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República de Colombia
Corte Suprema de Justicia
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
Magistrado Ponente
SC17214-2014
Radicación n.° 11001-31-03-007-2004-00457-01
(Discutido y aprobado en sesión de nueve de septiembre de dos mil catorce)
Bogotá, D.C., dieciséis (16) de diciembre de dos mil catorce (2014).
I. ANTECEDENTES
A. Mediante demanda (fls. 8 a 10, cdno. 1) repartida al Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Bogotá, subsanada luego de su inadmisión (f. 13, cdno.1), pretende el actor que se declare:
1. Que está resuelto, por no haberse pagado el precio al vencimiento de los plazos estipulados, el “contrato de compraventa”, celebrado entre aquel como “vendedor” y las demandadas como “compradoras”, que versó sobre el inmueble descrito en la demanda, situado en Bogotá e identificado con número de matrícula inmobiliaria 050 0180748 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá.
2. Que se condene a las demandadas a cancelar al actor la suma de $20.000.000,oo como pena derivada del incumplimiento del contrato anotado.
3. Que se las condene a pagar al actor el valor de los frutos civiles y naturales, tanto los percibidos como aquellos que con mediana inteligencia y actividad habría podido producir el bien desde que estuvo en poder de las demandadas, de haberse hallado en poder del demandante.
4. Que se las condene a restituirlo dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria del fallo.
B. Como fundamento fáctico de estos pedimentos narra la demanda que mediante documento suscrito el 30 de enero de 2003 el actor “dio en venta” a las demandadas el bien inmueble descrito en el libelo, pactándose como precio la suma de $120.000.000,oo, que aquellas se obligaron a pagar de la siguiente forma: a) $20.000.000,oo a la firma del contrato; b) $15.000.000,oo para el día 30 de marzo de 2003; c) $15.000.000,oo para el día 30 de mayo de 2003; y d) $70.000.000,oo para el 1° de julio de 2003, fecha en la cual se debía firmar la escritura de venta “en el evento de que las compradoras hubieran cumplido con el pago” de las cuotas segunda y tercera mencionadas. Pero incumplieron, pues tan solo pagaron la primera.
En el documento contentivo del contrato se estipuló la suma de $20.000.000,oo a título de arras, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1859 del Código Civil y 866 del Código de Comercio. Y se estableció allí mismo una cláusula penal, equivalente al valor entregado como arras, para el caso de incumplimiento de alguna de las partes.
C. Al contestar la demanda (fls. 43 a 48, cdno. 1), las convocadas admitieron como ciertos la celebración del contrato y el incumplimiento que a ellas se recrimina. Aclararon que cuando se celebró la promesa el demandante no figuraba aún como titular del derecho de dominio por lo que se pactó que éste debía registrar su título (la diligencia de remate) y se estipularía en la promesa que el saldo del precio habría de ser cancelado con un préstamo que las demandadas efectuarían con base en la promesa. Sin embargo, al suscribirse ésta, su texto fue variado por el demandante, por lo que no se pudo materializar el préstamo hipotecario. Este hecho fue aducido como sustento de la excepción de “abuso de la posición dominante”.
Adujeron que “el incumplimiento fue recíproco”, por cuanto el actor, para la fecha pactada para la solemnización del contrato de compraventa (1° de julio de 2003), no había pagado los impuestos del inmueble correspondientes a los años 2001, 2002 y 2003 los que tan sólo vinieron a ser cancelados en abril de 2005 y marzo de 2004. Tal aserto sirvió de fundamento para invocar la excepción de “contrato no cumplido”.
Plantearon finalmente la excepción de “nulidad absoluta del contrato cuya resolución se pretende”, pues como de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, contentiva de los requisitos que debe cumplir la promesa de contrato, figura el de que se determine el mismo de forma que sólo falte la tradición o la formalidad legal, se evidencia que en el presente caso faltó la determinación de la tradición, pues no se indicó la referencia del proceso en el que se realizó la diligencia de remate, lo que genera nulidad absoluta de la promesa.
D. El juzgado de conocimiento, en su fallo estimatorio de las pretensiones, consideró que no obstante que el actor admitió que les había dado prórrogas a las demandadas para el cumplimiento de los pagos que debían hacerle, en el contrato de promesa se había pactado que las mismas debían constar por escrito, exigencia que debe cumplirse, por lo demás, cuando se trata de promesa de compraventa, por lo que cualquier acuerdo verbal no tiene incidencia. Declaró, pues, imprósperas las excepciones propuestas por el extremo pasivo y resuelto el contrato de promesa. En consecuencia, ordenó al actor restituir a las demandadas la suma de $20.000.000,oo, y a estas les ordenó restituir el inmueble, condenándolas además a pagarle al actor la suma de $62.722.557,oo por concepto de frutos que hubiera podido producir el bien raíz.
E. Apelado el fallo por la parte pasiva, el Tribunal lo confirmó (fls. 21 a 28, cdno. 4), adicionando el ordinal quinto del mismo “en el sentido de indicar que los frutos civiles a cancelar a partir del día 23 de mayo de 2009 se determinarán siguiendo los parámetros señalados en el nomenclador 10° de las consideraciones de esta misma y hasta cuando se produzca la restitución del inmueble”.
En el fallo complementario que hubo de proferir, a instancias de la demandada, negó el ad quem las otras excepciones de mérito propuestas, denominadas “nulidad absoluta del contrato de promesa de venta cuya resolución se pretende” y “abuso de la posición dominante”.
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
Previo resumen del caso y de los requisitos que jurisprudencialmente se han exigido para la prosperidad de la acción resolutoria, abordó el Tribunal el estudio de la excepción de “contrato no cumplido”, para lo cual estimó necesario examinar la promesa, a efectos de establecer si las obligaciones que allí adquirieron las partes se debían cumplir coetáneamente o en orden escalonado, lo que en efecto constató, pues del primer tenor fue la obligación, a cargo de ambas partes, de otorgar la escritura pública de compraventa para el 1º de julio de 2003, al paso que del segundo tipo fue la pactada en la cláusula segunda en lo tocante al pago, por las demandadas, de las dos cuotas del precio siguientes a la primera, esto es, la del 30 de marzo y la del 30 de mayo, ambas de 2003.
Destacó que la parte pasiva sólo realizó el primer pago, por lo que propició el incumplimiento de la promesa. Y si el actor les reprochó esa inobservancia, ello constituía una negación indefinida, que invertía la carga de la prueba debiendo las demandadas acreditar la prestación de lo debido, lo que no se dio y constituye prueba del incumplimiento, circunstancia que igualmente confirmó con la confesión ficta proveniente de la demandada Nancy Rocío Alemán, “que a términos del artículo 196 de la ley adjetiva tiene el valor de testimonio de tercero”.
Advirtió el ad quem que el promitente vendedor se obligó a entregar el inmueble a paz y salvo de impuestos, tasas y contribuciones causados hasta el 31 de enero de 2003, y que admitió en su declaración de parte que los impuestos no los había solventado para la fecha de firma de la escritura, así como que no compareció entonces en la hora indicada a la Notaría 42 para el otorgamiento escritural prometido. Además, indicó el juez colegiado que de acuerdo con reporte de la Dirección Distrital de Impuestos, el bien raíz adeudaba los impuestos prediales de los años gravables de 2001 a 2004, por lo que no estaba a paz y salvo a la fecha en que debía entregarlo el actor en tal condición, consideración que, sin embargo, no permitía afirmar que fuera éste quien primero hubiera incumplido, porque ese pacto vertido en el negocio jurídico anotado, debía entenderse
en el sentido que por tarde al momento de la firma de la escritura de venta -1° de julio de 2003- el bien materia de la negociación debía estar a paz y salvo por tal concepto para poder ser autorizada por el notario la escritura pública de enajenación.
Concluyó el Tribunal que la parte demandada fue quien primero incumplió, pues para las fechas de los pagos segundo y tercero el actor no tenía ninguna obligación coetánea que debiese atender. Luego la excepción de contrato no cumplido no tenía prosperidad.
En sentencia complementaria (fls. 33 a 39, cdno. 4) examinó las otras dos excepciones propuestas por la demandada:
En cuanto a la de “nulidad absoluta del contrato de promesa”, que el recurrente sustentó en el hecho de que en la promesa no se precisaba el título antecedente (diligencia de remate), el juez de segunda instancia, aludiendo al deber de declarar la nulidad de oficio, a lo previsto en los artículos 1611 modificado por el 89 de la Ley 153 de 1887 (promesa de contrato), 740 (definición de tradición) y 756 del Código Civil (tradición de bienes raíces), concluyó que la promesa se ajusta a los requisitos previstos en el artículo 89 mencionado pues estaba suficientemente determinado el contrato a celebrar, que es lo requerido por ese precepto, por lo que “lo calificado por la censura como tradición, especialmente su ausencia, no alcanza siquiera [a] asomarse a lo que en realidad es la figura en estudio”.
Y en lo relacionado con la excepción de “abuso de la posición dominante”, luego de teorizar sobre él, con apoyo en jurisprudencia de esta Corporación, manifestó que le correspondía al demandado la carga probatoria de establecer plenamente el hecho constitutivo del abuso por el demandante así como el daño padecido como consecuencia de ese indebido comportamiento, circunstancias que en el sub examine no se hallaban probadas.
En relación con las prestaciones mutuas, adujo, con base en lo previsto en el artículo 307 del Código de Procedimiento Civil y en el dictamen pericial practicado en la primera instancia, que la condena debía extenderse hasta la fecha en que se produzca la restitución del inmueble por lo que para la cuantificación de los frutos civiles que se causen a partir del 23 de mayo de 2009, “habrá de tenerse en cuenta el valor de $1.248.722.402,oo determinado como canon mensual” de ese año y el cual debe ser objeto de incremento año por año en el porcentaje del IPC.
III. LA DEMANDA DE CASACIÓN. CARGO ÚNICO
Contra la sentencia resumida las recurrentes formulan, al amparo de la causal primera, un solo cargo que la Corte en su momento admitió, sobre la base de lo previsto en el numeral 2° del artículo 51 del decreto 2651 de 1991 (auto de 7 de junio de 2013, visible a folios 54 a 61 del cuaderno de la Corte).
En dicho cargo acusan la sentencia de ser indirectamente violatoria, por aplicación indebida, del artículo 1546 del Código Civil, así como del artículo 306 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, como consecuencia de errores de hecho y de derecho cometidos respecto de las pruebas que adelante singularizan, con violación medio de los artículos 174, 175, 187, 196, 210 y 219 del Código Procesal mencionado.
Manifiestan que el fallo quedó apuntalado exclusivamente en la hermenéutica del contrato de promesa, en lo que hace al incumplimiento atribuido a la demandada, lo que a su vez corroboró con la confesión ficta a la que le dio valor de testimonio. Y, en relación con las restituciones mutuas, afirman que el Tribunal fundamentó su decisión en el dictamen pericial practicado en el curso de la primera instancia.
De acuerdo con lo anterior, dicen las impugnantes que el ad quem cometió error de hecho en la apreciación de la declaración de parte del demandante y en el dictamen pericial aludido.
En lo que hace a la primera probanza, manifiestan que el actor declaró que él les había conferido más tiempo a las demandadas, que no fue a la notaría a firmar la escritura porque ellas le habían dicho que no tenían la plata y -citan las recurrentes- que el actor manifestó “entonces yo les di más tiempo”. Tales afirmaciones, para estas evidencian que la forma de pago del precio prevista en el contrato de promesa, y concretamente los pagos que debían efectuarse el 30 de marzo y el 30 de mayo de 2003, fueron aplazados con el consentimiento del propio demandante, quien asintió que el saldo fuera cubierto en fecha posterior, y aun cuando no precisó cuánto tiempo le había otorgado, “puede inferirse de su dicho que el saldo adeudado debía cancelarse en la fecha acordada para firmar la escritura”.
Destacan que el Tribunal pretirió estos pasajes de la declaración del actor, de la que sólo vio su admisión de no haber pagado el impuesto predial del inmueble y la falta de comparecencia a la notaría por parte de él.
En lo que tiene que ver con la segunda probanza -el peritaje practicado en la primera instancia-, señalan que el experto cuantificó el canon de arrendamiento del inmueble, concluyendo que para los años 2004 a 2009 la renta producida por tal concepto alcanzaba la suma de $62.722.557,oo.
Sin embargo, dicen que el Tribunal, con miras a extender el monto de la condena más allá de la fecha prevista en el dictamen, mencionó que debía tenerse en cuenta el valor de $1.248.722.402,oo, como canon mensual, alterando así la pericia al hacerle decir algo que en verdad nunca afirmó el perito.
De otra parte, le achacan al Tribunal haber cometido error de derecho al no valorar en forma conjunta las pruebas del proceso, exigencia establecida en el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, contra el cual se reveló, pues no realizó el juez colegiado el examen global de las pruebas recaudadas. No las analizó conjugando los varios elementos de prueba entre sí de acuerdo con sus respectivos contenidos, sino que realizó una interpretación insular o aislada del contrato de promesa y la confesión ficta que dedujo de la no comparecencia de una de las demandadas, sin contrastar lo consignado en el contrato con otras pruebas como la declaración de parte del actor. Reiteran que el Tribunal figuradamente encapsuló el contrato de promesa y solamente con apoyo en él concluyó que estaba acreditada la inejecución contractual, sin parar mientes en que era necesario armonizarlo con otras pruebas en vista de su contradicción, pues al paso que el contrato establece unos plazos para el pago de las obligaciones, la declaración del actor alude a que éste le dio más tiempo a las demandadas para el pago del saldo del precio, confesión que restaba toda fuerza a lo acordado en el contrato o a la confesión ficta deducida a manera de refuerzo por parte del Tribunal.
CONSIDERACIONES
De conformidad con el artículo 1602 del Código Civil, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.
Contiene este precepto el denominado “postulado de la autonomía de la voluntad privada” en virtud del cual la ley inviste a las partes, tomando en consideración su voluntad consensuada y dejando a salvo normas de orden público, del poder regulatorio de las relaciones jurídicas patrimoniales que ellos hubieren concertado. Esa connotación normativa y asentada en la confluencia de las voluntades de las partes, dimanante de la libertad que la ley les reconoce, supone que, en principio, ninguna de ellas pueda quedar vinculada a un acto jurídico que no haya consentido. Asimismo, implica que la extensión de ese acto sobre el cual manifiestan su consentimiento alcanza no sólo la constitución sino la regulación y extinción de la relación jurídica, lo que significa tanto la posibilidad de elegir entre los distintos tipos de convenios el que más se aproxime a la satisfacción de sus respectivos intereses, como la de enriquecer o apocar su extensión misma, con cláusulas que con frecuencia rebasan el contenido usual del contrato típico que les sirve de molde, introduciendo reglas bien correspondientes a otros contratos típicos o atípicos, nominados o no, o ya regulando facetas concretas de su relación, como por ejemplo los mecanismos para dirimir, durante la ejecución del contrato, diferencias entre ellas sobre la cabal interpretación de su acuerdo, la inclusión de arras o cláusulas penales, o, en fin, la regulación sobre la forma en que el contrato podría ser modificado estando ya en ejecución, entre muchas otras posibilidades que la autonomía de la voluntad permite.
De toda esta gama multiforme a que da lugar dicho postulado, merece destacarse, en primer lugar, el acuerdo atinente a la posibilidad que las partes tienen de investir de una formalidad particular la manera como han de ser modificadas las cláusulas del contrato que, en virtud de su querer consensuado, han perfeccionado. Y en esa medida, por ejemplo, las partes pueden disponer, como lo hicieron en efecto en la promesa sobre la que versa este proceso, que
“sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes por escrito, mediante cláusula que se agregue al presente documento, firmado por ambas partes por lo menos con 10 días de anticipación al término inicialmente señalado para la extensión de la escritura pública”
Tal posibilidad, esto es, la de sujetar a una formalidad específica y voluntaria (pacto por escrito por lo menos con 10 días de antelación a la firma de la escritura), los efectos jurídicos de una modificación ulterior al contrato celebrado, no es más que otra aplicación del principio de la autonomía de la voluntad privada, posibilidad que, además, tiene soporte legal en las previsiones normativas contenidas en los artículos 1858 y 1979 del Código Civil que permiten, en su orden, que la venta de las especies allí mencionadas o el arrendamiento -contratos consensuales- no se reputen perfectos mientras no se firme escritura, trayendo ello como consecuencia que las partes puedan retractarse antes de esa suscripción.
De otro lado, una estipulación de esa naturaleza debe ser cumplida según el claro tenor literal que las partes convinieron, autolimitándose hacia el futuro, de modo que modificaciones a lo pactado como las que pretende demostrar este cargo, a partir de la declaración de parte del actor -bien achacándole error de hecho al Tribunal por haberla cercenado o ya atribuyéndole la comisión de error de derecho por no haber apreciado las pruebas en conjunto, y en particular la aludida declaración frente al contrato- no tendrían cabida aun si la contraparte las hubiera también admitido, en la medida en que para poder realizar de ese modo verbal la reforma, como se insiste en que ocurrió, debió antes enmendarse con ajuste a la misma la cláusula en comentario, que respecto del caso que nos ocupa no sólo fija una exigencia de tipo legal -que conste por escrito- sino que establece un término dentro el cual dicha modificación debe ser adoptada.
Al margen de esta limitación convencional, cuya derogación consensual por las partes (a partir de la modificación que hagan expresa o tácitamente, pero asimismo en forma verbal, de alguna otra de las cláusulas) puede –al menos teóricamente – dar origen a polémicas sobre su eficacia en un contexto diferente, lo que sí no se remite a duda es el hecho de que la exigencia legal de que el contrato de promesa conste por escrito (numeral 1° del artículo 89 de la ley 153 de 1887), genera en este pacto meramente preparatorio consecuencias referidas principalmente a que las modificaciones o adiciones deban constar asimismo por ese medio. Es lo que, por lo demás, ha pregonado la jurisprudencia de esta Corporación al señalar que
“como quiera que por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita, incluida la confesión de los mismos contratantes” (Cas. Civ. del 25 de febrero de 1991).´
Y en el mismo sentido, más recientemente puntualizó:
La solemnidad a la que por mandato de la ley está sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicción que se exhiba para acreditar su existencia, su modificación o adición, resulte ineficaz para tales propósitos, pues se está ante un modo tarifario y específico de la prueba (CSJ SC 081 2000 del 23 de junio de 2000, rad. C-5295).
Además, debe advertirse que suele acontecer que las partes en los contratos de promesa de compraventa pacten el cumplimiento anticipado1 de todo o parte de las obligaciones que habrán de surgir del contrato prometido, una vez celebrado. Y así, es usual que el promitente vendedor se obligue a entregar la cosa antes de la suscripción de la escritura pública, y, más frecuentemente, que el promitente comprador anticipe todo o parte del precio acordado para la compraventa. Se trata de cláusulas accidentales al contrato de promesa (CSJ SC 126 del 14 de ago. de 2000, rad. 5577; del 30 de oct. de 2000, rad. 5696; y más propiamente GJ CXCII 1er sem. Pág. 222, Cas. Civ. del 30 de mayo de 1988) que introducen obligaciones que tienen como hontanar dicho contrato y no el contrato prometido, que aún no ha nacido. Por lo que el incumplimiento de dichas obligaciones significa el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa.
Las consideraciones antes expuestas permiten arribar a la conclusión de la falta de prosperidad del cargo que se examina, en lo tocante a la ausencia de incumplimiento por parte de las demandadas, sin que sea menester que la Corte considere otros tópicos que aquilatan esa conclusión, como la de haber admitido expresamente aquellas el incumplimiento de los pagos, desde la misma contestación de la demanda, cosa que afloraría como inexplicable si, como lo pregona el cargo, hubiesen sido acordadas, así fuese verbalmente, modificaciones a los plazos primigeniamente adoptados. Es que ciertamente la parte demandada no adujo esta excepción, que solo vino a ser estructurada a partir de la declaración de parte del demandante.
En lo que hace a la cifra que, como canon mensual del inmueble, incluyó el Tribunal en su fallo, a efectos de que se tuviese en cuenta para la cuantificación de los frutos que aquel produjera después de la fecha que allí mismo señaló, y que corresponde a la del dictamen pericial, puede notarse con facilidad que se trata de un simple error aritmético o de transcripción para el cual es cabalmente aplicable lo previsto en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo tenor
Toda providencia en que se haya incurrido en error puramente aritmético, es corregible por el juez que la dictó, en cualquier tiempo, de oficio o a solicitud de parte, mediante auto susceptible de los mismos recursos que procedían contra ella, salvo los de casación y revisión.
Lo dispuesto en los incisos anteriores se aplica a los casos de error por omisión o cambio de palabras o alteración de éstas, siempre que estén contenidas en la parte resolutiva o influyan en ella.
En efecto, tomó el perito el valor del avalúo catastral para el año 2004 ($94.803.000,oo), de conformidad con el certificado que aportó a su peritaje (fl. 163, cdno.1), a efectos de tasar el canon mensual de arrendamiento en el uno por ciento (1%) de dicho valor, que fue reajustando año por año tomando como base el Índice de Precios al consumidor (IPC) hasta llegar al año 2009 con una cifra que literalmente fue escrita de la siguiente manera por el experto: “1’248.722,402”.
Por su parte, el Tribunal, como se dejó transcrito en el resumen del fallo impugnado, ordenó tener en cuenta el valor de “$1.248.722.402,oo”.
La simple comparación de ambos textos permite concluir que la fracción que el experto separó en su guarismo con una coma (,402), fue tomada como parte del entero, lo que constituyó un error de aquellos a los cuales se refiere el artículo 310 antes transcrito, por tener incidencia en la parte resolutiva del fallo, en vista de que el mismo Tribunal señaló en dicho segmento que los frutos civiles “se determinarán siguiendo los parámetros señalados en el nomenclador 10° de las consideraciones de esta misma”, correspondiente al acápite de sus consideraciones atinentes a los frutos civiles.
Comprobado que corresponde la falencia a un simple error aritmético o de transcripción y no a un yerro evidente de hecho por desfiguración del medio probatorio, el recurso de casación es improcedente, pues a más de que otro remedio legal está previsto para este tipo de equivocaciones, la referencia que, para acogerlo, hizo el Tribunal del canon mensual fijado por el perito permite sin vacilación excluir el yerro probatorio.
El cargo, pues, no prospera.
DECISIÓN
Con fundamento en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley NO CASA la sentencia proferida por Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá el 16 de diciembre de 2010, dentro del proceso ordinario de Fernando Moncada Ovalle contra Rosa Inés Pérez de Contreras y Nancy Rocío Alemán Pérez.
Costas del recurso, a cargo de las impugnantes. Para su tasación, la Secretaría deberá tener en cuenta la suma de $3.000.000,oo como agencias en derecho, por no haber sido replicada la demanda.
Notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen.
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
Presidente de Sala
MARGARITA CABELLO BLANCO
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
1 la expresión no es precisa pero sí da una idea cabal de lo que las partes entienden.