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STC13341-2022
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Magistrado Ponente
STC13341-2022
Radicación n° 54001-22-13-000-2022-00261-01
(Aprobado en Sesión de cinco de octubre de dos mil veintidós)
Bogotá, D.C., seis (6) de octubre de dos mil veintidós (2022).
Se dirime la impugnación del fallo proferido el 6 de septiembre de 2022 por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial Cúcuta, en la tutela que Oscar Emilio Madariaga Reyes instauró contra el Juzgado Sexto Civil del Circuito de la misma ciudad, extensiva a los demás intervinientes en el consecutivo 2019-00363-01.
ANTECEDENTES
1.- El gestor, invocó la protección de los derechos al «debido proceso, igualdad y tutela jurisdiccional efectiva», para que se ordenara emitir «una nueva sentencia en segunda instancia, (…) para que corrija los defectos de orden sustantivo señalados, y en su lugar, se dé una correcta interpretación al artículo 519 del Código de Comercio y a la jurisprudencia que establece su interpretación».
En apoyo adujo que el Juzgado Quinto Civil Municipal de Cúcuta en el proceso de regulación de canon de arrendamiento que en su contra incoó Ana Milena Corredor, en calidad de arrendadora del parqueadero ubicado en la avenida 1ª entre las calles 14 y 15 del barrio la playa, dictó sentencia en la que fijó como renta la suma de $8.338.566 a partir del 1º de diciembre de 2018 (9 sep. 2021).
Indicó, que apeló la decisión porque «de manera inexplicable teniendo presente, claro y contundente que el contrato quedó prorrogado en el mes de diciembre de 2017, hasta junio de 2018, habiendo el demandado pagado directamente al arrendador los cánones de diciembre de 2017 y enero de 2018, el juez sin haberlo pedido ninguna de las partes, fijo el canon a partir del primero de diciembre de 2018, cuando en el proceso quedo afirmado y demostrado que nunca hubo diferencias en la regulación del canon, sino que la parte demandada para evitar la mora a partir del mes de febrero de 2018, consigna en el BANCO AGRARIO, los cánones»; sin embargo, el superior la refrendó (27 abr. 2022).
Aseguró que la demandante carecía de interés jurídico, ya que el artículo 519 del Código de Comercio contempla como presupuesto que «se presenten diferencias al momento de la renovación del contrato de arrendamiento», lo cual, en su sentir nunca se presentó, pues lo que hubo en febrero de 2018 fue una negativa de Ana Milena Corredor a recibir el dinero.
Acusó las determinaciones de ambas instancias de incurrir «en un defecto de orden sustantivo por establecer que se pudieron presentar diferencias en febrero de 2018, cuando al tener del artículo 519 del Código de comercio para acudir al Juez las diferencias se tenía que presentar al momento de la RENOVACIÓN DEL CONTRATO, esto es, en diciembre de 2017 o en su defecto en la siguiente prorroga en Junio de 2018, pero no se presentaron diferencias, tanto así, que arrendadora recibió los cánones de diciembre de 2017 y enero de 2018 renovándose nuevamente el contrato (…)».
2.- El Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cúcuta defendió la legalidad de su proceder y allegó link de acceso al expediente.
FALLO DE PRIMER GRADO Y SU IMPUGNACIÓN
El Tribunal Superior de Cúcuta negó el resguardo por inexistencia de vulneración.
Replicó el precursor con los mismos planteamientos inaugurales, resaltando que «El artículo 519 del Código de Comercio, denominado DIFERENCIAS EN LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO, establece que las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos. En ese orden de ideas, al no presentarse ninguna diferencia al momento de la renovación del contrato, no nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial ni hay lugar al proceso por no existir controversia. La sentencia judicial del 09 de septiembre de 2021 y la sentencia del 27 abril de 2022 incurren en un defecto de orden sustantivo por establecer que se pudieron presentar diferencias en febrero de 2018, cuando al tenor del artículo 519 del Código de comercio para acudir al Juez las diferencias se tenía que presentar al momento de la RENOVACIÓN DEL CONTRATO, esto es, en diciembre de 2017 o en su defecto en la siguiente prorroga en Junio de 2018, pero no se presentaron diferencias, tanto así, que arrendadora recibió los cánones de diciembre de 2017 y enero de 2018 renovándose nuevamente el contrato, incurriendo así en un defecto sustantivo, toda vez que la interpretación o aplicación de la norma al caso concreto NO se encuentra prima facie, dentro del margen de interpretación razonable».
CONSIDERACIONES
1.- Aunque el promotor critica también el pronunciamiento del Juzgado Quinto Civil Municipal de Cúcuta (9 sep. 2021) el análisis de esta Corporación se circunscribirá al expedido por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de la misma ciudad (27 abr. 2022), al cerrar el debate suscitado.
2.- Advertido lo anterior, se anuncia el decaimiento del amparo y, por ende, la convalidación del proveído opugnado, debido a que la resolución que convalidó la fijación del «canon mensual de arrendamiento del inmueble motivo de este proceso en la suma de $8.338.566, oo, a partir del 1º de diciembre de 2018», no luce antojadiza, ni caprichosa; por el contrario, obedece, en línea de principio, a una legítima exégesis de la normativa que rige la materia y la jurisprudencia depurada sobre el tema, así como a una congruente apreciación del acervo, que no se muestra contraevidente con la realidad que fluye del plenario.
Para el efecto, inicialmente precisó que en el caso bajo estudio está acreditado que Ana Milena Corredor Alarcón (arrendadora) y Oscar Emilio Madariaga Reyes (arrendatario), celebraron contrato de arrendamiento sobre el bien ubicado en la avenida 1ª entre las calles 14 y 15 del barrio la playa,
cuya duración se pactó por el término de 6 meses, contados a partir del 01 de diciembre de 2015, el cual se prorrogaría de manera automática si ninguna de las partes notificara a la otra su intención de darlo por terminado y el mismo fue instrumentalizado por documento privado, que obra a (Fls. 2 a 4 del expediente), el cual en efecto, se ha venido prorrogando, es decir, por más de dos años consecutivos y es claro para este Despacho, según se desprende de los términos del contrato, que es el primer día del mes de junio y el primer día del mes de diciembre de cada año en que se constituye el instante de referencia a efecto de que las partes regulen sus condiciones contractuales que regirán para el nuevo período, pues la renovación implica que los contratantes puedan estipular nuevas reglas de relación negocial al margen de lo pactado con anterioridad».
Arguyó que el artículo 518 del Código de Comercio consagra,
a favor del empresario el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquellos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, empero desde luego que este derecho como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene el carácter absoluto pues su ámbito y eficacia está sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, es decir siempre y cuando no se presente alguna de las salvedades (…).
Y, agregó que «al lado del anterior derecho se encuentra la potestad del arrendador de discutir las nuevas condiciones convencionales tales como las relativas al precio o a las nuevas circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento (C.S.J. sentencia 31 de octubre de 1994, Exp. 3868)».
Luego, resaltó que la intención del legislador fue armonizar los intereses de los contratantes y que estos deliberaran las nuevas condiciones regulatorias, inclusive acudir a la vía judicial en caso de que surgieran diferencias como lo prevé el artículo 519 ibídem: «Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos».
Entonces, si bien las partes registraron en el pacto como precio del canon de arrendamiento del parqueadero de vehículos la suma de $1.000.000, lo cierto es que,
(…) se acordó el precio de cuatro millones quinientos mil pesos y reajuste fue en forma verbal, hecho que no fue desvirtuado por el demandado pues no se pronunció al respecto de estos tres primeros recibos expedidos puesto guardando silencio, como tampoco fueron tachados de falsos dichos documentos, razón por la cual se descarta sin más consideraciones que el precio acordado del canon mensual de arrendamiento lo fuera por la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS ($1.500.000,oo) descrito en el contrato sino por un valor de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($4.500.000,oo) y con reajuste de UN MILLON DE PESOS ($1.000.000,oo) anual acordado verbalmente, – máxime cuando el avalúo comercial del inmueble allegado por la parte actora arroja como canon de arrendamiento una suma superior – siendo así, no resulta creíble lo expuesto por el demandado en su interrogatorio respecto que había extendido estos recibos era para efectos de contables-, como también se encuentra demostrado que desde el mes de febrero de 2018 la demandante no recibió más los arriendos porque no se ajustaban a lo pactado verbalmente, tal como se desprende de la prueba documental que el mismo demandado allegó sobre consignaciones de depósito judicial por un valor inferior. Lo anterior se traduce en un desacuerdo entre las partes de allí que se acudiera a la regulación por vía judicial.
Manifestó que la pretensión del recurrente tendiente a que se revoque el veredicto de primera instancia, «aduciendo la carencia de interés jurídico para pretender por activa, porque el artículo 519 del Código de Comercio, exige como presupuesto que se presenten diferencias al momento de la renovación del contrato, la cual nunca se presentó», carece de fundamente dado que obra el siguiente material probatorio:
(i).- (…) contrato de arrendamiento de local comercial con documento privado que obra a (Fls. 2 a 4 del expediente) en donde la parte actora funge como arrendadora y en virtud de ello le asiste interés serio y actual de promover acción judicial en torno a la regulación de canon de arrendamiento de local comercial frente al arrendatario quien detenta legitimación en la causa por pasiva, de donde se desprende que son los legítimos contradictores en los extremos procesales por activa y pasiva;
(ii).- Respecto de las diferencias surgidas entre los contratantes sobre las nuevas condiciones del precio del canon de arrendamiento comercial en virtud de lo cual no llegaron a un acuerdo extraprocesal y la actora optó que recurrir a vía judicial, se encuentra acreditado por las comunicaciones que el señor Oscar Emilio Madariaga Reyes desde el mes de febrero de 2018 al mes de febrero de 2019 en donde comunica a la actora que por el incremento del canon de arrendamiento a la suma de $8.000.000,oo y la negativa de recibir el canon de arrendamiento no le queda otra alternativa sino realizar consignación a través de depósito judicial (Fls. 8 a 37 del expediente);
(iv).- Existe acta de conciliación del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de fecha 27 de marzo de 2019, con constancia de no asistencia, cuya convocante es la actora y el convocado el señor Oscar Emilio Madariaga Reyes en condición de arrendatario del bien inmueble local comercial por las diferencias surgidas respecto del precio del canon de arrendamiento a pagar (Fl. 38 a 42).
En lo que concierne con la reclamación tendiente a hacer ver que el contrato se prorrogó a partir del 1º de diciembre de 2017, explicó:
lo que en el presente caso se consolidó a partir de esa fecha, fue el derecho que tenía el arrendatario a la renovación del contrato de arrendamiento y a continuar gozando de la propiedad comercial en lugar arrendado por
(i).- haber ocupado a título de arrendamiento el inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio;
(ii).- haber explotado en este mismo lapso un mismo establecimiento;
(iii).- haberse vencido el contrato de arrendamiento; y,
(iv).- no presentarse alguna de las situaciones señaladas en los tres numerales del artículo 518, por ello se produjo la prórroga automática y el locatario permaneció en uso del inmueble.
Sin embargo,
no se puede considerar que la demanda que dio origen a este proceso, se trate de pretender renovación del contrato en mención para tomar como punto de partida de las diferencias suscitadas entre las partes única y exclusivamente esa fecha (01 de diciembre de 2017) pues no están demostradas las condiciones para la existencia de esta figura, ya que la situación está destinada aquí es a establecer las nuevas condiciones del precio del canon en el contrato de arrendamiento comercial que venía desarrollándose posterior a esa fecha, mediante la vía judicial, en virtud de que las partes no llegaron a un acuerdo extraprocesal, en virtud de ello, la parte actora lo que pretende es que se determine el precio de la renta que el señor Oscar Madariaga Reyes en su calidad de arrendatario debe pagar mes por mes teniendo en cuenta que el inmueble que ocupa se encuentra destinado a actividades comerciales, lo cual tiene asidero si se observa la literalidad del artículo 519 cuando da facultad al Juzgador de dirimir “ las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento…” .
Precisó que el a quo con fundamento en esa potestad, aunado al principio de la sana crítica para regular el canon mensual de arrendamiento, determinó:
el contrato ha venido desarrollándose de 6 en 6 meses, y esto es cierto en efecto, ya que este inició a partir del 01 de diciembre de 2015 a 31 de mayo de 2016 luego la primera prórroga va del 01 de junio de 2016 al 30 de noviembre de 2016; la segunda prórroga del 01 de diciembre de 2016 al 31 de mayo de 2017; la tercera prórroga del 01 de junio de 2017 al 30 de noviembre de 2017; la cuarta prórroga del 01 de diciembre de 2017 al 31 de mayo de 2018; la quinta prórroga del 01 de junio de 2018 al 30 de noviembre de 2018; la sexta prórroga del 01 de diciembre de 2018 al 31 de mayo de 2019, y que por consiguiente la regulación debe hacerse a partir del 01 de diciembre de 2018 por la sencilla razón que al haberse presentado la demanda el 09 de abril de 2019, es para que se regule el canon de arrendamiento de la prórroga que estaba transcurriendo (01 de diciembre de 2018 a 31 de mayo de 2019) y porque el 01 de febrero de presentado la demanda el 09 de abril de 2019, es para que se regule el canon de arrendamiento de la prórroga que estaba transcurriendo (01 de diciembre de 2018 a 31 de mayo de 2019) y porque el 01 de febrero de 2018 el contrato no tuvo prórroga. Es claro que la mencionada atribución implica que el juez para la regulación del canon de arrendamiento de local comercial, debe atenerse a lo reflejado en el proceso y de consiguiente no es de recibo lo afirmado por el recurrente sobre la falta de interés para obrar de la actora por no presentarse diferencias al momento de la renovación del contrato a partir del 01 de diciembre de 2017.
Finalmente, en lo relacionado con la presunta falta de congruencia del veredicto reprochado, «ya que ordena la regulación del canon de arrendamiento a partir del 01 de diciembre de 2018 siendo la pretensión del demandante que se regule el canon de arrendamiento a partir del 01 de febrero de 2018, teniendo en cuenta además que el poder lo recibió el demandante el 26 de febrero de 2018, decisión que va en contravía del aforismo “ne aet judex ultrapetita partium”» esbozó:
(…) las pretensiones de la demanda están orientadas a la regulación de un canon de arrendamiento, y que en efecto en la sentencia con fundamento en las facultades conferidas en el artículo 519 del Código de Comercio, ordenó su regulación, a partir del 01 de diciembre de 2018, que como ya se anotó precedentemente, se tomó dicho período porque: i) El contrato de arrendamiento de local comercial que dio origen al proceso de regulación de canon se venía prorrogando de6 en 6 meses; ii) Según se desprende de los términos del contrato, es el primer día del mes de junio y el primer día del mes de diciembre de cada año en que se constituye el instante de referencia a efecto de que las partes regulen sus condiciones contractuales que regirán para el nuevo período; Y iii) En consecuencia, la regulación de canon se ordenó a partir del 01 de diciembre de 2018 por la sencilla razón que al haberse presentado la demanda el 09 de abril de 2019, es para que se regule el canon de arrendamiento de la prórroga que estaba transcurriendo (01 de diciembre de 2018 a 31 de mayo de 2019) y no a partir del 01 de febrero de 2018, porque en dicha fecha el contrato no tuvo prórroga».
De lo anterior, concluyó, que:
el juez no se desbordó en su competencia respecto de la regulación de canon de arrendamiento pretendido, ya que esta es una consecuencia lógica de las pretensiones esgrimidas en la demanda y relacionadas como tantas veces se ha dicho con la regulación de un canon de arrendamiento, máxime cuando el demandante a quien le favoreció el pleito estuvo de acuerdo con el fallo en los términos definidos por el Juzgador, de tal manera que no se encuentra vulneración del principio de congruencia alegado.
2.- Así las cosas, independientemente que esta Colegiatura avale o no las disertaciones transcritas, no emerge defecto alguno que estructure «vía de hecho» como lo pretende el impulsor, quien aspira a imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la controversia, sin que tal propósito se acompase con la finalidad de la vía superlativa, cuyo objetivo tuitivo no es servir de tercera instancia para rebatir los fundamentos de la autoridad judicial en el ámbito de sus competencias (STC, 6 may. 2011, rad. 00829-00; reiterada, entre otras, en STC,9232-2018 y STC2544-2021).
3.- Ergo, se avalará el proveído confutado.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por mandato de la Constitución, CONFIRMA la sentencia de fecha, naturaleza y procedencia conocida.
Notifíquese por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Presidenta de Sala
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS