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S-182-2000 [5592]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente :
Dr. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
Bogotá, D.C., dos (2) de octubre de dos mil (2000)
Ref. Expediente No. 5592
Se pronuncia la Corte sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandada reconviniente contra la sentencia de fecha veintiséis (26) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), dictada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, dentro del proceso ordinario adelantado por el señor MISAEL SUAREZ ORTIZ frente al señor LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ.
ANTECEDENTES
1. Ante el Juez Civil del Circuito de Fusagasugá, se instauró demanda incoativa del citado proceso ordinario en la que el demandante formuló las siguientes pretensiones:
1º. Se declare que Luis Alfredo Suárez Ortiz, prometiente comprador, incumplió la obligación de firmar la correspondiente escritura pública de compraventa, en los términos acordados en la promesa de compraventa que suscribió con Misael Suárez Ortiz, prometiente vendedor, el 16 de septiembre de 1991.
2°. En consecuencia, que se declare resuelta la referida promesa de compraventa y se ordenen las restituciones mutuas: el demandado, entregando el predio objeto de la misma, junto con los frutos naturales y civiles que hubiere podido producir desde el 16 de septiembre de 1991; y el demandante, reintegrando las sumas de dinero recibidas junto con los intereses corrientes.
3°. Se condene al demandado al pago de la cláusula penal, convenida en la suma de $ 7.800.000.oo, por razón de su incumplimiento.
2. La causa para pedir se puede resumir de la siguiente manera:
a) El 16 de septiembre de 1991 las partes suscribieron la mencionada promesa de compraventa en la que el demandante prometió vender un lote que hace parte de otro de mayor extensión marcado con la letra “C”, del plano de la subdivisión de la finca denominada “La Cecilia”, situado en Fusagasugá y descrito por sus linderos en el hecho 1° de la demanda, el cual figura a nombre de Marco Fidel Suárez, hijo del demandante.
b) El demandado, como contraprestación, se obligó a pagar el precio de $ 14.800.000.oo en la forma discriminada en el hecho 2° de la demanda.
c) En la fecha de la promesa, el demandado junto con su esposa, se dieron a la tarea de medir y amojonar el inmueble que compraban, “…recibiendo lo que ellos mismos midieron a plena satisfacción…”, así que no obstante que en la promesa se hayan citado extensiones y linderos “el promitente comprador recibió como cuerpo cierto”; a partir de entonces éste tomó posesión del predio y comenzó trabajos tales como encerramientos en cercas y una explanación.
d) En la cláusula cuarta se convino que la respectiva escritura pública de compraventa se suscribiría el 1° de febrero de 1992, en la Notaria Unica de Fusagasugá, fecha en la cual compareció Marco Fidel Suárez a firmarla cumpliendo órdenes de su padre; en cambio, el demandado se negó a hacerlo “aduciendo que la extensión de lo que se estaba vendiendo en la escritura no era la misma que aparecía en la promesa de contrato de compraventa”; decisión sorpresiva que tomó cinco meses después de estar en posesión del inmueble sin haber hecho reclamo alguno sobre el particular, y siendo que la venta se hizo como cuerpo cierto, según se demuestra “con el alinderamiento y citación de las extensiones pues de estas últimas se dice que son aproximadas”.
3. El demandado contestó la demanda oportunamente y en el escrito respectivo manifestó su oposición a las pretensiones; respecto de los hechos aceptó algunos y otros los negó o dijo no constarle su ocurrencia, luego de lo cual propuso la excepción de falta de legitimación en la causa, por activa.
4. Elevó, igualmente, demanda de reconvención en la que pidió que se declarase civilmente responsable a Misael Suárez Ortiz por incumplimiento de la misma promesa de compraventa; y que, en tal virtud, se le ordenase “dar cumplimiento al objeto del contrato y hacer entrega como cuerpo cierto real y material de la totalidad del inmueble prometido en venta que aproximadamente es de un área de 2200 M2”; además, que se ordenara protocolizar la respectiva escritura pública de compraventa “con la inclusión de la extensión total del área vendida por sus cuatro (4) linderos y que se encuentra debidamente determinada en la promesa de compraventa”.
5. La causa petendi aducida por el demandante en reconvención se compendia, así :
a) El inmueble a que se contrae la promesa se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: “Por en norte, en extensión de cincuenta metros (50 metros) con propiedad del señor Pastor Perafán, por el sur, en extensión aproximada de veintisiete punto cincuenta metros (27.50 Mts.), con el resto del predio, “Lote C”, que se reserva el promitiente vendedor; por el oriente, en extensión aproximada de cincuenta y tres (53) metros, con propiedades igualmente reservadas del exponente vendedor; y por el occidente, en longitud aproximada de setenta y cuatro (74) metros, linda con la carretera”.
b) Las condiciones previas a la celebración de la promesa se encuentran contenidas en el escrito de 14 de septiembre de 1991, suscrito por las partes ante dos testigos.
c) El prometiente vendedor hizo entrega parcial del inmueble materia de venta al prometiente comprador, por cuanto el lote entregado “no tiene la extensión total del prometido en venta y determinado en la cláusula primera de éste contrato”.
d) En la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el comprador objetó la minuta presentada “por cuanto los linderos estipulados en el contrato de promesa de compraventa no coinciden en su extensión con los presentados en la escritura de venta, los cuales, según esta minuta, son de un área total de 2147 M2. Y los prometidos en la venta son de 2200 M2”, de lo cual se dejó constancia en la Notaria donde se puso de presente que el comprador poseía la suma de dinero que debía pagar en esa fecha. Allí, además, se dejó dicho que ante el incumplimiento del vendedor, el comprador optaba por la cláusula penal, sin perjuicio del cumplimiento de la promesa.
6. Rituada la primera instancia, el a quo profirió sentencia en la que resolvió lo siguiente:
“6.1. Declarar no probada la excepción de fondo denominada por el demandado FALTA DE LEGITIMACION EN LA CAUSA PARA CONCURRIR A LA LITIS.
“6.2. Declarar que el demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha Septiembre 16 de 1991 suscrito con MISAEL SUAREZ ORTIZ como prometiente comprador.
“6.3. Consecuencialmente declarar resuelto el contrato suscrito en el numeral 6.2. de esta parte resolutiva.
“6.4. Ordenar al demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ restituir el inmueble descrito en el numeral primero de esta sentencia al demandante MISAEL SUAREZ ORTIZ en el término de seis días siguientes a la ejecutoria de esta providencia.
“6.5. Ordenar al demandante MISAEL SUAREZ ORTIZ pagar al demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ la suma de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($7’800.000,OO M/CTE), junto con la corrección monetaria desde el día 16 de septiembre de 1991 hasta cuando se verifique el pago y un interés del 6% anual durante el mismo lapso, dentro del término de seis días siguientes a la ejecutoria de este fallo.
“6.6. Condenar al demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ pagar al demandante MISAEL SUAREZ ORTIZ la cláusula penal estimada por las partes en la suma de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($7’800.000,OO M/CTE) en el término de seis días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.
“6.7. Negar todas y cada una de las pretensiones de la demanda de reconvención.
“6.8. Condenar en costas del proceso a la parte demandada principal. Se ordena por secretaria su tasación.
7. Contra la anterior sentencia, el demandado interpuso el recurso de apelación sin éxito, pues el Tribunal la confirmó, salvo en cuanto a la única condena impuesta al demandante Misael Suárez Ortiz –de restituir la suma de $ 7.800.000.oo junto con la corrección monetaria e intereses -, la que modificó y quedó concretada en la suma de $ 17.745.000.oo.
8. La decisión del Tribunal es ahora objeto del recurso de casación interpuesto por la parte demandada.
CONSIDERACIONES DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
1. Comienza éste por dejar sentado que concurren los presupuestos procesales; explica que la acción instaurada es la de resolución de contrato de promesa de compraventa –art.1546 del C.C.- que finca el actor en el incumplimiento del demandado al no suscribir la escritura de compraventa en la fecha y en la notaría acordadas; y halla a las partes legitimadas en la causa, en tanto el litigio se presenta entre los contratantes.
2. A renglón seguido, analiza los elementos que integran la acción resolutoria, así:
a) “La existencia de un contrato bilateral válido, capaz de generar obligaciones”, encuéntrala acreditada con el documento contentivo de la promesa de compraventa disputada, ya que reúne los requisitos reclamados por el artículo 89 de la ley 153 de 1887.
b) “Que el demandante por su parte, haya cumplido los deberes que le imponía la convención, o cuando menos, se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos”, o sea que no esté en mora de cumplir sus propias obligaciones, dado que el artículo 1546 del C.C., otorga la acción resolutoria al contratante cumplido. Aquí, agrega, las partes celebraron promesa de compraventa en la que el demandante se comprometió a vender el derecho de dominio del inmueble determinado en ella, acto del cual surge la obligación de hacer consistente en “acudir a la notaría en la fecha y hora acordadas, a efectos de suscribir la respectiva escritura de compraventa”. En este caso se pactó que ésta se otorgaría en la Notaría de fusagasugá el 1° de febrero de 1992, y se acordaron obligaciones accesorias tales como el pago del precio y la entrega del bien prometido en venta.
Señala el Tribunal que la “entrega del bien” corresponde a una obligación de cumplimiento instantáneo que se consumó en el acto mismo de la firma de la promesa de compraventa, como lo atestaron los contratantes en la cláusula quinta del documento contentivo de la promesa, donde se especificó que el inmueble era entregado “…por situación y linderos…”, y en esas condiciones lo recibió el demandado, pues no hubo manifestación contraria al respecto.
Agrega que en la cláusula primera de la promesa se especificaron los linderos del bien objeto del contrato prometido (cita los mismos reseñados en el compendio de la causa petendi de la demanda de reconvención, literal a); y que el demandado basa el incumplimiento del demandante en que el inmueble se prometió vender por cabida, y que la contenida en la minuta de escritura es inferior a la prometida y recibida.
Afirma el sentenciador que la venta por cabida es propia de predios rústicos, – apoyado en el artículo 1888 del C.C., y en la jurisprudencia -, y que el lote prometido en venta no es de esa clase “porque se encuentra situado dentro del casco urbano del municipio de Fusagasugá, no tiene destinación agraria y se halla potencialmente destinado a la construcción”: en consecuencia, “se trataría de venta de cuerpo cierto”.
Enseguida y “para despejar dudas” explica que según el artículo 1887 del C.C., la venta por cabida es la excepción y tiene por fin otorgar las acciones de aumentarla o disminuirla, o el desistimiento del contrato en su caso, art. 1888 ib., por lo que se hace necesario precisar con exactitud, la cabida total expresada o declarada en el contrato, para que pueda ser cotejada con la cabida real o recibida por el comprador. Cita fallo de la Corte en el que se descarta esa venta cuando el contrato habla de cabida “aproximada” y no indica el valor de cada unidad de medida acordado para fijar el precio total de la compraventa.
Expresa el fallo acusado que según lo anterior y teniendo en cuenta que en la promesa el lote objeto de contrato “se determinó por dimensiones aproximadas y no concretas, no hay duda que se prometió vender como cuerpo cierto y así lo recibió el demandado”; a ello se suma, dice, que no se trata de bien rural y el silencio guardado por el comprador desde cuando lo recibió hasta cuando debía suscribir la escritura (5 meses), período durante el cual no hizo reparo alguno sobre las dimensiones del lote; sólo antes de ir a otorgar la escritura hizo medir el lote, de acuerdo con lo que reza la respuesta a la pregunta No.3 del interrogatorio de parte que absolvió (c. 1, fl.66). Además, desde la firma de la promesa el bien estuvo bajo el cuidado del demandado “y nunca hubo reclamo o aclaración de que faltaba por entregar parte del lote prometido en venta, al menos no se probó inconformidad alguna”.
Por último, arguye el sentenciador que si el bien se prometió vender como cuerpo cierto y así fue como lo recibió el demandado en el acto mismo de suscribir la promesa, “no hay duda que el actor cumplió con la obligación de entregar al comprador el inmueble prometido en venta, en la forma acordada en la promesa”.
Más adelante, el Tribunal apoyado en ese cumplimiento, descarta la excepción de falta de legitimación en la causa y la demanda de reconvención; afirma que las pretensiones contenidas en ésta versan sobre el cumplimiento de la obligación de suscribir un documento y, por tanto, la vía expedita para hacerla valer es la ejecutiva prevista en el artículo 501 del C. de P. C.
Señala que ante el incumplimiento de la obligación de entregar por el promitente vendedor, no podía el demandado eludir la obligación de suscribir la escritura de compraventa; aparece acreditada el “acta No. 10” (c. 1 fl. 5) en la que consta que a la Notaría compareció quien figura como dueño del inmueble a fin de suscribirla, acto que no pudo ser consumado ante la negativa del promitente comprador; de ese modo, el demandante cumplió y el demandado no, injustificadamente.
3. Finalmente, el sentenciador, respecto de las prestaciones mutuas derivadas de la resolución de la promesa, consideró que el demandado debía restituir el predio recibido y pagar la cláusula penal por incumplimiento -$ 7.800.000.oo-; que el demandante debía restituir la parte de precio que recibió, actualizado y con intereses, $ 17´745.000.oo; y que “las restituciones no merecen reparo alguno, pues el actor no probó frutos provenientes del inmueble entregado al demandado, ni éste probó mejoras efectuadas sobre el inmueble que debe restituir”.
LA DEMANDA DE CASACION
Ella contiene cuatro cargos, de los cuales fue rechazado el segundo en el auto admisorio. Despachará la Corte conjuntamente los cargos primero y tercero, puesto que, apoyados ambos en la causal primera adolecen a la par de notorias deficiencias técnicas en su formulación. Finalmente se examinará el cuarto cuyo alcance es parcial.
CARGO PRIMERO
Con respaldo en la causal primera de casación contemplada en el artículo 368 del C. de P.C., se denuncia la infracción directa de los artículos 1602, 1627, 1884 y 1889 del Código Civil, por falta de aplicación.
En la sustentación del cargo, con referencia a la conclusión del fallo impugnado de que la venta prometida recayó sobre un cuerpo cierto, el recurrente delata el quebranto del artículo 1889 del C.C., el cual dispone que cuando la venta se hace con señalamiento de linderos el vendedor está obligado a entregar todo lo comprendido en ellos; añade que el contrato es ley para las partes y el vendedor está obligado a entregar lo que él reza –artículos 1527 y 1884 ib-. La inaplicación de esas normas determinó que la sentencia acogiera las súplicas de la demanda principal, e impidió que el fallador detectara el incumplimiento de la promesa por parte del demandante – por no haber entregado todo lo comprendido en los linderos-, y que no podía obligar al comprador a recibir menos de lo pactado.
Apoyado en varios autores, la censura asevera que el artículo 1889 del C.C., es aplicable siempre que se indiquen los linderos y, por ende, configura incumplimiento del vendedor “tratar de entregar un área considerablemente menor como en el caso que nos ocupa y también lo es pretender cambiar los linderos que están plasmados en la promesa de compraventa, por otros en el momento de celebrar (sic) la escritura pública de compraventa, como lo hizo el demandante Misael Suárez Ortiz”.
En fin, remata el acusador, la violación de las normas citadas como infringidas tuvo como consecuencia que el Tribunal ignorara el incumplimiento de las obligaciones contraidas por Misael Suárez Ortiz y que estimara que el incumplido fue el demandado, quien en la realidad cumplió con lo suyo y se abstuvo de firmar la escritura cuando el demandante trató de imponerle unos linderos distintos a los señalados en la promesa de compraventa.
CARGO TERCERO
1. También apuntalado en la causal primera de casación, en él se reprocha el fallo acusado por haber violado los artículos 1546, 1887 y 1888 del C.C. “llegando a ello por error de hecho en las pruebas que obran dentro del proceso”.
2. En el desarrollo del cargo se le imputa al sentenciador la errónea interpretación del documento contentivo de la promesa disputada, en cuanto el fallo impugnado dedujo que como allí se utilizaron algunas medidas de extensión de los linderos acompañadas de la palabra “aproximadamente”, la venta se hizo como cuerpo cierto. Dice la censura que aunque fue cierto el uso de las medidas aproximadas, el Tribunal se equivoca en la deducción que de ese hecho deriva.
3. Alega el recurrente, con base en el artículo 1620 del C.C., que si las partes se refirieron a una medida “aproximadamente”, quisieron decir exactamente eso, es decir con corta diferencia; y si las partes se empeñaron en acordar esa fórmula, no existe fundamento probatorio para que el sentenciador hubiese llegado a una conclusión diametralmente distinta; constituye error suyo pretender modificar el querer de las partes. Estas claramente estipularon la cabida del inmueble en la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa.
4. A renglón seguido la censura se detiene a revisar el término “aproximadamente” en relación con el régimen de venta por cabida, luego de lo cual reitera que el Tribunal, sin ningún fundamento probatorio, estableció que la promesa en cuestión recaía sobre la venta de un inmueble como cuerpo cierto, no por cabida, “basado en que la palabra “aproximadamente” le daba un falta de concreción tal que no podía haber otra conclusión distinta a la que tomó el Tribunal”.
5. Y remata el cargo, aseverando que si el sentenciador no hubiera incurrido en el error de hecho mencionado, habría llegado a la conclusión de que el contrato de compraventa prometido se hacía por cabida, y que en tal virtud eran aplicables los artículos 1887 y 1888 del C.C.; “de donde Misael Suárez Ortiz habría incumplido con sus obligaciones, quedando descalificado para incoar la acción de resolución de contrato”, y Luis Alfredo Suárez Ortiz habría sido el contratante cumplido.
SE CONSIDERA:
1. Como puede verse, las imputaciones del cargo primero se encuentran perfiladas por la vía directa de la causal primera, situación que comprometía al recurrente a compartir la percepción fáctica del Tribunal respecto del asunto, es decir, a no discrepar de éste en lo relativo a la fijación de los hechos medulares del litigio.
Para éste la venta prometida no podía ser por cabida porque ésta sólo tiene lugar en tratándose de predios rústicos –que no es el caso-; además que para que pudiera entenderse que una venta es de esa especie, debe prescribirse con “exactitud” en el contrato la cabida total expresada por las partes, para que pueda cotejarse con lo entregado por el vendedor, y como en este caso se anotaron medidas aproximadas, no podía dudarse que se vendió como cuerpo cierto. A esto sumó el silencio del “comprador”, quien no dijo nada desde cuando recibió el inmueble hasta el momento de suscribir la escritura, de lo cual coligió que no había duda que el actor cumplió con la obligación de entregar el predio prometido en venta.
El recurrente, por su parte, se empeña en indicar que si en la promesa se hizo un señalamiento de linderos, conforme al art.1889 del C.C., el vendedor estaba obligado a entregar todo lo comprendido en ellos. Y que si el sentenciador hubiese aplicado esa norma habría concluido que el actor estaba obligado a entregar todo lo comprendido en los linderos; cabalmente la falta de aplicación de estos preceptos le impidió advertir que aquél incumplió la promesa al pretender celebrar la venta respecto de un inmueble cuyos linderos son distintos al prometido.
Así las cosas, la censura toma como estribo de sus imputaciones una visión fáctica del asunto diametralmente opuesta a la del fallador, incurriendo de ese modo en una ostensible deficiencia técnica que impide el examen de fondo de su acusación.
2. Igualmente, se advierte que el cargo tercero no comprende a cabalidad todos los fundamentos en que se apoya el fallo impugnado y, por tanto, es incompleto.
La inidoneidad del cargo se refleja en que el recurrente fija su atención únicamente en el alcance que puede tener el señalamiento que los linderos del inmueble prometido en venta expresados en medidas aproximadas, para efectos de establecer si la compraventa prometida versa sobre cuerpo cierto o fue pactada con relación a la cabida. Empero, ese planteamiento se propone sin parar mientes en que el sentenciador, antes que todo, partió de que la promesa cuestionada sólo genera la obligación de hacer consistente en el otorgamiento oportuno de la respectiva escritura pública, y después, con referencia a que no era del caso aplicar las reglas de la venta por cabida, se aseveró que ello no era posible por cuanto el predio objeto de la promesa no es rústico, y que el demandado recibió el inmueble con 5 meses de anterioridad, sin que hubiese formulado queja alguna relativa a su extensión.
Además, debió empeñarse, así mismo, el impugnante, en señalar las pruebas que pondrían de presente la disconformidad de los linderos que alega, pues, como ya quedara dicho, el Tribunal no entró a constatar ese hecho, dada la irrelevancia que este tenía de cara a su línea argumentativa.
De lo anterior fluye que la censura quedó disminuida, pues nada dijo respecto de los argumentos que constituyen la médula del fallo impugnado, en lo que concierne al punto tratado en el cargo.
De nada sirve entonces, examinar a fondo las acusaciones a que se refiere el cargo, pues aunque ellas, en gracia de discusión, fueran atendibles, la sentencia del ad quem debe permanecer incólume con respaldo en los fundamentos que no fueron objeto de censura. Síguese de lo dicho, que el cargo tercero tampoco alcanza éxito.
CARGO CUARTO
1. Acusa la sentencia impugnada de haber quebrantado los artículos 965, 966, 967 y 970 del C.C., como consecuencia de error de hecho en la apreciación de diversas pruebas.
2. En la fundamentación del cargo se objeta que el Tribunal, cuando decidió sobre las restituciones mutuas, se haya abstenido de condenar al demandante al pago de expensas y mejoras útiles atendidas por el demandado, siempre que la sentencia expresa que “ni éste probó mejoras efectuadas sobre el inmueble que debe restituir”, no obstante que existen diversas pruebas que demuestran que sí las efectuó, como el valor de las mismas.
3. A ese respecto, señala el recurrente que el Tribunal ignoró lo siguiente:
a) El hecho 6° de la demanda (Fl. 13 vto.), donde el demandante confiesa que, desde la fecha en que se suscribió la promesa, el demandado tomó posesión del predio y “comenzó trabajos sobre el mismo tales como encerramiento en cerca y una explanación”.
b) El dictamen pericial (fl. 50), no objetado por las partes, donde los peritos –capitulo de “mejoras”- afirman que según averiguaciones hechas con los vecinos en el lote se habían descargado “viajes de tierra, recebo dentro del lote para rellenar y nivelarlo”; y se registran varias obras: instalación de una red eléctrica; rellenos con arenas de recebo para andén; una línea en zigzag para zona de parqueo; construcción de una casa, sin terminar.
c) El interrogatorio de parte absuelto por Misael Suárez Ortiz, donde dijo que el demandado “…a los pocos días trajo una retro y hizo la excavación y emparejar el lote por donde se habían pactado los linderos…”(fl.76).
d) El testimonio de Franklin Gustavo García Orozco, quien se refirió a los trabajos de excavación y explanación del lote, y a la nueva cerca “que había hecho [el demandado] para reemplazar la de los ficus”.
e) El valor de las mejoras, que se puede deducir del dictamen pericial (fl. 46), resulta de la diferencia entre el valor comercial del inmueble acordado por los contratantes para celebrar la promesa y el valor asignado por los peritos; valor éste que, salvo la inflación, se ha incrementado sólo por razón de las mejoras incorporadas por el demandado.
Estima el recurrente que los errores de hecho denunciados son manifiestos, pues brotan de la sola lectura de la piezas probatorias mencionadas, con las que se demuestra que el demando sí invirtió en expensas necesarias para la conservación del inmueble – levantamiento de cercas – y que le incorporó mejoras útiles – rellenos con recebo y “trabajos con máquina retroexcavadora”; y son trascendentes porque el Tribunal dedujo lo contrario y así fue como se abstuvo de condenar al demandante al pago de las mismas. En tal virtud, resultaron violados los artículos 965 y 966 del C.C.
SE CONSIDERA
1.- Débese advertir que como efecto presente y futuro de la resolución de un contrato bilateral – tal la promesa de compraventa – concluye o cesa la situación jurídica creada entre las partes a propósito de su celebración; y como efecto retroactivo, al cual se refiere concretamente el artículo 1544 del Código Civil, surgen las obligaciones restitutorias a cargo de las partes; con mayor razón, si estas son las propias del contrato prometido, ante la resolución de la promesa que le sirve de causa.
2.- En tal virtud, y en lo que atañe con el alcance del cargo propuesto, como efecto de la resolución de la promesa de compraventa a raíz de la cual el promitente comprador demandado había recibido el inmueble a que aquella se refiere, se imponía la restitución del mismo a favor del contratante cumplido. Ahora bien, para evitar toda iniquidad, la ley consagra en pro del demandado, el derecho a obtener del demandante el reembolso de gastos por expensas necesarias y, en su caso, a que se le abonen las mejoras útiles, en la forma y términos establecidos en los artículos 965 y 966 del Código Civil, cuyo reconocimiento puede hacerse, aún de oficio, en tanto constituye extremo ínsito en la pretensión resolutoria a manera de obligado complemento; si así no fuera, a la par que no se regresaría al estado anterior a la celebración del contrato –efecto ineludible de la acción resolutoria-, se patrocinaría un enriquecimiento injustificado en provecho del promitente vendedor y en contra del promitente comprador.
3.- Se duele la censura de que el sentenciador incurrió en diversos errores de facto a causa de los cuales dejó de ver que el demandado habría realizado algunas mejoras en el predio a cuya restitución fue condenado. Puesta la Corte en el camino de verificar la veracidad de tales imputaciones, advierte que, ciertamente, el sentenciador incurrió en los yerros a él imputados los que, además de evidentes, son trascendentes.
En efecto, en primer término, en el hecho sexto de la demanda aseveró el demandante que el encausado, desde el mismo momento de suscripción de la promesa de venta, “tomó posesión del predio sin objeción alguna y comenzó trabajos sobre el mismo tales como encerramientos en cercas y una explanación”. Posteriormente, en la declaración de parte visible al folio 76 del cuaderno principal, refiriéndose a la reseña de la negociación cuestionada, reiteró que el demandado, a los pocos días “ trajo una retro (sic.) e hizo la excavación y emparejada del lote por donde se habían pactado los linderos…”. Una y otras aseveraciones fueron pasadas por alto por el sentenciador.
A esas obras de “relleno” y nivelación del lote aludieron, así mismo, los peritos, y dicha experticia fue ignorada en el punto por el sentenciador, como también lo fue el testimonio de FRANKLIN GUSTAVO GARCIA, pruebas estas que, probablemente, al ser examinadas en forma separada e individual no constituyen fehaciente demostración de las obras de mejoramiento del predio realizadas por cuenta del promitente comprador, pero que, sumadas a la confesión del demandante, robustecen y vigorizan su prueba.
En ese orden de ideas, es imperioso concluir que el demandado realizó el mejoramiento del lote en lo concerniente a su explanación, pues tal hecho fue admitido por el actor y corroborado por aquél quien, al ser interrogado por las mejoras que hizo, se circunscribió únicamente “al relleno” por un valor de $12.000.000,00. Tal reconocimiento, no sufre mengua por la ambigua negativa que el demandado hiciera del hecho sexto de la demanda al contestarla, pues, de un lado, no hay duda que el actor aludió en él, indistintamente, a dos supuestos fácticos, relativos, el primero, a la posesión recibida por el promitente comprador y, el segundo, a los trabajos realizados por éste en el inmueble, motivo por el cual aquella negación bien pudo aludir al primero, amén que, en últimas, el encausado resultó “ateniéndose” a lo probado en el proceso.
Empero, respecto del encerramiento del lote, el demandante rectificó en el transcurso de la declaración de parte lo dicho, al parecer desprevenidamente, en la demanda, pues afirmó allí que fue él quien ordenó a su empleado JESUS LEAL hacer las cercas delimitadoras del inmueble, empresa que se atribuyó persistentemente en dicha audiencia, atestación que, por lo demás, fue confirmada por este (folio 59).
Colígese de lo dicho, entonces, que hay lugar a casar la sentencia recurrida, pero para efectos de adoptar las disposiciones del caso es necesario decretar, previamente, la prueba que se ordenará en la parte resolutiva del fallo.
DECISION:
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por Autoridad de la ley, CASA la sentencia de fecha veintiséis (26) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), dictado por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cudinamarca, dentro del proceso ordinario adelantado por el señor MISAEL SUAREZ ORTIZ frente al señor LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ, y actuando en sede de instancia decreta de oficio la siguiente prueba:
Ordénase la tasación pericial, tanto del valor actual de los trabajos de explanación efectuados por el demandado en el predio en litigio, hasta la notificación del auto admisorio de la demanda, como del mayor precio que éste hubiese adquirido por causa de dichas obras.
Encárgase a los señores JAIME HERNANDO MURCIA FENIX y BERNARDO PLATA ALVAREZ, de la lista de auxiliares de la justicia de esta Corporación, la realización del referido peritaje. Señálase la hora de las 9 de la mañana del día 31 de octubre del año en curso, para que tenga lugar la diligencia de posesión de los peritos. Comuníqueseles debida y oportunamente esta designación, y hágaseles saber que, una vez posesionados, cuentan con 10 días para realizar dicha peritación.
SEGUNDO.- Sin costas en el recurso de casación.
Notifíquese.
MANUEL ARDILA VELASQUEZ
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS