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SC-014-2005 [1100131030291993-7692-01]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Magistrado Ponente:
Dr. JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
Bogotá, D. C., veinticinco (25) de enero de dos mil cinco (2005).
Referencia: Expediente C-1100131030291993-7692-01
Decídese el recurso de casación que interpuso la sociedad CONSTRUCTORA TORRELAVEGA LIMITADA, respecto de la sentencia de 3 de noviembre de 2000, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil de Descongestión, en el proceso ordinario de RAOUL PETER BLEIER contra la recurrente.
ANTECEDENTES
1.- En la demanda que originó el proceso, el demandante solicita se declare que la sociedad demandada incumplió el contrato de compraventa y constitución de dos servidumbres, contenido en la escritura pública No. 270 de 1º de febrero de 1989 de la Notaría Treinta y Dos del Círculo de Bogotá. Consecuentemente pide que se le ordene cumplir lo pactado y que se le condene a pagar los perjuicios causados.
2.- En lo pertinente, las pretensiones se fundamentan en que mediante el documento citado, el demandante transfirió a la sociedad demandada, a título de compraventa, el derecho de dominio de un lote de terreno que hacía parte de otro de mayor extensión, situado en la carrera 4ª No. 80-38, interior 1, de la nomenclatura urbana de Bogotá, identificado con la matrícula 050-1174850 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y constituyó dos servidumbres, una de vista y otra de desagüe.
En la cláusula octava, la sociedad compradora se comprometió a “respetar un aislamiento posterior en promedio de cinco metros horizontales…de distancia respecto del lindero occidental del predio que adquiere”, pero en la construcción de un edificio en el citado lote, “no respetó el aislamiento posterior” en referencia.
3.- El Juzgado Veintinueve Civil del Circuito de Bogotá, mediante sentencia de 7 de diciembre de 1999, declaró que la sociedad demandada incumplió la cláusula octava del mentado contrato, en la parte transcrita, y aunque la absolvió del cumplimiento solicitado, para no imponer doble sanción, la condenó a pagar al demandante, a título de perjuicios, la suma de $617.500.000.oo, pues conforme al dictamen de peritos, sin el aislamiento convenido, el inmueble del demandante tendría un valor comercial de $715.000.000.oo, y respetando la mentada cláusula, de $1.332.500.000.oo.
Decisión que el Tribunal confirmó y adicionó, en el sentido de condenar igualmente a la sociedad demandada a pagar la corrección monetaria de la suma indicada, al resolver el recurso de apelación que interpusieron ambas partes, excluyendo de su objeto la pretensión de cumplimiento que fue denegada, porque sobre el particular el demandante había guardado silencio.
LA SENTENCIA RECURRIDA
1.- Ante todo, el Tribunal señaló que las pretensiones debían recibir respuesta en el artículo 1602 del Código Civil y no en el artículo 1546, ibídem. Aclaró igualmente que tanto el incumplimiento total del contrato como el cumplimiento defectuoso, generaba responsabilidad para el contratante incumplido.
2.- Centrado en la causa de la demanda, el sentenciador, aplicando las reglas de interpretación de los contratos, dejó establecido que la intención de los contratantes era dejar en la parte posterior del edificio en construcción, una franja de terreno de cinco metros “en promedio” que serviría de aislamiento del predio vecino.
Estipulación que la sociedad demandada cumplió defectuosamente, porque tomada la distancia, según los tres puntos de medición de referencia, por ser irregular la extensión del lindero occidental, se comprobó, conforme lo explicaron e ilustraron los peritos JAIME GOMEZ ULLOA y RAFAEL ARTURO PAEZ ESTEVEZ, que el aislamiento fue de 4.277 metros “en promedio”, es decir por debajo de lo pactado en el contrato de compraventa.
Dictamen respecto del cual el juzgador, al encontrarlo fundado y serio, consideró que si la sociedad demandada no lo compartía, ha debido, si es que los peritos no observaron “aquellos aspectos que en su sentir incidían en las conclusiones del mismo, como por ejemplo que la medida debía tomarse desde el lindero que previamente había que establecerse respecto del predio del actor, cosa que en forma extemporánea alega en esta instancia”.
Acota el Tribunal que lo mismo debió hacer dicha sociedad con relación al dictamen pericial rendido por JUAN CARLOS GARCIA y AUGUSTO GARAVITO RIVERA, sobre el monto de los perjuicios irrogados con el incumplimiento, porque mientras otras pruebas no contrarresten su contenido, “el fallador debe acogerlo, tal como ocurrió en ese caso, donde los argumentos en que funda la “objeción” que al mismo hace el apelante en esta instancia, no se encuentran probados”.
Cinco cargos se formulan contra la sentencia compendiada. La Corte estudiará de antemano el quinto por denunciar un error de procedimiento y conjuntamente el primero, segundo y cuarto, por resultar afines, y por último el tercero, que con alcance parcial prospera.
CARGO QUINTO
1.- De conformidad con lo previsto en el artículo 368, numeral 2º del Código de Procedimiento Civil, acusa la sentencia de inconsonancia objetiva.
2.- En la sustentación, manifiesta la recurrente que en la demanda se solicitó que se declarara incumplida la cláusula octava del contrato de compraventa, relativa al aislamiento pactado, y que como consecuencia se ordenara cumplir dicha cláusula, con la consiguiente condena al pago de perjuicios.
La sentencia, empero, condena el pago de perjuicios compensatorios, propios de la naturaleza resolutoria de la obligación, lo cual excluye la posibilidad de demandar su cumplimiento, porque dicho cumplimiento comporta una condena por perjuicios, sin que se extinga la obligación incumplida.
3.- El Tribunal, entonces, se “equivocó de hecho”, al imponer una “condena al pago de perjuicios de naturaleza resolutoria, que lo llevó a incurrir en el vicio denominado ‘extra petita’”, y a violar los artículos 1610-3, 1618, 1620 y 1622 del Código Civil.
CONSIDERACIONES
1.- Con relación a la demanda, establecido que el sentenciador, en principio, sólo puede pronunciarse respecto de lo que se le ha pedido, so pena de extralimitar sus funciones, suficientemente se tiene explicado que para verificar la incongruencia objetiva en cualquiera de sus modalidades de extra, ultra o mínima petita, necesariamente debe confrontarse la parte dispositiva de la sentencia, que es la que por regla general contiene la decisión del conflicto sometido a composición judicial, con las pretensiones invocadas, para previa esa labor de parangón establecer si se pecó por exceso o por defecto.
2.- En el caso, el recurrente sostiene que como en el libelo el demandante no solicitó el pago de los perjuicios provenientes de la resolución del contrato de compraventa, en las sentencias se incurrió en el vicio de procedimiento alegado, porque fueron los perjuicios derivados de la extinción o resolución de un contrato los que en últimas se impusieron.
En la demanda, es cierto, se impetró que como consecuencia del incumplimiento de la cláusula octava del aludido contrato, en lo que al aislamiento se refiere, se ordenara a la sociedad demandada a que cumpliera lo pactado y que se condenara a pagar los perjuicios causados.
El juzgado declaró el imputado incumplimiento e impuso la condena al pago de perjuicios, pero negó el cumplimiento de lo estipulado “por cuanto ello equivaldría a la imposición de doble sanción para la sociedad demandada”. Decisión respecto de la cual el Tribunal ningún pronunciamiento hizo, por falta de competencia funcional, dado que el demandante había limitado la apelación adhesiva a la corrección monetaria sobre la condena contra la sociedad demandada.
32.- En ese contexto, de entrada se advierte que con independencia del agravio que tal condena pueda irrogar a la parte demandada, el legitimado para denunciar el vicio sería el demandante, porque si la condena que sobre el particular se impuso es distinta a la que desde el comienzo solicitó, esto llevaría a pensar que los perjuicios realmente demandados fueron negados.
En todo caso, al margen de lo que precede, observa la Corte que la decisión al respecto no es inopinada, porque entroncadas las decisiones de instancia, si se ordenó el pago de perjuicios en sustitución del cumplimiento del contrato, para no imponer una “doble sanción”, los errores, de haber existido, estarían en las razones que llevaron a resolver el asunto en ese sentido.
Desde luego que si se impuso el pago de perjuicios, según el recurrente de naturaleza resolutoria, lo primero que debería quedar claro es si esa condena obedece precisamente a esa clase de perjuicios, porque lo cierto es que el contrato de compraventa no fue resuelto. Los errores, entonces, no serían de procedimiento, sino de juzgamiento, como la misma recurrente lo confirma, primero al afirmar que el Tribunal se “equivocó de hecho…cuando concluyó que el demandante no solicitó el cumplimiento del contrato”, y luego al sostener que esa equivocación se tradujo en la violación de varias disposiciones legales.
Por lo demás, si se interpreta con amplitud en ese sentido el cargo, en cuanto a la apreciación de la demanda se refiere, el error es inexistente, porque como se recuerda el Tribunal en manera alguna concluyó que el demandante no solicitó el cumplimiento de la cláusula octava del contrato de compraventa, en cuanto a aislamientos se refiere, sino que simplemente se abstuvo de resolver sobre el cumplimiento de dicha cláusula por falta de competencia funcional, según quedó consignado, y esto tampoco aparece cuestionado.
4.- El cargo, en consecuencia, no es de recibo.s se abre paso.
CARGO PRIMERO
2.- En su desarrollo, la recurrente acepta la conclusión del Tribunal sobre que de acuerdo con la cláusula octava del contrato de compraventa, la intención de los contratantes era dejar en la parte posterior del edificio o lindero occidental, una franja de terreno de cinco metros en promedio que serviría de aislamiento del predio vecino.
Demostrar, entonces, “la colindancia o vecindad entre dos inmuebles”, constituía el presupuesto de las pretensiones. Pese a que los peritos concluyeron que el aislamiento había sido de 4.277 metros, no se tuvo en cuenta el lote a que se refería la escritura pública No. 270 de 1º de febrero de 1989, otorgada en la Notaría Treinta y Dos del Círculo de Bogotá, como tampoco el lindero occidental estipulado como línea divisoria entre el inmueble del demandante y el de la sociedad demandada.
2.1.- En cuanto a lo primero, porque el levantamiento topográfico que hicieron los peritos fue con relación a los aislamientos dejados por la Constructora Torrelavega en el inmueble de la carrera 4ª No. 80-36 de Bogotá, como se solicitó en la demanda, dirección que no corresponde al de la escritura pública en comento, dado que en la misma se indicó que el inmueble de donde se segregó el lote vendido a la demandada se encontraba ubicado en la carera 4ª No. 80-38, interior 1 de esta ciudad.
Así se observa en la copia del plano expedido por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, pues el lote de la primera dirección tiene de frente 18.25 metros, en tanto que el de la segunda, 3.76 metros, correspondiendo a un camino o camellón que conduce a los interiores 1 y 2 de esa dirección. Distinción que también se aprecia en los folios de matrícula inmobiliaria, pues el primer inmueble tiene asignado el número 50C-226408, mientras que según la escritura pública mencionada, al lote de mayor extensión corresponde el número 050-1174850.
2.2.- Con relación al lindero occidental, los peritos tomaron las medidas desde la “línea exterior del muro de contención construido o paramento”. Desde luego que como paramento y muro de contención no es un lindero, pues lo primero son las caras de una pared, en tanto que lo segundo una edificación, los auxiliares de la justicia no midieron las distancias disímiles entre el lindero y la construcción, “sino que tomaron las medidas entre dicha construcción y el paramento occidental de un muro de contención que hallaron en su visita al predio”.
Las medidas, entonces, se proyectaron entre dos fachadas, la del “Edificio Torrelavega y la pared exterior de un muro de contención” hallado a unos metros al occidente del citado edificio. Los peritos nada dicen sobre que los puntos de medición para calcular el “promedio” de aislamiento, se tomaron desde la fachada del edificio y el “lindero occidental” del lote vendido a la sociedad demandante, como equivocadamente lo concluyó el Tribunal. Tampoco algo que “permita deducir fundadamente que la línea de fachada del muro de contención tomada como referencia para realizar su trabajo de medición equivalga al lindero en cuestión”.
Ningún otro medio pudo influir en el Tribunal para ese propósito, menos la escritura pública de compraventa, porque sólo con el “plano” “protocolizado” con la misma, el cual se echa de menos, se hacían inteligibles los puntos y ángulos de la línea quebrada del lindero occidental. La redacción de los puntos cardinales tampoco es suficiente, porque de dicho lindero se dice que corre “siguiendo una zanja actualmente existente en extensión de nueve metros con veintisiete centímetros (9.27 mts.) lindando con terrenos del mismo lote de mayor extensión hasta encontrar el punto 4. Y ‘zanja’ no es ‘Muro’”.
3.- Por último, la recurrente manifiesta que los hechos expuestos fueron alegados en el recurso de apelación, pero el Tribunal consideró que como eran propios de la objeción del dictamen, resultaban extemporáneos, cuando la reclamación contra dicha prueba es una prerrogativa y no una imposición legal.
CARGO SEGUNDO
1.- Acusa la violación de las mismas disposiciones que se citan en el cargo anterior, como consecuencia de error de hecho en la apreciación del dictamen pericial rendido por JUAN CARLOS GARCIA y AUGUSTO GARAVITO RIVERA, respecto del avalúo de perjuicios.
2.- Manifiesta la recurrente que los citados peritos consideraron que el Edificio Torrelavega no cumplió con los aislamientos a que estaba obligado, conclusión que derivaron del dictamen rendido por Jaime Gómez Ulloa y Rafael Arturo Páez Estévez, cuya ausencia de sustentación para demostrar el anotado incumplimiento fue determinante del error de hecho denunciado en el primer cargo.
3.- Concluye la recurrente que al ligarse el primer dictamen al segundo, el error se presenta manifiesto, porque “implica haber supuesto la existencia de una prueba que en realidad no obra en el proceso”, amén de transcendente, dado que en el dictamen que se cuestiona el Tribunal fundamentó la condena al pago de perjuicios.
CARGO CUARTO
1.- Denuncia la violación de las mismas disposiciones que se citan en el cargo primero, como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de las pruebas, al dar por demostrado, sin estarlo, la “colindancia entre los predios”, la “propiedad en cabeza del actor del inmueble que supuestamente sufrió disminución de valor comercial”, así como la “adquisición del predio segregado por parte de la demandada”.
2.- Manifiesta la recurrente que siendo esencial probar la “existencia de dos inmuebles colindantes”, a partir de la división de un inmueble de mayor extensión, la vecindad no se acreditaba con la copia de la escritura pública correspondiente, “porque el elemento de colindancia o vecindad surge a la vida jurídica con el registro de la escritura en la que se haya estipulado división material”, pues es a partir de ese momento es que “opera la transformación del inmueble original en dos inmuebles colindantes entre sí”.
En el caso, en ninguna de las copias de la escritura pública No. 270 de 1º de febrero de 1989, otorgada en la Notaría Treinta y Dos del Círculo de Bogotá, se observa constancia, sello o nota alguna que demuestre que dicho instrumento fue registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Tampoco aparece en autos documento alguno proveniente de esa Oficina que acredite la inscripción del acto jurídico de división material, requisito “necesario para demostrar la colindancia que se da como resultado de la división”.
3.- En concreto, el Tribunal supuso la prueba de las afirmaciones contenidas en el hecho tercero de la demanda, según el cual el demandante “transfirió” a la sociedad demandada un “lote de terreno” que hacía parte de otro de “mayor extensión” con matrícula inmobiliaria No. 050-1174850, porque ninguno de los documentos que seguidamente se mencionan obran en el expediente.
Si el imputado incumplimiento de la cláusula octava del contrato, contenida en la citada escritura pública, implicaba la existencia de dos inmuebles colindantes, la matrícula del predio de mayor extensión únicamente podía acreditarse con la copia del certificado de tradición expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. De otra parte, la segregación de un lote del inmueble con matrícula No. 050-1174850, sólo podía probarse con la inscripción de la división material, y con la copia del certificado de tradición que se hubiere asignado, con la indicación de la matrícula matriz.
4.- Concluye la recurrente que los errores denunciados son manifiestos y trascendentes, pues de los mismos se concluyó el incumplimiento imputado.
CONSIDERACIONES
1.- Como se sabe, para que un error de hecho, en las distintas especies en que suele presentarse, tenga la virtud de derrumbar la presunción de acierto con que arriba una sentencia al recurso de casación, es necesario que sea manifiesto y trascendente, es decir que se aprecie a simple vista y que sea determinante de la decisión final.
En cuanto a la apreciación del dictamen pericial, en innumerables ocasiones se ha explicado, que los juzgadores de instancia gozan de autonomía para calificar y apreciar la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos. De ahí que sólo cuando sus conclusiones son caprichosas, irresponsables, voluntariosas o arbitrarias, pueden ser atacadas en casación, porque en términos generales dicho recurso, dado su carácter extraordinario, no es una oportunidad adicional para proponer, sin cortapisa de ninguna especie, un nuevo examen del elenco probatorio.
Por lo tanto, como la simple discrepancia de opiniones, así las del recurrentes sean fundadas, no son suficientes para pulverizar la anotada presunción de acierto, la Corte tiene dicho que el error de hecho manifiesto en la apreciación del dictamen pericial, sólo tiene ocurrencia cuando el Tribunal altera la “materialidad del dictamen, ora por adición, suposición o supresión total o parcial de su contenido” (sentencia No. 038 de 12 de abril de 2000).
1.- En el cargo primero, inicialmente, se nominó el error denunciado como de derecho en la apreciación del dictamen pericial a que se refiere, pero una interpretación que no riñe con su objetividad permite entender que el error en realidad es de hecho, porque en su desarrollo se hace explícito que en esa especie de yerro se incurrió, en palabras de la sociedad recurrente, bajo la forma de “suposición” “por adición” de la “prueba.
Concretamente, porque contrario a como lo vio el Tribunal, los auxiliares de la justicia marginaron como punto de referencia para establecer el aislamiento promedio, el lote objeto del contrato de compraventa, así como el lindero común estipulado como línea divisoria entre el inmueble que le quedó al vendedor y el globo segregado para ser vendido a la sociedad demandada.
2.- Aunque conforme lo presenta la recurrente, al confrontarse la dirección de la demanda, misma de la escritura pública de compraventa, y la del dictamen pericial, como perteneciente al inmueble objeto de dicho contrato, podría pensarse que por ser distintas no se refieren a un mismo predio. Situación que igualmente cabría predicar de la copia del plano expedido por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, así como de los folios de matrícula 50C-226408 y 050-1174850.
Mas, es necesario precisar que la alusión a ese hecho ninguna trascendencia trae para el resultado del cargo, porque los errores fácticos que se denuncian se circunscriben al dictamen pericial rendido por JAIME GOMEZ ULLOA y RAFAEL ARTURO PAEZ ESTEVEZ, y porque en ninguna parte del cargo se indica que los citados auxiliares de la justicia hayan tenido como fuente de sus conclusiones la anotada prueba documental. De haber ocurrido así, el error de hecho en la apreciación del dictamen pericial se presentaría como consecuencia de errores de hecho en la valoración de tales documentos.
Pero como eso no aconteció, los errores en cuestión no existen. En efecto, en cuanto que no se tuvo en cuenta como punto de referencia para establecer el aislamiento promedio el inmueble de que trata la citada escritura pública, porque si los peritos tomaron como objeto de examen un bien distinto, ninguna justificación tendría el otro error denunciado, referido precisamente al lindero común estipulado en la mentada escritura pública. En otras palabras, el texto del cargo lo desvirtúa, por ser incompatible con el segundo error, en el entendido de que en éste, en efecto, se acepta que el examen de los peritos se circunscribió al aislamiento de la parte posterior del edificio que fue construido en el lote del contrato.
Respecto a que los expertos no tomaron en consideración el lindero entre la parte del inmueble que le quedó al demandante y el globo que se segregó para ser vendido a la sociedad demandada, porque pese a las distinciones entre paramento y muro de contención, la sola significación de tales términos no los descarta como elementos de delimitación. Como se acepta en este aparte del cargo, lo trascendente es que para establecer el aislamiento horizontal en promedio en la parte occidental del lote de la sociedad demandada, los peritos midieron las distancias, hacia el occidente, desde la “fachada” posterior del edificio Torrelavega hasta la “línea exterior” de un “muro de contención construido o paramento”.
Distinto es que el Tribunal haya supuesto en el dictamen que el “muro de contención construido o paramento” encontrado a unos metros al occidente de la fachada posterior del edificio Torrelavega, constituya el elemento que divide el lote que le quedó al demandante y el que adquirió la sociedad demandada. Esto, sin embargo, no es cierto, porque fueron los propios peritos quienes arribaron a esa conclusión, al señalar al pie del plano que dibujaron en la hoja 4 del dictamen, que el mentado “paramento” o “muro de contención” se encontraba “entre ambas propiedades”.
Súmase a lo dicho que la recurrente por ninguna parte afirma que el tantas veces referido “paramento” o “muro de contención” no es el elemento que divide ambas propiedades. Por lo menos, ninguna prueba singulariza sobre el particular, mucho menos refiere que ese paramento o muro de contención que se encuentra “entre ambas propiedades”, no coincide con los puntos o ángulos de la línea quebrada del lindero occidental del plano protocolizado con la escritura pública que contiene el contrato de compraventa. Al contrario, únicamente apunta a decir que con dicho plano, cuya copia no fue aportada, se hacían inteligibles esos puntos o ángulos.
3.- Ahora, si como lo sostiene la sociedad recurrente en el cargo cuarto, el lindero occidental del lote que adquirió del demandante, se acreditaba con pruebas solemnes, es decir con los títulos de propiedad de uno y otro predio, debidamente registrados en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en cada folio de matrícula inmobiliaria con alusión a la matrícula matriz, esto denota que ninguna otra prueba era conducente a ese propósito.
En dicho cargo, en efecto, la recurrente expresamente manifiesta que para demostrar los linderos de un predio no era era suficiente la escritura pública correspondiente, .
la vecindad no se acreditaba con la copia de la escritura pública correspondiente, “porque porque el el elemento de colindancia o vecindad surge a la vida jurídica con el registro de la escritura en la que se haya estipulado división material”, pues es a partir de ese momento es que “opera la transformación del inmueble original en dos inmuebles colindantes entre sí”. De ahí que la inscripción del acto jurídico de división material, se erige como requisito “necesario para demostrar la colindancia que se da como resultado de la división material”.
Desde luego que si tales pruebas eran las únicas que, en sentir del recurrente, probaban la colindancia entre los dos inmuebles, ningún sentido tendría el ataque del cargo primero. Distinto es que, observa la Corte, el dictamen pericial que se tuvo en cuenta para tales propósitos no fuera idóneo para acreditar el hecho, por ser una prueba inconducente, caso en el cual el error sería de derecho y así debió plantearlo el censor, citando las normas probatorias violadas y explicando en qué consiste la infración, pero como nada al respecto se denunció, esto es suficiente para el fracaso del cargo cuarto.
En todo caso, cabe señalar que el objeto del proceso no era la discusión de un derecho real, como el dominio o propiedad, situación que supone, lo cual supone que con relación al comprador, quer el vendedor cumplió la obligación de traditar la cosa. Lo que se planteó en la demanda es el incumplimiento de una obligación de carácter personal, cuya fuente es el título respectivo, en el caso el contrato de compraventa, y no el modo de la tradición, el cual, repítese, únicamente se proyecta sobre derechos reales.
4.- El cargo segundo igualmente no está llamado a prosperar, porque al no encontrarse fundados los errores de hecho denunciados en el cargo primero, respecto de la apreciación del dictamen pericial rendido por JAIME GOMEZ ULLOA y RAFAEL ARTURO PAEZ ESTEVEZ, es claro que con independencia de los yerros que se denuncian en el cargo tercero, cuyo análisis se acomete seguidamente, el Tribunal no pudo incurrir en error de hecho al apreciar el otro dictamen pericial, es decir, el pericial presentado por JUAN CARLOS GARCIA y AUGUSTO GARAVITA RIVERA.
Como se recuerda, Lo anterior porque como se recuerda, el error de hecho en la apreciación del último dictamen, se hizo derivar de la misma especie de error que se atribuyó al primer experticio. Luego, al no existir el error respecto de esta última prueba, la acusación que se enarbola contra aquel medio resulta vacía. del dictamen referido a la colindancia, la acusación en referencia cae en el vacío.
5.- Así las cosas, ninguno de los cargos que se resuelven conjuntamente se abre paso.
CARGO TERCERO
1.- Acusa la violación de los artículos 1602, 1603 y 1610 del Código Civil, como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de la prueba documental que incide en el dictamen pericial rendido por JUAN CARLOS GARCIA y AUGUSTO GARAVITO RIVERA.
2.- En la sustentación, la recurrente resalta cómo los peritos consideraron que el incumplimiento de la cláusula octava del contrato de compraventa, en lo que al aislamiento se refiere, había modificado el “estrato socioeconómico” del inmueble del demandante, porque de “estrato seis (clase alta-alta)”, se convirtió en “una zona equivalente a estrato cuatro (clase alta-baja)”, lo que trajo como consecuencia la disminución del valor de los 650 metros cuadrados de construcción, en cuantía de $617.500.000.oo, dado que el metro cuadrado para “estrato seis” equivale a $2.050.000.oo y de “$1.100.000.oo como precio promedio de vivienda de estrato cinco” (sic.).
Manifiesta el recurrente que contrario a lo que afirma el Tribunal, Manifiesta la recurrente que contrario a lo afirmado por el Tribunal, las siguientes pruebas documentales documentales contrarrestan las conclusiones de los peritos: a) El plano de la manzana expedido por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, donde consta se hace constar que todos los lotes pertenecen al “Estrato Socioeconómico Seis”. b) El oficio de 3 de octubre de 1997 dirigido por siete funcionarios del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, al Personero de Bogotá, ratificando el “Estrato: 6”, y aclarando que el edificio cumple con los aislamientos mínimos posteriores (3.50 metros) exigidos en las normas urbanísticas. c) El oficio de 1º de febrero de 1990 del Jefe de la Unidad de Desarrollo Urbanístico, comunicando que como se trata del “Estrato: seis” se aceptan los aislamientos posteriores propuestos por cumplirse el mínimo requerido, así como el número de estacionamientos “teniendo en cuenta que estos son exigidos de conformidad al Estrato Seis (6) donde se localiza el predio”. d) L Por último,a copia del memorando firmado por el Director de Planeación Distrital confirmando que el edificio cumple con todas las normas urbanísticas. e) La presentación del dictamen al día siguiente de la posesión de un perito, lo cual permite inferir que es poco serio.
3.- Concluye el recurrente que al omitirse apreciar las anteriores pruebas, el Tribunal incurrió en error de hecho manifiesto y trascendente, porque inclusive frente a un aislamiento mínimo posterior de 3.50 metros, y en el caso fue superior, el estrato socioeconómico no sufre variación.
CONSIDERACIONES
1.- Para que un error de hecho, en las distintas especies en que suele presentarse, tenga la virtud de derrumbar la presunción de acierto con que arriba una sentencia al recurso de casación, es necesario que sea manifiesto y trascendente, es decir que se aprecie a simple vista y que sea determinante de la decisión final.
2.- El Tribunal, es cierto, respecto del dictamen sobre el avalúo de los perjuicios, rendido por los señores JUAN CARLOS GARCIA y AUGUSTO GARAVITO RIVERA, señaló que “mientras otras pruebas no contrarresten los argumentos que ellos expongan (…), el fallador debe acogerlo, tal como ocurrió en este caso, donde los argumentos en que funda la ‘objeción’ que al mismo hace el apelante en esta instancia, no se encuentran probados”.
En el aludido dictamen, los auxiliares de la justicia concluyeron que todas las viviendas del sector, “corresponden a un estrato socioeconómico de altos ingresos”. Que el incumplimiento de los aislamientos posteriores pactados, generó, con relación al bifamiliar construido en el lote del demandante, la reducción de las “condiciones de privacidad, independencia y amplitud”, lo cual “produce una modificación del estrato socioeconómico”, porque soporta una servidumbre de vista que limita un “nuevo desarrollo del terreno para otro tipo de construcción”, y porque quien pretenda adquirir en zona lujosa, como la construida, “no adquiere gran valorización pues ese ya fue dado”.
En consecuencia, si se hubieran mantenido los aislamientos dentro de los parámetros acordados, la unidad residencial compuesta por un bifamiliar, “se enmarcaría dentro de la parte más alta (…) del estrato seis (clase alta – alta) y por el contrario el que no se haya cumplido con esos parámetros disminuye el valor intrínseco de la unidad residencial convirtiéndola en una zona equivalente a estrato cuatro (clase alta baja)”. Desde el punto de vista económico, esto significa que multiplicados los 650 M2 de construcción en el lote del demandante, por el “valor de $2.050.000.oo…M2 de construcción para el estrato seis” y “$1.100.000.oo, como precio promedio de vivienda de estrato cinco” (sic.), el valor comercial de dicha construcción se disminuyó en “$617.500.000.oo”.
3.- Conforme a la réplica del cargo y los errores de hecho que en el mismo se denuncian, es indudable que por el incumplimiento de los aislamientos posteriores, en promedio de menos de un metro, de los cinco metros en promedio pactados, no hubo cambio de estrato seis en el sector residencial donde se encuentra el bifamiliar del demandante y el edificio construido en el lote objeto del contrato de compraventa.
Desde luego que si no hubo cambio de estrato y que el inmueble cumplió con las normas urbanísticas, previéndose para el sector un aislamiento posterior de 3.5 metros como mínimo, según las pruebas documentales que en el cargo se relacionan, síguese como consecuencia lógica que los perjuicios que se reclaman por el incumplimiento de la cláusula octava del contrato de compraventa, en cuanto a aislamientos se refiere, debieron estimarse, de acuerdo con los factores que hayan tenido incidencia, dentro del mismo estrato seis.
El dictamen, empero, consideró que la circunstancia anotada implicó “modificación del estrato socioeconómico”, pues de “estrato seis (clase alta – alta)”, el incumplimiento anotado, disminuyó el “valor intrínseco de la unidad residencial convirtiéndola en una equivalente a estrato cuatro (clase alta – baja)”. Por lo mismo, esa disminución se calculó, con relación a los metros cuadrados de construcción en el lote del demandante, por la diferencia entre el metro cuadrado de “construcción para el estrato seis” y el “precio promedio de vivienda de estrato cinco” (sic.).
De manera que si según los peritos, el incumplimiento dicho “convirtió” la “zona” en otro estrato, “cuatro” ó “cinco”, pues se alude a uno y se calcula el metro cuadrado de construcción para el otro, claramente se colige que el Tribunal incurrió en los errores que se denuncian, al omitir apreciar la prueba documental, lo cual es suficiente para que el cargo prospere, sin necesidad de estudiar el indicio que rodeó la fecha de posesión de un perito con relación a la fecha de presentación del trabajo. Dícese que manifiestos, porque contrario a lo que concluyó el Tribunal, en el expediente existen pruebas que contrarrestan el dictamen pericial, es decir que indican que inclusive con un aislamiento posterior mínimo de 3.5 metros, no hay modificación de estrato, y trascendentes, porque en el evento de que el incumplimiento haya disminuido el valor venal del inmueble afectado, el cálculo que hicieron los auxiliares de la justicia partió de la “modificación” del estrato.
4.- Al prosperar el cargo, sería el caso proferir la sentencia sustitutiva, pero antes la Corte, de conformidad con el artículo 375, inciso 2º del Código de Procedimiento Civil, estima necesario decretar un dictamen pericial, con el fin de establecer la incidencia económica que dentro del estrato socioeconómico del sector, con indicación de las causas, se proyectó sobre el inmueble del demandante, ante el incumplimiento del aislamiento pactado en la cláusula octava del contrato de compraventa, así el mínimo legal de aislamiento urbanístico haya sido observado.
DECISION
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 3 de noviembre de 2000, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil de Descongestión, en el proceso ordinario de RAOUL PETER BLEIER contra la sociedad CONSTRUCTORA TORRELAVEGA LIMITADA.
Antes de proceder a dictar la sentencia sustitutiva, se decreta un dictamen pericial sobre los puntos consignados en el numeral 4º de las consideraciones del cargo que prospera. Como perito se designa al señor HECTOR E. IBAÑEZ SANDOVAL, carrera 7ª No. 33-49, oficina 304, teléfonos 2880506 y 2454320, a quien se le comunicará el nombramiento como lo dispone el artículo 9º, numeral 2º del Código de Procedimiento Civil, modificado por el artículo 3º de la ley 794 de 2003, advirtiéndole que si acepta debe tomar posesión dentro de los cinco días siguientes.
Sin costas en casación por haber prosperado el recurso.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
MANUEL ISIDRO ARDILA VELASQUEZ
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO
CESAR JULIO VALENCIA COPETE
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA