Asistente Jurídico Inteligente
Selecciona un texto en la página o analiza el artículo completo.
STC13623-2022
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
Magistrado ponente
STC13623-2022
Radicación nº 11001-02-03-000-2022-03014-00
(Aprobado en sesión doce de octubre dos mil veintidós)
Bogotá, D.C., doce (12) de octubre de dos mil veintidós (2022).
Se resuelve la tutela que el Conjunto Residencial Quintas de Altalucia PH instauró contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Cartagena, extensiva al Juzgado 9º Civil del Circuito de la misma ciudad y a las partes e intervinientes en el proceso ejecutivo No. 2019-00313-00.
ANTECEDENTES
1. La copropiedad gestora pretende que se declaren nulas las sentencias de primera y segunda instancia emitidas por los despachos accionados (30 abril 2021 y 3 marzo 2022) y, en consecuencia, se ordene seguir adelante con la ejecución. Subsidiariamente solicitó que se ordene que el pago de las expensas comunes de administración se cancelen conforme a los metros cuadrados que tiene la manzana K y no de acuerdo al coeficiente que representa el edificio multifamiliar en el reglamento de propiedad horizontal.
En sustento adujo que, en el año 2018, el Conjunto Residencial Quintas de Altalucia PH instauró demanda ejecutiva en contra de José Ignacio Gutiérrez Palacio, con el fin de obtener el pago de las expensas comunes de administración causadas desde el mes de mayo de 2007 hasta junio de 2018 y las que en lo sucesivo se generaran. El asunto le correspondió inicialmente al Juzgado 1º de Pequeñas Causas y Competencias Múltiples de Cartagena, despacho que por acumulación remitió el expediente al Juzgado 9º Civil del Circuito de la misma ciudad, quien profirió sentencia en la que declaró probadas las excepciones de mérito de inexistencia de causa de la obligación ejecutada y el cobro de lo no debido (30 abril 2021); aunque la copropiedad promovió recurso de apelación, el Tribunal accionado confirmó la decisión (3 marzo 2022).
A juicio del censor, las autoridades judiciales pasaron por alto que José Ignacio Gutiérrez Palacio, por ser propietario y por tener el uso y disfrute de las áreas comunes de la copropiedad, debe pagar las expensas comunes de administración que por mandato de la ley 675 de 2001, deben tasarse de acuerdo al coeficiente que representa cada una de sus unidades privadas.
2. La Sala civil Familia del Tribunal Superior de Cartagena se remitió a los raciocinios consignados en la sentencia que resolvió el recurso de apelación.
CONSIDERACIONES
El amparo reclamado será negado, porque la decisión objeto de censura es razonable.
Para dirimir el asunto es preciso memorar que el proceso ejecutivo por cuotas de administración tiene consagración legal en el artículo 48 de la ley 675 de 2001, norma que a su tenor literal establece que:
«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior».
«(…) El correcto entendimiento de la norma, entonces, lleva a concluir que lo que se pretendió fue permitir que sólo el certificado expedido por el administrador constituyese título ejecutivo, lo que no implica que esa certificación pueda versar sobre hechos ajenos a la realidad, sino que responde al deseo del legislador de simplificar el procedimiento para efectuar el cobro ejecutivo de las multas y obligaciones derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, tal y como consta en los antecedentes legislativos de la norma acusada.
Los apartes acusados no conceden licencia al administrador para que certifique situaciones contrarias a la realidad, como lo entiende el accionante, sino que busca facilitar la expedición de un documento que debe corresponder con la verdad de los hechos. Así las cosas, el legislador acudió al principio de racionalidad, en aras de simplificar el cobro ejecutivo de las deudas por expensas comunes, sin que por esa razón se afecte el derecho a la defensa de los deudores, quienes cuentan con el escenario del proceso ejecutivo para controvertir la validez del mismo y, por tanto, el verdadero monto de lo debido.
En efecto, del texto demandado se deduce claramente, que quien juzga la procedencia del cobro de las expensas no es el administrador del conjunto, sino el juez de la causa, quien deberá estimar la validez y veracidad de los documentos que se alleguen al proceso y ordenar las pruebas que considere conducentes para el esclarecimiento del asunto planteado, trámite durante el cual el deudor tiene la posibilidad de controvertir los hechos y elementos probatorios que se alleguen en su contra (…)1». Destaca la Sala
Bajo el marco referido y descendiendo al caso objeto de estudio se advierte que la copropiedad accionante inició 57 procesos ejecutivos con el fin de cobrar cada una de las cuotas de administración de los inmuebles que debieron construirse en la manzana “k” del Conjunto Residencial Quintas de Altalucia. Esos procesos fueron acumulados para que el juzgado del circuito accionado los tramitara. Con tal fin y comoquiera que el demandado alegó como excepciones: i) «INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN» porque el título no contiene los requisitos para obligarse, conforme lo prevé el artículo 1494 del Código Civil, ii) «INEXISTENCIA DE CAUSA GENERADORA» con base en que no hay objeto ni causa, toda vez que los inmuebles cuyas cuotas se persiguen no existen y iii) ) «PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN EJECUTIVA» porque dicha acción prescribe a los 5 años -la ordinaria- y a los 10 años -la extraordinaria-. La referida sede judicial practicó una inspección judicial sobre la manzana mencionada y encontró que los inmuebles respecto de los cuales fueron expedidos los certificados base de la ejecución no existen porque no han sido construidos, circunstancia a partir de la cual el Juzgado basó su decisión de terminar el cobro, toda vez que el contenido de los títulos ejecutivos no correspondía a la realidad.
Ahora, encuentra la Sala que el recurso de apelación impetrado por la copropiedad actora no fue próspero, toda vez que el Tribunal también consideró que las cuotas de administración cobradas se pretendieron respecto de inmuebles inexistentes toda vez que la manzana “k” corresponde a un lote de terreno que se destina como parqueadero informal, lo que condujo a que la Magistratura considerara que las certificaciones base de la ejecución carecían de claridad. Sobre el particular precisó:
«En efecto, obsérvese que respecto de los 24 apartamentos, 27 garajes y 6 locales por los que el administrador del Conjunto Residencial Quintas de Altalucía se pretende obtener el pago de expensas ordinarias y extraordinarias de administración causadas desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de junio de 2018, las que se hallan contenidas en los documentos denominados “CERTIFICACIÓN”, acordes al reglamento de propiedad contendido en la escritura pública No. 0314 del 12 de febrero de 2019 de la Notaría 1ª del Círculo de Cartagena, las que se aportan por el ejecutante en cada uno de los procesos acumulados.
Pues bien, ha de verse que dichos títulos ejecutivos carecen de claridad, por ende, no prestan mérito ejecutivo, en la medida que el lote de terreno identificado como la manzana K, ubicado dentro de dicho conjunto residencial, destinado para la construcción del edificio multifamiliar que, según los hechos de las demandas, es donde se encuentran ubicadas las referidas 57 unidades privadas, que no han sido edificadas, como así lo declararon los propios litigantes en los interrogatorios de parte que absolvieron ante el a quo, el que, a su vez, lo corroboró con la inspección que realizó a dicho predio.
Significa lo anterior que, si en la referida “manzana K” no se encuentra edificada ninguna construcción, pues en ese lugar sólo existe un lote de terreno, las certificaciones que sirvieron como título ejecutivo corresponden a hechos ajenos a la realidad, lo que conlleva a establecer que no hay claridad frente a las obligaciones demandadas, pues no existen las áreas privadas construidas por las que el ejecutante pretende obtener el pago de expensas ordinarias y extraordinarias de administración causadas desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de junio de 2018, a efectos de seguir adelante con la ejecución. En consecuencia, en tales circunstancias, los reparos formulados por el apoderado judicial de la parte demandante están llamados al fracaso (…)».
Debe señalarse que la decisión del Tribunal tuvo como fundamento el artículo 26 de la ley 675 de 2001 que establece que «Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto (…)».
Confrontado lo aducido al desatarse la alzada con las escrituras No. 1884 de 4 de mayo de 2007 y No.0314 de 2 de febrero de 2009 que contienen, respectivamente, el contrato de compraventa de la manzana “k” y el reglamento de la copropiedad mencionada, se advierte que en ambos documentos quedó establecido que dicho lote será destinado para la construcción de 57 unidades privadas; sin embargo, nada se dijo respecto del cobro de administración o expensas hasta que las mismas existan, por el contrario, expresamente se acogió el contenido de los artículos 25 y 26 de la ley 675 de 2001 para establecer los coeficientes de propiedad y los módulos de contribución (clausula décimo quinta del reglamento).
Lo anterior permite colegir que la hermenéutica efectuada por la Magistratura no luce irrazonable o desproporcionada. Es decir, que lo que en realidad existe en el presente asunto es una disparidad de criterios en torno a la apreciación de las circunstancias que rodearon el caso concreto y la hermenéutica judicial desplegada, lo que torna inviable el ruego en tanto no se puede «imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes» (STC10939-2021).
De otro lado, aunque la accionante solicitó subsidiariamente que «se ordene, que el pago de las expensas comunes de administración se cancelen conforme a los metros cuadrados que tiene la manzana K y no de acuerdo al coeficiente que representa el edificio multifamiliar en el reglamento de propiedad horizontal», tal pedimento no puede ser acogido en sede de tutela, pues para tal fin la copropiedad debe iniciar el proceso ejecutivo respectivo con base en la certificación que contenga dicha obligación.
Por lo expuesto, se negará el amparo invocado.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Constitución, resuelve NEGAR la tutela instada. Infórmese a los participantes por el medio más expedito y remítase el paginario a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no impugnarse esta resolución.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
Presidente de Sala
MARTHA PATRICIA GUZMAN ALVAREZ
Ausencia justificada
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
Ausencia justificada
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS