SC194 2023

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SC194-2023 (2013-00285-01)

        

AROLDO  WILSON QUIROZ MONSALVO  

Magistrado  ponente  

SC194-2023  

Radicación  n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01  

(Aprobado  en sesión del dieciocho de mayo de dos mil veintitrés)  

Bogotá  D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veintitrés (2023).  

Se decide el  recurso de casación interpuesto por Carlos Enrique Quintero  Solano frente a la sentencia del 29 de junio de 2021, proferida por  el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, Sala Civil –  Familia – Laboral, dentro del proceso que adelantó contra  Francisco y Carlos Romano Sefair López.  

ANTECEDENTES  

1. En la demanda  con la que se dio inicio al proceso se solicitó, en síntesis,  declarar «resueltos  por incumplimiento»  los contratos de arrendamiento celebrados por cada uno de los  demandados, como arrendadores, y el actor, como arrendatario, y, en  consecuencia, condenar al pago de perjuicios por $2.051.532.893.80, a  cargo de Francisco Sefair López, y $246.600.800.00, de Carlos  Romano Sefair López, junto con la indexación y los  intereses legales causados (folios 67 a 80 del cuaderno n.° 1 del  expediente digital).  

2. Como sustento  de esas súplicas se plantearon los hechos que a continuación  se compendian:  

2.1. El 10 de  marzo de 2010 se celebró contrato de arrendamiento entre  Francisco Sefair López y el demandante, sobre los predios «San  Simón Uno»  y «Simijaca»,  ubicados en la vereda El  Gramal  del municipio de Alpujarra, Tolima, que totalizan un aproximado de 68  hectáreas, cuyo objeto fue la realización de seis (6)  cosechas de arroz, dos (2) por año, a partir del 1º de  abril de 2010, o de la fecha en que los terrenos contaran con el  «suministro  de agua»,  estipulándose como precio la suma de $900.000 por hectárea  cultivada, pagaderos por año adelantado, anticipándose  el monto de $40.000.000. Este negocio se modificó por «otrosí»  del 25 de mayo de 2012.  

2.2. El 26 de mayo  siguiente, entre Carlos Romano Sefair López y el convocante,  se firmó arrendamiento sobre el fundo «San  Simón Uno»,  localizado en el mismo paraje, con un aproximado de 30 hectáreas,  con la finalidad de cosechar arroz a partir «del  momento que entre en servicio el canal de riego Asogramal»,  pactándose como precio $800.000 por hectárea cultivada.  

2.3. En ambos  instrumentos se manifestó que los lotes arrendados tenían  derecho a tomar el agua del distrito de riego de Asogramal,  que se surte del «río  Cabrera».  

2.4. Previo a la  suscripción de los contratos,  los arrendadores manifestaron «que  ya estaban para terminar el distrito de riego para el suministro de  agua, lo cual se haría a más tardar en 15 días,  pues ya se había invertido para el efecto entre 950 y 1.100  millones de pesos».  

2.5. Los inmuebles  nunca se entregaron, toda vez que ninguno ha tenido, ni tienen, agua.  

2.6. Encontró  vulnerado el principio de la buena fe, como quiera que Francisco  Sefair López sabía que los predios carecían de  la posibilidad de surtirse de agua para el cultivo de arroz, sin que  lo informara, ni aceptara terminar el contrato de mutuo acuerdo.  

2.7. Con el fin de  no sufrir más perjuicios se vio forzado a suscribir el otrosí  del 25 de mayo de 2012, en el que se amplió el tiempo de  duración, se ajustó la forma de pago y se estableció  la obligación del arrendador de garantizar el suministro de  agua para los cultivos.  

2.8. En las  convenciones, además, los arrendadores autorizaron al  arrendatario «para  que contratara la ejecución de las obras necesarias para  terminar de adecuar el canal de riego»,  en virtud de lo cual debía presentar a los primeros, para su  aprobación, el presupuesto respectivo, quedando a cargo de  Francisco Sefair López el pago del 60% y de Carlos Romano  Sefair López el 40% restante; el valor a invertir sería  suministrado por el arrendatario -hasta $80.000.000-, los cuales se  compensarían con los futuros cánones de arrendamiento,  más intereses a la tasa del 2% mensual.  

2.9. Las partes  previeron que, «una  vez terminada la obra y puesta el agua, se firmaría un acta  entre las partes en la cual se haría constar la entrega de los  inmuebles arrendados al arrendatario por parte del arrendador, y a  partir de su fecha comenzaría a correr el tiempo de las  cosechas y el pago estipulado en el contrato».  

2.10. Para  ejecutar las obras se contrató a John Fredy González  Chaux, el 30 de mayo de 2012, siendo aprobadas por los hermanos  Sefair López, quienes consintieron en su realización  con un valor total de $122.909.500.  

2.11. Del referido  monto el accionante sufragó la cantidad de $80.000.000, sin  que los demandados atendieran el pago del saldo -$42.909.500-, como  lo certificó John Fredy González Chaux el 11 de marzo  de 2013, donde, adicionalmente, precisó que los trabajos que  «faltaban  por ejecutar ascendían a la suma de ciento dos millones ciento  siete mil quinientos pesos ($102.107.500.00), situación que el  señor Carlos Enrique Solano Quintero ha comunicado y requerido  varias veces en forma verbal y escrita a los señores Sefair  López sin obtener respuesta alguna».  

2.12. El señor  Carlos Romano Sefair López, «ratificando  el incumplimiento del contrato celebrado»,  mediante nota del 17 de mayo de 2013 reiteró su voluntad de  entregar los lotes para ser cultivados con el agua de la quebrada  «San  Pedro»,  ofrecimiento que el actor no aceptó por ser insuficiente para  el advertido propósito.  

3. Después  de agotado el proceso de enteramiento, los demandados, en escritos  separados pero de similar contenido (folios 112 a 119 y 123 a 131 del  cuaderno n.° 1 del expediente digital), respondieron oponiéndose  al acogimiento de las pretensiones, pronunciándose de diversa  manera sobre sus hechos y planteando las excepciones meritorias que  denominaron «inexistencia  de dolo o mala fe»,  «inexistencia  de incumplimiento del demandado»,  «incumplimiento  exclusivo del actor»  y «no  corresponder la acción a la naturaleza del contrato  celebrado».  Adicionalmente, objetaron la estimación de perjuicios  efectuada por el actor.  

4. El Juzgado  Tercero Civil del Circuito de Neiva, en audiencia realizada el 8 de  noviembre de 2018, profirió sentencia en la que declaró  «próspera  la [o]bjeción  por [e]rror  [g]rave,  formulada por la parte actora contra el dictamen pericial»,  estimó «probada  la excepción de mérito denominada ‘incumplimiento  exclusivo del actor’»,  y negó las pretensiones de la demanda.  

5. Recurrido en  apelación dicho pronunciamiento por el demandante, el Tribunal  Superior del Distrito Judicial de Neiva, Sala Civil – Familia –  Laboral, dictó sentencia de segunda instancia el 29 de junio  de 2021, en la que modificó el punto tercero de la parte  resolutiva de la providencia impugnada para «declarar  no probadas las excepciones de mérito formuladas por los  demandados»  (folios 45 a 59 del cuaderno del Tribunal del expediente digital).  

LOS ARGUMENTOS  DEL AD  QUEM  

Luego de historiar  lo ocurrido en el proceso, compendiar la acción y la defensa,  sintetizar los planteamientos en los que se sustentó el a  quo para  resolver el conflicto, aludir a los fundamentos de la apelación,  afirmar la satisfacción de los presupuestos procesales y  referirse de manera general al contrato de arrendamiento, el  sentenciador de segunda instancia abordó los reproches del  inconforme.  

1. Empezó  por la nulidad que el censor esgrimió con base en los  artículos 124 del Código General del Proceso y 9º  de la ley 1395 de 2010, habida cuenta de la pérdida de  competencia del juzgado de conocimiento por vencimiento del término  máximo para fallar, en relación con la cual puso de  presente que la misma fue denegada en primera instancia,  encontrándose en  firme el auto del 6 de septiembre de 2018  que así la resolvió, por lo que este cuestionamiento no  corresponde «técnicamente  a un reparo de la sentencia».  

2. Se ocupó  luego de la ineficacia impetrada por el recurrente, fincada en el  numeral 5º del artículo 133 del Código General del  Proceso, respecto de la cual advirtió que la misma fue  desatada previa y negativamente por el Tribunal, como aparece en auto  del 10 de mayo de 2021.  

3. Pasó a  las quejas de fondo y, tras memorar el carácter resolutorio de  la acción promovida y la naturaleza real del arrendamiento por  la esencialidad de la entrega, observó que, en el caso, esta  «obligación…  no se materializó, pues precisamente… quedó  sujeta a los trabajos de adecuación del Canal de Riego  precitado, y así quedó establecido en el documento  examinado”,  esto es, en el otrosí al contrato celebrado por el demandante  y Francisco Sefair López, cuestión corroborada con las  declaraciones de los precitados intervinientes, quienes señalaron  que «los  inmuebles no fueron entregados y que no serían sembrados hasta  que no tuvieran habilitado el Canal de Riego de Asogramal, pues el  demandante no cultivaría con el sistema de riego de la  quebrada San Pedro por ser insuficiente».  

En este orden de  ideas y como «el  contrato de arrendamiento se encontraba supeditado a la realización  de las obras de adecuación del Canal de Riego, como claramente  se expresó en la cláusula atrás referida, por lo  que dada esa condición suspensiva»,  estimó que el contrato «aún  no se había celebrado y por tanto no generaba efectos  jurídicos».  

Previa invocación  del mandato contenido en el artículo 1546 del Código  Civil, añadió que el convenio ajustado entre el actor y  Francisco Sefair López, correspondió a «unas  condiciones precontractuales al verdadero contrato de arrendamiento,  al punto que supeditaron la suscripción del acta de entrega de  los inmuebles y en últimas el inicio del contrato de  arrendamiento a la terminación de las obras de adecuación  de riego y el suministro de agua, momento a partir del cual iniciaría  la ejecución de las cosechas y el pago estipulado, por lo que  para esta instancia judicial no era admisible formular la demanda  bajo la premisa de una resolución de contrato por  incumplimiento sino, por el contrario, si la intención era  obtener el pago de perjuicios materiales (daño emergente y  lucro cesante), debió intentarse precisamente el cumplimiento  del contrato por parte del demandado Francisco Sefair López,  dada la entrega anticipada de dineros de conformidad con lo previsto  en el artículo 1546, inciso 2º del Código Civil».  

Soportado en la  previsión del artículo 281 del Código General  del Proceso, aseveró que «no  es dable al fallador en materia civil condenar por causa diferente a  la pretendida en la demanda»  y que, por lo tanto, en el presente caso,  «no  resulta viable condenar la resolución del contrato por  incumplimiento del demandado Sefair López, cuando lo  acreditado en el dosier, reveló unas tratativas  precontractuales que finalmente sujetaron la celebración del  contrato de arrendamiento a una condición suspensiva de  terminación de los trabajos de adecuación del sistema  de riego, que según se revela nunca se concretaron».  

4. Desde otra  perspectiva estimó que, «si  en gracia se admitieran las pretensiones del demandante, tampoco  gozarían de prosperidad dado el éxito de la objeción  por error grave [del  dictamen pericial] declarada  en primera instancia, circunstancia que significó que los  perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante)  reclamados no fueron finalmente probados».  

5. Para terminar,  estableció que el contrato celebrado entre el actor y Carlos  Romano Sefair López «corre  la misma suerte»  del ajustado entre aquél y el otro demandado, toda vez que,  según su cláusula sexta, quedó «sujet[o]  a la misma condición suspensiva de la disposición del  canal de riego para su celebración»,  por lo que es aplicable el «análisis  jurídico»  consignado frente al «convenio  celebrado entre Carlos Enrique Quintero Solano y Francisco Sefair  López».  

LA DEMANDA DE  CASACIÓN  

De los tres (3)  cargos que contiene el escrito de sustentación, mediante  providencia AC1142 del 27 de abril de 2022, la Sala inadmitió  el primero y el último, de modo que sólo se impulsó  a estudio el intermedio.  

CARGO SEGUNDO  

Acusó la  sentencia de ser violatoria, por aplicación indebida, de los  artículos 1536 y 1973 del Código Civil y, por falta de  aplicación, del canon 1546 del mismo estatuto, lo que conllevó  a la desatención de los preceptos «63,  769, 1502, 1516, 1602, 1603, 1604, 1609, 1610, numeral 3º, 1614,  1615, 1616, 1618, 1621, 1622, 1982 numeral 1º, 1983, 1984, 1993,  y 2036 de la misma obra, los artículos 20 numeral 2º,  822, 823, 863, 870, 871 del Código de Comercio, 164, 167, 176,  191, 206, 225, 243, 250, 260, 281 del C.G.P. y… 83, 229 y 230  [de la Constitución Política]».  

1. De un lado, por  cuanto el juzgador estimó que las partes negociales, en los  contratos de arrendamiento sub  judice,  se encontraban en la etapa precontractual, por no haber realizado la  entrega de los bienes arrendados, «aplicando  para el efecto el artículo 1973 del Código Civil»,  sin advertir que, por recaer la convención sobre predios  rústicos, están sujetos a normas especiales, que  atemperan el rigor de la entrega y permiten su diferimiento en el  tiempo, «sin  que necesariamente se considere que se trata de una obligación  suspensiva, que condiciona el surgimiento den (sic) contrato de  arrendamiento a dicha entrega».  

Señaló  que, según el artículo 2036 del estatuto privado, forma  parte de la autonomía de la voluntad fijar las condiciones de  la entrega, sin que ésta condicione el nacimiento del  contrato. Insistió:  «no  resulta procedente condicionar la eficacia del mismo, como lo hizo el  Tribunal, a la entrega física de los inmuebles»,  haciendo improcedente la resolución, por fuerza de las normas  especiales que gobiernan la materia.  

Enfatizó  que se desatendió el canon 1546 del Código Civil, que  permite al contratante cumplido tanto la ejecución como la  resolución, pues el ad  quem  acotó la posibilidad de la demandante a la ejecución.  

Concluyó,  por fuerza de los errores mencionados, que el sentenciador dejó  de aplicar las disposiciones que regulan la responsabilidad  contractual, en particular, el deber de información.  

2. También  criticó que, en la decisión de instancia, no se  analizaran las pruebas demostrativas de que los arrendadores fueron  omisivos en el cumplimiento de sus obligaciones, «por  una parte, con el deber de información real y objetivo frente  a las condiciones técnicas del canal de riego que impedía  la llegada de aguas a los predios objeto de arrendamiento y por otra  parte, las de sufragar una cuota parte de los gastos que eran  necesarios para el despliegue de las obras constructivas que debían  emprenderse sobre dicho canal de riego… y fue esa omisión  determinante, para hacer fallido el cumplimiento de las obligaciones  previstas en dichos contratos de arrendamiento».  

Para fundamentar  su tesis se refirió a los siguientes instrumentos persuasivos:  

2.1. Contrato de  arrendamiento del 10 de marzo de 2010, demostrativo de que recayó  sobre un predio rústico y de que el agua para cultivo sería  tomada del Distrito  de Riego Asogramal,  lo que trasluce una garantía del arrendador de su  disponibilidad.  

Extrajo de sus  cláusulas que la intención del arrendatario era acceder  a un predio con adecuado suministro de agua, siendo conminado a  suscribir un otrosí, dos (2) años después de la  firma del documento inicial, sin recibir las fincas y pese al pago  anticipado del precio, en descrédito de que el contrato no  surgió a la vida jurídica.  

Además «la  entrega de los inmuebles quedó condicionada al suministro de  aguas, que a través del Distrito de Riego se iba hacer (sic) y  que, de acuerdo a lo señalado por los arrendadores, estaba  próxima a culminarse, no obstante, ello no fue así y  determinó que dicha demora propiciase en el arrendatario, la  decisión de resolver el contrato y a pesar de ello, fue  persuadido para suscribir otro si».  

2.2. Otrosí  del 25 de mayo de 2012, el cual reafirma el incumplimiento de los  arrendadores en el suministro de agua para dicha data, imponiéndosele  el deber de prestar su colaboración.  

Enfatizó en  la mala fe del contratante, pues el demandante siempre fue informado  de la proximidad de operaciones del distrito de riego, a pesar de las  dificultades técnicas que impedían su culminación.  

Criticó que  no se tuviera en consideración que la obligación  relativa a las obras del canal era compartida, al punto que los  costos estaban distribuidos entre todos los contratantes, siendo  incumplidas por los demandados, como fue declarado por el ingeniero  John Fredy González Cháux.  

Manifestó  que fue desacertado el colofón de que la entrega de los  inmuebles era un elemento esencial del contrato y que, «al  no operar dicha entrega, por la inejecución de las obras, se  concertaron unas condiciones precontractuales al verdadero contrato  de arrendamiento».  

2.3. Contrato del  28 de mayo de 2012, suscrito entre Carlos Romano Sefair y Carlos  Enrique Quintero, que da cuenta del carácter rústico  del predio arrendado y de la responsabilidad del arrendador en el  suministro de agua de Asogramal, por ser el móvil o causa del  contrato, como se infiere de la cláusula cuarta.  

Remarcó la  declaración del demandado, en la que aceptó que el agua  disponible correspondía a la proveniente de la quebrada San  Pedro, diferente a la fuente hídrica pactada -Asogramal-.  

El otrosí,  en su criterio, demuestra la mala fe de los arrendadores, pues fue  impuesto para evitar la resolución del contrato y atemperar su  deber de garantizar el acceso a las aguas pactadas.  

2.4.  Interrogatorio del señor Francisco Sefair López, en el  cual asintió en que las obras del distrito de riego, según  la información de los contratistas, concluirían 15 días  después del contrato, punto en el que fue coincidente con  Carlos Enrique Quintero, razón para contratar.  

También  relievó la aceptación que hizo de la ausencia de agua  para el riego en el lote de su propiedad y las obras realizadas por  el demandante, en reafirmación del otrosí del 25 de  mayo de 2012.  

Echó de  menos la valoración de estas afirmaciones por el Tribunal,  bajo la excusa de que el contrato no surgió a la vida  jurídica, «postura  que termina siendo desacertada, pues se desconoce de plano, las  particularidades que suelen rodear los contratos de arrendamiento de  predios rústicos destinados a labores agrícolas, en la  medida en que en ellos existe un amplio margen de discrecionalidad  por cuenta de los contratantes para fijar el derrotero en el que  deben ceñir sus compromisos y que de acuerdo a el otro si  suscrito el 25 de mayo de 2012, atendiendo el contenido del parágrafo  de la cláusula séptima, la intención de los  contratantes, fue la de contribuir de manera solidaria para la  ejecución de unas obras que facilitasen que el Distrito de  Riego ASOGRAMAL quedara habilitado para el suministro de aguas; sin  haberse percatado el Tribunal de que quienes a la postre incumplieron  con el deber de sufragar los gastos que les correspondía, lo  fueron precisamente los arrendadores, Sefair López».  

2.5.  Interrogatorio de Carlos Romano Sefair López, demostrativo del  incumplimiento, pues las aguas del rio Cabrera no estaban  disponibles. También aceptó que «la  causa que motivó la suscripción del contrato de  arrendamiento con Carlos Romano Sefair López de fecha 26 de  mayo de 2012 y… [del] otro si suscrito con Francisco Sefair  López… [fue que] la producción que del  arrendamiento del predio se obtuviera por concepto de una cosecha lo  era para sufragar los gastos que[,] en parte de la culminación  de obras, debía asumir el arrendatario Carlos Enrique  Quintero».  

2.6.  Interrogatorio de Carlos Enrique Quintero Solano, en el que se  admitió que el contrato se celebró bajo la  manifestación de que el distrito de riego estaría  terminado en 15 días; así como su compromiso de aportar  hasta $80.000.000 para enterrar seis (6) tubos, sin asumir la  responsabilidad sobre el agua para los predios.  

2.7. Testimonio de  Jaime Díaz Chavarro, quien aceptó que las obras  tendientes a la finalización del distrito de riesgo se  realizaron por el arrendatario, en una cuantía máxima  de $80.000.000.  

2.8. Declaración  de Luis Francisco Joven Cabrera, inspector de la obra, quien develó  que el citado distrito no fue concluido por problemas con la  bocatoma, daños en ductos y obstrucciones.  

2.9. Declaración  de Jesús Antonio Barrios, socio del demandante, quien aceptó  ser informado de que las obras culminarían en 15 o 20 días,  después de celebrado el contrato, sin que se le suministraran  datos reales.  

2.10. Testimonio  de John Fredy González Chaux, contratista seleccionado para  realizar las obras faltantes, que aceptó la existencia de la  autorización de los hermanos Sefair para ejecutar las  actividades y la no solución del saldo del precio.  

2.11. Testimonio  de Ricardo Avendaño Avendaño, quien asintió en  que el distrito de riego se paralizó y que para sembrar con el  agua de la quebrada era imperativo hacerlo de forma escalonada.  

2.12. Testimonio  de Jairo Vásquez, relativo a la disponibilidad por turnos del  agua de la quebrada.  

2.13. Testimonio  de Olveín Méndez Lara, nuevamente sobre las  limitaciones del líquido vital para plantaciones.  

2.14. Estimó  que las declaraciones, valoradas en conjunto, desvelan que desde el  año 2008 no se tenían las condiciones técnicas  adecuadas para llevar agua al predio, sin que la dispuesta de la  quebrada fuera suficiente para el cultivo de arroz.  

3. Reprochó  que no se valorara que la objeción al juramento estimatorio se  hizo sin fundamentos razonables, más allá de indicar  que era exagerada, pues por sí misma servía para  soportar la sentencia de condena, como fue reconocido por la Corte  Constitucional en la sentencia C-157 de 2013 y por la Corte Suprema  de Justicia en el fallo STC5797 de 2017.  

Por lo anterior,  afirmó que debió accederse a las pretensiones; o, de  considerarse necesario, designarse oficiosamente un perito antes de  proferir sentencia sustitutiva.  

CONSIDERACIONES  

1. Anotaciones  preliminares.  

1.1. Prorrumpe que  la acusación bajo estudio se adentra en cuestiones tanto por  la senda directa, como por la indirecta, tocantes al  perfeccionamiento del contrato de arrendamiento y al alcance de las  convenciones celebradas, orientadas a censurar la negativa a decretar  la resolución pretendida.  

Esta conjunción,  en el caso concreto, encuentra justificación en la completitud  que deben observar los cargos en casación (numeral 2° del  artículo 344 del Código General del Proceso), pues, el  fallo que pretende derruirse, acudió al unísono a  cuestiones de puro derecho y de valoración probatoria, siendo  imperativo atacarlos de forma holista.  

No obstante, para  fines propedéuticos, en este proveído se analizarán  inicialmente de forma separada, interconectándolas al final  para arribar a una conclusión única.  

1.2. Por otra  parte, visto que la sentencia del Tribunal del 29 de junio de 2021  desarrolla, como argumentos decisionales, (I) la ausencia de  requisitos para la nulidad del proceso, (II) la naturaleza  precontractual de la relación jurídica entre las partes  y (III) la falta de prueba del daño, estaba en manos del  recurrente cuestionarlas, en caso de que quisiera derruirla de forma  integral.  

Sin embargo, como  la crítica extraordinaria se enderezó sólo  frente al tópico del nacimiento de los contratos de  arrendamiento y el cumplimiento de sus obligaciones, es claro que  únicamente ataca una parte de las resoluciones de la  sentencia, haciendo que los demás aspectos del veredicto  queden inmutables y, por tanto, se clausure de manera definitiva  cualquier debate sobre ellos, por fuerza del principio dispositivo,  según el cual, «las  partes tienen la iniciativa de la acción, el impulso del  proceso, la disposición del derecho material, la fijación  de los límites de la decisión, la formulación de  los recursos, e incluso, los efectos de la cosa juzgada»  (SC1641, 8 jun. 2022, rad. n.° 2016-00522-01).  

Significa que,  los puntos tocantes a (I) la validez del juicio con ocasión  del agotamiento del término para fallar o la (II) ausencia de  práctica de prueba, así como (III) falta de  demostración de los perjuicios por lucro cesante, quedaron  clausurados, sin que esta Corporación pueda entrar a su  estudio, máxime por no advertirse de forma evidente cuestiones  que ameriten un pronunciamiento oficioso.  

La Corte,  entonces, sólo analizará la pretensión  resolutoria  de los contratos de arrendamiento, con las consecuentes restituciones  mutuas, en caso de que aquélla se abra paso.  

1.3. Es cierto que  en el embate se planteó una censura relativa al juramento  estimatorio, con el fin de justificar la indemnización  pretendida. No obstante, este reproche deviene contrario a la  precisión que se exige en el canon 344 del estatuto adjetivo  en vigor, pues, el sentenciador de segundo grado, rechazó los  perjuicios por una razón diferente, a saber: «dado  el éxito de la objeción por error grave declarada en  primera instancia, circunstancia que significó que los  perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante)  reclamados no fueron finalmente probados».  

Trasluce que el  fundamento judicial giró alrededor de la prueba pericial y su  necesidad para establecer el demérito reclamado en el caso  concreto, mientras que la acusación anduvo un camino  diferente, lo que devela el desenfoque en que incurrió el  promotor de la casación. Idea aquélla que, al margen de  que la Corte la comparta o no, quedó intacta y abrigada por  las presunciones de legalidad y acierto que son connaturales a los  fallos judiciales.  

1.4. Ahora bien,  la definitividad de la decisión jurisdiccional sobre la  ausencia de prueba de los perjuicios, de ninguna manera impide que se  estudie lo relativo a la resolución contractual y las  consecuentes restituciones mutuas, pues aquélla no es una  condición de esta última. En verdad se trata de  acciones que son independientes, sin ningún tipo de  subordinación, aunque pueden conjuntarse para fines de  economía procesal.  

Así lo  tiene doctrinado la jurisprudencia:  

La indemnización  de perjuicios  derivada de la inejecución -total o parcial- de prestaciones  asumidas por una de las partes en un contrato bilateral, así  como de su cumplimiento imperfecto o tardío, puede ser  solicitada de forma directa, autónoma e independiente al no  estar subordinada a la acción resolutoria o de cumplimiento  que de forma alternativa prevén los artículos 1546 del  Código Civil y 870 del Código de Comercio, conforme lo  expuso esta Corporación en CSJ SC 3 nov. 1977, G.J. Tomo CLV  n° 2396, pág.320 a 339, CSJ SC 28 mar. 1979, SC 26 nov.  1986, G.J. Tomo CLXXXIV n.° 2423, SC 14 mar. 1996, rad. 4738, SC  4 sept. 2000, rad. 5420, SC 9 mar. 2001, rad. 5659, SC 7 nov. 2003,  rad. 7386, SC 19 oct. 2009, rad. 2001-00263-01 y SC 31 may. 2010,  rad. 2005-05178-01, entre otras, hermenéutica que constituye  doctrina probable, de conformidad con el artículo 4 de la Ley  169 de 1896 (negrilla  fuera de texto, SC1962, 28 jun. 2022, rad. n.° 2017-00478-01).  

2. El  perfeccionamiento del contrato de arrendamiento de bienes rurales.  

2.1. El  arrendamiento y su régimen jurídico.  

2.1.1. Conforme al  artículo 1973 del Código Civil, «[e]l  arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan  recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a  ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este  goce, obra o servicio un precio determinado».  

Destáquese,  de la definición legal, que el contratante se compromete, de  forma temporal, a privarse de la detentación de una cosa, o de  la disposición de su fuerza material o intelectual, en favor  del arrendatario, quien lo compensará con el pago de una  contraprestación.  

La norma «indica,  que son de su esencia, de un lado, una cosa, cuyo uso o goce concede  una de las partes a la otra o la prestación de un servicio o  la ejecución de una obra, y del otro, el predio que se debe  pagar por ese goce, obra o servicio»  (SC, 25 feb. 1976).  

Por esta  diferencia de objetos, el vínculo se clasifica en  arrendamiento de cosas, obra y servicios. El primero recae sobre  bienes «corporales  o incorporales, que puedan usarse sin consumirse»  (artículo 1974 ibidem);  el segundo sobre una actividad eminentemente física, tendiente  a la «confección  de una obra material»  (artículo 2053); y el último sobre un encargo «en  que predomina la inteligencia sobre la obra de mano»  (artículo 2063), como cuando se «ejerce  un oficio o profesión, o [se] ejecuta un trabajo en su nombre  propio»  (SC, 3 oct. 1939, G.J. XLVIII, n.° 1950).  

2.1.2.  Adentrados  en el arrendamiento de cosas, por ser el que interesa al sub  lite,  el legislador estableció un marco normativo común,  contenido en los cánones 1974 a 2027 del Código Civil,  tocante a sus elementos, obligaciones y formas de extinción.  

Sin embargo, y  dependiendo del bien sobre el que recaiga, se aplican de forma  preferente las normas que para cada caso se han proferido, como  sucede, por ejemplo, con edificaciones -artículos 2028 a 2034  idem-,  locales comerciales -artículos 518 a 524 del Código de  Comercio-, naves -artículos 1678 a 1687 ibidem-,  aeronaves  -artículos  1890 a 1892 ejusdem-  e inmuebles urbanos destinados a vivienda -ley 820 de 2003-.  

2.2.  Arrendamiento de fundos rurales.  

2.2.1. Los bienes  rústicos tienen como particularidad que, por su ubicación  y destinación, son aptos para la producción de frutos  naturales1,  ora de forma espontánea, como «yerbas  de un campo, la madera y fruto de los árboles»  (artículo 659 del Código Civil), o por la realización  de actividades agropecuarias, tales como la agricultura, forestación,  cría de aves, apicultura, cunicultura, horticultura,  floricultura, fruticultura, ganadería, artesanías  relacionadas y similares.  

Tal rasgo  distintivo concita situaciones que requieren de definición  legal, en particular, la propiedad sobre los frutos, y el alcance y  limitaciones del arrendatario para la explotación de la finca,  para no afectar las especies existentes -vegetales o animales- o la  capacidad productiva futura.  

En respuesta,  nuestra codificación civil estableció unas pocas  directrices, contenidas en los artículos 2036 y siguientes, a  saber:  

(I) la facultad de  las partes de regular el contenido de la obligación de  entregar el fundo;  

(II) la aplicación  de las reglas de la venta por cabida, en los casos en que la mensura  real del bien rentado sea diferente a la declarada en el contrato;  

(III) los deberes  especiales del arrendatario de: usar adecuadamente el bien rural,  acorde con el estándar de un buen padre de familia; conservar  los árboles, bosques y ganado que se han dejado en el fundo;  devolver a la finalización del contrato igual número de  semovientes que los puestos a su disposición; y proteger el  terreno arrendado contra actos de terceros; y  

(IV) el término  del desahucio de un (1) año para la terminación del  contrato, en caso de que los contratantes no lo hayan estipulado.  

2.2.2. Empero de  lo comentado, los cambios experimentados en la sociedad, fruto de los  más variados procesos y que terminaron con una subvaloración  del campo, concitaron nuevas regulaciones para el arrendamiento de  los predios allí ubicados.  

2.2.2.1. Total,  con el fin de satisfacer las necesidades, inicialmente de la  colonización, y después de la consolidación de  los procesos de industrialización, se promovió una  «frecuente  y masiva llegada de campesinos a las ciudades»  (SC4649, 26 nov. 2020, rad. n.° 2001-00529-01), lo que se tradujo  en la trivialización de la actividad agropecuaria y la  concentración de la inversión estatal en las urbes, con  el fin de mejorar el saneamiento básico y el acceso a  servicios públicos esenciales.  

Lo que fue por  muchos siglos el núcleo de la sociedad -el campo-, por  permitirle su subsistencia, pasó a un plano secundario, bajo  la idea de que las ciudades eran el motor de la economía,  convirtiéndose en el centro de la vida política,  cultural y social.  

Así se  describió en un estudio de la Comisión Económica  para América Latina y el Caribe -CEPAL-, organismo dependiente  de la Organización de las Naciones Unidas, refiriéndose  a la historia de la ciudad y el campo en Colombia:  

Estos años, de 1880  a 1930, ven también un gran cambio en los servicios culturales  y educativos de las ciudades y pueblos. Aunque desde 1808 o 1810 se  había propuesto que en cada pueblo debía haber una  escuela de primeras letras, esto no se logró, y sólo  los pueblos grandes las tenían. Pero a partir de 1880 no sólo  se establecen escuelas de primeras letras, sino bachilleratos,  escuelas normales, escuelas de artes y oficios, y universidades en  las grandes capitales, donde se estudia ingeniería, medicina o  derecho.  

Finalmente, estos años  son también los de formación de la industria, que crea  nuevas oportunidades de empleo en las ciudades, y refuerza la  capacidad de los comerciantes. En este ambiente, todo se refuerza:  hay que construir edificios, “tanto almacén enorme”  como dice León de Greiff. La producción industrial crea  nuevos mercados y nuevas oportunidades para los tenderos, y abre  nuevas formas de consumo, que incluyen a veces máquinas  elementales, pero de gran impacto sobre la vida hogareña, como  el molino de maíz que libera a las mujeres de un trabajo  abrumador…  

Para 1930 la ciudad era  incomparablemente más atractiva que el campo. Su crecimiento  natural era mayor y, sobre todo, los ricos de los pueblos veían  ya, desde hacía algunos años, la migración a las  ciudades grandes como una oportunidad para educar a sus hijos o para  buscar empleos más productivos. Vivir en las ciudades es la  única forma digna de vivir, en forma civilizada o urbana…  

[En contraposición]  parece evidente que  hacia 1950, a pesar de la migración a las ciudades, muchos  poblados pequeños, tenían formas de vida rurales, por  no tener escuela ni médico, ni un sistema de electricidad que  permitiera teléfonos domiciliarios, ni acueductos o  alcantarillados que garantizaran una provisión de agua sana3.  

2.2.2.2. Los  campesinos quedaron relegados a zonas distantes, con predios de  difícil explotación debido a su tamaño,  condiciones físicas o ubicación; y los que buscaron  mejorar sus condiciones, tuvieron que negociar, en un evidente plano  de desigualdad, con los latifundistas.  

Esto permitió  consolidar una «estructura  agraria caracterizada por la inequidad y, como respuesta de los  afectados, la violencia, pues los aparceros y arrendatarios salieron  de las haciendas; unos porque los propietarios les compraron las  mejoras que habían levantado, otros con desalojos violentos  una vez se declaraban poseedores de las tierras que labraban y  demandaban la declaratoria de prescripción adquisitiva del  dominio»  (SC877, 27 ab. 2022, rad. n.° 2011-00255-01).  

De esta forma el  campesino perdió su condición de actor relevante de la  sociedad, rol que de tanto en tanto reivindicaron, así como  apaciguados con cambios normativos «formales»  y con poca eficacia en la realidad.  

Las condiciones  mencionadas, sumada a la alta concentración de la propiedad,  fruto de su inequitativo acceso y «[l]as  inestables políticas relativas a la propiedad agraria»,  conllevó al «surgimiento  del conflicto social entre los colonos (compelidos a desarrollar una  agricultura campesina de subsistencia) y terratenientes (que  propendían por grandes latifundios productores para el  comercio interno y externo), a raíz de una contraposición  de intereses entre los pequeños industriales y los  propietarios en punto al acceso a la tierra, privada o resultante del  dominio preminente del Estado sobre los fundos que carecían de  propietario reconocido»  (SC877, 27 ab. 2022, rad. n.° 2011-00255-01).  

La indiferencia  estatal para resolver estos conflictos, llevó a la  radicalización de las reclamaciones, incluso con el uso de la  violencia. Y es que, «[p]ara  lograr sus peticiones, los diferentes actores del movimiento agrario  han ido desde la negativa a desalojar las haciendas donde trabajaban  en las primeras décadas del siglo XX; hasta la vinculación  con o la constitución de grupos armados, en los años  cincuenta y sesenta, que luego darían origen a las FARC, ELN y  EPL; la invasión y toma de fincas en los setenta; los paros  cívicos, las tomas de oficinas, los bloqueos de carreteras o  los éxodos para defender su vida que comienzan a difundirse en  todo el país a partir de los ochenta. Las acciones colectivas  de hecho les permiten a los campesinos y demás movimientos  sociales generar cierta legitimidad ante el gobierno y la opinión  pública»4.  

2.2.2.3. Aceptado  que el «campesino»  es una «persona  que vive esencialmente de la tierra y de su trabajo; es pobre y  padece de estrechas –y muchas veces precarias- condiciones de  vida; requiere medios de trabajo, entre ellos la tierra, la  asistencia y la protección por parte de las autoridades del  Estado, administrativas y judiciales, y de la sociedad misma»  (AC1020, 20 mar. 2019, rad. n.° 2019-00660-00).  

La respuesta que  se planteó desde el derecho consistió en reconocerles  una doble dimensión: social e individual. Por la primera,  cobra relevancia el contexto socioeconómico en que  interactúan, con el fin de promover acciones afirmativas que  permitan solventar la desigualdad materia, fruto de la indiferencia  histórica a la que fueron sometidos. Por la segunda, se  reclama reconocerlos como sujetos de derecho especiales, que pueden  actuar de forma aislada o coordinada.  

Así lo  consagró la Constitución Política de 1991, como  se extrae de los artículos 64, 65 y 66, los cuales otorgaron  «al  trabajador del campo y en general al sector agropecuario, un  tratamiento particularmente diferente al de otros sectores de la  sociedad y de la producción[,] que encuentra justificación  en la necesidad de establecer una igualdad no sólo jurídica  sino económica, social y cultural para los protagonistas del  agro, partiendo del supuesto de que el fomento de esta actividad trae  consigo la prosperidad de los otros sectores económicos y de  que la intervención del Estado en este campo de la economía  busca mejorar las condiciones de vida de una comunidad  tradicionalmente condenada a la miseria y la marginación  social»  (CC, C-066/02).  

2.2.2.4. Entonces,  se abrió paso un «tratamiento  diferenciado»  para el campesinado, con el propósito de «enfrentar  la desigualdad que persiste entre las condiciones de vida en las  ciudades y en las zonas rurales, donde los índices de pobreza  multidimensional son casi tres veces mayores (2,8 en 2019, según  el DANE), lo cual limita de manera inaceptable los derechos de los  habitantes del campo y corroe el Estado social de derecho»  (CC,  SU288/22).  

Fruto de este  tratamiento, se le reconocieron derechos y garantías propias,  dentro de las cuales se destacan, por su importancia para este caso,  las siguientes:  

(I) El  reconocimiento de garantías sociales tendientes «[a]l  acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores  agrarios, en forma individual o asociativa, y a los servicios de  educación, salud, vivienda, seguridad social, recreación,  crédito, comunicaciones, comercialización de los  productos, asistencia técnica y empresarial, con el fin de  mejorar el ingreso y calidad de vida de los campesinos»  (artículo 64 de la Constitución Política);  

(II) «[L]a  explotación económica [del  campo, para fines] más  que [de]  subsistencia  familiar»  (SC, 30 mar. 1998, exp. n.° 5022). Preocupación que  encontró eco, de forma general, en el artículo 4°  de la Declaración  sobre los derechos de los campesinos y de otras personas que trabajan  en las zonas rurales,  de la Asamblea General de las Naciones Unidas, según el cual:  

1. Los campesinos tienen  derecho a poseer tierras, a título individual o colectivo,  para su vivienda y sus cultivos.  

3. Los campesinos tienen  derecho a trabajar las tierras no utilizadas de las que dependan para  su subsistencia y a disponer de esas tierras.  

4. Los campesinos tienen  derecho a administrar y preservar los bosques y las zonas pesqueras y  a obtener beneficios.  

5. Los campesinos tienen  derecho a una tenencia de tierras segura y a no ser desalojados por  la fuerza de sus tierras y territorios. No debería procederse  a ningún traslado sin el consentimiento libre, previo e  informado de los campesinos interesados, ni sin un acuerdo previo  sobre una indemnización justa y equitativa y, siempre que sea  posible, la opción del regreso.  

6. Los campesinos tienen  derecho a beneficiarse de la reforma agraria. No se deben permitir  los latifundios. La tierra debe cumplir con su función social.  Se deben aplicar límites de propiedad en la tenencia de la  tierra cuando sea necesario con el fin de asegurar un acceso  equitativo a las tierras.  

(III) La  obligación de los jueces de aplicar los postulados y  principios del Derecho  Agrario  a los procesos que versen directa o indirectamente sobre las  relaciones de tenencia y explotación del campo, según  el artículo 281 del Código General del Proceso. Rama  que «tiene  por finalidad tutelar los derechos de los campesinos, de los  resguardos o parcialidades indígenas y de los miembros e  integrantes de comunidades civiles indígenas»  (ídem).  

Por derecho  agrario se entiende «el  conjunto de normas, de derecho privado o de derecho público,  que rigen a las personas, los bienes, los actos y las relaciones  jurídicas en la esfera de la agricultura, o bien las normas  que tienen por objeto inmediato y directo la reglamentación  jurídica de la agricultura»5.  

2.2.3. Las normas  tuitivas del campesinado también comprendieron al  arrendamiento de bienes rurales, por corresponder a uno de los  instrumentos para acceder a la tierra, en los casos en que no es  posible hacerlo a título de dominio o posesión.  

La doctrina  especializada reconoce:  

Cuando el contrato de  arrendamiento tiene por objeto un bien inmueble, que puede  calificarse de predio rústico, implica serias y complicadas  cuestiones de carácter social y económico, cuya  consideración y análisis exceden más allá  de los simples intereses de los contratantes. De aquí parte la  necesidad de establecer una legislación especial que le dé  al arrendamiento de predios rústicos un tratamiento propio y  adecuado. Esa legislación especial, según Juan José  Sanz Jarque, obedece a una marcada corriente de carácter  social, dirigida a proteger justamente al cultivador de la tierra,  procurando su estabilidad y dignidad, y buscando incluso hacerlo  propietario6.  

2.2.3.1. El  primero de los intentos se concretó en la ley 100 de 1944,  aplicable a los arrendamientos para el cultivo y producción  agrícola cuando exista «alguna  especie de sociedad o de coparticipación en los productos,  entre el arrendador o dueño de tierras y el cultivador»  (artículo 1°).  

Para estos fines  se reconoció, como de  conveniencia pública,  el incremento de la productividad en el campo (artículo 3°);  de allí que se previera que «[l]as  cláusulas principales de un contrato de esta naturaleza son de  orden público económico, por lo cual no podrán  ser renunciadas por el respectivo arrendatario»7.  Preceptos dentro de los cuales se resaltan:  

(I) La duración  mínima del contrato será equivalente al ciclo natural  más largo de los cultivos previstos en el contrato, salvo  tratándose de industria pecuaria o de sembradíos con  ciclos superiores;  

(II) La permisión  para sembrar cultivos de pronto rendimiento, destinados a la  manutención de los cultivadores, siempre que no superen la  décima parte de la parcela;  

(III) La  posibilidad de terminar anticipadamente el contrato, de existir  graves alteraciones económicas por circunstancias  imprevisibles, que afecten el equilibrio de la relación;  

(IV) La  prohibición de convenir multas, excluida la cláusula  penal;  

(V) La obligación  del arrendador de pagar las mejoras realizadas por el arrendatario,  salvo aquellas expresamente prohibidas, quien tendrá derecho  de retención sobre el fundo para garantizar su solución;  

(VI) La obligación  del arrendador de construir una casa habitación para el  arrendatario, salvo pacto en contrario; y  

(VII) La  oponibilidad del contrato de arrendamiento a los subadquirentes del  bien raíz, siempre que conste por escrito y haya sido  registrado.  

2.2.3.2.  Adicionalmente, con la ley 6ª de 1975, se dictaron «normas  sobre contratos de aparcería y otras formas de explotación  de la tierra»,  dando contenido a lo que era una simple enunciación en el  artículo 2041 del Código Civil, al referirse a «colono  aparcero».  

El artículo  1° de la ley definió la aparcería como el contrato  «mediante  el cual una parte que se denomina propietario acuerde con otra que se  llama aparcero, explotar en mutua colaboración un fundo rural  o una porción de éste con el fin de repartirse entre sí  los frutos o utilidades que resulten de la explotación».  

Asimismo, se  establecieron las siguientes directrices imperativas (artículo  2° del decreto 2815 de 19758):  

(I) El propietario  deberá aportar, en dinero o en especie, los insumos y  utensilios requeridos para la explotación del fundo, sin  perjuicio de que el aparcero concurra a su solución, previa  autorización de la autoridad competente;  

(II) El  propietario anticipará al aparcero un valor equivalente al  salario mínimo legal diario vigente, por cada día de  trabajo, descontable de la remuneración de éste;  

(III) El aparcero  es obligado a explotar personalmente la heredad, realizando actos de  dirección, administración, conservación y manejo  de las plantaciones y productos;  

(IV) En el  aprovechamiento del predio deberán observarse las «normas  y prácticas sobre conservación de los recursos  naturales renovables»;  

(V) La duración  mínima del contrato es de tres (3) años, contados a  partir de la celebración del contrato, o, tratándose de  cultivos permanentes o semipermanentes, desde que el cincuenta por  ciento (50%) de las plantaciones entren en producción;  

(VII) A la  finalización del contrato el aparcero tiene derecho a un plazo  adicional para recolectar los frutos pendientes, tanto de los  cultivos principales, como de pronto rendimiento;  

(VIII) Salvo  estipulación en contrario, la venta de la cosecha o de los  productos se hará de forma conjunta;  

(IX) La cesión  del contrato por el arrendatario, subarriendo o cualquier permisión  de explotación en favor de un tercero, sin previa  autorización, constituye incumplimiento contractual y da lugar  a su terminación;  

(X) El contrato es  oponible a los subadquirentes del bien raíz, quienes se  subrogan en los derechos y obligaciones del arrendador;  

(XI) «Para  la distribución de utilidades entre el propietario y el  aparcero, se seguirá el siguiente procedimiento: del precio de  la cosecha, cuando hubiere sido vendida, o del valor asignado a la  misma, cuando se distribuya en especie, se deducirá en primer  término a favor del aparcero, lo que éste hubiere  invertido en insumos, y mano de obra de terceros, y luego a favor del  propietario, los jornales que éste hubiere pagado al aparcero  y a terceros, y, en general, los gastos efectuados… El  remanente, si lo hubiere, se distribuirá entre el propietario  y el aparcero conforme a los porcentajes que al efecto señale  el Ministerio de Agricultura mediante resoluciones periódicas  de carácter general»;  

(XII) El contrato  termina por: vencimiento de su duración, mutuo acuerdo, muerte  o incapacidad permanente del aparcero, e incumplimiento de las  obligaciones de cualquiera de las partes;  

(XIII) Si  el contrato no consta por escrito, debidamente autenticado, se  entenderá sometido exclusivamente a los dictados legales, sin  perjuicio de que puedan probarse cláusulas más  beneficiosas para el aparcero;  y  

(XIV) Está  prohibido al propietario: imponer multas al aparcero, obligarlo a  participar en los gastos, retener los bienes de su propiedad, o  cobrar una remuneración diferente a la participación en  los frutos de la cosa.  

2.2.3.3. En este  momento estamos frente a retos novedosos, fruto del aseguramiento  alimentario del país -y de la sociedad en su conjunto-, puesto  en riesgo por el incremento exponencial de la población, la  ausencia de trabajadores agrarios, los efectos de la mercantilización  del agro y el cambio climático.  

Total, la quema de  combustibles fósiles, la deforestación, el cambio en el  uso de suelo, la agricultura industrializada y expansiva, entre  otros, han llevado a un aumento del promedio de la temperatura del  planeta y a la pérdida de competitividad de la agricultura  tradicional, afectando los ciclos naturales, lo que ha dificultado  respuestas oportunas a las necesidades alimentarias de la población.  

Se reclama, como  solución, que la explotación del campo sea económica  y ambientalmente sostenible, con garantías de estabilidad en  la detentación y de viabilidad financiera. Exigencias que  encuentran fundamento convencional, especialmente, en el artículo  11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y  Culturales, aprobado por la Asamblea General de Naciones Unidas el 16  de diciembre de 1966, y en vigor desde el 3 de enero de 1976, el cual  prescribe:  

1. Los Estados Partes en el  presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un  nivel de vida adecuado para sí y su familia,  incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una  mejora continua de las condiciones de existencia…  

a) Mejorar  los métodos de producción,  conservación y distribución de alimentos  mediante la plena utilización de los conocimientos técnicos  y científicos, la divulgación de principios sobre  nutrición y el perfeccionamiento o la reforma de los regímenes  agrarios de modo que se logren la explotación y la utilización  más eficaces de las riquezas naturales;  

b) Asegurar una distribución  equitativa de los alimentos mundiales en relación con las  necesidades, teniendo en cuenta los problemas que se plantean tanto a  los países que importan productos alimenticios como a los que  los exportan (negrilla  fuera de texto).  

Recuérdese,  «[l]a  protección del medio ambiente es una preocupación  creciente en las sociedades contemporáneas, amén de las  consecuencias indeseables que, sobre los ecosistemas y sus  individuos, provocan la degradación y contaminación de  aquél. Y es que, si bien por muchos años se puso el  énfasis en el progreso y desarrollo tecnológico, sin  importar los costos asociados, lo cierto es que con el tiempo se  hicieron patentes las consecuencias indeseables de la  industrialización irresponsable y del consumismo, por medio de  daños irremediables sobre la biosfera, el subsuelo y la capa  de ozono»  (CSJ, SC1256, 27 may. 2022, rad. n.° 1999-00227-01).  

2.3.  Perfeccionamiento del arrendamiento.  

El anterior  recorrido normativo, además de mostrar las peculiaridades del  arrendamiento de bienes rurales, e ilustrar las razones del  tratamiento diferenciado que debe dispensarse a los campesinos, sirve  para decantar su forma de perfeccionamiento.  

2.3.1.  Delanteramente conviene señalar que, según el régimen  general de la locatio  conductio rei,  itérese, marco residual aplicable a todas las formas de renta,  estas convenciones nacen a la vida jurídica con el simple  acuerdo de voluntades entre las partes. Regla que se extrae de la  ausencia de prescripciones que ordenen una formalidad, haciéndose  aplicable el principio general del derecho contractual del  consensualismo.  

Así lo  reconoció recientemente la jurisprudencia: «no  habiendo previsto el legislador solemnidad especial alguna para el  contrato de arrendamiento, el  mismo es meramente consensual, de donde su perfeccionamiento acaece  cuando quienes lo celebran, convienen  en el objeto y el precio, que son sus elementos esenciales»  (negrilla fuera de texto, SC5185, 26 nov. 2021, rad. n.°  2013-00038-01).  

De antaño  afincó: «Característica  del contrato  de arrendamiento, entre otras, es  la de ser consensual  y bilateral; la primera lo exceptúa  de solemnidad alguna para su celebración,  la segunda le tutela al contratante cumplido pretensión para  pedir la resolución del contrato por incumplimiento del otro,  junto con la indemnización de perjuicios»  (negrilla fuera de texto, SC023, 11 feb. 1992).  

Tesis compartida  por la doctrina:  

En cuanto al carácter  consensual del contrato, debe observarse que dicha consensualidad  es característica suya sea  cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado.  Como no se trata de un contrato destinado a transferir o construir  derecho real alguno sobre el bien arrendado, sino que sus efectos son  siempre puramente personales, el solo acuerdo de voluntades acerca de  la cosa y el precio es suficiente para perfeccionarlo…  (negrilla fuera de texto)9.  

2.3.2. A su vez,  como el arrendamiento de predios rústicos carece de normas  particulares relativas a su perfeccionamiento, deviene como  consecuencia su sujeción al consensualismo propio del régimen  común.  

Máxime  porque la imposición de una formalidad dificultaría el  acceso a la tierra, en contravía de la flexibilidad que  históricamente ha caracterizado en este ámbito,  precisamente por la movilidad de los trabajadores agrarios.  

De allí que  el legislador, al regular los contratos en que exista alguna especie  de coparticipación entre el arrendador y el arrendatario sobre  los frutos de la cosa, dispusiera que la necesidad del escrito  -debidamente inscrito- tiene como único propósito  dotarlo de oponibilidad a los adquirentes posteriores de la cosa  arrendada, sin condicionar su nacimiento a la vida jurídica.  

Lo mismo hizo  tratándose de la aparcería, porque la ausencia de  escrito tampoco afecta su existencia, sino que conduce a que la  convención se tenga en todo ceñida a los preceptos  legales, salvo que se prueben condiciones más beneficiosas  para el colono.  

Descuella de lo  expuesto que, en ningún caso, el contrato pierde su condición  de consensual, pues la exigencia de la formalidad, aunque  excepcional, sólo busca otorgar validez frente a terceros.  

2.3.3. Con mayor  razón se descarta que este acuerdo de voluntades pueda ser un  contrato real, en el sentido de que la entrega constituya una  condición para su nacimiento a la vida jurídica; tal  razonamiento en verdad confunde su perfeccionamiento con la  ejecución: uno es el momento en que es fuente de obligaciones  -para lo cual basta consentimiento-, y otro en el que el arrendador  cumple su obligación nuclear -entregar la cosa arrendada-.  

2.4. El caso  concreto.  

2.4.1. Para  claridad, conviene recordar las palabras literales empleadas por el  sentenciador:  

[S]in la concurrencia de los  anteriores requisitos [cosa  y precio] no puede  predicarse la existencia del contrato de arrendamiento. Es así  que, sobre los anteriores elementos se traban las obligaciones de  cada parte en el contrato, por lo que sin  la entrega de la cosa para su goce y disfrute y sin el pago del  precio (canon), es imposible hablar de contrato  de arrendamiento  (folio 56 del archivo digital 13. CUADERNO TRIBUNAL).  

Razón para  aseverar que, como en el litigio los inmuebles arrendados no fueron  entregados, ante la no conclusión de las obras de adecuación  del canal de riego, «aún  no se había celebrado y por lo tanto no generaba efectos  jurídicos»  (folio 60 ibidem).  

Dedujo de lo  expuesto que entre los negociantes «se  concertaron unas condiciones precontractuales… al punto que  supeditaron la suscripción del acta de entrega de los  inmuebles y en últimas el inicio del contrato de arrendamiento  a la terminación de las obras»  (idem).  

2.4.2. Obsérvese  que la manifestación inicial, que sirvió de guía  al racionamiento judicial, está por completo distante de los  artículos 1973, 1974 y 2036 del Código Civil, por  elevar la entrega de la cosa a una condición para que el  contrato nazca a la vida jurídica, en olvido de lo explicado  sobre el consensualismo.  

De haberse dado  valor al acuerdo de voluntades, expresado en los documentos firmados  por las partes, el Tribunal habría tenido que colegir que los  contratos de arrendamiento invocados efectivamente existieron, al  punto que algunas de sus prestaciones se cumplieron de forma real y  efectiva, como se mostrará al acometer el estudio del error  facti in judicando.  

Esto descarta los  tratantes se quedaran en una mera etapa precontractual; por el  contrario, estando demostrado el acuerdo de voluntades, con la firma  de los escritos del 10 de marzo de 2010 y 26 de mayo de 2012, está  claro que se está frente a un contrato vinculante.  

2.4.3.  Entendimiento que no sufre afectación, frente a la tesis del  ad  quem,  en el sentido de que la conclusión del distrito de riego era  una condición suspensiva, pues es pacífico en la  jurisprudencia que  

…por lo común  sobre la duración o estabilidad de sus efectos, no así  sobre la calidad jurídica de estos ni menos aún sobre  la validez del mismo acto o contrato del cual emergen,  criterio éste por cierto acogido con firmeza por la doctrina  científica predominante al sostener, Messíneo por  ejemplo (Doctrina General del Contrato, Cap. III, num. 1), que  considerados como un conjunto la condición, el plazo y el modo  ‘…se califican como autolimitaciones o  autodeterminaciones de la voluntad, para  indicar que a los mismos queda subordinada la eficacia, pero no la  validez, del contrato. No es que queden influenciadas las  declaraciones de las partes; el influjo lo ejercen sobre lo que es  querido, es  decir sobre el contenido de la voluntad…’, lo que equivale a  decir que se  trata de restricciones voluntarias por cuya virtud el contrato a  ellas subordinado, existente y dotado de plena validez, queda  desviado del que habría de ser su normal desarrollo de no  mediar las modalidades en cuestión,  modalidades que en consecuencia sólo en situaciones  particulares de escasa ocurrencia en la práctica y por obra de  mandatos expresos de la ley como son los contenidos en los artículos  1533 (condición negativa moralmente imposible) y 1535  (condición puramente potestativa dependiente del querer del  deudor) del Código Civil, alcanzan a comprometer la validez de  la relación contractual integralmente considerada”  (negrilla fuera de texto, SC, 28 jun. 1993, rad. n.° 3680).  

2.4.4. Decantada  la existencia de las convenciones y amén de su naturaleza  bilateral, fruto de las obligaciones recíprocas entre  arrendadores y arrendatario, dable era reclamar la aplicación  del artículo 1546 del Código Civil, que habilita a  cualquiera de los contratantes, advertido el incumplimiento de su  contraparte, acudir a la acción resolutoria o de ejecución,  a su arbitrio, para lo cual debía acometerse el estudio de las  cargas negociales que emanaron de los negocios con el fin de  establecer su exigibilidad y, de serlo, su cumplimiento.  

Se encuentra  admitido que:  

El contratante cumplido  puede válidamente ejercitar las acciones alternativas de que  trata el artículo 1546 del Código Civil. En efecto,  paralela a la acción de cumplimiento (por la vía  ejecutiva o la ordinaria, según el caso), el contratante  cumplido, o que estuvo presto a cumplir, tiene en su haber -frente al  contratante incumplido y a su arbitrio- la posibilidad de acudir al  juez para que declare la resolución de la respectiva  negociación, en orden a satisfacer su legítimo derecho  a que no preserve vigencia dicho negocio jurídico bilateral,  ni por eso, a permanecer sujeto indefinidamente a las obligaciones  contraídas en virtud de su celebración  (SC, 22 oct. 2013, exp. n.° 7451).  

Posibilidad que  también está abierta incluso de existir incumplimiento  recíproco, conforme a reciente precisión  jurisprudencial de este órgano de cierre:  

[E]s del caso señalar  que el incumplimiento del contrato por parte de los dos extremos que  lo integran, es cuestión no regulada por el comentado artículo  1546 del Código Civil…  

En procura de establecer el  régimen legal que por analogía es aplicable al caso del  incumplimiento recíproco… son premisas…, en  primer lugar, que el artículo 1546 del Código Civil,  regulativo del caso más próximo al incumplimiento  recíproco de las obligaciones de un contrato bilateral, esto  es, la insatisfacción proveniente de una sola de las partes,  prevé como solución, al lado del cumplimiento forzado,  la resolución del respectivo contrato; y, en segundo lugar,  que en el precitado ordenamiento jurídico, subyace la idea de  que frente a toda sustracción de atender los deberes que  surgen de un acuerdo de voluntades, se impone la extinción del  correspondiente vínculo jurídico.  

De esos presupuestos se  concluye que en la hipótesis que ocupa la atención de  la Corte, se reitera, la insatisfacción de las obligaciones  establecidas en un contrato bilateral por parte de los dos extremos  de la convención también es aplicable la resolución  del contrato, sin perjuicio, claro está, de su cumplimiento  forzado, según lo reclame una cualquiera de las partes.  

Esa visión, tanto del  reducido marco de aplicación del artículo 1546 del  Código Civil, como del régimen disciplinante del  incumplimiento recíproco de las obligaciones sinalagmáticas,  exige modificar el criterio actual de la Sala, conforme al cual, en  la referida hipótesis fáctica, no hay lugar a la acción  resolutoria del contrato (SC1662,  5 jul. 2019, rad. n.° 1991-05099-01).  

Acción que,  tratándose de contratos de ejecución sucesiva, reviste  el alcance de terminación, amén de que los efectos de  la extinción negocial se proyectan hacia el futuro -ex  nunc-,  en tanto las prestaciones no sean susceptibles de retrotraerse, en  garantía de los principios de buena fe, confianza legítima  y evitación de enriquecimiento sin justa causa.  

De vieja data la  jurisprudencia doctrinó:  

Los efectos de la resolución  tienen íntima relación con la naturaleza del contrato y  miran al pasado y al futuro si está destinado, al  perfeccionarse, a producir un hecho jurídico inmediato y  definitivamente, como la venta. Pero en los pactos destinados a  producir una serie de efectos escalonados, llamados por eso de tracto  sucesivo, como el de concesión administrativa de servicios  privilegiados, sería imposible restablecer la situación  originaria y el efecto retroactivo no se produce por la naturaleza  misma de la convención y la imposibilidad de volver las cosas  al estado anterior. En el primero de los casos enunciados se trata de  una resolución ex tune, llamada a tener efectos en el pasado;  en el segundo, se está en presencia de una terminación  del contrato, que no obra sino para el porvenir, salvo el caso de  indemnización de perjuicios, si hay lugar a ello por la parte  de las obligaciones que queda sin ejecución. En tal evento, el  deber legal de pagar el perjuicio es una consecuencia de la  resolución, ya sea ex tunc o ex nunc, pero no una obligación  contractual surgida de las estipulaciones del contrato. Es la  declaración judicial de resolución surgida de la  inejecución total o parcial del pacto la que hace nacer la  indemnización (SC,  29 sep. 1944, G.J. LVII n.° 2010 a 2014).  

Tesis reiterada  recientemente en los siguientes términos:  

Los contratos  de tracto sucesivo,  precisamente, por tener esa naturaleza, desde la perspectiva  jurídica, no  son susceptibles de resolverse -disolución con efectos ex  tunc- sino de terminarse -disolución con efectos ex nunc-,  en el entendido que estas formas de finalización son  diferentes y, por ende, no pueden confundirse.  

Como desde vieja data lo  tiene establecido la Corporación:  

“La Corte ha señalado  ya con toda precisión los efectos de la resolución y de  la terminación de los contratos en la forma que pasa a  transcribirse: ‘Por terminación (o cesación)  judicial, pierde el contrato su fuerza para lo futuro, más  quedan en pie los efectos hasta entonces surtidos. Existió  desde que fue concertado hasta que tuvo fin, y mientras existió  nacieron de él obligaciones y derechos que se respetan. He  aquí el sentido de la terminación, aplicable de  preferencia a los contratos llamados de tracto sucesivo,  ‘ejecutorios’ por oposición a ‘ejecutados’,  cuyo cumplimiento se hace en prestaciones periódicas o  paulatinas.  

‘No así la  resolución judicial. Por ésta, el contrato cesa para lo  futuro; se extingue retroactivamente desde su nacimiento, y -como  anotaba el Magistrado Luis Eduardo Villegas, siguiendo a Rogron,  Maourlont, Laurent y Baudry Lacantinerie- ‘se borra’; se  desatan todos los derechos y obligaciones que del contrato emanaron;  se vuelven las cosas al estado en que se hallaban antes de  celebrarse; se tiene la convención por no celebrada….  La resolución obra doblemente sobre el contrato: para lo  futuro, quitándole su fuerza; para lo pasado, deshaciendo sus  efectos. La cesación solamente produce el primer resultado…”  (SC3951, 16 dic.  2022, rad. n.° 2016-00862-01).  

2.4.5. De esta  forma quedan comprobados los errores jurídicos en que incurrió  el sentenciador de segundo grado en el fallo censurado, aspecto que,  conjuntado con los defectos facti  in judicando que  se explicarán en lo sucesivo, conducirá a que la  casación se abra paso.  

3. Errores de  hecho probatorios.  

3.1. Reglas  generales.  

Según el  artículo 344 del Código General del Proceso, los  errores de apreciación suasoria, que dan lugar a la casación  del veredicto de segunda instancia, deben ser manifiestos  y  trascendentes,  en el sentido de que refuljan sin complicadas elucubraciones y tengan  la entidad suficiente para cambiar el sentido de la decisión.  

Esta corporación  tiene decantado:  

El error de hecho por  indebida apreciación de medios de convicción se  configura cuando el vicio emerge abrupto y ostensible, de manera que,  analizado el contenido material de las pruebas, en contraste con las  conclusiones a las que arribó el juzgador por efecto de su  valoración, salte de bulto la disconformidad. Para demostrar  la existencia de un defecto de ese calado, es preciso que la  apreciación probatoria que propone la censura sea la única  admisible, toda vez que «no resulta suficiente presentar  deducciones antagónicas a las expuestas en la sentencia,  porque ellas solas no tienen entidad para demostrar desacierto  alguno» (SC11294-2016) (SC047,  16 mar. 2023, rad. n.° 2016-00156-01).  

No se trata de  proponer nuevas hermenéuticas probatorias, ni de mostrar que  existe una mejor que la plasmada por el sentenciador de alzada, en  tanto la casación no es una instancia adicional. El exabrupto  probatorio debe ser ostensible, en punto a la materialidad o  contenido de las pruebas, que, por sí mismo, contradiga la  interpretación realizada en la sentencia de instancia.  

La jurisprudencia  de la Sala tiene fijado:  

Como bien se sabe, el  recurso de casación como medio de impugnación  extraordinario no constituye una instancia adicional, ni atañe  al aspecto fáctico de la controversia judicial (thema  decidendum), por tanto, no es una nueva oportunidad para reabrir el  debate sobre lo que se probó o no en el curso de las  instancias, amen que su finalidad primordial y directa lo constituye  la sentencia recurrida como thema decissum, es decir el contenido del  fallo proferido por el ad-quem, con el fin de dilucidar si en éste  el juzgador incurrió en desaciertos reprochables…, cuya  ocurrencia y trascendencia pueda imponer el quiebre de la  providencia, la cual arriba a la Corte amparadas de la doble  presunción de legalidad y acierto (SC065,  27 mar. 2023, rad. n.° 2010-00259-01).  

3.2. El caso  concreto.  

En el cargo bajo  estudio, recuérdese, el demandante invocó yerros  hermenéuticos respecto a trece (13) medios demostrativos, con  el fin de sustentar su tesis, en el sentido de que los demandantes  incumplieron con sus obligaciones respecto a la puesta en  funcionamiento del sistema de riego.  

A continuación,  se hará una revisión de los instrumentos suasorios  enumerados, con el fin de determinar su contenido ontológico y  verificar su armonía con la sentencia de alzada.  

3.2.1. Contratos  celebrados entre las partes y su valoración.  

3.2.1.1. Fuera de  discusión se encuentra que Francisco Sefair López, como  arrendador, y Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, el  10 de marzo de 2010, celebraron un contrato sujeto a las siguientes  reglas -en cuanto interesan-:  

Primera.- Objeto del  contrato: El arrendador entrega al arrendatario a título de  arrendamiento los siguientes predios rurales: A) San Simón  Uno… con una extensión… 40 hectáreas y  6000 m2… B) Simijaca… de veintiocho (28) hectáreas…  

Segunda.- Destinación:  Los inmuebles San Simón y Simijaca… deben ser  dedicados… única y exclusivamente al cultivo de arroz…  

Cuarta.- Uso de agua: Los  predios tienen  derecho a tomar el agua del Distrito de Riego  – Asociación de Usuarios de la Vereda Vega del Gramal  (Asogramal) que sus aguas vienen del Rio Cabrera…  

Sexta.- Duración: las  partes acuerdan que el tiempo de duración del presente  contrato es de cuatro (4) cosechas…, contado a partir del  primero (1) de abril de dos mil diez (2010)…  

Parágrafo: En el  evento en que el distrito de riego no esté listo para el  suministro de agua en la fecha inicial aquí indicada, el  inicio de este contrato se correrá a la fecha en que se provea  el servicio; así mismo se correrá su fecha de  terminación. Constancia  de lo anterior deberá quedar en otrosí suscrito entre  las partes…  

Séptima.- Precio: el  canon de arrendamiento pactado… será de…  $900.000 por hectárea cosechada… pagaderos… de  la siguiente forma: (i) Las dos (2) primeras cosechas en forma  anticipada así: el día dos (2) de marzo de dos mil diez  (2010) un  valor de cuarenta millones… que el arrendador manifiesta haber  recibido a satisfacción…  

Novena.- Mantenimiento…  el canal de riego estará a cargo de Asogramal y los usuarios  del canal; en este caso el arrendatario.  

Parágrafo primero:  Los trabajos  extras o especiales requeridos para el riego estarán a cargo  de El Arrendador cuyo trabajo podrá adelantar el arrendatario  y descontar el costo del arrendamiento de cosecha futura, previa  aprobación por escrito de El Arrendador en este sentido…  

Décima séptima.-  Entrega y restitución: El arrendatario declara haber recibido  el inmueble a su entera satisfacción… (negrilla  fuera de texto).  

Reluce de esta  convención:  

(I) El arrendador  se obligó a entregar dos (2) inmuebles para el cultivo de  arroz, carga que quedó diferida para el momento en que  estuviera operativo el distrito de riego.  

Así se  extrae, no sólo de la redacción del parágrafo de  la cláusula sexta, sino de una lectura armónica de las  estipulaciones cuarta, séptima y novena, que desmienten lo  señalado en la décima séptima.  

Y es que, si bien  en la última se indicó que los fundos fueron  entregados,  esto en realidad no sucedió, como  reluce de la primera, en la que expresamente  se previó que la duración del contrato principiaría  a correr en el momento en que la fuente de irrigación y  drenaje entrara en funcionamiento, lo que trasluce la determinación  para aplazar el cumplimiento de la prestación de entregar;  además,  advertido de forma expresa el derecho de acceder al  agua de Asogramal, queda fuera de duda su importancia para los  contratantes, lo que explica su consagración como hito para la  desposesión; se agrega que, como la renta debía pagarse  por períodos semestrales anticipados, sin que así se  reclamara, esto sólo resulta explicable por la retenencia de  la tenencia por parte del arrendador; por último, ante el  reconocimiento de que se estaban adelantado las obras de adecuación  de los canales, las que incluso podrían requerir recursos  adicionales, no encuentra razón económica que hubiera  una entrega efectiva de los fundos.  

(II) El contrato,  una vez perfeccionado, se cumplió parcialmente, pues se pagó  a título de precio anticipado un equivalente a $40.000.000,  como expresamente se declaró en la cláusula séptima.  

(III) Según  el parágrafo primero de la cláusula novena, el  arrendador se comprometió a realizar las actividades «extra»  o «adicionales»  que fueran necesarias para la operatividad del distrito de riego de  Asogramal.  

Con todo, se  facultó al arrendatario para asumir sus erogaciones, pudiendo  descontar su valor de los cánones de arrendamiento futuros,  siempre que se emitiera autorización por el arrendador.  

(IV) De este  contexto refulge que, si bien la finalización del sistema de  irrigación fue elevada a la calidad de condición  suspensiva, se hizo, no respecto al contrato en su conjunto, sino  frente a algunas de sus prestaciones.  

Total, este hecho  futuro e incierto se constituyó en un requisito para que el  arrendador debiera entregar las haciendas y, para el arrendatario,  pagar la renta convenida, sin que sucediera lo mismo respecto al  precio anticipado, pues éste se satisfizo de forma inmediata,  lo cual demuestra que del contrato emanaron obligaciones inmediatas,  que, por demás, fueron cumplidas.  

Dicho en otras  palabras, el nacimiento del contrato resulta evidente, frente al  hecho comprobado de que se impuso al arrendatario el deber de pagar  $40.000.000 a título de precio anticipado, carga que se  cumplió sin objeción de ninguna de las partes; que los  demás deberes se difieran en el tiempo, de acuerdo a la  culminación de las obras de Asogramal, no desdice sobre el  perfeccionamiento de la convención.  

Estipulación  que encuentra fundamento en el artículo 1536 del Código  Civil, según el cual, la condición suspensiva,  «mientras  no se cumple,  suspende  la adquisición de un derecho»,  huelga decirlo, «mientras  el acontecimiento se encuentre latente, la obligación  contraída carece de efectos jurídicos»  (SC10881, 18 ag. 2015, rad. n.° 2001-01514-01). Consecuencia que  puede predicarse del contrato en su conjunto o de determinadas  cargas, según la voluntad de los contratantes, como bien lo ha  señalado la Sala refiriéndose a esta institución  jurídica:  

[S]on circunstancias  objetivamente inciertas, previstas como de realización  hipotética por los contratantes e investidas también  por ellos de la función de decidir acerca del  perfeccionamiento del negocio jurídico celebrado, es decir del  nacimiento en todo o en parte de los efectos a cuya creación  tiende dicho negocio, sea que se trate de la adquisición de  derechos o ya de la asunción de obligaciones,  todo esto debido a que no obstante encontrarse la condición en  estado de pendencia, la  verdad es que el acto en cuestión quedó completo al  concertarse, desde este momento se formó válidamente  pero hasta tanto la condición no se cumpla sus efectos  normales no se producen,  razón por la cual se ha sostenido con evidente acierto por la  doctrina que en los eventos de modalidades  suspensivas de los que viene haciéndose mérito, es el  acuerdo válido de las partes el que las establece, al paso que  es su cabal cumplimiento el elemento fáctico que le imprime  vigencia definitiva a la relación obligatoria que en dicho  acuerdo tiene su título, luego si falta ese elemento y llega a  ser cierto que el acontecimiento, previsto no podrá ocurrir,  el negocio sin embargo existe, es por lo demás válido y  lo menos produjo un efecto, el que por voluntad explícita de  quienes lo celebraron no hay obligaciones que en él puedan  tomar causa legítima…  (negrilla fuera de  texto, SC, 28 jun. 1993, rad. n.° 3680).  

En el presente  caso, y a riesgo de hastiar, queda fuera de dubitación que el  contrato se formó e impuso obligaciones de cumplimiento  inmediato, pero la exigibilidad de otras se difirió al  acaecimiento de un hecho futuro e incierto.  

3.2.1.2. El 25 de  mayo de 2012, Francisco Sefair López y Carlos Enrique Quintero  Solano suscribieron otrosí al arrendamiento antes firmado, con  las subsiguientes estipulaciones:  

Cláusula cuarta. Uso  de agua: El arrendador tiene derecho a tomar el agua del canal de  riego trasportada por el distrito Asogramal… cuya obligación  de suministrar el agua es del distrito Asogramal y de sus asociados.  

Parágrafo primero de  la cláusula cuarta…: Toda la responsabilidad de la  cosecha, el manejo del agua siempre  que se cuente con el agua suficiente  para la siembra de todos los lotes y el cultivo son del arrendatario…  El arrendatario podrá sembrar escalonadamente los inmuebles  materia de este contrato de arrendamiento, pero deberá hacer  dos cosechas por año…  

Cláusula séptima.-  Precio… De todas formas el área útil para la  siembra de las siguientes cosechas se  determina por el agua que llegue a los lotes  objeto del arrendamiento necesaria para cultivar y por ende el canon  respectivo. Esta área se pagará de acuerdo a lo  estipulado inicialmente, es decir, de forma anticipada, empezando  por las dos primeras cosechas al momento en que esté listo el  suministro de agua  y cuyo valor del arriendo será descontado de las obligaciones  que tiene el arrendador con el arrendatario… que corresponde  al valor del  anticipo y  préstamo que el arrendador adeuda al arrendatario… El  valor adeudado… es la suma de… $137.822.000…  discriminados así: cuarenta millones de pesos ($40.000.000)  por concepto de anticipo  de este contrato… y… $55.782.000 por concepto de los  intereses generados hasta la fecha…  

Una vez se suscriba el acta  de entrega del inmueble arrendado, la cual forma parte integral de  este contrato, el arrendatario descontará el valor del canon  correspondiente a las dos primeras cosechas, y continuará el  arrendador cancelando intereses del dos por ciento (2%) mensual,  sobre el saldo adeudado del préstamo y del anticipo hasta la  terminación del pago de las obligaciones…  

Parágrafo primero: El  arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la ejecución  de las obras necesarias para terminar de adecuar el canal de riego  que surte de aguas a los predios arrendados, para lo cual el  arrendatario presentará los presupuestos requeridos para la  terminación de la obra al arrendador para su previa  aprobación, quedando a cargo del arrendador, el 60% del valor  presupuestado y aprobado, por corresponder el 40% restante al  asociado… Carlos Romano Sefair, la suma de dinero que  corresponda a esta obra será  cancelado por el arrendatario, quien invertirá la suma de…  $80.000.000,  y le cobrará al arrendador lo correspondiente al sesenta por  ciento (60%) de esta suma, descontándolo de los cánones  de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento (2%)  mensual, causados sobre el valor cancelado por el arrendatario para  la ejecución de estas obras. Este interés del 2% se  causará desde el momento del inicio comprobado de las obras,  que se estima el 29 de mayo de 2012, salvo que ocurra otra cosa,  hasta el pago total del 60% de esta suma…  

Parágrafo tercero:  una vez  terminada la obra y puesta el agua, se firmará un acta entre  las partes en la cual se hará constar la entrega de los  inmuebles arrendados al arrendatario por parte de el arrendador y  también, a partir de la fecha de dicha acta, comenzará  a correr el tiempo de las cosechas y los pagos estipulados en el  mismo…  

Cláusula décima  séptima.- Entrega y restitución… el arrendatario  declara conocer el estado de los inmuebles materia del arriendo y una  vez firmada el acta de recibo de los predios se entenderá que  lo recibe a entera satisfacción…  (negrilla fuera de  texto).  

Descuella de esta  modificación:  

(I) Los  contratantes: a) ratificaron la necesidad de acceder al líquido  vital desde el canal de Asogramal, haciendo de éste el motivo  determinante de la convención -cláusula cuarta-; b)  corrigieron la afirmación tocante a que las fincas habían  sido entregadas, para señalar que esta prestación fue  postergada en el tiempo -cláusula séptima-; y c)  reafirmaron que se pagó, de forma efectiva, $40.000.000 a  título de precio anticipado, suma sobre la que se causaría  un interés equivalente al 2% mensual -cláusula  séptima-.  

(III) Reconocido  que el distrito hídrico estaba sin concluir, se previó  un procedimiento para finiquitarlo, que supuso nuevas obligaciones de  cumplimiento escalonado: a) El arrendatario financiaría las  obras hasta un monto de $80.000.000; b) este valor sería  compensado con cánones de arrendamiento futuros, en un 60% por  Francisco Sefair y en un 40% por Carlos Sefair; c) las obras a  realizar serían autorizadas por los arrendadores, previa  contratación del artífice por parte del arrendatario;  d) terminadas las adecuaciones se firmaría un acta de entrega,  la cual servirá de punto inicial para la ejecución de  las demás obligaciones contractuales; y e) sobre el total de  la inversión se pagará un interés del 2%  mensual.  

(IV) No se previó  la forma de financiación en caso de que se agotaran los  dineros comprometidos por el arrendatario para finiquitar el sistema  de conducción de agua; sin embargo, como la cláusula  novena siguió inalterada -a la cual únicamente se le  adicionó un parágrafo sobre tala de árboles-,  deviene que el arrendador mantuvo la carga de efectuar las obras  adicionales o «extras»,  sin perjuicio de que el arrendatario decidiera hacerlo por su cuenta,  previa autorización de aquél, con la facultad de  descontar su valor de las rentas futuras.  

3.2.1.3. El 26 de  mayo de 2012 se suscribió una convención entre Carlos  Enrique Quintero Solano, como arrendatario, y Carlos Romano Sefair  López, como arrendador, sujeta a las siguientes cláusulas  relevantes:  

Primero. Objeto del  contrato: El arrendador… entrega al arrendatario a título  de arrendamiento el siguiente predio rural: A- San Simón…  

Cuarto.- Uso de agua:  garantiza el  arrendador los derechos de usuario de las aguas del rio Cabrera  y usuario del distrito de riego de la asociación (Asogramal) y  con el agua suficiente  para llevar a cabo la explotación del área cultivable…  

Sexta.- Duración: Las  partes acuerdan que el tiempo de duración del presente  contrato es de una (1) cosechas (sic),  para el cultivo de arroz, contado  a partir del momento que entre en servicio el canal de riego  Asogrmal (sic),  cuyos lotes se  entregaran (sic)  atraves (sic)  de una (sic)  acta firmada por las  partes…  

Séptima.- Precio…  Parágrafo primero: El arrendador autoriza al arrendatario para  que contrate la ejecución de las obras necesarias para  terminar de adecuar el canal de riego… para lo cual el  arrendatario presentará los presupuestos requeridos para la  terminación de la obra al arrendador para su previa  aprobación, quedando a cargo del arrendador, el 40% del valor  presupuestado y aprobado, por corresponder el 60% restante al  asociado del distrito de riego Asogramal, Francisco Sefair López.  La suma de dinero que corresponda a esta obra será cancelada  por el arrendatario, quien invertirá la suma de…  $80.000.000, y le cobrará al arrendador lo correspondiente al…  40% de esta suma, descontándolo de los cánones de  arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento (2%) mensual,  causados sobre el valor cancelado por el arrendatario para la  ejecución de estas obras… El arrendador se compromete  aportar la suma de $10.000.000… adicionales a los $80.000.000  para la terminación de la obra del canal de riego…  

De lo transcrito  se extrae:  

(I) El arrendador  se comprometió a entregar una heredad rústica al  arrendatario, para ser destinada al cultivo de arroz, prestación  que efectuaría en el momento en que el sistema de riego de  Asogramal estuviera listo;  

(II) El acceso al  canal de irrigación se consagró como una condición  suspensiva de las obligaciones de entrega de la tenencia y pago de la  renta;  

(III) Ante la  falta de conclusión de las obras del distrito hídrico,  en el contrato se hizo eco de lo previsto en la convención  celebrada entre Francisco Sefair López y Carlos Enrique  Quintero Solano, en el sentido de que éste se comprometía  a disponer de $80.000.000 para su terminación y a contratar al  artífice; obras que serían autorizadas por los  arrendadores. Sobre el valor empleado se pagarían intereses  del 2% mensual.  

El monto invertido  sería compensado con los cánones de arrendamiento  futuros, en un 60% del contrato celebrado con Francisco Sefair, y en  un 40% del correspondiente con Carlos Sefair.  

(IV) El arrendador  garantizó, de forma expresa, el derecho de acceso a los  canales de riego, así como la suficiencia del agua, aunque  bajo la consideración de que se encontraba en construcción.  

3.2.1.3. Del  anterior recuento refulgen los yerros de juzgamiento del ad  quem,  quien arribó a conclusiones alejadas a la realidad que emana  de los contratos suscritos. Esto al concluir que las partes pactaron  una condición suspensiva del nacimiento de las convenciones,  pues con este entendimiento se desconoció su perfeccionamiento  y los efectos jurídicos inmediatos que produjeron, en  concreto, el pago de un precio anticipado por $40.000.000 -según  el primero de los contratos-, la disposición de recursos para  la finalización del sistema de riego -según se previó  en el otrosí y en el segundo contrato-, y la puesta en marcha  de esta última actividad.  

3.2.2. De los  demás instrumentos persuasivos y su valoración.  

3.2.2.1. Los  interrogatorios de parte dan cuenta de que los demandados  reconocieron, en su condición de arrendadores, que no  efectuaron la entrega de los lotes al arrendatario.  

En efecto,  Francisco Sefair López expresó que no tuvo ocurrencia,  «porque  eso estaba supeditado a que el Distrito nos entregara el agua,  entonces [é]l  no quiso sembrar con la quebrada y él dijo que esos poquitos  no le servían y lo del Distrito se paró la obra y no le  dieron término[,]  por lo tanto no le dieron agua[,]  por lo tanto no le hicieron entrega del Distrito y el lote estaba  supeditado a que le entrara agua».  

Frente al mismo  cuestionamiento, Carlos Romano Sefair López expresó que  «[y]o  en varias oportunidades le hice saber por escrito que estaba en  disposición para que él iniciara y nunca estuvo  disponible[,] por el contrario una vez me dijo que no recibía  sino cuando estuviera el agua para sembrar, yo le dije que no estaba  en posibilidad de sembrar todo el lote, pero sí parte del  lote, la respuesta fue cuando me enteré de la denuncia».  

Los interrogados,  entonces, dejaron en claro que la entrega de las fincas dependía  de la terminación del canal de riego de «Asogramal»,  en ratificación de lo que emana de los contratos celebrados;  igualmente, según la atestación de Francisco  Sefair, la anterior regla no resultaba aplicable al pago del precio  anticipado, pues éste se solucionó para asegurar «la  tenencia de esas tierras, que fue el contrato inicial».  

El actor siguió  la misma línea expositiva, pues al ser preguntado por el  apoderado de los demandados sobre «la  condición pactada contractualmente para contar el momento a  partir del cual usted podría explotar los predios»,  respondió: «El  señor Carlos Romano Sefair López me manifestó  que con solo enterrar los seis tubos mencionados anteriormente se  contaba o pasaba el agua para poder regar los predios e iniciar  inmediatamente la explotación agrícola, lo cual asumí  y me comprometí a hacer la inversión correspondiente»,  tras lo cual clarificó que, «[c]omo  lo he manifestado, el señor Carlos Romano Sefair o la familia  Sefair me aseguraron que con solo enterrar los seis tubos se podía  contar con el riego, por consiguiente estuve de acuerdo que se podía  contar con el agua inmediatamente después de realizar el  trabajo encomendado por los arrendatarios».  

(I) En efecto, el  30 de mayo de 2012 se firmó contrato de obra civil entre  Carlos Enrique Quintero Solano y John Freddy González Chaux,  para excavación y colocación de tubería, por  valor de $55.001.150, pagaderos un 50% al inicio de la obra y el  remanente a la finalización. El tiempo de ejecución  pactado fue de 45 días.  

(II) Según  el informe del 6 julio de 2012, el contratista principió  actividades el 1° de junio de ese año, relatando la  necesidad de efectuar trabajos adicionales a los previstos  inicialmente, tales como la adecuación de vías de  acceso, retiro de material, nuevas excavaciones, mejora en los  ángulos de los taludes, tubería suplementaria, etc.,  que incrementaron el valor pactado.  

(III) De acuerdo  con misiva del 19 de julio del mismo año, Carlos Enrique  Quintero Solano advirtió a Francisco y Carlos Sefair que el  total de actividades autorizadas y ejecutadas suman $123.207.500,  quedando por pagar la cifra que excede los $80.000.000 pagados por  aquél; además, con el fin de concluir todas las  actividades, se requiere una adición por $61.297.500. Este  escrito se reiteró por correo electrónico del 20 de  septiembre de 2012.  

(IV) El documento  del 28 de enero de 2013, suscrito por John Freddy González, da  cuenta de que: «recibí  del señor Carlos Enrique Quintero la suma de ochenta millones  de pesos Mcte ($80.000.000) quedando un saldo pendiente de cuarenta y  dos millones setecientos cuatro mil quinientos pesos Mcte  ($42.704.500) los cuales no he recibido».  

3.2.2.3. Los  testimonios recaudados ratifican que las obras para concluir el  distrito de riego se pusieron en marcha, con la intervención  de los señores Francisco y Carlos Sefair, Carlos Enrique  Quintero Solano sufragó una parte significativa de las  actividades realizadas, quedando pendiente un remanente, y, dado el  aumento de actividades, éstas se suspendieron, sin que el  distrito entrara en operación.  

(I) Luis Francisco  Joven Cabrera, ingeniero residente, relató que los mayores  costos se originaron en excavaciones adicionales, reparación  de la vía de acceso y empalmes de la tubería, así  como que las adecuaciones «no  fueron concluidas por falta de presupuesto para financiarlas».  También refirió «el  aval de los hermanos Sefair»  sobre las actividades que se realizaron y el seguimiento a la  ejecución, así como el pago parcial de éstas por  parte de Carlos Enrique Quintero Solano.  

(II) Jesús  Antonio Barrios, refiriéndose a la negociación del  primero de los contratos de arrendamiento, manifestó que  «[h]ablamos  con don Francisco de que cuanto (sic)  se  demoraría de él (sic)  poner el agua en los lotes que se iban a cultivar arroz. Don Carlos  nos dijo que eso se demoraría entre 15 o 20 días;  entonces, él nos dijo que si nosotros estábamos  interesados en cultivas (sic)  esos  lotes, que teníamos que hacer un contrato y adelantarle una  plata que él necesitaba. Entonces, nosotros con don Carlos  Quintero, nos pusimos de acuerdo para haber (sic)  como  (sic)  rejuntábamos  la plata para darle a don Paco Sefair. Y hablamos con don Paco y él  nos exigió que le diéramos $40.000.000».  

(III) John Freddy  González Chaux explicó que «los  señores Sefair autorizaban [las]  obras»,  con quienes se reunió «para  finiquitar los trabajos, el inicio y las discusiones técnicas».  Y, frente a la pregunta «sírvase  decir si los señores Francisco y Carlos Romano Sefair López,  fueron interventores permanentes de los trabajos que fueron  contratados con usted de don Carlos Enrique Quintero Solano»,  respondió: «Sí,  por la comunicación de mi Inspector… al cual le daban  instrucciones de las diferentes actividades que debían hacer  diariamente».  Frente al precio de la obra remarcó que «una  parte me la pagó el señor Carlos Enrique Quintero y la  otra parte fue aprobada por los señores Sefair que es la deuda  que en este momento tienen conmigo. Como fue alquiler de equipo,  ellos iban dirigiendo los trabajos y como el alquiler es por horas,  ellos ordenaban trabajos que se pasaron del contrato original o de la  negociación original».  

(IV) Ricardo  Avendaño, residente de la vereda Vega del Gramal, refiriéndose  a las actividades para conducir agua del río Cabrera, sostuvo  Carlos Quintero «tuvo  maquinaria y estuvo trabajando pero no terminó… de un  momento a otro paró la obra y desde entonces esta así,  sin terminar… don Carlos [Quintero]  nunca  terminó el pedazo».  Además, relató que los predios Simijaca y San Simón  podían sembrarse de forma escalonada, al punto que de forma  reciente se utilizaron 13 hectáreas para plantar arroz, con el  agua que por turnos se tiene de la quebrada San Pedro.  

(V) Jairo Vásquez,  mayordomo de Francisco Sefair, también rememoró que los  fundos contaban «con  el riego de la quebrada San Pedro que como todo se conoce es muy poca  y tiene un reglamento por turnos para los diferentes usuarios»,  huelga enfatizarlo, «la  fuente de agua no es suficiente para regar todas las tierras»;  y frente el río Cabrera dijo que «la  obra no se terminó… [pues] el presupuesto que había  hecho el ingeniero de confianza de él [se  refiere a Carlos Quintero] no  alcanzó[,] por lo tanto la obra nunca se culminó y no  tiene en este momento los terrenos de agua».  

(VI) Olvein Méndez  Lara expuso que los predios Simijaca y San Simón «ha[n]  sido regado[s] con agua de la quebrada para el arroz pero es por  turnos, pero entonces cuando los otros no necesitan el agua los otros  se los dejan y no hay problema por eso».  

(VII) Armando  Perdomo declaró que el estado del sistema de riego de la  quebrada San Pedro «es  bueno porque yo saqué la cosecha».  

(VIII) Heriberto  Osorio explicó que el sistema de la quebrada se caracteriza  porque «el  agua se utiliza para el riego de algunas labranzas de cacao y para  los cultivos en San Simón, cuando por el invierno las  labranzas no la utilizan entonces toda el agua corre por San Simón,  cuando yo cultivé la interrupción fue muy poca porque  los años eran llevaderos (sic)».  

(IX) Iván  Darío Trujillo relató haber cultivado 13 hectáreas  en el fundo San Simón y opinó que, con la  disponibilidad de líquido de la quebrada, «se  puede efectuar cosecha de arroz de la totalidad del predio».  

3.2.2.4. Estas  probanzas, ignoradas por el sentenciador de alzada, ante la errada  conclusión de que entre las partes existió un simple  acto precontractual, eran de la mayor valía, por mostrar lo  sucedido respecto a las cargas que asumieron las partes frente a la  conclusión de las obras de Asogramal, información  indispensable para establecer si existió un incumplimiento que  abriera paso a la resolución:  

(I) Carlos  Quintero, en desarrollo de los contratos de arrendamiento, contrató  a John Freddy González, encargándolo de enterrar los  tubos que permitieran la conducción del agua desde el río  Cabrera hasta los predios arrendados;  

(II) El  contratista coordinó con los señores Sefair la  realización de las actividades constructivas, encontrándose  dificultades de diverso orden que aparejaron mayores costos, los  cuales fueron aprobados por éstos;  

(IV) Los hermanos  Sefair fueron informados sobre las necesidades presupuestales  adicionales, sin que emitieran directrices para solucionar esta  dificultad, lo que finalmente condujo a la paralización de las  obras.  

3.2.3. Análisis  conjunto de las pruebas.  

Revisadas las  probanzas de forma coordinada se arriba a los subsiguientes  colofones, los que nuevamente fueron olvidados por el sentenciador de  segundo grado en su veredicto:  

(I) Los contratos  de arrendamiento celebrados por las partes, en el punto que es objeto  de análisis, impusieron a los arrendadores: garantizar la  disponibilidad del agua por medio de Asogramal, autorizar obras  civiles, realizar «los  trabajos extra o especiales requeridos para el riego»  -Francisco Sefair-, y aportar $10.000.000 adicionales, en caso de  requerirse -Carlos Sefair-. A su vez el arrendatario debía  destinar $80.000.000 para su puesta en funcionamiento, contratar al  responsable de las obras de adecuación, y obtener autorización  de las actividades a ejecutar.  

(II) Carlos  Quintero Contrató al profesional -John Freddy González-  encargado de efectuar las adecuaciones, dejando a disposición  de sus arrendadores el proyecto y la dirección material;  

(III) Francisco y  Carlos Sefair se ocuparon de la interventoría de las  adecuaciones, autorizando adicionales  y emitiendo directrices de ejecución;  

(IV) El  arrendatario pagó al artífice el monto de recursos a  que se comprometió en sus contratos de arrendamiento, esto es,  $80.000.000;  

(V) Carlos  Quintero informó a los hermanos Sefair sobre la parálisis  de las labores de adecuación, soportado en el agotamiento de  los recursos que tenía disponibles;  

(VI) Ninguno de  los arrendadores tomó medidas financieras o materiales para  impedir la detención de las obras, más allá de  cruzarse información y pedir un aumento de la inversión  a su arrendatario;  

(VII) El saldo  insoluto del contrato de obra no ha sido solucionado, ni siquiera de  forma parcial, de lo cual es dable inferir que Carlos Sefair faltó  al deber de aportar los $10.000.000 a que se comprometió en el  contrato;  

(VIII) El distrito  de riego no se terminó, lo que evidencia que el Francisco  Sefair no satisfizo su compromiso de realizar «[l]os  trabajos extras o especiales requeridos para el riego».  

(IX) Los predios  arrendados son susceptibles de explotación económica  con el agua proveniente del afluente San Pedro, pero esto debe  hacerse de forma escalonada y según disponibilidad, la que  dependerá de los turnos asignados, el consumo de los predios  aguas  arriba y  de las condiciones meteorológicas.  

4. El material  probatorio, entonces, no sólo fue tergiversado por el  Tribunal, en punto al nacimiento a la vida jurídica de los  contratos de arrendamiento, sino pretermitido en punto a las  obligaciones asumidas por los contratantes y su cumplimiento.  

Estos yerros  jurídicos y materiales conducen a la casación del fallo  censurado, como se reconocerá en la parte resolutiva de esta  providencia, siendo procedente emitir sentencia sustitutiva.  

Conforme al inciso  final del artículo 349 del Código General del Proceso,  ante la prosperidad de la impugnación propuesta, no se  impondrá condena en costas.  

SENTENCIA  SUSTITUTIVA  

1. Advertencia  inicial.  

Para iniciar  conviene recordar que la presente determinación se acotará  a las materias que sirvieron a la casación, sin adentrarse en  otras, por cuanto, frente a éstas, las reflexiones del  Tribunal quedaron enhiestas y, por ende, pacíficas para todos  los sujetos procesales.  

Por tanto, ninguna  acotación se hará respecto al vencimiento del término  para fallar, la falta de práctica de la prueba pericial y la  procedencia de condenar a los perjuicios reclamados, tópicos  que, si bien fueron invocados al apelar, son extraños al  remedio extraordinario y sobre las cuales se entiende agotada la  jurisdicción.  

2. Decisión  de primera instancia.  

En el fallo de  grado inicial, después de resolver lo tocante al dictamen  pericial, se declaró «probada  la excepción de mérito denominada ‘incumplimiento  exclusivo del actor’»,  razón para «negar  las pretensiones de la demanda».  

En fundamento  sostuvo que, según las convenciones y los testimonios  recolectados, el arrendatario se comprometió a hacer las  gestiones para llevar agua a los lotes y sembrarlos de forma  escalonada, lo cual no satisfizo, haciéndolo un contratante  incumplido y cerrando la puerta a la resolución promovida.  Máxime porque era conocedor del estado del sistema de riego y,  a pesar de esto, decidió asumir su terminación, sin  acudir al líquido de la quebrada San Pedro, cuyo  funcionamiento por turnos ha permitido sembrar arroz en el pasado.  

Desestimó  una transgresión al principio de buena fe pues, el convocante,  con plena consciencia, asumió las consecuencias del suministro  y manejo del agua.  

Se abstuvo de  estudiar las demás excepciones, en aplicación del  artículo 282 del Código General del Proceso.  

3. Del recurso  de apelación.  

Como reparos  contra el fallo se propusieron:  

(I) El  incumplimiento del contrato es imputable a los hermanos Sefair, como  fue expuesto por el contratista encargado de los trabajos de  adecuación, quien actuó con autorización y  supervisión de aquéllos;  

(II) Riñe  con la evidencia probatoria, así como con los contratos, que  fuera deber del demandante tomar agua de la quebrada San Pedro, pues  las partes se refirieron expresamente al distrito de riego de  Asogramal y, en todo caso, aquélla era insuficiente para  sembrar todas las hectáreas, como lo reconoció  Francisco Sefair.  

(III) Se vulneró  el principio de la buena fe en la contratación, lo que  constituye un vicio, pues los arrendadores no brindaron información  adecuada al momento de celebrar los contratos, en punto al  funcionamiento del distrito de agua, que estaba inoperativo desde el  año 2006; y  

(IV) Se obvió  que el otrosí pretendió solventar el incumplimiento del  demandado Francisco Sefair, para lo cual las partes se  comprometieron, al unísono, a la culminación de las  obras, dando lugar a obligaciones compartidas, que únicamente  fueron satisfechas por el demandante.  

4.  Consideraciones.  

4.1. De la  pretensión enarbolada.  

4.1.1. El orden  lógico para la resolución del litigio impone al  juzgador que, en primer lugar, evalúe si se configuran los  requisitos para reconocer el derecho reclamado por el demandante y,  sólo frente a su prosperidad, descienda a las defensas del  convocado, cuya finalidad es precisamente limitar o extinguir los  efectos de aquél.  

Este órgano  de cierre tiene decantado:  

La excepción de  mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el  demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al  demandante; su función es cercenarle los efectos. Apunta,  pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose.  

A la verdad, la naturaleza  de la excepción indica que no tiene más diana que la  pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general,  un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así  poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo  que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad  de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe  con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda  literalmente sin contendor.  

Por modo que, de ordinario,  en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica,  o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor  carece de derecho porque este nunca se estructuró, la  excepción no tiene viabilidad.  

De ahí que la  decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del  derecho pretendido “y por indagar si al demandante le asiste.  Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la  absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que  la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí  es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o  infirmen” (G. J. XLVI, 623; XCI, pág. 830) (SC,  11 jun. 2001, exp. n.° 6343).  

Total, «más  bien parece de puro sentido común: se trata tan solo de la  inutilidad de entrar a valorar la consistencia y fortaleza de una  defensa que se desplegó para enfrentar un ataque a la postre  inofensivo; porque si la acción sencillamente no se consolidó,  la defensa esgrimida para contrarrestarla pierde su razón de  ser, y mal haríase entonces en pasar a definir su viabilidad  (CSJ, SC del 28 de noviembre de 2000, Rad. n.° 5928)»  (SC16891, 23 nov. 2016, rad. n.° 2006-00112-01).  

4.1.2. Así  las cosas, sigue la Sala al estudio de la acción, en el  entendido que, de no hallar comprobados los presupuestos axiales que  la estructuran, se impondría el fracaso de las pretensiones,  sin entrar a pronunciarse sobre las excepciones, y, solamente en el  caso contrario, procederá al estudio de las últimas.  

4.1.2.1. Es bien  sabido que el artículo 1546 del Código Civil consagra  la condición resolutoria tácita en los contratos  bilaterales, esto es, aquéllos en que «las  partes contratantes se obligan recíprocamente»  (artículo 1496 del Código Civil), «en  caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado»,  caso en el cual se faculta al otro negociante a «pedir  a su arbitrio,  o  la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización  de perjuicios».  

Refiriéndose  a esta norma, esta Corporación tiene dicho:  

De acuerdo con la  prescripción contenida en los artículos 1546 del Código  Civil y 870 del estatuto mercantil, si  el deudor de la prestación no cumple en la forma y tiempo  previstos, el contratante que ha cumplido las obligaciones de su  cargo o se ha allanado a cumplirlas tiene a su favor la posibilidad  de reclamar la terminación o su resolución,  o su cumplimiento, alternativas acompañadas de indemnización  de perjuicios, debiéndose acreditar respecto de esta la  existencia del daño, su monto y la conexión causal  entre aquellos»  (negrilla fuera de texto, SC3972, 15 dic. 2022, rad. n.°  2019-00014-01).  

Son entonces tres  (3) los requisitos para que proceda la resolución o  terminación -por incumplimiento- de un contrato bilateral: (I)  que sea válido; (II) que el demandante sea un contratante  cumplido o se haya allanado a cumplir; y (III) que el demandado sea  incumplido.  

Según la  jurisprudencia: «“el  buen suceso de la acción resolutoria está sujeto a la  concurrencia de las siguientes condiciones: a) que verse sobre  contrato bilateral válido; b) que el demandante haya dado  cumplimiento a las obligaciones a su cargo, o se haya allanado al  cumplimiento, y c) que el demandado se haya separado de sus  compromisos contractuales total o parcialmente” (CSJ, SC del 11  de marzo de 2004, Rad. n.° 7582)»  (SC3366, 23 ag. 2019 rad. n.° 2011-00109-01).  

4.1.2.2. En el  caso concreto se satisfacen los requerimientos enlistados, por  cuanto:  

(I) Entre  Francisco Sefair López, como arrendador, y Carlos Enrique  Quintero Solano, como arrendatario, se celebró un contrato de  arrendamiento el 10 de marzo de 2010, sobre los predios San Simón  Uno y Simijaca, el cual nació a la vida jurídica fruto  del consentimiento de los interesados, sin que se adviertan vicios  que conduzcan a su invalidez.  

Lo mismo acontece  respecto a la convención del 26 de mayo de 2012, suscrita  entre Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, y Carlos  Romano Sefair López, como arrendador, sobre el fundo San  Simón.  

Negocios que,  valga la pena señalarlo, tienen la condición de  bilaterales, por cuanto generan prestaciones a cargo de ambos  contratantes, esencialmente, para el arrendador, entregar la cosa y  salir al saneamiento, y, para el arrendatario, usar adecuadamente el  bien arrendado y pagar la renta.  

(II) Los deberes  cuyo cumplimiento debe evaluarse son aquellos que, contenidos en los  contratos, no estaban sujetos a la condición suspensiva de la  terminación del distrito de riego, para lo cual basta  considerar lo dilucidado al resolver la casación, que se  entiende reproducido en gracia de discusión.  

Allí se  explicó que se pactó, tanto una remuneración  anticipada, como una corresponsabilidad frente a la puesta en  funcionamiento del sistema hídrico proveniente del río  Cabrera, como reluce de la interpretación armónica de  los parágrafos primero de las cláusulas séptima  del otrosí del 25 de mayo de 2012 y del contrato del 26 de  mayo del mismo año, y de la cláusula novena del  contrato del 10 de marzo de 2010, expresada en que el arrendatario  debía disponer de $80.000.000, contratar al artífice y  pedir la autorización de los arrendadores  para establecer las obras a ejecutar, mientras que éstos se  comprometieron a aprobar los trabajos, hacerles seguimiento, aportar  $10.000.000 -Carlos Sefair- y a realizar las obras adicionales  -Francisco Sefair-.  

(III) Carlos  Quintero satisfizo las cargas antes listadas, pues los instrumentos  persuasivos demuestran que celebró el contrato de obra con  John Freddy González (contrato del 30 de mayo de 2012),  coordinó con los demandados las actividades a ejecutar  (comunicación del 28 de mayo de 2012) y pagó los  $80.000.000 a que se comprometió (testimonios de Luis  Francisco Joven Cabrera y John Freddy González Chaux).  

(IV) Por el  contrario, los demandados se alejaron parcialmente de sus  obligaciones contractuales. Y es que, si bien hicieron labor de  interventoría (ibidem  e interrogatorios de parte), lo cierto es que Carlos Sefair se  abstuvo de pagar los $10.000.000 que indicó en su contrato, y  Francisco Sefair no realizó los trabajos adicionales que  permitieran arreglar el sistema de irrigación, máxime  porque las actividades agregadas eran diferentes a las previstas en  el contrato inicial, relativas a la reparación de la bocatoma,  instalación de válvula de control del agua, remoción  de obstrucciones y rectificación de canales dañados.  

(V) La tesis de  los demandados, y compartida por el sentenciador de primera  instancia, de que Carlos Enrique Quintero debía proveer la  totalidad de los recursos para confeccionar las obras faltantes,  desatiende el tenor de los contratos, pues allí se limitó  expresamente su inversión a un máximo.  

En efecto, en las  convenciones se estipuló que «la  suma de dinero que corresponda a esta obra será cancelado por  el arrendatario, quien  invertirá la suma de ochenta millones ($80.000.000)»  (negrilla fuera de texto); la literalidad de la cláusula  muestra que el deber del arrendatario no era indeterminado, sino que,  fruto de la autonomía de la voluntad, se acotó a un  límite superior.  

El exceso sobre  este quantum,  en aplicación del parágrafo primero de las cláusula  novena del contrato del 10 de marzo de 2010 y séptima del  contrato del 26 de mayo de 2012, debía ser solventado por los  arrendadores, pues Francisco Sefair se comprometió, reitérese  y a riesgo de saturar, a asumir «los  trabajos extras o especiales requeridos para el riego»,  y Carlos Sefair a «aportar  la suma de $10.000.000 diez millones de pesos adicionales a los  $80.000.000 para la terminación de la obra del canal de riego  Asogramal, en el evento de que se requiera hacer esta inversión».  

Entendimiento que  encuentra fundamento adicional en la forma cómo se ejecutaron  las obras, pues los hermanos Sefair se encargaron de coordinarlas y  supervisarlas, como fue relatado por los testigos Luis Francisco  Joven Cabrera y John Freddy González Chaux, rol que les  permitió direccionar la forma de agotamiento del presupuesto  y, de ser procedente, tomar medidas oportunas para evitar una  desfinanciación, sin limitarse a esperar pasivamente a que el  artífice no cobrara su remuneración o que el demandante  girara nuevos recursos sin protesta alguna.  

Bien ha dicho la  Corte:  

[E]n nuestro derecho es  admitida la existencia del deber de colaboración, en el  sentido de que «[que] se orienta a la satisfacción del  interés de su cocontratante, lo que específicamente  supone, según reconocida doctrina jusprivatista, una dinámica  cooperación en beneficio ajeno» (SC, 2 ag. 2001, exp.  n.° 6146, reiterada en SC5327, 13 dic. 2018, rad. n.°  2008-00193-01); sin embargo, esta carga no se traduce en que el  obligado simplemente aguarde pacientemente a su acreedor, sin  realizar ninguna gestión para satisfacer su prestación,  como si dejara de ser exigible. Por el contrario, corresponde al  solvens realizar los actos que se encuentren a su alcance para  satisfacer el interés contractual del acreedor y, de ser  necesario, propiciar su intervención por medio de las  herramientas contractuales y legales a que haya lugar, las que  después de agotadas sí conducirán a que cese su  responsabilidad ante la abulia del acreedor (SC4670,  9 nov. 2021, rad. n.° 2015-00370-01).  

Se echa de menos,  entonces, una actitud proactiva de los demandados para solucionar el  tema del distrito hídrico, a pesar de ser los más  concernidos, no sólo como respuesta de buena fe al  arrendatario que había satisfecho las cargas a que se  comprometió, sino porque, al final de cuentas, el sistema de  conducción de agua redundaba en beneficio de los predios de  los cuales eran propietarios.  

4.1.3. Trasluce  que están satisfechos los requisitos del artículo 1546  del Código Civil, como se pretendió en la demanda. Sin  embargo, por tratarse de contratos de tracto sucesivo, lo procedente  es acceder a su terminación, con la consecuencia de que las  partes se entiendan desligadas a partir de la fecha y cesen sus  deberes negociales.  

Recuérdese  lo que se explicó en precedencia: «la  terminación se encuentra reservada para aquellos contratos con  prestaciones de ejecución  periódica,  sucesiva o continuada, también llamados contratos de duración,  pues precisamente, dada  la ejecución de las obligaciones en el tiempo y su  aprovechamiento por el acreedor,  no  resulta posible deshacerlas respecto del pasado sino sólo  hacia el porvenir  -efectos ex nunc-, o en otras palabras, ellas adquieren plena firmeza  con ocasión de su autonomía y consolidación  jurídica y económica, que se van dando a lo largo del  tiempo»  (SC, 26 ag. 2011, rad. n.° 2002-00007-01)  

Claro está,  respecto a prestaciones susceptibles de ser restablecidas, deberán  decretarse las restituciones mutuas a que haya lugar, para hacer  realidad los efectos extintivos de la terminación y evitar  cualquier tipo de aprovechamiento indebido. Bien se sabe que «la  retroactividad o irretroactividad de la resolución [o  terminación]…  depende… de la naturaleza de la prestación que este  produce y de la imposibilidad de reversarlas»10.  

Deviene de lo  expuesto que, tratándose de prestación cuyos efectos  materiales y jurídicos pueden ser removidos, deberá  ordenarse que las partes vuelvan a un estado equivalente al  prenegocial, por medio de las restituciones recíprocas. En  caso contrario, es menester que la relación cese hacia  delante, surgiendo para el deudor el derecho a ser indemnizado por el  acreedor.  

4.2. Análisis  de las excepciones formuladas.  

4.2.1. Decantada  la prosperidad de la pretensión, en aplicación del  artículo 282 del Código General del Proceso, procede  estudiar las excepciones propuestas por los convocados.  

4.2.2. Recuérdese  que Francisco Sefair planteó como defensas las que se  sintetizan a continuación:  

(I) Inexistencia  de dolo o mala fe: rechazó que hubiera actuado de mala fe, por  cuanto el promotor conoció los predios y el estado del sistema  de riego, lo que hace improcedente la condena por perjuicios;  

(II) Inexistencia  de incumplimiento: argumentó que el convocante se obligó  a realizar las obras para poner en servicio el sistema de riego, sin  que los demandados lo hicieran;  

(III)  Incumplimiento exclusivo del actor: «la  obligación de garantizar el suministro de agua para el riego  de los lotes está en cabeza del actor y si a la fecha no [ha]  ocurrido se debe única y exclusivamente a su actuar  negligente»;  y  

(IV) no  corresponder la acción a la naturaleza del contrato: el  negocio celebrado por las partes realmente es una forma de pago de un  mutuo con interés de plazo. «En  consecuencia el actor no puede demandar la resolución del  contrato y otro sí, no solo porque está sujeto a  condición sino además, que por que ha debido acudir a  la vía ejecutiva para cobrar las sumas adeudadas y no a la  ordinaria».  

4.2.3. A  continuación se desatarán las excepciones, en el mismo  orden de formulación:  

4.2.3.1. La  inexistencia de dolo o mala fe, por estar referida al pago de  perjuicios, no requiere consideración alguna, ya que este  pedimento tiene cerrada su vocación de prosperidad por las  razones ya explicadas en esta providencia, haciéndose anodino  mayores elucubraciones.  

4.2.3.2. El  cumplimiento de los convocados resulta desmentido por el análisis  probatorio efectuado en casación y al analizar los supuestos  de la resolución, en tanto los hermanos Sefair, a pesar de  adquirir deberes respecto al funcionamiento del sistema de riego, los  desatendieron parcialmente.  

4.2.3.3. La culpa  exclusiva de la víctima también resulta contradicha  porque, como se expuso con detenimiento al resolver la impugnación  casacional, cuyos razonamientos se entienden integrados al proveído  sustitutivo, no se aviene con la realidad probatoria afirmar que  Carlos Enrique Quintero era el único obligado a poner  operativo el distrito de riego, como erradamente lo señaló  el a  quo.  

En verdad se pactó  una corresponsabilidad, caracterizada por deberes conjuntos entre  arrendadores y arrendatarios, en descrédito de la  irresponsabilidad izada por los demandados como defensa.  

4.2.3.3. Tampoco  se configura la supuesta incuria del arrendatario, por no haber  acudido a la quebrada San Pedro para cultivar los fundos. Total, el  móvil que sirvió al contratista fue acceder al líquido  conducido por el río Cabrera, en garantía de una  explotación integral de las fincas, por lo que exigirle que lo  hiciera de otra fuente desatiende la finalidad del vínculo.  

(I) Efectivamente,  en el contrato del 10 de marzo de 2010, las partes previeron con  absoluta claridad que «[l]os  predios tienen derecho  a tomar el agua del Distrito de Riego  – Asociación de Usuarios de la Vereda Vega del Gramal»  (negrilla fuera de texto), al punto que mientras «no  esté listo para el suministro de agua… el  inicio de este contrato se correrá a la fecha en que se provea  el servicio»  (negrilla fuera de texto).  

Además, en  el otrosí del 25 de mayo de 2012, se reiteró que «[e]l  arrendatario tiene derecho  a tomar el agua del canal de riego trasportada por el distrito  Asogramal,  aguas del río Cabrera y cuya obligación de suministrar  el agua es del distrito Asogramal y de sus asociados»  (negrilla fuera de texto). Además, se previó un proceso  para terminar las obras del sistema de agua, al final del cual debía  suscribirse un acta de entrega.  

De forma similar,  en el negocio del 26 de mayo de 2012, se garantizó el derecho  de acceso a los canales de Asogramal, condicionándose la  entrega de las fincas y el inicio de las plantaciones a esta  eventualidad, así como previendo un procedimiento para la  culminación de las obras.  

De este recuento  se descubre que, para el arrendatario, la disponibilidad del distrito  de riego era un elemento esencializado  del contrato, no sólo por la mención insistente que se  hizo del mismo, sino porque se reconoció como un derecho, de  cuya operatividad dependía de que fueran exigibles las  obligaciones connaturales a todos los arrendamientos, tales como la  entrega de los fundos y el pago del precio.  

Luego, la  referencia al sistema hídrico no fue accidental o tangencial,  de suerte que pudiera omitirse de la ecuación contractual sin  derivar consecuencias; por el contrario, fue un aspecto central, del  cual se derivaron efectos concretos.  

De allí que  exigir la sustitución del sistema alimentado por el río  Cabrera, por la quebrada San Pedro, desatiende el objetivo y  finalidad de los negocios jurídicos, yerro en el que incurrió  el sentenciador de primera instancia.  

(II) Se suma a lo  explicado que, conforme a las pruebas recaudadas, las aguas de la  quebrada eran escasas para el cultivo de arroz en todo el terreno  arrendado, o por lo menos existían dudas fundadas sobre su  suficiencia, lo que sin duda redundaba sobre los resultados  económicos de la explotación agrícola que  pretendía acometerse, razón valedera para que el  arrendatario se abstuviera de acudir a ella.  

Así se  extrae de la declaración de Jairo Vásquez, quien  atestiguó que «el  riego de la quebrada San Pedro que como todo se conoce es  muy poca»  y, por ende, «no  es suficiente para regar todas las tierras».  De forma similar Heriberto Osorio, arrendatario del predio San Simón,  aseguró que «cuando  yo cultivé la  interrupción fue muy poca porque los años eran  llevadores  (sic)»,  por lo que, a  contrario sensu,  en años de limitada pluviosidad, era esperable que no fuera  suficiente.  

El demandado  Carlos Sefair reiteró este colofón, pues al ser  preguntado «esas  treinta hectáreas que usted arrendó al demandante a la  fecha en que ustedes hicieron el contrato, tenían riego»,  respondió: «Tenían  riego de la quebrada del San Pedro, la totalidad no era conveniente,  la mitad de ellas era perfectamente viable sembrarlas».  

Situación  explicable por cuanto, esta quebrada, abastecía a múltiples  predios por un sistema de turnos, de allí que el agua  utilizable estaba condiciona por las necesidades de los demás  usuarios y de los remanentes. Explicó el testigo Olvein Méndez  Lara, refiriéndose a los predios Simijaca y San Simón,  que «ha[n]  sido regado[s] con agua de la quebrada para el arroz pero  es por turnos, pero entonces cuando los otros no necesitan el agua  los otros se los dejan  y no hay problema por eso».  

Ahora bien, es  cierto que los testigos Armando Perdomo y Ricardo Avendaño  aseguraron que era posible sembrar arroz con el agua del citado  afluente hídrico; empero, ninguno de ellos fue contundente en  indicar que esta posibilidad estaba abierta para la totalidad del  terreno arrendado, equivalente a 98 hectáreas, muy lejos de  las 13 hectáreas que, años atrás, sembró  Iván Darío Trujillo, plantación que sirvió  de ejemplo para los declarantes para mostrar la suficiencia del agua.  

Dable es inferir  de lo expuesto que, en un escenario de normalidad, una parte del  terreno podía sembrarse con el agua de la quebrada. Empero,  esta eventualidad estaba sometida al albur de la situación  climática, con el fin de que los predios superiores no  absorbieran todo el líquido y pudieran dejarlo a disposición  de «San  Simón Uno»,  «Simijaca»  y «San  Simón»,  sin que haya prueba alguna que permita deducir que alcanzaría  para regar casi un centenar de hectáreas.  

Incertidumbre que  no podía asumir el arrendatario, no sólo porque  traslucía una rentabilidad inferior a la esperada, sino,  además, en tanto asumió los riesgos por la  insuficiencia de agua, razón para ser cuidadoso con su  disponibilidad antes de empezar a sembrar y obligarse a pagar el  precio. Así se previó en el parágrafo segundo de  la cláusula cuarta del contrato celebrado entre Carlos  Quintero y Francisco Sefair: «el  arrendatario, antes de comenzar a preparar para cultivar, debe  cerciorarse del agua que dispone para no tener problemas en el  desarrollo del cultivo. El arrendatario podrá sembrar  escalonadamente los inmuebles materia de este contrato de  arrendamiento, pero deberá hacer dos cosechas por año».  

Además, en  el parágrafo segundo de la cláusula cuarta del contrato  suscrito entre Carlos Quintero y Carlos Sefair se dispuso que  «toda  la responsabilidad de la cosecha y del cultivo y manejo del agua es  del arrendatario por lo que no será (sic)  ser  escusa (sic)  para el no pago del arriendo».  

Por lo explicado  se descarta que el arrendatario estuviera forzado a auxiliarse de la  quebrada, en sustitución de los canales de riego de Asogramal,  en el caso concreto, lo que excluye la culpa exclusiva de la víctima  como causal impeditiva de la extinción contractual promovida.  

4.2.3.4. Sobre la  tipología del contrato celebrado, que según los  convocados excluye la acción de resolución, cumple  señalar que de las pruebas que yacen en el expediente se  advierte que entre Carlos Quintero y Francisco Sefair se celebró  un arrendamiento, al cual, después de dos (2) años  después de ejecución, coligaron un mutuo, para que éste  se pagara con las rentas futuras de aquél, sin que se advierta  la decisión de reemplazar un contrato por el otro o de faltar  a la verdad.  

Tratándose  del contrato entre Carlos Quintero y Carlos Sefair, se advierte que  las partes quisieron rentar una finca, con el compromiso de realizar  unas mejoras, distante de una operación crediticia con la cual  pudiera confundirse.  

(I) Para explicar  conviene transcribir las siguientes cláusulas:  

a) Convención  del 10 de marzo de 2010:  

Séptima.- Precio: El  canon de arrendamiento pactado… será de novecientos mil  pesos ($900.000) por hectárea de cosecha. El área de  los terrenos es aproximadamente de sesenta y ocho (68) hectáreas  para un total de sesenta y un millones doscientos mil pesos M/Cte  ($61.200.000) por cosecha, los cuales serán pagaderos…  de la siguiente forma: (i) Las dos (2) primeras cosechas de forma  anticipada así: el día dos (2) de marzo de dos mil diez  (2010) un valor de cuarenta millones de pesos M/Cte ($40.000.000) que  el arrendador manifiesta haber recibido a satisfacción, y el  resto del monto… se pagará el primero (1°) de abril  de dos mil diez (2010) o a la fecha en que el distrito de riego  suministre el caudal de suficiente para el cultivo de arroz riego  agua (sic).  

b) Otrosí  del 25 de mayo de 2012:  

Cláusula séptima.-  Precio… El canon de arrendamiento se obtendrá  multiplicando el valor de la hectárea que es de novecientos  mil pesos ($900.000) por el número de hectáreas o área  sembrada… para determinar el monto del canon a pagar  anticipado… Esta área se pagará de acuerdo a lo  estipulado inicialmente, es decir, de forma anticipada, empezando las  dos primeras cosechas al momento en que esté listo el  suministro del agua y cuyo valor del arriendo será descontado  de las obligaciones que tiene el arrendador con el arrendatario, en  la forma prevista en el artículo 1653 del Código Civil;  es decir primero se abonará a intereses y después a  capital que corresponde al valor del anticipo y préstamo que  el arrendador adeuda al arrendatario quien acepta el pago con los  cánones de arrendamiento de este contrato. El valor adeudado…  a 15 de mayo de 2012 es la suma de… $137.822.000… por  concepto de anticipo, préstamo e intereses discriminados así:  $40.000.000… por concepto de anticipo de este contrato;…  $42.040.000… por concepto de préstamo respaldado en su  momento por dos cheques girados… y… $55.782.000…  por concepto de intereses hasta la fecha indicada.  

El arrendador autoriza al  arrendatario para que contrate la ejecución de las obras  necesarias para terminar de adecuar el canal de riego… el  arrendatario… el cobrará al arrendador lo  correspondiente el sesenta por ciento (60%) de esta suma,  descontándolo de los cánones de arrendamiento,  incluyendo intereses del dos por ciento (2%) mensual, causados sobre  el valor cancelado… Este interés del 2% se causará  desde el momento de inicio comprobado de las obras (sic)  

c) Contrato del 26  de mayo de 2012:  

Séptima. – Precio: el  canon de arrendamiento por hectárea cosechada es de…  $800.000… hectárea[,] el área de terreno  aproximada es de 30 hectáreas para un gran total de  $24.000.000…, los cuales serán pagados por el  arrendatario al arrendador en el momento de la entrega de los lotes…  

El arrendador autoriza al  arrendatario para que contrate la ejecución de las obras  necesarias para terminar de adecuar el Canal de Riego… quien  invertirá la suma de… $80.000.000…, y le cobrará  el cuarenta por ciento (40%) de esta suma, descontándolo de  los cánones de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por  ciento (2%) mensual… Este interés se causará  desde el momento de su autorización…  

(II) La lectura de  estas disposiciones, en el contexto de las convenciones, deja  entrever que:  

a) Las partes  previeron la forma de determinación de la remuneración,  basados en una conjunción entre el precio por hectárea  cultivada y el número de ellas, con el expreso señalamiento,  en el caso de Francisco Sefair, que se pagó un precio  anticipado de $40.000.000.  

Esta forma de  remuneración no riñe con la naturaleza del contrato de  arrendamiento sobre predios rústicos, pues nada se opone a la  fijación de un canon por períodos semestrales  anticipados, como se extrae de los artículos 1975 y 1976 del  Código Civil.  

El pago de un  anticipo tampoco cuestiona la determinación de los  contratantes de querer un arrendamiento, pues estas prestaciones, por  reconocida doctrina jurisprudencial, son «desarrollo  de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de  contratación reconocida por el ordenamiento jurídico a  las partes»  (SC, 30 jul. 2010, rad. n.° 2005-00154-01), de allí que la  misma no desdice sobre el negocio celebrado.  

b) En el otrosí  del 25 de mayo de 2012 se hizo una conexión, entre el  arrendamiento celebrado por Francisco Sefair y Carlos Quintero, y el  mutuo preexistente entre las mismas partes, resultante de un préstamo  soportado  con  dos (2) cheques.  

Esta ligazón  no sugiere, por sí misma, que las partes abandonaran el  arrendamiento y decidieran quedarse atados únicamente por el  mutuo; por el contrario, los contratantes insistieron en las cargas y  prestaciones propias de la renta, precisamente con el objeto de que  sirviera para solucionar el crédito insatisfecho a esa data.  

Itérese, la  mención realizada al préstamo sólo sirvió  para clarificar su forma de extinción, que no sería  otra que la compensación con los cánones de  arrendamiento futuros, una vez se hicieran exigibles todas las  prestaciones de este vínculo. Mecanismo que encuentra expreso  reconocimiento legal en los preceptos 1714 y 1715 del estatuto civil.  

Las partes  formaron una verdadera coligación contractual entre los  citados arrendamiento y mutuo, pues se reconoció una causa  económica común entre los dos (2) negocios jurídicos,  a la postre independientes. Y es que, la puesta en funcionamiento de  aquél sería la fuente de recursos que serviría  para extinción el último. Pero de este colofón  no se extrae que el arrendamiento se fusionara o perdiera identidad  frente al mutuo, pues, por el contrario, se mantuvieron coexistentes.  

c) En este punto  conviene enfatizar que carece de soporte probatorio, más allá  del dicho propio del demandante, que lo realmente pretendido por los  tratantes era un mutuo y no un arrendamiento; por el contrario, el  contenido mismo del contrato, la forma en que se ejecutó, los  documentos cruzados entre las partes y las declaraciones de los  testigos, analizados con detenimiento al resolver la casación  y a los que se remite por concreción, muestran que había  interés en celebrar y ejecutar un arrendamiento.  

d) La consagración  de que el arrendatario financiaría, hasta por $80.000.000, las  obras para concluir que el sistema de riego de Asogramal, en el  contexto jurídico, realmente constituye una autorización  para realizar una mejora útil en las heredades, esto es,  aquéllas que aumentan su valor venal; laborío que,  ciertamente, fue sometido a unas reglas determinadas, con el fin de  que los arrendadores fueran obligados a restituir su valor, junto a  una retribución por la privación en el uso de su dinero  tasada en intereses remuneratorios.  

Precepto que tiene  asidero en el canon 1994 del Código Civil, según el  cual: «[e]l  arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras  útiles, en que no ha consentido con la expresa condición  de abonarlas».  

Rebuscado resulta  encontrar, en la facultad otorgada al arrendatario para que realice  una obra, la fuente de un mutuo, no sólo porque tienen  finalidades socioeconómicas diferentes, sino porque el pago  del precio se hizo directamente al artífice, lo que es  totalmente extraño a una operación crediticia.  

El entendimiento  planteado por los demandados dista de la lógica negocial que  gobernó a las partes, que realmente desvela una alegación  vacua que pretende impedir el ejercicio de un derecho legítimo,  como es obtener la resolución o terminación de un  contrato por el incumplimiento de su contraparte.  

(IV) Los  razonamientos precedentes sirven para rehusar la excepción  propuesta, ante la comprobación de que las partes quisieron un  arrendamiento, que no se confunde con el mutuo existente entre ellas.  

4.3.  Restituciones mutuas.  

Encontrándose  satisfechos los requisitos de la terminación reclamada, y  clausurada la prosperidad de las defensas, debe proveerse lo que  corresponda frente a los efectos de aquella, considerando que se está  frente a negocios civiles, celebrados por personas naturales que se  dedican a actividades agrícolas, distantes del campo  mercantil.  

4.3.1.  Ciertamente, en el libelo genitor, se pretendió la resolución  de las convenciones, que, por fuerza de los cánones 1544 y  1545 del Código Civil, impone a las partes «restituirse  lo que se hubiere recibido bajo tal condición»,  pero no se deberán «los  frutos percibidos en el tiempo intermedio, salvo que… los  contratantes… hayan dispuesto lo contrario»;  no obstante, como los contratos celebrados son de tracto sucesivo,  corresponde interpretar la demanda para entender que lo suplicado fue  la terminación, en el sentido de que la extinción tenga  efectos hacia el futuro, sin perjuicio de que, tratándose de  prestaciones susceptibles de retrotraerse, se ordenen las restitución  mutuas.  

La Sala, como ya  explicó, tiene dicho:  

[R]esulta pertinente  recordar que la referida disolución apareja, como regla de  principio, por aplicación del artículo 1544 del Código  Civil, el regreso de los contratantes a la situación  precedente a la celebración del convenio, lo que impone la  restitución material y jurídica -si a esto hubiera  lugar- de todo lo que las partes han recibido o percibido con motivo  del acuerdo…  

Asunto bien conocido es, en  efecto, que la  resolución del contrato, a la vez que apareja como principal  consecuencia la extinción del conjunto de obligaciones  surgidas del mismo –efectos ex nunc–, tiene además  eficacia retroactiva –ex tunc– en aquellos eventos en  que, no siendo negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos  de cumplimiento entre las partes…  (negrilla fuera de  texto, SC2307, 25 jun. 2018, rad. n.° 2003-00690-01).  

En consecuencia,  se declara que, a partir de la fecha, los arrendamientos se  extinguen, quedando las partes libradas de cumplir con las  obligaciones a su cargo.  

4.3.2.  Adicionalmente, dado que se ejecutaron algunas de las prestaciones  convenidas, procede restarles efectos jurídicos con ocasión  de la terminación contractual, como se hará en cada  caso.  

(I)  Arrendamiento suscrito entre Francisco Sefair y Carlos Quintero.  

(a) Precio  anticipado:  

(a.1.) Comprobado  que Carlos Quintero pagó $40.000.000 a título de  remuneración anticipada, sin que pudiera disfrutar los fundos  arrendados como contraprestación, procede ordenar a Francisco  Sefair su restitución.  

(a.2.) Para estos  fines, con el fin de mantener el poder adquisitivo del dinero y  evitar una restitución envilecida, será indexada con  base en el índice de precios al consumidor, considerando que  el dinero se entregó el 10 de marzo de 2010, fecha en que se  celebró el negocio jurídico.  

Para la  actualización se empleará la siguiente fórmula:  «la  suma actualizada (Sa) es igual a la suma histórica (Sh)  multiplicada por el índice de precios al consumidor del mes  hasta el que se va a realizar la actualización (índice  final) dividido por el índice de precios al consumidor del mes  del que se parte (índice inicial)»  (CJS SC, 16 Sep. 2011, Rad. 2005-00058-01):  

Que, en el caso  concreto, para fines explicativos, se expresa así11:  

(b) Intereses  remuneratorios sobre el precio anticipado:  

(b.1.) En la  cláusula séptima del contrato se dispuso que sobre el  anticipo  se  cancelaría un «interés  del dos por ciento (2%) mensual… hasta la terminación  del pago de las obligaciones».  Estipulación que, en puridad, corresponde a una retribución  por la privación del dinero.  

La fecha de inicio  del cálculo será el 10 de marzo de 2010, momento en el  que se hizo el desembolso efectivo del dinero. Interpretación  que encuentra abrevadero en la referida cláusula séptima,  en la que expresamente se admitió que al 15 de mayo de 2012 se  habían causado y que, a partir de esta data, continuarían  produciéndose.  

Esta retribución  se extenderá hasta la fecha de pago de la suma adeudada,  conforme a la súplica contenida en la demanda para que se  reconozcan «intereses  legales civiles»,  que, por fuerza del artículo 1617 del Código Civil,  serán «los  intereses convencionales, si se ha pactado un interés superior  al legal»,  como precisamente sucede en el caso, pues el 2% mensual es superior  al 6% anual.  

(b.2.) Aclárese  que la orden de pagar intereses civiles resulta compatible con la  indexación decretada, por estarse frente a un vínculo  de linaje civil, como ha sido admitido por la Sala: «la  indexación de una suma de dinero no comporta un beneficio ni  puede confundirse con los frutos civiles que ella produce, porque  simplemente constituye el ajuste de su valor para contrarrestar la  pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pues de lo  contrario se estaría devolviendo al comprador una cantidad muy  inferior a la que entregó en realidad»  (SC11287, rad. n.° 2007-00606-01).  

Más aún  porque en el caso resulta inaplicable la doctrina probable sobre  indexación indirecta, según la cual el interés  remuneratorio o moratorio es comprensivo de la indexación,  pues ésta sólo tiene cabida en el ámbito  mercantil, por acudir al interés bancario corriente, en el  cual «se  fusionan los… factores de tiempo, riesgo, inflación y  devaluación propios de las condiciones financieras y  monetarias del mercado…, uno de los cuales procura recomponer  el capital, es decir, compensar la depreciación que pueda  experimentar»  (SC, 25 ab. 2003, exp. n.° 7140).  

Tesis renovada  insistentemente:  

Lo que sucede es que el  interés legal comercial, el cual corresponde al interés  bancario corriente al que alude el artículo 884 del estatuto  mercantil, se certifica por la Superintendencia Financiera con base  en las ponderaciones de los promedios de las tasas efectivamente  cobradas por los establecimientos de crédito, operación  ésta que atiende las condiciones de oferta y demanda de  préstamo de los recursos; el riesgo inherente a la actividad;  el fenómeno inflacionario de la economía y la  devaluación que experimenta la moneda nacional en el mercado,  de ahí que ese tipo de interés involucra un componente  de corrección monetaria y otro de tasa pura… (SC11331,  11 ag. 2015, rad. n.° 2006-00119-01).  

Luego, en el campo  civil, como es propio del caso nos ocupa, es posible que se ordene el  pago, tanto de la pérdida del poder adquisitivo del dinero,  como de los intereses, según lo señalado por la Sala:  

Por supuesto que en  frente de obligaciones de linaje civil  y, puntualmente, en aquellos casos en que tan sólo se reconoce  el denominado interés puro, como sucede con el interés  legal civil (inc. 2 nral. 1 art. 1617 e inc. 2 art.2232 C.C.), nada  obsta para que se disponga que el pago se realice incluyendo, además  de dichos réditos, la corrección monetaria, pues en  este evento la tasa en cuestión únicamente refleja el  precio adeudado por el uso del dinero, sin miramiento a su poder  adquisitivo  (unicidad funcional) (Cfme: cas. civ. de 15 de junio de 1995,  CCXXXIV, pág. 873).  

Puestas de ese modo las  cosas, puede concluirse que la  compatibilidad originaria de la corrección monetaria y de los  intereses, depende, fundamentalmente, de la naturaleza y tipología  de éstos, puesto que, si ellos son los civiles, nada impide  que, in casu, se ordene el reajuste monetario de la suma debida…  (negrilla fuera de  texto, SC, 19 nov. 2001, exp. n.° 6094).  

En época  cercana se recalcó:  

[L]a  compatibilidad de la indexación y de los réditos  depende de la clase de estos últimos, pues si son los civiles  nada impide la coexistencia de esos dos conceptos;  en cambio, si se trata de los comerciales, en tanto ellos comprenden  ese concepto (indexación indirecta) «imponer la  corrección monetaria, per se, equivaldría a decretar  una doble -e inconsulta- condena por un mismo ítem, lo que  implicaría un grave quebranto de la ley misma, ya que ésta  ha establecido, en forma imperativa, que la manera de hacer el ajuste  monetario de las obligaciones dinerarias de abolengo mercantil, es  por la vía de los intereses, por la potísima razón  de que está entronizado en uno de los factores constitutivos o  determinantes de la tasa reditual de mercado» (negrilla  fuera de texto, SC11331, 27 ag. 2015, rad. n.° 2006-00119-01).  

(b.3.) Sin  embargo, con el fin de evitar abusos y observar las normas de orden  público económico, se ordena que, al momento de hacer  la liquidación respectiva por parte del sentenciador de  instancia, se observen los límites del artículo 305 del  Código Penal, o la norma que lo sustituya.  

Total, la usura,  es un límite a la «utilidad  o ventaja»  que puede recibir o cobrar el acreedor, sea civil o comercial, con  ocasión del «préstamo  de dinero»  o la realización de operaciones «a  plazo»,  que busca evitar un incremento  desbordado de «la cuantía de lo adeudado y… el  abuso de los acreedores»  (SC10152, 31 jul. 2014, rad. n.° 2001-00457-01).  

Significa que,  para ninguno de los períodos mensuales o fracción de  éstos, comprendidos desde el 10 de marzo de 2010, podrá  superarse el porcentaje certificado por la entidad competente como  tope de usura. De hacerlo, deberá reducirse a este último.  

Así lo  tiene decantado este órgano de cierre:  

[E]l criterio constante de  la Corporación en el último decenio es que al  determinar la tasa de interés el juzgador debe atenerse a las  fluctuaciones que periódicamente surgen en su cálculo,  reduciendo por ende el exceso cuando desborde el tope máximo  señalado por la ley penal, porque es éste el sentido  que lógicamente debe orientar materia tan delicada, donde,  sobra recordarlo, de por medio está el interés público  y el orden económico, y bien se sabe que “el Estado no  puede incurrir en una conducta que prohíbe y sanciona en los  particulares” (CCXL, página 709, en que cita sentencia  C-549 de 1993) (SC,  2 mar. 2005).  

Ahora bien, para  efectos del cómputo de cada mensualidad, el sentenciador  deberá conjuntar el interés del 2% y la indexación  decretada en precedencia -conforme a la variación del IPC para  ese mes-; por tanto, la sumatoria de estas dos (2) variables no puede  sobrepasar, en ningún mes, el porcentaje certificado para la  usura.  

Es cierto que la  indexación y los intereses responden a finalidades diferentes,  pues mientras aquél busca evitar la pérdida del poder  adquisitivo, éste remunera al dueño del dinero por la  privación en su uso y goce; sin embargo, su sumatoria, para  fines de calcular la usura, responde a la necesidad de evitar el  crecimiento excesivo de la deuda en cabeza del obligado, quien puede  verse sorprendido con una multiplicación exponencial de lo  adeudado.  

Así lo  tiene reconocido la jurisprudencia constitucional: «si  concurren la corrección monetaria y los intereses comerciales,  la suma de los dos no puede superar el límite por encima del  cual los intereses que cobran los particulares se consideran  usurarios»  (CC, C549/1993).  

(c) Valor de la  mejora útil realizada:  

(c.1.) Como el  arrendador autorizó a su arrendatario para efectuar  reparaciones tendientes a poner en funcionamiento el distrito de  riego, hasta por cuantía de $80.000.000, obligándose a  pagar el 60% de este importe, deberá reconocerse su pago, así:  

(c.2.) Nuevamente,  por fuerza de procurar que la restitución sea integral, que en  materia de obligaciones pecuniarias resulta afectada por la pérdida  del poder adquisitivo, se ordenará la actualización  monetaria.  

Como fecha inicial  se empleará el 20 de septiembre de 2012, por corresponder a la  finalización de actividades del contratista, momento para el  que se reconoció que había recibido los recursos de  Carlos Quintero, según comunicación del 28 de enero de  2013, ratificada el 11 de marzo siguiente.  

Aplicada la  fórmula antes transcrita, el resultado se ilustra a  continuación:  

(c.3.) Siguiendo  la convención celebrada entre las partes, así como el  artículo 1617 del Código Civil, se ordenará el  pago de intereses del 2% mensual sobre el importe histórico  -$48.000.000-, tasado desde el 20 de septiembre de 2012.  

Igual que en la  pretérita condena, el sentenciador de primera instancia  verificará que la sumatoria de indexación e interés  del 2% mensual, no transgreda el límite de la usura para cada  período, según la tasa certificada por la autoridad  competente, so pena que deba reducirlo al máximo legal  permitido.  

(d) Otras  restituciones:  

Por no haberse  entregado las heredades, no es posible ordenar su restitución,  ni condenar al pago de frutos.  

(II)  Arrendamiento suscrito entre Carlos Sefair y Carlos Quintero.  

(a) Valor de la  mejora útil realizada:  

(a.1.) De la misma  manera que se explicó en el ordinal anterior, procede condenar  al pago del 40% del valor autorizado -$80.000.000- para la  realización de las mejoras útiles sobre el inmueble  arrendado, esto es, la reparación del distrito de riego, a  saber:  

Valor por pagar =  $80.000.000 * 40% = $32.000.000  

(a.2.) Monto que  deberá ser indexado conforme al índice de precios al  consumidor, desde 20 de septiembre de 2012, como se grafica en  seguida:  

Es deber del juez  de primer grado verificar que no se desconozcan los límites de  la usura para cada período mensual, conjuntando la indexación  y los intereses ordenados para la mensualidad de que se trate, so  pena que deba reducirlo al máximo legal permitido.  

(b) Otras  restituciones:  

Por no haberse  entregado las heredades, no es posible ordenar su restitución,  ni condenar al pago de frutos. Por no haberse pagado el precio,  tampoco es dable ordenar su reintegro.  

4.3.2. Como en el  libelo genitor se realizaron pedimentos que exceden las restituciones  mutuas propias del arrendamiento, procede tomar decisiones respecto a  las mismas:  

(I) Contrato de  arrendamiento de Francisco Sefair y Carlos Quintero:  

(a) Valor  adicional sobre la mejora útil: se negará el pago de  $25.745.700, correspondiente al 60% de los sobrecostos del contrato  de John Freddy González, por cuanto el arrendador, en el  contrato de locación, no permitió reparaciones por  valor superior a $80.000.000, lo que excluye su reconocimiento en  este trámite judicial.  

Además,  como según los testigos, los mayores valores son resultado de  las autorizaciones de los hermanos Sefair como interventores del  contrato de obra, se tiene que esta relación jurídica  deberá evaluarse en el contexto de su propio contenido y los  deberes que emanan para el encargante y el supervisor, materia  extraña al litigio que ahora se resuelve. Esto explica, por  ejemplo, que la cifra reclamada resulte incierta en este momento  procesal, ante la ausencia de debate probatorio sobre su corrección.  

(b) Se negará  la pretensión encaminada a obtener la restitución del  dinero prestado por Carlos Quintero a Francisco Sefair, pues en este  proceso no se elevó pretensión alguna tendiente a  juzgar el contrato de mutuo celebrado entre las partes, en punto a su  existencia y exigibilidad, más allá de mencionarlo  dentro del juramento estimatorio, sin mayores justificaciones.  

Huelga explicarlo,  como el sub  examine siempre  giró alrededor del contrato de arrendamiento y sus efectos, en  la decisión que resuelva el litigio, so pena de incurrir en  incongruencia, debe acotarse a esta materia y sus efectos, sin poder  adentrarse en el negocio de mutuo.  

Máxime por  cuanto el préstamo de consumo, por su naturaleza unilateral,  no es susceptible de gobernarse por la condición resolutoria  tácita a que se refiere el artículo 1546 del Código  Civil, que es precisamente la pretensión principal invocada  por el actor, aunque, itérese, referida a los contratos de  renta que suscribió.  

(c) Por último,  como se ha explicado insistentemente en este proveído, no es  dable acceder a la condena por lucro cesante por la no explotación  de las heredades.  

(II) Contrato  de arrendamiento de Carlos Sefair y Carlos Quintero:  

(a) Valor  adicional sobre la mejora útil: Dada la limitación  contractual, no es dable ordenar el pago del 40% de los mayores  costos del contrato de obra, mensurada en $17.163.800.  

Se agrega que, en  puridad, la fuente de esta obligación es el contrato de obra,  que resulta por completo ajeno al thema  decidendum  de este litigio, por no haber elevado pretensiones en torno al mismo,  ni integrar la causa  petendi,  ya que las menciones a éste fueron para fines de demostrar el  cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y arrendadores.  

(b) La condena al  pago de perjuicios por lucro cesante resultó rehusada en  antaño, por lo explicado en este proveído largamente.  

5. Conclusión  de cierre.  

5.1. Por lo  dilucidado al resolver la casación, ante la anulación  de la sentencia de alzada, procede emitir sentencia de reemplazo, en  la cual únicamente se abordarán las materias objeto del  remedio extraordinario, esto es, la resolución o terminación  de los contratos de arrendamiento y sus consecuencias ingénitas.  

5.2. Como la  apelación está llamada a prosperar, por haberse probado  los supuestos de la terminación y denegado los fundamentos de  las excepciones, acorde con el numeral 4° del artículo 366  del Código General del Proceso, Francisco y Calos Sefair serán  condenados en costas de ambas instancias en favor de Carlos Quintero,  aquél en un 70% y éste en un 30%, considerando el  número y valor de las condenas.  

Las agencias en  derecho se tasarán, para la alzada, por el magistrado ponente,  según el numeral 3° ídem  y las tarifas establecidas por el Consejo Superior de la Judicatura.  

DECISIÓN  

En mérito  de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación  Civil, administrando justicia en nombre de la República y por  autoridad de la ley,  

RESUELVE  

Primero. Casar  la sentencia proferida el 29 de junio de 2021, proferida por el  Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, Sala Civil –  Familia – Laboral, dentro del proceso que Carlos Enrique Quintero  Solano promovió contra Francisco y Carlos Romano Sefair López.  

Segundo.  Abstenerse de imponer condena en costas en casación contra  Carlos Enrique Quintero Solano, dada la prosperidad de su impugnación  extraordinaria.  

Además, la  Corte situada en sede de instancia  

RESUELVE  

Primero.  Revocar en su integridad el fallo del 8 de noviembre de 2018,  proferido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Neiva.  

Segundo.  Declarar la terminación del contrato de arrendamiento  celebrado el 10 de marzo de 2010 entre Francisco Sefair López  y Carlos Enrique Quintero Solano, modificado el 25 de mayo de 2012,  sobre los predios «San Simón Uno» y  «Simijaca», ubicados en la vereda El Gramal  del municipio de Alpujarra, Tolima, por el incumplimiento de las  obligaciones de aquél.  

Tercero. En  consecuencia, se ordena que Francisco Sefair López pague a  Carlos Enrique Quintero Solano las siguientes sumas por los conceptos  que se especifican en cada caso:  

3.1. $73.309.413,  correspondiente al precio pagado de forma anticipado, debidamente  actualizado hasta la fecha de la Sala de Decisión.  

3.2. Intereses del  2% sobre el monto de $40.000.000, correspondiente al precio  anticipado no actualizado, pagaderos desde el 10 de marzo de 2010.  

3.3. $81.765.008,  correspondiente al valor de la mejora útil autorizada,  debidamente actualizado hasta la fecha de la Sala de Decisión.  

3.4. Intereses del  2% sobre el monto de $48.000.000, correspondiente al valor histórico  de la mejora autorizada, pagaderos desde el 20 de septiembre de 2012.  

Cuarto.  Declarar la terminación del contrato de arrendamiento  celebrado el 26 de mayo de 2012 entre Carlos Sefair López y  Carlos Enrique Quintero Solano, sobre el predio «San Simón»,  ubicado en la vereda El Gramal del municipio de Alpujarra,  Tolima, por el incumplimiento de las obligaciones de aquél.  

Quinto. En  consecuencia, se ordena que Carlos Sefair López pague a Carlos  Enrique Quintero Solano las siguientes sumas por los conceptos que se  especifican:  

5.1. $54.510.005,  correspondiente al valor de la mejora útil autorizada,  debidamente actualizado hasta la fecha de la Sala de Decisión.  

5.2. Intereses del  2% sobre el monto histórico de $32.000.000, correspondiente al  valor de la mejora autorizada, no actualizada, pagaderos desde el 20  de septiembre de 2012.  

Sexto. La  liquidación de intereses y de indexación posterior a la  fecha indicada en este proveído, deberá hacerse con  sujeción a los parámetros que se dejaron consignados en  esta providencia y a los mandatos contenidos en los artículos  283 y 284 del Código General del Proceso.  

Séptimo.  El juzgador de instancia, al realizar el cálculo de  intereses e indexación, verificará que la sumatoria de  estos conceptos en cada período mensual, considerando la suma  histórica, no exceda el límite de usura para cada  período, so pena de reducirlo a éste.  

Octavo. Rehusar  los demás pedimentos de condena izados por el demandante.  

Noveno. Negar  las excepciones propuestas por los demandados.  

Décimo.  Costas en ambas instancias a cargo de Francisco y Carlos Romano  Sefair López, en un setenta por ciento (70%) y un treinta por  ciento (30%), respectivamente, en favor de Carlos Enrique Quintero  Solano. En la liquidación inclúyase la suma de cinco  (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes a la fecha de  notificación de esta providencia, que el Magistrado  Sustanciador señala como agencias en derecho en segunda  instancia.  

Décimo  primero. En su oportunidad remitir el expediente a la corporación  judicial de origen.  

Notifíquese  

MARTHA  PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ  

Presidente de Sala  

HILDA GONZÁLEZ  NEIRA  

AROLDO WILSON  QUIROZ MONSALVO  

LUIS  ALONSO RICO PUERTA  

OCTAVIO  AUGUSTO TEJEIRO DUQUE  

FRANCISCO  TERNERA BARRIOS  

1          Artículo          714 del Código Civil: «Se          llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no de la          industria humana».  

2          Héctor Zapirain, Régimen          jurídico del trabajo rural.          En Revista de la          Facultad de Derecho,          n.° 31, Montevideo, julio-diciembre 2011.  

3          Jorge Orlando Melo González,          Ciudad y campo en Colombia hasta comienzos del siglo XX, De la          utopía urbana a la ruralización, y a la urbanización          acelerada, Oficina          de la CEPAL en Bogotá, Naciones Unidas, 2021.  

4          Isaías Tobasura Acuña, Las          luchas campesinas en Colombia en los albores del siglo XXI: de la          frustración a la esperanza.          En OSAL, Observatorio Social de América Latina, año          VI, n.° 16, ene-abr 2005, p. 62.  

5          Ageo Arcangeli, El          derecho agrario y su autonomía.  

6          Román José Duque Corredor, Régimen          Jurídico Del Arrendamiento De Predios Rústicos En El          Derecho Agrario Venezolano,          Caracas: Sucre, 1972.  

7          Arturo Valencia Zea, Derecho          Civil, Tomo          IV, De los contratos,          Temis, 1975,          p. 385.  

8          Compilado          en el artículo 2.14.5.1.2. del decreto 1071 de 2015.  

9          César Gómez Estrada, De          los principales contratos civiles, 4ª          Ed., Temis, 2008,          p. 197.  

10          Guillermo Ospina Fernández, et. al,          Teoría General del Contrato del Negocio Jurídico,          Temis, 2009,          p. 550.  

11          Se          acuden a los índices de la serie de empalme del Departamento          Administrativo Nacional de Estadística, actualizado al 5 de          mayo de 2023. El índice inicial es el de la fecha de entrega          de los recursos, mientras que el índice final corresponde a          abril de 2023, por ser el último disponible a la fecha de          discusión del proyecto en Sala.