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STC3594-2023
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
Magistrado ponente
STC3594-2023
Radicación nº 11001-22-03-000-2023-00369-01
(Aprobado en sesión del veinte de abril de dos mil veintitrés)
Bogotá D.C., veintiuno (21) de abril de dos mil veintitrés (2023).
Se resuelve la impugnación del fallo del primero de marzo de 2023 dictado por la Sala Civil del Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, en el amparo que promovió la Constructora Bolívar S.A. contra el Juzgado 51 Civil del Circuito de Bogotá, extensiva a las partes e intervinientes en el radicado n°11001-40-03-001-2021-00458-00.
ANTECEDENTES
1.- La actora pretende que se deje sin efectos la sentencia de segunda instancia emitida por el accionado (21 oct. 2022), para que, en su lugar, se ordene “confirmar el fallo de primera instancia del 22 de noviembre de 2021” a través del cual se declararon probadas todas las excepciones y se decretó la terminación del proceso.
En sustento, adujo ser demandada en un proceso ejecutivo en el que se pretende el pago de los valores correspondientes a las expensas comunes dejadas de pagar en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019 y enero de 2020; generadas dentro de la propiedad horizontal en la que fungió como propietario inicial y constructor.
Alegó, en esencia, que el juez de segundo grado incurrió en defecto material o sustantivo por aplicación e interpretación irrazonable de la Ley 675 de 2001, toda vez que esta no tiene como destinatario al propietario inicial y constructor del proyecto sino a los propietarios de unidades privadas que adquieren el bien mediante compraventa, dado que, según el reglamento el hecho generador de la obligación del pago de las expensas era «la enajenación (escritura de venta) y la entrega material de la unidad privada a su propietario y el acta de asamblea de copropietarios con la aprobación del presupuesto y el respectivo monto de la cuota de administración»; señaló que, el juzgador tampoco tuvo en cuenta que en la fase provisional previa a la entrega del 51% de los coeficientes de copropiedad de las unidades privadas, la constructora pagaba el valor de las expensas comunes bajo la modalidad de «déficit presupuestal».
Asimismo, cuestionó que se hubiese dado validez al título ejecutivo, constituido mediante una certificación de deuda expedida por la misma administradora de la unidad residencial respecto de unos periodos en los que no fungió como representante legal de la unidad residencial, por cuanto para esa época la asamblea de copropietarios no había sesionado por primera vez. Igualmente indicó que, a juicio del juez de segundo grado, la Ley 675 de 2001 no hacia diferenciación alguna frente a la liquidación y pago de expensas comunes por coeficiente de copropiedad respecto de aquellos inmuebles que no hubiesen sido construidos, lo cual a su juicio era irrazonable.
Adicionalmente, reprochó que el ad quem no hiciera mención de los medios probatorios obrantes en el proceso, tales como la confesión del representante legal de la copropiedad ejecutante; por último, señaló que este también ignoró que, el reglamento de propiedad horizontal no operaba ipso facto a su constitución, pues se establecieron unos coeficientes provisionales.
2.- El Juzgado 51 Civil del Circuito de Bogotá señaló que las diligencias se adelantaron por la senda procesal prevista y que se garantizó el derecho de defensa y debido proceso.
4.- El actor impugnó. Reiteró en su escrito los argumentos iniciales y añadió que el a quo no hizo alusión al defecto factico enrostrado.
CONSIDERACIONES
Estudiados los reclamos tutelares pronto se avizora que el desenlace opugnado será revocado, dado que el juez accionado, al desatar la impugnación, no se pronunció de manera suficiente sobre la obligatoriedad del pago de expensas comunes de las unidades privadas que se encuentran en proceso de construcción.
En efecto, del estudio de la providencia atacada se encuentra que el Juzgado accionado coligió lo siguiente:
(i) La Constructora Bolívar S.A. sí debía pagar expensas comunes; esto, debido que una vez se registra la escritura pública que constituye la propiedad horizontal, empiezan a regir las obligaciones propias de su funcionamiento, entre ellas, el pago de las expensas comunes; así, teniendo en cuenta que la ejecutada fue vinculada al proceso en calidad de propietaria inicial de las unidades privadas no entregadas, es factible concluir que también debía sufragar dicho rublo.
(ii) Lo que se pretendió en la demanda fue el pago de las expensas comunes correspondientes al funcionamiento provisional de la propiedad horizontal antes de la creación de la asamblea y el establecimiento de una administración definitiva, lo cual sólo podría darse después de la enajenación del 51% de los coeficientes de copropiedad.
(iii) Las expensas objeto de ejecución se tasaron con base en el presupuesto provisional fijado por el tercero que fungió como administrador provisional, motivo por el cual la nueva administración no está extralimitándose en sus funciones.
(iv) El objeto de inconformidad recae exclusivamente sobre la forma cómo se determinó el pago de las expensas, pues se estableció una diferencia infundada entre propietarios, ya que para las unidades entregadas se liquidaba por coeficiente de copropiedad, mientras que para las unidades propiedad de la Constructora se hacía bajo la modalidad de déficit presupuestal, la cual no está regulada en la Ley 675 de 2001, pues esta es clara al establecer la obligatoriedad del pago de las expensas comunes por parte de todos los propietarios.
(v) De las pretensiones de la demanda, la certificación expedida por el administrador y el escrito que descorre traslado de las excepciones puede deducirse el valor de los pagos realizados respecto a las unidades privadas de propiedad de la Constructora Bolívar bajo la modalidad de déficit presupuestal; igualmente, en el testimonio rendido por el administrador de la copropiedad se reitera la forma cómo se liquidaron las diferencias pretendidas en la certificación que sirve como título ejecutivo.
(vi) Una vez el inmueble fue sometido al régimen de propiedad horizontal, surgió una persona jurídica capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones, y en esa medida, resulta erróneo establecer como acreedor de las obligaciones a persona distinta a la misma copropiedad.
Determinaciones de las que derivó la revocatoria de la sentencia de primera instancia, para que en su lugar se siguiera adelante con la ejecución.
No obstante, se pudo constatar que el juzgador no hizo referencia al reglamento de propiedad horizontal que rige al Conjunto Residencial Puerto Conga de Soledad, contenido en la escritura pública No. 845 del 10 de abril de 2019,1 el cual, respecto a las expensas comunes de las unidades privadas que aún no hubiesen sido construidas o que estuviesen en proceso de construcción establece lo siguiente:
ARTICULO 30. EXPENSAS COMUNES. PARGRAFO TRANSITORIO: CONSTRUCTORA BOLIVAR S.A. respecto de las unidades constitutivas del CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTO CONGA PROPUEDAD HORIZONTAL, sólo estará obligado a concurrir al pago de expensas comunes respecto de bienes privados cuya construcción hubiere culminado en su integridad, de manera que se encuentren listos para su entrega.2
ARTICULO 38. NORMA TRANSITORIA. CONSTRUCTORA BOLIVAR S.A. no está obligada a contribuir con ningún tipo de expensas comunes y pago de primas de seguros por aquellas unidades privadas cuya construcción no se hubiere iniciado, y/o que estuvieren en proceso de construcción y/o cuya construcción no se hubiese terminado en su totalidad. En consecuencia, los coeficientes de las unidades privadas construidas y terminadas constituirán el ciento por ciento (100%) para efectos de determinar las cuotas de administración a cargo de cada una de estas unidades privadas. Este procedimiento se mantendrá hasta tanto la propiedad horizontal construya, venda y entregue la última unidad privada que conforma el conjunto.3
ARTICULO 79.-CONTRIBUCIONES EXPENSAS COMUNES DE LOS COPROPIETRARIOS. PARAGRAFO. EL PROPIETARIO INICIAL no está obligado a: 1. Contribuir con ningún tipo de expensas comunes ordinarias por aquellas unidades privadas cuya construcción no se hubiese iniciado, y/o que estuvieren en proceso de construcción y/o cuya construcción no se hubiere terminado en su totalidad. En consecuencia, los coeficientes de las unidades privadas construidas y terminadas constituirán el ciento por ciento (100%) para efectos de determinar las cuotas de administración a cargo de cada una de estas unidades privadas. Este procedimiento se mantendrá hasta tanto la propiedad horizontal construya, venda y entregue la última unidad privada que conforma el condominio.4
Del articulado en cita se extrae que, según el referido estatuto, la constructora no estaba obligada a contribuir con ningún tipo de expensas comunes ordinarias por aquellas unidades privadas que no hubiesen sido construidas o que estuviesen en proceso de construcción, aspecto que debió ser motivo de pronunciamiento por parte del ad quem con el fin de evaluar si dicho reglamento se acompasa a la Ley 675 de 2001 y si dicho rublo debía incluirse o no en el monto adeudado.
Del panorama expuesto, se colige con facilidad la ausencia de motivación sobre la particular temática y la existencia de un yerro superlativo, enmendable por tutela, sobre el cual se ha predicado que:
(…) el defecto en comento se produce cuando la autoridad judicial accionada no analiza el asunto bajo su conocimiento o lo hace de manera parcial o sesgada, lo que conlleva que deba abordarse de nuevo el estudio y definición del caso, en tanto que: «la motivación de las decisiones constituye imperativo que surge del debido proceso (CSJ STC8921-2020, reiterado en STC1749-2021).
En conclusión, se revocará el veredicto de primera instancia y en su lugar, se concederá el amparo para que el juez de segundo grado reexamine el asunto de acuerdo con los parámetros establecidos en esta providencia y determine si procede o no el cobro de las expensas comunes respecto a las viviendas que estuvieran en proceso de construcción.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley REVOCA la sentencia de fecha, naturaleza y procedencia conocida y, en su lugar, CONCEDE el amparo solicitado por Constructora Bolívar S.A.
En consecuencia, se deja sin valor y efecto la sentencia emitida por el Juzgado accionado el 21 de octubre de 2022 dentro del proceso aquí referido, para que, en el lapso improrrogable de los 10 días siguientes a la notificación de este fallo, resuelva nuevamente sobre la alzada, de conformidad con los parámetros establecidos en esta providencia.
Infórmese a las partes e intervinientes por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
Presidente de Sala
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
(Comisión de servicios)
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
(Ausencia justificada)
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS
1 Ver expediente 11001400300120210045800 ; carpeta «01PrimeraInstancia»; PDF «21ContestaciondeDemanda»: fol. 312-1769
2 Ibidem, fol. 1139.
3 Ibidem, fol. 1143.
4 Ibidem, fol. 1162.