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SC-129-2005 [1999-01213-01]
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Sala de Casación Civil
Magistrado Ponente:
Manuel Isidro Ardila Velásquez
Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de junio de dos mil cinco (2005).
Referencia: expediente 1999-01213-01
I. Antecedentes
Pidióse declarar resuelta la promesa de compraventa ante el incumplimiento del demandado en el pago del precio, a quien deberá condenarse a pagar la suma pactada por arras confirmatorias y la cláusula penal, más los perjuicios ocasionados.
Con tal fin expuso:
El 29 de agosto de 1998 las actoras prometieron vender al demandado los siguientes bienes: a) el lote de terreno No. 11, manzana 17, urbanización El Chicó Alto Ltda., junto con la construcción en él levantada y distinguido con esta nomenclatura: transversal 5ª No. 89-95; b), la oficina B902 de la carrera 11B No. 99-54; c) el garaje 01, y d) el garaje 02, ambos con entrada por la carrera 11B No. 99-54, ubicados en el sótano del edificio.
Pactóse como precio total por los predios $1.900.000.000 a redimirse de la siguiente forma: a) $400.000.000 a la firma del precontrato, suma con la que el comprador pagaría a la DIAN la deuda de Humberto Grisales Parra, debiendo entregar el paz y salvo por tal concepto a más tardar el 29 de septiembre de 1998, y respaldaría con un cheque para cobrarse en la misma fecha; b) los $1.500.000.000 restantes, serían abonados en efectivo el 1º de marzo de 1999, garantizados con un pagaré suscrito solidariamente por el comprador y su esposa a la firma de la promesa y con vencimiento al tiempo de suscribirse la escritura.
Los bienes serían entregados dentro de los siguientes seis meses a la firma de la promesa, es decir, el 1º de marzo de 1999, día en el que rubricarían la escritura en la notaría 15 de Bogotá, hora 4.00 P.M., si estaba solventado el precio. Acaecido el plazo las partes lo prorrogaron durante tres ocasiones, sellando como última data el 9 de abril de 1999 a las 11.00 A.M. en la misma oficina notarial, llegado el cual el comprador incumplió al no solucionar el débito, ni haber saldado la deuda con la DIAN, la que había respaldado solidariamente con un inmueble en la calle 93 No. 4ª-49 de Bogotá, mismo que embargó y secuestro la entidad recaudadora al haberse deshonrado el plazo, estando vigente la deuda.
El demandado estima que la promesa es nula por indeterminación del bien, amén de que la actora no cumplió lo suyo.
El fallo del juzgado, que había dado paso a la resolución deprecada, fue revocado por el tribunal y a cambio declaró nulo el convenio, sobre cuya base hizo los pronunciamientos que estimó consecuentes.
II.- La sentencia del tribunal
Sintetizado el litigio, precisó que el escrito de promesa no cumplía con los requisitos legales de existencia y validez, en razón a que los dos parqueaderos localizados en el edificio del banco Tequendama no estaban plenamente particularizados en la forma exigida por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 en armonía con el artículo 31 del decreto 960 de 1970, en cuanto no se expresaron los linderos del inmueble de mayor extensión del que forman parte, “ni se aclaró siquiera que se tratara de inmuebles individualizados de aquel, allegando los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria…”, para luego concluir que “no de poca monta resulta lo argüido por la parte demandada para aseverar la indeterminación del contrato prometido cuando señala que respecto a la oficina B902 descrita en el literal b) del contrato de promesa de compraventa se indicó un número de registro distinto al que en realidad corresponde (…) aspecto que al momento de suscribirse el contrato necesariamente tendría que ser materia de indagación y aclaración, deteniendo en su curso la normal realización del contrato prometido; así mismo, pese a que en el contrato de promesa se advierte que tanto la mencionada oficina B902 y los garajes 01 y 02… fueron adquiridos mediante la escritura pública 4903 del 27-09-96 de la notaría 55 de Bogotá, que se inscribió en el referido folio de matrícula inmobiliaria 50C-2003710 (sic), revisado dicho certificado de tradición se establece que en ninguna parte figuran los garajes 01 y 02 mencionados, lo que conlleva a la indeterminación del contrato en ese sentido.”
De donde concluyó que la promesa no surtía efectos frente a los inmuebles de los literales b) y c) y de contera, al haberse pactado un valor global para los 4 predios, caíase en la indeterminación del precio respecto a los otros inmuebles, generándose la nulidad de la promesa, a más que al pertenecer el lote del Chicó Alto a una sola de las actoras, no fue señalado “qué porcentaje o qué suma le correspondería a ella como parte del precio por dicho bien, ni que valor… a cada una de las sociedades… por los otros predios” sin que hubiesen establecido medio o indicación para la fijación individual del precio, generándose la indefinición del negocio al no estar circunscrito el objeto de la cosa prometida.
Así, el contrato no produce ningún efecto ni obligación, los firmantes tienen derecho a ser restituidos al estado anterior, sin que proceda la condena por arras ni perjuicios ni la restitución de los bienes por no haber sido entregados.
III.- La demanda de casación
Un solo cargo tiene la demanda al amparo de la causal primera, al violar la sentencia directamente por falta de aplicación los artículos 1494, 1495, 1518, 1546, 1602, 1603, 1610, 1611, 1613, 1614, 1867 y 1889 del código civil y por indebida aplicación el artículo 1742 del código civil, los artículos 31, 32 y 34 del decreto 960 de 1970; 1º, 2º, 3º y 5º del decreto 1365 de 1986.
Mediante el cargo enjuicia la censura el razonamiento del tribunal en cuanto estimó que la identificación de los inmuebles relacionados en los literales c) y d) de la cláusula 1ª del contrato de promesa, no era suficiente para satisfacer el requisito del numeral 4º del artículo 89 de la ley 153 de 1887, por cuanto dicha determinación debía completarse con la indicación de los factores contemplados en los artículos 31 y 32 del decreto 960 de 1970, 1º a 7º y 9º del decreto 2157 de 1995, 19 del decreto 2148 de 1983 y 4º y 5º del decreto 1365 de 1986…” siendo que ni la ley ni la doctrina ni la jurisprudencia exigen para distinguir los inmuebles prometidos en venta su determinación en la forma contenida en las normas citadas por el tribunal.
La identificación del inmueble prometido en venta cumple la exigencia del numeral 4º del artículo 89 de la ley 153 de 1887 cuando se suministran sus linderos, o se puede delimitar con las reglas o datos que el contrato fije para individualizarlo de tal modo que no sea confundido con otros. Los requisitos del artículo 31 del decreto 960 de 1970 y los contenidos en la normatividad invocada por el tribunal están previstos para el proceso de documentación de la escritura pública, pero no pueden asimilarse ni exigirse para la estructuración del requisito del numeral 4º del artículo 153 de 1887.
Los mencionados requisitos están orientados a disciplinar el otorgamiento formal de las escrituras, algunos como solemnidad ad substantiam actus, pero no extendibles a la promesa, por cuanto no hay texto legal que determine en forma precisa cómo debe identificarse el bien prometido, siendo válido, dentro de la libertad contractual que las partes acudan a las fórmulas aceptadas por la doctrina y jurisprudencia para dar por cumplida dicha formalidad y porque de la promesa no nace carga distinta de celebrar el contrato prometido al no ser el vehículo negocial idóneo para enajenar, gravar o limitar el dominio.
Los requisitos de los artículos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º y 7º del decreto 2157 de 1995 y 18 y 19 del decreto 2148 de 1983 nada dicen en relación con la determinación del contrato prometido, ni menos con la identificación del inmueble objeto de la futura compraventa, así esté sometido al régimen de propiedad horizontal, normatividad que resulta inaplicable para la promesa. Por tanto, cuando el tribunal exigió para la identificación de los parqueaderos “además de los linderos allí consignados, la alinderación del inmueble del cual éstos forman parte, o por lo menos, el aportamiento de los folios de matrícula inmobiliaria de tales bienes” y respecto a las oficinas del edificio del banco Tequendama “la aducción de un certificado de libertad que concordara con el aportado por el demandado y cuya única diferencia con el mencionado en la promesa radicaba en el cambio de una letra…”, incurrió en yerro jurídico por cuanto resultó aplicándole indebidamente al requisito de la identificación de bienes raíces prometidos en venta una normatividad destinada a regir una situación distinta de la debatida, infringiendo por falta de aplicación el mismo artículo 89 de la ley 153 de 1887 que dota de validez a la promesa cuando cumple los requisitos allí exigidos, el 1546 del código civil que contempla la resolución del contrato por incumplimiento de lo pactado y el 1613 y 1614 ibídem sobre indemnización de perjuicios por incumplimiento.
Infringió también por aplicación indebida el artículo 1742 del código civil, al declarar la nulidad absoluta de la promesa, siendo que la reticencia de las partes en suministrar los datos para extender la escritura constituye incumplimiento de la obligación de hacer que el pacto genera, desatención que faculta al cumplido para ejercer las acciones alternativas consagradas en el artículo 1546 del código civil, pues según el artículo 1603 del ordenamiento civil, los contratos deben ejercerse de buena fe y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a las cosas que emanan de su naturaleza, o por la ley le pertenecen, una de ellas es suministrar al momento de la escritura los datos requeridos para identificar el inmueble.
Innecesario resulta intentar reparo contra la ausencia del precio reseñada por el ad quem, por cuanto demostrado el error jurídico, y acreditada en debida forma la identificación de los bienes prometidos, dicha apreciación consecuente, queda sin piso y por lo tanto este elemento de la promesa también aparece plenamente satisfecho, al avenir con lo dispuesto por el artículo 1864 del código civil, en armonía con el 1866 de la misma codificación.
Consideraciones
Lo que buenamente se colige de la normatividad citada por el tribunal, es que la identificación de un inmueble no es cosa que esté librada enteramente a la voluntad privada. Bien se aprecia en verdad, que en ello ha hecho presencia el legislador de todo tiempo, de cuyo parecer cumple resaltar a efectos de esta litis, el acento que ha colocado en el alindamiento de los bienes raíces. Por supuesto que, casi sobre decirlo, elemental que los interesados a la hora de ajustar los pactos jurídicos, hagan plena observancia de una exigencia legal que, por otra parte, nada tiene de veleidosa al descubrirse con naturalidad que establecida está en bien de la certeza y la seguridad jurídicas.
Las impugnantes consideran que tal rigor no debe operar desde la promesa misma, porque es legislación referida a las escrituras públicas, esto es, al momento de poner por obra la promisión, siendo entonces suficiente que la promesa delimite los inmuebles “con las reglas o datos” que allí “se fijen para individualizarlo de tal modo que no sea confundido con otros”.
Pero no hay tal. Nada viene en pos de establecer distinción semejante. Al contrario, si en algo se necesita con mayor énfasis la certeza y seguridad jurídicas es en el contrato preparatorio, que, como se sabe, debe estar tan acabado y agotado que para hacer el contrato dado en promesa sólo falte suscribirse la escritura pública o la solemnidad que sea del caso, como bien se desprende del numeral 4 del artículo 89 de la ley 153 de 1887.
De tal manera que, si para llevar a efecto lo que prometido está, falta algo más que la mera solemnidad, como sería en este caso la averiguación de los alindamientos, ya por eso la promesa es imperfecta. Dicho más elípticamente y en términos generales, la promesa de contrato es el contrato propio, pero sin solemnidad.
Por lo que ciertamente, al asistirle razón al tribunal, se desgrana el naufragio de la acusación.
Razones suficientes para que la jurisprudencia de la Corte haya sostenido que la determinación del inmueble prometido requiere que se especifiquen por los linderos (XXXI, 306), doctrina inalterada hasta la fecha, aún en tiempos de la actual Constitución, en la medida en que no ha sido objeto de mutación; muy por el contrario ha sido ratificada como puede verse en casación civil del 30 de octubre de 2001, expediente 6849.
Exigencia que “…otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del código civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identifican… por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos’ (artículo 31). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente” (CLIX, 284).
Es así como la Corte en torno al entendimiento del artículo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que “como en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación alguna (…) En frente de lo preceptuado por la regla 4ª del precitado artículo 89 de esa ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera otro.” (CLXXX – 2419 página 226).
Y en providencia posterior señaló: “en cambio, cuando el objeto del contrato es un bien inmueble la dirección del problema cambia de rumbo, pues si su identificación por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento público también deben consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en ésta, simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública -como es lo que dice el precepto-, sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble. (…) En suma, el alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripción que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin él ese contrato no podría ser perfeccionado. Desde luego, otro podría ser el cariz de la cuestión si legalmente no se exigiera que en el contrato prometido, destinado a la enajenación de un inmueble, éste se especificara por medio de sus linderos porque, en tal hipótesis, por fuera de las solemnidades legales, no habría ninguna otra cosa que interfiriera con la efectuación del contrato. (…) El soporte último de lo precedentemente expuesto hállase en lo que un comienzo se manifestó: no obstante que la promesa ofrezca su propio e inconfundible contorno jurídico, es innegable que, en su estructura y en su función, se guía por el contrato prometido por ser éste el que le proporciona sentido a su causa y a su objeto. De ahí, el correlativo y proporcionado anudamiento que entre ambos debe darse; de ahí también, el por qué la promesa, al trazar su influjo sobre el contrato prometido, lo deba perfilar de una manera tal que éste, al momento de su realización, no pueda menos que ser mirado como un fiel trasunto de la descripción vertida en la promesa.” (CLXXXIV – 2423, página 396).
Conclúyese que la especificación o singularización del bien prometido no queda sometida a la discrecionalidad de los promitentes pactantes, pues si de acuerdo con la ley, lo único que debe quedar pendiente es la tradición o la ejecución de las formalidades legales, es porque el contrato prometido está determinado a cabalidad.
Y siendo clara la relación de inescindibilidad que ata a la promesa de contratar con el contrato prometido, no resulta extraña la aplicación en la promesa de las normas que regulan la identificación de los bienes que se han de enajenar, al no existir divorcio entre los dos contornos negociales, pues finalmente el camino para la compraventa es la promesa y el derrotero que deberán seguir los contratantes para la confección de la escritura pública debe venir demarcado desde la misma promisión.
Por lo tanto, el cargo no prospera.
IV.- Decisión
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, no casa la sentencia objeto del recurso extraordinario, es decir, la dictada por el tribunal superior de Bogotá en el proceso ordinario calendada el 30 de enero de 2002.
Costas a cargo del recurrente. Tásense.
Notifíquese y devuélvase el expediente oportunamente al tribunal de procedencia.
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA
MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO