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S-040-99
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente: Dr. Manuel Ardila Velásquez
Santafé de Bogotá, D. C., siete (7) de septiembre de mil novecientos noventa y nueve (1999).-
Ref: Expediente No. 5217
Decídese el recurso de casación interpuesto por la codemandada Martha Lucía Herrera de Blanco contra la sentencia de 18 de mayo de 1993, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá -Sala Civil- en el proceso ordinario que contra ella y Fernando José Blanco Sepúlveda instauró Leonor Rodríguez de Siecke.
I. Antecedentes
1. En el libelo que dio paso al proceso se pidió la declaratoria de resolución del contrato de promesa de compraventa detallado más adelante, condenándose a los demandados a que restituyan el inmueble objeto de la misma, con sus accesorios, dependencias y demás mejoras, juntamente con el valor de los frutos y el de los «perjuicios» que con su incumplimiento causaron a los prometientes vendedores.
2. Las pretensiones aparecen sustentadas en los hechos que seguidamente se recapitulan:
a) El 17 de julio de 1984, los demandados prometieron comprar a Leonor Rodríguez de Siecke y Horst Volker Siecke Knoll el apartamento 505, Bloque C, Interior I, del edificio denominado Multifamiliares Gratamira, de las especificaciones dadas en el primer hecho de la demanda, cuyo precio de $11.600.000.oo debía cancelarse así:
-$1.000.000.oo, «a título de arras», entregados a la suscripción de la promesa; $7.459.344.oo el día de la entrega material del bien; y el saldo de $3.140.656.oo «por subrogación que los prometientes compradores harían del crédito hipotecario en primer grado, existente a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda GRANAHORRAR, gravamen sobre el inmueble prometido en venta».
b) Los prometientes compradores no cumplieron con la obligación de comparecer a la notaría, el 17 de septiembre de 1984, para efectos de suscribir el acto notarial que perfeccionara el contrato prometido, lo cual estaba previsto en la cláusula sexta del documento contentivo de la promesa. Los prometientes vendedores, en cambio, sí estuvieron prestos allí para cumplir de su parte, así como habían cumplido con la entrega material del inmueble.
A más de ello, los demandados incumplieron la obligación estipulada en la cláusula quinta, «cual es la de subrogarse en el crédito hipotecario».
c) Ante la muerte de Horst Volker, la actora, además de obrar en su propio nombre, lo hace en condición de cónyuge supérstite.
3. La demanda fue contestada por el curador ad litem que se designó a los demandados, quien dijo oponerse a las pretensiones porque, a su juicio, es imposible resolver un «contrato de compraventa» que no se realizó. Cuanto a los hechos observó que la incomparecencia de los demandados no implica necesariamente incumplimiento, pues bien pudo ella ocurrir por fuerza mayor o caso fortuito.
Además excepcionó alegando que si la compraventa no se realizó, la acción ha debido ser diferente, para intentar entonces el pago de perjuicios y el cumplimiento de la promesa.
4. El 13 de agosto de 1991 concluyó la primera instancia mediante fallo en el que el juzgado décimo civil del circuito de Santafé de Bogotá acogió la resolución impetrada; ordenó a la actora la devolución de $7.459.344.oo y sus intereses corrientes bancarios causados desde el 15 de diciembre de 1988; ordenó a los demandados a que restituyan el inmueble junto con el valor de los frutos (calculado en $280.000.oo mensuales) producidos desde la fecha precitada. Denegó, en cambio, el pago alusivo a los perjuicios.
Fallo que confirmó el Tribunal Superior de Santafé de Bogotá al desatar la apelación interpuesta por Martha Lucía Herrera de Blanco, con las siguientes modificaciones: los intereses a cargo de la actora se computan desde el 1o. de agosto de 1984, y reconoció a título de perjuicios y en favor de los prometientes vendedores, el monto que se pactó como arras. La misma codemandada, como arriba se dejó dicho, recurrió entonces en casación.
II. La sentencia del tribunal
Una vez que estableció las condiciones que permiten que la sentencia sea de mérito, indicó respecto de la resolución deprecada que los demandados no pueden defenderse alegando que, según la cláusula pertinente de la promesa, sólo los vendedores estaban obligados a comparecer a la notaría para efectos de otorgar la escritura pública, dado que, siendo bilateral el contrato prometido, genera «obligaciones correlativas a ambas partes, obligaciones éstas que son fundamento recíproco la una de la otra, por lo cual si una de las partes está sujeta a desplegar una actuación, la otra lo está correlativamente»; criterio que apuntaló en la sentencia que de la Corte citó allí.
Rechazó enseguida la objeción elevada con relación al poder que la compareciente exhibió aquel día en la notaría para efectos de la representación de su cónyuge; para el juzgador es él suficiente, «dado que el mandato es un contrato que no requiere solemnidad alguna, a menos que se trate de poder general, caso en el cual sí exige el otorgamiento de escritura pública». Tampoco admitió que en él faltase precisar el inmueble, puesto que de su contenido se desprende claramente que se refiere al mismo inmueble objeto de la promesa; además, lo halló auténtico en aplicación del art. 3 del Decreto 960 de 1970, el cual, en su numeral 3, consagra la facultad que tienen los notarios para ‘dar testimonio de la autenticidad de firmas (…) de funcionarios o particulares (…) que las tengan registradas ante ellos’, que fue lo aquí acontecido.
El incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato prometido, autoriza al contratante cumplido para ejercitar la acción resolutoria; si, pues, así procede, actuará en el marco de la ley, y no se le puede acusar por ello de enriquecimiento ilícito.
Afirmó que la devolución del precio debe hacerse «corregida»; y que como los intereses apuntan a ese fin, han de reconocerse desde el instante en que se recibió el dinero.
Finalmente observó que la falta de cuantificación no se opone al reconocimiento de perjuicios, dado que las partes pactaron, a título de arras penitenciales, la suma de $1.000.000.oo, «razón por la cual ante el incumplimiento de los prometientes compradores, se (sic) le debe condenar a su pérdida en favor del contratante cumplido».
III. La demanda de casación
De los nueve cargos formulados al amparo de la causal 1a. del artículo 368 del C. de Procedimiento Civil, solamente fueron admitidos seis. Se despacharán conjuntamente, de un lado, los reseñados como primero y tercero, y, de otro, el cuarto y el noveno, por las razones que se expondrán cuando haya lugar; después se estudiarán los restantes, o sea el séptimo y octavo.
Primer cargo
Denuncia el quebranto, por falta de aplicación, de los artículos 1608, 1609, 1610, 1551 y 1553 del Código Civil, 9 del Decreto 2148 de 1983; y, por aplicación indebida, los artículos 1546 y 1496 del Código Civil. Todo ello «como consecuencia directa de la errónea apreciación de la prueba».
En su desarrollo, se explica que los promitentes compradores no son incumplidos por el hecho de su incomparecencia a la notaría convenida, pues que a ésta únicamente debían comparecer los promitentes vendedores, tal como se previó en la cláusula pertinente del escrito de promesa, la cual, por lo mismo, desconoció el tribunal. Contra este texto, el juzgador determinó que tanto unos como otros debían comparecer, con lo que anduvo «suplantando la voluntad consignada en el contrato que a todas luces mandaba ese otorgamiento a una de ellas, a los promitentes vendedores, en esa fecha puesto que los promitentes compradores podían comparecer en cualquier tiempo».
Cláusula contractual esa con mucho sentido, toda vez que los promitentes vendedores, habiendo recibido el precio con anterioridad, ya no tenían que recibir nada aquel día; por consiguiente, «no era necesaria la presencia de los compradores».
El tribunal desconoció el artículo 9o. del Decreto 2148 de 1983 que acepta que «el otorgamiento de la escritura se haga en diferentes momentos para las partes negociales sin que el instrumento se afecte».
La disposición contractual tiene respaldo en los procedimientos notariales, que no exigen «la simultaneidad en la presentación de las partes; pero el tribunal consideró equivocadamente que, siendo un contrato bilateral, las obligaciones surgidas de él «se deben prestar correlativa y simultáneamente».
Si en la promesa no se previó la comparecencia de los prometientes compradores, quiere decir que el plazo para ellos era tácito «y se cumpliría una vez se perfeccionara ante la Corporación los contratos de hipoteca a su nombre», o en su defecto debían «pagar las cuotas hipotecarias a partir del 12 de agosto de 1984 hasta la extinción del crédito, según reza la promesa en su ‘otrosí'».
Entonces, no se podía predicar que estuviesen en mora de suscribir la escritura, «porque la fecha y hora señalada en la promesa no era para ellos como se desprende de su tenor literal, como tampoco había pasado el plazo para cancelar el crédito hipotecario y ni la parte actora había decidido reconvenir judicialmente a la parte pasiva previamente para constituirlo en la mora que estructurara el incumplimiento de la obligación de subrogarse».
Significa que la actora quiere capitalizar la inasistencia de los promitentes compradores, sin que de su parte hubiere iniciado la «tradición jurídica del inmueble que empezaba precisamente por el otorgamiento a los vendedores de la escritura pública, lo que la convirtió en parte incumplida»; olvidó el tribunal que, según el art. 1609 del C. C., a éstos no se les podía tachar de incumplidos, cuando aquella parte no se allanó a cumplir.
Tercer cargo
Por éste se estiman violados, por inaplicación, los artículos 89 de la ley 153 de 1887, 1742 (modificado por el 2 de la ley 50 de 1936), 1500, 1501, 1502, 1602, 1740, 1741 y 1746 del Código Civil; y, por aplicación indebida, los artículos 1546, 1609, 1610, 1746, 961 a 971 del mismo ordenamiento. Una y otra cosa debidas a «error manifiesto en la apreciación de la prueba».
Apúntase al efecto que si la promesa no determinó la comparecencia notarial de los prometientes compradores, el tribunal no puede, so pretexto de interpretar el convenio, suplir las deficiencias objetivas del mismo, y lo que procedía entonces era la declaración oficiosa de la nulidad; no haberlo hecho así, «equivale a un yerro de facto protuberante del sentenciador, tratándose como se trata de una cuestión de orden público».
No apreció el tribunal que la promesa no impuso obligación a los promitentes compradores de comparecer a la notaría; y es un error sostener que la bilateralidad de la promesa de contrato exige la comparecencia simultánea de las partes, como que el art. 9 del decreto 2148 de 1983 permite que ellas lo hagan en tiempos diferentes y después el notario autoriza la escritura con la fecha de comparecencia del primero de los otorgantes. Sin ese error -continúa el censor-, se hubiera fijado el tribunal en que «los contratos son nulos cuando adolecen de los requisitos que disciplinan su validez que están predeterminados en las características de sus solemnidades, artículo 1500 por los requisitos para obligarse en el artículo 1502 del Código Civil y por las formalidades que lo estructuran según prevee el artículo 1501 ibidem».
Nulidad que, según el artículo 2 de la ley 50 de 1936, puede y debe ser declarada, aun sin petición de parte, siempre que se den los requisitos de la norma.
Remátase el cargo así:
«Para concluir, se piensa en este cargo que la promesa está viciada de nulidad, por cuanto había indeterminación de la fecha en que los promitentes compradores debían acudir a la Notaría a hacer sus declaraciones y otorgarlas ante el Notario, ya porque no se dejó expresamente o porque el plazo para ello estaba determinado por otros factores como la aceptación de la subrrogación (sic) del crédito hipotecario por la Corporación Granahorrar, es decir condicionada a la voluntad de un tercero, todos estos factores cortapisas a la claridad jurídica deseada que conllevan a su nulidad».
Consideraciones
1. Como quiera que el despacho de uno de los cargos conlleva necesariamente el del otro, pues ambos vienen apuntalados en argumentos similares, despáchanse a la vez no obstante su notorio antagonismo: ciertamente, giran en derredor de la cláusula sexta de la promesa, en cuyo contenido focaliza el recurrente los yerros probatorios que le achaca al tribunal.
A la verdad, ningún reproche merece la afirmación de que el otorgamiento de la escritura pública demandaba el concurso de los prometientes compradores. Es natural pensar que si la promesa tiene por objetivo asegurar de antes el contrato que por lo pronto no se puede o no se quiere realizar, para la formación de éste deban concurrir todos los que le dieron cuerpo jurídico a la promisión. El convenio prometido, en tanto que contrato, requiere, incluso por definición, el cruce de voluntades de quienes se ligaron por la promesa.
Por modo que si en la ocurrencia de autos, el contrato prometido es el de compraventa de bienes raíces, el cual, lo advierte el artículo 1857 del código civil, se perfecciona con el otorgamiento de escritura pública, es apenas obvio que a éste acto concurran todos y cada uno de los prometientes; de otro modo, estarían dejando de concurrir a la celebración misma de convenio semejante.
Razón por la cual ha sostenido esta Corporación que, en tal evento, «el deudor de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa no lo es únicamente el que promete vender; también tiene esa misma obligación quien prometió comprar. Uno y otro son deudores» (CLXV, 249).
Así que, el señalamiento de la oportunidad en que debió extenderse en este caso la escritura pública, vinculó de manera imperiosa tanto a quienes prometieron vender cuanto a quienes prometieron comprar. Repítese, por antonomasia no puede un contrato formarse con apenas una parte.
Es inexacto, así, sostener que la promesa haya omitido señalamiento tal para los prometientes compradores; y desaparece por contera el argumento que le hace creer al recurrente que la promesa estaba viciada de nulidad.
Lo dicho no resulta hostil, en modo alguno, a lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto 2148 de 1983, porque si bien él autoriza a que una escritura pública pueda perfeccionarse en diversos momentos, ha de dejarse bien en claro que no entraña una facultad del resorte exclusivo de las partes, y muchísimo menos que pueda ejercerla ad libitum una sola de ellas. Trátase en realidad de una hipótesis excepcional, y en todo caso supeditada a que el notario así lo acepte, si es que, de otro lado, media una «causa debidamente justificada».
De allí que esa misma disposición empiece diciendo terminantemente, en su primer inciso, que la escritura «será firmada y fechada en un mismo acto». Esta es, sin duda, la regla general; atemperada no más que por el caso excepcionalísimo ya visto, que no es, ni remotamente -el recurrente ni siquiera intentó presentarlo como tal- evento de análisis en el presente litigio. Por el contrario, equivocadamente cree el censor que es una facultad ejercitable a su talante.
Cabe anotar, por último, que la Corte está relevada de abordar aquel punto de la acusación que señala a secas que la promesa es nula por cuanto al haberse supeditado el plazo a la aceptación de la subrogación del crédito hipotecario por la corporación Granahorrar, eso constituye una cortapisa a la “claridad jurídica deseada”, pues es palmario que allí anduvo el recurrente de espaldas a la naturaleza dispositiva del recurso extraordinario, desde luego que no aparece, en manera alguna, una verdadera sustentación de tamaño aserto; sustentación tanto más imperiosa si, como se comprueba sin tropiezo de ningún género, la supeditación del plazo ni siquiera aparece mencionada en la cláusula sexta.
Cuarto cargo
Considérase que hubo infracción directa de los artículos 1746 del Código Civil y 13 de la Constitución Política, habida cuenta que el tribunal, al tocar el punto de las restituciones mutuas, «concretamente sobre la revalorización por corrección monetaria y de los dineros desembolsados en su integridad por los promitentes compradores», no dio a tales normas el alcance que tienen.
El juzgador no accedió a esos derechos del demandado; ni siquiera cuando se le pidió que adicionara la sentencia, arguyendo equivocadamente que se lo impedía el principio de la congruencia de los fallos.
Hay quebranto del derecho sustancial «por la evidente falta de equidad». Según el artículo 1746 del C. C., que es de un gran contenido de equidad, se «debe alejar toda otra consideración que haga más gravosa para una de las partes la situación o hipótesis que contempla la norma citada que regula ese proceso de restituir al ‘mismo estado’ en que se encontrarían de no haber contratado». A las dos partes hay que tratarlas igualmente, con sentido equilibrado, so pena de violarse el art. 13 de la C. N.; las restituciones mutuas «deben guardar debida proporción sin ninguna discriminación».
Y resulta que aquí se reconoció en favor de la demandante «factores que desequilibran la restitución de las cosas dadas en el fallido contrato»; pues si a ella ha de entregársele un bien valorizado, «incrementado además por la plusvalía urbana, que es el mejoramiento continuo que sufren las zonas urbanas y el valor agregado proveniente del mercado de inmuebles de la capital que por cierto tiene los índices más grandes del mundo», la equidad no se logra reconociendo sólo intereses del dinero que a su turno debe ella restituir, sino «acudiendo a la tasación al valor del UPAC».
Reconocimiento que no se opone a la congruencia del fallo, porque, según la Corte Suprema, el juez está facultado para hacer ese reconocimiento oficiosamente, «para que reine la equidad en las devoluciones consecuenciales».
En el proceso «existen manifestaciones de sobra» sobre el pago de cuotas que, por concepto del precio convenido, realizaron los demandados en Granahorrar, desde el 12 de septiembre de 1984 hasta abril de 1986; su valor, por consiguiente, debe ser objeto de restitución, así como las cuotas de administración; el valor del impuesto predial; el de las mejoras hechas al predio; y el valor pagado en razón del seguro por muerte de Volker Siecke, el cual aprovecha a los demandados porque fueron éstos quienes pagaron el seguro de vida.
El recurrente pide a la Corte, pues, que haga las siguientes precisiones: las normas alusivas a las restituciones mutuas son «inexorablemente de equidad»; en caso de que la prestación sea en dinero «cabe la actualización del capital adicionalmente a los intereses corrientes»; «la condición de contratante incumplido no debe ser discriminatorio para no reconocer la revalorización de los montos pagados pues la sanción jurídica que éste tiene es el pago de perjuicios únicamente».
Noveno cargo
Pone de presente la infracción directa, por inaplicación, de los artículos 14, 15, 25 y 34 del decreto 2148 de 1983, 25, 27, 68, 71, 72, 101 a 104 del decreto 960 de 1970, 252 del Código de Procedimiento Civil y «decreto 231 de 1985»; y, por aplicación errónea, los artículos 3 del decreto 960 de 1970, 2142, 2149, 2150, 2156, 1546, 1609, 1746 y 961 a 971 del Código Civil.
El juzgador creyó equivocadamente que, a la luz del numeral 3 del art. 3 del decreto 960 de 1970, el mandato que Volker Siecke otorgó a su esposa para que a su nombre continuara con el diligenciamiento de la promesa, era suficiente; y también se equivocó al considerar que tal mandato era especial y que, por ende, no requería escritura pública.
Si el juzgador hubiera analizado con detenimiento las normas regulativas de la presentación de los mandatos ante los notarios, habría declarado nulo el que exhibió dicha señora para efectos de extender la escritura de comparecencia notarial, según la preceptiva del art. 2 de la ley 50 de 1936. Porque sucede que si el poder se otorga por documento privado debe presentarse personalmente o reconocido ante juez o notario (art. 14 del decreto 2148 de 1983); y en el mandato susodicho no se dio cumplimiento a esto, dado que la firma solamente se cotejó con una registrada en la notaría. Significa entonces que la comparecencia de Volker Siecke a la notaría, no existió en realidad.
Tal poder presenta, además, otros yerros que lo invalidan, porque no observó los artículos 25 del decreto 2148 de 1983, 36 del decreto 2163 de 1970, 1° del decreto 231 de 1985, 24, 25, 27 y 30 a 34 del Decreto 960 de 1970.
De manera que si el mandato exhibido por Leonor no era suficiente, no ha debido prosperarle, por lo tanto, la petición resolutoria del contrato, precisamente «al no comprobar que la parte contractual que ella representa en el proceso cursado no estuvo en la Notaría Primera en forma cabal para cumplir con la presentación que le tocaba para suscribir la escritura de venta».
Consideraciones
Si la infracción de la ley ha sido denunciada por la vía directa, el recurrente ha debido omitir planteamientos que encarnen controversia en la apreciación de las pruebas. Pues, como ha sido repetido, en tal caso su actividad «tiene que realizarse necesaria y exclusivamente en torno a los textos legales sustanciales que considere no aplicados, o aplicados indebidamente, o erróneamente interpretados», con la prevención terminante de que «en todo caso, con absoluta prescindencia de cualquier consideración que implique discrepancia con el juicio que el sentenciador haya hecho en relación con las pruebas» (G. J. CXLVI, p. 50).
El impugnante soslayó aquí tal regla de técnica, toda vez que, tocante con el noveno cargo, al dolerse de que el tribunal haya pasado por suficiente el poder con el que Leonor Rodríguez de Siecke dijo en la notaría representar a su cónyuge, indiscutiblemente está planteando una disputa alrededor de esa prueba; efectivamente, sostiene en contrario la insuficiencia del poder, porque, en su sentir, éste no fue autenticado en debida forma. Y si de la vía expresamente elegida por el recurrente se hiciera abstracción y se dijese que el cargo viene montado sobre la base de desaciertos probatorios -vía indirecta- tampoco quedaría exento de objeciones, porque entonces hubiese sido preciso, en acato de lo que dispone el artículo 374 del C. P. C., indicar qué tipo de yerro es el que denuncia, y aducir los argumentos que tiendan a sustentar en uno y otro – si de hecho o de derecho – la acusación, tarea en la que no se puede esperar que la Corte suplante al casacionista.
Lo propio sucede en lo concerniente al cuarto cargo, habida cuenta que, la falta de equidad que le achaca al sentenciador, la basa en que éste, para decretar la restitución del inmueble, tuvo en cuenta una serie de factores que, a su parecer, marcan un desequilibrio en comparación con la restitución del dinero; con lo cual está significando que para establecer tal desequilibrio, necesariamente se tendría que descender a la contemplación de los asuntos que la censura pone de presente, tales como el de la valorización del bien, el cual, a su juicio está «incrementado además por la plusvalía urbana, que es el mejoramiento continuo que sufren las zonas urbanas», amén del «valor agregado proveniente del mercado de inmuebles de la capital que por cierto tiene los índices más grandes del mundo»; cosas todas que, a ojos vistas, constituyen un marco fáctico, y del cual no podría prescindir el juzgador para indagar comparativamente si en verdad se rompió el equilibrio y la equidad denunciadas.
Y qué decir cuando, de otra parte, en el mismo cargo cuarto se queja el casacionista de no habérsele reconocido, como parte integrante del precio, la devolución de las cuotas pagadas en Granahorrar, indicando al efecto que a ello tenía derecho desde «que existen manifestaciones de sobra» en el expediente. Es decir, le endilga al tribunal no haberse fijado en las bases probatorias que conducían evidentemente a su reconocimiento.
Por lo demás, ambos cargos pecan también contra el carácter dispositivo que entraña la casación, al denunciarse, en el noveno, que el susodicho poder ostenta otros yerros que lo invalidan, arguyendo el recurrente que dejó de observarse el artículo 25 del decreto 2148 de 1983 y otras tantas normas que en la parte pertinente del cargo cita, pero sin mencionar siquiera en qué consisten los requisitos que así echa de menos en el consabido poder; vale decir, en el punto no pasó de mencionar las disposiciones legales. Asimismo, ya en el cuarto, el impugnador se limitó a decir que la equidad no se logra con sólo reconocer intereses, sino que adicionalmente se debe upaquizar el precio a devolver, pero sin que sobre el particular hubiese intentado los argumentos que principalmente se dirijan a debelar el criterio del sentenciador, según el cual la suma a restituir queda corregida mediante el mecanismo de los intereses, y sin que, muchísimo menos ensayara un parangón entre una cosa y otra para llegar a determinar cuál de las dos cuadra más a su conveniencia, punto en el que no podía esperar que lo hiciese oficiosamente la Corporación.
Una acusación de esta laya adolece de la falta de precisión con que debe ingresar el recurrente a la casación. Ha de verse que con singular pertinacia enseña la Corte que el casacionista, quizá como lo más elemental de su tarea, «está obligado a proponer cada cargo en forma concreta, completa y exacta, para que la Corte, situada dentro de los términos de la censura y en congruencia con éstos, pueda decidir el recurso, sin tener que moverse oficiosamente a completar, modificar o recrear la acusación planteada sin acierto» (proveído de 9 de agosto de 1974).
Por consecuencia, carecen de éxito estos otros cargos.
Séptimo cargo
Acúsase la vulneración indirecta de los artículos 1544, 1546 y 1746 del Código Civil, debida a la «no apreciación de las pruebas tendientes a reconocer los derechos de los compradores fallidos».
Para el impugnador, tal yerro probatorio del tribunal desequilibró las prestaciones mutuas, dejando de reconocer en favor de los demandados, y como parte del precio pagado por éstos, las cuotas que cancelaron a Granahorrar «y el abono que hizo la compañía de Seguros del crédito hipotecario por las primas de seguros pagadas por los compradores a nombre del señor H. Volcker Siecke por la subrrogación (sic) que del crédito se habían hecho».
Se dejaron de apreciar:
-«la promesa de contrato, donde dice que el saldo de $3.140.656.oo los pagaron mediante subrrogación del crédito hipotecario o el monto que resulte liquidado por la Corporación de Ahorro y Vivienda Granahorrar. La cláusula séptima reitera la obligación de pagar las cuotas hipotecarias liquidadas por la corporación mencionada. El otrosí, con toda claridad determina que desde el 12 de septiembre de 1984 los compradores pagaron las cuotas hipotecarias a la Corporación».
-el certificado que adjuntó la contraparte (folio 103, cuaderno 1), en el que consta que por sólo concepto de capital pagaron los prometientes compradores la suma de $1.040.146.03, esto es, sin contar con los valores mensuales del seguro de vida relativo a Volker Siecke, y los intereses del saldo del crédito.
-el alegato de conclusión en el que la actora reconoció que el saldo crediticio lo pagó la aseguradora, precisamente porque los demandados habían pagado las cuotas, de lo cual no se puede enriquecer aquella.
-constancia del saldo del crédito en upacs a 17 de diciembre de 1984, el cual había descendido al pagarse la deuda.
-libelo del folio 20 del cuaderno 4, en el que la apoderada de la demandante reconoce que para la fecha en que la aseguradora canceló la deuda por muerte del señor Siecke, no se había cancelado las cuotas de febrero y marzo de 1986; de donde se desprende que las anteriores sí se habían cancelado.
«Todas estas constancias indican que el fallador de segunda instancia tenía suficientes elementos para ordenar la devolución por parte de la señora Leonor Rodríguez de Siecke de las cuotas pagadas a la Corporación de acuerdo a liquidaciones que mensualmente le hacía Granahorrar a los promitentes vendedores, tampoco reconoció que la cancelación de a (sic) la obligación hipotecaria favorecía a los promitentes compradores porque era ellos quienes pagaban el seguro a H. Volker Siecke con la aquiescencia del mismo con beneficio de la misma Corporación y no de la señora Leonor Rodríguez de Siecke».
El alcance de la impugnación consiste en que la Corte, enmendando el yerro cometido, equilibre las prestaciones mutuas y, antes del fallo sustitutivo, solicite de Granahorrar las pruebas pertinentes.
Consideraciones
El compendio del cargo señala que los yerros probatorios que se denuncian son de hecho, por supuesto que al tribunal se le achaca la inapreciación de varias probanzas.
Así que cuando el aquí recurrente se duele de que el tribunal, pasando por alto el acervo probatorio que menciona, no haya condenado, como elemento componente del precio, la devolución de las cuotas canceladas a la Corporación Granahorrar, inmediatamente hace suponer que en el proceso militan pruebas irrefragables de que en verdad esos pagos fueron efectuados por ellos; es decir, crean la expectativa de que en el material probatorio pertinente no hay brecha para la duda; que se habla de pruebas tan contundentes como pretermitidas.
Mas sucede que nada parecido muestra el expediente. Cierto que la promesa señala, como parte del precio convenido, la amortización de las cuotas que liquide tal Corporación; pero esto no prueba más que el nacimiento de obligación; jamás su extinción por parte del solvens. Es verdad igualmente que la certificación del folio 103 del cuaderno 1, que fue adjuntada por los propios demandantes, indica que para el año de 1985 se canceló a la Corporación la suma de $1.040.146.03; pero es inexacto que allí se indique que dicha cancelación fue obra de los prometientes compradores. Objeción que por igual cabe respecto de la constancia que muestra un decrecimiento en el número de los Upac adeudados. Y en abono del pago que alegan nada aporta el que la aseguradora hubiese pagado el saldo del crédito con ocasión de la muerte de uno de los prometientes vendedores.
Por último, cuando el impugnante acaricia el éxito impugnaticio sobre la base de que la demandante afirmó que, al tiempo en que la aseguradora canceló el saldo del crédito, los prometientes compradores estaban en mora de amortizar las cuotas correspondientes a febrero y marzo de 1986, aspira a que el pago de las anteriores, y por parte suya, se establezca por mera vía de inferencia, olvidando así que su tarea como casacionista no es la de fincar el quiebre de la sentencia sobre posibilidades probatorias más o menos fundadas, sino sobre elementos persuasivos desprovistos de toda duda.
Los anteriores razonamientos muestran cuán distante estuvo el recurrente de demostrar que el tribunal se equivocó de tal manera «que sin mayor esfuerzo en el análisis de las probanzas se vea que la apreciación probatoria pugna evidentemente y de manera manifiesta con la realidad del proceso». Su aspiración, pues, no se abre paso con apenas «La duda que genera el punto de hecho o la plurarilidad de interpretaciones que sugiera» (LXVII, p. 380).
La falta de contundencia del planteamiento del censor se descubre al indicar que, tras el quiebre de la sentencia, la Corte obtenga de la Corporación las pruebas del caso, que no pueden ser otras que las que tienden a establecer el pago que sinembargo alega como puntal de la acusación.
Descártase, así, que el cargo advenga victorioso.
Octavo cargo
Se reprueba la sentencia por violar directamente los artículos 1859 y 1861 del Código Civil, por aplicación indebida.
Elucídase al efecto que la función de las arras en el contrato de compraventa es la de reafirmar las prestaciones de dar una cosa y la de pagar el precio.
Y cuando el juzgador reconoció en este caso como perjuicios el monto de las arras pactadas, extralimitó sus alcances, «por cuanto en el negocio jurídico resuelto cuya declaración se produjo, aquellos elementos esenciales del contrato de compraventa, en cuanto hace a los promitentes vendedores, ya se habían agotado; «esto es, habían recibido toda la prestación económica que constituía el precio y por consiguiente no existía ningún perjuicio para los demandantes en cuanto a que estaba satisfecho el cien por ciento su prestación, de allí que se considere que el perjuicio que trata de enmendar la cláusula de arras confirmatoria penales la posibilidad de causar perjuicios por el no recibo del precio se había extinguido y por ende no hay causa jurídica para que se le dé aplicación en el caso concreto».
Consideraciones
Nótase bien que el recurrente se duele solamente de que se haya dado aplicación a las arras, no obstante que las obligaciones propias de la compraventa habíanse cumplido, caso en el cual, dice, desaparece la función de aquéllas. Quiere decir ésto que no se censura el que el juzgador haya dado a las arras el carácter indemnizatorio en razón del incumplimiento contractual.
Y es así, porque no alega más que ésto:
«Parece evidente que la figuración de la institución dentro del contrato de compraventa está encaminada a que las prestaciones de dar una cosa y la de pagar un precio sean las que pretende reafirmar la institución de las arras» (Se subraya ahora).
Sin embargo, tal cuestionamiento revélase, al pronto, absolutamente desacertado. Pues bien parece que el recurrente olvida que el pacto de arras se hizo fue en consideración a la promesa de contratar, que, de todos es sabido, no es dable confundir con el contrato mismo que se promete. Pacto que, dicho al paso, es valedero, porque si bien él no está positivamente consagrado en el ordenamiento jurídico colombiano sino para la compraventa y el arrendamiento, no quita que pueda estipularse «en otros contratos, en uso de la libertad de contratación, por cuanto ni la ley lo impide, ni repugna ello a la índole de las arras según se ha explicado. Su regulación por el Código Civil, en relación con la compraventa, nada tiene de excepcional y restrictivo, pues no se ofrece con tal carácter y, así, las normas al respecto, a virtud de lo dispuesto en el artículo 8o. de la ley 153 de 1887, son susceptibles de aplicación por analogía al pacto de arras en relación con otros contratos, en tanto el derecho no lo prohíba. Entonces, la estipulación de arras de retractación es de recibo, tanto en la promesa bilateral de compraventa como en la promesa unilateral de venta o de compra» (G. J. CXIX, pág. 25).
Vista la compatibilidad jurídica existente entre el pacto de arras y la promesa de contratar, fácil es colegir cuál es la función que de ordinario están llamadas a cumplir: la de garantizar la obligación que es propia de la promesa, vale decir, la de celebrar el contrato prometido. En este marco de ideas, no es cierto, como erradamente lo piensa el impugnador, que el cumplimiento anticipado de las obligaciones propias del contrato prometido posea virtud para extinguir la función de las arras pactadas al tiempo de la promesa, desde que, como es inconcuso, aun está en vilo la celebración, nada menos, que del contrato objeto de la promisión; esto es, desde que está pendiendo aquello que principalmente, por no decir que únicamente, tiende a garantizar en tal evento el compromiso de las arras, si es que, de otra parte, como aquí lo señala el propio recurrente, se las tiene como de retractación, o comúnmente llamadas penitenciales.
Quiere decir lo anterior que el razonamiento del cargo cae en paralogismo. No puede confundirse, itérase, las obligaciones de la promesa con las que han de surgir más adelante con el contrato prometido. De consiguiente, tampoco prospera el cargo.
IV. Decisión
Concordemente con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República, y por autoridad de la ley, no casa la sentencia que el Tribunal Superior de Santafé de Bogotá profirió en este asunto el 18 de mayo de 1993, materia de la impugnación extraordinaria.
Costas en casación a cargo del recurrente. Tásense.
Notifíquese y devuélvase en oportunidad al tribunal de procedencia.
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO