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HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrada ponente
STC3636-2024
Radicación n. º 11001-02-03-000-2024-00978-00
(Aprobado en Sala de tres de abril de dos mil veinticuatro)
Bogotá, D.C., tres (3) de abril de dos mil veinticuatro (2024).
Se resuelve la tutela que María Celina Ortega Quintero instauró contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, extensiva al Juzgado Tercero Civil del Circuito de esa misma ciudad y demás intervinientes en el consecutivo 2020-00193.
ANTECEDENTES
1.- La libelista, en nombre propio, invocó la protección del derecho al debido proceso, para se dejara sin efecto el fallo de segunda instancia dictado por la Corporación accionada (1 dic. 2023) que revocó el de primer grado (7 oct. 2022) y, en su lugar, «se ordene proferir [uno] en el que se restablezcan íntegramente [sus] derechos».
En compendio manifestó que el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta acogió la «resolución del contrato» de opción de compra por incumplimiento recíproco y dispuso las restituciones mutuas, en el juicio que adelantó frente a la Urbanización San Pedro S.A. (7 oct. 2022); apelada la determinación por esta, el superior la infirmó, negó las pretensiones y la condenó en costas de ambas instancias (1 dic. 2023), lo que es el resultado de «una desatinada valoración, argumentación y exposición».
2.- El Tribunal Superior de Cúcuta allegó link de acceso al expediente.
El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cúcuta reseñó el pleito objetado y manifestó que fueron respetadas las prerrogativas de los sujetos procesales.
CONSIDERACIONES
1.- De entrada, se anuncia el decaimiento del amparo, debido a que el veredicto emitido por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cúcuta (1 dic. 2023), que resolvió «REVOCAR los numerales segundo, tercero y cuarto de la parte resolutiva de la sentencia [de primer grado]» y «MODIFICAR parcialmente el numeral primero (…) en el sentido de tener por probada la excepción de improcedencia de la acción resolutoria solicitada de manera subsidiaria», en el proceso n.° 2020-00193, no luce antojadizo, ni caprichoso; sino que, obedece, en línea de principio, a una legítima exégesis de la normativa aplicable al caso y la jurisprudencia depurada sobre el tema (SC4108-2020 y SC436-2023, entre otras), así como a una congruente apreciación del acervo, que no se muestra contraevidente con la realidad que fluye del paginario.
Para arribar a dicha conclusión, precisó que las partes «admitieron que el contrato de opción habría de ser la correcta institución aplicable al caso, y por ende serán las normas sustanciales de este negocio las que se utilicen para desatar el diferendo».
Definido ello, memoró que «[t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales» (art. 1602 C.C.); asimismo, que «una vez perfeccionado el contrato está llamado a producir las consecuencias que las partes buscaron con su celebración, por lo que el deudor deberá concurrir a su ejecución íntegra, efectiva y oportuna, cuya exoneración, únicamente procede como consecuencia de su invalidación por un nuevo acuerdo de voluntades, o por causas legales. Y en este último evento, será necesaria una sentencia debidamente ejecutoriada que declare la nulidad, la resolución, la rescisión o la simulación del acto jurídico».
Advirtió que la «acción resolutoria», incoada por la precursora, en defecto de la «anulación del pacto», que constituyó su ruego principal, requiere de la concurrencia de tres requisitos básicos, a saber:
a) La existencia de un contrato bilateral válido.
c) Incumplimiento del demandado de las obligaciones que surgieron para él del contrato.
Con ese sustento legal, afirmó que,
tratándose de compromisos que deben ejecutar las partes simultáneamente, es menester para el buen suceso del reclamo del demandante, haber asumido una conducta acatadora de sus compromisos. Porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra. Según esta última, ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla o no se allane a cumplir.
También que, cuando
las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea sino sucesiva, tiene precisado el artículo 1609 que quien incumple primero automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación. Cuestión ajustada por demás a la lógica de las cosas, porque la prestación subsiguiente no podrá ser exigible sino en tanto y en cuanto la que la antecede hubiese sido satisfecha.
En armonía con este último aserto, recordó que esta Corporación sostuvo,
que la reciproca desatención de los compromisos negociales no es óbice para que cualquiera de los contratantes intente la resolución del convenio, solo que en tal eventualidad no habrá lugar a la indemnización de perjuicios. El argumento es que si bien el ordenamiento y particularmente el Código Civil, no previeron la resolución del contrato para la hipótesis de los mutuos incumplimientos, se debía buscar la solución, como ordenan las clásicas reglas de hermenéutica, en la norma que más se asemejara a la situación, siendo ella el artículo 1546 del Código Civil (SC1662-2019 y SC4801-2020).
Fijados tales derroteros aseveró que, según el artículo 23 de la Ley 51 de 1918, «[l]a opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición será ineficaz. La condición se tendrá por fallida si tardare más de un año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo» y, explicó que, según la doctrina y la jurisprudencia, consiste en:
Un contrato bilateral desde el punto de vista de las declaraciones de voluntad, pero unilateral desde el punto de las obligaciones producidas. En esencia es considerado una modalidad de precontrato o contrato preparatorio, a los que valga decir acuden con inusitada frecuencia las empresas urbanizadoras y constructoras, cuya finalidad económica peculiar es la de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato, generalmente el de compraventa.
Tras exponer las tesis de varios doctrinantes, acerca de la naturaleza del negocio comentado, pasó a analizar el haz probatorio.
Estableció que el 18 de marzo de 2009, las partes acordaron «establecer las bases de la futura PROMESA DE VENTA que se celebrará en la fecha que se precisará oportunamente y para asegurar la seriedad del negocio propuesto y el recibo de dineros a cuenta del mismo, el OFERTANTE COMPRADOR formula solicitud de OPCIÓN DE COMPRA y a ese efecto se ha convenido en celebrar la presente opción de compraventa».
En cuanto al objeto del pacto, dedujo que consistió en que «EL EMPRESARIO URBANIZADOR acepta la propuesta de compra que le formula OFERENTE COMPRADOR y da OPCIÓN DE VENTA, preferente al OPCIONADO COMPRADOR sobre el Lote 10 de la manzana k con superficie tentativa de 50 (ilegible) metros cuadrados (…)» y el plazo o condición, fue fijado de la siguiente manera:
(…) INICIO DE OBRA. Una vez obtenido el punto de equilibrio de preventas se continuarán las obras de urbanismo conforme cronograma de la construcción y fechas tentativas de terminación y entrega. Obtenido el punto de equilibrio EL EMPRESARIO URBANIZADOR citará al OFERTANTE COMPRADOR para suscribir la PROMESA DE VENTA la cual se firmará una vez que la oficina de registro hubiere registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Urbanización y se hayan abierto los respectivos folios de matrícula inmobiliaria a cada unidad.
(…) Las partes suscribirán la respectiva promesa de venta, sobre las mismas bases de este contrato de OPCIÓN, en dicha promesa de venta se pactará la fecha de otorgamiento de escritura, la cual se otorgará ante la Notaría 2ª de Cúcuta, en día preciso que acordarán las partes en el momento de firmarse la promesa de venta. Esta fecha será aproximadamente para el mes de marzo del 2010.
ENTREGA. Los inmuebles opcionados en venta se entregarán a la firma de la escritura.
A partir de allí, estableció que «según la literalidad del documento aparece pactada a favor de María Celina Ortega Quintero – ofertante comprador- una opción de compra sobre el lote 10 de la manzana K del denominado Lote 2 situado en Villa del Rosario. Gracias a ello tiene el derecho de exigirle a la Urbanización San Pedro que le suscriba una promesa de venta respecto del aludido bien»; empero, tal derecho está «sometido a un plazo o a una condición». De ejercitarse la «opción» dentro del respectivo lapso, «el contrato quedará consumado y obliga automáticamente a la suscripción del negocio proyectado. Si la opción de compra se ejercita fuera del plazo entonces estará caducada, por lo que el concedente y el optante pueden considerarse liberados de la relación contractual que les unía».
Y, en el sub lite,
el ejercicio del derecho de opción de compra dependía de que se cumpliera la condición señalada en la cláusula cuarta, a saber: “Obtenido el punto de equilibrio el Empresario Urbanizador citará al Ofertante Comprador para suscribir la Promesa de Venta”. Luego de manifestada dicha opción por su beneficiaria “se firmará una vez que la oficina de registro hubiere registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Urbanización y se hayan abierto los respectivos folios de matrícula inmobiliaria a cada unidad”.
Luego de ilustrar el significado de una «condición», puntualizó que, en el evento auscultado, esta fue de carácter suspensivo y se materializaba con «la obtención del punto de equilibrio del proyecto-. La que debía exteriorizarse por la sociedad demandada mediante actos inequívocos a fin de que la señora Ortega Quintero manifestara su decisión de celebrar o no el negocio. Es que, si bien esa condición no impedía el nacimiento del negocio ni su perfección, sí afectaba a los efectos del contrato, al quedar en fase de indeterminación hasta el cumplimiento del hecho que se fijó como condicionante. De manera que éste solo existiría hasta el cumplimiento de tal condición».
Respecto de la satisfacción de tal elemento, encontró que, en las
comunicaciones que datan del 28 de abril de 2010, 10 de mayo de 2010, 27 de febrero de 2012, 7 de marzo de 2012 y 4 de enero de 2016, remitidas por Rentabien –intermediario-, la sociedad demandada y sus apoderados a la señora María Celina Ortega», no se advierte que la pasiva convocara «explícitamente a la “Ofertante Compradora para suscribir la Promesa de Venta”, por haber “Obtenido el punto de equilibrio”. Tales documentales aluden solo a unos informes del proyecto, requerimientos de cobro y la advertencia de haber hecho uso de la cláusula de desistimiento consagrada en la cláusula 4.2., realizados luego de haber vencido el plazo para ejercer la opción. En ese orden, la realidad encontrada es que dichas pruebas no evidencian que ese justo evento que se previó por las partes como condición suspensiva para dar lugar al ejercicio de la opción de compra se haya cumplido dentro del año siguiente a la firma del contrato –término máximo supletorio.
Lo que tampoco logró demostrar «el relato breve y generalizado del representante legal de la urbanizadora demandada [que] carece de detalles o razones que produzcan convicción acerca de haberse alcanzado el punto de equilibrio del proyecto en el plazo que exige el artículo 23 de la Ley 51 de 1918», ni «el recuento fáctico ofrecido por doña María Celina», quien «al ser preguntada por la juez sobre si la urbanizadora la había citado a firmar la promesa de venta por haber alcanzado ese punto de equilibrio manifestó “No. De promesa de compraventa no, es decir, siempre nos requería para que continuáramos pagando, pero nunca, es decir, nunca para hacer una promesa de compraventa, porque según hasta donde yo tengo entendido en ese entonces no estaba desenglobado, no sé, algo pasaba ahí con los terrenos”. En otra de sus respuestas dijo “La urbanizadora, digamos que ellos, tenían que alcanzar un punto de equilibrio que nunca alcanzaron”. Ni se acreditó que los contendores hubieren acordado «ampliar o restringir aquel plazo».
Al respecto, coligió:
esa condición (alcanzar punto de equilibrio) que es positiva y de naturaleza suspensiva falló, ya que no se produjo dentro del tiempo en el cual debía haberse cristalizado. Y por tanto, los efectos jurídicos del negocio jurídico que estaban en suspenso se disiparon con la pérdida de su eficacia. Es que para que una obligación condicional sea plenamente exigible, es preciso que la condición se haya verificado cabalmente, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1542 del Código Civil, refrendado por el 427 del CGP. Si bien tal condición por ser indeterminada podía suceder o no, es de memorar que en los contratos de opción la condición “se tendrá por fallida si tardare más de un año en cumplirse.”. Tampoco se trataba de una condición potestativa al mero querer del empresario urbanizador, pues su voluntad estaba ligada a la ejecución de unos hechos externos objetivos y razonables.
Con ese panorama estimó «configurada la ineficacia definitiva del contrato, [por lo que] los efectos propios de la relación negocial se aniquilaron, no entraron en vigor. Al no existir vínculo contractual entre las partes resulta obvio que no pueden acudir los contratantes a la figura de la resolución del contrato, ni a la terminación unilateral o por consenso».
Agregó que, aún si se prescindiera de los anteriores asertos, «la suerte adversa seguiría marcando el rumbo de esta cuestión», porque, según el criterio de esta Corte, «el incumplimiento bilateral no impide el ejercicio de la acción resolutoria, siempre que del comportamiento de las partes pueda colegirse intención mutua de no llevar adelante el contrato, ánimo tácito de desistirlo», lo cual no se verificó en el caso concreto, ya que,
Relievó que «en la última cláusula se dejó estipulad[a] expresamente la posibilidad de desistir del contrato en el evento de que el empresario urbanizador no lograre el punto de equilibrio de venta dentro de un término de seis meses a partir de la fecha de la suscripción del contrato», sin que María Celina hiciere uso de esa potestad, aunado a que justificó el no «pago del precio en la forma indicada en la cláusula 4» en el «incumplimiento» de «su contendor respecto de una prestación que éste debía atender, por lo que su proceder no puede tomarse como una clara manifestación de resistencia del contrato».
Al haber sido ella quien deshonró inicialmente los compromisos adquiridos, quedó desprovista de la acción resolutoria, pues de conformidad con la aludida cláusula cuarta, «Se entenderá que el ofertante comprador desiste si incurre en mora de pago de los instalamentos previstos para el pago».
2.- En ese orden, independientemente que esta Sala avale o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto alguno que estructure «vía de hecho» como quiere la precursora, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la controversia, sin que tal propósito acompase con la finalidad de este mecanismo, cuyo objetivo tuitivo no fue servir de tercera instancia con el fin de discutir los fundamentos de la autoridad en el ámbito de sus competencias (STC, 6 may. 2011, rad. 00829-00; reiterada, en STC9232-2018, STC360-2023 y STC11204-2023).
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por mandato de la Constitución, NIEGA la tutela interpuesta por María Celina Ortega Quintero contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta.
Comuníquese lo resuelto y, en caso de no ser impugnado este fallo, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA
Presidente de Sala
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
CON AUSENCIA JUSTIFICADA
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
CON AUSENCIA JUSTIFICADA
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS