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S-119-99 [5368]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA
Magistrado Ponente: Manuel Ardila Velásquez
Santafé de Bogotá, D.C., nueve (9) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999).-
Ref: Expediente No. 5368
Decídese el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 12 de octubre de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santafé de Bogotá en el proceso ordinario promovido por la sociedad Asesorías e Inversiones Sher Ltda. contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá.
Antecedentes
1.- El trámite inicióse con demanda mediante la cual Asesorías e Inversiones Sher Ltda. llamó a proceso ordinario a la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá para que, en síntesis, se declarase que la demandante, como vendedora, sufrió lesión enorme en el contrato de compraventa consignado en la escritura pública No. 0302 de febrero 1 de 1989 otorgada en la Notaría Décima de Bogotá, y que, por tanto, se decretase la rescisión del mismo, concediendo a la demandada el derecho alternativo a que se refiere el artículo 1948 del Código Civil, con pago de perjuicios e intereses.
2.- Los hechos de la causa petendi, se resumen así:
La demandante vendió a la demandada por escritura pública No. 0302 de 1o. de febrero de 1989 de la Notaría Décima de Bogotá, el inmueble rural denominado «La Esperanza» que allí mismo se determina, incluidas las mejoras, por la cantidad de $224.328.000.
La sociedad vendedora viose en la obligación de aceptar como precio de la venta el señalado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las bases de cuyo avalúo nunca fueron discutidas.
El precio señalado al inmueble, incluidos el terreno y las mejoras, fue inferior al cincuenta por ciento del valor real del inmueble, y la empresa vendedora tenía conocimiento del menor valor en el avalúo.
3.- La parte demandada dio respuesta al libelo oponiéndose a las pretensiones, aceptando que el precio pagado fue el determinado en el avalúo realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mas insistiendo en que ese avalúo fue aceptado por la vendedora y en que el precio de venta se ajusta a la realidad. Como excepciones de fondo propuso las que denominó «Improcedencia de la lesión enorme en las ventas a entidades de Derecho Público» e «Improcedencia de la acción rescisoria por lesión enorme».
La sentencia del tribunal
Después de resumir las pretensiones y hechos de la demanda, así como el fallo del a-quo, comienza el tribunal por transcribir el artículo 1946 del Código Civil y hacer algunas consideraciones generales sobre el instituto de la lesión enorme y el criterio meramente objetivo que la orienta.
Pasa a decir que, con excepción de la compraventa de bienes muebles y la de inmuebles que se realiza por ministerio de la justicia, en toda compraventa conmutativa de bienes raíces cualquiera de los contratantes puede invocar esta pretensión rescisoria, y ello «sin consideración a la naturaleza jurídica que le sea propia como persona capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, esto es, sin importar si es persona natural o jurídica, si es sociedad comercial o civil, si es persona de derecho público o privado, si tiene o no ánimo de lucro, etc. y todo debido a que a este respecto la ley no hace distinción alguna…». Y sobre el punto, agregó: «En este orden de ideas, sucede que la acción de ultramitad procede así se trate de contratos en los que uno o ambos contratantes sean personas de derecho público, como la Nación, algún Departamento, un Municipio, o una cualquiera de las entidades descentralizadas de éstos».
Sostiénese a continuación que, cuando una empresa estatal adquiere un bien para desarrollar obras públicas o para la prestación de un servicio público determinado, «la acción rescisoria… sólo puede ejercerse por el complemento del precio»; agregando que al no haber rescisión del contrato tampoco hay lugar a pagar perjuicios sobre la suma que debe darse como complemento.
Reitérase, posteriormente que «…el hecho de que la empresa demandada tenga por naturaleza jurídica ser una persona de derecho público, no la exime de quedar incursa en la lesión en aquellos contratos en los que mediante la llamada contratación directa adquiere el dominio de bienes raíces»; y asevera que la existencia de una norma que establezca un límite a esas entidades en la fijación del precio para adquirir un predio, no implica que no se lesione el patrimonio del vendedor y que no opere la acción rescisoria, pues ese límite «es solo para la entidad estatal que adquiere, y no para el particular que vende»; de donde, afirma, para decidir el litigio basta comparar el precio pactado con el avalúo comercial practicado por los peritos.
Complementa su planteamiento diciendo que si no se aceptaren los anteriores argumentos y se insistiere en que las normas del Código Fiscal hacen improcedente la acción rescisoria de lesión enorme, debió haberse comprobado la existencia y vigencia de tales disposiciones, lo que no sucedió.
Con los anteriores argumentos, el ad-quem deniega la primera excepción que fuera propuesta, desechando luego la segunda, atinente a la renuncia de la acción rescisoria, expresando que mientras el contrato no se haya rescindido, cualquiera de los contratantes puede exigir su cumplimiento sin que ello implique renuncia tácita de esa acción.
Entra a renglón seguido a estudiar si se reúnen para el caso los presupuestos de la lesión enorme y establece las siguientes circunstancias:
El contrato de compraventa aparece demostrado con la copia de la escritura pública correspondiente.
En ese mismo título se halla también la prueba de que el precio pagado a la demandante fue de $224.328.000.
En el dictamen pericial que obra a folios 137 a 151, aclarado y complementado a folios 119 a 134 del cuaderno No.1, los peritos avaluaron el predio en la suma de $471’116.869.oo para el 1o. de febrero de 1989, fecha en que se otorgó la respectiva escritura pública.
En el dictamen recogido a propósito de la objeción presentada contra aquel experticio, también para la fecha de la escritura se dio al inmueble un valor de $461’397.200.oo
Confrontando el precio de venta con el determinado en cualquiera de los dos anteriores avalúos, resulta que la vendedora recibió menos de la mitad del que justamente tenía el bien para el 1o. de febrero de 1989, cuando se perfeccionó el contrato de compraventa.
Luego, el ad quem pasa al estudio de la objeción presentada contra el dictamen pericial que inicialmente avaluó el inmueble, y la declara no probada. Toma así como precio justo el que al bien dieron los peritos primeramente nombrados, a saber, el de $471’116.869.oo.
Para no acceder a la pretensión de restitución por tratarse de la adquisición de un bien para desarrollar obras públicas, condenó entonces a la demandada a completar el justo precio en la proporción legal.
Revoca, entonces, el tribunal la providencia del a quo, declara no probadas las excepciones, reconoce la existencia de la lesión y condena a la demandada a pagar a la demandante la suma de $199’677.182.10 como complemento del precio, más los intereses al 6% anual desde el 29 de marzo de 1994 hasta la ejecutoria del fallo.
La demanda de casación
Dos son los cargos formulados contra la sentencia, montados ambos sobre la causal primera de casación, cargos éstos que serán resueltos en el mismo orden en que han sido presentados.
Cargo Primero
Con apoyo en la causal primera de casación, acusa el recurrente la sentencia de ser directamente violatoria, por aplicación indebida, de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil.
Comienza por decir que, en punto a la lesión enorme, se matriculó el Código Civil en la teoría objetiva donde el criterio preponderante es el desequilibrio prestacional en la magnitud prevista por la ley; y que en la codificación civilista se consagra la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme para las ventas conmutativas, con la sola excepción de las que recaen sobre bienes muebles y de las que se realizan por ministerio de la justicia.
Pero, afirma, existen otras excepciones a la aplicación de la lesión y son las derivadas del régimen normativo de la ley 56 de 1981, y el decreto reglamentario 2204 de 1982, en concordancia con el decreto ley 222 de 1983, respecto de contratos de compraventa celebrados por entidades estatales en la etapa de negociación directa sobre inmuebles afectos a obras declaradas por el legislador de utilidad pública o de interés social, normatividad aplicable para el caso presente, por el origen, fundamento y partes de la negociación.
Las normas comentadas, sigue diciendo, incorporan dos mecanismos en las adquisiciones inmobiliarias para el precitado tipo de obras: la negociación directa con el propietario, y la expropiación, acudiéndose a esta última cuando el titular de los bienes exige un valor superior al límite fijado en la ley. Entonces, concluye, no son los contratantes sino la misma ley la que determina el precio, lo cual excluye la lesión enorme.
A continuación, pasa a decir que es inaplicable para el caso el Código Fiscal de Bogotá, en lo referente a los tipos, clasificación y efectos de esta clase de contratos. Situándose así en el régimen jurídico de las normas a que viene aludiendo, cita los artículos 143 del Decreto 222 de 1983, 10 de la ley 56 de 1981 y 39 del Decreto 2024 de 1982, según los cuales el precio en la compraventa de inmuebles, para los contratantes y no solo para el ente estatal, no puede superar el fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sin incurrir en la nulidad absoluta del contrato.
Resultaría entonces, afirma, que de acogerse la posición del tribunal cuando acepta la lesión, «la única vía para celebrar la venta y evitar la configuración de una eventual lesión enorme en el sub judice era la de violar la ley, esto es, la de convenir un precio superior al avalúo rendido por el IGAC». Y tal interpretación carece de sentido, pues si la entidad estatal se aparta del máximo fijado en la ley, el contrato estará afectado de nulidad absoluta; pero si no se aparta de tal límite legal, contraría las normas civiles de la lesión enorme. «Es decir -culmina-, que el contrato, según esta interpretación, en cualquier caso estaría viciado».
Las normas civiles sobre lesión enorme, prosigue, no pueden tomarse aisladamente, sino que deben armonizarse con otras de igual jerarquía, tales, la ley 56 de 1981 y el Decreto Ley 222 de 1983 y la determinación de un tope en el precio con fuente en la ley, no puede considerarse lesivo.
Asegura que aceptar la tesis del ad quem, puede abrir paso a un fraude a la ley mediante el acatamiento aparente de las normas que fijan un límite al precio de venta para, por medio del allanamiento o la conciliación posteriores, sobrepasarlo. Asegura que, en todo caso, de no casarse el fallo, el precio pagado sobrepasaría el límite legal.
Expresa también, que varios efectos propios del derecho civil, no se aplican o no funcionan de manera idéntica en contratos de la Administración, no obstante no existir norma positiva que así lo indique; al respecto, hace mención a lo contemplado por los artículos 1546 y 1609 de esa codificación.
Concluye afirmando que el análisis de la situación no puede, como sucedió con el del ad quem, limitarse a la vigencia en nuestro derecho privado del criterio objetivo en materia de lesión enorme, pues la pregunta, que el impugnante se responde a sí mismo negativamente, es la de si a una compraventa celebrada por entidad estatal y motivada por los fines de interés y utilidad públicas, puede ser trasladada la institución de la lesión enorme regulada en el derecho privado, sin contrariar normas especiales, posteriores y de igual jerarquía que regulan tales adquisiciones.
Ya para rematar, como último argumento, trae el de que el mismo tribunal, al negar la restitución del inmueble, está reconociendo un régimen especial para el contrato en cuestión.
Consideraciones
1.- El problema fundamental que plantea la censura, puede reducirse a la cuestión de si existió quebranto directo de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil en la medida en que la sentencia impugnada consideró que las precitadas normas, referentes a la figura de la lesión enorme, pueden aplicarse cuando una de las partes en el contrato de compraventa sea una entidad de Derecho Público que actúa conforme a disposiciones legales que encauzan y limitan su actividad. Y más concretamente aún, si las citadas normas del Código Civil son aplicables frente a las disposiciones que regulan las compraventas de inmuebles celebradas por las entidades estatales en la etapa de negociación directa.
Cuestionamiento para dilucidar el cual es pertinente regresar, una vez más, a las consideraciones generales sobre un tema que frecuentemente ha ocupado a esta Corporación.
Naturalmente, hay un trasfondo ético en la concepción objetiva de una institución que como la lesión descansa sobre el concepto de que, en tratándose de contratos conmutativos, el valor recibido debe ser en, cierta medida, proporcional al valor entregado, garantizándose de tal manera un mínimo de equilibrio en las relaciones jurídicas, concepción ésta con la cual la figura de la lesión trasciende la simple protección de las personas incapaces, para llegar a ser un principio general de los contratos, que no podrían, en virtud del mismo, convertirse en fuente de lucro indebido; no sin advertir, dicho sea incidentalmente, que en Colombia su ámbito de aplicación ha quedado reducido a ciertos actos jurídicos debidamente determinados.
Así pues, no es posible prescindir de la apreciación ética de la lesión, planteada primeramente, según algunos autores, por la moral cristiana y reconocida como existente en una constitución de los emperadores Diocleciano y Maximiliano (véase Claro Solar, T. XI, ‘De las obligaciones’, pg. 241); acusábanse en todo caso desde aquellos tiempos la explotación y la injusticia usuraria, entendida esta en su sentido más amplio. La verdadera presentación del problema se basa entonces en el postulado de que no es posible tolerar el lucro excesivo por medio del contrato, de que no es permisible que uno de los contratantes saque ventaja sobre el otro que, por cualquier razón, mal defiende sus propios intereses.
Ahora bien : al no ser posible -y quizá tampoco deseable-, lograr una igualdad absoluta de las prestaciones entre los contratantes, hízose necesario hallar una medida o límite a partir del cual el precio, por indebido, llegase a dar lugar a la rescisión del contrato; y el límite escogido por la legislación colombiana fue el tradicional de la lesión en más de la mitad, como así lo pregona el antes mencionado artículo 1947 del Código Civil.
3.- Precisados los precedentes conceptos, compréndese con nitidez la razón por la que la lesión irrumpe en los actos jurídicos para los cuales ha sido prevista sin consideración diferente a la desproporción entre las prestaciones recíprocas entre los contratantes, desproporción que, en la cuantía determinada en la ley e independientemente de cualquier proceso volitivo vicioso, habrá de buscarse en el contrato mismo.
Y las dichas característica de la lesión, su carácter objetivo, implican también que ella, ya en el caso concreto del contrato de compraventa, opere independientemente de la persona del comprador o del vendedor, sea mayor o menor, persona natural o jurídica, o entidad de derecho público.
A propósito de ese tema y en proceso similar adelantado contra la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá D. E. por Ricardo Castillo y otro, expresó esta Corporación: «Desde el punto de vista de la persona del comprador o de la del vendedor, no existe ninguna limitación para que quien haya sufrido la lesión enorme pueda alegarla, sin que esté limitado como en el derecho romano inicial al menor de 25 años que tenía la calidad de vendedor. En Colombia el lesionado accionante puede ser quien compra o quien vende, persona natural o jurídica, menor o mayor. Desde este ángulo no existe, pues, excepción, todo el que haya padecido una lesión enorme puede demandar la rescisión del contrato de compraventa de inmueble, pues la ley ha querido que una injusticia, como la que entraña recibir un precio que es inferior a la mitad del justo o pagar uno que es mayor del doble de este, debe ser corregida así sea indispensable atentar contra los principios de la libertad contractual, de la autonomía de la voluntad y la seguridad de las transacciones». Y adelante se agregó: «Y en cuanto a que la lesión debe aparecer de comparar el precio pagado o recibido con el justo precio de la cosa al momento de celebrarse el contrato, de tal manera que aquel sea, respectivamente, más del doble de éste o menos de la mitad, la ley no ha hecho tampoco diferencia según sean las partes personas naturales o personas jurídicas de derecho público o de derecho privado. Demostrada la lesión de ultra dimidium, debe decretarse la rescisión». (Casación de noviembre 20 de 1980).
4.- Y por otra parte, también debe descartarse el argumento del recurrente acerca de la inaplicabilidad de las normas referentes a la lesión enorme en eventos como el del sub lite, a causa de que el precio está limitado por el legislador, particularmente por la Ley 56 de 1981, el decreto reglamentario 2024 de 1982 y el Decreto Ley 222 de 1983 en la parte en que tales disposiciones ordenan estarse al avalúo que del bien haga el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Y se descarta tal afirmación como cierta, porque si bien las precitadas normas fijan unos límites para la negociación directa, ellas ni se refieren ni excluyen la aplicación de las disposiciones atañederas a la lesión enorme. Es perfectamente aplicable sobre el punto lo dicho en la providencia de esta Corporación a que se aludió en párrafos anteriores: «Esa norma (se refiere al Decreto extraordinario 2895 de 1963, artículo 7o.), nada tiene que ver con el tema de la lesión enorme. Ella impone una limitación a las entidades de derecho público en la fijación del precio cuando adquieran, por negociación directa, un inmueble rural, pero en ningún momento expresa que, en caso de demanda por haberse padecido por el vendedor lesión enorme, para averiguar si existió ésta, ha de confrontarse el precio recibido por el demandante con el avalúo que el inmueble tenga en la oficina de Catastro. Si el precio que se paga es inferior a la mitad del justo, la lesión enorme se produce aunque el comprador sea una entidad de derecho público».
Actualmente, y ya con relación a las disposiciones legales citadas por el recurrente, la interpretación de esta Corporación es la misma que en ese entonces se hiciera. Así, tales disposiciones se refieren al precio de adquisición, que debe ser serio y real, como en toda compraventa, y que además está controlado por ser una entidad estatal el comprador, pero sin que la noción del precio justo haya por esto desaparecido, como tampoco la sanción prevista cuando ese precio llega a ser lesivo. La ley no prevé semejante excepción.
5.- Y los precedentes razonamientos resuelven también el dilema que el impugnante plantea cuando afirma que son incompatibles el precio limitado por el legislador para esta especie de compraventas y la eventualidad de la lesión enorme. Porque no es cierto, como se pretende, que al cumplir la ley en cuanto a uno de esos precios, se contravenga con relación al otro, con el resultado de que, en cualquier caso, el contrato resulta viciado; hay un sofisma en esa presentación, pues la escueta verdad es la de que en eventos como el sub judice el precio de adquisición se determina siguiendo, como no podía ser menos, las pautas legales, mas cuando eventualmente se rompe el equilibrio contractual hasta el punto ya no tolerado por la ley, esto es, en más de la mitad, vuelve ella a operar para poner remedio a la iniquidad; el precio, es verdad, está controlado, pero arribando al límite fijado para la lesión, como tampoco puede ser menos y con plena vigencia del sistema objetivo, actúa una vez más la ley para controlar el agravio.
Para decirlo de otra manera, la circunstancia de que en el presente proceso, previo un amplio debate probatorio, se haya demostrado que la entidad demandada efectivamente pagó por el bien una suma inferior a la mitad del precio justo, no otra cosa quiere decir sino que el desfase del avalúo que se tuvo como fundamento para aquella negociación era de magnitud tal que desbordó los límites de lo permisible, al punto de resultar lesivo; lo que merece, en el campo contractual, la condigna sanción. A buen seguro que cuando se creó el punto de referencia del precio que puede pagarse, siempre se anduvo sobre la idea de que dicho tope llevaba de la mano un espíritu justiciero, tanto más cuanto que el avalúo emana de un organismo especializado en la materia, que, por ende, jamás llegaría a lesionar de manera tan notoria el patrimonio de cualquiera de los contratantes. De modo que cuando el agravio de ultramitad se presenta, necesariamente hay que consentir que algún error se configuró, pues solamente así se explica que el avalúo aparezca tan distante de un precio justo y razonable; y por ahí derecho es forzoso concluir que sin la anomalía el Estado hubiera tenido que pagar un precio algo mayor. El argumento aquel de que el estado no puede rebasar tal límite siempre juega sobre la base de una normalidad de cosas y no sobre situaciones excepcionales o absolutamente extrañas. Línea de argumentación esta que por igual vale para el caso en que la lesionada sea la Administración, cuando pague por causa de una anormalidad, más del doble de lo que justicieramente vale la cosa. Esa debe ser la genuina teleología de las normas que se analizan , las que, por tanto, han de mirarse como un todo armonioso; y no aquella otra que podría propiciar la idea de que en tales eventos se debe respetar a ultranza un tope que riñe con la realidad, y que en consecuencia se convertiría en amplio pórtico para entrar a saco en el patrimonio de cualquiera de los contratantes.
Es este un buen ejemplo de cómo el interés general y el particular, con el obvio predominio del primero, no tiene por qué resultar ser inconciliables; la contribución que se exige al individuo en aras de la colectividad y la convivencia social, puede y debe de armonizar con sus derechos; que la responsabilidad que tiene el Estado de defender esos altos intereses no implica carta blanca para desconocer o vulnerar las garantías que a aquél resguardan; resulta apenas natural y equitativo, en efecto, que las libertades individuales sean limitadas en tanto el Estado requiera de la contribución de las personas para la satisfacción de las necesidades comunes, pero no existe razón alguna para exigirle además al particular que decline el derecho que, con todo, en eventos tales correlativamente se le reconoce.
Hay que convenir en que aun las leyes que afectan negativamente al individuo como tal y que entonces desde su perspectiva lucen odiosas o restrictivas, merecen el calificativo de ‘ leyes buenas’ si se piensa en la utilidad mediata que a la comunidad reportan; empero, el sacrificio tiene que conocer una frontera; lo contrario sería despotismo y el Estado ha de saber que cuando arrolla a sus miembros levanta la mano contra sí.
6.- Viene de todo lo anterior que cuando el tribunal consideró que el fenómeno de la lesión enorme se produce no obstante ser el comprador una persona de derecho público y a pesar del límite que del precio establece la ley cuando de negociación directa se trata, aplicó correctamente las normas sustanciales que el impugnante considera vulneradas, por lo cual el cargo resulta impróspero.
Segundo Cargo
Con fundamento en la causal primera del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por ser violatoria, indirectamente, de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil, del artículo 89 de la ley 153 de 1887 y de los artículos 822, 845 y 861 del Código de Comercio, como consecuencia de errores evidentes de hecho, por preterición de las siguientes pruebas: la comunicación No. 422347 de septiembre 20 de 1988, dirigida por la E.A.A.B. a la actora; la correspondiente carta de respuesta, de septiembre 29 de 1988; la comunicación de 14 de octubre de 1988 de la demandante al ente estatal; el acta de entrega y recibo del predio «La Esperanza», suscrito por los contratantes el 23 de diciembre de 1988; la demanda ejecutiva instaurada por Asesorías e Inversiones Sher Ltda. contra la entidad estatal, y el dictamen pericial de 12 de abril de 1991; además, dice, se apreció erróneamente la escritura pública No. 302 de febrero 1 de 1989, pasada en la Notaría 10 de Bogotá.
Empieza el impugnante su demostración señalando que desde el año 1969 la Corte viene sosteniendo que en los contratos de compraventa precedidos de contrato de promesa, el justo precio para determinar la configuración de la lesión enorme debe referirse al tiempo del contrato preparatorio y no al del definitivo.
Pasa a decir que el tribunal emprendió el análisis probatorio correspondiente tomando como referencia el 1o. de febrero de 1989, fecha de celebración del contrato de compraventa, sin considerar que tal contrato fue el resultado del cumplimiento de una obligación de hacer originada en una promesa de contrato suscrita el 12 de diciembre de 1988, que a su vez recogió el acuerdo anterior de las partes sobre el aspecto económico de la compraventa.
Al insistir en que la negociación no fue fruto de un acto volitivo instantáneo, sino consecuencia de un procedimiento previo dentro del cual se acordaron las condiciones económicas de la misma, relaciona una vez más el impugnante los medios probatorios inicialmente señalados para afirmar que el ad quem, o no los vio o los interpretó erróneamente, medios con los cuales él considera acreditado que el 12 de diciembre de 1988 se suscribió la promesa de compraventa que fue cumplida precisamente mediante la escritura pública 302 de 1o. de febrero de 1989.
Dice a continuación que, aunque el contrato de promesa de compraventa no está incorporado al proceso y por ello no se conoce su contenido completo, son inobjetables tanto el hecho de su celebración como la fecha, pues así lo acreditan los documentos atrás reseñados.
El yerro fáctico a que se viene haciendo alusión, continúa la censura, se encuentra ligado con otra pretermisión del juzgador, cual es la no apreciación del dictamen pericial, rendido el 12 de abril de 1991, (folios 119 a 134 del cuaderno No. 1), y que señala como valor comercial del bien para el año 1988, fecha de la promesa, el de $318.921.410, suma que, al ser comparada con la convenida, no era inferior a la mitad del justo precio, por lo que, para ese tiempo, el precio no era lesivo.
Por tanto, concluye el impugnador, si el ad quem no hubiera preterido y apreciado incorrectamente las pruebas, habría llegado a la conclusión de que los términos económicos del contrato fueron definidos con anterioridad a su celebración y de que para el tiempo de esos acuerdos preparatorios, en el año 1988, el precio convenido no era lesivo, por lo cual, conforme a la tesis jurisprudencial vigente, no era viable reconocer la lesión enorme solicitada.
1.- En muy breve resumen, la esencia de la acusación consiste en que el tribunal para decretar la rescisión del contrato de compraventa tuvo en cuenta el valor del inmueble para la fecha de su celebración, sin considerar, ni el material probatorio que indica que ese contrato estuvo precedido de una promesa, ni el avalúo que señala que para el tiempo de la promesa el precio convenido no era lesivo.
2.- En punto a la lesión enorme, es incontrovertible que la ley dispone que el justo precio del inmueble al tiempo del contrato de compraventa, es el que ha de tenerse en cuenta para determinar si la desproporción entre las prestaciones recíprocas alcanza el límite fijado para que opere la figura. (Art. 1947 Código Civil).
No obstante, es también cierto que esta Corporación ha venido sosteniendo que, excepcionalmente, cuando las negociaciones se han plasmado en una promesa que como tal precede al contrato, es procedente la rescisión de la compraventa sin considerar el precio del inmueble para la fecha del contrato prometido, sino sobre la base de que la diferencia de ultramitad hubiese existido al tiempo de celebrarse tal promesa.
Razones muchas han sido expuestas para sostener la aludida tesis, que pueden englobarse en el concepto de que la eventualidad de una variación fundamental del valor de los bienes en el intervalo entre la promesa y el perfeccionamiento de la convención, hace inadecuada una aplicación mecánica de la institución de la lesión, pues ello implicaría no considerar las circunstancias económicas que existieron al concretar el negocio en una promesa, llegándose a desconocer los móviles y la real voluntad de las partes y desviando así esa institución de los fines para los que fue establecida, convirtiéndola en un momento dado en instrumento de fraude e iniquidad.
Puede pues sintetizarse la posición de la Corte al respecto, diciendo simplemente que para los efectos de la lesión de ultra dimidium, el justo precio del inmueble es el que tuviere al tiempo de la convención, a menos que las partes hayan estampado previamente su voluntad de contratar en una promesa de contrato, caso en el cual será en el tiempo de ésta en donde habrá de situarse el juzgador para averiguar si el precio fue lesivo.
3.- Sin embargo, fácil es comprobar que el anterior es aspecto que nunca fue planteado por las partes en el proceso; tanto el demandante como su contradictor se situaron, en efecto, para averiguar por el justo precio del inmueble objeto del contrato de compraventa, en el momento de la celebración del mismo, y nunca en la fecha en que se habría ajustado la mencionada promesa.
Y si bien es verdad los peritos incluyeron en su dictamen el valor del predio en controversia para el año de 1988, tal era el aspecto fáctico que no había sido sometido a su consideración, como que para esos efectos no fue solicitada su intervención. Menos aún, valga aclarar, se les solicitó determinar ese precio para la época de la promesa, punto que no mencionaron las partes y al que tampoco, por cierto, se refirieron los peritos. Tan cierto es esto, que el juez a quo, recibido que fue el informe conteniendo el valor del bien para los años 1988 y 1991, hubo de pronunciarse expresando que previo al traslado, los expertos debían aclarar y adicionar su dictamen «teniendo en cuenta para efectos del avalúo la fecha de la celebración del contrato de compraventa, esto es, el primero (1º.) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve»; lo cual cumplieron, avaluando entonces lo que se les había ordenado ( folios 115 a 151).
De manera que lo planteado en este cargo por el recurrente es a todas luces un medio nuevo, esto es, la pretensión de que el litigio se solucione mediante el estudio de extremos absolutamente distintos a los debatidos en las instancias, lo cual es inadmisible en casación en la medida en que viola el derecho de defensa de la contraparte, a la cual toma por sorpresa con ataque semejante, a la par que enjuicia la sentencia con base en situaciones que nunca fueron sometidas a consideración del juzgador.
Las razones para descartar los hechos que constituyen un medio nuevo como materia de estudio en casación, los ha recogido la doctrina de la Corte; así, se ha dicho que para ello hay una razón de orden constitucional, cual es la de que » se violaría el derecho de defensa si uno de los litigantes pudiese echar mano en casación de hechos, extremos o planteamientos no alegados o formulados en instancia , respecto de los cuales, si lo hubiesen sido entonces, la contraparte habría podido defender su causa. Pero promovidos ya cerrado el proceso, la infirmación de la sentencia con apoyo en ello, equivaldría a la pretermisión de las instancias, de las formas propias del trámite requerido, con quebranto de la teoría institucional de no ser condenado sin haber sido oído y vencido en juicio».
Igualmente se invoca una razón originada en la esencia del recurso, «porque éste tiene por objeto restablecer el imperio de la ley infringida en la sentencia, la cual no podía basarse sino en lo alegado ante el juez, no en lo que pudiese ser alegado con posterioridad ante la Corte. El recurso va dirigido contra el fallo, en cuanto ha desatado una controversia teniendo en cuenta los elementos aducidos y los hechos invocados en ella y no elementos ni hechos ajenos al litigio, y por tanto desconocidos del juez. En otros términos, la sentencia no puede enjuiciarse sino con los materiales que sirvieron para estructurarla, no con materiales distintos, extraños y desconocidos, sería, de lo contrario, una lucha desleal, no solo entre las partes sino respecto del tribunal fallador, a quien se le emplazaría a responder con hechos o planteamientos que no tuvo ante sus ojos, y aún respecto del fallo mismo, que tendría que defenderse de armas para él hasta entonces ignoradas». (Casaciones de 1º de marzo de 1955, G.J. LXXXIII, pg. 76 y de 24 de abril de 1977, exp. 4474).
4.- Razones bastantes son pues las anteriores para descartar la prosperidad del cargo. Con todo, no está de más resaltar que si se hubiese querido averiguar el valor del bien al tiempo del contrato de promesa, menester insustituible habría sido el acreditar válidamente su existencia.
Y lo cierto es que al proceso nunca se arrimó el documento contentivo de ese contrato que ahora se invoca; omisión probatoria reconocida expresamente por el mismo recurrente. Y de todos es sabido que el dicho es acto solemne que debe constar por escrito y cuya prueba no puede ser otra que el mismo escrito. No es posible entonces tener por acreditada la celebración del contrato de promesa de compraventa con las solas alusiones que a una pretendida convención de ese linaje se haga en otros documentos. Sobre el punto, la Corte, de manera invariable, ha enseñado que «Los caracteres que en nuestro derecho tiene la promesa de contratar constitutiva en sí misma de una convención, le dan la naturaleza de contrato solemne porque para su perfeccionamiento y validez se requieren condiciones especiales sin cuya concurrencia no produce obligación alguna, entre las cuales la primera es la de que conste por escrito… En el caso del artículo 89 (de la ley 153 de 1887) la forma escrita de la promesa de contratar se exige ad substantiam actus, como requisito esencial para la validez del contrato, que junto con las demás condiciones requeridas, integra el conjunto de formalidades especiales, sin los cuales no produce ningún efecto civil, como está dicho en el artículo 1500 del C.C. al definir el contrato solemne… por ello esta Corporación ha reiterado que la inadmisibilidad de prueba distinta para demostrar la promesa de celebrar un contrato se funda en que la forma escrita que la ley ha establecido para el caso constituye una solemnidad, esto es, un requisito esencial insustituible en que se confunden la condición de validez y el medio de prueba, razón por la cual, la prueba distinta de la documental, para estos efectos es prueba ineficaz y carece totalmente de valor» (Cas. Civil de 18 de agosto de 1989).
5.- Y para terminar, quizás no sobre reiterar que los peritos nunca pretendieron avaluar el bien para el tiempo de la pretendida promesa de compraventa. Según los datos suministrados por el impugnante, dicha promesa se habría celebrado a finales de 1988 y el dictamen simplemente hizo alusión (alusión no pedida) al valor del predio en ese año, sin precisar el momento del mismo al cual se refería.
Así las cosas, en todo y por todo, el cargo no prospera.
Decisión
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de procedencia y fecha anotadas.
Costas en casación a cargo de la parte recurrente. Tásense.
Notifíquese y devuélvase oportunamente al tribunal de origen.
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO