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S-113-2000 [5478]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente: Manuel Ardila Velásquez
Santafé de Bogotá, D. C., diecinueve (19) de julio de dos mil (2000).
Referencia: Expediente No. 5478
Decídese el recurso de casación interpuesto por la codemandada Bertha Alicia Jurado de Serna contra la sentencia de 20 de septiembre de 1994, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario en el que también figura como demandado Miguel Angel Serna Guzmán, y como demandantes Concepción Sabogal de Sabogal y Edgar José Sabogal Sabogal.
I. Antecedentes
1. En la demanda se pidió la resolución, por mutuo incumplimiento, de la promesa de compraventa por la que Concepción Sabogal de Sabogal prometió en venta a los demandados el inmueble de la carrera 68 No. 49-42 de Bogotá, debiéndose ordenar las restituciones correspondientes, tales como la del inmueble a los demandantes con los frutos del caso, y la parte del precio recibido.
En subsidio se pidió la nulidad de dicho contrato por no haberse señalado la época en que debía perfeccionarse la promesa.
2. Para pedir de esa manera, trajéronse, en esencia, los siguientes supuestos fácticos:
a) El 6 de octubre de 1972 fue celebrada la mentada promesa, por virtud de la cual los que prometieron comprar cancelaron efectivamente la suma de $170.000.oo en dinero y $130.000 «con una casa ubicada en la transversal 77A No. 41G-14 sur barrio Pastranita». El saldo, aún no pagado, se pactó así: $170.000 de un préstamo que solicitarían al Banco Central Hipotecario, y que no han cancelado porque el otorgamiento de dicho crédito requiere la hipoteca del inmueble, lo cual supone que esté en cabeza de los prometientes compradores; y, por último, $50.000 que se cancelarían dentro del año siguiente a la firma de la escritura de compraventa.
b) Para celebrar el contrato prometido se señaló un plazo incierto: «60 días contados a partir de la fecha del documento»; con posterioridad se amplió sucesivamente así: «90 días más a partir del 5 de febrero de 1973; 90 días a partir del 4 de mayo de 1973; 60 días más a partir del 3 de agosto de 1973; otros 30 días a partir del 3 de octubre de 1973 y 60 días más a partir del 2 de noviembre de 1973».
Esta última prórroga, «hace que la época en que se ha de celebrar el contrato prometido sea incierta, pues se hubiera podido realizar el primer día siguiente al vencimiento de los sesenta días (hábiles o corrientes), o, el último día antes de vencerse los 60 días… o, a los sesenta (60) días calendario, o al día siguiente después de vencerse los 60 días calendario (…)». Y más adelante al preguntarse nuevamente si los 60 días de que habla esa última prórroga se cuentan o no a partir del 2 de noviembre inclusive, concluye que «la obligación de hacer emanada de la promesa y consistente en otorgar una escritura pública no tuvo fecha cierta». Lo cual se demuestra con el hecho de que la prometiente vendedora concurrió inútilmente a la notaría, tanto el 2 como el 14 de enero de 1974; seguramente que los prometientes compradores no concurrieron o que también se hallaban confundidos.
c) Los prometientes compradores recibieron la tenencia del bien; no así la posesión, convenida para el día de la escritura.
d) Pasados tres años sin que los demandados dieran trazas de cumplir, la aquí demandante pidió judicialmente la resolución por incumplimiento de los mismos; proceso que le resultó fallido, al prosperar la excepción de contrato no cumplido, produciéndose así el estancamiento contractual, lo cual «no es justo mantener indefinidamente».
e) Visto que Concepción no había entregado más que la tenencia del bien, y ante el apremio en que la colocaron algunas circunstancias, decidió transferir el dominio del mismo a Edgar Sabogal Sabogal, y así aparece en el registro inmobiliario; persona que coadyuva esta demanda y se somete al resultado litigioso.
f) Edgar Sabogal falló también en su intento por reivindicar el inmueble; el juzgador se fundó entonces en que la promesa de contrato se hallaba vigente.
g) A más de ello, los aquí demandados se han visto inmersos de manera indirecta en otros procesos ejecutivos iniciados por acreedores de Concepción, quienes naturalmente ignoran que aquellos sólo tienen la tenencia del bien.
Conclúyese que la prometiente vendedora incumplió con sus obligaciones según lo sentenció el Juez Primero Civil del Circuito de Bogotá en fallo que fue confirmado por el ad-quem; y, de otra parte, que los prometientes compradores al no comparecer a la notaría a efectos de firmar la escritura de compraventa, «también incumplieron con sus obligaciones».
«Es ilógico e injusto que exista una situación de hecho como la actual; ni los demandados, ni los demandantes tienen definidos sus derechos, es por tanto imperioso dar por finiquitada una situación que amenaza por tornarse indefinida eternamente».
3. El curador ad litem de Miguel Angel Serna dijo no constarle la mayoría de hechos. Bertha Alicia Jurado, la otra demandada, descorrió el traslado con expresa oposición a las pretensiones, indicando al efecto que si la escritura de compraventa no se ha corrido se debe tan sólo al incumplimiento de la prometiente vendedora. Niega, por supuesto, que el plazo pactado para ello haya sido incierto; que de su parte no ha existido confusión sobre el particular; alega tener la posesión del inmueble, «y no la tenencia», porque de su parte «entregaron la posesión del inmueble, que en realidad, se permutó o se entregó como parte del precio, a la prometiente vendedora». Agregan que lo verdaderamente acontecido con el negocio es que la señora Concepción ha sido de mala fe; lo que sus diversas actuaciones revelan es la pretensión de despojar del predio a los prometientes compradores. Así el proceso que inició en contra de éstos; los que a ella le han iniciado y originado el embargo del inmueble; y la colusión con Edgar Sabogal.
Propuso la excepción de cosa juzgada, dado que «existe sentencia o fallo de mérito con suficiente ejecutoria y firmeza, proferida o proferidos, los distintos fallos de que se habla en la demanda y en esta contestación, en todo obligatorio a los actuales demandantes»; la validez de la promesa, porque, de conformidad con múltiples fallos de la Corte, sólo el contratante que es fiel a su compromiso puede demandar el cumplimiento o la resolución contractual; y si ambos contratantes son morosos, no se puede pedir el cumplimiento, ni acudiéndose al «mutuo discentimiento (sic), que de existir, debe ser demostrado plenamente, no presumido, cabe entenderse, resuelto o resiliado». Si al anterior ordinario se recabó la resolución, se estuvo admitiendo la validez de la promesa, tanto más cuanto que el juzgador de entonces resolvió en su sentencia acoger la excepción de contrato no cumplido.
4. El juzgado octavo civil del circuito de Bogotá acogió parcialmente, mediante fallo del 7 de octubre de 1993, las súplicas de la demanda comoquiera que, desestimando la excepción de cosa juzgada, declaró mutuamente incumplida la promesa, y acogió, en consecuencia, sólo algunas de las restituciones suplicadas, así: ordenó que los demandados restituyan el inmueble y a los demandantes restituir la suma de $170.000 y, además, el monto de $130.000 «o el inmueble ubicado en la transversal 77A No. 41G-14 sur barrio Pastranita de esta ciudad».
5. Apelada que fue dicha sentencia por Bertha Alicia Jurado, el Tribunal Superior de Bogotá, mediante la suya de 20 de septiembre de 1994, desestimó la pretensión principal y a cambio reconoció la subsidiaria, declarando entonces la nulidad del contrato de promesa, con los mismos ordenamientos consecuentes; sólo que las adicionó con los frutos producidos por el inmueble desde el 15 de diciembre de 1972, calculados a la fecha del fallo en $37.243.363, y el interés del 6% que haya causado, desde el 6 de octubre de 1972, la parte del precio efectivamente entregada.
Dispuesto a fallar el mérito del pleito, precisamente al indagar sobre la validez del negocio, halló objeción en cuanto al plazo pactado para la celebración del contrato prometido, dado que no se determinó «en forma concreta la fecha exacta ni hora, ni fecha» en que se correría la respectiva escritura pública de compraventa, requisito fundamental al tenor del art. 89 de la ley 153 de 1887, sin el cual se genera la nulidad absoluta que dio en declarar.
Para decidir de ese modo no encontró tropiezo en la excepción de cosa juzgada, pues indicó que está ausente la identidad de causa que debe existir entre los dos procesos que se comparan a efectos de determinar su configuración. Anotó, en efecto, que el anterior juicio que propuso Concepción se refería a la resolución contractual con base en el incumplimiento de sus demandados; en éste se pide con fundamento en el incumplimiento mutuo.
En punto de restituciones, precisó que, como parte del precio se había cancelado con el predio del barrio Pastranita, ésta debía restituirse en caso de que aún perteneciera a la promitente vendedora; en su defecto, debía restituirse la suma por la que se recibió ($130.000.oo), pero con el mismo poder adquisitivo de la época. Reconoció frutos e intereses, en la forma como ya se dijo arriba.
III. Demanda de casación
Dos cargos han sido formulados al amparo de la primera causal de casación consagrada en el art. 368 del código de procedimiento civil; pero como ambos se apuntalan en idéntico cuestionamiento, el despacho de uno conlleva el del otro.
Primer cargo
Estima que la consideración del tribunal para no dar por satisfecho el requisito que de la promesa contempla el ordinal 3 del art. 89 de la ley 153 de 1887, consistente en que no aparece señalada la fecha exacta en que habría de perfeccionarse el contrato prometido, «se fundamenta en un error de hecho flagrante cometido por él, dado que ese día sí aparece fijado como resulta del texto mismo de la última prórroga del plazo estipulado»; error que de no haberse cometido, «no habría declarado la nulidad absoluta de manera oficiosa como lo hizo». Agrega que, en razón de ese desatino, quebrantó indirectamente los artículos 2 de la ley 50 de 1936, 6, 1740 y 1746 del Código Civil.
Y a vuelta de transcribir parte de dicha normativa, explica que la promesa «no está ayuna de ningún requisito», siendo, por tanto, no nula, sino válida. En verdad, la promesa de contrata está autorizada por la ley.
Consideraciones
La razón por la cual se anticipó que el despacho de un cargo entraña a la postre el de ambos, estriba en que el segundo cargo trae idéntico reparo, sólo que por la vía directa; por lo mismo, resulta inútil extractarlo; así como también es irrelevante poner acento en su inarmonía con la técnica de casación. Pues que en uno u otro evento el argumento de fondo se toca en cuanto es preciso despachar el que viene de compendiarse.
Ahora bien. Como la discusión gira en torno a si la promesa cumplió con señalar el momento en que se celebraría el contrato prometido, pues al punto difieren sustancialmente el tribunal y el recurrente, cumple ante todo acudir al texto mismo del precontrato para ver de establecer lo que sucedió a ese respecto.
La cláusula pertinente se distingue en el texto del documento como la «tercera», y reza ad litteram: «La Escritura destinada a perfeccionar este negocio, será otorgada a más tardar dentro de sesenta (60) días contados a partir de fecha del presente documento, o antes, en la Notaría Catorce (14) de Bogotá …».
Nótase in limine que las partes quisieron allanar el requisito de la regla tercera del artículo 89 de la ley 153 de 1887, sometiendo la obligación de contratar a la modalidad del plazo, cuestión que, por lo demás, obra indiscutida en el expediente. Ahora bien: un plazo no siempre se estipula del mismo modo; y no cabe duda que la forma más sencilla de expresarlo es señalando con toda exactitud un día venidero, hipótesis que en verdad arroja la más redonda certidumbre. Cierto que en el sub lite no ocurrió de esa manera, habida cuenta que, según lo transcrito, al decirse «dentro de los 60 días siguientes», quedó establecido que para el cumplimiento de la promesa se disponía, no de un solo día, sino de los varios comprendidos en ese intervalo.
De esta circunstancia, empero, no se sigue que se eche de menos la estipulación de un plazo apto en la promesa. Allí, en verdad, no existe ambigüedad alguna para precisar el momento exacto en que la promesa se tornaba definitivamente imperiosa para ambos contratantes.
Es evidente: la equivocidad o indeterminación que pudiera verse en el hecho de que realmente no haya un sólo día apto para el cumplimiento, no trasciende los confines de una mera apariencia. Las tinieblas que con apoyo en ello quisieran esparcirse disiparíanse con solo reparar en que el todo es que hay un límite en que no es del resorte de las partes concurrir a la notaría cuando lo prefieran, porque a la sazón ya es forzoso hacerlo, si es que desde luego no se quiere caer en incumplimiento: trátase del último día del citado interregno. No en vano se valieron las partes de la expresión “a más tardar”, con el añadido “o antes”.
De este modo, entiéndese que lo que acontece con cláusulas semejantes es que la escritura objeto de promisión bien puede correrse un día cualquiera que esté comprendido en dicho intersticio; caso en el cual se supone que las partes obran dentro de una completa armonía de pareceres; pero si definitivamente no ha sido posible lograrlo por cualquier circunstancia (entre éstas se cuenta obviamente la de que no se pusieran de acuerdo), adviene el plazo fatal que excluye el obrar antojadizo de los contratantes, que lo es, según viene de notarse, el último día del intervalo.
Es apodíctico, pues, que a la celebración de la promesa sí quedó determinada la época en que se concluiría el negocio prometido.
Y lo propio vino a acontecer con las prórrogas acordadas más tarde -en número plural de ocasiones-, pues que en todas ellas diéronse plazos análogos.
Así las cosas, cuando el tribunal creyó que tal cláusula, en vez de fijar el tiempo en que se correría la escritura pública, arrojaba una fatal incertidumbre al respecto, la contempló equivocadamente, deduciendo de su contenido una conclusión atribuible a error de hecho en casación, pues de ese modo resultó quebrantando el derecho material pertinente, lo cual impone que sea casado su fallo y dictado el que ha de sustituirlo.
IV -Sentencia de reemplazo
El despacho mismo del cargo pone al descubierto que la promesa, cual fue sentenciado en proceso anterior –y al que se aludirá enseguida-, no revela objeción en cuanto a su validez, ni siquiera en el punto concreto que fue traído a casación. Queda descartada, entonces, la nulidad deprecada.
Así que resta apenas analizar la pretensión principal del proceso. Para esto, conviene sobremanera recordar que ya Concepción Sabogal había intentado la resolución contractual; a la sazón sustentó tal pedimento en el exclusivo incumplimiento de los prometientes compradores, y le resultó fallido.
También ahora se persigue la resolución de la promesa, pero ya con base en que ambos contratantes la incumplieron, vale decir, la actora se presenta hoy también como incumplida. Mas para acusarse de tal hace remembranza de que así se la juzgó en el pasado, y que por eso precisamente perdió el pleito de entonces.
Recostada, pues, como se presenta en la definición del pleito anterior, a las resultas de este otro es decisivo observar que, siendo así, Concepción Sabogal tiene que estar admitiendo igualmente que el sentenciador de entonces encontró que la incumplida en el contrato no fue más que ella; fue del parecer, en efecto, que la aludida promesa le impuso el cumplimiento previo de una obligación, cosa que ahora comprueba la Corte de cara al texto de la misma, consistente en que para el día de la escritura el bien estaría libre de gravámenes, y que como así no sucedió -in illo tempore estaba hipotecado y embargado-, su cocontratante, que había cumplido las suyas, no tenía por qué acudir a firmar la escritura pública.
En torno a casos como este, en los que, se repite, se pacta en la promesa obligaciones diversas, cuyo cumplimiento es escalonado, esto es, unas previamente a otras, expresa la Corte, verbigratia, que “el remedio de la exceptio non adimpleti contractus no es pertinente y, por ende, no puede proponerlo con exitosos resultados, quien por razón de lo pactado o por la naturaleza misma de la convención se encuentre obligado a satisfacer en primer lugar sus obligaciones, pues en su defecto quedarían subestimados algunos principios que informan las relaciones contractuales bilaterales, tales como la buena fe, la equidad y la simetría o equilibrio de intereses de las partes, exigidos por la reciprocidad de las obligaciones nacidas de la convención. Si el acuerdo expreso de las partes o la naturaleza del contrato le imponen a uno de los contratantes la ejecución de su prestación antes que la del otro, en esa forma deben realizarse o cumplirse las obligaciones, porque si el contratante que debe tomar la iniciativa en la ejecución de las prestaciones no se comporta así, se coloca entonces en el plano del incumplimiento y, por tanto, no se encuentra amparado en la acción alternativa de resolución o cumplimiento que consagra el art. 1.545 del C.C., ni de la defensa de contrato no cumplido”. (Cas. Civ. 11de octubre de 1977).
En otra oportunidad enfatizó:
“Entre los dictados negociales muchos son los que giran en relación con los elementos propios de la compraventa como son el precio y la cosa, particularmente sobre el pago del primero y la entrega de la segunda. Es decir, los contratantes convienen, la más de las veces puntos que no necesariamente desembocan en la obligación de hacer sino que anticipan compromisos o deberes, para producir los efectos sustanciales queridos por las partes, porque lo pertinente es que aquellos aspectos se concreten al momento de perfeccionarse la compraventa.
“Las obligaciones que las partes establecen, como previas a la propia de hacer, adquieren una relevancia jurídica indiscutible: deben ser cumplidas por los contratantes en el orden y forma convenidos. Lo que se haga, desviándose de esos criterios o designios contractuales, tendrá la repercusión en la ejecución o inejecución del pacto, que más adelante habilitará las acciones pertinentes de resolución del contrato o su cumplimiento, pero dejando a salvo, ciertamente, las excepciones disciplinadas en el ordenamiento privado, como la de contrato no cumplido” (Cas. Civ. de 7 de junio de 1989, G.J. CXCVI, pág. 173).
Total, las pretensiones no están llamadas a prosperar, por lo que el fallo de primer grado habrá de revocarse.
V – Decisión
Como respuesta adecuada de lo motivado, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, casa la sentencia que en este proceso dictó el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá, Sala Civil, calendada el 20 de septiembre de 1994, materia del recurso extraordinario, y en sede de instancia, resuelve:
Revócase el fallo de primer grado, proferido por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, y en su lugar deniéganse todas las pretensiones de la demanda.
Costas de las instancias a cargo de la parte actora.
Sin costas en casación ante su prosperidad.
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS