 960 de l970 que exige en esta clase de actos la correcta identificación de las partes.
Ha de expresarse en relación con estos puntos de vista, que es la misma Ley 1 de 1945 (hoy Ley 48 de l993) la que, después de señalar la obligación de los varones colombianos mayores de edad y menores de 50 años de comprobar que ha definido la situación militar para poder otorgar instrumentos públicos o privados ante Notario, señala que la sanción en que se incurre al quebrantarse este precepto consiste en multa o multa convertible en arresto, mas no la nulidad del acto.
Y que si bien la falta de identificación de los otorgantes de una escritura pública conlleva, a la luz del art. 99 numeral 5o del Decreto 960 de l970 una nulidad, también lo es que por identificación se entiende la presentación de la cédula de ciudadanía correspondiente al Notario para que pueda dar la llamada «fe de conocimiento o identificación», sin que un error en la determinación del lugar al que corresponde la expedición de dicho documento pueda acarrear nulidad de la escritura, en especial si se tiene en cuenta que el número es el elemento distintivo de la cédula (artículo 208 del Decreto 2241 de 1986) y que el lugar de expedición de la misma responde a los cupos numéricos que la Registraduría Nacional del Estado Civil establece en forma regional con fines estadísticos y de continuidad (Parágrafo del artículo 3o del Decreto 2864 de 1952), y ocasionalmente electorales (Ley 39 de 1961).
DECISION:
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en sede de instancia, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE:
PRIMERO.- CONFIRMAR en atención a los motivos que se indican en la parte expositiva de esta providencia, la decisión desestimatoria de la demanda, contenida en el numeral segundo de la parte resolutiva de la sentencia de fecha cuatro (4) de agosto de 1988, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartago (Valle) para ponerle fin, en primera instancia al proceso ordinario de la referencia, revocando asimismo el numeral primero de la parte resolutiva de dicha sentencia y la decisión complementaria proferida también por ese despacho el veintitrés (23) de agosto siguiente.
SEGUNDO.- CONFIRMAR la decisión contenida en el numeral cuarto (4o) de la parte resolutiva de la primera de dichas providencias.
TERCERO.- Abstenerse de imponer condena al pago de costas, teniendo en cuenta el amparo de pobreza otorgado a la parte actora y recurrente en apelación.
Exp. 3457
COPIESE, NOTIFIQUESE Y DEVUELVASE LA ACTUACION AL TRIBUNAL DE ORIGEN.
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS
PEDRO LAFONT PIANETTA
HECTOR MARIN NARANJO
Exp. 3457
RAFAEL ROMERO SIERRA
JAVIER TAMAYO JARAMILLO