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STC2994-2023
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
Magistrado ponente
STC2994-2023
Radicación n.° 11001-02-03-000-2023-01143-00
(Aprobado en sesión de veintinueve de marzo de dos mil veintitrés)
Bogotá, D. C., veintinueve (29) de marzo de dos mil veintitrés (2022).
Se decide la acción de tutela promovida por Diana Andrea Plata Noreña contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, trámite al cual se vinculó a las partes e intervinientes en el asunto que originó la queja.
ANTECEDENTES
1. La accionante reclamó la protección constitucional de sus derechos de «acción» y debido proceso, presuntamente vulnerados por la sede judicial acusada al dictar sentencia de segunda instancia en el juicio declarativo fustigado.
Solicitó, entonces, revocar el fallo emitido el pasado 27 de enero por el Tribunal recriminado y ordenar a esa Colegiatura «proferir nuevamente la [s]entencia que desate la [a]pelación, respetando el marco procesal fijado por las partes al interponer la demanda principal, la demanda de reconvención y las respectivas contestaciones y efectuando una hermenéutica de las normas, una valoración probatoria y una motivación… que reivindiquen [sus] derecho[s] fundamental[es]».
2. Los siguientes son los hechos relevantes para la definición de este caso:
2.1. El 3 de noviembre de 2016 Luis Fernando Jaramillo Botero (promitente comprador) ajustó contrato de promesa de compraventa con la accionante y Carlos Alfredo Endo Plata (promitentes vendedores), respecto de dos lotes, acuerdo en el que fijaron: i) como precio, la suma de 380 millones de pesos (pagaderos así: 30 millones a la firma de la promesa, 50 el 10 de diciembre de 2016, 120 el 10 de enero de 2017 y el saldo de 180, mediante crédito hipotecario que desembolsaría Bancolombia una vez estuviese registrada la escritura pública con el gravamen a su favor); y ii) el 10 de febrero de 2017, a las 10:00 a.m., en la Notaría Veintiuno del Círculo de Cali, para el otorgamiento de la escritura pública correspondiente.
2.2. Jaramillo Botero formuló juicio de cumplimiento del contrato de promesa contra la accionante y Endo Plata aduciendo, en lo medular, que el instrumento público no se suscribió en la fecha pactada porque, para entonces, i) sus promitentes vendedores no ostentaban el derecho pleno de dominio sobre los predios, estando pendiente un trámite sucesoral; y ii) él «estaba sujeto al desembolso de un crédito hipotecario, por lo que se requería previa escrituración del bien»; pero que, resuelto lo primero, desde el 26 de septiembre de 2019, sus antagonistas no habían procedido a efectuarle la respectiva transferencia; asunto al que comparecieron los demandados oponiéndose e incoando demanda de reconvención de resolución contractual, fundada en que su antagonista incumplió con el pago de las sumas de dinero que le correspondía satisfacer con antelación a la fecha establecida para el otorgamiento de la mentada escritura.
2.3. Surtidas las etapa de rigor, el 19 de octubre de 2021 el Juzgado Doce Civil del Circuito de Cali dictó sentencia, en la que denegó las pretensiones del libelo inicial, al hallar fundada la excepción de mérito de «contrato no cumplido», y accedió a la reconvención, declaró que Jaramillo Botero incumplió el pacto, lo declaró resuelto, ordenó al vencido pagar a sus antagonistas i) $13.847.267, «por concepto de gastos en los cuales tendrán que incurrir los demandantes para mitigar y compensar los daños ambientales generados en los inmuebles prometidos en venta con los movimientos de tierra realizados»; y ii) $10.000.000, «por concepto daños morales, para cada uno»; además, dispuso que Jaramillo Botero perdía la «parte del precio pagado, por concepto de arras pactadas en el contrato de promesa de compraventa resuelto, las cuales ascienden a… ($30.000.000)»; y condenó a la quejosa y a Endo Plata a restituir a su contraparte «el excedente del precio[,] es decir…[,] ($15.000.000), valor resultante luego de descontadas las arras indicadas». Determinación que apeló Jaramillo Botero.
2.4. El 27 de enero de 2023 el Tribunal acusado emitió el veredicto de segundo grado (aclarado el 23 de febrero siguiente), a través del cual revocó el proferido por el a-quo para, en su lugar, «DECLARAR LA NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compraventa» y ordenar a «Endo Plata y… Plata Noreña, cancelar al señor… Jaramillo Botero[,] las siguientes sumas de dinero: – $61.208.242 por concepto de indexación a la fecha de la presente providencia[,] – $16.238.430 por concepto de intereses legales civiles al 6% efectivo anual a la fecha de la presente providencia».
Para arribar a tal conclusión, en lo medular, allí se sostuvo que aunque en la cláusula quinta del contrato de promesa las partes pactaron expresamente la fecha, hora y lugar en que se otorgaría el instrumento público mediante el cual se materializaría la compraventa, lo cierto era que teniendo en cuenta la cláusula cuarta y el parágrafo de aquélla, «fallaron al establecer que, el último pago se realizaría una vez la entidad financiera realizara el desembolso del crédito hipotecario, por cuanto dejaron al arbitrio del Banco, definir el momento en que se realizaría el préstamo hipotecario, sin establecer un plazo para ello», con lo que desatendieron lo reglado en el canon 89 de la Ley 157 de 1887, en punto a establecer en la promesa «un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato».
2.5. En sede de tutela, en concreto, la quejosa cuestionó que el Tribunal accionado incurrió en patente defecto fáctico al efectuar una «interpretación desbordada, burda e inexplicable del… contrato de promesa de compraventa», comoquiera que no es cierto que se hubiere dejado de pactar plazo específico para la celebración del pacto prometido porque, como ese mismo sentenciador lo reconoció, fue expreso y claro el señalamiento de fecha, hora y notaría en la que se otorgaría el instrumento público (10 de febrero de 2017 a las 10:00 a.m. en la Notaría 21 del Círculo de Cali), lo que no varió por lo establecido en cuanto al pago del saldo del precio, ni mucho menos por la condición meramente potestativa que se incluyó en el parágrafo de la cláusula quinta, lo que imponía concluir que, en el orden de las obligaciones, el primero que incumplió fue su antagonista, pues no canceló la totalidad de los 200 millones que debía pagar con antelación a la suscripción de la escritura, lo que hacía inexigible su otorgamiento.
Agregó que, sin justificación válida, el fallador ad-quem se negó a resolver sobre las restituciones mutuas respecto de ambas partes, haciéndolo sólo a favor del promitente comprador, aduciendo que, para la reparación de los perjuicios reclamados por sus antagonistas, éstos debían agotar otra acción en la que se contara con concepto de la Corporación Autónoma Regional del Valle del Cauca respecto a la afectación de los predios por los supuestos movimientos inadecuados de tierra que en ellos efectuó su contraparte.
3. La Corte admitió la demanda de amparo, ordenó librar las comunicaciones de rigor y pidió rendir los informes a que alude el canon 19 del Decreto 2591 de 1991.
LAS RESPUESTAS DE LOS CONVOCADOS
2. Por lo demás, al momento de someter a consideración de la Sala el proyecto de decisión elaborado en este asunto, ningún otro de los convocados había efectuado manifestación alguna frente a la solicitud de protección.
CONSIDERACIONES
1. Conforme al artículo 86 de la Constitución Política, la acción de tutela es un mecanismo jurídico concebido para proteger los derechos fundamentales, cuando son vulnerados o amenazados por los actos u omisiones de las autoridades públicas y, en determinadas hipótesis, de los particulares, cuya naturaleza subsidiaria y residual no permite sustituir o desplazar a los jueces funcionalmente competentes, ni los medios comunes de defensa judicial.
Por lineamiento jurisprudencial, en tratándose de actuaciones y providencias judiciales, el resguardo se abre paso de manera excepcional y limitado a la presencia de una irrefutable vía de hecho, cuando «el proceder ilegítimo no es dable removerlo a través de los medios ordinarios previstos en la ley» (CSJ STC, 11 may. 2001, rad. 2001-00183-01); y por supuesto, se cumpla el requisito de la inmediatez.
2. Por ese sendero, en los precisos casos en los cuales el funcionario respectivo incurra en un proceder claramente opuesto a la ley, por arbitrario o antojadizo, puede intervenir el juez de tutela con el fin de restablecer el orden jurídico si el afectado no cuenta con otro medio de protección judicial.
Al respecto, la Corte ha manifestado que:
…el Juez natural está dotado de discreta autonomía para interpretar las leyes, de modo que el amparo sólo se abre paso si ‘se detecta un error grosero o un yerro superlativo o mayúsculo que, abrupta y paladinamente cercene el ordenamiento positivo; cuando tenga lugar un ostensible e inadmisible resquebrajamiento de la función judicial; en suma, cuando se presenta una vía de hecho, así denominada por contraponerse en forma manifiesta al sistema jurídico, es posible reclamar el amparo del derecho fundamental constitucional vulnerado o amenazado…’ (CSJ STC, 11 may. 2001, rad. 0183; reiterada en STC4269-2015, 16 abr.).
Por ende, se ha reconocido que cuando el Juez se aparta de la jurisprudencia, sin aportar argumentos valederos, o cuando se presenta un defecto sustantivo en el proveído, entre otros, se estructura la denominada «vía de hecho».
3. Mediante el escrito de tutela la reclamante cuestiona, en síntesis, de una parte, la que, aduce, deficiente valoración probatoria efectuada por el Tribunal convocado para revocar la decisión de primer grado (que despachó adversamente la demanda principal de cumplimiento y acogió la de reconvención de resolución contractual) y, en su lugar, declarar, de oficio, la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa; y de otro lado, la injustificada omisión en torno a resolver sobre las prestaciones que le asistían, al extremo que representa, al momento de pronunciarse sobre las restituciones mutuas.
Con base en tales premisas, concluye la Corte que el resguardo de que se trata está llamado a prosperar, por las razones que se pasa a explicar:
3.1. De entrada, se muestra necesario recordar que el contrato de promesa surtirá efectos cuando satisfaga los presupuestos contemplados en el canon 1611 del Código Civil, a saber: que «conste por escrito», que el pacto a que «se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502>» ibídem, que «contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato» y que «se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales».
Aparte normativo del cual, acorde con «la doctrina que esta Corporación viene sosteniendo de tiempo atrás», se desprende, «en síntesis, el carácter transitorio y solemne que distingue ese tipo de acuerdos; su finalidad, que no es otra que la celebración de una convención ulterior, esa sí definitiva; la circunstancia de que las obligaciones que de ellos emanan, son solamente de hacer; y la exigencia contemplada en el numeral 4º de la misma disposición, relativa a que en la promesa debe determinarse el contrato prometido de tal manera que para su perfeccionamiento solamente falte “la tradición de la cosa o las formalidades legales”, conduce a colegir que el plazo y/o la condición que se utilicen para fijar la época en que ha de realizarse el contrato prometido, deben ser determinados» (se resaltó – CSJ SC642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01):
Ello “por cuanto solo una condición de estas (o un plazo), permite la delimitación de la época en que debe celebrarse el contrato prometido. La de otra clase, precisamente por su incertidumbre total, deja en el limbo esa época, y con ella la transitoriedad del contrato de promesa que es una de sus características esenciales”, toda vez que “(…) ‘(…) bien se comprende que para cumplir tal exigencia no puede acudirse a un plazo indeterminado o a una condición indeterminada, porque ni el uno ni el otro, justamente por su indeterminación son instrumentos idóneos que sirven para cumplir el fin perseguido, que es el señalamiento o fijación de la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida’ (Sentencia de Casación civil de 5 de julio de 1983, citada en G.J. N° 2423, pág. 284)” (CSJ, SC del 22 de abril de 1997, Rad. n.° 4461) (ibídem).
En el mismo sentido y de cara a la nulidad absoluta del contrato de promesa, in extenso, esta Corte reiteradamente ha dejado dicho que:
Las solemnidades previstas en esa norma son de las denominadas ad substantiam actus, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. La promesa es, por lo tanto, un contrato solemne, que para que produzca efectos debe cumplir con tales formalidades, según lo ordena el artículo 1500 del Código Civil. Tales solemnidades, impuestas por intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez.
La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…».
Los requisitos que deben concurrir para que el contrato de promesa produzca efectos, son, según la disposición citada como infringida por el recurrente, los siguientes: 1) que conste por escrito; 2) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil; 3) que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y 4) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
El tercero de tales requisitos, es decir, el que ordena que la promesa: «…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato», impone a los contratantes señalar con precisión la época en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijación de un plazo o una condición que no deje en incertidumbre aquél momento futuro, ni a las partes ligadas de manera indefinida.
En efecto, ello se desprende del significado del vocablo «época» que se utiliza en dicha disposición, al respecto del cual la Corte ha tenido la oportunidad de precisar:
El Código emplea la palabra época en dos sentidos. En la mayoría de las veces (Arts. 92, 400, 799, 1551 y 1882) la usa en su acepción tecnológica de instante o momento, esto es, de un breve espacio de tiempo que sirve de punto de referencia para calcular o medir la duración del mismo tiempo. En otras ocasiones (Arts. 97, 108 y 215) la toma en el significado ordinario o de intervalo, período o espacio de tiempo. El expresado ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153 de 1887 la emplea en la primera de las acepciones anotadas, o sea como sinónima de instante o momento. De manera que en dicho precepto la expresión ‘fijar la época’ equivale a señalar o determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse la convención prometida. No se opone, sin embargo, a la índole provisional del contrato de promesa entender el vocablo época en el sentido vulgar de espacio más o menos prolongado de tiempo, como un día, una semana, un mes o un año, para admitir la fijación de un periodo de esta clase como época de la celebración del contrato, con tal que se lo designe y delimite en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna sobre el cuándo de esa celebración. (CSJ. SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135).
En el contrato de promesa, entonces, los contratantes deben señalar sin excepción la época determinada en que se celebrará el vínculo prometido, mediante el pacto de una condición o plazo que así lo dispongan.
Si no establecen una época para tal efecto y, por el contrario, dejan indeterminado tal momento futuro, es decir, no delimitan el período o lapso preciso en que debe perfeccionarse el contrato prometido, desatienden el requisito del numeral 3.º del artículo 1611, al que se ha hecho mención.
Se deduce de lo anterior, que la condición o plazo de que trata la norma deben ser, necesariamente, «determinados», y su indeterminación, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos.
Sobre lo expuesto, la Sala ha precisado lo que sigue:
La referida fijación de época puede hacerse mediante la designación de un plazo o de una condición… Según el art. 1551 del C. Civil por plazo se entiende ‘la época que se fija para el cumplimiento de una obligación’, es decir, el momento futuro en que ha de ejecutarse una obligación. El plazo es, pues, un acontecimiento futuro y cierto. Cierto en el sentido de que siempre habrá de suceder. El plazo se divide en legal, convencional y judicial, suspensivo y resolutorio, determinado o indeterminado. El convencional puede ser a su vez expreso o tácito. El citado Art. 1551 explica lo que es el plazo suspensivo. Plazo resolutorio o extintivo es la época que se fija para que cese el cumplimiento de una obligación. Plazo determinado es el que necesariamente ha de llegar y se sabe cuándo, e indeterminado aquel que también ha de suceder, pero no se sabe cuándo, en qué fecha ni época, como el día de la muerte de una persona.
La condición es un suceso futuro e incierto, esto es, que puede suceder o no (C.C., 1128 y 1530). Entre las varias clases de condiciones importa recordar aquí la suspensiva y la resolutoria, la determinada y la indeterminada. Suspensiva es la que suspende la adquisición de un derecho, y resolutoria aquella cuyo cumplimiento produce la extinción de un derecho. Condición determinada es aquella que, sin perder sus caracteres de futura e incierta, ofrece la particularidad de que, si llega a realizarse, por anticipado se sabe cuándo o en qué época ha de suceder. Indeterminada es la condición que se halla estrictamente sometida a la incertidumbre, esto es, que no se sabe si sucederá o no, ni cuándo.
Si de acuerdo con el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153, citada, la promesa de contrato debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, bien se comprende que para cumplir tal requisito no puede hacer uso de un plazo o de una condición de carácter indeterminado, porque ni el uno ni la otra sirven para señalar esa época. La propia naturaleza del plazo y de la condición indeterminados los hace inadecuados para fijar la época en que debe concretarse el contrato prometido. De consiguiente, siendo el requisito de la fijación de la época de la esencia del contrato de promesa, esta convención será inválida o carente de eficacia jurídica cuando le falte ese requisito bien por no contenerlo en realidad o por hallarse él subordinado a un plazo o a una condición indeterminados. (Resalta la Sala. CSJ. SC. Jun. 1º de 1965. GJ CXI, CXII-135).
Si los contratantes no fijan la época del contrato prometido, mediante una condición o plazo determinados, la secuela de tal desatención no es otra que la nulidad absoluta del acto o contrato, pues tal falta lesiona los intereses del orden público1.
Por lo tanto, acorde con el artículo 1741 ya citado, y 1742 de la misma codificación, tal nulidad absoluta «puede y debe» ser declarada de oficio por el juzgador «aún sin petición de parte», siempre y cuando concurran los requisitos señalados por la ley. Estos, como se ha señalado de forma invariable, se compendian así:
… el poder excepcional que al juez le otorga el artículo 2º de la Ley 50 de 1936 para declarar de oficio la nulidad absoluta no es irrestricto o ilimitado, sino que por el contrario está condicionado por la concurrencia de tres circunstancias: 1ª que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato contenga, muestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; 2ª que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derechos u obligaciones para las partes; y 3ª que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaratoria de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron. (CSJ. SC. Abr. 5 de 1946. G.J. LX-357, reiterada en SC Jul. 14 de 2014, Rad. 2006-00076-01) (CSJ SC2468-2018, 29 jun., rad. 2008-00227-01).
3.2. Ya de cara al caso concreto, se tiene que la promesa de compraventa génesis del litigio cuestionado se celebró por escrito el 3 de noviembre de 2016, entre Luis Fernando Jaramillo Botero -como promitente comprador- y Diana Andrea Plata Noreña (acá accionante) y Carlos Alfredo Endo Plata -como promitentes vendedores-, quienes allí acordaron la futura transferencia de dos (2) lotes, identificados con folios inmobiliarios Nros. 370-164657 y 370-164660; establecieron como su precio la suma de $380.000.000, pagaderos así: i) $30.000.000 a la firma de ese documento (en dos pagos, $15.200.000 a favor de determinado agente inmobiliario, por concepto de comisión de la venta; y $14.800.000 mediante transferencia a cuenta bancaria de Plata Noreña); ii) $50.000.000 el 10 de diciembre de 2016, a través de transferencia bancaria a favor de Plata Noreña; iii) $120.000.000 el 10 de enero de 2017, mediante el mismo mecanismo del pago anterior; y iv) el saldo de $180.000.000 con el crédito hipotecario que desembolsaría Bancolombia una vez estuviese registrada la escritura pública con el gravamen a favor de esa entidad; y en la cláusula quinta de esa convención fijaron «el día viernes, diez (10) de febrero de dos mil diecisiete (2017), a las 10:00 A.M., en la Notaría Veintiuna (21) del Círculo [de] Cali (Valle)», para otorgar la escritura pública «para el perfeccionamiento del contrato de compraventa».
Además, en el parágrafo de ese último aparte contractual acordaron que:
…La notaría determinada en la cláusula “QUINTA – PLAZO PARA EL OTORGAMIENTO” paro la firma de la escritura pública que perfecciona el presente contrato fue elegida por las partes contratantes, sin embargo tienen plena conciencia que el pago del inmueble prometido en venta está sujeto a un desembolso de Crédito Hipotecario por parte de la entidad “BANCOLOMBIA”, por lo cual si el banco determina que la escritura pública de compraventa debe otorgarse en una notaría diferente a la antes acordada las partes lo aceptan desde este momento y mínimo dos (2) días antes a la fecha del cumplimiento elaborarán y otorgarán un “OTROSÍ” que hará parte integrante del presente contrato donde conste la notaría que el banco haya determinado, el lugar, la fecha y la hora (se destacó).
3.3. Efectuadas esas precisiones, se procede a auscultar la sentencia emitida por el Tribunal convocado el pasado 27 de enero (aclarada el 23 de febrero posterior), empresa en la cual se observa que, de entrada, como problema jurídico, allí se indicó que correspondería «resolver los reparos concretos determinados por la parte recurrente; sin embargo, se avizora nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, en razón a la indeterminación del plazo…, por lo que de conformidad con los artículos 1741 y 1742 del Código Civil se declarará la nulidad del precitado contrato».
Y para validar tal aseveración, tras exponer algunas generalidades en torno a la «responsabilidad civil» (con apoyo, entre otros, en los cánones 1495, 1602, 1603 y 1613 del Código Civil; y la jurisprudencia de esta Corporación -SC7220-2015 y SC2468-2018-) y el contrato de promesa, su validez y efectos (acudiendo también a pronunciamientos de esta Sala, entre ellos, la sentencia SC3666-2021); anotó que en el caso auscultado «se invocó como fuente de las obligaciones entre las partes el contrato de promesa de compraventa de dos inmuebles, que celebraron los aquí intervinientes, el demandante en su condición de promitente comprador y los demandados como promitentes vendedores», en el que en la cláusula primera determinaron «como objeto que, los demandados venden la totalidad de los derechos sobre los inmuebles lote 57 y lote 59 identificados con M.I. 370-164657 y 370-164660 al demandado y éste se compromete a comprarlos»; y en la estipulación cuarta establecieron «el precio y forma de pago» así:
“El precio estipulado en pago por el (los) inmueble (s) prometido en venta es la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($380.000.000), que el PROMITENTE COMPRADOR pagara a los PROMITENTES VENDEDORES de la siguiente manera: 1) A la firma del presente documento de compraventa se entrega la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($30.000.000) así: a) La suma de QUINCE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS M/CTE ($15.200.000), que serán entregados al agente inmobiliaria el señor… ZANINOVICH identificado (…), por el concepto de comisión de la venta del predio anteriormente descrito. b) La suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/CTE ($14.800.000), dinero representando mediante transferencia bancaria a la cuenta de ahorros (XXX) la cual se encuentra a nombre de DIANA ANDREA PLATA NOREÑA, 2) El saldo es decir la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($350.000.000), así: a) La suma de CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($50.000.000), dinero representando mediante transferencia bancaria a la cuenta [d]e ahorros (xxx) la cual se encuentra a nombre de la señora DIANA ANDREA PLATA NOREÑA, para el día Sábado, Diez (10) de Diciembre de 2.016, b) la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE PESOS M/CTE ($120.000.000), dinero representado mediante transferencia bancaria a la cuenta de ahorros (xxxxx) la cual se encuentra a nombre de la señora DIANA ANDREA PLATA NOREÑA, para el día Martes, Diez (10) de Enero de 2.017, c) el saldo es decir la suma de CIENTO OCHENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($180.000.000), que se cancelarán con dineros provenientes del desembolso de un crédito Hipotecario de BANCOLOMBIA a favor del señor LUIS FERNANDO JARAMILLO BOTERO, desembolso que se hará efectivo, una vez la escritura pública este a favor de BANCOLOMBIA y se encuentre inscrita en la oficina de Registro e Instrumentos Públicos del círculo correspondiente.
PARÁGRAFO – ORIGEN Y DESTINACIÓN DE FONDOS: (…)” (negrillas por fuera de texto)
Seguidamente refirió que «[l]a cláusula quinta estableció el plazo de otorgamiento de la escritura pública, la sexta la prórroga del término para el cumplimiento de las obligaciones, séptima la entrega del inmueble, la novena estipula “arras” y la décima segunda regula lo concerniente a la primacía del contrato escrito sobre cualquier acuerdo verbal, lo anterior en los siguientes términos» (se destacó):
“QUINTA-PLAZO: La escritura pública que deberá hacerse para el perfeccionamiento del contrato de compraventa del (los) presente inmuebles (s) identificado (s) en la cláusula primera, se hará para el día Viernes, Diez (10) de Febrero de Dos Mil Diecisiete (2017), a las 10:00 A.M. en la Notaría Veintiuna (21) del Círculo Cali (Valle), pudiéndose anticipar de común acuerdo entre las partes. PARÁGRAFO I: La notaría determinada en la cláusula “QUINTA-PLAZO PARA EL OTORGAMIENTO” para la firma de la escritura pública que perfecciona el presente contrato fue elegido por las partes contratantes, sin embargo tienen conciencia que el pago del inmueble prometido en venta está sujeto a un desembolso de crédito hipotecario por parte de la entidad “ BANCOLOMBIA”, por lo cual si el banco determina que la escritura pública debe otorgarse en una notaría diferente a la antes acordada las partes lo aceptan desde este momento y mínimo dos (2) días antes a la fecha del cumplimiento elaborará y otorgarán un “OTRO SÍ” que hará parte integrante del presente contrato donde conste la notaría que el banco haya determinado, el lugar, la fecha y la hora.
SEXTA: PRORROGA: Solo se podrá prorrogar el termino para el cumplimiento de las obligaciones por este contrato se contraen cuando así los acuerden las partes mediante “OTRO SI” que se agregue al presente instrumento, firmada por ambas partes por lo menos con dos días hábiles de anticipación del término inicial señalado para la extensión de la escritura pública.
SÉPTIMA: ENTREGA: LOS PROMITENTES VENDEDORES harán entrega real y material del inmueble a EL PROMITENTE COMPRADOR, con todas sus mejoras, anexidades, usos, costumbres y servidumbres, que legal y naturalmente le corresponden sin reservar como fecha tentativa para el día Martes, Diez (10) de Enero de Dos mil Diecisiete (2017) pero los promitentes están plenamente conscientes que la entrega del predio se hará en el momento que la entidad pertinente haga el efectivo registro de la sucesión y el desembolso del banco.
PARÁGRAFO I: Los gastos ocasionados por servicios públicos (acueducto, alcantarillado, energía, gas domiciliario, cuotas de administración serán canceladas por los PROMITENTES VENDEDORES hasta la fecha en que se efectúe la entrega material del inmueble objeto del presente contrato.
PARÁGRAFO II: LOS PROMITENTES VENDEDORES cancelarán la totalidad del impuesto predial correspondiente al año 2016 y se encargarán de obtener a su costa los paz y salvos del año 2016 y estampillas correspondientes para el trámite notarial.
PARÁGRAFO III: EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer y haber identificado plenamente el bien inmueble prometido en venta (…)
(…)
NOVENA – ARRAS: Las partes acuerdan arras por un valor de TREINTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($30.000.000). De acuerdo con este pacto, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse: el que ha dado las arras, perdiéndolas y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas. Además, las partes podrán hacer efectivo el pacto sin acudir a la vía jurisdiccional, ocurrido lo cual se entenderá que las partes quedan en libertad por causa del incumplimiento, sin que haya lugar a la aplicación de lo dispuesto en el Código Civil, artículo 1935 a 1938, régimen al cual las partes renuncian expresamente.
(…)
DÉCIMA SEGUNDA: EL PROMITENTE COMPRADOR Y LOS PROMITENTES VENDEDORES, manifiestan que no reconocerán validez a estipulaciones verbales relacionadas con el presente contrato de promesa de compraventa, puesto que en este documento se consignan el acuerdo total y completo acerca de su objeto y todo lo relacionado con [é]l y reemplaza y deja sin validez cualquier otro contrato verbal escrito pactado anteriormente celebrado entre las partes.
Después, supuestamente con fundamento en tales fronteras contractuales, categóricamente, anotó:
Como se puede colegir de lo anterior, se tiene que, las partes fijaron fecha y hora para la suscripción de la escritura pública y establecieron la Notaría en la que se realizaría la misma; sin embargo, analizado el contrato en su conjunto, se observa que, las partes acordaron que el último pago está condicionado al desembolso de un crédito hipotecario a favor del demandante, sin especificar en qué fecha se otorgaría, ni cuando finalizaría dicho trámite financiero, aunado a que se indicó en la cláusula quinta, que las partes tenían conciencia que el pago está sujeto al desembolso del crédito hipotecario, por lo que además estipularon que en caso que la entidad financiera indique una Notaría diferente para el gravamen hipotecario, las partes lo aceptan y dos días antes del cumplimiento elaborará y otorgarán un “otro sí” integrante del contrato en el que conste la notaría que el banco haya determinado, lugar, fecha y hora.
Así las cosas, si bien en un inicio pactaron una fecha para la suscripción de la escritura pública, fallaron al establecer que, el último pago se realizaría una vez la entidad financiera realizara el desembolso del crédito hipotecario, por cuanto las partes dejaron al arbitrio del Banco, definir el momento en que se realizaría el préstamo hipotecario, sin establecer un plazo para ello; es así como no se tenía certeza de cu[á]ndo se realizaría el desembolso del dinero, ni el gravamen hipotecario, por lo que según dicha condición las partes ignoraban cuando sucedería el hecho futuro que permitiría la suscripción de la escritura correspondiente.
Se tiene que, frente a la indeterminación de dicho plazo, podía suceder que el Banco no conceda el crédito hipotecario por lo que nunca llegaría el momento futuro en el que se suscribiría la escritura pública del contrato prometido, o lo que ocurre en este caso, que el demandante aduce no haber cancelado en razón a que no podía gestionar el crédito con el Banco hasta que no se resolviera un trámite sucesoral por parte de los demandados.
Los contratantes, por lo tanto, establecieron una condición de carácter meramente potestativo, y, por ende, indeterminado; lo anterior, conforme con la jurisprudencia transcrita en el acápite anterior, constituye un factor de incertidumbre, por lo que no se cumple con los postulados del artículo 1611 del Código Civil numeral 3 subrogado por el artículo 89 de la Ley 157 de 1887, que ordena que la promesa contenga “un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”.
Conforme con lo anterior, la promesa que acá fue objeto de discusión no podía producir obligación alguna y el hecho que en la cláusula “QUINTA” se hubiere estipulado la fecha de protocolización de la escritura pública, la misma no despoja la condición aludida de su carácter indeterminado, ya que el hecho futuro e incierto del que se hizo pender la celebración del contrato prometido referente al pago de la última cuota mediante un crédito hipotecario, no permite saber el momento o lapso en que el mismo ocurriría. Cuestión distinta seria si las partes, en la promesa, hubiesen unido la celebración del contrato prometido a un hecho que, en caso de suceder, se sabe cuándo, o a un plazo que se sabe cuándo ha de llegar, pero en este caso no se pactó nada al respecto. Es preciso aclarar que se tendría una fecha determinada si desde el principio se hubiere establecido un plazo para el trámite del crédito hipotecario, o las fechas en las que se realizaría el gravamen hipotecario y se tuviera como punto de partida una fecha determinada y el mismo no dependería de la voluntad de un tercero, en este caso, la entidad financiera.
Como se puede evidenciar, el contrato de promesa de compraventa no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 1611 del Código Civil subrogado por el artículo 89 de la Ley 157 de 1887, por tanto, la consecuencia de dicho defecto es la nulidad absoluta, según lo señala el artículo 1741 ibidem.
3.4. Ahora, basta volver sobre los fragmentos transcritos respecto de la providencia del Tribunal criticado para, tras contrastarlos con las premisas normativas y jurisprudenciales reseñadas con antelación, avistar que incurrió en el defecto probatorio enrostrado, comoquiera que le asiste razón a la accionante en cuanto al errado alcance que aquél dio al contenido preciso de la promesa de compraventa para, erradamente, sostener que estaba insatisfecha la exigencia del numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil -subrogado por el precepto 89 de la Ley 157 de 1887-, por la supuesta indeterminación de la época en que habría de realizarse el contrato prometido.
Nótese que del aludido convenio preparatorio, como, incluso, lo consignó la misma colegiatura recriminada, claramente se desprende que los contratantes, en su cláusula quinta, de forma expresa y precisa, establecieron el día 10 de febrero de 2017, a las 10:00 de la mañana, en la Notaría Veintiuna del Círculo de Cali, para el otorgamiento del respectivo instrumento público con el que materializarían el contrato prometido, de donde es evidente la inexistencia de la indeterminación referida por el sentenciador accionado.
Además, contrario a lo aducido por el fallador ad-quem encausado, fue desacertado concluir que el pacto nítido y certero referido a espacio se vio alterado por lo consignado en el parágrafo de la cláusula quinta de tal convenio, comoquiera que este aparte no se refería a la materialización del contrato prometido sino a la eventual modificación del acuerdo de cara a lo relacionado con el pago del saldo de $180.000.000 del precio, el cual sería satisfecho a través de un crédito hipotecario que desembolsaría la entidad Bancolombia cuando estuviese registrada la escritura pública con el gravamen a su favor; alteración que, en todo caso, debió efectuarse por escrito y no se acreditó haber realizado, de donde nunca perdió vigencia lo allí expresamente consignado.
Por ese rumbo, también debe resaltarse que, a diferencia de lo señalado por el Tribunal, no es cierto que el desembolso del crédito hipotecario tuviera alguna injerencia de cara a la materialización del contrato prometido a través del otorgamiento de la respectiva escritura pública, pues lo cierto es que, acorde con el orden de cumplimiento de las obligaciones establecidas en dicho convenio, al promitente comprador (demandante inicial y demandado en reconvención) le correspondía pagar, entre la suscripción del acuerdo preparatorio y el 10 de enero de 2017, la suma de $200.000.000 del precio de $380.000.000 que fijaron; lo que, sólo en el caso de satisfacerse cabalmente, imponía a las partes la suscripción del mentado instrumento público el 10 de febrero de 2017 a las 10:00 de la mañana, ante la Notaría Veintiuna del Círculo de Cali; documento último en el que, conforme a lo pactado, se constituiría gravamen hipotecario a favor de Bancolombia y, registrado el mismo, posteriormente podría presentarse ante dicha entidad para el desembolso del aludido crédito con el que, se itera, sería satisfecho el saldo de $180.000.000 del precio.
En breve, lo dicho quiere decir que, siempre y cuando el promitente vendedor hubiese efectuado el pago de los $200.000.000 que como parte del precio se comprometió a satisfacer entre la suscripción de la promesa y el 10 de enero de 2017, surgía para las partes la obligación de otorgar, el 10 de febrero siguiente a las 10 de la mañana y ante la Notaría Veintiuna del Círculo de Cali, la respectiva escritura pública destinada a la materialización del contrato prometido, aunque, para entonces, no se hubiese acreditado el desembolso del crédito destinado al pago del saldo del precio, como no debía serlo, en tanto que, se insiste, el mismo se fijó para luego de la inscripción de la tradición junto con el registro del gravamen hipotecario, sin que ello constituyese indeterminación alguna de cara a la fecha, hora y lugar destinados a la realización del pacto definitivo.
3.5. En ese orden, atendiendo a tales circunstancias, es incuestionable que el ad-quem accionado, al dictar su decisión, incurrió en patente defecto fáctico, con alcance sustancial, al erradamente dar por insatisfechos los requisitos concurrentes que para la validez del contrato de promesa exige el canon 1611 del Código Civil, en tanto que el allegado como soporte del juicio recriminado, en concordancia con los pronunciamientos jurisprudenciales examinados, como quedó visto, se ajustaba, en un todo, al mentado supuesto normativo.
En punto a la procedencia del resguardo en tratándose de falencias en la apreciación probatoria se tiene que:
4. La anotada contingencia, sin duda, comprometió la garantía fundamental al debido proceso de la actora, lo que impone conceder el resguardo y ordenar al despacho acusado que, tras dejar sin efecto la providencia censurada, proceda a dictar una de remplazo, en la que observe los razonamientos aquí vertidos.
Finalmente, como lo concluido trae consigo la necesaria variación del veredicto de la autoridad recriminada, por sustracción de materia, resulta inviable que la Corte se ocupe de los restantes cuestionamientos de la reclamante.
DECISIÓN
Con fundamento en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, concede el amparo al derecho al debido proceso de la accionante Diana Andrea Plata Noreña, por la incursión en defecto fáctico por parte de la autoridad judicial acusada. En consecuencia, dispone:
Primero. Ordenar a la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali que, dentro de los diez (10) días siguientes al recibo del expediente contentivo del juicio fustigado, tras dejar sin valor ni efecto la sentencia que profirió el 27 de enero de 2023, junto con las determinaciones que de ella dependan, en el juicio declarativo tramitado bajo el consecutivo 76001-31-03-012-2020-00174, proceda a adoptar una nueva decisión en la cual resuelva el recurso de apelación propuesto por el allí demandante inicial – demandado en reconvención contra el veredicto del a-quo, teniendo en cuenta las consideraciones contenidas en la parte motiva de este fallo. Por Secretaría remítasele copia de esta decisión.
La autoridad accionada informará a esta Corporación sobre el cumplimiento de la orden impartida, dentro de los tres (3) días siguientes al vencimiento de aquel término.
Segundo. Ordenar al Juzgado Doce Civil del Circuito de Cali remitir al Tribunal accionado, de manera inmediata y, en todo caso, en un término no superior a un (1) día, el expediente materia de la queja constitucional, para que dicho despacho dé cumplimiento a lo dispuesto en el ordinal anterior.
Tercero. Comunicar lo aquí resuelto a todos los intervinientes, por el medio más expedito, y en oportunidad, en caso de no impugnarse este fallo, remítanse las actuaciones respectivas a la Corte Constitucional, para la eventual revisión.
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
Presidenta de Sala
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
Comisión de servicios
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS
1 Cas., 29 mayo 1983, VIII, 300; 8 octubre 1913, XIII, 290; 19 agosto 1935, XLII, 372; 15 de febrero de 1940, XLIX, 71; 28 de agosto 1945, LIX, 424).