Asistente Jurídico Inteligente
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LUIS ALONSO RICO PUERTA
Magistrado Ponente
STC502-2017
Radicación n° 05001-22-03-000-2016-00838-01
(Aprobado en sesión del veinticinco de enero de dos mil diecisiete)
Bogotá, D.C., veinticinco (25) de enero de dos mil diecisiete (2017).
Decide la Corte la impugnación formulada frente a la sentencia proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín el 17 de noviembre de 2016, dentro de la acción de tutela promovida por Luis Gerardo Bustamante Hoyos y Flor María Carmona Martínez contra el Juzgado Civil del Circuito, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y la Notaría Única de Girardota – Antioquia, trámite al cual fue vinculado Hernando Rodrigo Sánchez Castro, demandante en el ejecutivo hipotecario nº 2015-00122.
1. Los solicitantes, actuando directamente, reclaman el amparo de los derechos fundamentales al debido proceso, dignidad humana y acceso a la administración de justicia, presuntamente vulnerados por las autoridades accionadas por perseguir judicialmente dos inmuebles segregados del que había sido objeto de hipoteca, a pesar de que éstos habían sido objeto de desafectación de dicho gravamen.
2. Como soporte de su queja, expusieron que en el ejecutivo hipotecario adelantado en su contra por Hernando Rodrigo Sánchez Castro, la autoridad judicial convocada ordenó el embargo y posterior secuestro de los apartamentos 201 y 202, identificados con los folios de matrícula inmobiliaria 012-72175 y 012-72176, los cuales hacen parte del Edificio Bustamante Carmona Propiedad Horizontal.
Afirmaron que los referidos bienes no son parte de la garantía real constituida mediante escritura pública nº 848 otorgada en la notaría de Girardota el 16 de agosto de 2011 sobre el predio de mayor extensión identificado con el folio de matrícula 012-402, porque según el instrumento público nº 1107, autorizada en la misma notaría el 2 de octubre de 2013, consecuencia del sometimiento del inmueble al régimen de propiedad horizontal, tanto acreedores como deudores acordaron su desafectación.
Señalaron que en esta última oportunidad, determinaron que el respaldo de esa obligación y de otras dos de similar talante, lo sería el apartamento 101 ubicado en el primer piso, identificado con la matrícula nº 012-72174 y cuyo coeficiente de copropiedad es del 51,97%; de igual modo, en ese acto escritural, el señor Bustamante Hoyos constituyó usufructo en cabeza de la señora María del Socorro Carmona Martínez, y donó la nuda propiedad de las unidades privadas del segundo piso a la señora Flor María Carmona Martínez, quien los recibió «LIBERADOS O DESAFECTADOS de la hipoteca original, con el consentimiento del señor HERNANDO RODRIGO SÁNCHEZ CASTRO».
Dijeron que la situación planteada anteriormente se adujo a través de recurso de reposición contra el auto de 22 de junio de 2015 que libró la orden de pago, siendo confirmada por el juzgado mediante proveído del 18 de diciembre de esa anualidad, pero que ante la devolución de la inscripción del embargo por parte de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardota, el 26 de abril de 2016 el Despacho judicial determinó no insistir en dicha cautela.
Agregaron que pese a lo anterior, el 28 de julio de 2016 el juzgado reconsideró su postura y ratificó la cautela sobre los dos apartamentos al estimar que son «resultantes de la constitución del reglamento de propiedad horizontal sobre el inmueble de matrícula 012-402 sobre el cual se había constituido el gravamen hipotecario», determinación que mantuvo con auto del 20 de octubre de 2016, por lo cual su registro se hizo efectivo en los folios de matrícula inmobiliaria con constancia de que es «bajo la responsabilidad del Juzgado Civil del Circuito de Girardota».
3. Pretenden que los accionados realicen «la debida valoración de todas y cada una de las pruebas», produciendo «una nueva decisión» donde defina que «las hipotecas ejecutadas, fueron canceladas por voluntad de las partes y no se hallan anotadas en las matrículas 012-721176 y 012-72175» (fls. 1 a 16, cd. 1).
RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS
1. El Juez Civil del Circuito de Girardota – Antioquia, se limitó a remitir el expediente al Tribunal para que realizara la respectiva inspección judicial (fl. 68, ibídem).
2. La Registradora Seccional de Instrumentos Públicos del municipio en mención, indicando que no ha quebrantado los derechos invocados porque luego de devolver la documentación sin registrar y disponer la suspensión del trámite administrativo (artículo 18 de la ley 1579 de 2012), inscribió el embargo bajo la responsabilidad del juez así lo decretó, y señaló que la devolución inicial se produjo porque: (i) el folio inmobiliario inicial (012-402) «es inexistente por encontrarse jurídicamente cerrado»; (ii) se halla vigente embargo sobre en el inmueble 012-72174 por parte del Juzgado Civil Municipal de esa localidad, y (iii) «EN LOS FMI 012-72175 Y 012-72176, YA SE DESAFECTÓ EL GRAVAMEN HIPOTECARIO DE LA E.P. 848 DEL 16-08-2011 DE LA NOTARIA DE GIRARDOTA, SIENDO EL ACREEDOR HPOTECARIO EL SEÑOR HERNANDO RODRIGO SANCHEZ CASTRO» (fls. 69 a 131, ibíd.).
LA SENTENCIA IMPUGNADA
LA IMPUGNACIÓN
La presentó a través de apoderado judicial el vinculado Hernando Rodrigo Sánchez Castro, esgrimiendo que pese a haberse agotado el folio inmobiliario nº 012-402 sobre el cual recayó la hipoteca, al haberse rematado el apartamento del primer piso por las acreedoras hipotecarias de primero y segundo grado, su representado está llamado a perseguir los inmuebles desmembrados por su sometimiento al régimen de propiedad horizontal, pues el «mínimo remanente» que quedó, «no alcanza a cubrir el monto del crédito» objeto de ejecución.
Asevera que el deudor actúa de «mala fe» al tratar de «sustraer» bienes de su patrimonio con la afectación a vivienda familiar y la constitución de usufructo, «haciendo creer que fueron desafectados totalmente del gravamen hipotecario… sin tener en cuenta que dicha desafectación fue aclarada por la escritura pública No. 1373 del 4 de diciembre de 2013», en el sentido que «era solo parcial y por la suma de $1´000.000, quedando inscrita en la anotación Nº 8 de ambos folios»; y agrega que la intención de los contratantes no fue cancelar la hipoteca «sino la limitación de la misma para efectos fiscales, conforme lo autoriza el artículo 2455 del Código Civil» y que en esas circunstancias, «sigue vigente el gravamen real de hipoteca por el saldo restante» (fls. 151 a 176, ibídem).
CONSIDERACIONES
1. Acorde a los criterios jurisprudenciales de esta Corporación, se ha dicho y reiterado, en línea de principio, que la acción de tutela no procede contra las providencias o actuaciones judiciales, toda vez que al juez constitucional, en aras a mantener incólumes los principios que contemplan los artículos 228 y 230 de la Carta Política, no le es dable inmiscuirse en el escenario de los trámites ordinarios en curso o terminados, para variar las decisiones allí proferidas como tampoco para disponer que lo haga de cierta manera.
Por regla de excepción a lo precedente, se tienen aquellos casos en donde el funcionario ha incurrido en un proceder arbitrario y claramente opuesto a la ley, o ante la ausencia de otro medio efectivo de protección judicial, eventos que luego de un ponderado estudio tornarían imperiosa la intervención del juez de esta extraordinaria defensa, con el fin de restablecer el orden jurídico.
2. El asunto bajo análisis de la Corte se enmarca dentro de la anterior hipótesis, por cuanto el Juzgado Civil del Circuito de Girardota, al variar la postura planteada inicialmente en el proveído del 26 de abril de 2016 (fls. 25 y 26, cd. 1), e insistir en la inscripción del embargo sobre bienes que por voluntad de los interesados no quedaron sujetos al gravamen hipotecario, omitiendo la advertencia que en tal sentido realizara la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos al devolver esa documentación, incursionó en defectos de procedibilidad del resguardo contemplado en el artículo 86 de la Carta Fundamental.
2.1. Ciertamente, de la revisión que se realiza a las piezas procesales que integran la respectiva ejecución, encuentra la Sala que según la escritura pública nº 848 otorgada en la Notaría Única de Girardota el 16 de agosto de 2011, la hipoteca allí constituida a favor de Hernando Rodrigo Sánchez Castro, refería al predio identificado con el folio de matrícula 012-402, el cual, por voluntad de su propietario Luis Gerardo Bustamante Hoyos, con el concurso del señor Sánchez Castro y demás acreedores hipotecarios, así como de la señoras Carmona Martínez, lo sometió al régimen de propiedad horizontal conforme a instrumento público nº 1107, autorizado en la misma notaría el 2 de octubre de 2013 (fls. 36 a 50, ibídem).
Consecuencia de dicho acto, debidamente inscrito ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Girardota, el inmueble inicial quedó dividido material y jurídicamente en tres que conforman el Edificio Bustamante Carmona PH, los cuales se identifican así: (i) apartamento 101, área de 132,55 m2, coeficiente de copropiedad 51,97% y folio de matrícula inmobiliaria nº 012-72174; (ii) apartamento 201, área 60,33 m2, coeficiente 23,65% y matrícula nº 012-72175; y (iii) segundo piso: apartamento 202, área 62,17 m2, coeficiente 24,38% y folio inmobiliario nº 012-72176. El primero está ubicado en el primer piso, con dirección calle 5AA nº 12-89 del área urbana de Girardota, y los otros dos en el segundo piso, teniendo como dirección la calle 5AA nº 12-93 de ese municipio.
2.2. En aquella oportunidad se estableció la desafectación del gravamen hipotecario constituido sobre el predio «de mayor extensión», pues ante el nuevo régimen de copropiedad, dicho bien desapareció jurídicamente para dar paso a tres unidades «totalmente independientes», respecto de las cuales la cláusula segunda de ese instrumento del 2 de octubre de 2013, determinó claramente que las del segundo piso quedarían igualmente liberadas.
Es así como el numeral 5º de la escritura en comento, precisó que «…en consecuencia de lo anterior el contrato de mutuo con hipoteca queda garantizado con el(los) siguiente(s) bien(es) inmueble(s): PRIMER PISO: Apartamento Nro. 12-89(101)…», para seguidamente señalar el estado en que se encuentra y que los efectos de la hipoteca se extienden a las mejoras que en él se lleguen a plantar al igual que a los frutos civiles que puedan percibirse.
2.3. La anterior comprensión de la voluntad de las partes e intervinientes es sin perjuicio de la imprecisa redacción de las cláusulas tercera y cuarta del mencionado instrumento público, pues mientras en la primera de ellas indica que tal liberación «se hace sin que se produzca novación o modificación de la obligación principal garantizada», es obvio que al desaparecer del mundo jurídico el fundo que originalmente estaba afectado con hipoteca, la garantía de la obligación debía concretarse sobre los segregados en virtud a que aquel fue sometido al régimen de propiedad horizontal, por lo que esa manifestación resulta inane, más aún cuando, como ya se anotó, la cláusula quinta precisó que el gravamen recaería solo en el apartamento del primer piso.
En cuanto a la disposición contenida en el numeral cuarto del instrumento, esto es, la indicación del valor de la desafectación «para efectos fiscales», no altera la situación que se acaba de exponer, dado que su fin específico es el de atender las normas tributarias en relación con la adquisición y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, entre las cuales se cita el Decreto 78 de 1987 reglamentado por el Decreto 1555 de 1988, a través del cual se derogó, entre otros cánones, el artículo 6º de la ley 66 de 1968 (enunciada en el parágrafo de la cláusula en estudio).
2.4. Entonces, contrario a lo argumentado por el inconforme con el fallo de tutela, la aclaración realizada en la escritura pública nº 1373 otorgada en la Notaría de Girardota el 4 de diciembre de 2013, no tiende a servir de fundamento válido para su aspiración en el proceso ejecutivo, en la medida en que ésta no modificó la divisibilidad de la hipoteca que se plasmó en el documento público nº 1107 del 2 de octubre del mismo año, sino que, por el contrario, ratifica la posición inicial.
Efectivamente, más allá de aclarar que «para los efectos fiscales» a los que arriba se hizo referencia, «el valor asignado a cada una de las desafectaciones de la hipoteca es de UN MILLÓN DE PESOS», y que el derecho de usufructo establecido a favor de la señora María del Socorro Carmona Martínez era solo respecto de los apartamentos 201 y 202, y adicionar las disposiciones para constituir sobre esos dos bienes donados que quedarían sometidos a afectación a vivienda familiar, ninguna otra variación se efectuó al instrumento público 1107 de 2 de octubre de 2013, al punto que en su segundo y último numeral, se consignó que «en todo lo demás continúan vigentes las demás cláusulas contenidas en la escritura que se aclarada (sic)». Lo anterior fue avalado por los comparecientes, entre ellos el señor Hernando Rodrigo Sánchez Castro (fls. 52 y 53, ídem), y seguidamente fue inscrito en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria (fls. 55 a 58, id).
2.5. Ahora, aunque el señor Bustamante Hoyos solo transfirió la nuda propiedad de los apartamentos en cuestión, observa la Sala que en el acto escritural se atendió lo previsto en el parágrafo del artículo 17 de la ley 675 de 2001, según el cual, «[C]uando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado» (Subrayado fuera del texto legal).
Lo anterior en tanto que para protocolizar la donación de dichos bienes a la señora Flor María Carmona Martínez, el ahora tutelante contó con el consentimiento y por ende la aceptación de los acreedores hipotecarios, entre ellos el acá impugnante, comoquiera que se hizo a través de la misma escritura pública otorgada en la Notaría de Girardota el 2 de octubre de 2013 (fls. 36 a 50, ibíd.), aclarada con la nº 1373 del 4 de diciembre de esa anualidad, que igualmente se produjo con el asentimiento de todos los acreedores y seguidamente se publicó ante la autoridad registral.
2.6. En suma, por cuanto la liberación de la hipoteca respecto de los dos apartamentos del segundo nivel de la edificación objeto del régimen de propiedad horizontal, como la destinación del que está ubicado en el primer piso para garantizar tales obligaciones, se hicieron con la anuencia del acreedor que ahora se queja de no tener respaldo para cobrar el crédito a su favor, los efectos de esa hipoteca no pueden extenderse a los bienes que ya habían sido desafectados.
Del mismo modo, para la transferencia de la nuda propiedad de esos inmuebles y la constitución de usufructo, el hasta entonces propietario pleno de los mismos, realizó tales actos de disposición frente a todos los acreedores, incluido el acá impugnante, de manera que no es sorprendente el hecho de que las unidades privadas resultantes del sometimiento a propiedad horizontal, estén exentas de la garantía real que pretende ejecutar en virtud a la divisibilidad que de ella se produjera con vista en lo previsto en el artículo 17 de la ley 675 de 2001.
Entonces, al extinguirse jurídicamente el inmueble que respaldaba las hipotecas, esto es, el predio de mayor extensión identificado con el folio inmobiliario nº 012-402, y haberse pactado por voluntad de todos los interesados, que de los tres apartamentos que surgieron como consecuencia del régimen de propiedad horizontal, quedarían liberados del gravamen hipotecario los dos ubicados en el segundo piso (folios 012-72175 y 012-72176), la ejecución con garantía real solo quedó comprendida respecto del apartamento del primer piso (folio 012-72174), ya que fue ese el bien destinado para dicho fin.
3. Conforme a lo dicho, por cuanto los actos de desafectación de la hipoteca, así como el de donación de la nuda propiedad y el de constitución de usufructo a favor de terceros, recogidos a partir de la escritura nº 1107 del 2 de octubre de 2013, fueron registrados sobre dichos predios del segundo piso el 12 de marzo de 2014, como dan cuenta las anotaciones 5 a 9 (fls. 156 a 159, cd. 1), no procedía el embargo posterior que se decretó en el ejecutivo «hipotecario» impetrado por el señor Sánchez Castro.
Consecuencia de la desafectación y posterior traspaso de los derechos sobre los bienes en comento, no procedía su cautela dentro de la ejecución con título hipotecario, en tanto los bienes no gozaban de la prerrogativa según la cual se persiguen «sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido» (artículo 2452 del Código Civil), y por ende la medida no se ajustaba a lo prevenido en el numeral 2º del artículo 468 del Código General del Proceso (antes numeral 4º del artículo 555 del Código de Procedimiento Civil), señalado por el accionado como soporte de la disposición 3ª del auto del 22 de junio de 2015 (fl. 17, cd. 1).
Así, el acreedor que por efecto de la satisfacción de los créditos hipotecarios de primero y segundo grado, no alcanzó a recibir la satisfacción de su acreencia con el predio determinado como garantía, debía perseguir los bienes del deudor conforme a lo estatuido en el artículo 2488 del ordenamiento sustancial civil, porque, con ocasión de la liberación de los demás predios derivados del inicialmente afectado con el gravamen, dejó de tener la prelación que le otorgaba la hipoteca.
4. En este orden, la inobservancia por parte del juzgador de instancia a las disposiciones sobre la interpretación de los contratos, así como las atinentes a la divisibilidad de la hipoteca para cuando se somete el predio de mayor extensión a propiedad horizontal, y en especial aquellas normas que regulan el proceso ejecutivo con título hipotecario, dan cabida a la acción constitucional.
Nótese que mientras el yerro sustantivo acontece cuando la providencia se funda en normas inexistentes o inconstitucionales, o cuando, como en este caso, se aplica un contenido normativo que está en discordancia con los presupuestos que no proceden para el caso concreto, el procedimental tiene lugar cuando se actúa al margen del procedimiento establecido.
5. En tales condiciones, la Sala respalda la posición del Tribunal al conceder el amparo, y la consecuente orden al juez de conocimiento para que disponga la cancelación de las cautelas insistidas tras la devolución sin inscribir que inicialmente realizó la autoridad registral, en tanto la devolución y reparos que realizara tienen suficiente asidero fáctico y jurídico: agotamiento del folio inmobiliario 012-402 sobre el cual se había constituido el gravamen hipotecario, y liberación de la hipoteca respecto de los predios identificados con los folios 012-72175 y 012-72176.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia impugnada.
Comuníquese lo resuelto a las partes y al a-quo por telegrama u otro medio expedito, y en oportunidad remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
LUIS ALONSO RICO PUERTA
Presidente de Sala
MARGARITA CABELLO BLANCO
ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
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