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S-153-2000 [5420]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente
Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
Bogotá, D. C., cuatro (4) de septiembre de dos mil (2000)
Referencia: Expediente No. 5420
Se decide el recurso de casación interpuesto por el demandado FABIO NAVARRETE ROMERO, contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, el 31 de mayo de 1994, en este proceso ordinario de resolución de contrato promovido por MYRIAM BARRERA FAJARDO contra el recurrente.
1. Por escrito presentado el 8 de junio de 1988, MYRIAM BARRERA FAJARDO demandó a FABIO NAVARRETE ROMERO, pretendiendo la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 29 de enero de 1988 entre la actora y el demandado, mediante el cual la primera prometió vender a este último el apartamento No. 103 del edificio Barlovento, ubicado en la transversal cuarenta y cuatro (44) número cien veintidós (100-22) de la nomenclatura urbana, dentro de los linderos señalados en el libelo introductorio, inmueble al que corresponde el registro catastral No. A 100 T 43 A 302.
2. Las pretensiones se apoyan en los hechos que a continuación se resumen:
2.1. El 29 de enero de 1988, MYRIAM BARRERA DE FAJARDO suscribió un contrato de promesa de compraventa con FABIO NAVARRETE ROMERO, mediante el cual la primera se comprometía a vender y el segundo a comprar el inmueble descrito en el numeral 1 del acápite de las pretensiones.
2.2. En dicho contrato se acordó que la escritura pública que perfeccionara la compraventa, la firmarían el 25 de abril de 1988 a las diez de la mañana, en la Notaría Cuarta del Círculo de Bogotá, con la salvedad de que si la promitente vendedora quería anticipar la fecha de tal acto, podía hacerlo avisándole previamente al señor Navarrete por medio de un telegrama, como en efecto lo hizo citando al demandado para el 19 de marzo de 1988 a las diez de la mañana, pero como para esa fecha la Notaría se hallaba cerrada, se hizo preciso un nuevo telegrama convocando al promitente comprador para el 25 de marzo de 1988 a las once de la mañana en la Notaría Cuarta, día en que el demandado no compareció, como consta en la escritura de presentación No. 1511 del 25 de marzo de 1988.
2.3. A pesar del incumplimiento del demandado, la actora se presentó en la Notaría Cuarta del Circulo de Bogotá, en la fecha y hora acordada en la promesa de compraventa, con el objeto de firmar la escritura pública correspondiente, como consta en la escritura pública No. 2141 del 25 de abril de 1988.
2.4. El incumplimiento del demandado le da a la promitente vendedora el derecho a hacer efectivas las arras de TRES MILLONES DE PESOS ($3’000.000.oo), pactadas en la cláusula novena del contrato objeto de la litis.
2.5. El promitente comprador incumplió también las obligaciones que adquirió de pagar intereses anticipados del tres y medio por ciento, entre la fecha de anuncio de la firma de la escritura y la fecha en que efectivamente ésta se suscribiese. Igualmente incumplió la obligación de subrogarse en el crédito que tiene la promitente vendedora con el Banco de los Trabajadores, y consecuentemente la de cancelar desde la firma de la promesa las amortizaciones de ese crédito, como se desprende de la certificación expedida por el Banco de los Trabajadores, protocolizada con la escritura No. 1511 del 25 de marzo de 1988 de la Notaría Cuarta del Círculo de Bogotá.
3. Por auto del 2 julio de 1988, el Juzgado 22 Civil del Circuito de Bogotá, admitió la demanda. Cumplida la notificación personal, el demandado contestó oponiéndose a las pretensiones y proponiendo como excepciones de fondo las que denominó “falta de legitimación para reclamar la resolución del contrato y la retención de las arras”. En cuanto a los hechos, aceptó como ciertos el 1o., 2o. y 3o., y negó el 5o., 6o. y 7o. (fls. 34 y 35, c.1).
4. Puso fin a la primera instancia la sentencia del 18 de abril de 1990 (fls. 59 al 75, id.), mediante la cual se declararon no probadas las excepciones de fondo propuestas por el demandado, se decretó la disolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 29 de enero de 1988, por mutuo disenso de los contratantes y ordenó a la demandante restituir al demandado la suma de tres millones de pesos entregados como parte del precio, dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.
5. En virtud de la apelación interpuesta por ambas partes contra la anterior decisión, la misma fue revocada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, (donde se remitió el proceso con fundamento en lo previsto en los artículos 26 a 30 del Decreto 2651 de 1991), mediante sentencia de 31 de mayo de 1994, declarando, en su lugar, la resolución del contrato por incumplimiento del promitente comprador y confiriéndole a la actora el derecho de apropiarse de la suma de tres millones de pesos ($3.000.000.oo) como arras penales.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
El ad quem luego de referirse a los antecedentes y dar por descontada la existencia y validez formal del proceso, acometió el estudio de la pretensión, para cuyo efecto empezó por precisar que en este asunto la acción propuesta toma su fundamento en el art. 1546 del C. Civil, el cual autoriza a todo contratante cumplido o que se haya allanado a cumplir lo pactado en un contrato bilateral, a reclamar frente a la parte incumplida la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
Seguidamente pasó a verificar si en el presente proceso se encontraban reunidos los requisitos de la acción resolutoria, (contrato bilateral válido, incumplimiento total o parcial de las obligaciones por parte del demandado y cumplimiento o allanamiento al cumplimiento por el demandante), encontrando que el primero se daba a cabalidad pues el documento contentivo del contrato reunía las exigencias previstas por el art. 89 de la ley 153 de 1887. En cuanto al segundo consideró que estaba demostrado el incumplimiento del demandado, ya que la escritura no se suscribió, según la constancia notarial, ante la renuencia del promitente comprador, quien alegó un motivo que hacía relación a una obligación propia del contrato de compraventa, como es la entrega real y material del inmueble por parte de la promitente compradora, mas no de la promesa, pues en la misma no se acordó la entrega anticipada del bien prometido en venta.
Al respecto dijo el Tribunal: “De suerte que siendo la obligación propia de la promesa la celebración de la escritura, con la presencia en la notaría de la prometiente vendedora en actitud de cumplimiento, dada la protocolización anterior del comprobante de paz y salvo requerido, no podía el prometiente comprador sustraerse al compromiso contractual de suscribir el contrato de compraventa, so pena de constituirse en contratante incumpliente, como en efecto ocurrió, amparándose en un hipotético y eventual incumplimiento de obligaciones ajenas al contrato de promesa aquí debatido.
“Obsérvese como al dar respuesta a la demanda el propio demandante (sic.) afirma que no se estipuló plazo para la entrega del bien raíz. Y si se examina el texto de la promesa puede constatarse que en relación con la entrega sólo se alude a que la misma se hace a paz y salvo hasta la fecha del precontrato, no cuando debía hacerse; con lo que ha de entenderse que dicha prestación era de realizarse inmediatamente después de celebrado el contrato.”
Conforme con lo anterior, estimó el Tribunal que se debía revocar la decisión del a quo, pues en este proceso estaban acreditados los presupuestos axiológicos de la resolución deprecada. De otra parte aseveró que el fallador de primera instancia había omitido considerar la pretensión contenida en el numeral 2o. de la demanda, la cual hace referencia a que se declare que la actora “tiene derecho a las arras dadas por el demandado”, procediendo en consecuencia a analizar tal aspecto con fundamento en lo pactado en las cláusulas 3a. y 9a. del contrato de promesa, luego de lo cual concluyó, que según esta última la demandante estaba facultada para apropiarse de la suma que por idéntico valor recibió del demandado como parte del precio; “coincidencia que lleva a estimar, por interpretación del contrato (art. 1620 del C. C.), que en ella estaba representada la garantía convenida por las partes, ya que si simplemente se hubiera querido acordar una cláusula penal, ninguna mención se había hecho a la figura de las arras”.
LA DEMANDA DE CASACION
Contra la sentencia antes resumida el demandado formuló dos cargos, con apoyo en la causal 1a. del artículo 368 del C. de P. Civil. La Corte concretará el análisis al primero de ellos porque está llamado a prosperar.
CARGO PRIMERO
Invocando la causal primera de casación, se acusa la sentencia del Tribunal, de ser indirectamente violatoria, por aplicación indebida de los arts. 1608, 1546, 1602, 1859 y 1861 del C. Civil, así como los arts. 822 y 870 del C. de Comercio, y por falta de aplicación de los artículos 1603, 1609 y 1882 del C. Civil y 871 del C. de Comercio.
El censor inicia el desarrollo de la impugnación precisando que la violación se produjo por los errores de hecho en que incurrió el Tribunal al apreciar las cláusulas 4 y 7 del contrato de promesa de compraventa; las escrituras públicas 2141 y 2145 de 25 de abril de 1988 de la Notaría 4a. de Santafé de Bogotá, y los recibos que obran de folios 30 a 32 del cuaderno No. 1.
En desarrollo del cargo dice el recurrente:
1. Que el juzgador no vio que la promitente vendedora se obligó en las cláusulas primera, cuarta y séptima de la promesa a hacer entrega del apartamento prometido en venta al promitente comprador inmediatamente se firmara la escritura, ya que en parte alguna de dicho documento se estipuló que tal acto estuviese sometido a plazo, condición o modo. Igualmente explica, que es manifiesto el error en que incurrió el Tribunal “cuando a la obligación de entregar, sin que en parte alguna se diga, adicionó por sí y ante sí, la modalidad de una entrega simbólica, cuando en ninguna de las tres oportunidades en que se dice que la prometiente vendedora debe entregar, las partes aceptan esta forma de entrega”.
2. Igualmente se dice que el Tribunal, pasó por alto que el parágrafo final de la escritura pública No. 2141 del 25 de abril de 1988, otorgada en la Notaría Cuarta de Bogotá, constituía una confesión de la demandante “de que no entregaba ni podía hacer entrega del apartamento a NAVARRETE inmediatamente después de solemnizar el contrato de promesa, a que se había obligado”.
3. Incurrió en error de hecho por no considerar los recibos expedidos por la demandante al arrendatario que ocupaba el apartamento, los cuales aparecen del folio 30 al 33 del cuaderno No. 1, y demuestran que en marzo, abril y aún en agosto de 1988 “subsistía el impedimento imputable a la prometiente vendedora, de poder entregar a mi representado el inmueble, en forma material, desocupado, y de manera inmediata a la firma de la escritura de compraventa”.
4. Se explica además, que el ad quem no apreció que el demandado se presentó el 25 de abril de 1988 a suscribir la escritura de venta, protocolizando en dicha escritura la fotocopia de un cheque de corporación que, “es lo mismo que cheque de gerencia, por el saldo del precio, y de los comprobantes de haber asumido el pago del gravamen hipotecario ante el Banco de los Trabajadores”. Esta omisión, agrega, llevó al Tribunal a considerar que el demandado había incumplido el contrato de promesa, pese a que de esa prueba se desprende, en forma manifiesta, su allanamiento a cumplir.
Finaliza el impugnante el desarrollo del cargo, señalando la incidencia de los anteriores errores de hecho en la sentencia impugnada. Para tal efecto manifiesta que, si el Tribunal no hubiese pasado por alto las cláusulas 1a., 4a. y 7a. del contrato de promesa, habría concluido que la promitente vendedora incumplió la obligación de entregar, pues “la entrega no estaba convenida en la promesa hacerla de manera distinta a lo que es una entrega: poniendo bajo el control y posesión del que recibe, la cosa vendida, y que, en consecuencia, la prometiente vendedora no podía hacerla de manera simbólica, sino ‘separándose del bien no solo personalmente, sino logrando también que la desocupen las personas que trabajan en él’ (como dice esa Honorable Corporación en la sentencia antes citada),..”.
CONSIDERACIONES
1. El yerro de hecho en la apreciación de las pruebas, según la tradicional y constante doctrina de la Corte, se presenta cuando el fallador deja de ver, y por ende de estimar una prueba existente en el proceso (preterición), o cuando supone la prueba inexistente (suposición). Fenómenos estos que comportan la llamada desfiguración de la prueba, la cual sucede cuando el juzgador infiere de ella declaraciones o representaciones completamente extrañas a su contenido.
Ahora bien, el error de hecho que autoriza el quiebre de una sentencia, no es el que está constituido por cualquier defecto o inexactitud, sino el manifiesto y trascendente. Quiere decir lo primero, según lo han sostenido constantemente la doctrina y la jurisprudencia, que el desacierto debe aparecer prima facie, al primer golpe de vista, es decir, sin necesidad de acudir a esforzados razonamientos, pues debe ser de tal magnitud que contraríe la evidencia que muestra el proceso. Lo segundo significa que el error tiene que haber incidido a tal punto en la decisión tomada por el fallador, que de no haber incurrido en él, aquélla habría sido en sentido contrario. Dicho en otras palabras, para que se presente el yerro de facto es necesario, no sólo que salte a la vista, sino que éste haya sido determinante para adoptar las decisiones contrarias a derecho.
Tratándose de errores denunciados con ocasión de la interpretación de un contrato, estas pautas siguen vigentes, porque siendo soberanos los Tribunales en el ámbito de apreciación de los hechos y de la interpretación de los contratos, la Corte sólo puede entrar a modificar la sentencia objeto del recurso en tanto ésta se finque en una interpretación originante de un yerro de las características indicadas, el cual se presenta cuando el elemento de convicción sólo tenga una forma de interpretación posible y ésta sea la propuesta por el impugnante, en contraposición con la elaborada por el Tribunal, que entonces se muestra como absurda e ilógica. Si tal elemento es susceptible de diversos entendimientos, todos ellos razonables, entonces no ocurre el defecto en mención, máxime, cuando en el punto concreto de interpretación de los contratos, se repite con fundamento en la doctrina de la Corte, se está frente a una “cuestión que corresponde a la discreta autonomía de los juzgadores”, razón por la cual, la tarea hermenéutica del ad quem, sólo es susceptible de desvirtuarse en casación, por fuerza “de la demostración de un evidente error de hecho que ponga de manifiesto, palmaria u ostensiblemente, que ellas es de tal alcance que contradice la evidencia” (G.J. t. CXLII, págs. 218 y 219).
2. Conforme lo tiene precisado la Corporación, cuando el juez asume la tarea de desentrañar la intención de las partes y el alcance mismo de las cláusulas contractuales, debe hacerlo bajo un análisis integral y sistemático, donde no solamente tenga en cuenta el contrato como creación jurídica, sino su expresión material, esto es, como manifestación de voluntad. De manera que se debe considerar su naturaleza jurídica, su tipicidad legal, y por supuesto, el conjunto de sus cláusulas, buscando en ellas un contenido armónico que propenda por la eficacia de las mismas. Además, para el éxito de esa labor se debe consultar la aplicación práctica dada por las partes, y con ella, el desarrollo o desenvolvimiento obligacional por sendos contratantes, porque no empece las obligaciones nacer en el momento mismo del perfeccionamiento de su fuente, las partes las modulan, pues muchas veces someten su exigibilidad a plazos y condiciones, lo cual conduce a un desarrollo escalonado que es necesario identificar cronológicamente.
3. Si en torno a los criterios precedentes se examina el asunto sub judice, fácilmente se advierte que la interpretación que el Tribunal hizo del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes de este proceso, a todas luces resulta contraevidente, por consiguiente no razonable y contraria a la lógica. Todo porque en la labor interpretativa hizo caso omiso de las reglas expuestas en esta providencia y desconoció la existencia de los otros elementos probatorios que el recurrente denuncia (escritura pública No. 2141 de 25 de abril de 1988, parágrafo final y documentos privados de folios 30 a 33 del cuaderno No. 1).
El Tribunal para deducir el incumplimiento del demandado a la obligación de hacer el contrato prometido, al no suscribir la escritura pública respectiva el día que ambas partes concurrieron a la notaría, expresó lo siguiente:
“No se contiene en el documento contentivo de la promesa pacto alguno sobre la entrega anticipada de la propiedad objeto de la futura compraventa, con lo que la motivación para la no suscripción de la escritura, dijo relación a una obligación propia del contrato de compraventa, con una concepción por demás equivocada e inconcebible respecto de la imposibilidad de efectuar la entrega del bien arrendado, cuando como es obvio ella operaría de manera simbólica, con la cesión del contrato de arrendamiento” (fols. 40 y 41-4, remarca la Corte).
Sin duda alguna, que el yerro de hecho con las características vistas, se advierte en la parte que ha resaltado la Corte, porque es ahí donde el ad quem le hace declarar al documento del contrato de promesa de compraventa que aparece de folios 10 y 11-1, algo que los contratantes no pactaron. La lectura somera y la primaria observación de dicho contrato, hace ver como algo contrario y extraño a su realidad una cláusula pactando entrega “simbólica”, porque el inmueble se hallaba en poder de terceras personas, por virtud de contrato de arrendamiento celebrado por la promitente vendedora. Mucho menos expresa ese documento que la entrega se llevaría a cabo mediante la cesión que de tal contrato se haría al promitente comprador.
El documento en cuestión contiene los elementos del contrato de compraventa prometido, es decir, identifica el bien objeto de la negociación y el precio que por él se habría de cancelar, estableciendo además la forma de pago. En relación con la obligación de entregar el bien se hallan cinco estipulaciones de referencia: en la cláusula primera donde se dice que “el apartamento materia del presente contrato se entrega como cuerpo cierto”, la cuarta, donde se establece que “la promitente vendedora se compromete a entregarlo libre de condiciones resolutorias, censos, anticresis, embargos constitución de familia (sic.) y hasta la firma del presente documento”. La quinta donde el promitente comprador acepta un gravamen hipotecario que afecta el inmueble, la séptima donde se reitera la entrega como cuerpo cierto y la décima donde al final la promitente vendedora declara que “lo entrega a paz y salvo por todo concepto hasta la firma del presente documento, o sea hasta el día de hoy”.
Como puede verse, de modo expreso ninguna de las cláusulas del contrato sub examine declara lo que con fundamento en él concluyó el ad quem. Ahora, si de un estudio insular y aislado de cada una de esas cláusulas, se pasa a uno de conjunto, el error sigue persistiendo porque de ese examen entrelazado, armonizado y ponderando una cláusula con otra, y así hasta llegar a un análisis sistemático, tampoco se obtiene con lógica la definición impugnada, lo cual significa, entonces, que aquélla, la interpretación del ad quem, además de rebasar los límites objetivos del contrato, se torna ilógica, arbitraria y manifiestamente contraevidente, no sólo por contradecir la realidad contractual, sino porque se puede verificar prima facie. Desde luego que parangonando la interpretación del Tribunal con la propuesta por el impugnante, es esta última la razonable, precisamente por consultar y estar a tono con lo que efectivamente declara el contrato como intención verdadera de las partes.
4. De otro lado, el Tribunal en desarrollo de su tarea hermenéutica, desconociendo la realidad contractual consideró para imputar incumplimiento al demandado por la conducta asumida el 25 de abril de 1988, que el “documento contentivo de la promesa” no expone “pacto alguno sobre la entrega anticipada de la propiedad objeto de la futura compraventa”, razón por la que consideró que la motivación expresada por el demandado para no suscribir la escritura, “dijo relación a una obligación propia del contrato de compraventa”.
Por sabido se tiene que el contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido. Otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa. Sin embargo, como con claridad lo ha explicado la Corporación, nada obsta para que las partes en el cuerpo de una misma convención combinen diferentes tipos de contratos o prestaciones, o tratándose del contrato de promesa, hacer una mixtura donde además de contraer la obligación de hacer o celebrar el contrato prometido, se anticipe el cumplimiento de prestaciones propias de este contrato fin, lo cual resulta válido por virtud de los principios de la autonomía privada y de la libertad contractual, en tanto el surgimiento de estas obligaciones no precise de una solemnidad diferente a la establecida para el contrato de promesa por el art. 89 de la ley 153 de 1887. De allí que estilen los contratantes cuando de promesas de compraventa se trata, estipular obligaciones sobre el pago del precio y la entrega material de la cosa, que naturalmente sólo las vendría a generar el contrato prometido.
A este punto también se extendió el error de facto del Tribunal, por cuanto omitió ver, como el recurrente lo denuncia, que las partes si pactaron una entrega material “anticipada” del inmueble, pues aunque es cierto que el texto del documento no ofrece una fecha expresa para ese suceso, lo claro es que ésta no era otra distinta a la del 25 de abril de 1988, o sea el día en que se debía otorgar la escritura pública perfeccionante del contrato de compraventa prometido, fecha en la cual además se debía completar el pago del precio, porque si la obligación de entregar materialmente se pactó en el contrato de promesa, como en efecto se hizo, según se verifica en su tenor literal, su cumplimiento debía darse antes de que éste perdiera vigencia por haberse agotado su función jurídico-económica, pues no debe olvidarse que la promesa es un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebración del contrato prometido. Si así no se entendiera el texto contractual, se le estaría dando, como el Tribunal lo hizo, una interpretación contraria a la naturaleza del contrato y negatoria de la eficacia de la cláusula, atentando de paso contra las pautas de interpretación consagradas por los arts. 1620 y 1621 del C. Civil. Ahora, si lo expuesto a propósito de la fecha de la entrega del bien, no ofreciera la contundencia anotada, de todos modos la conclusión seguiría siendo la misma, porque si obviamente se verifica que las partes pactaron y tuvieron como intención una entrega del bien libre de “censos”, y en fin de tenedores, ningún sentido tendría concluir, so pena de tornar inútil la cláusula antes referida, que la parte demandada debía cumplir con la obligación de completar el precio y seguidamente otorgar la escritura, porque un raciocinio así inevitablemente estaría homologando el incumplimiento de la promitente vendedora y llevando a la promitente compradora a otro proceso, no empece su decidido cumplimiento.
Evidenciado queda así el desacierto de la decisión en estudio, pues como consecuencia de los errores de hecho denunciados y demostrados, se incurrió en la violación indirecta, por aplicación indebida de los arts. 1546, 1602, 1608 y 1861 del C. Civil, y por falta de aplicación del art. 1609 ibídem. Por consiguiente, el cargo debe prosperar y la sentencia del Tribunal debe ser infirmada, para en su lugar, la Corte situada como Tribunal de instancia proferir la que en derecho corresponde.
SENTENCIA SUSTITUTIVA
1. De conformidad con el art. 1546 del C. Civil, en armonía con el art. 1602 de la misma codificación, en los contratos bilaterales, si uno de los contratantes incumple lo pactado, por operar la condición resolutoria que en estos contratos supone la ley, el otro contratante está facultado para pedir a su arbitrio, la resolución del contrato, o su cumplimiento, en uno u otro caso pudiendo acumular la pretensión indemnizatoria de perjuicios, o ésta directamente.
Según lo ha entendido la jurisprudencia de la Corte, “la legitimación para impetrar la resolución o el cumplimiento del contrato por uno de los contratantes, supone necesariamente el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o el allanarse a cumplirlas”. (G.J. t. CCXXXIV, 1995, pág. 688). Con todo, conforme lo expresa la Corporación en esta misma sentencia, invocando como fuente la sentencia de 29 de noviembre de 1978, G.J. t. CLVIII, pág. 299, conforme al art. 1609 del C. Civil, “En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso”.
Resumiendo se concluye:
Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.
Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.
Si alrededor de los anteriores criterios jurisprudenciales, se analiza el presente caso, con lógica se concluye que la pretensión resolutoria formulada por la señora Myriam Barrera Fajardo no puede prosperar, por tratarse, precisamente, de una contratante incumplida, que tampoco se allanó a cumplir, mientras que el demandado, señor Fabio Navarrete Romero cumplió con sus obligaciones hasta cuando enfrentó el incumplimiento previo de la señora Barrera, caso en el cual quedaba relevado de satisfacer la obligación a su cargo, por virtud de lo dispuesto por el art. 1609 del C. Civil.
2. Examinado el contrato que es objeto de controversia en este proceso, se advierte que éste generó para la promitente vendedora las siguientes obligaciones:
a) Otorgar la escritura pública que perfeccionara el contrato de compraventa prometido el 25 de abril de 1988.
b) Entregar materialmente el inmueble como cuerpo cierto y libre de condiciones resolutorias, censos, anticresis, “constitución de familia” (sic.), “hasta la firma del presente documento”, así como a paz y salvo por todo concepto, hasta la fecha de la firma de la promesa.
Por su parte, el promitente comprador se obligó así:
a) Otorgar la escritura pública perfeccionando el referido contrato, el 25 de abril de 1988.
b) Pagar el precio de la siguiente manera: tres millones de pesos ($3.000.000.oo) a la firma de la promesa; dos millones de pesos ($2.000.000.oo) a la firma de la escritura, o sea el 25 de abril de 1988 a las 10 a.m. en la Notaría Cuarta de Bogotá, mediante la entrega de un cheque de gerencia a nombre de la promitente vendedora o a quien ella designe, y el resto asumiendo la obligación existente con el Banco de los Trabajadores “en el momento de la firma de la escritura”.
c) El promitente comprador también se obligó a “subrogarse” de la obligación con el banco desde el momento de la suscripción de la promesa y “a continuar con las amortizaciones de dicho crédito desde la firma del presente contrato”.
Otras obligaciones como la de suscribir la escritura pública en fecha diferente al 25 de abril de 1988, si así lo definiera la promitente vendedora, y el pago de intereses desde ese día, si no se concretaba la celebración del contrato prometido, carecen de eficacia por cuanto esas nuevas fechas suponían pleno convenio de las partes; además, el señalamiento de esas eventuales fechas se sustrae por completo a la forma de la escritura que como solemnidad del contrato de promesa establece el art. 89 de la ley 153 de 1887, lo cual comporta otro defecto anulatorio de dichas cláusulas, pues tratándose de introducirle modificaciones al contrato de promesa y en particular a la fecha estipulada para la perfección del contrato prometido, era preciso acudir a tal formalidad.
3. Antes del otorgamiento de la escritura pública que perfeccionara el contrato de compraventa prometido, el promitente comprador debía agotar las siguientes obligaciones surgidas por razón de las cláusulas especiales plasmadas en el mismo documento que contiene el referido contrato: pagar $3.000.000.oo a la firma de la promesa, “subrogarse” de la obligación con el banco y continuar amortizando el crédito desde la firma de la promesa, y por último, al momento de otorgar la escritura pública, el 25 de abril de 1988, pagar $2.000.000.oo en cheque de gerencia a favor de la vendedora.
Por su lado, según se analizó al despachar el cargo en la sentencia de casación, la promitente vendedora debía entregar materialmente el inmueble libre de gravámenes, “a paz y salvo por todo concepto”, y sin tenedores.
Pues bien, esta última que era obligación precedente a la suscripción de la escritura para ser cumplida por la promitente vendedora, no fue satisfecha, pues para el 25 de abril de 1988 el bien estaba en poder de terceros tenedores, a título de arrendamiento, razón por la que válida y justamente el promitente comprador quedaba exonerado de cumplir a su vez la obligación que sucedía, cual era la suscripción de la respectiva escritura pública, más cuando sus obligaciones precedentes habían tenido cabal realización y la simultánea con la entrega estaba presto a cumplirla, por cuanto para ese momento se había subrogado de la obligación en el Banco de los Trabajadores, asumido el pago de las cuotas anteriores (fol. 29-1) y adujo cheque a favor de Myriam Barrera Fajardo por $2.000.000.oo, librado por entidad financiera, y por ende, con una garantía de efectividad similar al de gerencia establecido en la promesa (fol. 5-3).
En este orden de ideas, la sentencia proferida por el juzgado veintidós civil del circuito de Bogotá, el 18 de abril de 1990 debe ser revocada, para en su lugar denegar las pretensiones de la parte demandante al prosperar la excepción de contrato no cumplido formulada por el demandado. Desde luego que para tal efecto se desecha la oficiosa disolución del contrato que por mutuo disenso dispuso el a quo, pues tal conclusión contraría la actitud del demandado en el desenvolvimiento del contrato y desarrollo del proceso. En el primero porque antes que notarse una intención de desistimiento, lo verificado es la idea y práctica del cumplimiento. En el segundo, porque el demandado se opuso a la pretensión de resolución y desde siempre alegó el incumplimiento del demandante, que como excepción de mérito entra a aniquilar la pretensión; conductas estas que en manera alguna pueden sustentar el desistimiento del contrato, no sólo, porque, como ya se explicó, el incumplimiento del demandado está justificado por la buena fe y no ser él prioritario deudor de obligaciones, sino porque el incumplimiento recíproco de las partes para ser significativo de la disolución o extinción del contrato por mutuo disenso, debe ser lo suficientemente indicativo e inequívoco de la intención aniquiladora, que no es el caso, se reitera.
Por consiguiente, la sentencia apelada será revocada, para en su lugar, declarar probada la excepción de contrato no cumplido propuesta por el demandado y por contera negar las pretensiones de la parte demandante.
DECISION
En razón y mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia que en este proceso profirió el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín el 31 de mayo de 1994, materia del recurso de casación. En su lugar,
RESUELVE:
1. REVOCAR la sentencia dictada el 18 de abril de 1990 por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Santafé de Bogotá, objeto de apelación.
2. En defecto de la resolución anterior, se declara probada la excepción de contrato no cumplido formulada por el demandado Fabio Navarrete Romero, razón por la cual se niegan las pretensiones propuestas por la demandante Myriam Barrera Fajardo.
3. Sin costas en el recurso extraordinario ante su prosperidad.
4. Las de primera y segunda instancia serán pagadas por la parte demandante a favor de la demandada. Liquídense por las secretarías.
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS