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S-034-2000 [5749]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente. SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
Santafé de Bogotá, D. C., tres (3) de Abril de dos mil (2.000).-
Se decide por la Corte el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 30 de mayo de 1995, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso ordinario de mayor cuantía seguido por Hernán Bustamante Arboleda contra Arcesio Escobar Linares.
I. EL LITIGIO
1. El presente asunto versa sobre la solicitud de nulidad de la promesa de compraventa que recae sobre el inmueble sito en la Transversal 35 No. 115-51, Interior 4, apartamento 501 de esta ciudad, la cual fue celebrada el 27 de febrero de 1981 entre el demandante, como prometiente vendedor, y el demandado, como prometiente comprador; y que en consecuencia se ordene a éste restituir el inmueble. Alega el primero que en ella no se determinaron los linderos del inmueble, ni se fijó la fecha, ‘solamente una condición indeterminada’, ni la ciudad ni la Notaría en que se habría de firmar la correspondiente Escritura Pública.
2. En su oportunidad el demandado se opuso a las anteriores pretensiones y propuso las siguientes excepciones de mérito: a) “contener el documento obligaciones de cuyo cumplimiento no puede sustraerse el demandante”, y que no fueron cumplidas por éste; b) La intención de las partes no fue la de celebrar una venta que haría el demandante, sino la de que éste adelantara las gestiones encaminadas a que la Caja de Vivienda Militar otorgara la correspondiente escritura pública; c) Mala fe del demandante que compromete su responsabilidad por los perjuicios causados al demandado; d) “Ausencia de derecho que legitime al actor para demandar la entrega real y material del inmueble”, por cuanto el titular del inmueble es la Caja de Vivienda Militar y la posesión la ejerce el demandado; y por último, “las demás razones de excepción que resultaren probadas en el curso del proceso”. Por separado, el demandado presentó demanda de reconvención, la cual se frustró con ocasión del reconocimiento de una excepción previa.
3. Tramitada la primera instancia, el juez dictó sentencia en la que, tras rechazar las excepciones propuestas, declaró nulo, de nulidad absoluta, el referido contrato de promesa de compraventa, y dispuso la restitución del inmueble y las prestaciones mutuas del caso. Apeló sin éxito el demandado, pues el Tribunal decidió confirmar íntegramente dicho fallo.
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO
Después de hacer un recuento del proceso, en lo esencial el sentenciador observa y concluye lo siguiente:
a) Con apoyo en el documento original de la promesa disputada, halla que las partes están legitimadas en la causa, por ser los contratantes, y estima que por lo mismo la defensa del demandado consistente en la falta de legitimación del demandante para solicitar la restitución del inmueble carece de fundamento.
b) En punto de que el objeto de la negociación no era prometer en venta un inmueble sino para el demandante el de adelantar las gestiones encaminadas para que la Caja de la Vivienda Militar otorgara al demandado la respectiva escritura pública, escudriña las cláusulas del contrato con el fin de establecer la verdadera intención de los contratantes; se apoya específicamente en las reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1618 y 1622 del C. Civil, por cuya aplicación descarta el uso del método exegético, en cuanto olvida que en todo acto de voluntad hay siempre un pensamiento principal que permite identificar dicha intención.
c) Que del conjunto de las diferentes cláusulas del contrato, se deduce que “sin lugar a dudas, allí se estipula la promesa de enajenar un inmueble, que aunque en principio se afirma, ser de exclusiva propiedad del promitente vendedor, luego se advierte que este se compromete a llevar a cabo, unas gestiones que concluyan con la firma de la escritura por parte de la Caja de Vivienda Militar, a nombre del prometiente comprador”; y que se planteó la intervención de una tercera persona para que pueda formalizarse la venta que no se comprometió con su firma, dejando así sin valor la estipulación por otro que, según el ad_quem, se incluyó en el contrato de promesa.
d) Que como el precio pactado en el documento fue de $2’700.000 era para pagar en parte con el producto de la liquidación parcial de la cesantía del prometiente comprador, se afianza la conclusión de que el interés de los contratantes era celebrar una promesa de compraventa y no simplemente un contrato de gestión ante la Caja de Vivienda Militar, puesto que el precio se acomoda más a dicho primer contrato, y porque también es frente a contratos de ésta clase que se podría tramitar la liquidación y pago de dicha cesantía.
e) Que ya respecto de la legalidad y eficacia de la promesa y con miras a comprobar si reúne los requisitos formales que exige el artículo 89 de la ley 153 de 1987, se encuentra que en ella no hubo determinación del plazo o condición aptos para fijar la fecha cierta en que se perfeccionaría el contrato prometido, pues, de una lado, la cláusula cuarta dice que “El prometiente vendedor, se compromete a gestionar ante la Caja de Vivienda Militar lo relacionado con el perfeccionamiento de este contrato, mediante la escritura pública que salga a nombre del Prometiente Comprador, teniendo en cuenta los trámites normales que para tal fin tiene reglamentado la entidad en tiempo y normas legales. Es decir, el Prometiente Comprador, para recibir la Escritura Pública, tiene que estar sometido a la reglamentación de la Caja en su entrega”; y de otro lado, en la promesa se fija el precio acordado, y en la forma de pago se hacen repetidas referencias a que las fechas pactadas variarían según los trámites que la Caja debía realizar.
f) Que de lo anterior deriva “que los mismos contratantes no tenían certeza de la fecha en que se verificaría la formalidad de la Escritura Pública, ya que esto dependía de una condición adicional e indeterminada, consistente en el hecho de que la Caja de Vivienda Militar, hiciera la escrituración a nombre del prometiente comprador, una vez reunidos todos los requisitos exigidos por esa entidad”, incertidumbre que no permite saber día y lugar en que las partes estaban obligadas a comparecer para la firma de la escritura pública; omisión que resulta suficiente para que se declare la nulidad del contrato de promesa.
g) Por último, en materia de restituciones mutuas se acoge el fallo de primera instancia, tanto en sus alcances como en la consideración de la buena fe de ambos contratantes, pues dentro del expediente no existe prueba en contrario.
III. LA DEMANDA DE CASACION
Son tres los cargos que se elevan contra la sentencia del Tribunal, todos con respaldo en la causal primera de casación, los cuales serán despachados de manera conjunta dada su íntima conexidad y porque de verse separadamente ninguno comprendería la totalidad de fundamentos en que se apoya el fallo acusado.
CARGO PRIMERO
Por la vía indirecta, se denuncia el quebranto de los artículos 904 del Código de Comercio y 1602 del Código Civil, por falta de aplicación, como consecuencia de haber incurrido el sentenciador en errores de hecho evidentes en la apreciación de las pruebas.
Señala el censor que la circunstancia de no ser el llamado “prometiente comprador” propietario del inmueble al momento de suscribir el contrato allegado al proceso, unido al hecho de que tampoco adquiriría éste el derecho de dominio sobre el bien que se dijo prometer vender, lleva a la conclusión de que la obligación asumida por el “prometiente vendedor” no consistía en transferir el dominio, por cuanto nunca sería titular de éste derecho.
Agrega que no cabe duda de que el contrato celebrado por las partes de éste proceso es absolutamente nulo como contrato de promesa de compraventa, pero manifiesta que de conformidad con el artículo 904 del Código de Comercio el sentenciador debió analizar si dicho acuerdo podía producir los efectos de un contrato diferente; a ese respecto estima que en cuanto el documento dice que el prometiente vendedor adquiría el compromiso de gestionar ante la Caja de Vivienda Militar la tradición del inmueble al prometiente comprador, se demuestra que la intención del primero no fue otra que la de ceder el derecho que tenía, ‘que no era otro distinto a que la Caja de Vivienda Militar le hiciera tradición del inmueble’.
A conclusión similar conduce la manifestación hecha por Bustamante a Escobar en 1985 sobre que estaba enviando a la Caja la información para que le arreglaran el problema, pues con ella expresaba que aún, cuatro años después, conservaba la intención de cumplir con la obligación adquirida de lograr la inscripción del demandado como propietario del inmueble; gestión que efectivamente hizo la Caja como se observa en el correspondiente certificado de libertad.
CARGO SEGUNDO
En él se tilda la sentencia impugnada de ser violatoria, por aplicación indebida de los artículos 1507 y 1741 del Código Civil y 89 de la Ley 153 de 1887; y por falta de aplicación del artículo 1602 del Código Civil, como consecuencia de manifiestos errores de hecho evidentes en que incurrió el sentenciador en la apreciación del contrato de promesa; y por dejar de examinar el manuscrito remitido por Bustamante a Escobar el 26 de febrero de 1985.
Asevera el censor que, contrario a lo dicho por el tribunal, del texto del contrato disputado se desprende que la voluntad de las partes no consistió en celebrar un contrato de promesa de compraventa, dado que es presupuesto necesario ostentar el carácter de dueño por quien promete vender una cosa, o tenerlo para la firma de la escritura pública; de no ser así, otras serían las obligaciones adquiridas por el obligado, en cuyo caso le correspondía al juzgador desentrañar la verdadera intención de las partes. Además, “si el supuesto ‘prometiente vendedor’ no habría de vender, resulta a todas luces ilógica la interpretación del contrato en el sentido de que se trata de una promesa de compraventa”; lo que realmente obra en el mismo contrato es que la obligación adquirida por aquél consistía en gestionar ante la Caja de Vivienda Militar que le hiciera la tradición del inmueble al demandado, sobre el cual el único derecho que el prometiente vendedor tenía era la expectativa de que la Caja la efectuara; derecho que se cedió en el contrato aquí cuestionado.
De otro lado, el propio Tribunal reconoce que el denominado prometiente vendedor no era el titular del derecho de propiedad y por esa razón dice que en el documento se plantea la necesidad de la intervención de una tercera persona para concluir que existió estipulación por otro; ciertamente que éste asunto no fue debatido en el proceso y, por lo mismo que no existe dentro de él la prueba de la ratificación de la Caja de Vivienda Militar, resulta ser apenas una hipótesis del ad_quem que no la hubo, con lo cual violó el derecho de defensa del demandado.
En conclusión, omitió el sentenciador hacer el análisis lógico del contrato y por consiguiente no advirtió que la obligación adquirida por el demandante no era vender sino gestionar ante la Caja para que ésta entidad otorgara al demandado la escritura de venta; ni tampoco observó que entre la mencionada entidad y el llamado “prometiente vendedor” únicamente existía un mutuo, del cual dicho contratante derivaba el derecho a que se le hiciera la tradición del inmueble.
Lo anterior resulta corroborado con la comunicación dirigida por Bustamante a Escobar de 26 de febrero de 1985, en donde aquél manifiesta que está enviando información a la Caja de Vivienda Militar para que le arreglen a éste el problema, prueba que de haber sido apreciada le habría permitido al fallador encontrar que la intención contractual del demandante no fue la de vender, sino la de gestión antes referida. Añade que la existencia del precio inserta en el documento, se ajusta tanto a uno como a otro de los dichos contratos, dado que ambos son de naturaleza onerosa.
CARGO TERCERO
Aquí se apunta la infracción de los artículos 18 del Decreto 2351 de 1965 que subrogó el artículo 256 del Código Sustantivo del Trabajo y 1o. del D.R. 2076 de 1967.
IV. Consideraciones de la Corte
1. La sentencia impugnada abordó el examen de la cuestión litigiosa en dos órdenes, vistos sucesivamente: el primero, según la interpretación del contrato materia de la disputa judicial, por la cual entendió que se trata de una promesa de compraventa sobre inmueble; y el segundo, previa la deducción precedente, desde la perspectiva de la validez y eficacia de dicha promesa, por la cual concluyó que era nula por la falta de uno de los requisitos esenciales. El recurrente despliega su ataque en casación con el único propósito de destruir la referida interpretación, y de allí aspira a que se quiebre el fallo acusado; por obvias razones a ese punto queda restringido el presente pronunciamiento.
2. Antes de examinar si existen los errores aquí denunciados es necesario recordar, una vez más, que la sentencia acusada en casación llega a la Corte amparada con la presunción de acierto; es por eso que, en principio, las apreciaciones sobre los hechos y las pruebas que en ella obran escapan al examen de la Corte, en tanto que ésta no puede escrutarlas sino a condición, por cierto ineludible, de que el acusador denuncie y demuestre errores manifiestos de hecho -también errores de derecho, en su caso-, que, por ser de ese carácter, deben aparecer de manera resplandeciente, esto es, sin necesidad de que para descubrirlos se requiera de un análisis más o menos elaborado. En tal virtud, no basta que el recurrente proponga una argumentación propia, aunque sea también lógica o razonable, sino una tan concluyente y definitiva que sustituya la que viene expuesta por el sentenciador; desde luego que mucho menos podrá deducirse la existencia del yerro, si lo que apunta el censor arranca de supuestos distintos a los que constituyen la base del fallo acusado, o si se desvía a hacer consideraciones de orden netamente jurídico, más aún si estas son equivocadas.
3. En la especie de este proceso, pronto se observa que el Tribunal se dio a la tarea de hacer una interpretación sistemática y de conjunto de todas las cláusulas, y fue así como dedujo que la obligación del demandante consistió en la promesa de vender un inmueble, lo cual no se opone a que haya reconocido, cual aquí sucedió, que por tratarse de cosa ajena también se comprometió a lograr que el verdadero propietario, la Caja de la Vivienda Popular, hiciera después la tradición.
4. A lo anterior el impugnante opone su propia argumentación para ver de establecer, de modo antojadizo, que por la circunstancia de haberse reconocido en últimas que el inmueble no era de propiedad del prometiente vendedor y que éste se comprometió a gestionar la tradición del verdadero dueño, era imperioso que el fallador interpretara el contrato como de gestión y no de promesa; de ese razonamiento fluye de inmediato que se trae a colación un argumento de índole estrictamente jurídica sobre los efectos de la promesa de venta de cosa ajena; es decir, en el fondo más que apartarse de los hechos, tal y cual como los vio el Tribunal, se empecina en estructurar un argumento de carácter eminentemente jurídico, incluso erróneo, con el propósito de forzar una interpretación del contrato que conduzca a que se advierta la celebración de un contrato distinto del de la promesa.
5. Queda claro, pues, que la cardinal razón de que se vale el recurrente para sustentar la impugnación se hace consistir en que el actor no pretendía efectuar un contrato de promesa de venta, toda vez que no ostentaba la propiedad del inmueble para cuando suscribió el documento glosado, ni la tendría para cuando se firmara la escritura; planteamiento que resulta erróneo visto el contenido del artículo 1871 del Código Civil, que consagra la validez de la venta de cosa ajena -lo que presupone también la validez de la respectiva promesa- , la realidad fáctica presentada en este asunto y la utilidad práctica que tal instrumento representa, como fuente de obligaciones personales, para asegurar que en el futuro el prometiente vendedor que no sea dueño de la cosa prometida en venta la adquiera para cumplir las obligaciones del contrato futuro, o para obtener luego el consentimiento del verdadero dueño, como se evidencia en este caso; máxime si de todos modos siempre quedan a salvo los derechos del verdadero dueño.
6. En los demás errores de hecho que denuncia la censura, tales como la determinación del precio que, según el fallador, acompasa más con la promesa de venta que con el otro contrato por cuyo reconocimiento propugna el impugnante; o la presencia de la comunicación dirigida por el demandante al demandado relativa a que le va a arreglar los problemas relativos a la tradición del bien, en línea con lo señalado en el contrato, no contradicen en modo alguno la interpretación lógica y sistemática o de conjunto que empleó el fallador; antes bien, parece razonable el entendimiento que éste le dio a dichos aspectos, lo que descarta que se hayan dado dichos errores.
7. Nótese por último que subsiste en solitario la acusación contenida en el cargo tercero en la cual se delata la comisión de un yerro estrictamente jurídico, por haberse dicho en la sentencia que habiéndose incluido como parte del pago del precio de la compraventa prometida el valor de la liquidación parcial de la cesantía del comprador, sólo ante la presencia de la promesa podría tramitarse; argumento que visto en el contexto dentro del cual lo vio el sentenciador no le resta mérito a las conclusiones que éste dedujo; en verdad, más que la afirmación de una razón de derecho, quiso decir el fallador que la promesa es uno de los medios que habilitan al trabajador para solicitar tal liquidación, lo cual no riñe con la realidad.
8. En esas circunstancias, quedan en pie los fundamentos del fallo impugnado, o por lo menos no se da un yerro de apreciación probatoria que tenga el carácter de evidente que apunta la censura, ni ninguno de naturaleza jurídica que permita casar el fallo impugnado.
Por lo tanto, ninguno de los tres cargos puede prosperar.
V. DECISION
En mérito de lo expuesto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, NO CASA la sentencia dictada en segunda instancia dentro del proceso arriba referido.
Costas en casación a cargo de la parte recurrente. Tásense.
Cópiese, notifíquese y devuélvase.
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS