Asistente Jurídico Inteligente
Selecciona un texto en la página o analiza el artículo completo.
S-074-99 [5243]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
MAGISTRADO PONENTE : NICOLAS BECHARA SIMANCAS
Santafé de Bogotá, Distrito Capital, doce (12) de octubre de mil novecientos noventa y nueve (1999).-
Referencia: Expediente N° 5243
Procede la Corte a decidir el recurso de casación interpuesto por JOMA LTDA. contra la sentencia de 18 de agosto de 1994, pronunciada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, en el proceso ordinario adelantado por MARTHA AGRIPINA GARCIA NARANJO contra la sociedad aquí recurrente y la CORPORACION COLOMBIANA DE AHORRO Y VIVIENDA DAVIVIENDA.
ANTECEDENTES:
I. Solicita la demandante que con audiencia de los referidos demandados, se declare la resolución del contrato de compraventa contenido en la escritura No. 200 de 26 de enero de 1990, corrida en la Notaría 37 del Círculo de Bogotá, celebrado entre JOMA LTDA. como vendedora y MARTHA AGRIPINA GARCIA NARANJO como compradora sobre el apartamento 501 del edificio PASEO BOLIVAR ubicado en la carrera 1a. No. 77-21 de esta ciudad y, en consecuencia, se declare la resolución del contrato de hipoteca celebrado entre la CORPORACION DE AHORRO Y VIVIENDA DAVIVIENDA como acreedora y MARTHA AGRIPINA GARCIA NARANJO como deudora, contenido en el mismo instrumento público; se ordenen por ende las restituciones mutuas «conforme a la ley», la cancelación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la inscripción de la referida escritura; y se condene a las sociedades demandadas al pago de los perjuicios causados a la demandante y las costas del proceso.
II. El demandante apoya sus pretensiones en los hechos que seguidamente se resumen :
a) El 8 de noviembre de 1989 JOMA LTDA. suscribió con MARTHA AGRIPINA GARCIA NARANJO contrato de promesa de compraventa que originó el otorgamiento de la escritura No. 200 del 26 de enero de 1990 en la Notaría 37 del Círculo de Bogotá, «cuyo objeto fue la compra del apartamento No. 501 del Edificio PASEO BOLIVAR, ubicado en la Cra. 1a. No. 77-21 de la ciudad de Bogotá, junto con el derecho de uso exclusivo de los garajes Nos. 9 y 10», inmueble alindado como se especifica en el libelo incoatorio.
b) El precio acordado fue la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE PESOS ($28’000.000.oo) M/CTE., que la demandante pagaría así : «a) la suma de NUEVE MILLONES ($9’000.000..) M/CTE., mediante instalamentos periódicos hasta el 30 de diciembre de 1989; suma ésta que le fue totalmente cancelada a la Vendedora; y b) El saldo, esto es, la suma de DIECINUEVE MILLONES ($19’000.000) DE PESOS M/CTE., mediante subrogación en la hipoteca, a prorrata, que en mayor extensión tiene la sociedad vendedora constituida en favor de la CORPORACION COLOMBIANA DE AHORRO Y VIVIENDA DAVIVIENDA».
c) En la promesa de compraventa y en la escritura que la perfeccionó, la sociedad vendedora manifestó expresamente que el inmueble objeto de tales convenciones «se encontraría y entregaría libre de gravámenes, pleitos pendientes, etc.», pero registrada la citada escritura de compraventa e hipoteca, en el folio de matrícula inmobiliaria se encontró inscripción de demanda ordenada por el Juzgado 22 Civil del Circuito, en el proceso ordinario de JOSE VICENTE MALAGON RONCANCIO contra JOMA LTDA., registrada el 7 de diciembre de 1989, quedando así demostrado el incumplimiento.
d) La citada medida cautelar que tampoco fue advertida por DAVIVIENDA, fue lo que permitió el otorgamiento de la mentada escritura 24 días después. JOMA LTDA adeuda a la Corporación DAVIVIENDA algunos dineros por corrección monetaria e intereses, negándose ésta por ese motivo a liquidar el crédito a nombre de la demandante, «por lo que tal retardo implica incumplimiento de la Corporación, totalmente injustificado, dada la independencia de las relaciones jurídicas de cada una de las partes, motivo éste que fundamenta la causal subsidiaria de resolución del contrato de hipoteca demandada».
e) En virtud de ese doble incumplimiento «tanto de la sociedad vendedora, por el gravamen, como del retardo de la Corporación en liquidarle el crédito subrogado, la demandante ha sufrido perjuicios materiales y morales.
III. Con oposición de las sociedades demandadas se adelantó la litis y la primera instancia culminó con sentencia de 3 de agosto de 1992 proferida por el Juzgado Veintisiete Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, la cual resultó ser desfavorable a la actora, pues se declaró probada «la excepción de mérito que formularon las demandadas, relacionada con la ausencia de incumplimiento de los contratos de compraventa e hipoteca», denegó las pretensiones y condenó en costas a aquélla.
IV. Contra dicha providencia interpuso recurso de apelación la demandante y el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín la revocó (aplicación Decreto 2651 de 1991), y en su lugar dispuso:
«a).- Decláranse imprósperas las excepciones propuestas por la codemandada Joma Ltda.
«b).- Declárase resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la sociedad Joma Ltda. y la señora Martha Agripina García Naranjo.
«c).- Ordénase a la sociedad Joma Ltda. pagar, a la ejecutoria de esta sentencia, a la señora Martha Agripina García Naranjo la suma de VEINTIOCHO MILLONES DE PESOS ($28.000.000.00), debidamente indexados, en la forma apuntada en la parte motiva.
«d).- Ordénase a la señora Martha Agripina García Naranjo restituir, a la ejecutoria de esta providencia, a la Sociedad Joma Ltda. el bien inmueble materia del proceso, en la forma anotada en la parte expositiva.
«e).- No se accede a la pretensión de indemnización de perjuicios reclamados por la demandante en contra de la codemandada Joma Ltda.
«f).- Absuélvese a la Corporación Colombiana de Ahorro y Vivienda Davivienda, de las pretensiones de la actora.
«g).- Inscríbase esta sentencia en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santafé de Bogotá, D. C., en el folio de matrícula inmobiliaria Nº 050-1152006 y efectúense las anotaciones pertinentes por el señor Notario 37 de la misma ciudad, en la escritura pública Nro. 200 del 26 de enero de 1990, respecto de la resolución de la compraventa de que allí se trata.
«2º.- Costas en ambas instancias a cargo de Joma Ltda. y en favor de la señora Martha Agripina García Naranjo. Liquídense.
«3º.- Condénase a la señora Martha Agripina García Naranjo a pagar a la Corporación Colombiana de Ahorro y Vivienda, las costas causadas, en ambas instancias, con ocasión de este proceso.»
LA SENTENCIA IMPUGNADA:
Referidos por el ad quem los antecedentes del litigio y situado en el campo de las consideraciones, comienza por señalar los presupuestos de la pretensión resolutoria y acomete el análisis de cada uno de ellos, encontrando acreditado el de contrato bilateral válido. Pasa al estudio del incumplimiento del contrato por parte del demandado y precisa cuales son las obligaciones del vendedor. Luego transcribe la cláusula cuarta de la escritura que recoge la convención celebrada entre los contendientes, en aras de precisar que ese «es el compromiso materia del litigio, cuyo incumplimiento se predica…».
Seguidamente anota que «la obligación que se predica en la cláusula referenciada es significativa de que la compradora sólo tiene interés en el negocio que celebra con Joma Ltda. en la medida en que a la par con la entrega material y jurídica su vendedora le garantice la posesión pacífica y tranquila del bien adquirido; lo que de acuerdo con lo pactado se hace exigible inmediatamente a la celebración de la venta. Por ende, la circunstancia de que sobre el inmueble objeto del anotado contrato pese una inscripción de demanda anterior al mismo, contraría dicha disposición contractual y patentiza el incumplimiento de una de las obligaciones contraidas por la vendedora, estructurando argumento legal justificativo para promover la resolución del contrato de compraventa que vincula a la demandante Martha Agripina García Naranjo y a Joma Ltda.», a lo cual añade «que la actora atendió al cumplimiento de las obligaciones contraidas en el contrato de compraventa cuya resolución se pretende».
Pasa luego al análisis de cada una de las excepciones perentorias propuestas por JOMA LTDA. y frente a la de que «Joma no incumplió el contrato de compraventa», anota «que era obligación de la vendedora percatarse personalmente de la real situación jurídica del inmueble antes de adquirir el compromiso a que refiere la cláusula cuarta del contrato; sin que se encuentre establecido en el proceso su imposibilidad absoluta para conocer el dato en referencia, por lo que no desvirtuándose, por ende, la culpa presunta de la demandada, ha de considerarse que es infundada la excepción en comento».
Agrega que «el hecho de que la entrega del inmueble se haya efectuado con anterioridad a la inscripción de la aludida medida cautelar, argumento que estructura la segunda excepción de mérito propuesta por la accionada, es irrelevante frente a la conducta de incumplimiento que se endilga particularmente en relación a la obligación contraida en la cláusula cuarta de la escritura pública de compraventa. Se trata de deberes contractuales independientes, asumidos por la demandada con ocasión de cada contrato, para dar lugar a la realización de los objetivos jurídicos trazados por sus celebrantes; concretamente en la compraventa discutida, adquirir el comprador el uso, el goce y la disposición del bien que constituye su objeto, en forma pacífica y tranquila, como contraprestación al pago del precio a que se obliga con el vendedor».
En relación con la excepción «la demandante renunció tácitamente a la condición resolutoria», señala que la cláusula quinta que le sirve de soporte no es de recibo, dado que lo en ella expresado «es coherente con la manifestación hecha por la vendedora en el contrato de compraventa, aparte 4o., en el sentido de que el bien se encontraba libre de ‘pleitos, servidumbres, censo, usufructo, anticresis, condiciones resolutorias de dominio, embargos…’, condiciones garantizadas por Joma Ltda, conforme a las cuales es obvio que no se advertía condición resolutoria del dominio del bien hipotecado. En manera alguna este señalamiento puede entenderse en el sentido de renuncia a la condición resolutoria de un contrato diferente e independiente como era el de compraventa celebrado con un tercero, así se encuentre plasmado en el mismo acto escriturario».
Continúa con el estudio de las defensas y, en lo atañedero a la de imposibilidad del ejercicio de la acción resolutoria del contrato de compraventa, dice el Tribunal que es infundada, porque el art. 1548 del C. C. sobre la cual se pretende apoyar, es inaplicable respecto de la enajenación materia de la controversia, pues «lo único que no puede resolverse es el contrato de hipoteca relacionado, ya que la condición resolutoria no obraba en el documento adquisitivo del dominio del bien hipotecado…».
De todo lo anterior deduce el ad quem la prosperidad de la pretensión resolutoria y entra a regular las prestaciones mutuas consiguientes, consignando que no hay «lugar a atender a la reclamación de perjuicios demandados en contra de la Sociedad Joma Ltda., por cuanto de acreditar su causación no se ocupó la demandante.
Por último, analiza las pretensiones deducidas contra la CORPORACION COLOMBIANA DE AHORRO Y VIVIENDA DAVIVIENDA, encontrando que ellas «toman su causa en el incumplimiento que se predica de la sociedad vendedora Joma Ltda., por lo que, asevera, sería de ésta de quien la demandante podría pretender indemnización por tales conceptos». Agrega además que aún en el supuesto de que la liquidación del crédito subrogado registre alguna demora, o que el estudio de títulos hubiera tomado como base un certificado que no se ajuste a los reglamentos de la Corporación, lo cierto es que del perjuicio que la demandante invocó como consecuencia de tales comportamientos, tampoco se da crédito en los autos, imponiéndose de todas maneras, la absolución de las pretensiones deducidas en contra de la entidad crediticia».
EL RECURSO DE CASACIÓN
Contra la sentencia de segundo grado interpuso, como se dijo, recurso de casación la sociedad JOMA LTDA. En la demanda respectiva el recurrente formula contra dicho fallo cuatro cargos, los tres iniciales dentro de la órbita de la causal primera del artículo 368 del C. de P.C. y, el último con apoyo en la quinta, de los cuales la Corte despachará en primer lugar el por yerro in procedendo y luego los restantes en el orden propuesto.
CARGO CUARTO:
Se apoya en que se incurrió en la nulidad prevista en el num 6o. del Art. 140 del C. de P.C. por haberse pretermitido la oportunidad para la práctica de dos pruebas decretadas de oficio por la Magistrada Ponente de la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín.
Aduce la censura en síntesis, que en el auto que decretó pruebas de oficio en segunda instancia, se omitió señalar término para evacuarlas y que tampoco se tuvo «en cuenta el término de la distancia dadas las circunstancias especiales que originaron la remisión del proceso al H. Tribunal Superior de Medellín, con lo que se eliminó para los apoderados la inmediación necesaria con el expediente».
SE CONSIDERA:
El motivo quinto de casación consiste en haberse incurrido en alguna de las causales de nulidad consagradas en el artículo 140 del C. de P.C., siempre que no se hubiere saneado, por lo que es improcedente, como tantas veces lo ha sostenido esta Corte, una censura contra un fallo apoyada en tal causal si las irregularidades invocadas como constitutivas de nulidad no existen, o no están consagradas expresamente dentro de los motivos de nulidad adjetiva que enumera el citado precepto, o si estándolo y siendo saneables, fueron convalidadas por el consentimiento expreso o tácito de la parte afectada con ellas.
De suerte que, para que tenga éxito la vía impugnativa extraordinaria contenida en el numeral 5 del artículo 368 del estatuto procesal civil, se requiere de la observancia de distintas reglas derivadas de los principios de trascendencia y de convalidación imperantes en nuestro sistema procesal en materia de nulidades procesales.
De consiguiente, si el legislador por mandato de la Constitución Política (art. 29), para hacer efectivo el derecho de contradicción y la igualdad de las partes, establece las formalidades de tiempo, modo y lugar con sujeción a las cuales deben adelantarse los procesos, en guarda de tal garantía también regula de manera precisa y detallada lo atinente a las nulidades procesales, señalando con precisión las irregularidades específicas que las constituyen, quién puede alegarlas, cómo y cuándo, en qué eventos hay o no saneamiento y los efectos de la nulidad declarada.
Así las cosas, las causales de nulidad que por regla general pueden invocarse no son otras que las consagradas en el artículo 140 del C. de P.C. a términos de lo dispuesto en el art. 368-5 ibídem; empero, para la prosperidad del recurso de casación es necesario que la nulidad alegada no se encuentre saneada.
Aludiendo a la particular situación contemplada en el numeral 6 del artículo 140 ídem, ha sostenido la Corte que «…la omisión del término de pruebas, para que engendre nulidad, debe implicar un evidente cercenamiento del derecho esencial que asiste a las partes para pedir pruebas y para que le sean decretadas y practicadas, con notorio desconocimiento del fundamental derecho de defensa…» (G.J. T. CLXV, pág. 70), vale decir, que para que pueda fundarse un recurso de casación en un error de actividad procesal consistente en haberse omitido la oportunidad para recepcionar pruebas, es necesario que tal omisión produzca quebrantamiento del derecho de defensa.
Como en este caso aconteció que el Tribunal de Medellín oficiosamente decretó las pruebas de que trata el auto de 25 de julio de 1994 (f.25, c. 5) consistentes en librar unas comunicaciones solicitando una información y pidiendo una certificación, evidénciase el fracaso del cargo por cuanto el motivo que denuncia el casacionista no configura irregularidad de aquella estirpe, porque no se cercenó el derecho de defensa, menos cuando se trataba de pruebas decretadas de oficio; además, aún admitiéndose en gracia de discusión que la circunstancia alegada constituye irregularidad de ese linaje, ésta no se reclamó oportunamente, con lo cual el recurrente la convalidó al haber actuado sin alegarla.
Por tanto, el cargo no prospera.
CARGO PRIMERO:
Mediante éste se acusa la sentencia del Tribunal de infringir indirectamente los artículos 922 del C. de Co., 1880 y 756 del C.C.
Del examen de dichos preceptos legales deduce la recurrente, al sustentar el ataque, que las obligaciones del vendedor de un bien raíz son la tradición de éste mediante la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el saneamiento de la cosa vendida y su entrega material; que el cumplimiento de estas obligaciones quedó acreditado en el proceso, pues la entrega se hizo constar en el contrato de tenencia, que, adicionalmente en la escritura de compraventa “la demandante declaró que tiene recibido real y materialmente el inmueble…” objeto de dicho contrato; que en los documentos visibles a folios 23 y 69 del cuaderno 1 aparece el registro de la escritura de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; y que, en consecuencia, así debió declararla el Tribunal por estar “plenamente acreditado”, y no lo hizo, por lo que las normas mencionadas “simplemente no fueron aplicadas por el sentenciador”.
Agrega que el hecho de estar inscrita una demanda al momento de efectuarse el registro de la escritura de compraventa, no le resta validez al registro, pues aquello no desvirtúa el título ni la condición de verdadero dueño del comprador ni coloca el bien fuera del comercio. Aduce, por consiguiente, que JOMA LIMITADA cumplió con las obligaciones que le imponían las normas legales reseñadas; que cuando el Tribunal dedujo que incumplió la obligación de entregar porque ésta debía hacerse “libre de pleitos” y en este caso mediaba la inscripción de demanda, simplemente olvidó que la compraventa fue antecedida de contrato de promesa suscrito dos meses y medio antes, es decir el 8 de noviembre de 1989 y de contrato de tenencia celebrado el 2 de diciembre siguiente, y que por lo mismo estaba obligado a interpretar de consuno los 3 contratos y no atenerse simplemente a lo literal de la cláusula cuarta de la escritura de venta, de cuyo único examen “puede llegar a concluirse” que JOMA LIMITADA asumió la obligación de entregar el inmueble libre de pleitos. Precisa que en la cláusula 3ª de la promesa de vendedora no contrajo esa obligación, sino que declaró únicamente que el inmueble “se encuentra libre de demandas civiles”; que la real intención de la vendedora fue garantizarle a la compradora la posesión pacífica y tranquila del bien y la de salir al saneamiento de la venta por evicción.
Termina aseverando que “El hecho de que en las escrituras de compraventa, bajo formas distintas de redacción, se establece la situación jurídica del inmueble no implica sino el cumplimiento del requisito establecido en el art. 33 del Decreto 960 de 1970, pero jamás que el hecho de que aparezcan medidas cautelares desconocidas por el vendedor conduzcan a un incumplimiento de éste y a la obligación pactada en el contrato o establecida en la ley de traditar y, para el estatuto mercantil, de entregar materialmente el inmueble”, pues sólo conducen a consecuencias distintas de la terminación del contrato, como la del saneamiento por evicción; de lo cual deduce adicionalmente la violación del artículo 1618.
SE CONSIDERA:
1.- De conformidad con el artículo 374 del C. de P.C., el recurrente en casación debe exponer en «forma clara y precisa» los fundamentos de la acusación, cuestión legal que entre otras exigencias reclama, cuando se trata de la causal primera, la expresa mención de la naturaleza del error endilgado al sentenciador (probatorio de hecho o de derecho), si es que ésta no surge con claridad del desarrollo del cargo, pues fuera de que se desconocería un perentorio mandato legal, la Corte no podría, dada la especial característica dispositiva de la casación, cumplir materialmente su misión.
2.- De este defecto técnico es que se resiente precisamente la acusación, pues la censura no señala expresamente si el yerro de que se duele es de hecho o por el contrario de derecho, ni ello emerge con la claridad deseada en el desenvolvimiento del cargo, pues al paso que asevera que el Tribunal olvidó que la compraventa fue antecedida no solamente por un contrato de promesa suscrito 2 meses y medio antes (8 de noviembre de 1989) sino por uno de tenencia celebrado el 2 de diciembre siguiente (error de hecho por preterición de esas pruebas), manifiesta al mismo tiempo que la totalidad de esos pactos no se interpretaron de conjunto para conocer las intenciones de los contratantes “y no simplemente atenerse a la forma literal de una cláusula como la cuarta de la escritura de compraventa” (error probatorio de derecho por inobservancia del art. 187 del C. de P.C.), con lo cual el recurrente confunde esos dos yerros, lo que sería suficiente en principio para que la Corte se sustrajera de su estudio y lo desestimara de plano.
3.1.- A más de las obligaciones de entrega o tradición y saneamiento a cargo del vendedor según la ley (art. 1880 C.C.), «a éstas se agregan las demás que contraigan las partes y unas y otras deberán ser atendidas en la forma estipulada en el contrato».
3.2.- Ejemplo de las últimas es la cláusula cuarta de la escritura de venta, en donde la vendedora se obligó a entregar el inmueble «…libre de pleitos…», compromiso que incumplió «con fundamento en la anotación del registro de la demanda…del proceso ordinario seguido por José Vicente Malagón Roncancio contra la sociedad Joma Limitada…», que era «exigible inmediatamente a la celebración de la venta».
3.3.- La obligación de la vendedora de entregar «…libre de pleitos…», pactada en la cláusula cuarta de la escritura de venta, «va más allá de refrendar la obligación legal de saneamiento para el caso de evicción…» previsto en la ley.
3.4.- La inexistencia de la inscripción de la medida cautelar al celebrarse la promesa de compraventa no desvirtúa la obligación de la vendedora de «percatarse personalmente de la real situación jurídica del inmueble antes de adquirir el compromiso a que refiere la cláusula cuarta del contrato» de compraventa. No está probada la imposibilidad absoluta del vendedor en conocer esa circunstancia, y no se desvirtúa, por ende, su culpa presunta.
3.5.- La entrega anterior a la inscripción de la medida cautelar «es irrelevante frente a la conducta de incumplimiento» de la vendedora deducida en la cláusula cuarta de la escritura de compraventa. «Se trata de deberes contractuales independientes, asumidos por la demandada con ocasión de cada contrato».
3.6.- Las obligaciones de la actora de pagar intereses y corrección monetaria respecto del saldo del precio ($19’000.000) mientras se producía la subrogación de Davivienda, no queda recogida en la escritura de venta sino en el contrato de tenencia, pero así hubiese que considerarlas para efectos de la resolución deprecada, aún así sería de ver que “resultan obligaciones posteriores a la que debió atenderse por aquella (la vendedora) inmediatamente a la celebración de la compraventa”.
4.- De manera que aún en el entendimiento de estar frente a un ataque por yerro fáctico el cargo primero sería incompleto, pues se limitó, en esencia, a deducir que las pruebas preteridas por el Tribunal demuestran el cumplimiento de las obligaciones de la vendedora previstas en la ley (art. 1880 C.C.), cuando el ad-quem se salió de ese marco normativo y situándose por fuera de él halló otras obligaciones diferentes a esas con fuente exclusiva en el acuerdo de voluntades contenido en la escritura pública de venta (v. gr. entregar el inmueble «libre de pleitos»), obligación esta última cuya independencia fue enfática en señalar el sentenciador respecto de otros pactos diferentes de las partes, que no obstante haberlos visto, no los apreció, al estimar que la compraventa se regía por sus propias cláusulas.
Para ser completa y, por ende, ajustada a la técnica del recurso, la censura debió combatir, pues, la conclusión del Tribunal atinente a que la obligación de entregar «libre de pleitos» asumida por la vendedora en la susodicha escritura de compraventa, no era diferente a las legales impuestas por los artículos 922 del C. de Co., 756 y 1880 del C.C., y que esa obligación tampoco «va más allá de refrendar la…legal de saneamiento para el caso de la evicción», según lo aseveró en uno y otro caso el Tribunal; y combatir así mismo la conclusión de independencia predicada por dicho sentenciador del contrato de compraventa frente a los otros pactos que celebraron las partes. Esto no lo hizo la impugnante y, por lo mismo, la Corte, como lo ha dicho con insistencia, no tiene que ocuparse de otras consideraciones para desatender la censura.
5.- El cargo, por lo que viene de verse, no prospera.
CARGO SEGUNDO
Se acusa la sentencia de ser violatoria del artículo 1604 del Código Civil, a consecuencia de error de hecho en la apreciación probatoria.
Al desarrollarlo el censor expresa que el Tribunal hizo especial énfasis en que era obligación de JOMA LTDA, como vendedora, «percatarse personalmente de la real situación jurídica del inmueble antes de adquirir el compromiso a que se refiere la Cláusula Cuarta del Contrato», y en que «en el proceso no se encontró establecido su imposibilidad absoluta para conocer el dato en referencia», no desvirtuándose en consecuencia la culpa presunta de la demandada. A ese propósito hace ver que en el caso de autos la compraventa celebrada entre JOMA LTDA y MARTHA AGRIPINA GARCIA fue en beneficio recíproco de las partes, y que la responsabilidad que por ende pueden tener ellas es la leve».
Luego observa que, si las pruebas dan cuenta que entre los contratos de promesa de compraventa -8 de noviembre de 1989-,y de compraventa -27 de enero de 1990-, transcurrió apenas un término de dos meses y medio, y si la inscripción de la demanda se realizó el 4 de diciembre de 1990 y JOMA LTDA. «sólo vino a enterarse del proceso que había promovido en su contra el señor JOSE VICENTE MALAGON RONCANCIO, y por ende de la inscripción de la demanda, a mediados del mes de febrero de 1990, o sea después de otorgada la escritura pública de compraventa…” el Tribunal de Medellín simplemente desconoció esos medios de convicción, por lo que estima “que la sentencia violó por error de hecho en la apreciación de esta prueba lo dispuesto en la norma antes mencionada (Art. 1604 del C.C.)», lo que excluye la pretendida falta de diligencia de JOMA LTDA.
Añade que la excepción denominada “Joma no incumplió el contrato de compraventa” ha debido declararse probada por el Tribunal, pues la razón que tuvo para no hacerlo fue la falta de apreciación de dichas pruebas, esto es el estudio de títulos hecho por Davivienda, la notificación efectuada a Joma Limitada del proceso ordinario iniciado por José Vicente Malagón Roncancio y la medida cautelar practicada dentro de él.
Finaliza diciendo que no hubo la pretendida falta de diligencia de Joma Limitada en percatarse de la real situación jurídica del inmueble y, por el contrario se hallaba en imposibilidad de conocerla entre la fecha de estudio de títulos y la escritura de compraventa, porque no hubiera logrado obtener una nueva certificación de la Oficina de Instrumentos Públicos en ese intervalo.
SE CONSIDERA:
Insistentemente esta Corporación ha pregonado que, cuando el recurso de casación está fundado en la causal primera, el examen de la sentencia recurrida debe centrarse a establecer, en función del control jurídico que ejerce la Corte, si la ley sustancial llamada a gobernar el caso concreto materia de la litis, ha sido o no observada por el fallador.
También tiene dicho, que el sentenciador ad quem goza de autonomía en la apreciación de las pruebas, por lo que no le es dado a la Corte en el recurso de casación, proceder a una nueva calificación del material probatorio, salvo haberse demostrado error de derecho o evidente yerro de facto que haya incidido en la decisión atacada, y por ende, en el quebrantamiento de la ley sustancial indicada en la censura.
Por tanto, dado el carácter extraordinario y eminentemente dispositivo del recurso de casación, tratándose de la causal primera, la confrontación entre la sentencia y la ley sustancial con miras a establecer la transgresión denunciada, queda limitada dentro del ámbito que el censor señale.
Se alegó la violación del artículo 1604 del Código Civil, como consecuencia de error de hecho en la apreciación de la prueba documental referente al contrato de promesa de compraventa, al contrato prometido, al folio de matrícula inmobiliaria y al acta de notificación personal, concretado dicho yerro en que no se tuvieron en cuenta las fechas de celebración de esos actos, ni la de inscripción de la demanda introductoria del proceso instaurado por JOSE VICENTE MALAGON RONCANCIO, ni la de notificación personal a JOMA LTDA., porque hubieran desvirtuado el actuar culposo achacado por el sentenciador a la vendedora, pero tal error no tiene configuración en el plenario, pues basta mirar que el Tribunal encontró el incumplimiento enrostrado a la sociedad vendedora precisamente en la cláusula cuarta de la escritura de venta y en la circunstancia de que sobre el inmueble materia de la compraventa recaía una medida cautelar anterior a la fecha de otorgamiento de la escritura pública que recoge el contrato prometido, por lo que ninguna trascendencia tendría el poco tiempo transcurrido entre esos distintos acontecimientos y en suma los planteamientos de la acusación, toda vez que dicho juzgador fue enfático en aseverar, además, que lo acordado en la mencionada cláusula 4ª de la escritura de venta “es el compromiso materia del litigio, cuyo incumplimiento se predica, con fundamento en la anotación del registro de la demanda con ocasión del proceso ordinario seguido por el señor José Vicente Malagón Roncancio contra la Sociedad Joma Limitada de que da cuenta el certificado expedido por el señor Registrador de Instrumentos Públicos de Santafé de Bogotá, visible en el folio 23 del cuaderno principal”. De manera que al lado de la culpa presunta de la vendedora, el Juzgador encontró la prueba material del incumplimiento mismo, que consideró suficiente.
En otras palabras, el esfuerzo demostrativo del cargo, orientado a establecer que la naturaleza del contrato celebrado (compraventa) generaba ante su potencial incumplimiento una culpa leve para cada uno de los contratantes y en notar cómo las pruebas que se dicen inapreciadas por el Tribunal le hubiesen permitido a éste descartar en el caso presente la incuria de la vendedora en conocer con la debida antelación la medida cautelar que pesaba sobre el bien que en esas condiciones vendió, no está sin embargo llamada a producir el quiebre de la sentencia esperado por la censura, porque aún aceptando la veracidad del planteamiento contenido en el cargo, este solo conduciría a demostrar que la vendedora no fue negligente en conocer la real situación jurídica en que se hallaba el inmueble al momento de su venta, pero nada traduce en cuanto al incumplimiento mismo de la cláusula cuarta de la escritura de venta en el que se basó el fallo atacado para acceder a la resolución, al encontrar éste que el certificado del Registrador de Instrumentos Públicos visible al folio 23 del cuaderno principal del expediente y que da cuenta de la situación jurídica del inmueble, acredita plenamente el incumplimiento de la vendedora; mayormente si, como se sabe, fue enfático en afirmar que la no existencia de la medida cautelar al celebrarse la promesa, no desvirtuaba la obligación de la vendedora de percatarse de la situación del inmueble antes de asumir ese compromiso, y, así mismo, en cuanto aseveró adicionalmente que la entrega anterior a la inscripción de la medida cautelar “es irrelevante frente a la conducta de incumplimiento” del vendedor deducida en la cláusula cuarta de la compraventa; a todo lo cual agregó el ad-quem, para dar una idea exacta de su argumentación, que: “Se trata de deberes contractuales independientes, asumidos por la demandada con ocasión de cada contrato”.
De manera que no es que el Tribunal, al decidir como lo hizo, no hubiese visto las pruebas de que se duele el censor, sino que apréciandolas en su real contenido consideró que al lado de la presunción de culpa en que halló a la vendedora al vender libre de pleitos el inmueble que en realidad estaba sometido a medida cautelar por cuanto no está probada la imposibilidad absoluta de ésta en conocer esa circunstancia, se halla en el proceso la prueba cabal de su incumplimiento como quiera que actúa allí el certificado del Registrador sobre la situación jurídica del inmueble que así lo demuestra, y por cuanto en relación con las demás pruebas y en particular con los otros acuerdos que militan en los autos dedujo que se trata de deberes contractuales independientes asumidos por la demanda con ocasión de cada contrato.
Lo dicho genera la improsperidad del cargo.
CARGO TERCERO:
Mediante este se acusa la sentencia de segundo grado de violación del artículo 1609 del Código Civil, a consecuencia de error de hecho en la estimación de las pruebas.
En desenvolvimiento del cargo el censor, después de transcribir el contenido del mentado precepto, asevera que «En el proceso quedó plenamente probado que tanto en la promesa de compraventa…como en el contrato de Tenencia…la compradora y aquí demandante se obligó a pagar a JOMA LTDA, a partir de la entrega material del inmueble y hasta el día en que el crédito haya sido abonado al vendedor…el valor de intereses y corrección monetaria que la vendedora debía efectuar a Davivienda», obligación que el Tribunal consideró que no forma parte del contrato de compraventa puesto que no fue recogida en la correspondiente escritura, y “por lo tanto se trataba de obligaciones posteriores a las consagradas en ésta», y continúa anotando que el artículo 1618 del C.C. establece «que antes que al tenor literal de las palabras ha de atenderse la intención de las partes, intención que quedó recogida, dentro del contexto del negocio de la compraventa que estaban celebrando las partes, tanto en la promesa de compraventa. Por lo tanto, también en éste aspecto la sentencia violó el Art. 1618 del C.C.»
Prosigue diciendo que «En la audiencia de conciliación que con base en el Art. 101 de C. de P.C. se realizó el día 21 de Marzo de 1991 (C. 1º. Fs. 135 a 136), pero ya en la etapa correspondiente a la fijación de Hechos, Pretensiones y Excepciones de Mérito (Par. 6º), en donde ya se tienen por confesados los hechos en que las partes están de acuerdo, y que sean susceptibles de tal medio de prueba, la demandante (folio 136) reconoció expresamente que sí debía la cuotas correspondientes a los meses posteriores a la escritura de compraventa, pero agregando que no estaba de acuerdo con la cuantía, puesto que JOMA LTDA le estaba cobrando $560.000 mensuales, cuando realmente se trataba de ‘$320.000, más o menos’,… que, ‘en conclusión, yo acepto que le debo, pero no acepto la suma’. Independientemente de cuál podría ser la suma mensual, lo cierto es que la demandante confesó tal circunstancia y por ende su incumplimiento, confesión que por lo tanto debió tenerse en cuenta, pero el H. Tribunal simplemente la desechó, por lo que incurrió en error de hecho en la apreciación de la prueba».
Refiere que «Además de lo anterior, en la contestación de la demanda, JOMA LTDA pidió como prueba el interrogatorio de parte de la demandante (C. 1º, F. 127). Por auto de Julio 26 de 1.990 (F. 126), el Juzgado fijó como fecha para el interrogatorio de parte el día 29 de Julio de 1.991, a las 8:oo a.m., pero a dicha diligencia la demandante no asistió ni presentó justificación alguna por su inasistencia, a pesar de lo cual el suscrito apoderado, en dos ocasiones (C. 1º, Fs 188 y 199), insistió en la práctica de la prueba en razón a que tampoco había podido asistir por razones médicas, pero el a-quo se abstuvo de señalar nueva fecha por no haberse pedido posposición de la audiencia por la demandante, sin que «La inasistencia de la demandante al interrogatorio de parte y la no justificación de tal inasistencia», fuesen tenidas en cuenta por el Tribunal, y de haberlo hecho «al igual que la confesión en la audiencia de conciliación, habría necesariamente tenido como corolario la declaratoria de la excepción de contrato no cumplido por la demandante, puesto que mal podría invocarse la mora o incumplimiento de mi mandante encontrándose ella en mora de cumplir con sus propias obligaciones.»
SE CONSIDERA:
El recurrente nota que en el proceso quedó «plenamente probado que tanto en la promesa de compraventa de Noviembre 8 de 1989….como en el contrato de Tenencia de Diciembre (sic) 2 de 1989…» la compradora se obligó a pagar a JOMA LTDA., a partir de la entrega material del inmueble y hasta el día en que el crédito se abonara, «el valor de intereses y corrección monetaria que la vendedora debía efectuar a Davivienda», obligación que el Tribunal consideró que no formaba parte del contrato de compraventa.
Aceptando en gracia de discusión que el Tribunal hubiese ignorado esas pruebas y que, por ende, hubiese incurrido en el error fáctico que se le enrostra, es lo cierto que ese yerro sería intrascendente pues, como lo destacó con acierto el propio sentenciador, aun cuando fuera preciso tener en cuenta esas conductas (haber asumido la compradora el pago de intereses y corrección monetaria a cargo de la vendedora con Davivienda), “resultan Obligaciones posteriores a la que debió atenderse por aquella (la vendedora, se agrega) inmediatamente a la celebración de la compraventa» (obligación de entregar el inmueble sin «pleitos pendientes»), que no cumplió la vendedora; de donde se sigue que aquél sería un incumplimiento sin consecuencias jurídicas en el específico campo de la procedencia de la pretensión resolutoria deprecada, en tanto encontraría explicable justificación en un incumplimiento contractual anterior de la vendedora, toda vez que el no pago atribuido a la compradora demandante se ubica temporalmente en época posterior a la de la celebración de la compraventa, tal como se desprende de la propia acusación, al señalar ésta, con referencia a “la fijación de hechos, pretensiones y excepciones de mérito” acaecida en la audiencia del artículo 101 del C. de P.C., que “la demandante (fl. 136) reconoció expresamente que sí debía las cuotas correspondientes a los meses posteriores a la escritura de compraventa, pero agregando que no estaba de acuerdo con la cuantía, puesto que JOMA LTDA. le estaba cobrando $560.000 mensuales, cuando realmente se trataba de $320.000, más o menos”. De manera que, en vez de desatender el mandato contenido en el artículo 1609 del C.C., como se lo endilga la censura, lo que hizo el Tribunal fue darle cabal aplicación a esa norma, pues advirtió que quien primero incumplió fue la sociedad vendedora demandada; con lo cual siendo esa una confesión calificada, habría que tomarla en el sentido y con los alcances que le da la demandante.
Por otra parte, si bien es verdad, como lo destaca la acusación, que la demandante no asistió a absolver el interrogatorio que solicitado por la vendedora fue señalado por el a-quo, mediante auto de 26 de julio de 1990 (decreto de pruebas en el proceso), para que tuviera lugar a las 08:00 A.M. del día 29 de julio de 1991, también lo es y no puede pasarse por alto, como si lo hace la censura, que en el acta correspondiente a esa audiencia (fl. 166 de la actual numeración del C. 1 del expediente) el Juzgado a-quo dejó constancia de que “venció la hora indicada para tal fin y no compareció ni la demandante citada para esta audiencia, ni el apoderado de Joma Limitada, a quien le correspondía interrogar”. Lo anterior traduce que el Tribunal ningún yerro fáctico cometió cuando no dio trascendencia a la inasistencia injustificada de la actora al citado acto, ni cuando negó consecuentemente la excepción de contrato no cumplido propuesta por la vendedora, con más veras si se tiene en cuenta que en el actual folio 164 del C. 1 del expediente obra además interrogatorio de parte absuelto por la demandante, del que se deduce que los pagos dejados de hacer por ella a la vendedora por concepto de intereses y corrección monetaria correspondiente al saldo del precio mientras se efectuaba la subrogación por parte de Davivienda, se debió precisamente al incumplimiento de Joma Limitada de venderle el inmueble libre de pleitos como se pactó en la cláusula cuarta de la escritura de venta, conducta que asumió la compradora sólo después de otorgado ese instrumento, cual lo corrobora el contenido de la audiencia conciliatoria.
En las condiciones expresadas, el cargo resulta ineficaz y no prospera.
DECISION :
En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia dictada en este proceso ordinario por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín.
Las costas del recurso de casación corren de cargo de la sociedad recurrente.
CÓPIESE, NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE EL EXPEDIENTE AL TRIBUNAL DE ORIGEN.
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO