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República de Colombia
Corte Suprema de Justicia
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
Magistrado ponente
STC861-2015
Radicación n°. 11001-02-03-000-2015-00118-00
Discutido y aprobado en sesión de cuatro de febrero de dos mil quince.
Bogotá, D.C., cinco (5) de febrero de dos mil quince (2015).
Decide la Corte la acción de tutela instaurada por el Edificio Zarkor I Propiedad Horizontal, a través de apoderado judicial, contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá y el Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de la misma ciudad.
ANTECEDENTES
1. La entidad promotora del amparo pretende protección constitucional de sus derechos fundamentales al debido proceso, defensa, acceso a la administración de justicia, igualdad y dignidad humana que dice vulnerados con ocasión de la sentencia de segunda instancia de 21 de agosto de 2014 dictada por la Corporación accionada, a través de la cual confirmó el fallo de primer grado proferido por el Juzgado atacado en el proceso ordinario que promovió contra la Constructora Global Medical Center S.A.
Demandó, en consecuencia, «se ordene a quien corresponda, que este caso sea fallado de fondo por otro Juez distinto […] con base en el material probatorio existente y en lo que consideren necesario» (fl. 21 precedente).
2. En apoyo de tal solicitud adujo, en síntesis, que a través del litigio ordinario mencionado se pretendió que la allí demandada fuera declarada civilmente responsable por los daños que ocasionó en las zonas comunes del Edificio demandante, con ocasión de la construcción de una edificación contigua, habiendo obtenido en primera instancia fallo desestimatorio el 7 de marzo de 2014, por lo que interpuso el recurso de apelación sin resultados satisfactorios para ella, pues tal providencia fue confirmada por el Tribunal accionado el 21 de agosto siguiente.
Agregó que en tales sentencias fue considerado que el Edificio demandante carecía de legitimación por activa en la medida en que son los propietarios que integran la propiedad horizontal quienes debían ejercer la acción y no esta, porque solo está legitimada en ausencia de los dueños de las unidades privadas, evento este que en el trámite fue desvirtuado ya que en la inspección judicial realizada a las instalaciones de la demandante se advirtió la presencia de varios de ellos en sus inmuebles.
Manifestó también que el ad-quem consideró, adicionalmente, que también se pretendía el resarcimiento de los perjuicios causados a los propietarios de los bienes privados ubicados al interior del Edificio demandante, no obstante que ello no correspondía con lo consignado en la demanda que dio origen a tal litigio.
Adujo que el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 regula que los propietarios de los bienes de dominio particular a su vez conforman la propiedad horizontal por ser cotitulares de los de uso común, la que al ser constituida legalmente da origen a una persona jurídica y por tanto la posición de los estrados judiciales desconoce no solo ese precepto sino el numeral 10º del artículo 51 de la misma obra, a través del cual fue facultada la administración de la propiedad horizontal para representarla judicial y extrajudicialmente, así como el artículo 50 de la misma compilación legal que consagra, en cabeza del administrador, la representación legal de la misma.
3. La Corte admitió a trámite la demanda de la referencia, dispuso tener en cuenta como prueba la documental aportada por el peticionario del amparo, requirió copia de las piezas procesales pertinentes y ordenó librar las comunicaciones de rigor.
4. El Juzgado cuestionado remitió el expediente objeto de la queja constitucional y resumió la decisión que adoptó, exposición que coincide con lo compendiado por el accionante en su solicitud de resguardo.
CONSIDERACIONES
1. Conforme al artículo 86 de la Constitución Política, la acción de tutela es un mecanismo jurídico concebido para proteger los derechos fundamentales, cuando son vulnerados o amenazados por los actos u omisiones de las autoridades públicas y, en determinadas hipótesis, de los particulares, cuya naturaleza subsidiaria y residual no permite sustituir o desplazar a los jueces funcionalmente competentes, ni los medios comunes de defensa judicial.
Por lineamiento jurisprudencial, en tratándose de actuaciones y providencias judiciales, el resguardo procede de manera excepcional y limitado a la presencia de una irrefutable vía de hecho, cuando “el proceder ilegítimo no es dable removerlo a través de los medios ordinarios previstos en la ley” (sentencia de 11 de mayo de 2001, exp. 11001-22-03-000-2001-00183-01); y, por supuesto, se cumpla el requisito de la inmediatez.
2. Examinado el pronunciamiento objeto de la queja de que se trata, desde la perspectiva ius fundamental, se anticipa la prosperidad del resguardo como quiera que el Tribunal encartado decidió, en la sentencia de 21 de agosto de 2014 adoptada en el proceso objeto de la petición de amparo, confirmatoria de la de primer grado por medio de la cual fue desestimada la pretensión de la allí demandante, que en «la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes», motivo por el cual «son los propietarios de los bienes comunes, las personas legitimadas activamente para solicitar la indemnización de perjuicios por los daños en sus inmuebles y en los demás bienes de la copropiedad» (fls 8 y 9, cuaderno de la Corte).
En efecto, tal colegiatura consideró lo siguiente en su providencia:
En la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes1 (art. 1, L. 675/2001). Según las definiciones recogidas en el artículo 2° ibídem, son bienes privados: “los inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo”, y comunes, aquella “parte del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados”.
[…]
De conformidad con este conjunto de normas, no queda duda alguna acerca de que son los titulares del derecho real de dominio sobre las unidades privadas, asimismo los dueños de los bienes comunes que conforman la copropiedad, de acuerdo con el coeficiente que sea consignado en el reglamento de propiedad horizontal.
[…]
5. La propiedad horizontal una vez constituida da origen a una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, y manejar los asuntos de interés general (arts. 32 y 33, L. 675/2001); y le compete al administrador cuidar y vigilar tales bienes, y ejecutar los actos de administración y conservación de los mismos, además de representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para dichos fines (art. 51 ibídem). Sin embargo, ello no significa que pueda abrogarse la facultad de ejercer el derecho de acción radicado en cabeza de los dueños de las unidades particulares y de los bienes comunes, para solicitar en su nombre, sin más, la indemnización de los daños causados directa y personalmente en su patrimonio, pues no es la propiedad horizontal, como persona jurídica, la afectada en su fortuna.
Además, a pesar de haberse manifestado en la apelación que el administrador fue “autorizado por los propietarios de las unidades privadas y copropietarios de las zonas comunes en Asamblea General para demandar en representación de la persona jurídica al supuesto autor del daño”, al revisarse el expediente se advierte la ausencia del acta de Asamblea General en la que se hubiera otorgado tal autorización, y de haberse concedido, no bastaba ello para representar en este juicio a los dueños de los bienes particulares y comunes -como pretende hacerlo-, pues hubiese requerido que cada propietario le concediera un poder general o especial para tales menesteres -sin que sea suficiente hacer parte de la propiedad horizontal-, debido a que la demanda persigue la satisfacción de derechos de contenido económico, del exclusivo resorte de los propietarios de los bienes afectados.
Lo anterior, precisamente, porque tan solo los titulares del derecho real de dominio sobre las unidades privadas y los bienes comunes, pueden disponer legalmente de los derechos sobre ellos –incluyéndose por supuesto el de ser indemnizados por los daños causados-, sin que el representante legal de la propiedad horizontal, por el simple hecho de serlo, esté habilitado para decidir respecto a tales intereses, dado que son ajenos a él, y a la persona jurídica que administra.
6. Debe resaltarse, que la posibilidad legal del administrador de representar judicialmente a la copropiedad, se restringe a determinadas hipótesis establecidas en la ley, como sucede, por ejemplo, cuando se trata de cobrar y recaudar cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular, para lo cual puede iniciar su cobro judicial, sin necesidad de autorización alguna (num. 8, art. 51 y 79 L. 675/2001). (Fls. 50 a 52, cuaderno de la Corte).
Sin embargo, dicha decisión desconoció la normatividad que rige la materia, puesto que la Ley 675 de 2001 consagra que la propiedad horizontal «una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular»2, la cual será representada legalmente por el administrador que designe la asamblea general de copropietarios3, el cual tiene dentro de sus funciones la de representar judicial y extrajudicialmente a dicho ente4.
En un asunto de contornos similares esta Corporación ya se había pronunciado en sentencia de 16 de febrero de 1985, en la cual precisó que:
La decisión del ad-quem, en sus principales apartes, es como sigue: […]
“Lo que se deja visto pone de presente que falta el presupuesto de capacidad para ser parte, porque si es cierto que a nombre de la comunidad puede demandar su administrador o cualquiera de los comuneros y que la sociedad Adfinser Ltda. cuyo gerente otorgó poder para iniciar este proceso, tiene la calidad de administrador del Edificio Tequenusa – segunda Etapa (fl. 5 cdo. 1º), como no está demostrado quiénes son los copropietarios de ese inmueble, no puede tenerse por establecida la existencia de la comunidad a cuyo nombre se demanda.
“Además, si el mencionado edificio tiene zonas comunes y áreas de propiedad exclusiva, su administrador solo podía actuar a nombre de los copropietarios de aquellas zonas y no de los dueños de las referidas áreas, y como no aparece establecido quiénes son condueños y dueños, no puede hacerse un pronunciamiento de fondo frente a las pretensiones de la demanda que dio origen a este proceso”.
Dado que los conflictos de intereses no sólo pueden presentarse entre uno y otro de los copropietarios o entre uno de éstos y todos los demás sino también entre la totalidad de los dueños de los pisos o departamentos en que se divide el edificio y un tercero, la ley prevé, con el indiscutible propósito de hacer más ágil el desenvolvimiento de la actividad del conjunto de copropietarios que éstos constituyan una sociedad que tenga a su cargo la administración del edificio o que redacten “un reglamento de copropiedad que precise los derechos y obligaciones, recíprocos de los copropietarios” (art. 11 L 182/48). Si lo primero, es decir, si se crea el ente jurídico capaz de adquirir derechos y de contraer obligaciones, es obvio que para promover un proceso o intervenir en él, el administrador de la sociedad tendrá que acreditar la existencia de ésta y la representación legal que ejerce, por medio del certificado que le expida una entidad facultada para ello. (Sentencia 022, M.P. Dr. Alberto Ospina Botero. Subrayado ajeno al texto).
Y si bien es cierto que dicho pronunciamiento fue expedido bajo un ordenamiento jurídico diverso al actualmente vigente, como lo eran las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no menos cierto resulta que estas así como la Ley 675 de 2001, habían consagrado que los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal conforman una persona jurídica distinta de los dueños de unidades privadas5, por lo que dicho pronunciamiento cobra vigencia y resulta aplicable para el caso de autos.
Tampoco es de recibo para la Sala la afirmación según la cual las facultades de representación del administrador de la propiedad horizontal se encuentran restringidas, pues una juiciosa lectura de la compilación legal mencionada pone al descubierto que, contrariamente, no existe tal limitación. En efecto, el artículo 51 determina las funciones «básicas» de dicho órgano de administración, consagrando en su numeral 10º que le corresponde «[r]epresentar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija».
En consecuencia, si en la referida Ley están plasmadas otras atribuciones7 del mencionado órgano de administración, como lo esbozó el ad-quem, ello no implica una consagración taxativa de las mismas sino una extensión o desarrollo de sus facultades, en la medida en que –se itera- el artículo 51 prevé las funciones «básicas».
3. Adicionalmente, para la Corte, la interpretación judicial criticada por vía constitucional impone una restricción al acceso a la administración de justicia, toda vez que exige a los codueños de los bienes que conforman una propiedad horizontal, la comparecencia de todos a los estrados judiciales cada vez que estimen lesionados los derechos que comparten, pues en dicho evento se conformaría un litisconsorcio necesario cuando el supuesto daño a resarcir haya sido ocasionado a un bien común, entorpeciendo de hecho el ágil ejercicio del derecho de acción y lo que es peor del de defensa, habida consideración de la cada vez más frecuente constitución de unidades habitacionales o comerciales que abarcan un elevado número de copropietarios, dando al traste con el evidente propósito del legislador.
4. En suma, resulta claro que el estrado judicial convocado no sustentó de forma suficiente y precisa la decisión adoptada en el proceso fuente del reclamo constitucional y, en esa medida, la argumentación fue insatisfactoria. Al respecto, se ha precisado que:
es relevante recordar que el artículo 304 del Código de Procedimiento Civil consagra que la sentencia deberá ser motivada, lo cual se limitará al examen crítico de las pruebas y a los razonamientos legales, de equidad y doctrinarios estrictamente necesarios para fundamentar las conclusiones, exponiéndolos con brevedad y precisión, y citando los textos legales que se apliquen, de suerte que la omisión de tal requisito o su motivación insuficiente o precaria son razones justificadas para tildarla de vía de hecho, en la medida que del cumplimiento cabal de tal exigencia depende, en grado sumo, que las partes puedan hacer uso del derecho de defensa y contradicción (CSJ STC de 24 de septiembre de 2010, rad. 08001 22 13 000 2010 00913 01).
5. Con base en las precedentes motivaciones se ordenará al Tribunal accionado que deje sin valor y efecto la sentencia de 21 de agosto de 2014, mediante la cual confirmó el fallo de primer grado de 7 de marzo del mismo año del Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá, y la actuación que dependa de ella, y adopte una nueva decisión en la que deberá realizar el estudio respectivo acogiendo las consideraciones plasmadas en esta providencia, para lo cual podrá hacer uso, si a bien lo tiene, de la facultad oficiosa prevista en el ordenamiento para decretar pruebas.
DECISIÓN
Con fundamento en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONCEDE el amparo solicitado.
En consecuencia, ordena a la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá que dentro del término de diez (10) días, contado a partir de la notificación de esta providencia o de la fecha en la cual le sea devuelto el expediente objeto de esta queja, deje sin efecto la sentencia de 21 de agosto de 2014, mediante la cual confirmó el fallo de primer grado de 7 de marzo del mismo año del Juzgado Cuarenta Civil del Circuito de Bogotá y la actuación que dependa de ella, y adopte una nueva decisión en la que deberá realizar el estudio respectivo acogiendo las consideraciones plasmadas en esta providencia, para lo cual podrá hacer uso, si a bien lo tiene, de la facultad oficiosa prevista en el ordenamiento para decretar pruebas.
Comuníquese telegráficamente lo aquí resuelto a las partes y, en oportunidad, remítanse las diligencias a la Corte Constitucional para su eventual revisión, en caso de no impugnarse.
La autoridad accionada informará a esta Corporación sobre el cumplimiento de la orden impartida, dentro de los tres (3) días siguientes al vencimiento de aquél término.
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
Presidente de la Sala
MARGARITA CABELLO BLANCO
ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
1 “La propiedad horizontal es una institución compleja, sustentada con dos clases de elementos: en primer término, con componentes de la propiedad unitaria, pues cada propietario horizontal es dueño de su respectivo departamento o local, en la misma forma como se tiene una propiedad sobre una casa; en segundo lugar, con medios de la copropiedad o indivisión, pues existen cosas comunes cuyo goce y utilización se encuentran a disposición de todos los propietarios, como sucede con el suelo sobre el cual se levanta el edificio, la puerta general de entrada, las escaleras, patios, jardines, etc.” (Arturo Valencia Zea y Álvaro Ortiz Monsalve, Derecho Civil – Derechos Reales, Editorial Temis S.A. Décima Edición, Tomo II, 2001, pág. 193.
2 Artículo 32.
4 Artículo 51, numeral 10.
5 Artículo 3, Ley 16 de 1985.
6 Artículos 3 y 11 de la Ley 182 de 1948.
7 Artículo 79.